关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考（通用8篇）

篇1：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

开放教育试点法学专业专科毕业论文

关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

姓 名 王凯

学 号 1141001460184 学 校 新乡电大

指导教师 翟同美

写作时间 2013-5-15

【摘要】首先说明下房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。房屋拆迁与补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

房屋拆迁是促进城市繁荣发展建设的积极要素，同样也是影响构建和谐公平社会的消极要素，其中存在的法律问题纠纷是不容忽视的：搬迁、拆除、补偿的先后顺序颠倒，没有按照先补偿、后拆迁的顺序进行；拆迁中存在滥用职权问题，没有按照法定的权限和法律程序进行；拆迁评估工作不规范、不公平；强制拆迁问题比较突出，引发了不少社会矛盾和问题。之所以出现上述问题，既有实践中的原因，也有理论及法规上的根源。主要原因是:指导拆迁的法律法规没有区分公益和商业拆迁；没有区分公共利益和商业开发两种不同性质的拆迁行为，拆迁的主体不明确；在进行房屋拆迁中，补偿标准偏低，对被拆迁人的权利保护不力；国家公权的过度干预,导致了发生了大量的侵犯公民的权益不公平的事件；国城市房屋征收与拆迁的立法方面的不足,在实践中缺乏统一适用问题。针对这些问题，必须有相应的对策与法律来平衡，在司法行政方面,建议合理进行司法行政,建立有效的评估机制履行评估职责。在立法方面,提出应该构建和完善立法,加强物权法中合理化界定公共利益,完善补偿制度等立法建议；并在此基础上,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》要针对强拆和赋予法院强制执行和危旧房改造的决定权的确定问题上高度重视,必须保障无论是拆迁由法院强制执行还是关于危旧房改造的决定权的确定都应该以保护人民群众的根本利益为前提：相关部门机构承担具体工作不得以营利为目的，要房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。并且任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部

门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。同时加强法律执法方面的贯彻与执行,更好的保证《物权法》在与其它法律一起适用的同时可以有效保护公民的合法权益,不再出现法律适用上的不一致等问题。希望通过改善这些问题,为我国城市房屋征收与拆迁的现状和立法发展方向有一个好的认识与态度。期待国家制定更加完善的法律用来解决中国发展进程中所面临的最艰难的社会问题,做到公平社会、和谐社会，全力保障广大人民群众利益。

【关键词】 房屋征收 拆迁补偿 物权保护 权益公平

目 录

一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题„„„„„„„

（一）拆迁评估制度方法存在的问题

（二）滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋

(三)补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据(四)补偿制度的单一范围狭窄缺陷

二、存在的纠纷与法律问题的原因分析„„„„„„„

（一）相关法律法规不完善

（二）“公共利益”界定的不明确性

（三）政府职能的定位不正确

（四）房屋拆迁补偿不合理

三、针对这些存在问题的建议法律思考„„„„„„„

（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会

（二）统一补偿标准

（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。

（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权。

（五）依法规范操作，提高征地工作透明度。

（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明

四、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„

一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题

（一）拆迁评估制度方法存在的问题

第一、房屋拆迁评估机构制度不严谨，评估出来的数值悬殊

由于我国房地产评估起步较晚等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证“一证难求”的证荒现象，诱使许多人趋之若鹜，存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象，有人居然明码标价买卖证书，利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密，借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗？当然，英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构，到底有多少真本实领呢？大量的房屋拆迁评估报告，又有几本是房地产估价师亲自操作的呢？内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。

第二、房屋拆迁评估机构之间存在利益竞争的现象

为了多争取业务，有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，拿钱开路、大搞钱权交易；有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观，损害了国家和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争，是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。

第三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业

在我国，房地产评估包括各个不同的方面，分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估，土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是，有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务，不仅出具房屋拆迁评估报告，还出具地价评估报告，甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然，房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力，经不起司法审查的考验。

第四、评估程序不符合规范，评估结果不依法公示，评估报告不依法送达 不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作，没有做好被拆迁房

屋外观和内部状况的证据固定工作，有的甚至不做实地查勘记录，做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象，逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示，大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。

第五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理

拆迁当事人对评估结果有异议时，理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作，进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人，很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估，大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构，不产生房屋拆迁争议才怪，“钉子户”就是这样产生的。

（二）、滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋

房屋拆迁管理部门就房屋拆迁补偿安置所作出的行政裁决具有执行力，其执行方式，一是可以通过相对人的自愿履行；二是法律行政法规明确授权的，具有执行权的行政机关的强制执行；三是人民法院的强制执行。在实际房屋拆迁过程中，有部分拆迁案件存在违法强制拆除的问题，其表现在：1.没有作出裁决或者强制拆迁决定而进行的强制拆迁。2.没有进行补偿而实施的强制拆迁。3.在强制拆迁之前没有证据保全实施的强制拆迁。因此在行政诉讼中，被告往往在法律规定的期限内无法向法院提供有效证据。那么，被拆迁人在诉讼中提出合理的财产主张，人民法院应当予以支持。4.在送达拆迁文书及拆迁时间违反法律规定。

（三）、补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据

1、对被拆迁的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋拆迁工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被拆迁人一定经济补偿，是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，且按住宅用房认定并给予补偿，造成被拆迁人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级上访。

2、对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的职权

范围，作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利，也没有必要自行认定。但从目前房屋拆迁的现状来看，对多数被拆迁房屋是否属于违章建筑，均缺乏依法予以认定，缺少必要的法定程序，随意性较大。

3、房屋拆迁补偿费偏低。目前个别地区房屋拆迁补偿标准是拆迁地方制定的文件规定的，虽然高于当时本地区房屋价格，趋向合理。但随着本地区经济的快速发展，地区房价不断攀高，使补偿价格渐渐低于当前本地区房屋实际价格。因此，直接影响了房屋拆迁工作进展和社会稳定。

4、房屋回迁安置不够合理。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“房屋拆迁补偿安置有两种方式；货币补偿和产权调换”。在实践中到底实行哪种方式？谁有选择权？《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》均没有作出明确规定。大多数房屋拆迁补偿安置采取货币补偿为主的方式，但作为拆迁人采取货币补偿单一作法，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，既房屋拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换的规定，剥夺了被拆迁人的自由选择补偿安置方式的权利。

（四）、补偿制度的单一范围狭窄缺陷

我国宪法明确规定,国家为公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。公共利益是对征收权的事前限制,公正补偿则是对征收权的事后救济[1].在房屋拆迁领域,虽有补偿的规定,但总的来说还是相当的不完善。

1、补偿的方式比较简单。我国房屋拆迁补偿方式主要

有两种,一是货币补偿的方式,二是房屋产权调换的方式。而在实际生活中,一些城市居民以房屋出租为生,一旦房屋的区位发生了变化(以房屋产权调换的方式补偿),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就丧失了收入的来源。即使是采用货币补偿的方式,那些因自己居住环境的改变而不得不寻找新工作,增加就业成本,这些居民也无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。可见,我国拆迁补偿的方式比较单调,不能满足实践中的需要。

2、拆迁补偿的范围较窄。目前,我国房屋拆迁补偿基本

上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿。根据国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁管理办法,房屋拆迁补偿的范围是被拆除

房屋及其附属物。而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,而在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。其次,广大拆迁户在拆迁过程中不仅是丧失了房屋,而且他们的生活、工作都受到了不同程度的损害。随着城市房屋拆迁在各地如火如荼的进行,许多居民不得不离开自己便利的居所,另外寻求生存地点,使其生活和就业的成本增加,有的人甚至因此丧失了工作和赖以生存的生活来源,而现行的拆迁补偿制度的不健全使得他们又无法就自己的生存和就业机会得到合理补偿,他们的生存权、工作权正在悄然的被夺走。再者,许多拆迁户的房屋被拆迁后,往往被安置到周围环境质量并不好的地区居住,这在一定程度上使得他们的环境权受到不同程度的侵犯。另外,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然会给被拆迁人带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却并无此项规定

二、存在的纠纷与法律问题的原因分析

（一）相关法律法规不完善。

现行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定与《宪法》、《物权法》存在基本冲突。《条例》违反《宪法》“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，也不符合《物权法》“私人合法财产受法律保护”和“国家、集体、私人财产均依法受到保护”的规定。《条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，发生纠纷时政府行政裁决取代了司法裁判。而迄今为止，对集体所有土地的征用仍是法律空白。

（二）“公共利益”界定的不明确性。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。《物权法》和《立法法》也做出了类似的规定【2】公共利益是国家存在的正当性理由。行政法，调整政府与人民的关系，公共利益概念是界定政府行为必要性的主要界限。“公共利益”也是一个具有不确定性和多变性的概念。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程 序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”但对“公共利益”的具体范围没

有明确的规定。[3]由于法律上没有明确拆迁的“公共利益”与“商业利益”，在拆迁运作中, 开发商与行政权力结合, 往往是以公共利益的名义征地，实际是为商业利益,因非公共利益需要取得国有土地使用权的，应当按照权利尊重、自由处分、自愿、公平的原则，与有关房屋所有权人协商取得，这类似于赎买。尽管意思自治贯穿于全过程，但是，监管、审批等公权力干预也是必要的。

（三）是政府职能的定位不正确。

在我国的拆迁实践当中，存在着政府滥用行政公共权力(越位)，不依法行政(错位)，缺乏有效监管(缺位)的现象，这是政府职能定位不正确的表现。无论是公益性拆迁，还是商业性拆迁，政府都扮演着“主使权”与“宣判权”的双重角色。作为市场管理者和制度制定者的政府直接参与到利益主体的博弈过程之中，其可以获利的程序增多，对于被拆迁人是有失公平公正的。

（四）房屋拆迁补偿不合理

（1）拆迁评估机构的选定缺乏公正性

目前，各地在拆迁评估机构选择的问题上做法不一，主要有三种方式：(1)拆迁人和被拆迁人共同委托评估机构。这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。(2)由拆迁人委托。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操作评估的方式。(3)抽签决定。表面上看，这是比较公平的一种方式，但通常情况下，也容易被拆迁人操纵而损害被拆迁人的利益。上述三种情况在目前很难从制度上保证拆迁评估机构选定具有公正性。

（2）政府干预拆迁评估

降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点之一。

（3）估价机构缺乏承担责任的依据

改制后的评估机构，就是依照《公司法》和《合伙企业法》的规定，成为估价师出资的有限责任公司及合伙企业。但是，房地产估价机构究竟采用什么样的组织形式更加能够体现评估师的执业特点，目前没有法律规范，理论上也没有倾向性观点。评估机构这个特定的行业从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。

三、针对这些存在问题的建议法律思考

（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会

针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷，应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善，总的思路应是保障权益、明晰产权、健全规范、分别显化、兼顾公平、促进稳定。

第一，按照《立法法》的总体要求和《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定，修订《城市房屋拆迁条例》，规定“房地产市场价格的评估，按国家有关法律规定执行。拆迁房屋评估的具体办法由国家土地行政主管部门和房屋行政主管部门制定”，以彻底解决房屋拆迁评估内涵不清、土地产权得不到显化的问题，切实维护房屋被拆迁人的财产权。

第二，从房地产自身的特性出发，构建新型的房屋拆迁补偿评估制度。房屋拆迁实质上是房地产的强制买卖。因此，房屋拆迁评估和补偿应体现房地产所有权的法律特征，依法进行。一是应明晰被拆迁人的土地财产权利和房屋财产权益，严格区分被拆迁人的土地使用权取得方式，在评估、补偿中充分考虑土地用途、土地区位、土地使用面积、土地使用年限等因素，从而维护被拆迁人的土地使用权益。二是应按照《城市房地产管理法》的规定，对被拆迁人的土地财产权利和房屋价值分别进行评估显化，综合计算补偿标准，客观公正地给被拆迁人补偿，促进社会稳定。三是建立健全拆迁房屋的价格评估技术规范。依据《城市房地产管理法》的有关规定，由国家房屋行政主管部门和土地行政主管部门联合出台拆迁房屋价格评估规范。在规范中应明确地价评估和房屋重置价格评估的程序、方法、评估报告的认定和效力。四是应建立健全房屋拆迁评估人的准入制度。房屋拆迁评估的实质上是房产和地产价值的显化，为了客观公正地显示被拆迁房屋的价值，应明确规定拆迁房屋评估人员必须具有土地估价和房产评估的双重资质。

（二）统一补偿标准

在拆迁工作中，市、县级政府作出行政征收决定时，应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记。同时做好补偿方案，补偿方案包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业的补偿;等等，在同一区域应做到公平公正公开，避免暗箱操

作，以免给相对人带来不安全感后造成盲目攀比引发矛盾纠纷。最高人民法院于2012年4月出台司法解释，规定了在征收补偿决定存在七种情形之一的应当裁定不准予执行，即：“明显缺乏事实依据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;明显违反行政目的，严重损害公共利益;严重违反法定程序或者正当程序;超越职权;法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。”司法解释的出台，更加规范了拆迁补偿工作，更大限度地保护行政相对人合法权益。

（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依

还有部分拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范拆迁行为。在拆迁许可、行政裁决和强制拆迁中，政府发挥着极为重要的作用。保护私权，根在依法行政。{4}

（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权

建设项目在依据规划经法定程序审批后，有关职能部门要召集被拆迁地段居民代表开个情况通报会，会上要把拆迁的必要性和重要性讲清讲透，并阐述拆迁的相关法规政策，把有关资料散发给与会代表。同时在拆迁地段的重要路口、居民住地张贴宣传单，让群众尤其是拆迁户知晓、理解政府拆迁工作，把知情权还给群众。在拆迁方案制定中要善于听取群众意见，特别是被拆迁人意见，对他们的不同看法，要做耐心细致的说服解释工作，对于不能达成拆迁补偿安置协议的，要严格按照《条例》、《办法》程序依法裁决后，才实施强制拆迁或依法申请由人民法院强制拆迁，并慎用强制拆迁措施。

（五）依法规范操作，提高征地工作透明度

征地拆迁工作政策性很强又很敏感，稍有不慎，就会引发纠纷与矛盾，所以

必须严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事。在征地调查和征地补偿时，深入村组户，实地调查确保公平、公正。按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。同时对征地全过程拍照、摄像，并将影像资料存入档案，以备后用。实行目标管理，建立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题和不稳定因素。

（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明

依法行政就是要用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。1.严格控制《房屋拆迁许可证》的审批制度。严禁将拆迁许可审批权下放。严格拆迁证的发放，对违反城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、以及拆迁补偿资金，拆迁安置方案不落实的项目，不得发放拆迁许可证。2.严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。3.加强对拆迁单位和人员的资格，严格市场准入。依照职责对拆迁单位指导、监督、检查。4.加强监督检查，严肃处理违法违纪行为。

四、参考文献

[1]张千帆 公共利益与合理补偿的宪法解释 南方周末 2005年8月 [2]候雪梅 房屋拆迁中私人财产权利的法律保护法学论坛,2004,(5):47.[3]梁彗星 中国物权法草案建议稿[M] 北京:社会科学文献出版社,2000.[4]王 达 《房屋征收拆迁法律制度新问题》 中国法制出版社 2010年3月第一版

[5]李 俊 第15卷第2期

城市房屋拆迁程序合法化思考；华东政法大学工会论坛年3月 2009

篇2：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

沪房地资拆[2006]357号

各区县房地局，市建设用地事务中心：

现就本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题通知如下：

一、房屋拆迁补偿安置政策的适用问题

征收集体土地中，具备下列条件的房屋拆迁项目，补偿安置应当适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》：

（一）1992年11月1日前已批准征地；

（二）原生产队建制已撤销，原农民已转为城市居民；

（三）该范围内原农民居住水平明显低于《上海市农村个人住房建设管理办法》（以下简称农村建房办法）规定的建房标准。

除上款规定以外已批准征地，尚未进行房屋拆迁的项目，以及在国有土地上按照农村建房办法标准批准建造的农民住房，拆迁时应当适用《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称13号文），并可按照本通知第二条规定进行面积认定。

二、关于适用13号文补偿安置的房屋面积的认定

（一）房屋拆迁中补偿安置面积的认定应按照13号文第五条规定执行。

（二）征地公告公布时，已取得建房批文新房尚未建造或尚未建造完毕的，补偿标准按照《关于〈上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》第八、第九条执行。

（三）征地公告公布前，符合本市农村个人住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可给予“土地使用权基价”和“价格补贴”的补偿，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村个人住房建设标准，且不作分户计算。

前款的补偿，应由具备条件的家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村个人住房建设标准进行审核，并在征地拆迁范围内公示，公示不得少于7天。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。

（四）虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村个人住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不补偿土地使用权基价和价格补贴：

1、在批准建房时，超过本市农村个人住房建设标准审批的；

2、在批准建房时，只批准房屋建筑面积占地，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

三、关于利用居住房屋从事生产经营活动的停产停业损失补偿问题

被拆迁的宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征地公告公布前已办理了工商营业执照的，拆迁时可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

四、本文下发之日尚未实施拆迁的基地，适用本通知。

上海市房屋土地资源管理局

篇3：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义

《宪法》第十条规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地的所有权与使用权分离,使用者只享有土地使用权,这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收,《征收条例》作了明确的规定,而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定,只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。

从实践来看,房屋征收搬迁主要有三种类型:一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前,适用《城市房屋拆迁管理条例》(简称《拆迁条例》),在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后,拆迁为征收所取代,对于因公共利益需要征收房屋的,由市县级人民政府作出征收决定实施征收,对房屋所有权人进行补偿和安置,土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中,按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此,协议搬迁方式可定义为:为了项目建设需要,对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物,根据民事自治的原则,通过协商签订补偿安置协议,给予房地产所有权人合理补偿和安置,实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。

二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析

我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要,与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖,所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4 年多时间,对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定,其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要,比过去缩小很多,而城乡建设、经济社会发展(包括项目建设、城中村改造等)对土地的需求并没有减少,因而出现了以民事的方式解决困局而打“擦边球”的现象。

据笔者调查,《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为:房屋征收项目少,一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右,有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例,今年以来实施征收项目(含上年结转)30个,占征收搬迁项目总数的26%。11个县(市、区)有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大,一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上,甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114 个征收搬迁项目,其中协商搬迁项目84 个、占74%,完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的信访矛盾总体呈现下降趋势,但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的信访呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年,甚至更长时间的遗留问题,仍在不断信访和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范,信息公开不够,尺度把握上区域之间差异较大,导致被搬迁人诉讼和信访比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面:

一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施,受制于老城区存量国有土地开发成本高,新征集体土地指标紧、难度大、周期长等,基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收,征地手续难到位难以实施征地拆迁,只能采取协议搬迁的方法解决问题。

二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造,历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况,按照房屋征收的程序难以进行,采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体,国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台,现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定,在征地过程中一般也不作处理,而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复,行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。

三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考

协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则,签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。

一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中,协议搬迁方式离不开基层组织的推进,项目建设同样为政府行为,这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为,协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体,更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色,这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。

二是搬迁协议的属性定位和形式要求。利用民法的意思自治原则破解用地和项目建设难题应当把握好协议的过程和形式。协议搬迁方案应当广泛征求意见,协议的过程应当充分协商,不应违背当事人的意愿。《行政诉讼法》修订后,对于房屋征收补偿协议所涉及的诉讼是作为行政案件处理的,协议搬迁既然定位为民事行为,就应避免政府和基层组织的直接介入;搬迁协议的内容和格式也不宜采用征收协议格式,这样能够真正体现其民事性质。

篇4：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。

从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。

二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析

我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“擦边球”的现象。

据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的信访矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的信访呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断信访和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和信访比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：

一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。

二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。

三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考

协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。

一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。

二是搬迁协议的属性定位和形式要求。利用民法的意思自治原则破解用地和项目建设难题应当把握好协议的过程和形式。协议搬迁方案应当广泛征求意见，协议的过程应当充分协商，不应违背当事人的意愿。《行政诉讼法》修订后，对于房屋征收补偿协议所涉及的诉讼是作为行政案件处理的，协议搬迁既然定位为民事行为，就应避免政府和基层组织的直接介入；搬迁协议的内容和格式也不宜采用征收协议格式，这样能够真正体现其民事性质。

三是被搬迁人的财产等权益保障问题。保障被搬迁对象的实体利益是协议搬迁的核心所在。对于国有土地上的非征收项目协议搬迁，补偿安置应当与当地的房屋征收政策和标准一致，既不能压低也不能抬高，压低了当事人利益受损，抬高了会影响其他征收项目的实施。对于办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物的协议搬迁，其补偿标准亦应参照国有土地上的征收标准。根据最高人民法院2011年8月7日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。办理征地手续的应当这样处理，在办理征地手续前的协议搬迁更应这样处理，以保证集体土地使用人利益不受损害。按照《物权法》第四十二条规定，协议搬迁过程中，要给予宅基地使用人合理的安置，确保其居住条件不降低；办理征地过程中，失地农民的其他利益也应当得到有效保障。

篇5：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

置办法

湖南省益阳市人民政府

政府令〔2014〕1号

《益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府第16次常务会议审议通过，并报经省人民政府批准，现予公布，自公布之日起实施。

市 长 胡忠雄

2014年6月25日

益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法

第一条 为规范集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作，保障被征收单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规及有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作（下称“征拆工作”）适用本办法。

农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民后，其原有未征收的土地需要征收的，按照本办法执行。

经批准使用国有农场、渔场、牧场、林场、茶场等国有农用地，乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，参照本办法执行。

国家、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设关于集体土地征收与房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 市、县（市）人民政府负责领导本行政区域内的集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门负责统一管理本辖区内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）征地拆迁专门机构（下称“征拆机构”）负责具体实施集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

区、乡（镇）人民政府、街道办事处、各相关部门按照各自职责，完成市、县（市）人民政府下达的征拆工作任务。

被征地集体经济组织、村（居）民和其他权利人（下称“被征收人”）应当服从国家征地的需要，积极支持和配合征拆工作。

第四条 征拆工作遵循统一管理、统一补偿标准、统一拆迁、住宅安置规划先行的原则，坚持公开、公平、公正，切实维护被征收人合法权益。

第五条 集体土地征收和房屋拆迁补偿安置资金必须在征拆工作实施前足额拨付到征拆机构的专用账户，实行统一管理。

第六条 征收土地方案报批前，市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门应当在拟征收土地的乡镇（街道）、村组发布《拟征地公告》。被征收人对拟征地公告需要听证的，可以申请听证，同级国土资源行政主管部门应当组织、主持听证工作。

《拟征地公告》发布后，征拆机构应当组织对拟征收土地的权属、地类、用途、位置、面积、范围及村民住宅、其他建（构）筑物、地上附着物和青苗进行现状调查。现状调查结果应当与被征收人共同确认。

第七条 自《拟征地公告》发布之日起1年内，在拟征地范围内不得进行下列行为：

（一）新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

（二）新批宅基地或其他建设用地；

（三）改变土地、房屋性质和用途；

（四）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁和军人转业退伍等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的除外；

（五）以拟征收房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；

（六）抢种抢栽花卉、苗木、中药材和抢养殖等；

（七）其他骗取补偿的行为。

当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

第八条 征收土地批准文件下达后，市、县（市）人民政府应当按规定在被征收土地所在的乡镇（街道）、村组发布《征收土地公告》。

《征收土地公告》由征拆机构拟定，市、县（市）国土资源行政主管部门审核，市、县（市）人民政府发布。

征拆机构负责公告张贴和送达的具体事务，同时对公告张贴现场采取照相等方式进行证据保全。

被征收人应当在《征收土地公告》规定的期限内持土地、房产权属证书等合法证明原件，到指定地点办理补偿登记手续。

被征收人回避或者拒不配合丈量登记的，征拆机构可以调阅原始批准建房档案并做好勘查记录，并由集体经济组织代表签字证明，勘查数据作为补偿安置的依据。

第九条 《征收土地公告》发布后，市、县（市）国土资源行政主管部门应当根据经批准的征收土地方案，拟订《征地补偿安置方案》，在被征地所在的乡镇（街道）、村组公告，并听取被征收人的意见，报市、县人民政府批准后，由征收单位具体实施。

《征地补偿安置方案公告》应当包括下列内容：

（一）被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（二）征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）房屋及其他地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（四）农业人员的具体安置途径和办法。

征拆机构应当在《征地补偿安置方案》批准之日起3个月内将征地补偿费根据相关法律法规规定足额支付到位。

第十条 征拆机构应当拟定《房屋拆迁补偿安置明细表》，并在征收范围内予以公示。公示内容包括：实际测量及认定的房屋结构、面积，其他地上附着物，家庭人口情况等。公示时间不得少于5个工作日，公示情况应当采取照相等方式进行证据保全。公示无异议的，按公示结果予以补偿。被征收人要求复查的，应当在公示之日起10个工作日内提出，征拆机构应当在受理之日起3日内组织复查，复查结果作为补偿安置的依据。

第十一条 征拆机构根据《征地补偿安置方案》和经公示的《房屋拆迁补偿安置明细表》与被征收人签订补偿安置协议。补偿安置协议应当包括下列内容：

（一）补偿金额及其支付时间和方式；

（二）腾地期限；

（三）违约责任；

（四）当事人约定的其他事项。

第十二条 被征收人应当在规定的期限内腾出土地。

被征收人拒不按期腾地的，由市、县（市）国土资源主管部门责令限期交出土地；逾期不执行的，申请人民法院强制执行。

第十三条 被征收土地的补偿按照湖南省人民政府和益阳市人民政府公布的标准执行。

土地按该土地原用途、土地所处区片等级及地类补偿。

补偿面积按照水平投影面积计算。

征收土地过程中存在土地界址不清或权属、地类、面积等争议的，可以委托专业机构进行测量、勘界。

第十四条 青苗补偿费按下列规定支付：

（一）征收土地的青苗按不同种类和标准给予补偿。（附件1）

（二）征收果园、茶园，成片的油茶、油桐、苗木、花卉、药材等其他经济作物的，视作物的种类、生长期和生长状况，按苗期、管理期、产果期划类，按面积予以补偿。零星栽植的折合成亩计算补偿（附件1）。

（三）混栽的经济作物，按其中主要作物的标准予以补偿。

（四）未种植作物的土地不给予青苗补偿。

（五）补偿后的青苗，由其所有者在规定期限内自行处理，逾期未处理的，由用地单位处理。

（六）经市、县（市区）林业、农业、工商等主管部门批准的大型名贵花卉苗木基地，由征拆机构核实，给予搬迁移栽补助（附件2）。

第十五条 被征收房屋合法建筑面积按照本办法规定的房屋拆迁标准补偿（附件3）。

房屋征收采取收购方式补偿，补偿款支付到位后房屋和其他地上建（构）筑物由征拆机构处置。被征收人选择自拆方式拆迁的，建（构）筑物残值自行处理。

县（市）可根据各地实际情况，选择收购或自拆方式进行房屋拆迁补偿。

第十六条 对积极支持配合征拆工作、按期搬家腾地的实行奖励。奖励标准为160元/㎡，以合法正房面积（偏、杂屋、棚屋等配套用房面积除外）计算奖金。经征拆机构验收合格后，给予奖励。未按期腾地的，不得奖励。

县（市）可根据各地实际情况，确定奖励幅度。

第十七条 房屋拆迁补偿根据集体土地使用证或有权机关批准的有效证件确认的面积、结构、使用性质、使用年限核定。

（一）建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》的原则结合本办法的规定认定。

（二）房屋按其结构进行类别认定，使用性质分为居住用房和配套用房。

（三）房屋建设使用年限按折旧率乘以类别补偿单价作为该房屋计算补偿的单价。

（四）违法违规建（构）筑物不予补偿。

第十八条 征收特殊的建（构）筑物，本办法未作出规定的，按国家相关规定折旧后进行补偿。

第十九条 被征收人利用住宅作自营商业铺面的，按住宅补偿。但办理了工商营业执照、税务登记证且有近三个月连续纳税证明的，按实际营业净面积（剔除厨房、厕所及配套用房）增加50元/㎡的补偿，商品和营业用具等不再另行补偿。

被征收房屋出租的，由被征收人与承租人解除租赁协议。

仍在正常生产的乡（镇）村所属企业的房屋被征收的，根据其规模大小，按实际岗位所需人数或征收时前3个月在岗平均人数核定停业补助费。补助费标准为1300元/人·月，补助费一次性给付，时间不超过3个月。

第二十条 经国土资源行政主管部门批准使用临时用地的，土地使用者应根据土地权属与集体经济组织签订临时用地协议，并按本办法规定支付地上附着物和青苗补偿费。协议使用期满后，造成土地破坏的，土地使用者负责复垦；没有条件复垦的，应按规定支付土地复垦费专项用于土地复垦。

第二十一条 征收房屋应当支付搬家费，需要过渡的另行支付过渡费，不需过渡的不支付过渡费。

搬家费为1300元/户，需要过渡的，支付两次搬家费。

过渡费为600元/户·月，城市规划区内过渡期不超过12个月。城市规划区外过渡期不超过9个月。

搬家费和过渡费一次性支付。被安置人不服从安排或自身原因造成的超期过渡，不增加过渡费。

第二十二条 同一栋房屋有2户以上家庭成员住户的，凭公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织签署意见，报征拆机构认定后，可分户享受搬家费、过渡费。

第二十三条 经市、县（市区）农业主管部门批准有专业养殖场所的规模化养殖户，按养殖规模补助转运费（附件4）。养殖的活体动物或生产经营用具由原所有权人在规定时间自行处置。征拆机构应当对养殖现场采取照相等方式进行证据保全。

第二十四条 被征收土地上需要迁移的坟墓，其坟主应当向征拆机构和集体经济组织报告坟墓位置、数量以及与坟主的关系。经核实后按本办法规定的标准给予补偿（附件5）。坟主应在规定的期限内迁移坟墓；逾期未迁移的，由征拆机构组织坟墓所在地集体经济组织实行统一迁葬或就地深埋。

城市规划区内可由集体经济组织集中统一迁葬。实行统一迁葬的，迁坟补助费由集体经济组织统一使用，并接受监督。

第二十五条 需要迁移征地范围内的电力、通信、燃气、给排水等公共设施的，由用地单位与业主单位协商解决，已废弃或未利用的不予补偿。

第二十六条 经有关部门确认，农田灌溉水塘确须重建的，按水塘实际蓄水量支付13元/m3的还塘补助，原塘基的砖、石、混凝土护坡按本办法规定补偿。水渠、道路需要重建的，由用地单位恢复或按本办法规定给予补偿。

第二十七条 征收经有关部门批准的寺庙、教堂、涉外房屋，由市、县（市）人民政府组织相关部门协商，按国家有关规定补偿。未经有关部门批准的，按本办法规定补偿。

第二十八条 被征收房屋主体以外的其他设施和其他地上附着物补偿，按本办法规定的标准执行（附件6）。

第二十九条 征收特困户房屋，其房屋及附属设施补偿总额低于5.5万元的，经本人申请、集体经济组织同意和乡（镇）人民政府或街道办事处审查，征拆机构核准后，可以补贴至5.5万元。

第三十条 城市规划区内集体土地上房屋拆迁后，采用安置房安置或货币补偿安置两种方式，由符合安置政策的安置对象自愿选择。具体安置方式和标准按照市、县（市）人民政府相关规定执行。

第三十一条 城市规划区外按照镇、村规划实行调地安置，原则上应采取集中多户联建方式安置，不具备集中多户联建安置条件的可实行一户一基安置。

因征收土地需要进行住房安置的，当地政府和国土资源行政主管部门应当按照镇、村规划落实住房安置方案。

经批准的住房安置规划方案不得随意变更，被安置对象应当服从安排进入安置区安置。

符合安置条件的户籍为本集体经济组织的被征收人或者依据法律法规及有关政策规定、经批准建房的村民，以及政策性移民需要安置的，可享受安置待遇。具体规定如下：

（一）房屋征收后，凭当地公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织同意，国土资源行政主管部门批准后，可以分户安置。

（二）年龄满60周岁以上的不单独安置，子女安置时可随其增加30平方米安置用地面积。

（三）征收前已离婚一年以上，一方没有住房且是本集体经济组织成员的，经集体经济组织同意，可进行安置。

（四）有下列情形之一的被征收人不予安置：

1．被征收人另有农村宅基地建房的；

2．非本集体经济组织成员房屋被征收的；

3．其他不符合安置条件的情形。

第三十二条 符合安置条件的被征收人给予重建安置补助。

城市规划区内重建安置补助费补助标准为5万元/户，由安置房建设机构统一管理和使用。

城市规划区外重建安置补助费标准为：采取集中安置的补助4万元/户，由集体经济组织统一管理和使用；采取一户一基安置的补助2.5万元/户。

安置房建设机构和集体经济组织应将重建安置补助费使用情况及时公示，接受监督。

第三十三条 经批准的农村居民安置区内需拆迁房屋和建（构）筑物参照本办法规定补偿，住房安置纳入该安置区统一安置。

安置用地发生的相关税费纳入项目用地征地拆迁总成本。

第三十四条 单位及其工作人员有下列情形之一的，依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：

（一）违法违规擅自组织征地拆迁，扰乱征地拆迁秩序的；

（二）擅自设置征拆补偿标准，损害国家、集体利益或被征收人合法权益的；

（三）在征拆工作中违规操作，与被征收人恶意串通、弄虚作假，损害国家、集体利益的；

（四）其他在征拆工作中违法违规操作，酿成严重后果的行为。

第三十五条 被征收人采取弄虚作假，伪造、涂改土地权属、房屋、人口等证明材料等违法手段骗取补偿或补助的，应当依法追回违法所得，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十六条 被征收人有下列情形之一，情节轻微的，由相关行政机关依法处理；情节严重构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；造成经济损失的，依法承担民事责任：

（一）敲诈勒索财物的；

（二）煽动、组织或参与闹事，影响社会稳定的；

（三）围攻、谩骂征拆机构工作人员，阻碍征拆工作，妨碍依法执行公务的；

（四）阻碍征拆工作正常进行的其他违法行为。

第三十七条 被征地农民的就业培训与社会保障工作按市、县（市）人民政府有关规定办理。

第三十八条 本办法实施前，已发布《征地补偿安置方案公告》的，按原公告确定的标准执行。

篇6：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

篇7：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

拆迁补偿大事记

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。交付报告

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

变化1 评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。【解读】 在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。

对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

“《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

变化2 评估机构由被征收人选

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

而在昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

【解读】陈志表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。

不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条

街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。” 变化3 评估更多体现土地价值

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

【解读】 陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。

“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。” 北京情况

北京拆迁补偿已参照市场价

记者从北京市住建委获悉，北京正在制订具体的征收指导意见，将在近期出台。

据了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已经和国家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下发《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》明确，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。并在当年4月的西城区西长安街拆迁中，首次试点根据市场评估价格进行货币补偿，补偿基础价格定为3.07万/建筑平米。拆迁补偿大事记 1991年1月 拆迁服从城建需要

国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。2001年6月 拆迁管理条例修订

鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。2003年12月 房屋拆迁进行估价

建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。2004年1月1日起施行。2009年12月 建议审查拆迁条例

城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。2011年1月 行政强拆退出历史

国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。2011年6月 征收评估用新办法

篇8：房屋征收与补偿法律适用研究

一、房屋征收补偿类行政案件类型

考察《房屋征收与补偿条例》的法律文本, 我们认为, 房屋征收补偿类案件包括以下两类:

第一类是房屋征收补偿类民事案件。这种案件包括但不局限于以下几类:政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷;被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷;金融机构出具虚假证明侵权纠纷;一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷;中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷;截留征收补偿费侵权纠纷;虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷等等。

第二种是房屋征收补偿类行政案件。这是本课题要重点研究的案件类型。这类案件包括但不局限于以下几类:

1.违法授权类案件

即违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政案件。

《征收与补偿条例》第4条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。也就是说, 市、县政府应根据《条例》的规定, 根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个职能部门为本级政府的房屋征收主管部门, 具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿;或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的, 该被授权单位实施房屋征收行为, 被征收人认为授权违法, 可以对授权违法行为提出行政诉讼。

2.行政赔偿案件

这类案件包括:

(1) 房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷

房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托, 具体负责房屋征收与补偿工作, 在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金, 从事营利经营活动的, 由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的, 被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请, 对赔偿不服的可以行政诉讼, 或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。

(2) 责令改正赔偿损失行政纠纷

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守的, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

(3) 非法迫使被征收人搬迁造成损失, 要求赔偿损失纠纷

实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成被征收人损失的, 被征收人可以要求承担赔偿责任。

(4) 房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费造成损失, 要求赔偿损失纠纷

房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正, 追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

3.履行法定职责案件

这类案件包括:

(1) 要求上级人民政府履行监督职责案件

《条例》第4条第1款规定:上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责或拖延履行监管职责, 或者按照信访案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼。

(2) 要求有关机关履行对举报事项核实处理职责案件

《条例》第7条第1款规定:任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

一般来说, 接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人, 举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼。

(3) 要求行政监察机关履行行政监察职责案件

《条例》第7条第2款规定:监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

实践中, 被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力搬迁、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的, 行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的, 可以向法院提起行政诉讼。

(4) 要求市、县级政府履行对征收补偿方案论证、公布等法定职责案件。

《条例》第10条规定:房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

《条例》第11条规定:市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市、县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证;未向被征收人公布;公布期限少于30日;未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布;旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会;未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的, 被征收人均可提出政府不作为行政诉讼。也可以先行提出作为申请, 政府仍不作为的再提出行政诉讼。

(5) 要求市、县级人民政府履行委托有关部门对房屋征收决定进行社会稳定风险评估或提交政府常务会议讨论决定的职责案件。

《条例》第12条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

如市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 未按照有关规定委托有关部门进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 未提交政府常务会议讨论决定。被征收人可以向提起行政诉讼, 要求市、县级人民政府履行上述职责。

(6)

要求市、县级人民政府履行公告房屋征收决定职责案件《条例》第13条第1款规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。如市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告;公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项, 被征收人可以要求公告或重新公告, 政府不作为的可以提起行政诉讼。

(7)

要求房屋征收部门履行调查登记, 将调查结果予以公布等法定职责案件《条例》第15条规定:房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。如房屋征收部门未对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 或未将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布, 被征收人可以向人民法院提起行政诉讼, 要求房屋征收部门履行上述法定职责。

(8) 要求房屋征收部门履行通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续的法定职责案件。

《条例》第16条规定:房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

如房屋征收部门通知暂停办理范围超出征收范围;暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的, 申请人可以根据申请许可事项等情况分别提出行政诉讼;对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼。

(9) 要求房屋征收部门履行公布分户补偿明细的法定职责。

为了实现公平、公正的补偿目的, 房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案, 在房屋征收范围内公布分户补偿明细, 告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法提起行政诉讼。

(10) 要求审计机关履行公布审计结果法定职责案件

审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督, 并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法提起行政诉讼。

4.征收决定行政案件

这是国有土地上房屋征收补偿类行政案件中最多、最主要的案件类型。

《条例》第14条规定:被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

5.补偿决定行政案件

《条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第25条第1款规定的有关补偿协议的事项。征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

6.不予补偿决定行政案件

这类案件包括:

(1) 对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政案件

房屋征收范围确定后, 依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为, 违反规定的, 政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼。

(2) 不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政案件。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的, 可以提出行政诉讼。

7.非诉行政执行案件

《条例》第28条第1款规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

此外, 在国有土地上房屋征收与补偿过程中还可能引发行政处罚案件、政府信息公开案件等行政案件, 本文就不一一列明。

二、房屋征收补偿协议类案件民事行政辨

《条例》第25条规定:房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。该条并未规定补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 是民事诉讼?亦或是行政诉讼?或是针对补偿协议某方面可以提起民事诉讼, 针对补偿协议其他方面可以提起行政诉讼?笔者认为, 理清这一问题必须理清另一个问题, 即补偿协议是民事合同还是行政合同的问题。

(一) 补偿协议是民事合同还是行政合同

《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议是由平等主体的拆迁人与被拆迁人签订的协议, 系典型的民事合同, 受《合同法》和《拆迁条例》调整。1996年7月24日最高人民法院法复[1996]12号发布《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定:“……拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置问题发生争议, 或双方当事人达成协议后, 一方或者双方当事人反悔, 未经行政机关裁决, 仅就房屋补偿、安置等问题, 依法向人民法院提起诉讼的, 人民法院应当作为民事案件受理。”也就是, 房屋拆迁安置补偿协议是民事合同, 协议当事人对协议不服的, 可以通过向法院提起民事诉讼的方式进行救济。但《条例》第25条规定的补偿协议是民事合同还是行政合同?当事人对补偿协议不服的, 是提起民事诉讼, 还是提起行政诉讼来维护自身的合法权益?

我们以下从行政合同的涵义及特征入手, 对这一问题进行详细的阐述。

行政合同, 又称为行政契约, 它是指行政主体之间、行政主体与行政相对人 (公民、法人和其他组织) 之间, 为实现行政目的, 依双方意思表示一致, 而确立、变更和终止行政法律关系的协议。行政合同具有四方面特点:1.行政合同的当事人必有一方是行政主体。行政合同是行政主体实施行政管理活动的过程中形成的, 其设立、变更和终止, 都离不开行政主体的活动, 故行政合同的当事人中, 必有一方是行政主体。2.行政合同以实现行政管理为目的。德国行政法将行政合同界定为“设立、变更和终止公法上的法律关系的合同。”日本通常将行政合同定义为“以公法上的效果发生为目的, 由复数的对等当事人之间的相反方向意思的一致而成立的公法行为。”可以说, “实现行政目的”是各国关于行政合同定义的“共性”。3.行政合同双方当事人意思表示的一致性。行政合同是双方行政行为, 是行政主体与行政相对人意思表示一致的产物。4.行政合同的适用规则超越了私法范畴。在私人合同中, 合同双方不但法律地位平等, 而且权利义务对等。但在行政合同中, 尤其在行政主体与行政相对人签订的行政合同中, 双方当事人的法律地位虽然平等, 但其权利义务往往不对等, 最集中表现在行政主体在行政合同中享有行政优益权, 例如, 合同内容单方决定权、设立奖励权、合同履行指挥权、单方变更与解除权、动用强制权、违反合同制裁权。

补偿协议亦具有行政合同的上述特征:一是征收补偿协议的当事人一方是作出征收补偿协议的市、县人民政府, 属于行政主体;二是征收补偿协议的目的是实现行政管理目标, 即实现公共利益需要的房屋征收;三是征收补偿协议是在双方达成一致意见的情况下签订的;四是在征收补偿合同的履行、变更或解除中, 征收部门享有行政优益权。

(二) 补偿协议纠纷应提起民事诉讼还是行政诉讼

如上所述, 征收补偿协议属于行政合同。把行政合同纳入行政诉讼受案范围, 对行政合同进行行政法上的制约, 有利于减少和避免腐败现象, 也有利于维护合同相对人的权益及公共利益。事实上, 最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中, 把行政合同列为行政行为之一。也就是说, 行政合同已被间接地纳入行政诉讼受案范围之内。征收补偿协议系行政合同, 属于具体行政行为的一种, 本应纳入行政诉讼受案范围。但实际上, 征收补偿协议已被排除在行政诉讼受案范围之外。补偿协议一方当事人对补偿协议不服的, 应提起民事诉讼, 理由有两点:

1.《条例》第25条规定的文意解释不符合行政诉讼的特征。

行政诉讼的一个显著特征为行政诉讼的被告恒定为行政主体 (即行政机关和法律法规授权的组织) 。根据《条例》第25条的规定, 补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说, 被征收人和作出征收补偿决定的市、县人民政府均可以以原告的身份提起诉讼, 这就不符合行政主体恒定为行政诉讼被告的特征。故《条例》第25条虽然未明确指出补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 但根据行政诉讼的特征, 我们认为, 《条例》第25条应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起民事诉讼。而不应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起行政诉讼。

2.相关司法判例和司法解释已将典型的行政合同纳入民事诉讼范畴。

2002年6月, 最高人民法院民事审判庭在上海虹城房地产有限公司与上海市房屋上地资源管理局土地使用权出让合同纠纷案的终审判决中, 将出让合同认定为民事合同。2005年8月1日起实施的《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》已将“土地使用权出让合同”这种典型的行政合同引起的纠纷纳入民事诉讼的范畴, 并适用《合同法》, 并适用民法的精神和规则。既然最高人民法院的上述判例和司法解释已将国有土地使用权出让合同这种典型的行政合同纠纷纳入到民事诉讼的范畴, 故同为行政合同的征收补偿协议纠纷似亦应纳入民事诉讼范围之内。

三、房屋征收补偿类行政案件的审理思路

对国有土地上房屋征收与补偿行为进行考察, 我们发现, 这一行为的整个过程主要分为三个阶段:第一个阶段是征收决定作出阶段;第二个阶段为征收人对被征收人进行补偿安置的阶段;第三个阶段为搬迁阶段。上述三个阶段都有可能形成行政争议, 且每个阶段形成的行政争议也较为集中。第一阶段可能形成的主要争议为征收决定行政争议;第二阶段可能形成的主要争议为补偿决定行政争议;第三阶段可能形成的主要争议为非诉强制执行争议。本文主要对上述三类行政案件的审理思路进行阐述。

(一) 征收决定类行政案件的审理思路

1.审查作出征收决定的主体

根据《条例》第8条的规定, 作出征收决定的主体应当是市、县人民政府。因此, 只有市、县人民政府才是合法的作出征收决定的主体。实践中, 如房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定, 因房屋征收机构或房屋征收实施单位不具有作出征收决定的职权, 故由房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定应认定为违法。

2.审查征收活动是否符合公共利益

《拆迁条例》未明确规定公共利益的需要书房屋拆迁的前提条件。而《条例》落实了《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的原则性要求, 《条例》第1条明确维护“公共利益”和“保障被征收房屋所有权合法利益”的立法宗旨。第2条明确规定, 为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。也就是说, 为了公共利益的需要是国有土地上房屋征收的唯一前提。除此之外, 《条例》第8条以列举的方式对公共利益的外延作了比较明确的界定。在审判实践中, 如何审查征收活动是否符合公共利益呢?我们认为, 应从以下三个方面来审查:

(1) 从供给主体和受益主体来界定。

公共利益应当是由公共组织提供的供公众享用的公共服务, 这里的公共组织包括政府部门、事业单位、社会团体以及经法律规定或者授权的享有行政职能的组织。这些主体在为行政行为时应当是基于公共利益的需要, 提供公共服务。以营利性为目的的主体进行的营利性行为虽然在客观上也起到了促进公共利益的作用, 也不能定性为公益性活动。公共利益的受益主体则是开放性的, 没有什么特别条件的限制。比如城市环境的美化、公益设施的建造, 其享用的主体都是开放性的, 应为广大人民群众。与公共利益相对应的是私人利益, 私人利益是指私人对能满足其各种需要的客体对象的确认, 包括个人利益、个体利益和企业利益等私人主体利益。私人利益的使用主体为个人、个体、企业等私人。

(2) 从公共用途的效果来确定。

公共利益的效果应当是公众的直接受益性和实质受益性。“公共利益”表示某种“普遍利益”, 即“确信有益于社会中每个人的某种价值观念”, 体现并符合和谐社会的价值标准。公共利益包含了对人的人格、尊严、自由以及人们之间的平等的肯定和尊重, 以每一个有理性的公民为目的, 是公共利益的价值所在。公共利益的正当性来源于普遍权利, 是普遍权利保障的必然结果和要求。公共利益的公众的直接受益性和实质受益性, 也可表述为利益享有的不可分性。罗尔斯曾论述:“公共利益与私人利益的区别是复杂细微的, 一种公共利益具有两个特点, 即不可分性和公共性。亦即, 有许多个人 (可以说他们构成了一个共同体) 要求或多或少的公共利益, 但是如果他们都想享有它, 那么每个人就必须享有同样的一份。公共利益所具有的数量不能像私人利益那样被划分, 不能由个人按照他们的偏爱多要一点或少要一点。基于不可分的程度和相应的公共性规模, 存在着各种各样的公共利益。公共利益的极端情形对整个社会而言完全是不可分的。”

(3) 从征收的直接目的来确定公共利益。

《条例》第8条以列举的方式对公共利益的范围作了比较明确的界定, 该条规定:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。如征收的直接目的符合上述六种情形之一的, 我们就可以认为该征收决定符合公共利益。

实践中, 公共利益和商业利益往往相互交织, 很难区分, 这给法院的司法审查在一定程度上带来了困难。我们认为, 在司法审查中, 对于征收决定是否具备“为了公共利益的需要”这个前提, 人民法院可以在参照《条例》第8条规定的六种具体情形的基础上, 通过探究公共利益的基本内涵, 以司法解释结合个案裁判的方式通过司法的公益判断模式作出是否符合公共利益的判断。“所谓由司法决定公益的方式, 可以基于公益的考虑, 在程序方面来践履之, 也可以在实体审判方面, 也就是在系争案件时, 对所援引法律的公益条款, 针对涉及之事实, 为具体阐释。”在个案中对公共利益的判断需要进行利益平衡, 这需要法院依据个案情形进行具体考虑。通过“公共利益”概念的弹性规定.可以使得就公共利益的争议能够通过特定的程序来解决.使得当事人各方的利益冲突在程序保障之下得到解决。

3.审查征收决定程序是否合法

主要包括: (1) 市、县级人民政府在作出房屋征收决定前, 是否公布了征求公众意见的征收补偿方案; (2) 征求意见时间是否少于30日; (3) 是否在作出房屋征收决定的同时收回了国有土地使用权; (4) 因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 是否在作出房屋征收决定前组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案; (5) 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 是否经政府常务会议讨论决定; (6) 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用是否足额到位、专户存储、专款专用; (7) 作出房屋征收决定后是否及时将征收决定依法进行了公告。

(二) 补偿决定类行政案件的审理思路

《条例》第二十六条规定, 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

审理补偿决定类行政案件总的要求和所有行政案件一致, 为:职权合法、认定事实清楚, 适用法律正确, 决定程序合法。

申言之, 补偿决定类行政案件的审理思路为:

1.补偿决定作出的主体是作出征收决定的市、县人民政府。

根据《条例》第26条规定, 作出补偿决定的主体应当是作出征收决定的市、县人民政府。实践中可能存在以下情况:作出补偿决定的主体不是作出征收决定的市、县人民政府;作出补偿决定的主体是房屋征收部门;作出补偿决定的主体系房屋征收实施单位。由于非征收决定的市、县人民政府、房屋征收部门和党务征收实施单位没有作出补偿决定的职权, 故在上述三种情况下作出的补偿决定应认定违法。

2.认定事实清楚——补偿决定是否公平

(1) 货币补偿决定的合法性判断

《条例》第21条第一款规定:被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

对于市、县人民政府作出货币补偿决定的, 人民法院应当从以下八个方面进行合法性审查:一是是否有证据证明被征收人选择货币补偿或者有证据证明被征收人在合理的期限内拒不选择补偿方式;二是补偿金额是否按照等价原则确定;三是补偿金额是否低于征收决定公告发布时类似房地产市场价格;四是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;五是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;六是补偿款项是否在房屋拆除前的合理期限给付;七是搬迁期限是否超过合理的期限;八是法律、法规、规章规定的其他事项。

(2) 产权调换补偿决定的合法性判断

对于市、县人民政府作出产权调换补偿决定的, 人民法院应当从以下十个方面进行合法性审查:一是产权调换房屋与被征收房屋价值是否相当;二是被征收房屋和产权调换房屋是否采用同一种方法、同一估价时点、由同一评估机构进行了评估;三是产权调换房屋的具体位置是否确定;四是产权调换房屋不是现房的, 搬迁过渡方式或者过渡期限是否合理;五是产权调换房屋和被征收房屋的差价是否依据合法的评估价格进行结算;六是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;七是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;八是因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择原地房屋产权调换的, 是否提供原地或者就近地段的房屋;九是搬迁期限是否合理;十是法律、法规、规章规定的其他事项。

(3) 所有权人不明确房屋征收补偿决定的合法性判断

所有权不明确的房屋既包括了所有权有纠纷的房屋, 也包含了如所有权人下落不明等所有权并未发生纠纷的情况。它是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼、因继承发生纠纷的房屋。

对于市、县级人民政府作出的所有权人不明确的房屋补偿决定, 人民法院应当审查:是否符合经批准的征收补偿方案;是否经过房地产评估;是否对被征收的房屋作了必要的勘察记录;是否将所做的调查资料予以了证据保全等方面进行合法性审查。

(4) 对其他事实的审查重点

一是补偿决定尊重被征收人补偿方式选择权的合法性判断。作出补偿决定的市、县级人民政府是否履行了告知选择补偿方式的义务, 告知的内容是否符合征收法律规范的规定。

二是非住宅用房认定的合法性审查。首先应当以房屋权属证书载明的内容为准。房屋权属证书上载明为非营业用房, 但实际作为营业用房, 且被征收人提供工商营业执照及纳税凭证的, 人民法院应当参照有关非住宅用房的补偿标准, 审查被诉补偿决定是否合法。

三是房屋补偿面积认定的合法性审查。人民法院应当以被征收房屋所有权证记载的面积为准, 但当事人提供的房屋产权产籍资料或者其他有效证据足以推翻房屋所有权证记载面积的除外。房屋所有权证记载的面积与人民法院已经发生法律效力的判决所确定的面积不一致的, 应当以人民法院判决所确定的面积为准。征收涉及落实政策的房屋, 应当以当地人民政府作出的落实政策决定所确定的面积为准。

四是保障被征收人基本生活的合法性判断。市、县人民政府作出的补偿决定是否符合被征收人基本生活, 人民法院应当从以下三个方面进行判断:征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否优先给予住房保障;对被征收房屋价值的补偿是否低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;关于因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否已经提供改建地段或者就近地段的房屋。

3.程序是否合法

人民法院应从以下几个方面来审查补偿决定作出的程序是否合法:

房屋征收部门与被征收人是否在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人是否不明确, 是否按照征收补偿方案作出补偿决定, 是否在房屋征收范围内予以公告。

4.适用法律是否正确

主要审查市、县人民政府作出补偿决定具体行政行为时所适用的法律是否正确, 从大的方面来说, 是适用《条例》而不是适用其他法;是适用《条例》第26条而不是适用其他条文。

(三) 非诉执行类行政案件的审理思路

根据行政诉讼法和最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》 (以下简称:《若干解释》) , 人民法院审理行政诉讼案件时, 以合法性审查为主、合理性审查为辅, 从职权依据 (是否具有法定的职权) 、事实依据 (认定事实是否清楚) 、执法程序 (程序是否合法) 和法律依据 (适用法律是否正确) 等方面对具体行政行为的合法性进行全面的司法审查, 系实质性的审查。人民法院对非诉行政执行案件的审查标准有别于行政诉讼案件。《若干解释》) 第九十三条规定:“人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后, 应当由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查。”第九十五条规定:“对于被申请执行的具体行政行为明显缺乏事实依据的, 或者明显缺乏法律依据的, 或者有其他明显违法并损害被执行人合法权益的情形的, 人民法院应当裁定不准予执行”。因此, 人民法院对非诉执行类行政案件的审查, 应当采用明显违法审查标准。具体来说, 应当审查:

1.形式审查

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 依法申请人民法院强制执行。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第86条规定, 行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为, 应当具备以下条件: (一) 具体行政行为依法可以由人民法院执行; (二) 具体行政行为已经生效并具有可执行内容; (三) 申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织; (四) 被申请人是该具体行政行为所确定的义务人; (五) 被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务; (六) 申请人在法定期限内提出申请 (《若干解释》第八十八条规定, 行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为, 应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出, 逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。) ; (七) 被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合条件的申请, 应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 应当裁定不予受理。因此, 在房屋征收补偿非诉执行类案件中, 对符合条件的申请, 人民法院应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 裁定不予受理。申请人应提交强制执行申请及证明具体行政行为合法性的相关材料;材料不齐备或者形式不合法, 人民法院通知其补正, 未能提交的, 人民法院不予受理。

2.实质审查

(1) 审查补偿决定是否存在重大明显违法情形。补偿决定是否存在明显缺乏事实根据;补偿决定是否存在明显缺乏法律依据;补偿决定是否严重违反法定程序。 (2) 审查市、县级人民政府是否对被征收人实施了货币补偿、货币补偿提存或者未提供安置用房、周转用房。 (3) 审查是否存在其他明显违法并损害被征收人合法权益情形。主要包括:一是建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、征收方案、办理存款业务的金融机构出具的征收补偿费用证明等不齐全;超过征收范围和征收期限实施搬迁。二是评估机构的选择违反相关规范性文件的规定;评估机构不具备房地产价格评估资格、评估报告和未经专职注册房地产估价师签字等评估程序明显违法;评估机构和评估人员与征收人或被征收人一方串通, 损害对方合法权益的;评估报告对被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积认定错误, 侵犯被征收人合法权益;征收评估中其他明显违反法律、法规及其他规范行文件的情况。三是侵犯被征收人补偿安置方式的选择权;货币补偿决定缺少补偿金额、搬迁期限等法律规定的其他不可缺少的事项;产权调换补偿决定缺少安置用房面积、安置用房的具体位置、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等法律规定的其他不可缺少的事项, 等情况。四是补偿决定确定的货币补偿价格或者产权调换方案明显不合理;补偿资金未足额到位, 或者违反专户存储、专款专用等其他违法情形。

参考文献

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