下面小编整理了一些《土地市场论文范文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。摘要：随着房价的不断攀升以及城市化和工业化的推进，作为生产要素的土地逐渐成为国民关注的焦点。土地市场与住宅市场之间是如何相互作用的、相互间的传导机制是如何运行的，需深入探讨。只有正确认识土地市场与住宅市场间的均衡过程，才能找到稳定土地市场与住宅市场发展的良策，促进房价和地价的合理回归，实现社会经济的全面、协调和可持续发展。
第一篇：土地市场论文范文
土地市场亟待政府角色调适
今后城市化应遵循地方政府逐步退出土地市场、人口城市化替代土地城市化、不可急速推进土地市场的城乡一体化等原则
在以GDP为主的政府考核体系下，地区间之间的竞争常常演变为GDP锦标赛竞争。处于同一层级的各地方政府为GDP考核而展开激烈的地区间竞争，对本辖区内居民的公共产品提供可能不是其最优先考虑的目标，即环境保护、弱势群体的保护等。其产生的经济影响可能是，容易产生为GDP增长而出现各类激进的地方政策，如强拆居民住房、强占耕地、环境保护意识薄弱、征地补偿标准低等。地方政府为推动GDP增长而尽可能多地向银行进行土地抵押贷款 。
当前的城市化模式存在以下弊端：其一，人为地压缩供给普通商品房的供地面积，营造土地的稀缺气氛，造成城市普通商品房价格飞涨和房地产泡沫；其二，以土地金融为内容的地方债务风险急剧累积起来，其还债责任不全在地方政府，其偿还责任最终将由中央政府或中央银行承担；其三，人口城市化速度远大于土地城市化速度，在2001-2008年期间，城市常住人口年均增长率为3.55%，城市建成区面积年均增长率为6.20%；其四，流动人口在快速城市化过程中获益较少，不仅在住房方面不得不忍受不断抬高的居住成本，而且其失业保险在流动人口中的覆盖面仅为8%左右、医疗保险仅为16%，由此严重危害了社会稳定与和谐局面。
为此，第一，地方政府应逐步退出土地市场。近十多年来的经济快速增长，虽然得益于土地城市化模式，但更多地产生了现阶段收入分配不公平、社会不稳定与环境代价大等弊端。从源头上看，地方政府对土地市场的垄断及其土地金融发挥了核心作用。地方政府进入土地市场“既当运动员又当裁判员”的角色严重扰乱了要素市场秩序，进一步讲，这一行为甚至是政府公信力丧失的源头！调整政府间以GDP为核心的考核体系、并从法律上改变地方政府在土地供给市场上的垄断地位，才是从根本上扭转土地城市化及其粗放式、不可持续的经济发展方式的核心所在。
第二，用人口城市化取代土地城市化。人口城市化的主要特征是创造条件使流动人口逐渐融入城市生活，其表现形式是不断扩大流动人口的社会保障覆盖面、夯实经济增长中的内需基础；从其内容上看，这不仅仅是提高流动人口在医疗、养老、子女教育等方面的社会保障条件，更主要的是满足流动人口最基本的居住需求。对于流动人口在医疗、养老、教育等方面的社会保障支出，应该由地方政府与中央政府共同出资解决，中央政府转移支付的额度应该与地方吸收流动人口的数量挂钩；对于流动人口居住需求的解决方式，在地方政府退出土地市场和符合城市土地总体规划和城乡建设用地详细规划的前提条件下，集体土地在未经国家征用的情况下应由市场机制来建设和运营廉租房。
第三，不可急速地推进土地市场上的城乡一体化。目前学界与社会有一种普遍的误解，既然地方政府扭曲了土地要素的市场化配置、占用土地出让的绝大部分收益、并在一定程度上造成了经济发展方式的不可持续性，那么，彻底扭转这一状况方法应该是将土地出让的所有收益彻底让渡于农民。这是一种过于简单的思维方法与逻辑推断。目前土地价值高的区位多数是位于大型城市的郊区或者沿海地区，如果将这一区位的土地“私有化”将使原有的收入分配不公状况更加“雪上加霜”；更为重要的是，大量资本下乡有可能使得农村家庭丧失占家庭收入二分之一、稳定的农业经营收入，在城市就业机会不充足、产业结构低端化造成的低工资收入等情况下，这种急速的土地市场一体化完全有可能打破目前稳定的农村生活、农业生产局面。
（作者为复旦大学经济学院、复旦大学产业与区域经济研究中心教授）
责编/刘广为 美编/李祥峰
作者：范剑勇
第二篇：土地市场与住宅市场的一般均衡分析
摘 要：随着房价的不断攀升以及城市化和工业化的推进，作为生产要素的土地逐渐成为国民关注的焦点。土地市场与住宅市场之间是如何相互作用的、相互间的传导机制是如何运行的，需深入探讨。只有正确认识土地市场与住宅市场间的均衡过程，才能找到稳定土地市场与住宅市场发展的良策，促进房价和地价的合理回归，实现社会经济的全面、协调和可持续发展。
关键词：土地市场；住宅市场；均衡分析
土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。
一、基本概念的界定
与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：
PV=■
假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：
PV=R/i
根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：
PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]
如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。
在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。
图1 住宅市场
在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。
二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析
（一）完全竞争条件下，房价—地价—房价传导机制
土地作为一种生产要素是不可再生的，因而其供给曲线无弹性。在完全竞争的情况下，以土地为生产要素的产品市场上实现了利润平均化，超额垄断利润和级差地租都归土地所有者所拥有，对土地实现了合理配置，产业之间也达到公平竞争。当然，由于以土地为生产要素的小麦等市场与住宅市场的投入产出率差别不大，高投入的住宅市场投资开发商相对于小麦等市场投资商会得到一笔额外的收入——投资风险金，以实现公平竞争。在这种完全竞争情况下，当住宅市场需求增加时，即住宅市场需求曲线由D1变成D2时（图2.1），住宅市场的价格会由P1上升到P2，促进了住宅市场价格的上涨；住宅价格的上涨会促进对生产要素（土地）需求的增加，因而土地市场需求曲线由D1变成D2，需求曲线D2与无弹性的供给曲线相交并没有增加整个土地市场的土地供给量，只是提高了土地价格，即地价由P1上升到P2（图2.2）；地价上升的基础上，相当于住宅市场的投入增多，所以住宅市场的供给会减少，如图2.3所示，供给曲线由S1变成了S2，需求曲线D2与供给曲线S2相交，产生了住宅市场新的成交量Q3和价格P3，P3相对于P2上升了，对于最初的住宅价格P1上涨更多，成交量Q3相对于成交量Q2减少了，但是对于最初的成交量Q1增加了。
完全竞争市场条件下，由于住宅价格最终取决于住宅市场的供求关系，所以，目前住宅价格的上涨源自于住宅市场对住宅需求的增加。从产品和生产要素的角度来分析，对土地的需求首先是源于住宅的需求，在产品—生产要素链中，住宅是最终产品，能够满足生活的需要，土地则是作为一种生产要素投入到住宅市场中，人们需要土地并不是土地本身的生产力，而是表现为一种要素投入，其需求是由人们对小麦、花生、房地产、厂房、办公场所、停车场地等的需求引起的，即土地需求是一种引致需求。与土地这种引致需求对应，土地价格变化受制于住宅价格的变化，住宅价格的变化会引起土地价格的变化，其内在机制如下：人民生活水平的提高导致住宅市场需求的增加，一方面，直接拉动住宅商品价格的上涨和成交量的增加，另一方面，住宅价格上涨引发住宅开发商增加投资、扩大住宅开发量，从而又引发对土地需求的增加，并打破了一级土地市场的供求平衡，在土地需求的拉动下推动地价上涨。土地价格的上涨，又会促进住宅价格更快上涨。由此可见，地价上涨并不是真正推动住宅价格上涨的内在机制，对推动住宅价格上涨的内在机制是住宅的供求关系，即房价——地价——房价的传导机制。
图2 完全竞争下土地与住宅市场的一般均衡分析
（二） 行政干预条件下，房价—地价—房价+计划审批传导机制
在中国当前的土地市场中，土地供给实行计划审批制，扰乱了中国土地市场的土地供给结构，将土地供给市场硬生生地隔成二个市场——建设用地市场和非建设用地市场（建设用地和非建设用地市场供给总量还是不变的），使建设用地市场和非建设用地市场上的地价不一样。
当建设用地供给审批计划量大于建设用地实际用地量时，建设用地供给过多，建设用地的价格相对降低，从而使得住宅价格上涨速度减缓。当建设用地供给审批计划量小于建设用地实际用地量时，建设用地供给就会不足，从而住宅供给不足，进而造成住宅价格上升更快。
如图3所示，建设用地供给审批计划量大于建设用地实际用地量时，建设用地市场的供给曲线由S1变成了S2。当住宅市场的需求增加提高了住宅市场的价格时（图3.1），促进了对土地生产要素的需求，建设用地市场的需求曲线由D1变成了D2，需求曲线D2与供给曲线S2交点处的土地成交量为Q2大于需求曲线D2与供给曲线S1交点处的土地成交量Q1，需求曲线D2与供给曲线S2交点处的地价P3小于需求曲线D2与供给曲线S1交点处的地价P2，即相对地抑制了地价上涨的势头（图3.2）。建设用地市场地价的变化又会促进住宅市场供给的变化，但住宅市场变化滞后，住宅供给曲线没有变成S2而变成S3（图3.3），由供给曲线S3与需求曲线D2相交可知，住宅成交量变成了Q4大于Q3小于Q2，相对地减少了住宅的成交量；房价变成了P4小于P3大于P2，相对地也抑制了房价的上涨趋势。
图3 行政干预下土地与住宅市场的一般均衡分析
从以上2种不同传导机制下土地市场与住宅市场均衡分析可知：第一，随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住宅，对土地需求的增长提高了地价。事实上，地价高是由于对住宅的需求大进而引致土地需求增加的缘故，由于许多人住得起地价高的区域，对住宅的大量需求产生了对土地的大量需求，这导致了地价相对高。地价高是房价高的结果，而不是原因。第二，建设用地供给计划审批制可能产生两种情况——抑制或助长住宅价格的上涨，且抑制房价上涨是以挤占非建设用地供给为代价的。因而建设用地供给计划审批制用来平稳住宅市场、抑制住宅价格上涨是有一定的条件约束：建设用地供给计划审批量不得小于建设用地需求，且不会骤然减少非建设用地量，不会大幅度地减少非住宅产品的产出量，从而影响到中国经济的增长速度。
三、结论与建议
真正要实现引导、规范土地市场不是通过生硬地压低地价来完成的，需要采取以下措施。
（一）实施正确的舆论导向，促进土地市场回归正常预期
地价的高低不是由土地所有者所决定的，而是由土地市场的供求所决定的，目前地价的上涨是由于对土地需求的增加而造成的。土地价值或收益能力在出让过程中显化程度的提高，改变的是国家或集体与住宅开发企业对土地收益的分配比例、住宅开发企业侵占国家或集体的地租的现象，土地出让价格低意味着国家或集体土地收益的减少，本属于国家或集体的地租转移给开发商，这是开发商获取除投资风险以外的利润的根本原因；土地出让价格提高意味着国家或集体对基础建设施投入的增加，使居住环境得到了改善，具体就体现在开发商获取本属于国家的地租机会减少。因此，可以说实施土地拍卖从利益角度影响最大的是开发商的利益，住宅市场价格主要由住宅市场的供求关系决定，实施拍卖出让土地，正常条件下不会直接推动这住宅价格的上涨。但由于舆论导向及住宅开发商炒作，诱导住宅消费者形成土地拍卖提高土地出让价格，土地出让价格提高又必然推动住宅价格上涨的观念，一定时期可能造成消费者的恐慌心理，加快购买住宅的步伐，引起住宅价格不正常的上涨。因此，实施正确的舆论导向对于促进中国土地市场的健康发展具有重要的意义。
（二）土地拍卖是合理配置土地资源的有效方式
土地是不可再生的稀缺性资源，从长期来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性因素变得越来越重要，因而其相对价格必然会上升。计划经济条件下的土地供给单靠行政手段进行控制，难以使土地合理利用；完全竞争市场条件下，通过价格机制来抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置土地资源的有效手段。对于住宅建设而言，某些地理位置好的土地具有自然垄断性质，由于人们对其具有特殊偏好，其价值只有通过市场竞争才能充分体现。而拍卖只是土地公开市场竞争的有效方式，市场拍卖是买卖双方博弈的过程，买者经过理性分析，充分考虑过该地段的价值才会接受这一价格。因此，地价较高也有其存在的基础，只有土地市场公开、公正、公平地竞争才能达到合理配置土地资源的目的。
（三）对投机分子或并不在本地工作的寻找发展机会的住宅消费者应当提高准入门槛
相对于住宅的普通消费者而言，有些城市的房价超过了他们的购买能力，在目前状况下最好的解决方式就是限制住宅需求的无限扩张，这样房价下降就成了一种必然的趋势。对一些投机分子或来自外地并不在本地工作的住宅消费者可以提高其房地产税收，将多于正常人交纳的税收补贴给经济困难的当地住宅消费者，帮助社会解决住房补贴问题。当然，如果采取这种限制性的措施，可能会导致住宅市场供求矛盾进一步尖锐化，产生寻租的腐败现象，更加恶化土地市场的有序运转，因而要慎重地制定住宅购买的准入门槛。
参考文献：
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[责任编辑 高惠琦]
作者：柴志春，戚家栋，吴田
第三篇：城市土地市场供需机制研究综述
摘要：我国土地市场发展已有20年的经验，土地出让采用了协议、招标、拍卖和挂牌等市场或准市场的方式。随着土地市场的建立和逐步成形，政府对土地市场的计划调控越来越少，更多的是遵循市场基本规律，仅对市场不完善之处作以调节。土地具有商品的属性，但是因为它对国民经济的重要影响，土地市场行为不可能以普通商品的的市场供需规律加以诠释，因此学者们对此进行了较为深入的研究，从不同层次、不同角度，运用不同方法对城市土地市场供需进行了阐述。
关键词：土地市场;土地供应;供需均衡
我国土地市场经历了漫长的发展历程。在改革开放之前，我国长期实行的是计划经济模式，与此相应的土地使用制度是计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式，土地不允许出让、转让、土地没有价格，更谈不上土地市场配置和市场建设。随着改革开放进展，从1982年开始，在北京、上海、抚顺、成都等城市，相继开展了土地商品属性的探索，开始对工业、商业等用地收取土地使用费;1987年11月，国务院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。1987年9月，深圳市规划国土局以协议方式第一次向企业出让了国有土地使用权拉开了土地出让的序幕，11月25日，深圳市规划国土局以公开招标形式出让了一宗国有土地使用权。1990年我国第一部明确国有土地有偿使用的法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，明确了土地使用权可以采用协议、招标、拍卖三种方式。1992年以来，我国的土地市场进入了市场制度的建设阶段(岳小武，2004)[1]。
回顾这段历程，不难发现，我国的土地市场在一定程度上实践的步伐超前于理论，即在土地市场没有完全成形之前，市场机制已经开始发挥作用。笔者将以市场供需机制运行的过程来综述学者们的观点。
一、市场供给角度研究市场供需机制
(一)出让方式与市场供需
我国土地市场发展过程中出现的土地出让方式主要有划拨、协议、招标、拍卖和挂牌出让。由于划拨是用于公共
基础设施的建设，用地具有专用性，受让主体大多存在特殊性，所以将划拨用地纳入公开市场范围进行讨论的学者较少。在土地市场运作中，出让方式不同，市场遵循的供需机制也是不一样的。严金海(2006)认为，土地的协议出让政府垄断了土地供给，但因为交易时只存在一个需求者，因而可看作是一种双边垄断市场，协议地价的高低取决于双方的动机和讨价还价的能力。与协议出让方式相比，实施土地以“招拍挂”方式出让，引入市场竞争机制，通过需求者的“货币投票”，以市场竞争的方式确定地价，体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平的交易基本准则
[2]。杨庆媛(2001)在她的博士论文中也提出了相似的观点。她认为协议地价不是由土地市场供需状况和土地预期纯收益决定的，而是取决于供需双方的动机。由于出让地块技术指标由政府决定，所以需求者和供给者之间不存在竞争。但是与严金海不同的是，她认为竞争在需求或受让方之间是存在的。对于公开出让的部分她的观点相比来看也更加细化：招标地价引进了市场机制，使招标者有择优选择的机会，也使投标者能各展其能。但是投标并非一定价高者得，社会公共目标或政府意图也起着非常重要的作用。而且拍卖和招标在满足需求的方式上存在较大差异，拍卖更具有竞争性，拍卖是市场竞争机制的产物，价格完全由土地最佳预期收益所决定[3]。肖宇宁(2006)着重从供给方面进行阐述，他认为由于土地一级市场增量土地供给方式具有多样性、存量土地供应存在分散性，造成了城市土地市场运作不规范现象，由此也影响到土地市场供需机制的运作[4]。对征地过程中出现的诸多问题，高山平(2005)提出了在农用地入市过程中，对新征用土地的市场应该实行“供需对接”的观点，即在保障农民的流转权得到保障的前提下，让农户与土地需求者面对面商谈土地转让价格等问题，进而完成土地的转让[5]。
(二)出让范围与市场供需
在新农村问题引起全社会广泛关注前，人们普遍把土地市场出让客体界定为城市经营性用地。乔荣锋和高进云等(2005)认为城市里出让土地供应的来源主要是城市土地的存量和储备量。他们设计了一个只牵涉土地存量和储备量的供地模型，认为在平衡的供地模型下，随着供地时期的推移，城市土地存量和储备量受初期土地存量和储备量的影响而发生的变动幅度越来越小，同时土地供给量将主要由征地水平决定;反之，初期变量引起的波动越来越大，从而会影响供需平衡[6]。对城市里供地的范围丛屹(1999)也进行了研究，他认为城市存量土地并没能进入市场流通，造成了城市土地市场需求只能靠大量征用城市周围农村土地(耕地)来满足的现状，一定程度上导致了城市土地供需不平衡，促使城市地价的攀升[7]。随着人们对新农村的广泛关注，对农村集体非农建设用地是否可以进入市场也展开了激烈的争论。现有赞成集体非农建设用地进入城市土地市场的观点主要集中于以下几方面：袁弘(2003)在硕士论文中通过调查取证，发现我国集体非农建设用地已经存在大量有偿流转，但是由于自发性的交易本身缺乏市场的充分指导，供给和需求都是在小范围内进行，因此市场供需机制尚未发挥作用[8]。对相同研究对象，相比之下，张安录和毛泓(2006)更侧重于供需理论的分析。他们通过农地的城市流转对土地一级市场均衡造成影响的分析，指出假如政府在一段时间内实行严格的农地城市流转冻结之后，农地的数量和质量完全可以满足未来相当长时间内粮食安全目标的要求。在有合法农地城市流转的情况下，一旦农地的所有权发生了变更，成为城镇国有土地，并进入一级土地市场，运作方式会从原先的非市场性运作转变为主要依靠市场法则，在这种情况下，市场形成的价格必然低于无农地城市流转和非法土地交易的一级土地市场均衡价格[9]。
(三)出让量与供需机制
研究土地出让量与供需关系的学者，大多把供给量与供需平衡之间存在密切联系作为了理论基础。蒋如高(1998)[10]、吴斌(2004)[11]认为我国大多数城市土地供应基本上采用“以需定供，总量不限”的方式。由于城市土地利用的规划的滞后，加上地方政府片面强调“以地生财”、“筑巢引凤”，城市的土地供应往往缺乏时段性和空间性，土地供应总量上也基本没有严格的限制。城市土地的过量供应造成土地供求市场的不平衡，使得土地的价格一直停留在较低水平，不能真正体现其价值。陈元刚和罗永刚(2006)认为由于政府垄断和调控力度不够，造成城市用地规模过度膨胀，局部供地过量[12]。乔荣锋和高进云(2005)也提出同样的观点，他们认为土地供给一定时期内存在供地渐进线，而需求上升很快，必须通过调控增加政府的土地交易收益。调控的重点在于防止城市土地供给过多，导致城市规模虚涨，土地利用效益低下，又要防止土地供给量过小，阻碍城市的健康发展[6]。
二、从市场需求角度研究市场供需机制
(一)从工业及零售产业发展角度研究供需机制
从这两个行业的发展角度研究市场供需机制的研究文献较少。谢忠镖和邹发英(2005)提出促使零售业用地的市场供需平衡得以实现的途径是“以需定供”。他们指出市场供需平衡包括总量平衡和结构平衡两个方面。因为影响总量平衡的因素很多，所以零售商业物业市场中的供给和需求总是从一个均衡点到另一个均衡点;土地结构均衡是通过供给结构和需求结构的平衡来实现的。他们根据因素和均衡之间的关系建立模型，用指标具体说明结构均衡的状态，提出了控制市场供给的途径[13]。我国工业用地配置受政策影响较大，对工业用地进入土地公开出让市场以及市场运转机制，很多学者进行了讨论。倪晋仁等(2004)认为对工业用地来说集聚程度是影响市场需求的重要因素。他以深圳市蛇口工业园区作为研究对象，用1995年地价等值线说明地价高低的空间分布特点。他认为蛇口工业区由于相关产业聚集，所以相对减少了外部费用，形成规模经济，因此使得企业积聚可以促使地价上升。由此得出，企业的积聚程度影响着工业园区土地的需求，这种供需运行机制不同于一般的土地市场[14]。与倪晋仁不同，王新、叶艳妹(2006)研究的侧重点是工业用地的出让方式。他们认为工业用地的协议出让相比市场化出让有很多的弊端，主要表现为工业用地地价偏低，国有土地资产流失严重;引发大量圈占土地的行为，土地利用低效;干扰了正常的土地市场秩序。由于信息不公开，容易造成暗箱操作，土地市场供需无法达到平衡[15]。对工业用地进行协议出让的论文较多，而且观点大多相近，这里不再做赘述。
(二)从房地产业角度研究市场供需机制
1.土地供应与房地产市场发展。土地供应方式对房地产市场影响研究的成果大多都肯定了招拍挂出让方式在促进产业发展方面的积极作用。例如刘红瑛和吴淑莲(2006)认为土地市场供应的垄断性是由于房地产市场的外部性、易受经济波动影响、信息不对称以及土地产权不明决定的。因此要调整房地产市场，必然要对土地需求量进行分析测定，先期做出土地供应计划。此外，房地产用地供应必须走市场化道路，以避免土地市场持续混乱，不平等交易甚至寻租行为[16]。张晓姣(2005)认为土地采用招拍挂方式对房地产市场发展有正面影响，主要体现在：(1)降低房地产给社会带来的金融风险和给消费者带来的产品风险。(2)国家对房地产市场的政策性调节将更加有效，在政策性调节的基础上市场化调节将发挥更大作用。(3)促使房地产市场开发进入品牌化、专业化、市场化发展的阶段。(4)带动房地产行业的综合服务水平上升[17]。也有学者研究土地供应对房地产市场的影响途径。例如宫玉泉(2005)认为土地供应对房地产市场的影响主要通过两种途径：一是供应土地的用途;二是供应土地的区位。供应土地对应的房地产产品结构先对不同类别的房地产供需平衡产生影响，而后对房地产价格产生影响。供应土地的区位分布则先影响房地产市场的统计价格，后影响房地产供应的产品结构[18]。
2.土地供应与房地产价格。从成本角度上来讲，地价是房价的一部分，但是土地和房地产分别受到市场供需的影响，房价和地价关系探讨的主要支撑理论有：成本决定论、需求决定论和地价、房价交互循环理论。有些研究土地供应和房地产价格的学者也是从这些角度进行考虑的。例如曲波(2005)从成本决定论方面进行研究。他在论述房价和地价的关系时指出，由于土地的稀缺性，地价的上涨是必然趋势，这与出让方式的选择无关，而且从近期土地市场供给的过程来看，土地供给量是影响地价非常重要的因素，现行的土地出让政策没有改变总体的供求形势[19]。严金海(2006)从房地产的纵向发展角度来进行阐述土地供应和房地产价格之间的关系，他认为在短期内，房地产供给缺乏弹性甚至无弹性，房地产价格主要由需求决定;从长期来看，房地产的供给受到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。因此长期上涨的地价将推动房价的走高[2]。由于在具体的市场出让过程中，市场发展尚未完善，供需机制未得到充分的运用，因此很多学者从多种角度对土地供应与房地产价格的产生之间的关系进行了研究。孙禧才(2005)指出公开、公正、公平的土地市场环境才能使土地价值最大化。在现实的市场招拍挂过程中，开发商是自己报名，自己举牌，政府没有采取任何强制措施。因此拿到土地使用权的开发商是自己为自己开发房地产设定了土地成本[20]。刘晓英(2005)则认为土地供应的总量控制和结构调整可有效调控房地产商品的供应量和供应速度，进而起到调控房价的作用。而且土地的供应方式对房价的影响在不同的阶段是不同的：在土地有偿出让开始，房地产的价格会较过去有所上涨;在土地供应实行协议、招标、拍卖的有偿出让和无偿划拨的“双轨制”供应模式，土地价格的多种形成机制并存，房地产价格增长将趋于平稳[21]。张惜伟、朱道林(2005)等在以北京为例分析出让政策对房地产市场影响的过程中，提出土地出让政策的改革使地价回归正常。但是在房地产市场供不应求的情况下，土地出让政策的改革为开发商提供了炒作的契机，并使房价在这种炒作下大幅攀升[22]。
三、研究市场供需机制本身及其影响
(一)从宏观市场运行角度研究市场供需机制
从整体角度论述我国城市土地市场供需机制的观点主要有：杨钢桥(1998)认为我国城市的用地紧张，在城市土地大量闲置、商品房空置率较高的同时，普通商品住宅却供不应求。他分析了市场供需失衡的原因，认为主要有地方政府和企业都缺乏有效的约束机制，以及居民对住房的有效需求不足三个方面，并在文章最后提出科学地编制城市规划、供地计划，进行土地管理制度改革，加强土地收益管理、房地产信贷资金管理，健全土地税制和提高居民购房能力等八条土地调控的对策建议[23]。杨庆媛与杨钢桥的观点相似，但论述的方法有所不同。杨庆媛(2001)用实例说明一级市场出现了严重的供过于求，主要表现是城镇土地市场赋闲和粗放利用[24]。黄京鸿，刁承泰(2003)在论文中采用重庆市的实例进行了分析，虽然重庆市城市土地的供给弹性较大，但是由于开发困难，所以耕地成为了城市建设用地的重要供给来源;用地需求主要来自城市经济发展，新增城市人口用地，人均用地水平的提高，城市建设用地存在供需缺口[25]。傅玲(2005)的观点与此相似，不过她将用地需求总结为城市化的发展和城市经济的发展，而且认为这两个因素之间存在循环互动关系，因此增加了土地需求量[26]。
(二)从微观角度研究市场供需机制
也有很多学者研究的重点是土地市场的局部特征和土地市场供需之间的关系，例如周素红和周冰艳(2002)运用经济学中的“蛛网模型”解释土地区位与市场供需之间的关系。她们认为城市不同区位的土地，市场机制作用的效果不同，对于能够成收敛式蛛网的区位，即使土地市场价格偏离均衡价格，也会在市场作用下达到市场均衡，而且市场较为稳定。而在构成发散式蛛网的区位，市场价格的波动性较大，必须通过政府干预，才能使市场达到均衡状态[27]。吴芸(2001)认为土地利用强度的增加与供求之间也存在一定的关系。在一定区域内，人们对土地的需求量无限与土地总量有限之间存在矛盾，这种供求矛盾将促使人类注重高效集约利用土地[28]。李华忠、刘轶等(1995)从企业角度得出供需不平衡导致地价高低空间分布上的不均匀最终影响企业的区位选择。他们认为城市土地的需求强度是由市中心向郊区逐渐降低的，由此形成了与之相对的高、低地价区位模式。城市中不同企业在竞争中选择各自的地价区位平衡点，具有同一土地利用性质的各企业的平衡区位相互结合，构成了城市土地利用类型的区位配置模式[29]。倪晋仁等(2004)则立足于工业用地阐述了集聚程度对土地市场需求的影响[14]。
(三)研究市场供需机制与城市社会经济发展之间的关系
研究土地市场供需与社会经济之间的文献较多，有的着重于阐述城镇发展的同时土地市场供需平衡实现的方式和途径，如蒋勇、严志强等(2005)根据广西的实际情况，通过对广西人口、耕地需求量以及建设用地需求量的预测，得出“随着经济的发展，城市化步伐的加快，建设用地将出现供需失衡的现象”的结论[30]。孙佑海(1999)也持相同的观点，他认为我国耕地保有量和现有耕地的质量面临严峻的问题，而与此同时现代化建设进程对土地的需求越来越大，因此将来人民生活和社会的经济建设难以为继。在分析了产生这种现象的原因后，他通过1999年颁布的《土地管理法》提出了解决的途径[31]。唐子来、寇永霞(2000)通过对珠海经济发展过程中城市用地变化的分析，指出珠海经济的发展改变了城市发展的格局，促使工业用地发生空间结构重组，除此之外还增强了市区发展带的生活、商业、办公以及旅游功能[32]。由于我国的土地市场建立时间不长，土地的公开出让过程中不规范的市场行为对经济发展也有一定的负面影响。张中新(2004)认为地方政府为大搞城市建设筹资，一些企业用相对较低的成本获得土地，又以土地抵押贷款，造成我国固定资产投资一度过旺;土地市场秩序混乱，土地权利寻租和灰色交易普遍存在，造成土地市场供应的自发性、盲目性和投机性。作为调节经济的杠杆，土地的作用就被大大的削弱了[33]。
四、研究结论与不足之处
综上所述，学者们对土地市场供需机制的相关研究投入了相当多的精力，研究涉及到土地供需的很多方面，并取得了一定的进展。理论研究方面主要的成就体现在：(1)将市场供需平衡的经济学理论应用于土地市场;(2)利用现有的数量模型模拟土地市场供给和需求的总量和结构均衡;(3)开始了对不同用途用地需求量预测的探索;(4)将定量研究的方法引入土地供需研究，加强了土地市场细化因素对土地市场均衡影响的关注。在研究方法上也体现出多样化的特点，经济计量学和GIS技术在研究过程中得到普遍应用，增强了研究的科学性和可操作性。但是现有的研究成果还隐含一定的问题，在现在土地市场不完善、土地市场均衡无法按照市场供需均衡规则进行运作的情况下，如何科学有效地调节土地市场的供给量、供应结构和供应进度，以达到有效配置土地资源，集约利用土地，使土地增值收益最大化的目的是研究中相对欠缺的方面。另外，学者们对土地市场供需的量和结构均衡模型的设定也仅停留在理论层面，在实际中还没有得到运用，减弱了其理论研究的可操作性。
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(责任编辑：孙桂珍)
作者：吴 群 王婵婵