房地产证券化因素探讨论文

2017年末，我国商业银行不良贷款率为1.74%，余额约为1.71万亿元，而中国商业银行当年累计实现净利润2.68万亿元，平均资产利润率为0.92%，平均资本利润率为12.56%。不良信贷严重侵蚀商业银行利润和自有资本，严重影响银行放贷能力，严重危害中国商业银行体系的安全性。下面是小编整理的《房地产证券化因素探讨论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

房地产证券化因素探讨论文 篇1：

房地产证券化的切入点与实施模式

资产证券化是现代金融市场上最重要的金融创新之一。目前作为国际资本市场重要的融资工具，资产证券化成为国际金融业发展的一大趋势和特征。

资产证券化（Asset Securitization）是以可预见的现金流为支持，在资本市场发行证券进行融资的一个过程。在此过程中，发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合（下称“基础资产”），出售给特定发行人，或者将该基础资产信托给特定受托人，创立了一种金融工具或权利凭证（下称“资产支持证券”），并在资本市场上出售变现该资产支持的证券，通过特殊结构的安排，对风险进行隔离，使无法流通的存量资产具有较好的流动性，实现融资。

一般情况下，资产证券化按基础资产的不同分为两种：一种是住宅抵押贷款证券化（MBS），另一种是非住宅抵押贷款的资产证券化（ABS），这些资产主要包括：1.贷款类资产。如商用房产抵押贷款、汽车消费贷款、学生贷款等；2.应收款类资产。如信用卡应收款、贸易应收款、租赁费等；3.基础设施的收费类资产。如煤、水、电、气厂的收费路桥及大型基础设施的规费收入等；4.其他资产。如知识产权的版税收入等。

我国的资产证券化刚刚起步，各家资产管理公司都在探讨如何进行银行不良资产的证券化，中国建设银行几年之前就曾经申请开展住宅抵押贷款证券化业务；入世之后也有外国金融机构与我国的商业银行积极洽商有关住宅抵押贷款证券化的合作，例如，1996年8月，珠海市以交通工具注册费和高速公路的过桥费为支持，公开发行2亿美元的债券。1997年，中国远洋运输总公司（COSCO）通过私募形式发行了3亿美元的浮动利率债券。2003年3月，中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化的项目协议，项目期限三年，项目总成本与短期银行贷款方式相当。在三年内，凡是中集集团发生的应收账款都可以出售给由荷兰银行管理的资产购买公司，由该公司在国际商业票据市场上多次公开发行商业票据，总发行金额不超过8000万美元。在此期间，荷兰银行将发行票据所得资金支付给中集集团，中集集团的债务人则将应付款项交给约定的信托人，由该信托人履行收款人的职责。而商业票据的投资者可以获得高出伦敦同业拆借市场利息率1%的利息。此次出售是在国家外汇管理局的大力支持下进行的，应收款均来自国际知名的航运公司和租赁公司，因此，中集集团应收账款资产评级获得了穆迪、标准普尔在国际短期资金市场上的最高评价。

由于受到国内的经济、法律和其他社会环境等各项制度的约束，我国资产证券化的操作模式还不能称作是规范意义上的资产证券化操作，仅仅是仿效证券化原理进行的结构性融资(Structure financing)设计。

推行证券化的切入点──住房抵押贷款

房地产特别是住宅产业成为我国经济发展的支柱产业之一，就要求金融系统为这一产业提供完善的住房金融服务。建立住房金融二级市场（证券化市场），形成资金循环流动的机制，是住房金融一级市场（住房贷款市场）可持续发展的基础。同时，提高经济运行效率是我国经济今后发展面临的一个长期战略问题，其中金融深化和提高金融效率是关键。而作为20世纪70年代以来的最重要的金融创新之一，证券化应该成为我国的金融基础设施建设的一部分，各类企业特别是银行等金融机构不但建立起与资本市场连接的渠道，更为重要的是创建了一种融资新方式，可以使存量资产、资本市场、货币市场得到有效的沟通，提高金融效率。

从目前国内的条件来看，房地产证券化是我国银行业发展的迫切要求，住房抵押贷款可以成为我国推行证券化的切入点，因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。

由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金的来源以短期为主，“短存长贷”①引发了商业银行资金的流动性问题，使银行面临着资产的流动性风险、利率变动风险、贷款人信用风险等风险。如果经济环境恶化，流动性不足会使银行破产倒闭，甚至使整个银行金融系统瘫痪。将期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，提高资产的流动性，把风险转让出去，同时把相应的收益权让度给参与证券化的其他机构或个人，从而实现了收益和风险的分离和重组。

自1998年以来，我国居民的住宅消费需求一直很旺盛，个人购房比例不断提高，住房贷款的资产所占的比例在短期内将会达到一个较高的水平（15%-20%）。抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。银行通过抵押贷款证券化能够从容的出售高风险资产，有效地降低资产结构中高风险资产的比例，提高银行的资本利用率，并扩展资金来源，增加中间业务收入。

我国推行房地产证券化的几种模式

从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。

一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，使一般房地产企业与证券相融合，包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业。

二是以基金形式表现的证券化，分为四种：第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REIT）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来，就构成房地产证券化，可称之为准房地产证券化，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。

三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券（Asset Backed Securities）和抵押支撑证券（Mortgage Backed Secutiries）为代表。

ABS是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。

四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款，以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。

目前，我国能够通过股权方式融资的房地产公司仍然十分有限（利用发行股票上市融资的企业只有130多家），而通过银行贷款融资的方式的风险则在不断积聚，有人估计到2007年，住房抵押贷款余额将达5万亿元。而房地产开发的资金缺口则会随着房地产贷款政策的逐步收紧而进一步放大。在这种形式下，无论是化解银行财务风险、提高资产质量，抑或是多渠道筹措资金，促进房地产正常的生态运转，还是提供多样化的投资工具，分散投资风险，开展房地产证券化业务可谓正当其时。

我国房地产证券化可以有以下四种模式可供选择：

1.新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目，宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目，采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。借鉴美国房地产信托模式，需先设立房地产投资信托基金，投资者购买其发行的受益凭证，待基金募集完成后，委托房地产开发公司对投资标的进行开发、管理及出售，所获收入在扣除房地产开发成本、管理费用、买卖佣金、税金以及其他各项支出后，由受益凭证持有人分享。由于这项业务属于证券业务，其运作应受到证券监管部门的严格监管。

采用封闭式基金，资产价值不用每月清算赎回，在发行受益凭证时，规定发行总额和发行期限，到期日之前不得要求提前兑现，发行人不得追加发行受益凭证。该受益凭证可在二级市场上以公开竞价的方式进行转让，价格由投资者根据基金的成长性、市盈率和收益的稳定性、可预测性以及市场供求关系来确定。采取封闭式，基金投资者保留了投资资产的流动性，基金发行者也没有提前赎回的风险，从而保证了投资的稳定性，有利于其取得中长期投资收益，可谓一举两得。

如果采用开放式基金，资产价值要每月清算，投资者认购并持有基金后，可随时要求基金管理者以略高或略低于净资产的价格赎回其所持有的受益凭证，一旦行情不好，基金价格因净资产下降而下跌，投资者会纷纷要求基金管理者赎回其持有的受益凭证，这对基金的管理者来说风险较大，基金的筹资功能就打了折扣。因此，在我国，目前封闭式投资信托基金是一种较简便、可靠、稳定的筹资渠道。

2.对于旧城区改造，可采取土地使用权信托模式。具体操作上，可由土地使用权所有者，向房地产开发公司信托土地使用权，取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式，筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后，所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后，由信托受益凭证持有人分享，从而终结信托关系。

3．为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题，可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司，以需回笼的房地产开发建设资金为限，对外发行股票，并由此增加了该项资产的流动性。若房地产发生增值，则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑，可为该房地产项目设立单项契约型基金，对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用，所获收益在扣除相关费用后，由受益凭证持有人分享。

4.房地产抵押贷款的证券化。房地产抵押贷款的证券化应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。具体阐述如下：

（1）商业银行——抵押债权的创造者。目前在我国应该指定商业银行作为抵押债权的惟一创造者。因为中国当前没有与储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构，存款利率由政府控制，不会像美国那样允许储蓄贷款协会、互助储蓄银行以高于商业银行的存款利率吸收存款。因此抵押贷款的来源只能是商业银行。至于商业银行是以表外融资（在银行外部设立特殊目的机构SPV，用以发行证券以收购银行抵押贷款资产），还是表内融资（即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，证券化资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中），其利弊得失仍需要进一步权衡。

（2）抵押贷款担保机构。房地产抵押贷款虽然有房地产作抵押，但由于其价值大、期限长等原因仍然是高风险行业，尤其是个人抵押贷款的按期归还受个人信用的影响，因此必须有担保机构进行担保才能进行证券化。

我国目前的房地产抵押贷款实行第三方担保制度，这反映了我国房地产金融市场的不完善性，在相当程度上制约了房地产金融市场的发育。为完善房地产抵押贷款市场，发展房地产证券化，可考虑由政府牵头成立市场化的抵押贷款担保机构，在房地产一级抵押市场上，该机构对个人住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。在二级抵押市场上，对抵押贷款组合进行加强担保，以提高债权的信用等级。

（3）专门住房金融机构——抵押债券创造者。政府成立一个专门的住房金融机构，该机构从商业银行购买经担保的房地产抵押贷款，做成抵押债券委托券商发行。该机构具有以下特点：首先，该机构的性质是半官方性质，不单纯以盈利为目的，其抵押债券的发行受国家控制，国家为促进房地产市场的发展，会对其给予支持。其次，该机构只从事抵押债券的发行，而不从事抵押贷款。由于针对个人的抵押贷款，手续繁多，涉及到房管土地、产权登记、保险、公证等多部门，再加上每笔业务面对个人，又采取偿还形式，业务工作量很大。所以，抵押贷款由实力雄厚，网点密布的商业银行参加，该机构不参与。最后，该机构负责住房公积金的管理，这能使其得到合理使用。

（4）机构和个人——抵押债券投资者。抵押债券发行后在证券交易所上市流通，为全国各地的机构和个人投资者所持有。机构投资者包括各种基金和寿险公司等，当前不允许他们直接从事房地产抵押贷款业务，但他们可以通过抵押债券参与房地产市场。

房地产证券化可以极大地推动房地产业的发展，盘活我国金融机构大量长期性抵押贷款资产，提高其流动性，为房地产市场提供充足的资金来源，促进住房与金融之间的良性循环，对住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。

作者：薛若君

房地产证券化因素探讨论文 篇2：

信贷资产证券化的实施路径

2017年末，我国商业银行不良贷款率为1.74%，余额约为1.71万亿元，而中国商业银行当年累计实现净利润2.68万亿元， 平均资产利润率为0.92%，平均资本利润率为12.56%。不良信贷严重侵蚀商业银行利润和自有资本，严重影响银行放贷能力， 严重危害中国商业银行体系的安全性。因此，如何有效处理不良信贷资产给商业银行运营带来的影响，事关国家金融体系安全。信贷资产证券化是有效处理不良信贷的重要方式，本文梳理了它的发展历程和运行模式，并进一步分析了其对商业银行风险的影响。随后，本文针对住房抵押贷款证券化这一资产证券化的重要组成部分展开具体论述，探讨了它在发展过程中面临的短板，并提出了针对性的解决对策。
信贷资产证券化

信贷资产证券化是指银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。换言之，就是将原本流通性较弱但有未来现金流的信贷资产，经过资产重组、风险隔离、信用增级后， 组合形成资产池，以此为基础发行证券的过程。信贷资产证券化后，信贷的业务属性由贷款转变为有价证券。

发展历程

信贷资产证券化这一概念诞生于20世纪70年代的美国。婴儿潮成年使得住房贷款需求急剧上升，购房融资出现资金短缺。为缓解这一困境，1968年，美国政府推出了世界上最早的资产证券化产品——住房抵押贷款证券。1985年后，其他资产支持证券开始出现，美国资产证券化市场迅速发展。随后，资产证券化由美国传入欧洲。1987年，全英住房贷款公司发行英国历史上第一笔居民住房抵押贷款支持证券。此后，欧洲资产证券化进入大发展时期，基础资产逐步从居民住房抵押贷款向其他类型资产拓展。20世纪90年代，资产证券化进入亚洲，亚太地区的资产证券化市场蓬勃发展。

我国资产证券化的发展大致经历了四个阶段。第一个阶段是试点阶段。2005年，中国人民银行和银监会制定并发布《信贷资产证券化试点管理办法》，标志着资产证券化业务正式启动。在试点阶段，银行信贷资产证券化产品发行18只，共计668亿元。第二个阶段是停滞阶段。2007～2008年，我国暂停了银行信贷资产证券化产品的发行。第三个阶段是重启阶段。2012年，《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》宣告信贷资产证券化的重新启动。在重启阶段，银行资产证券化产品发行6 只，共计229亿元。第四个阶段是快速发展阶段。2013年9月以来，银行信贷资产证券化产品的发行规模达到1.3万亿元，单只平均筹资规模达到12.4亿元，中国的资产证券化迎来快速发展的黄金时期。

运行模式

信贷资产证券化的运行模式可概括为表外、表内和准表外三类。其中，表外模式是在银行外部设立特殊机构收购银行资产， 资产所有权归受托机构。这种模式下，资产移出资产负债表，实现了真实出售，银行监管指标得以改善。表内模式是在银行内部设立特殊机构运作证券化业务，资产所有权归属银行。这种模式下，资产仍保留在资产负债表中，可以用来解决银行的流动性问题。准表外模式结合了前两种模式，由原权益人成立全资或控股子公司作为特殊机构，子公司购买母公司或其他公司资产组建资产池发行证券。国际上比较常见的模式为表外融资模式，其具体逻辑如图1所示。
對商业银行风险的影响

由于研究视角及方法的区别，关于资产证券化对商业银行风险的影响，现有研究存在分歧。下面，本文从资产证券化对商业银行风险有何影响以及如何影响两个角度出发，对现有研究进行梳理。

有何影响

个体风险层面。一种观点认为，资产证券化降低了商业银行的个体风险。具体来看，资产证券化通过降低风险加权资产占比、转移风险资产，降低了银行的风险水平；通过将银行不流动的债权变为流动性资产，提高了银行信用水平、盈利能力和杠杆水平，降低了其破产风险。与上述观点相反，另一种观点认为资产证券化推高了商业银行的个体风险。具体而言，资产证券化通过降低商业银行的资本充足率，增加了银行的经营风险；通过恶化商业银行信贷质量，推升了资产负债表的信用风险；资产证券化要求高质量的信贷资产纳入基础资产池，实现对低风险资产的转移，为此银行须保留高风险资产，势必增加银行个体风险承担。更为严重的是，资产证券化获得的流动性可能被商业银行重新投资于高风险项目，这会进一步增加银行风险承担水平。

系统风险层面。一种观点认为，资产证券化可以通过信用风险转移降低系统风险。资产证券化带来的风险转移可以降低风险集中程度，实现银行风险分散，降低银行陷入金融混乱的概率。另一种观点认为，资产证券化并没有带来系统风险的显著降低， 甚至可能增加系统性风险。信贷资产证券化后，银行需要继续对抵押贷款提供服务，因此风险并没有真正转移；在银行承担风险给定的情况下，尽管资产证券化可以通过信用风险转移功能分散金融机构间的风险，但容易带来系统层面的风险。

可见，资产证券化对银行经营稳定性的影响，对于不同产品和时期存在差异，不能一概而论。其一，不同类型的资产证券化对商业银行的影响存在差异性，住房抵押贷款证券化能够显著提高其稳定性，而其他产品则不利于银行稳定。其二，资产证券化对银行经营稳定性的影响在不同时期表现不同。通常而言，发展初期，资产证券化能显著提高经营稳定性，发展后期则影响不显著。

如何影响

银行流动性路径。资产证券化通过出售资产扩大融资来源， 为银行提供源源不断的流动性，缓解“流动性约束”问题，改善银行资产结构，降低银行融资成本。因此，资产证券化被视为银行股权融资和债务融资之外的第三种融资模式。部分学者认为， 资产证券化只是增强资产流动性的有效手段，不是解决银行资产质量的关键，更无法转移银行资产风险，尤其是不良资产风险。相反的观点认为，部分不良资产是可以证券化的，且面临的信用风险是可控的。

信贷质量路径。融资规模的大小通常与银行杠杆率的高低呈正相关关系，资产证券化扩大了银行的外部融资渠道。资产证券化的快速发展，促使银行降低信贷标准，加速低质量信贷资产的扩张，这会推高银行风险承担水平，损害金融系统的稳定性。资产证券化的信用风险转移功能，不仅降低了债务人的信用风险监督，也会降低银行自身的监督约束，导致信贷资产规模的过度扩张和风险承担的增加。

盈利能力路径。一种观点认为，资产证券化规模越大，银行盈利能力越强。因为在资产证券化过程中，银行业务运作更加规范和透明，有利于改善银行经营状况和盈利能力。另一种观点认为，资产证券化水平越高，银行杠杆率和资产周转率就越高，盈利能力会下降。其中，信贷资产证券化对规模较大银行盈利能力的影响较小，对规模较小银行盈利能力的影响较大。
住房抵押贷款证券化

房地产资产证券化是信贷资产证券化的重要组成部分。房地产信贷机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金流收入的房地产信贷资产重组为贷款资产组合，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，变为可在资本市场上自由交易的权益凭证出售给投资者。房地产信贷资产证券化实质是通过证券化增加资产的流动性，以实现资金融通或风险分散。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，但是银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，房地产证券化为银行根据变化的市场环境及时调整资产负债结构提供了有效途径。

发展历程

2014年，《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》改审批制为备案制，不动产投资信托“类REITS”出现。2015年，中国个人住房抵押贷款支持证券增长显著，央行批准的2150 亿元额度全部用完。2017年，以商业地产抵押贷款为基础资产的信贷资产证券化产品首次出现。据Wind资讯统计，截至2017年7 月，与房地产行业相关的企业资产证券化产品中，应收账款类基础资产占比达到17.3%，其中与房地产最相关的信托收益权和不动产投资信托“类REITS”占比分别达到14.3%和2.5%；与房地产相关的银行CLO产品中，个人住房抵押贷款支持证券规模占比达到37%。

2012～2016年，房地产新增贷款额从3.9万亿元增加到14万亿元，占同期新增人民币贷款总额的比重从14%提高到41%；居民个人购房贷款从2万亿元增加到12万亿元，占同期新增人民币贷款的比重从10%提高到35%。随着中国城市化进程的加快，房地产市场的持续繁荣和发展，以及未来住房租赁市场的兴起，中国的住房抵押贷款规模将会日益增大，必然给住房抵押贷款证券化带来更大的发展机遇和空间。

问题与短板

由于我国市场经济体制建立较晚，债券市场不够发达，房地产证券化的发展依然面临短板，主要表现为如下几点。

中介机构发展不完善。房地产证券化涉及多家中介服务机构，其中资产评估机构和资信评估机构是所有资产证券化交易必须涉及的。房地产证券化过程中的评估是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的评估是房地产证券化成败的关键。目前，我国资产评估业和资信评估业还远远不能满足房地产证券化的标准。由于证券评级业存在运作不规范、信用评级透明度不高、信用评估不细、缺乏统一评估标准、缺少高资质专业机构等问题，如果由评估机构承担资产证券化的信用评級业务，难以达到透明、准确、客观、公正的要求，评级结果也很难得到广大投资者的认同。

信用制度不健全。房地产证券化要以良好的信用体系为前提，比如持续一段时间的低违约率、原所有者良好的信用记录等。目前，我国信用制度还不健全，还没有一个全国性的信用信息数据库，市场参与者的信用理念还较为欠缺。这不但制约了房地产证券化的规模，而且也会使房地产证券化在未来产生的现金流具有很大的不确定性，进而增加其运作风险。

缺乏有效金融监管。目前，我国还未建立有效的房地产证券化的监管体系，监管体制存在缺陷。此外，由于我国房地产证券开展时间短，监管经验不足，在相当长的时间里，我国主要侧重于金融机构的发展和金融市场的培育，金融监管力度不够。监管职能重复和遗漏，使监管效率低下，风险意识与市场观念淡漠， 进一步加大了房地产证券化的风险。

对策与建议

针对我国房地产资产证券化中存在的问题，借鉴美国等国家房地产证券化发展经验，笔者提出如下几点建议。

发展房地产证券化中介。房地产证券化涉及房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等诸多方面，必须同时具备上述各学科的完整知识和技术，这就需要借助于中介机构来进行相关的操作。因此，有必要建立一个完善的资产评估体系。同时，借鉴国外资信评级业的发展可以使我国资信评级业少走弯路，需要重点培养几家在国内具有权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。房地产证券化的知识结构、信息储备、服务内容、工作方法、技术水平需进一步提高，现有的资产评估和信用评级政策、标准和管理能力需进一步完善。

加强信用体系建设。随着市场经济体制的不断完善，信用体系将是未来影响我国市场经济的主要因素之一，社会信用环境的好坏将直接影响房地产证券化的开展。因此，必须强化信用意识，整肃信用秩序，尽快实施国家信用网络工程，完善社会信用制度，培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系，引导个人和企业加强信用管理，以适应我国开展房地产证券化运作的要求。

建立统一的监管体系。完善房地产证券化的监管主体，成立以发改委、工信部、财政部、中国人民银行、证监会、地方政府、住建为组成的房地产证券化监管委员会。以证监会为主导， 其他部门承担一定的监管职责，同时又明确各自权限划分，各部门在履行职责时要加强协调和沟通。要加强审查，从源头上控制风险；严格限制SPV的业务范围，禁止其从事任何与房地产证券化无关的业务；规范房地产证券化的运作程序，如真实销售的认定、信用增级与评级、会计处理以及资产支持证券的发行与交易等关键环节；加强对中介服务机构尤其是资信评级机构的管理。

（作者单位：特华博士后科研工作站）

作者：韩晓宇

房地产证券化因素探讨论文 篇3：

资产证券化风险防范的对策探讨

摘 要：在金融活动中，资产证券化属于其中不可或缺的一项创新活动，其不仅对金融领域中的各活动有着非常大的影响，而且是推动我国经济发展的关键。在多元化发展的今天，虽然相对以前资产证券化得到了不错的发展，但不可否认资产证券化发展中仍存在有许多问题，这些问题带来的不良风险不言而喻。对此，采取措施防范此类风险出现极为重要性。

关键词：资产证券化;风险防范;对策

0 引言

近年来，伴随着全球经济的不断发展，资产证券化作为一种全新的融资方式与工具逐渐得到了人们的高度重视与广泛应用。对于我国而言，资产证券化应用发挥的最大作用为安全隔离。然而，通过对我国资产证券化的深入探讨可知，其在深入与发展的过程中仍存在有许多问题与风险。因此，为避免这些风险带来的不良影响，我们必须即刻采取措施做好防范。针对该内容，首先本文将概述资产证券化;其次分析资产证券化的必要性;最后指出当前资产证券化存在的问题，并以此为依据给出具体的防范对策，以供参考。

1 资产证券化概述

作为1970年最为重要的一种金融创新方式，资产证券化主要指的是通过合理的规划，让流动性并不是特别好的资产变为流动性较好的债权，并应用于金融行业，实现对资金的合理利用。简而言之就是通过组合让流动性较差的资产产生稳定的收益，然后再根据实际情况配备对应的信用等级，最后把该过程中预期的现金流收益权转变成为可以在金融市场上进行流通应用的流动的债券型证劵。总而言之，资产证券化主要指的是把没有流动性能，但在今后又会具有一定现金流的应收账款总结起，通过重组结构让其能够在金融市场中进行销售的证券。

2 资产证券化开展的必要性

资产证券化带给我国的发展意义非常多，总的可体现在两个方面：一方面，基于宏观角度的必要性。站在宏观角度分析我们可知，资产证券化的实施不仅能够在最大程度上让金融市场的效率得到提升，而且能够降低金融风险发生率，让我国经济在今后得到更好的发展。另一方面，基于微观角度的必要性。在住房按揭或者是各方面的贷款上实施资产证券化，既可让商业银行的流动性能得到提升，又能够优化资产负债匹配结构，降低各种按揭贷款的利率，缓解人们购房之后还利息的负担。除此之外，资产证券开展的必要性还可体现在以下方面：（1）能够促进我国资本市场的进一步发展。首先，应资产证券化能够实现对资金的分流储存，所以资本市场的规模能够就此得到扩大。其次，资产证券化能够为金融市场提供更多的产品，并且能够丰富金融市场的结构。最后，资产证券化能够将流动性能不佳的资产转变成为风险较低、并且拥有稳定收益的可流通证券。而这一做法无疑将在丰富正确种类的同时，为投资人员提供一种全新的投资方式。由此可见，资产证券化不管是在市场金融工具结构的丰富上，还是在金融市场结构的优化上均有着积极作用。除此之外，由于资产证券化能够在降低融资成本的同时让融资方式得到丰富，所以若我们将资產证券化视为筹资主体，那么资产证券化将提供一种融资成本相对较低的筹资方式，让筹资主体通过对银行信用以外的证券信用利用，完成对资金的筹集。（2）在商业银行当中的重要性。在商业银行中资产证券化的实施不但能有效提升商业银行的资本管理效率与资本充足率，而且能让资产负债结构得到进一步的优化，让资产流通性得到提升。在资产负债的管理上，资产证券化实施同样能够为其提供高效的管理方式，也就是通过证券化的真实出售与破产隔离功能，让商业银行在发展的过程中可以不具备流通性的资产负债表，并且从中获取到高效率的流通现金资产，减少资金风险。除此之外，资产证券化的合理实施，还能在最大限度上改善不良的资产，或者是降低不良的贷款率。

3 资产证券化中存在的问题

由上述可知，资产证券化的重要性不言而喻。虽然当前我们重视了资产证券化的实施，但不可否认，资产证券化中仍存在不良问题。主要可体现在两个方面：（1）投资人与发行人存在动力不足。在现阶段的制度设计下，对资金供需双方而言，资产证券化产品并没有太多的吸引力。在此过程中，若站在融资的角度进行分析，资产证券化的实施属于先降低融资整体所消耗的成本，然后再用其他的方式与之进行竞争。但从实际角度出发我们可知，事实并非如此，而是因规模较小，没有形成任何流动性等因素，所以很难满足分散风险。除此之外，在实际业务的操作中，因与之相连的监管主体和市场机构包含的业务内容非常多，而具体工作流程又较为复杂。所以这无疑将让资产证券化的发展受到很大的影响与阻碍。基于投资角度分析，资产证券化应进行提供具体稳定的风险收益比等，但在实际业务中，经常会因为产品的结构复杂以及没有风险信息抓手等多种因素影响，导致投资人的需求无法得到满足。（2）缺乏信贷资产证券化。在该时代中通过对比现有的信贷资产证券化与多个银行的业务内容我们可清楚的了解到，信贷资产证券化属于不规范业务。通过对金融资产证券化的发行量与银行总信贷资产的对比分析我们可清楚的了解到，金融资产证券化的发行量不够充分，而且因现阶段的信贷资产证券化产品仍在银行体系当中，所以，根本不惧流动性，这样形成的资产证券化不仅难以降低融资成本，而且不能将资产证券化的优势全面发挥出。除此之外，近年来为了提高资产证券化业务效率，促进资产证券化的发展，针对资产证券化的实施，我国随之设置了对应的协调小组，其中当属核心的为信托机构。然而，从实际角度出发可知，该部门在工作中并没有让信托机构的核心职能全面发挥出，最终导致资产证券化难以落实。基于市场角度可知，我国大部分银行的出表率都超过了融资提出的要求，但投资人和发行人大多时候都会将资产证券视为不出表的债权，这种做法实际上就是把资产当作担保的债权，得到名义上的对价，但实际却是一项负债。

4 资产证券化风险防范对策

由上述可知，资产证券化的重要性虽然得到了人们的高度重视，但不可否认其中仍存在有很多问题。对此，采取措施做好资产证券化的风险防范极为迫切。具体实施步骤可从以下几个方面进行：（1）完善对应的法律法规制度，让资产证券化在今后的发展中有法律支持与保护。在现阶段的金融市场中，由于资产证券化在发展的过程中，往往会因为缺乏法律的支持与保护而受阻，所以完善有关法律法规尤其是资产证券化方面的法律制度尤为重要。再加上破产隔离等一系列列内容都是资产证券化中不可或缺的重要内容。这些内容往往需要在法律的保护下才能正常开展。所以，我国有关立法部门必须根据工作生产需求，结合经验，进而在最短的时间内完善法律制度，只有这样才能让之城证券化在今后得到不错的发展，避免风险发生。（2）可以从资产证券化基础的扩张与产品结构的提升这两个方面着手，让资产证券化得到创新，并在最大限度上满足不同风险偏好投资人的需求。当前，在优质资产证券化的动力方面，虽然发行人的动力并不强。但该过程中资产优良并非是资产证券化的第一要素。在资产证券化中作为基础的是看能否进行合理的定价。通过对国内外研究结果与现阶段我国有的经验分析可知，资产证券化的基础资产包含的风险因素等内容，因此可通过合理的分层安排让信用风险降低。对此，证券化基础资产的扩大逐渐得到了人们的重视。（3）在资产证券化风险防范上，我们除了可以采用上述几种方式进行风险规避外，还可通过参与主体实力的提升进行防范。由于资产在证券化的过程中往往会牵涉一些参与其中的主体，如律师、会计事务所等，加上这类参与主体的存在能够保证资产在证券化过程中的稳定运行，甚至能够保证投资机构与发起人自身的利益，所以，必须对这些主体加以重视。此外，资产在进行证券化交易的时候往往需借助银行完成交易。可是，现阶段很多的资产证券化产品都会受到市场制度的影响，最终导致流动效果并不限制。由此可见，对于一个发展相对完善的市场而言，其在发展中不可没有一定威信的投资机构。（4）需要根据我国发展实际情况开展资产证券化。首先，应对我国基础设施的资产证券化进行考虑，特别需要优先考虑公用事业等基础设施。截至目前，我国全部债务的存量已经达到了两万亿元，再加上我国已经正式步入了新环节的高速债务发展时期，所以，我国的财政债务本息支付任务非常中，而我国政府今后的偿债能力也会有所下降。此时，资产证券化的实施不仅能够推动我国金融的发展，而且能够实现分流储存，避免各类风险发生，因此我们必须对其加以重视。其次，需要对融资结构进行完善。可以通过对资产证券化的合理应用，让中小企业融资得到一定的支持，推动我国经济的均衡发展。通过调查分析可知，我国很多中小企业在贷款上都存在着很大的阻碍。然而，资产证券化在其中的实施则可有效改善这一问题，让中小企业实现融资，而且能够避免实际实施过程中各类风险的产生。对此，面对因融资结构不完善导致的各种不良风险，我们可借鉴国外有经验国家的风险防范方式，为资产证券化的发展提供强有力的保护。以上就是资产证券化风险的防范对策，有关人员必须对其加以重视，让资产证券化在今后得到更好的发展，让其发挥自身该有的作用。

5 结束语

总而言之，在新时代全面发展的今天，如何做好资产的证券化风险防范工作成了人们所热议的话题之一。通过上述对该内容的深入分析可知，资产证券化主要为汇集没有流动性，但今后又有现金流的应收款账，然后通过对其结构的重组转化成能用于金融市场的证券。因资产证券化的开展不仅能推动我国资本市场发展，而且能提高商业银行的流动性。所以，面对资产证券化当前存在的投资人与发行人动力不足、信贷资产证券化动力不足这两个问题，我们必须从完善有关法律法规、扩大资产证券化基础与产品结构以及提高参与主体的实力等这各方面着手，提高风险防范效率，推动资产证券化与我国经济的全面发展。

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作者：田敬雅