《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗

《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗（通用6篇）

篇1：《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗

《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

问题一：评估机构真的能够独立完成评估工作，不受征收方的影响么？

答案是肯定的！《国有土地上房屋征收评估办法》第3条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）2.0.1规定，房地产的市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则和合法原则。据此，无论是从住建部的部门规章，还是评估行业的专业技术规范角度，独立实施评估工作不受他人干预都是房屋价值评估行业的基本职业规范要求和法律要求。

对此，史源英老师斩钉截铁的指出，在征收评估中，估价师、评估机构绝不会作出违背职业道德规范和法律规定，故意压低被征收人房屋的评估价值的情形。实践中出现的被征收人认为评估结果偏低，本身是一种客观事实，但这与评估机构“主动压价”完全不是一回事。

问题二：我应该主动选择评估机构么？还是干脆等着政府组织？

史源英老师表示，评估机构鼓励老百姓主动行使权利，参与到选择评估机构的程序中来。《办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》之规定，这个选定程序是这样的：

房屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布评估机构选择通知→

符合条件的评估机构在通知规定的时限内提出书面申请，经审核后公布名单→

房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定→协商选定结果公示（方法同上）

而如果被征收人之间协商不成或在规定时间内不协商，则由房屋征收部门组织进行公开投票或者摇号方式选定。具体方法被征收人可以自行查阅上述《选定办法》，兹不赘述。

在明律师需要指出的是，广大被征收人一定要重视这个看似仅具有程序性意义的协商、选定过程。因为事实上，正是在这样一个过程中，征收范围内的被征收人之间有了相互走动、了解认识、沟通交流的机会，这对于维护被征收人的合法权益而言是十分有益的。无论是站在征收维权的角度，还是站在征收方希望和谐、顺利完成征收工作的立场上，多了解多走动多参与都是好事情，有助于被征收人尽早关注自身权益和征收法律，了解项目情况，将未来潜在的社会稳定风险降至最低。实际上，征收中的每一个程序性步骤都具有对征收方实施监督的法律意义，被征收人的参与行为本身就会对最终的公平、合理补偿安置产生积极、正面的影响，这是大家必须要提高认识和意识的。实践中，一些被征收人随意忽视自身权利，待权利“过期作废”后又心生愤懑，这是不理性、不明智的。

问题三：我的“自建房”为何评估得那么低？是不是评估机构从中作祟？

史源英老师指出，这么想，大家是冤枉评估机构了。道理有二：其一，在房屋评估中，评估机构的地位是受托方，委托人是房屋征收部门。评估机构依法只能在评估委托书载明的评估对象范围内开展评估工作，而不能自己想评估哪里评估哪里。这个逻辑就如同被征收人聘请律师，可以是“一般代理”，也可以是“特别授权”。如果你只给律师前面那个权限，那么律师也就只能帮你开个庭、接收个文书，却不能帮你决定是不是上诉，是不是放弃、变更诉讼请求；其二，房屋的调查、认定工作是政府的法定职责，尤其是对于未经登记的无证自建房屋的认定、处理，譬如其是不是违建，给不给补偿，按什么样的标准补偿，与有证部分的差距有多大，都是由政府通过行政决定和征收补偿方案确定的。评估机构的职责是根据政府提供的上述情况进行评估，而不具备对抗这些决定、方案的权力。

在明律师想强调的是，实践中一些被征收人在自己的宅院范围内随意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一个天井一样的空间没有盖房，而加盖出的部分都没有证。这种情况下所涉及的房屋补偿标准确定，是需要针对政府部门的调查、认定结果来采取救济的，而不是对着评估机构“使劲”，这是选错了维权着力点的表现。

问题四：评估机构一定要挨家挨户进行实地查勘吗？测绘机构来了是不是评估机构就可以不来了？

结论是清楚的：评估机构依法必须挨家挨户上门查勘，评估报告才会合法有效！凡是没见过人上门就收到所谓“评估报告”的，一律不合法。

具体怎么上门呢？我们来看《房地产估价规范》（2015版）3.0.7的规定：估价对象的实地查勘应符合下列规定：应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影响资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

被征收人应当协助上门的注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或盖章的，找第三人见证，将有关情况在评估报告中予以说明。

需要指出的是，测绘机构上门对房屋面积的测量不能替代评估机构的入户实地查勘。

问题五：基准地价是怎么回事儿？评估一定要按照这个标准进行么？

老百姓所关心的这一问题，涉及评估机构的方法选择。不同的评估方法，评出来的结果会有较大的差别，也适用于不同的情形。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。

根据前述《规范》2015版，我们来简要看看上述几个方法的基本原理。

一、市场比较法

市场比较法是房地产估价最基本的方法之一，是估价师依据市场交易案例分析和判断估价对象房屋的价格的估价方法。具体讲，在评估房屋价格时，根据替代原则，将待估房屋与在较近期内已经发生交易的比较交易实例进行对照比较，并依据交易实例已知的价格，参照待估房屋与交易实例之间交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出于估价期日房价的方法。

史源英老师指出，这个方法不需要专业知识就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少钱，跟相邻的、相类似的房屋一比较，出来了。这就是市场比较法。

二、收益还原法

收益还原法是指在估算房屋未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和即该房屋价格的估价方法。在有限年期的情况下，收益还原法也可理解为，在估价基准日，购买一定使用年期的房屋，在这个年期内获取的纯收益现值总和即为该房屋的价格。

需要指出的是，在房屋租金和房价不可比的现状下，收益还原法在北京这样的一线城市是不常用的，它会导致房屋评估价格明显低于市场价，不具有合理性。

三、成本法

成本法是以测算房屋重置成本或重建成本，模拟房地产开发建设过程，考虑折旧等因素的情况下进行估价的方法。不难理解的是，房屋的建设成本与市场价值是两码事，大城市中心城区的房屋更不适宜采用成本法进行估价，这可能导致其结果与市场价的严重偏离。

而基准地价修正法也是可使用的估价方法之一。基准地价是地方政府经组织评估、考虑被地区经济状况等因素确定好的一个地价标准，通常略低于市场价格，且一般用于土地出让的情形。在征收补偿的计算中适用基准地价修正法进行评估，其结果很可能会低于房屋的市场价格。

那么，究竟该用什么方法对待征收房屋进行评估才是合理、合法的呢？答案绝不能模棱两可、似是而非，而是明确的：

《办法》第13条规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估……

国务院590号令第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格！

据此，合法、合理的房屋征收评估，应当主要适用“市场比较法”进行，可结合适用“收益还原法”（如针对营业性非住宅房屋的评估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。

在明律师想指出的是，实践中，一些不规范的评估报告中根本看不到“评估方法”这一项，被征收人无从得知评估机构究竟用的什么方法得出的评估结果。事实上，根据史源英老师的展示，一份合法、科学、专业的评估报告可能厚达上百页，其中会涵盖评估方法、比较对象等十分具体、详细的信息。那种“几页纸”的评估报告，被征收人是需要对其合理性多打上一个问号的。

问题六：对评估结果不服，申请专家委员会鉴定管用吗？

这要一分为二的理解看待。《办法》第31条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。据此，若被征收人对评估结果有异议，申请复核评估是免费的，但进一步申请专家委员会鉴定是要自行付费的。实践中，这笔专家鉴定费着实不低，可能达到待鉴定房屋总价值的6%。300万元的房屋，光鉴定费就可能高达18万元，这的确不是一般被征收人所能承受得起的。

据此，究竟要不要申请专家鉴定，就是个问题了。专业人士认为，专家鉴定是对申请鉴定的评估报告的评估程序、依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见的过程，故在评估行业相对规范的地方，指望通过专家鉴定来大幅提升征收补偿数额的想法是很难实现的。如果其中的个别因素考虑不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比较困难的。但同时需要强调的是，如果涉案评估的评估方法选用等关键性环节上存在问题而导致评估结果严重偏离市场价格，那么专家鉴定是能够予以指出的。再比如评估中估价师没入户、估价人员自身资质有毛病这类严重程序方面问题，专家鉴定都是应当予以指出的。

而一旦专家鉴定认为评估报告存在技术问题的，出具报告的机构就应当改正错误，重新出具评估报告。

在明律师最后想指出的是，对评估报告的结论不服，最终要通过590号令第二十六条的规定来处理，即针对征收补偿决定提起行政复议或者行政诉讼，要求法官对评估报告的合法性进行必要审查。最高院行政审判庭的蔡小雪法官表示，审征收补偿决定的关键就是审评估报告，不审评估报告的法官是不合格的。这也给被征收人的依法维权奠定了信心。

了解了房屋价值评估中的这些专业知识，被征收人就不会轻易被蒙蔽，而有望在征收维权中据理力争，在庭审中要求法官注意报告中存在的各种不当、瑕疵直至程序违法之处，进而为撤销征收补偿决定，在博弈中重夺有利地位创造条件。

篇2：《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗

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处理房屋拆迁纠纷主要法律依据

为了便于大家查找房屋拆迁纠纷的法律依据，现将主要的全国性有关法律、法规、规章等列举如下，因各地有相关的规定，在此不可能列全，请大家再相应查找。供大家参考：

一、综合性规定

1、<中华人民共和国城市规划法>(1989年12月26日七届全国人大常委会11次会议通过，自1990年4月1日起施行);

2、<城市房屋拆迁管理条例>(2001年6月13日国务院第305号公布，自2001年11月1日起施行);

3、<城市房屋拆迁工作规程>(2005年10月31日建设部发布);

4、<国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知>(2003年9月19日国务院办公厅发布);

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5、<国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知>(2004年6月7日发布);

二、关于拆迁房屋面积的有关规定

1、<中华人民共和国测绘法>(2002年8月29日九届全国人大常委会第29次会议通过，同年12月1日施行);

2、<中华人民共和国测绘成果管理条例>(2006年5月27日国务院令第469号公布，自2006年9月1日起施行);

3、<房产测绘管理办法>(2000年12月28日建设部、国家测绘局令第83号发布);

4、建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知>(2002年3月27日建设部发布);

三、关于拆迁房屋估价方面的规定

1、<房地产估价机构管理办法>(2005年10月12日建设部发布，自2005年12月1日起施行);

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2、<城市房屋拆迁估价指导意见>(2003年12月1日建设部发布);

四、关于房屋拆迁补偿安置方面的规定

1、<城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则>(1992年10月9日司法部发布);

2、<国务院法制办公室对北京市人民政府法制办公室<关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示>的答复>(2002年1月24日发布);

3、<建设部办公厅关于被拆迁人选择拆迁补偿方式的复函>(2003年4月29日发布);

4、<国务院法制办公室对建设部办公厅<关于上级房屋拆迁管理部门对下一级房屋拆迁管理部门作出的拆迁裁决是否具有行政复议管辖权的请示>的复函>(2003年7月26日发布);

5、<最高人民法院关于由省级人民政府确定单独编制城市规划的矿区行政管理部门有权对拆迁纠纷作出处理决定并可向人民法院申请强制执行的函>(1989年7月4发布);

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6、<最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复>(1996年7月24日发布);

7、<最高人民法院关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复>(2001年12月31日发布);

8、<最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复>(2003年8月18日发布);

五、关于房屋拆迁法律适用问题的规定

1、<关于山东省建设厅请求解释<城市房屋拆迁管理条例>有关条款的复函>(2001年8月14日发布);

2、<国务院法制办公室对广东省人民政府法制办公室“关于执行<城市房屋拆迁管理条例>有关问题的请示”的答复>(2002年1月22日发布);

3、<国务院法制办公室关于对建设部办公厅<关于对房屋拆迁政策法规的答复是否属于具体行政行为的请示>的复函>(2002年8月27日发布);

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4、<建设部办公厅关于如何界定拆迁项目选用新老条例的复函>(2002年12月16日发布);

5、<国务院法制办公室对辽宁省人民政府法制办公室<关于辽宁省采煤沉陷区房屋拆迁适用法律问题的请示>的答复>(2003年12月18日发布);

6、<关于对拆迁人未在法定期间提出拆迁延期申请问题的复函>(2004年3月11日建设部办公厅发布);

六、有关拆迁争议处理包括拆迁行政裁决的规定

1、<中华人民共和国行政复议法>(1999年10月1日起施行);

2、<中华人民共和国行政诉讼法>(1990年10月1日起施行);

3、<中华人民共和国民事诉讼法>(1991年4月9日通过并施行);

4、<信访条例>(2005年1月5日通过并公布);

5、<建设部信访工作管理办法>(2005年4月28日发布);

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6、<国土资源信访规定>(2006年3月1日起施行);

7、<国土资源行政复议规定>(自2001年7月27日起施行);

8、<城市房屋拆迁行政裁决工作规程>(2003年12月30日建设部发布);

9、<关于对请求解释<城市房屋拆迁管理条例>裁决时间的复函>(2000年8月14日建设部发布)。

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篇3：《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗

关键词：农村,征地拆迁,法律

农村征地拆迁就是指土地产权资本的变化, 会在促进农业现代化与城镇化发展层面发挥作用, 征地拆迁可以促进城镇化的发展。在征地拆迁作用下, 农民的身份转化自然会成为必然。这是因为征地拆迁会解决当前联产承包体制下土地经营碎片化、产权固定化、工作低效化等诸多问题, 农民依然群体性被羁绊在自己的土地上, 这也就使城镇化的经济基础极为薄弱, 在土地资源进入市场流转后, 农民可以从自己的土地中解放出来, 在获得一定的土地收益基础上, 从土地走向工业生产, 随之而来的社区建设、工业园区建设随之就会成为现实, 新城镇据此而出现。

一、农村征地拆迁的意义

( 一) 提高了农业经济现代化的程度

对于农村而言, 土地是农村经济的发展基础, 农村经济的发展就应该是以立足于征地拆迁这一关键点来做文章。在征地拆迁的现实中, 农业经济必然会朝向现代化的方向迈进。

一是规模与集约的土地利用促进现代技术的应用。在征地拆迁的带动下, 大量的土地集约经营, 造就规模化产业发展的模式, 为更好地提高生产的效率, 提高生产的效益, 就必须要使用高科技的农业生产经营的技术, 这也就成为现代农业的主要标志。

二是构建起具有现代意义的农业经济产业链。征地拆迁下的农业经济进入现代化发展的快车道, 现代企业体制就成为其未来发展的主要目标, 同时也会带动相关产业的发展, 农业生产设备的供应、农业产品的销售、物流体系的构建、产品的深加工等产业都会发展起来。

( 二) 加快了小城镇的建设

在征地拆迁的现实条件下, 造就了大量的农村剩余劳动力与现代化的农业产业链, 这就为小城镇建设准备了条件。一是人力资源聚居条件。大量的农村剩余人口不可能全部涌向大城市, 在当前大城市资源压力日趋增大的严峻形势下, 农村劳动力的回流成为日后的主要趋势之一, 当地的农业产业链的发展将会起到吸纳与聚集劳动力人口的作用, 从而使得具有聚居型的小城镇形成成为可能。二是企业集中条件。位于产业链各节点上的企业会在交通、人口等条件具备的城镇建设, 从而起到了明显的连锁效应, 使得小城镇成为当地的经济文化中心。

二、农村征地拆迁中的利益博弈

( 一) 土地主观化评估侵害农民利益

在征地拆迁的实践中, 土地价格也已成为这一实践规范化运作的主要羁绊, 这是因为, 土地受让人必须要拿出资金补偿土地出让人出让土地经营权、土地之上种植的粮食作物, 但是其具体实施的过程却受到多种因素的制约。

一是土地本身因素。根据土地适宜种植的作物、肥沃的程度、区位便利的条件等因素出发来划分不同土地的等级, 并据此来对价格予以区分;

二是市场的因素。土地资本投向市场之后, 就必须要遵循市场的发展规律, 根据市场的变化来确定土地在不同时期的价格。

从以上的分析中就可以看出, 征地拆迁中的土地价格实际上是处于不断变化的过程中, 需要具有权威性、专业化的评估体系才会使土地价格的评估实现规范化的运作, 但是, 这恰恰就是当前农村征地拆迁薄弱环节之一, 评估的专业人员缺乏、机构缺失, 从而导致非专业性认主观性评估大行其道, 评估价格低、变动性大、履约困难等问题接踵而至, 严重损害农民利益, 同时也与征地拆迁政策实施初衷背道而驰。

( 二) 征地拆迁相关利益方权限不明确

征地拆迁必然会涉及到土地所有权的问题, 从目前来说, 我国的土地所有权主体是国家与集体, 这就说明了进行征地拆迁无法逾越这一局限, 在2008 年十七届三中全会通过的决定中更是明确指出, 在征地拆迁中必须要坚持土地集体所有权的性质不改变, 这也就成为征地拆迁中必须要坚持的基本原则之一, 在《土地法》中则是对这一素所有权的主体予以进一步明确, 第十条的二、八款中就涉及到了村小组、村, 以及乡镇政府三级所有权主体, 乡镇政府在法律上代表国家成为土地的所有权主基层主体, 居于管理土地的法律地位, 村一级的村小组则起到具体负责运作征地拆迁的事项, 在处于土地发包的地位, 但是在实际运作正中, 这容易导致相互之间的矛盾, 从法律的视角来说, 乡镇政府出于强势的地位, 这是因为, 乡镇政府具有国有土地的审批、征用与管理的权限, 这使之可以随时直接插足于征地拆迁运作的实践中去, 即在征地拆迁评估过程中不顾农民的切身利益, 压低或是变相压低补偿的费用, 甚至于串通村一级人员降低农民因该得到的征地拆迁收益比例, 其最终的结果就是严重损害农民的合法利益, 也会大大降低了政府的公信力。

三、农村征地拆迁补偿制度建构的法律思考

( 一) 强化法律规制的可操作性

1. 确立土地经营权的物权性质

土地经营权的物权性质的确立直接受益者是农民, 这是因为在物权的前提下, 农民就具有了独立而又直接支配征地拆迁的权力, 而地方乡镇的政府与村一级的机构则就没有享有相应收益的权力了, 类似于强迫性的征地拆迁, 不尊重市场规律的征地拆迁、侵犯农民利益的征地拆迁等问题也就迎刃而解。

2. 细化征地拆迁形式的多元化

从市场的发展视角来看, 征地拆迁应该是市场发展的产物, 随着市场的发展, 征地拆迁的形式必然会出现多元化的趋势, 据此而言, 作为国家政策来说, 只能是承认这一趋势, 并积极支持征地拆迁形式的多元化, 而不是阻遏这一趋势。据此而言, 在制定政策或是法律规制的时候, 就应该采取弹性化的策略, 即只是扩大政策或是法律内容量, 具体的形式变化交由市场来决定。即制定出边际化的约束条款, 从征地拆迁的出让人与受让人这两个方面来予以规范。

( 二) 规范征地拆迁合同的实践

通过广泛的宣传, 使农民意识到自己虽然是征地拆迁的主体与直接受益者, 但是一旦出现纠纷, 就必须要借助于法律来进行解决, 从而使之抛弃以往人情大于法律的传统意识, 将签订具有法律约束力的征地拆迁合同作文维护自己的合法权益的保障, 作为政府部门来说, 则可以通过制定法律文本样式与免费公正等措施鼓励农民订立合同。同时还会规范了合同内容, 规避出现现行法律抵触现象, 保障了合同文本的有效性。

( 三) 明确征地拆迁的利益分配

一是成立农民自己的征地拆迁自治组织, 代表农民与相应的利益关涉群体进行交涉, 既起到了保障农民合法的权益, 又起到了平衡各方面的利益的作用, 从而大大提高了农民在维护自己利益层面的话语权。

二是强化农民的法律意识, 从而使之可以拿起国家政策与法律的武器维护自己的合法权益, 规避盲目维权现象的出现。

三是从法律的层面确定农民的征地拆迁收益主体的地位, 这就堵住了乡镇政府与村一级的插手行, 同时遏制腐败问题的发生。

四、结语

在新形势下, 三农问题已经引起国家的高度重视, 农业现代化与小城镇建设成为着力点, 从而起到带动农民收入大幅增加的目的, 征地拆迁成为促进这一趋势的关键环节, 必须以法律为准绳予以规范。

参考文献

[1]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究[J].法律适用, 2010 (06) .

篇4：强制拆迁有法律依据吗

我们单位贴出搬迁通告称，因规划建设需要，政府要把我们所住的房屋征收，要求我们在15天内搬出，到期后将撤除水电气等设施，如不搬迁将进行强制拆迁。请问：搬迁通告的说法有法律依据吗?

读者游满全

游满全读者：

根据2011年1月19日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，可见，公益性征收、补偿的主体只能是政府，在没有达成补偿协议或者作出补偿决定前，不可以组织搬迁。该条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”可见，需要强制拆迁的，应由政府申请法院组织实施，政府和其他任何单位都无权自行组织强制拆迁。而且，政府向法院提交的强制执行申请书中，应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收入搬迁，否则要负法律责任。

篇5：拆迁补偿安置协议的法律关系

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拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议中的法律关系如下：

(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。

毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，答案是否定的。理由如下：

1、接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的。

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2、拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益。

3、即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系，即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。

(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。

《城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：

1、被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同

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时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2、被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3、拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4、搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。

5、违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

(三)拆迁房屋使用性质的认定。

在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解

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释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”

在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况：

1、房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。

2、房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

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3、房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4、房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

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篇6：《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗

——禾泽法律咨询，您身边的私人法律专家。

一、现行的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区

根据笔者办理的案件经验来看，磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造，目前政府一般给出以下补偿政策，即使被拆迁范围属于城市规划区。属于城市规划区的集体土地上房屋，在下文探讨。

（一）计算有效面积

按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积，不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

（二）选择货币化补偿

1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿

2、也有部分地区用房屋实际面积×800元/每平方米至1000/每平方米元左右，进行货币化补偿

（三）选择房屋安置

1、人均30平方予以安置，超过的有效面积进行货币补偿。可按800元/平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。可以获得90平方米的房屋安置，可以最多增购45平方米，剩余的90平方米给予货币补偿。

二、法律规定的：被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准

目前合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区，只要属于城市规划区，就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即不是按照人口，而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置。

（一）已被划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，而不是人口

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持

（二）可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，周边房地产市场价格6000元/每平方米，根据最高人民法院的司法解释，最高可以达到300平方米×6000元/每平方米计算货币补偿,与家里有几口人无关。

（三）可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

三、律师提示

根据笔者办理拆迁案件经验，以及司法解释的明确规定，已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁，完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿。

但是，在实践中，往往拆迁办的工作人员会不停游说，说现在签订协议可以获得额外奖励，如果错过时间了，不仅没有奖励，房子还要被强拆，甚至没有补偿。

因此建议广大被拆迁人，如果对补偿标准不满意，应当选择合理合法的方式维权，同时需要注意，拆迁维权也是有期限限制的，超过起诉期限会丧失胜诉权。具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。

四、引用的法律依据及规范性文件：

1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第七条 征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员(以下称被征收人)进行补偿安置。已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。第八条 征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：

(一)被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

(二)被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

(三)被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元/平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。

被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

第九条 被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，被征收人可按800元/平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。

第十条 被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。应安置面积应依据本办法第九条进行结算(含人均可以购买的15平方米建筑面积)。第十一条 与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房(含集资建房和经济适用房)等住房福利政策的除外：