把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇（共6篇）
篇1：把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇
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山东白酒市场调查——把脉鲁酒系列之一
一、市场环境
山东是白酒生产和消费大省，省内有大小酒厂600多家，白酒是山东省的支柱产业，也是地方财政收入的重要来源。素有“要当好山东的县长，先经营好酒厂”之说。
由于国家政策、产业结构的调整，山东白酒产业结构和人才匮乏表现异常突出，整个行业呈现产量下降，效益下滑的态势。2002年山东白酒产量65万吨，占全国产量的17%，比2000年下降2个百分点。
下面是2002年山东白酒企业总体经营状况、山东省主要白酒企业的盈亏情况。
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二、竞争状况
山东作为白酒生产大省和消费大省，巨大的市场容量，使得白酒厂商纷纷抢滩。由于山东东西经济水平的差异，消费观念也不尽相同，各地的竞争激烈程度也有差异。下面就代表性地区的竞争分析如下：
山东白酒的中心：济南
济南作为山东中西部的中心，消费上具有很强的带动作用，而且市场容量超过10亿元，成为省内外众多知名品牌抢滩山东市场的制高点。2002年山东传统名酒在济南市场纷纷落败，省外白酒品牌唱了主角。金六福、五粮春、五粮醇、泸州老窖、古井贡、口子窖、郎酒、小糊涂仙、湘酒鬼、浏阳河等外地酒占据了绝对优势，而鲁酒只剩下趵突泉、景芝、兰陵等少数几个品牌在济南市场扎根。在鲁酒纷纷衰落之时，趵突泉占据地利，依靠在济南市场的出色表现，扛起了鲁酒的大旗，成为山东白酒的后起之秀，年销售额达2亿元。
鲁西：济宁、菏泽、聊城、泰安
西部地区白酒竞争呈现明显的地域特色。由于当地酒厂众多、酒厂在地方财政上的重要地位和当地的消费习惯等因素，使得当地品牌成为主流。济宁表现最为明显，当地的知名品牌竞争异常激烈。孔府家、孔府宴、金贵特曲、心酒、钢山等品牌成为当地白酒的主流，外地品牌进入难度较大，除全国名酒外，外地品牌不敢轻举妄动。菏泽为梁山英雄故乡，白酒市场容量很大，菏泽市除花冠外，没有很强势品牌，但曹州老窖、四君子、水浒等品牌在本县具有绝对统治地位。聊城的东阿王、雁冰、景阳冈、温河王等品牌在当地中低端市场占有较大优势，高端市场仍有五粮液、金六福等名酒占据。泰安是山东四大酒业集团生力源的根据地，为当地的主导品牌。
鲁中：淄博、潍坊、莱芜
淄博、潍坊具有一定规模的白酒厂家众多，淄博的中轩、高清扳倒井、黄河龙等品牌均具有一定实力，特别是中轩集团是2002年山东省白酒行业效益最好的企业（当然其主营业务是保健品），扳倒井也是曾经辉煌过的白酒企业，黄河龙在当地具有较高知名度和忠诚度。海量管理资料下载，仅供学习研究之用，严禁用作商业用途。学知网（www.china-study.net），专注于提供优质的管理培训课程
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潍坊是山东白酒竞争最为激烈的地区之一，当地的知名品牌众多。其中有鲁酒四大家族之一的景芝酒厂、曾经辉煌的秦池、齐民思，具有一定历史根基的板桥宴，区域发展不错的云门春，今年经营困难的坊子酒厂等，加上外来名酒五粮液、金六福、郎酒、全兴、古井贡等抢滩，竞争异常激烈。莱芜市中部地区白酒竞争相对较为平和的地区，当地只有广寒宫较为强势，外地品牌较多，没有特别强势品牌，目前店小
二、小糊涂仙、鲁源等品牌占据较大市场份额。
鲁北：德州、滨州、东营
德州当地的白酒占据了市场的主道，主要品牌有古贝春、禹王亭、洛北春等，其他小酒厂只能在本县有一定市场，外地品牌有泸州老窖、衡水老白干等品牌。滨州、东营当地的白酒品牌势力较弱，外来品牌唱了主角。当地品牌邹平的范公酒厂、博兴董酒、东营黄河口酒是当地的主要品牌。由于当地品牌的弱势，外地品牌较多，缺少强势品牌。
鲁南：临沂、枣庄、日照
临沂是鲁酒四大家族之一的兰陵集团的根据地，兰陵酒品类较多，满足了不同白酒消费者的需求，而且具有一定的历史根基，理所当然地成为当地的强势品牌，在周边地区影响力也较大。此外，费县的温河王在当地具有一定影响力。枣庄当地白酒品牌十里泉具有一定影响力，兰陵在当地影响力较大，其他沱牌、板桥也有一定影响力。日照酒厂和沂蒙小调在日照依据本土的优势占据一定市场份额，但高端仍被名酒所占据。
胶东：烟台、威海、青岛
胶东地区经济较发达，消费水平较高，当地知名白酒品牌较少，因而，胶东地区是白酒厂家必争之地。也是省内厂家扩大市场份额，省外厂家登陆山东的一条捷径。胶东地区本地品牌主要有烟台张裕、莱州酒厂、青岛琅琊台等。除白酒外即墨老酒、张裕保健酒和红酒、青岛啤酒等具有一定替代作用。由于胶东地区人口稠密，白酒消费水平较高，具有实力的白酒厂家不遗余力，都想从中分得一杯羹
三、消费者分析
（一）饮用习惯
1、最常饮用品牌
调查发现，大多数受访者通常饮用本地餐饮场所最为流行的白酒品牌，该品牌通常由本市或市辖县生产，具有从几元钱到十多、二十元、三、四十元直至下百元的各个不同规格、不同档次的品种。消费者多数根据场合的不同选择同一品牌的不同品种。
如济南人喝白趵；青岛人喝琅琊台；烟台人喝烟台古酿；德州人喝古贝春；商河人喝娇泰（今朝）等。
2、消费者心目中好酒
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受访者对好酒的描述：
·轻香、绵软，口味醇和。
·酒味不能太呛鼻，香味不能太重、酱香型的就不喜欢。
·不能太冲，喝完以后不上头、不容易喝醉的。
·有别人难以效仿伪措施。
·名牌好酒多为高度酒，但不宜多饮，也不适合在公共场合喝。
山东消费者比较喜欢喝浓香型白酒，自己常喝的酒适合自己的口味，是不错的酒。对于茅台、泸州老窖等名牌酒，他们认为是好酒，但带有粮食香味，他们较难接受这种香味，部分人表示一闻到就失去饮酒的欲望，甚至想呕吐。
3、消费者对白酒度数的喜好与评价
山东的白酒消费者多数比较喜欢中低度酒，在调查中发现38°~42°之间白酒最受欢迎。白酒消费者在不同的场合饮用白酒的度数不同，一般受访者通常在家中饮用白酒度数要高于在外饮用，但每次饮用量要低得多。高年龄组的受访者从品酒和养生的角度出发，对高度酒有一种好感。青岛消费者因为长期习惯喝青岛啤酒，所以口味趋淡。
不同度数的白酒在饮用上的区别
·在外吃饭这种交际场合，要是喝酒不让别人喝过了就觉得过意不去，这也是山东人习惯和礼仪特点，但你让人家多喝点，首先就得自己多喝点。通常需要大杯大杯的喝酒，这时如果喝高度的，谁也受不了，因而交际场合多喝中低度酒。
·真正的好酒都是高度的，这种酒口感确实好，喝了以后回味无穷，不是很正式的场合自己或老朋友一起可以适当的喝一点，品品味道，过过瘾。
·有一些人喜欢喝酒，和低度酒不过瘾，选择喝烈酒。
·到了一定年龄（40岁以上），喝点高度酒对身体有好处，一天来个一、二两。用高度酒来泡些药更是可以保养身体，泡药酒以散装白酒为主，如二锅头、东北的大曲酒、当地的散酒等。
4、白酒消费心理
（1）消费者在饮酒前谈论的话题：
·现在喝酒（包括白酒和啤酒）、抽烟都是一个阶段、一个阶段的，前几年如何，现在如何如何，饮酒跟着潮流走。
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·某某酒现在假的太多，不敢喝了。
·某某酒的防伪包装不错，别人难假冒，喝起来放心。
（2）消费者在饮酒时谈论的话题：
·在山东酒规比较多，一般在酒位上一坐，见面就三杯酒，有的接下去就四季发财，六六大顺，八仙过海。
·在酒桌上有地位，有身份的人喝到一种酒说好，大家尝尝味道还可以，口碑传播效果很好，很快就能传开了。
·招待外地人时一般用本地就，味道不错，体现特色。
（二）购买习惯
1、购买场所
根据不同情况，受访者购买白酒场所不同：
·城市一般在超市购买白酒，一方面价格合理，另外产品保真；乡镇或农村平常自己喝一般就近到小商店买，都是老客户，他也不敢买假酒骗我们。
·过年过节或者有活动要请客就到批发市场或厂家批发部去买，便宜一些。
·到超市连锁店去买，比较方便，也比较放心。另外，有好多酒只是知道牌子，不知道价格，在超市里可以随便看。
·一般酒店不让自带酒水，多数时候由酒店促销员推荐什么酒就要什么，在酒店多数因为公款或求人办事，不管价值怎样，关键要体面。
2、购买白酒分用途的品牌与价格情况
（1）自己喝
年轻人喝白酒根桌潮流走，价格在10-15元之间，济南和胶东等经济较发达地区价格稍高一点。中老年人在家中饮用白酒频次较高，量较大，他们购买的一般是略为低档，度数稍高的品种，价格多在10元以下，如济南，青岛有些人常买二锅头、景芝、尖庄。农村地区散酒仍受欢迎，一些高粱酒、粮食酒等有一定市场。
（2）请客时或酒席上
·招待普通客人时，本地有个还可以的牌子，价格也还合适，二、三十元，肯定就用它。
·在朋友聚会吃饭，一般都是喝比较合大家口味或经常喝的品牌，二、三十元的居多。
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·有重要的客人或求人办事时，一般根据事情大小或主宾的喜好，另外合潮流、够体面，这样可能办事会较顺利。
（3）送礼时
·根据不同情况决定送的品牌，一般亲戚朋友就五、六十元的（两瓶），有求于人的话要几百元一瓶的也得送，要够档次。
·送酒注重品牌一般要送有名气的，广告打得响的。喝酒的人对酒价心里都有数，一看你送什么酒就能估摸出价钱来。
·酒的包装要好看些，有的酒有专门的礼品装，两瓶装，四瓶装，送礼方便。
3、品牌转换情况及原因
前几年人们喝酒跟风，受广告的影响较大，现在消费者对广告产生了不信赖感，普遍对广告名酒有警惕心理，而对地方品牌和历史名酒的品质则相对较信任。这些地方品牌经过一定的广告促销，达到了让人们认知和品尝的目的，由于口味不错，通过口碑相传，逐渐成为了当地的品牌。
（三）购买因素
1、购买白酒通过主要考虑的因素
不同的用途决定了人们购买的考虑的因素各有侧重。自己喝时首要考虑自身承受能力和酒的价格，其次是看酒的口味香型和度数是否适合自己的口味。请客时面子很重要，买酒时主要考虑“时兴”、“口碑”和“价格”，会选择那些流行的，口碑好，中档价位的品种。因为流行的品牌口味能被大众接受。
送礼时：主要考虑酒的品牌、名气的高低，广告做得多或历史悠久的酒较受欢迎。酒的包装一定要好看，有礼品包装的最好，根据送礼对象，酒的价格从几十元到几百元。
2、白酒包装对购买的影响
大部分受访者都认为酒的包装不是购买时考虑的首要因素，但包装精美别致的品牌会让人产生好感，特别是送礼或请客时。
·有礼品包装，一手提袋两瓶或四瓶，送人时感觉就好一点。
·包装大红大绿的太俗，但颜色太白太素也不好，看上去不太吉利。
·酒的包装都是红色或金黄色的，好象很喜庆，其实没有特色。可以画上当地风景或山水画，下面注一首古有关酒的诗，即能反映地方特色，一看包装就知道是哪里出的酒，又能体现白酒的历史文化感。
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·包装盒里可以装个小礼品或有趣的小迷语什么的，让大家一起高兴高兴，热闹热闹，调动一下气氛有一定作用。
·酒瓶上贴的标鉴一定要精致，要和酒的形象相配。特别是不熟悉的品牌，就会选择包装好看一些的。
3、酒文化对购买的影响
大部分消费者喜欢喝有文化品位的酒，如家人团聚喝孔府家，朋友相聚喝青酒，庆功喝浏阳河或金六福，文化人在一起喝酒鬼或水井坊，请政府官员喝茅台，请商界朋友喝五粮液，请老乡喝家乡产的酒等。
4、酒瓶材质、瓶型对购买的影响
大多数消费者喜欢透明的酒瓶，对瓶子的精细与粗糙非常重视，瓶子很粗糙的就会怀疑是假酒。透明瓶可以倒转过来看看有没有杂质，这是最常用的鉴定假酒的方法，磨砂瓶就不行，不知道是不是假的，不放心。
瓷瓶酒好象都是较贵的名酒，贵酒经常用仿茅台包装，送礼时才用。
近年中档酒流行陶瓶，让人感觉是长时间窖存，具有历史感，看起来比较高档；另外现在酒瓶造型也日趋多样，各种造型具有一定收藏价值。
5、对防伪措施的看法与建议
防伪措与开启方便是一对矛盾的问题，多数受访者希望防伪复杂些，但又容易开启，即简单实用的防伪包装是消费者渴望的。
6、广告对购买的影响
大多数消费者认为现在广告泛滥，只能让人记住白酒的牌子，是否购买还会考虑口碑、价格、口味等。可见广告的影响力在下降。
7、促销对购买的影响
现在消费者对促销品不太感兴趣，但在酒店里酒瓶里放打火机还是很实用的，一般酒店里烟酒不分家，这样会比较方便。白酒搞抽奖一般很难引起消费者的兴趣，一般消费者渐多了，认为这是骗局。免费品尝，或者向社会上有影响的单位送一些产品，具公益性质的，新闻单位就会免费为你宣传。
总结消费者白酒消费特征，消费越来越理性，自己消费讲求经济实惠，更看重品质，物超所值；在请客送礼时，需要的体面，让人看着有面子，其次才是价格和品质。
四、通路分析
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白酒销售渠道基本有两种模式，即酒店模式和批发-零售（含商超）模式。
由于国家产业政策的调整，中低档白酒的利润越来越低，各地酒厂纷纷调整产品结构，提升产品品质，生产中高档白酒，甚至超高档白酒。而高档酒的消费主要是酒店和礼品市场，尤以酒店为主。因而，一些有实力的白酒企业，在大中城市投巨资买断一些酒店白酒销售权，争夺市场的制高权，从而带动批发-零售的销售。
目前，山东省内的酒店消费水平基本和经济发达水平成正相关。青岛、济南、烟台、威海、东营等地酒店消费水平相对较高。而西部城市相对较低。酒店销量最大的是20~80元/瓶的中档白酒，其销量约占总销量的70%，高档酒、超高档酒的利润较高，但除五粮液的销量较大，其他厂家的销量都很有限，很难成为企业的主打产品。
批发-零售模式中，一般本地酒所占比重较大，除少数走礼品市场，中低档产品居多。在城市批发酒水中，50~70元一箱的瓶装酒的占了很大比例，乡镇则40~50元成为主流。一般在农历节气期间销量较大，如传统的八月
十五、春节都是白酒销售的旺季，约占白酒年销量的70%。
五、促销分析
山东的白酒促销基本经历了白酒广告时代和促销品时代。广告时代是鲁酒兴盛时期的典型的特征，孔府宴、孔府家、金贵、秦池等都在广告时代迅速成长起来的。随着广告作用的下降，各式各样的促销品开始的酒包装中兴盛起来。现在的促销已经有了明显的变化，更注重品牌形象的塑造和酒店终端的推介，即促销的品牌时代已经来临。靠单纯的广告或促销品已经不能吸引消费者眼球，消费者更注重的是喝酒的感受，以及除酒品质以外所带来的价值认同，包括心理感受等。
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篇2：把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇
2014柳暗花明，2015稳定前行
2014年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。值此年岁更迭之际，站在全年的角度上，我们该如何看待2014年市场的变化？而在经济新常态下，2015年房地产市场又将走向何处？
2014年回顾
一、市场综述：年内楼市走势先抑后扬，930限贷松绑成全年市场转折点 回顾2014年国内房地产市场走势，一言以蔽之，可谓是“先抑后扬“。今年前三季度市场的低迷，主要是因为在2013年市场大幅上扬、需求透支之后，市场供应却没有出现明显回调，导致市场出现供大于求所致。四季度整体市场筑底回稳，主因是基于政策利好。
从2013年开始，房地产政策发生了很大变化，从原先的调控思维变成现在的稳定和支持的思路。今年政策面的支持早在2、3月份即已开始，从中央到地方政府救市政策相继出台，例如限购政策的调整和取消、地方上的按揭信贷支持、财税补贴等等，但受到银根持续紧缩的制约，均是成效不彰。直至930限贷放松出台，解决了货币供应，市场才迎来了真正的转折点，再加上公积金、降息一系列组合拳政策的出台，四季度国内房地产市场方迎回升，诸多城市“银十”镀金，11月楼市再接再厉，超过10月水平，创下年内成交量新高。
从全年销售情况来看，一线城市虽没有受到政策变动的波及，但成交走势波动却是最大，前三季度回调幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之势却又最为显著，成交量较今年三季度环比上升了66%；二线城市分化则愈演愈烈，得益于限购限贷解禁的推动，年末杭州、南京、武汉、郑州等市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，各城市也是涨跌参半；三线城市表现优于预期，在全国房地产成交缩量的市场大环境下，还是有不少城市成交规模实现了扩张，其中张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨。
二、供应：一线大幅上升，总体供应平稳，年末呈现翘尾态势
总体来看，今年以来商品住宅市场供应并未出现大的波动，1-8月整体供应较为平稳，9月创年内最高，10月后又回归常态。据CRIC监测，1-11月47个重点城市商品住宅供应面积为30792万平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。
从阶段表现来说，今年市场供应走势明显表现为三个阶段。一季度，商品住宅供应延续2013年市场趋势，同比继续小幅上升。
二、三季度，各城市供应量普遍明显上升。主要是一方面开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，另一方面，受宁波、温州、杭州等城市率先降价促销影响，其他开发商也积极效仿，加大了推盘力度，新增供应集中放量。然而从6月开始的，以呼和浩特、南宁等城市率先放松或者调整限购，地方积极救市推动下，开发商信心提振，认为在地方救市下市场必将好转，因此不急于放量，商品住宅供应量出现下降，市场观望情绪浓厚，从6月到9月，先后有二十多城市取消或者调整限购，但是市场成交并没有出现上升，开发商观望情绪大大消退。在资金压力下，同时进入“金九”月，前期积压的供应量集中爆发，9月供应量出现井喷达4174万平方米，较上月增加近1500万平方米。四季度，在930新政及央行降息等利好下，房地产市场稳步回暖，市场成交上升，开发商也变得谨慎，推盘量下降，但仍维持高位，在年底房企拼业绩压力下，年末供应又大幅增加。
从城市能级来看，在市场下行下，房价坚挺市场稳定的一线城市成为开发商的避风塘，商品住宅供应同比大幅上升；而二线城市，供应分化趋势进一步明显，总体供应同比出现下降；而大多供求矛盾突出的三四线城市，整体供应量较2013年继续小幅上升。
具体来看，一线城市1-11月商品住宅供应近3800万平方米，同比2013年大幅上涨14.3%，除深圳供应小幅下降外，北京、上海、广州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影响，加之全年供应保持2013年高位稳定，1-11月供应量较去年同期大幅上升39%；广州今年市场供销两旺，供应量保持高位，成交量也很平稳，较其他城市表现突出，整体市场较好，商品住宅供应量也在去年基础上大增近23%，供应量在一线城市中处于最高水平。
从二线城市来看，商品住宅总体供应量出现下降，较去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供应量增减参半，但分化趋势进一步明显。一方面，重庆、武汉、宁波、海口、兰州、南京等城市供应量继续大幅上升，平均涨幅超过20%，其中，重庆今年推盘量大增，供应量大幅增长73.5%；宁波在整体市场压力下，积极降价走量，供应量大增，市场供应较去年增长34%；武汉今年一系列政策刺激及强大市场支撑下，成交继续回暖，全年供应量继续走高，同比增长22.1%；南京今年市场一直坚挺成交平稳，供应量也稳中有升，继续上升11%。另一方面，成都、贵阳、合肥、南昌、乌鲁木齐、郑州、厦门等城市供应同比都出现下降，其中，合肥、南昌、郑州等市场供求较为平衡的城市，在市场下行下，供应量进一步下降，市场供求较平衡，未来去化压力不大；而厦门、昆明、沈阳、青岛等供求矛盾突出的城市，今年供应在市场形势下合理回归，供应量同比平均降幅超过20%。
本就供求矛盾突出的三四线城市中供应量在今年市场形势下继续上升，整体供应同比去年继续小幅上升近2%，重点城市中同比增多减少，具体来看，无锡、中山、江阴、佛山、琼海等沿海省份城市今年供应量继续大幅上升，平均涨幅超过25%，其中，琼海更是大幅增长69%；而东莞、常州、泰州等供求严重失衡的城市，供应量应市下降，平均降幅超过20%，其中，泰州今年以来市场下滑明显，供应量也大幅下降25.7%。
三、成交：典型城市成交先抑后扬，四季度一线城市复苏强劲
从CRIC监测的全国62个主要城市整体成交情况看，今年全年商品住宅成交总量约28338万平方米，同比下跌12%，较2012年同期则上涨7%，较2011年同期上涨42%。按季度看，一季度总成交量约6065万平方米，同比下跌17%，二季度总成交量约6253万平方米，同比仍下跌17%；下半年开始，政府纷纷救市，各类政策频出，7、8月限购解除，三季度初现成效，总成交量约6945万平方米，同比下跌12%，跌幅明显收窄，930房贷新政跟进，10月公积金调整再次发力，11月央行降息继续加码，市场逐渐回暖，四季度总成交量约9074万平方米，同比上涨7%，整体市场成交先抑后扬，翘尾之势凸显。一线城市的市场表现最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌为涨，不过前三季度市场表现极不理想，导致一线城市在各线城市中表现差强人意，全年成交量同比下跌24%，即使与市场平平的2012年相比，仍下跌了17%。四个一线城市一致呈现先跌后涨的态势，“银十”均异常火爆，11月北京、深圳继续上涨，上海、广州维持平稳，12月四城再次齐头并进，北京势头尤盛。
二线城市分化愈演愈烈，以价换量渐成常态，借着双限取消、公积金调整、降息等政策春风，部分城市年尾破冰复苏，杭州、南京、武汉、郑州等重点城市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，半数以上城市成交下跌，厦门跌幅超3成，大连、贵阳、青岛等城下跌2成有余；太原、石家庄、兰州则上涨明显。按时间轴来看，CRIC监测的24个二线城市成交量前三季度同比分别下跌14%、19%和13%，4季度实现逆转，同比上涨2%。全年总成交量约17586万平方米，与去年同期相比下跌10%，但相较2012年和2011年同期则分别上涨12%和47%。
三四线城市市场表现优于预期，而且远好于一线城市，但身处弱市格局，下跌实难幸免，CRIC重点监测的34个三四线城市全年成交7601万平方米，与2013年同期相比下跌1成；上半年与下半年表现泾渭分明，前两季度同比均下跌，第三季度开始微涨1%，第四季度顺势大涨19%，在各线城市内表现最优。就城市表现而言，张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨，其余27个城市则均出现4成以内不同程度的下跌。
四、房价：涨幅明显回调，一、二线同比上涨，三、四线出现下跌 今年市场新常态下，房价增速迅速下降，很多城市因为供求矛盾突出，不得不降价走量，因而均价出现不同程度下跌。但从整体来看，全国56个重点城市平均均价达到10011元/平方米，同比仍小幅上涨1.5%，但与2013年相比增幅明显回落。
从各能级城市新建商品住宅价格具体来看，一线城市均价依然坚挺，虽然增速较去年都有明显下降，但整体平均上涨9%。其中，上海、广州增幅最大，为11%，而深圳均价上涨最少也达到9%。在市场不景气，成交下滑的情况下，一线城市市场迅速冷却，城市间市场差异集中表现于房价上，其中北京、深圳商品住宅均价同比增幅逐月不断下滑，而上海相对平稳，广州因商品住宅成交结构影响，同比增幅出现上涨。
二线城市商品住宅价格，总体增多减少，均价同比涨幅分化明显，但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。厦门、合肥、南昌、南京等城市均价继续大幅上涨，平均涨幅超过10%，其中，厦门房价在今年市场下行下首屈一指，保持连续28个月上涨，9月开始才小幅下降0.18%，全年均价同比大幅上涨26%，位列全国最高水平；合肥、南昌等城市今年成交虽小幅下降，但本身供求关系平衡甚至供不应求，价格上涨也是必然；而南宁、武汉、郑州等今年市场较好的城市，商品住宅均价也出现不同程度涨幅。杭州、昆明、兰州、宁波、大连等城市因为本身供求矛盾突出，市场去化压力较大，在今年市场下滑下，通过放价走量加速消化，因而整体均价同比出现不同程度下降，其中，杭州今年率先打响楼市降价促销潮，整体均价今年降幅最大为8%；宁波在5月也快速跟上，降价促销，以价换量，均价同比下降5%。
三四线城市总体均价同比出现下跌。从CRIC重点监测的26个三四线城市均价数据来看，均价同比下降的城市达到15个，三亚、中山、北海、烟台等市场相对较平衡的城市，均价不同程度上涨，其中，三亚均价上涨最高，为17%，其次为中山，而泰安、南平、宜兴等城市在大幅降价后，均价平均降幅超过10%，其中，降幅最大为泰安，同比下降21%，其次为南平，下降13%。
在我们看来，一方面，三四线城市基本面大多压力山大，而且市场下行，许多城市库存高企，土地消化周期过长，使得降价促销成为项目去化的主要选择；另一方面，三四线城市没有足够的经济和外来人口支撑，人口甚至外流，使得开发商知道，在当前市场基本面供大于求的情况下，就算市场回暖，三四线城市也很难快速去化，降价跑量成为明智选择。
五、供求关系：多城市供求比先升后降，库存构筑顶部，消化周期触顶回落 在供应总体平稳而市场成交先抑后扬的态势下，多数城市的供求关系都发生了变化。表现在以下几个方面：供求比先升后降，库存量普遍攀升，商品住宅消化周期表现显著分化。
2014年各线城市供求比基本上全线走高，到三季度以后因市场筑底回稳才略微下降的态势，四季度多数城市继续下降。其中，一线城市表现最差，前11月供求比达1.4，2013年仅为0.9，而广州和深圳供求比已逼近2.0；二线城市整体基本平衡，前11月供求比为1.1，与2013年持平，但具体城市分化明显，11月份供求比大范围下降，南昌、青岛、太原均在0.3以下，西安、宁波、杭州等均在1.6以上。三四线城市差于二线城市，18个监测城市中前11月供求比均在1.1以上，年末供求比虽与前三季度相比微跌，但并无明显改善。
在利好政策不断刺激下，三季度以来各城市楼市筑底回稳，成交量逐月上涨后，去化压力也大为缓解，城市新建商品住宅库存量也在不断调整，全年整体仍呈现全线走高态势，多数城市库存量在年末又创下新高，整体并无明显改善。
一线城市住宅存量相比年初全部上涨，同比涨幅高达57%，除深圳外，存量均逼近或超过1000万平方米。以北京为例，从2月底的721万平方米一路攀升至11月底的1083万平方米，上涨势头不减。二、三线城市整体依旧库存高企，但具体表现略有分化，部分城市自三季度以来住宅存量初现小幅下跌的态势，以宁波、杭州表现较为明显，宁波存量在持续了9个月的上涨后，在年尾开始小幅回落，但同比去年依旧上涨25%；但多数城市如沈阳、长春、长沙等，依旧保持着小幅上涨的走势，月底存量同比全部上涨，平均涨幅27个百分点，沈阳存量更是高达2986万平方米。近两年来，开发商大量拿地增加供应量，但市场成交低迷，回暖力度不足，从而带来库存量节节攀升，全面缓解去化压力刻不容缓。
从消化周期来看，在上半年的成交乏力和供应增多的背景下，各城市的商品住宅消化周期不断攀升，到7月底多数已超出合理范围，去化压力遽增，城市风险也增大。但在四季度以来的成交回暖的推动下，多数重点城市的商品住宅消化周期虽依旧超过或逼近18个月的警戒线，但显著呈现持续下滑的走势，甚至一些城市如杭州回归到“安全区”。其中，一线城市率先回暖，如深圳消化周期在保持两个季度的上涨至20.4个月后，开始大幅下跌至13.3个月，低于1月的15.3月，目前4城均回落至合理范围内，未来去化压力偏小，但整体消化周期达12.2个月，同比仍上升58%。二三线城市的消化周期整体表现下滑的走势，但分化明显，一类是供需严重失衡的城市逐步回落，如今年来沈阳、青岛和长春等市持续畸高，但三季度以来持续下滑至18个月警戒线，去化压力虽一定缓解但仍然巨大；一类是消化周期大幅下跌、去化压力大为缓解，如杭州、宁波和福州在到达28个月的高峰后，迅速下滑至12个月左右，供求基本达到平衡；一类则是消化周期持续在合理范围内缓慢调整，如大连、武汉、济南等城市，今年来虽然消化周期同比去年都大为上涨，但均处于合理范围内，并在四季度以来不断变化，微幅下落。
六、成交结构：大户型普通住宅成交占比回升，经济型别墅成交抬头 2014年是政策调整大年，房地产市场在限购取消，限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳的轮番刺激下，各类产品成交结构也悄然发生变化：从户型来看，二房和三房依然是市场主力，然而，受政策影响，特别是限购取消的影响，三房及以上大户型成交占比有所回升，主力户型二房和三房面积小型化趋势仍在继续；别墅市场，200平方米以下经济型别墅成交占比快速提升，二线城市表现尤为明显。
1、三房及以上大户型成交占比回升，二线城市特别突出
2014年前11个月，在限购取消及中央和地方政策刺激下，十二大重点城市各户型成交结构悄然发生变化，两房和三房产品仍在市场中牢牢占据着主力位置，二者成交面积占比仍高达76.98%，但小户型一房和二房的成交占比持续下滑，前11个月同比分别共下滑了0.64和1.05个百分点，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比则表现为持续上涨，前11个月成交面积占比以三房同比涨幅最高，达到0.91个百分点。
从一、二线城市来看，二线城市三房、四房、五房及以上户型3季度出现明显止跌回升迹象，而一线城市表现则相反，三季度三房、四房、五房及以上户型成交占比均出现不同程度下滑，四季度又表现为止跌回升，而二房三四季度表现为较大幅度上升。这主要是由于二线城市受限购取消影响，辅之限贷松绑、公积金调整、降息、税费减免等一些政策的助推作用，改善型需求大受鼓舞，加快入市步伐，致使大户型成交占比显著止跌回升。而一线城市虽仍受限购桎梏，然而在限贷松绑、公积金调整、普通住宅标准调整、降息等一些列利好政策的刺激下，部分首次置业的刚性需求受到刺激加快入市，因而两房产品成交占比大涨。
2、户型结构呈现小型化趋势，一线城市尤为显著
随着国内房价持续上涨，购房者购房压力日益增加，为满足基本居住需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，2014年前11个月60-90平方米面积段产品成交占比同比继续上涨3.03个百分点，达到32.83%，其中80-90平方米面积段产品得益于小三房认可度的持续增加。上升幅度最大，同比上涨了2.35个百分点；房价较高的北上广深四大一线城市表现尤为突出，今年前11个月60-90平方米面积段产品成交占比上涨5.44个百分点，达到32.87%。
两房：60-90㎡面积段成交占比持续上升，一线城市涨幅尤甚
2014年前11个月，两房户型中80-90平方米面积段和90-120平方米面积段产品是主力，成交占比分别达到40.12%和35.42%，其中60-90平方米面积段成交占比同比去年同期有所上升，涨幅为2.65%，且以78-80平方米面积段涨幅最大，为1.69%；而60平方米以下、90-120平方米和120平方米以上面积段产品成交占比同比均有所下滑，其中，90-120平方米面积段产品成交占比降幅最大，达到2.7%。
从一二线城市具体来看，一线城市两房户型面积小型化趋势更为显著，60-90平方米面积段产品今年前11个月成交占比同比大幅上涨9.74%，达到68.29%，高出二线城市近10个百分点。而二线城市两房户型面积小型化趋势反应相对平淡。
三房：80~120㎡面积段成交占比上涨，一线城市尤为显著
2014年前11个月，十二大重点城市，三房户型中120平方米以下面积段产品成交占比同比上升6.8个百分点，达到54.75%，其中80-90平方米面积段产品涨幅最大，同比上涨5.62个百分点。而120平方米以上各面积段产品同比下滑，三房主力产品之一120-144平方米面积段成交占比下滑最为严重，同比下降5.31个百分点，跌破40%，仅有35.49%。同样的，房价压力相对较大的一线城市三房户型面积小型化趋势也更为显著，120平方米以下面积段产品成交占比同比上涨10.57个百分点，达到55.17%，且以90-120平方米面积段产品涨幅最大，同比上涨6.62个百分点。而二线城市仅80-90平方米面积段产品同比上涨，其余面积段产品成交占比表现为同比不同幅度的下滑。
3、经济型别墅市场占有率快速提升，二线城市更加明显
2014年是政策调整大年，二三线基本取消限购，外加限贷松绑、降息等政策刺激，改善型需求快速抬头，别墅市场表现相比2013年虽稍显逊色，前11个月成交面积同比2013年同期微幅下降6个百分点，但从各面积段及一二线城市来看，却不乏亮点。
从各面积段来看，近年来，200平方米以下的“叠墅“、”90墅“等小户型别墅逐渐受到市场热捧，特别是今年下半年限购取消以后，改善型需求彻底脱下束缚，小户型别墅再度升温，今年前11个月200平方米以下户型别墅成交占比达到26.31%，同比去年同期大涨7.21个百分点，特别是120-140平方米户型别墅同比涨幅虽仅有2.73个百分点，但与2013年同期1.54%的成交占比，2014年前11个月成交面积占比涨幅已接近2倍，高达176.62%。而200平方米以上各面积段别墅成交占比同比去年同期全线下滑，特别是300平米以上大户型别墅跌势更为显著。
从各线城市来看，由于限购松绑，二线城市200平方米以下小户型别墅成交占比涨势更为明显，同比去年同期上涨了7.75个百分点，其中120-140平方米户型成交占比涨幅更是表现得鹤立鸡群，同比上涨3.59个百分点。而一线城市200平方米以下户型别墅成交占比涨势稍弱，且改善型需求相对集中的120-140平米户型占比由于限购影响上涨也较为有限。
2015年展望
一、新开工面积持续下与土地成交减少，多数城市新增供应量整体偏紧 鉴于今年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计来年我国楼市供应面整体将是偏紧的状态。不过分城市能级来看，一线城市预期仍能予以谨慎乐观，一方面一线城市充足的需求和项目的高溢价能力，为房企带来了更强的开盘入市动力；另一方面从成交总量上看，今年以来土地市场成交尚可，依然维持在4000万平方米以上的水平，来年供应面有望继续稳定，并且诸如华嘉胡同、董家渡、前滩等地王相继出让，也显示了企业对于一线城市的信心。二、三线城市方面相对看淡，与一线城市相比，今年二、三线城市土地出让下滑幅度更大，进入开发阶段的项目更少，来年供应量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武汉等供求状况较好的城市，土地流拍也是屡见不鲜，大体量宅地流拍亦有个案，如武汉光谷102号、肥东FD14-5号均是如此。
二、行业供过于求基本面未变，2015年成交量保持与2014年水平相当 虽然国内城镇化率增长已经开始降速，但上升的趋势并没有发生改变，每年新增的城镇人口仍能为市场带来大量的需求，在一二线主要城市，更是有大量的首置需求有待释放；更何况随着城市建设的进一步推进，城市更新还将带来大量的新增需求，因此在我们看来，来年房地产行业基本面并不会出现实质性的变化。再考虑到政策面的稳定，我们认为2015年整体销售应该仍能保持在今年水平。
分城市能级来看，一线城市虽仍受到限购政策约束，但依托于强大的人口吸纳能力和经济水平，京沪穗深的市场购买力仍无需担忧，以上海为例，即便目前只有20%的常住人口有能力购房，那也是180万户的客户总量，足以覆盖目前上海的成交规模，并且今年前三季度市场的低迷，也为来年市场留下了上行空间，因此我们预计来年一线城市成交量价也能够保持稳定或小有回升。
二、三线城市方面，我们认为会延续2014年的态势，分化将进一步加剧，在合肥、武汉、郑州、南京、厦门等市场需求旺盛、消化周期较低的城市，成交有望企稳回升，不过合肥部分土地存量较高的区域，如滨湖、新站、高新应警惕供应风险，而消化周期较高的城市，面对高企的库存压力，来年市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观。
三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳 得益于调控的解绑、货币政策的推动以及房企的营销力度的加强，2014年年底房地产市场需求再现抬头趋势，不过考虑到依然处于高位库存压力，我们认为2015年房价的整体走势仍应是先降后稳：一方面，目前很多城市库存还处于高位，诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡等市消化周期均超过18个月，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，从销售目标完成情况来看，今年多数房企恐难完成全年目标，这意味着大多数企业库存也处于高位，因此在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。
就具体城市来看，我们认为一线城市房价仍将保持稳定，或有小幅上涨，虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，未来房价大幅上探的可能性不大；在二、三线城市中，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较低、供求相对平衡的城市，房价或有一定上涨可能，不过对于部分供过于求、存量显著高企的二三线城市来说，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够的需求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险或将提前到来，对于这些城市而言，以价换量仍很可能是来年市场的主旋律。
四、保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构向改善型偏移近年来保障房工作的持续推进，为中低收入者的居住条件改善做出了巨大贡献，但也在客观上对商品住宅的刚需产品造成了巨大冲击。结合数据来看，从住建部公布的统计数据可以看到，近年来我国平均每年建成500万套保障房，其中棚户区改造住房约占半数，这意味着每年会有250万套增量性保障房进入住宅市场，而目前我国商品住宅的成交量仅在1000万套左右，考虑到保障房的门槛和价格优势，刚需产品受到的冲击不言而喻；而从政府的最新表态来看，2014年住建部年度工作会议指出，明年我国还将基本建成480万套保障房，保障房工作的推进还将持续，并且随着自主性住房、廉租房等模式的进一步推进，保障房对于商品住宅刚需市场影响也有进一步扩大的可能。
篇3：公诉环节刑事和解问题研究
一、问题的提出
(一) 适用范围和条件需明确
司法实践中, 基层检察机关在公诉环节适用刑事和解处理的案件主要有轻伤害案件和交通肇事案件。因为这两类案件在基层最为常见, 也是情节较轻或者过失犯罪案件, 加害方和被加害方有和解的条件和可能。但是到底那些案件应当适用刑事和解, 那些案件不适用, 没有法律规定, 也无相关司法解释或者文件规定予以明确。各地在执行上也不一致, 大都根据自己的理解和实际需要适用刑事和解, 很不规范, 也不严肃。因此, 应当用法律规定的形式明确适用刑事和解案件的范围, 以纠正司法实践中适用刑事和解的随意性和盲目性。
另外, 公诉环节启动刑事和解程序的条件是哪些?即在符合什么样实质和启动的条件下, 检察机关就可以按照刑事和解程序促使双方当事人进行和解。只有对启动条件做出严格规定和限制才可以避免刑事和解权的滥用, 以防止侵犯当事人的合法权益, 确保司法公正。
(二) 参与人的主体地位要规定
刑事和解, 是指通过调停人使受害人和加害人直接交谈, 共同协商, 达成经济赔偿和解协议后, 司法机关根据具体情况作了有利于加害人的刑事责任处置的诉讼活动。[1]按照程兰兰博士的这一解释, 在刑事和解时检察机关承担着调停的作用, 其主体地位是调停人。但在公诉环节, 参与刑事和解的检察人员的主体地位到底是什么?承担着什么角色?因法律没有赋予检察机关的“调解权”, 也就对其参与其中的主体地位没有规定, 无法可依, 也就是主体地位不合法。导致最终的处理结果在是否具有法律效力上大打折扣。同时, 其他诉讼参与人如加害人、被加害人、第三人、被加害人的继承人、代理人、人民监督员等主体在刑事和解中所处的地位和享有的权利及应承担的义务也是需要规定清楚的。否则, 就会同刑事诉讼原则相悖。
(三) 操作程序应设置
严格依照法律规定的程序进行, 这是刑事诉讼的一个重要特征。刑事和解作为检察机关对刑事加害人刑事处置的诉讼活动, 也应当严格按照法律规定的程序进行, 这是规定也是常识。但法律和相关解释没有对检察机关进行刑事和解的操作程序做出规定, 即无程序设置。司法实践中, 检察人员只能根据自己的经验或者理解随意地, 无章法地主持加害人和被加害人双方达成和解。这种无具体操作程序的诉讼活动无疑与刑事诉讼法的立法精神是不相容的。
(四) 法律文书制作需规范
经做工作, 被加害方接受加害方的真诚忏悔, 达成真正的“心理和解”后。作为调停人的检察机关就要制定相关法律文书予以确认。但到底制作什么样的法律文书最为合适, 才合法, 无相关规定。也无先例可循。司法实践中, 有的制作为“调解书”, 有的制作为“和解书”还有的制作成“协议书”、“和解协议”等。且格式、内容, 涉及的法律要素也五花八门, 不尽相同。这种形式和内容上都不规范、不统一的法律文书, 也影响着刑事和解诉讼活动的顺利实施。
(五) 法律效力待确定
在检察机关调停下, 加害人和被加害人达成和解协议, 这份协议有无法律效力?是否具有强制力?如果一方又反悔怎么办?反悔后应当承担什么样的法律后果等问题, 没有明确规定。以致于司法实践中, 经过公诉部门办案人员的艰苦努力, 使双方当事人达成的和解协议往往在随后就成为了一纸空文, 使协议所确定的实体内容无法兑现。不仅浪费司法资源, 更重要的是有损司法权威和司法公正, 也会对另一方当事人真诚的“心理和解”形成挑战, 不利于案件的进一步处理。所以, 和解协议的法律效力及违背协议的法律后果应当确定。
二、问题研究
(一) 适用刑事和解案件范围
公诉环节适用刑事和解的案件应当是按照《刑法》规定判处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者单处罚金并且有明确被害人的案件。主要有:1、轻伤害案件;2、过失犯罪案件;3、有自首、立功等法定从轻、减轻处罚情节, 可能在3年以下判处刑罚的案件;4、共同犯罪中的从犯、胁从犯等可判处3年以下有期徒刑的案件;5、又聋又哑的人或者盲人犯罪案件;6、未成年人和70岁以上的老人等依照“宽严相济”刑事司法政策应当从轻或者减轻处罚的案件;7、其他需要启动刑事和解程序的案件。因为上述案件都是相对社会危害不大、情节较轻的案件, 具备刑事和解的条件。明确被害人的存在又是刑事和解的必备要件, 如果没有被害人或者被害人不明确就无法达成加害方和被加害方的“心理和解”, 启动刑事和解程序就无从谈起。
(二) 赋予检察机关民事调解权
检察机关作为司法机关在处理案件、化解社会矛盾、维护社会稳定等方面同人民法院一样发挥着同样的不可替代的作用。虽然检察机关不承担民事案件的审理工作, 但在审查处理刑事附带民事案件中, 对附带民事的双方当事人提出的民事赔偿问题的处理是无法回避的问题。特别对上述七个方面案件和情节, 人民检察院在公诉环节可以促使双方当事人在民事赔偿和精神抚慰方面进行和解。这里的“促使和解”如前文所述, 实际就是检察机关的案件承办人在双方当事人自愿合法的基础上作为“调停人”进行的调解。但现行法律并未赋予检察机关民事调解权, 往往在司法实践中让检察机关案件承办人陷入两难的境地。其原因就是上面列举的五方面需要法律规定的问题。所以, 赋予检察机关民事调解权势在必行。
(三) 参与人的主体地位和操作程序
公诉环节刑事和解作为一项诉讼活动, 其诉讼参与人中的检察机关案件承办人和人民监督员应当是客观的中立者, 对经济赔偿的实体内容和当事人的意志无权干预, 必须在双方当事人自愿的基础上进行。加害人和被加害人、被加害人的继承人、第三人和其法定代理人、诉讼代理人都应当是和解的参加人。对和解的实体内容有权进行真实的意思表示, 有权表示同意和解, 也有权表示不同意和解。被加害方对和解的实体内容按协议要求加害方给付的权利。
公诉环节刑事和解具体操作程序可以分以下几个步骤进行:首先, 和解开始。应当在检察机关公诉部门受理案件后, 案件承办人对案件进行了初步审查, 对案情有了比较详细了解的情况下进行。和解可以由加害人或者被加害人一方口头或者书面向办案人员提出。案件承办人审查认为符合刑事和解条件, 经批准部门负责人同意, 启动刑事和解程序。其次, 和解进行。和解可以由案件承办人单独主持, 也可以有其他检察人员和人民监督员共同参与进行。地点可以在检察机关也可以在当事人所在地进行。但应当有加害人和被加害人及其法定代理人亲自参加。促使和解应当告诉当事人应享有的权利和应承担的义务以及和解后的法律后果。应在自愿合法的基础上进行。再次, 和解结束。和解因当事人拒绝和解或者双方达成和解协议而结束。最后, 制作“刑事和解协议书”装卷备查, 并跟踪监督协议内容的落实。
(四) 法律文书制作
刑事和解法律文书名称应当是“刑事和解协议书”。这样表述清楚明了, 言简意赅。内容包括:编号, 可以是X检和解 (年号) X号;加害人基本情况;被加害人基本情况;第三人和被害人继承人及诉讼代理人等参与人的基本情况;检察机关案件受理和主要案情简介;双方当事人争议及达成协议的内容;主持人和双方当事人签名;达成协议的时间。
(五) 和解协议效力
刑事和解是受害人真正接受加害人真诚忏悔和加害人在知悉被害人受到的无比创伤的基础上所达到的“心理和解”。[2]基于此, 和解协议产生和达成的过程, 实际就是加害人对被加害人真诚忏悔达到心理谅解的过程。协议签订后, 对达成的给付内容都能如约履行。所以, 刑事和解协议应当不具有执行力。也就是说检察机关只作为“调停人”介入诉讼活动, 但对和解协议给付内容的执行不采取国家强制力, 完全取决于双方当事人的自愿。如果一方当事人在协议签订后反悔, 不影响案件按照法定的诉讼程序进行。
(六) 法律后果
刑事和解协议达成并履行后, 经审查符合上述所述可能判处3年以下有期徒刑, 管制、拘役或者单处罚金7种情形的案件的。公诉部门对嫌疑人可以提出相对不起诉的意见。经检察委员会讨论决定可以对嫌疑人不起诉。如果提起公诉, 公诉人针对刑事和解协议达成和履行情况, 应当建议法庭对被告人从轻或者减轻处罚, 可以建议法庭对被告人判处非监禁刑罚。以体现“宽严相济”的刑事司法政策。如果一方当事人达成协议后又反悔, 应当按照刑事诉讼法所确定的程序依法处理案件。切忌对反悔方的嫌疑人从重或者加重处罚。
刑事和解制度自1974年在加拿大开始实施以来, 受到了许多国家的重视。我国理论界和实务界探索刑事和解制度才是近几年的事。但随着科学发展和和谐社会建设的提出, 无疑为刑事和解制度的研究和确立提供了政治上的原动力。检察机关作为法律监督机关, 既是刑事和解制度的实践者又是探索研究者, 应把刑事和解制度的确立作为为和谐社会提供保障和服务的基础。真正实现“案结事了, 胜败皆服, 定纷止争”的目的。
参考文献
篇4：把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇
【关键词】文化 散装酒 投资 可行性
一、前言
毕节是一个多民族聚集的地方，人口有800多万，玉米是当地的主产粮食，也是酿酒的主要原材料，同时毕节山清水秀，冬暖夏凉，为酿酒提供了得天独厚的水资源和气候条件。
毕节历史悠久，民风古朴，酒文化源远流长，更有拼酒的习惯。尤其是在毕节农村，村民干农活累了，喝点酒解解乏，更是司空见惯，所以毕节农村散装酒市场是一个非常好的投资项目，以下就结合毕节乡镇的实际情况，对毕节农村散装酒市场投资的前景及可行性进行分析。
二、选择项目四大定律
俗话说，女怕嫁错郎，男怕入错行，对于刚刚创业的人来说，选择一个适合自己的项目非常重要，一旦选择方向错了，努力越大，离成功反而越远。以下是关于如何选择项目的一些参考意见：
第一，市场要大。对小本经营的项目来说，更要考虑市场规模的容量。一般来说，牵涉到衣食住行的行业，市场都是非常巨大的，因为人生在世，离不开吃穿住行。产品的销售更是离不开市场，只有在具备大量消费群的前提下，才可能把产品卖出去，获得利润。
第二，利润要高。俗话说，天底下什么样的生意都有人做，唯有亏本的生意没人做。作为经营者，其生产产品的最终目的就是追求高利润。只有企业盈利了，才有可能考虑进一步的发展。
第三，操作要简单。赚钱的生意有很多，关键是我们会不会操作。对于我们自己都搞不懂的行业来说，想经营好很难，所以选择行业时，选择自己熟悉或易掌握的行业很重要，要量力而行，不要做些不切合实际的事情。
第四，要有核心竞争力。在商场流传着这么一句话，没有特色不开店。这种特色也就是你的核心竞争力，所谓核心竞争力，是指一个企业能够长期获得竞争优势的能力。是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。具体来说，就是人无我有，人有我优，人优我奇。
三、毕节农村散装酒市场投资的可行性分析
（一）市场巨大，永不枯竭
毕节地区的酒文化，历史悠久，源远流长。古往今来，酒作为一种文化在毕节地区早已根深蒂固，上至达官贵人，下至俚乡小聚，酒几乎都是必不可少的待客礼节。逢年过节要喝酒、红白喜事要喝酒、亲朋相聚要喝酒、高兴了开怀畅饮、劳累了把杯解乏，所以酒的市场永远不会枯竭。
（二）利润丰厚，回报率高
毕节人口总数约800多万，下辖200多个乡镇，而每个乡镇的人口多数在3万以上，我们不妨算一笔账，就算10人仅有2人饮酒（除去女人和小孩），即每镇至少有：30000×2/10=6000人经常喝酒的“酒鬼”（实际上远远不止）。就算他们平均每天消费0.5斤酒，每月的消费量就是6000人×0.5斤/人×30天=90000斤/月，若以每斤酒赚0.5元的最低利润计算，一个镇每个月至少有90000斤×0.5元=4.5万元的纯利润。虽然这只是理论上的推算，实际上可能比这还要多，这其中也包括瓶装酒。如果我们能占有其中一小部分市场就已经很可观了，一个月也有几千元的收入。
（三）容易操作
毕节农村传统的酿酒设备一般采用的是木甄或者铁锅、铝锅等容器蒸酒，工序复杂，需要大量的人力，而且出酒率低。目前市场有很多先进的酿酒设备，操作简单方便，能保证更高的出酒率。
（四）多元化经营，突出特色
俗话说，酿酒养猪，稳赚不输。在农村养殖也是一个炙手可热的致富项目，当然不是说任何一个搞养殖的创业者都能够成功，这里面涉及到的养殖技术还是有的。比如就拿养猪来说，养殖最大的投资成本在于喂养的饲料上以及生长的周期，当然还包括对猪圈的杀菌消毒，接种育苗等。而饲料占较大比重，要想降低成本，必须得在饲料上面下工夫。酿酒所剩的副产品——酒糟，含有氨基酸、矿物质等营养物质，十分有利于家猪的生长。不仅如此，酒糟还有一个让人兴奋的功效——猪吃完容易嗜睡，减少活动量，长膘长肉更加快速，这完全得益于酒糟中的微量酒精。下面简单分析一下各方面的效益：
1.白酒效益——纯粮健康酒。成本（以玉米为例）：每斤2元左右，200斤玉米则需400元，再加上酒曲需要25元，燃料费15元（柴火更低），成本共计：
原料400元+酒曲25元+燃料15元=440元；收入：一般按照新工业酿酒50%的出酒率来计算，就是说，每200斤玉米可出50度酒100斤，按每斤50度酒卖8元计算：100斤×6元/斤=600元；利润：每天白酒收入600元，减去成本440元，即：每天纯赚600元-440元=160元，每月赚160元/天×30天/月=4800元/月。
2.酒糟效益——良性生态循环模式。通过酿酒，可以打造良性的生态循环模式：酒糟养猪——猪粪肥田——作物生长——粮食酿酒——酒糟利用。采用“酒糟+自配饲料”养殖模式，节约成本，除去买猪苗、疾病防控管理等最高成本，每头猪的利润在200元左右。按照每天酿造200斤玉米来算，其所产生的酒糟可以满足十几头猪的饲料。
3.药酒效益——养老保健酒。随着人们生活水平的提高，人们越来越重视健康，尤其是毕节的气候条件，冬天阴雨连绵，人们容易患风湿性关节炎等各种气候性疾病，所以药酒的市场也比较大。药酒，中医称为“酒剂”，是我国传统养生健体和防病治病的一种独特的医疗方法。男人强身健体，补肾壮阳；女人养颜补血；老人风湿疼痛；小孩跌打损伤等都可以采用药酒来调理，而且药酒不讲究口感，只追求疗效，所以药酒市场非常大。
四、毕节乡镇散装酒市场主要特征
（一）酒精勾兑酒占很大市场比例
在乡镇农村市场，消费者广为假冒伪劣产品所害，诸如假酒、仿冒酒、劣质勾兑酒等等。消费者苦于寻找质优价廉的高性价比产品，消费者的合法权益得不到有效保障。
（二）销售渠道零散老化
在乡镇市场，适宜酒品销售的渠道主要为中小百货商场、中小超市、批发市场、批零店、食杂店以及餐饮店等。同时，这些地方缺乏规模优势，缺乏有效的品牌效应。
（三）消费者重“口碑”而轻品牌
乡镇农村市场消费往往强调“实用”，消费者宁愿相信亲朋好友推荐，却不愿轻易相信广告与品牌。也就是说，消费者品牌观念相对弱化。
（四）消费者对价格较为敏感
受乡镇市场经济发展水平因素及消费观念因素影响，消费者对产品价格极为敏感，甚至价格成为影响消费者购买的最核心因素。正因如此，一些低价酒在农村市场的占有率很高，甚至垄断市场。
（五）消费从众、攀比严重
在乡镇农村市场，从众、跟风、攀比消费现象严重。同时，低价消费、人情消费、节点消费、集中消费等特征明显，而消费特征和消费行为决定酒企如何制定营销策略。
参考文献
[1]分析师谈琳.《2013～2014年中国白酒行业市场研究报告》.新食品产业研究院，2013.
[2]简爱华，周思然，向健等主编.《2014～2018年中国白酒市场投资分析及前景预测报告》.2014.
[3]安徽古井集团有限责任公司编著.《古井企业文化传播手册》.安徽文艺出版社，2013.
[4]王福荣主编.《酿酒分析与检测》化学工业出版社，2012.
[5]影响力商学院编著.《渠道为王：销售渠道建设3部曲》电子工业出版社，2012.
篇5：把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇
20间，难以从已有技术投资取得明显价值的现状，将驱动公司按照它们的商业策略重新分配即将启动的 CRM 项目初始目标。接下来，处于生命周期末端的传统应用程序将刺激公司升级至下一代 CRM 体系结构。截止，CRM 迁移将成为主流公司的战略，并由行业特定的产品、服务导向的架构、整合的框架和清晰的价值主题所支持。接下来，全球大公司中的15%将迈向 CRM 的终极形态，成功地将客户生命周期管理概念贯彻到它们的商业实践中。
根据 META. Group 最近对商业 CRM 应用套件的“频谱评估”报告，对 Amdocs ClarifyCRM 12.5、E.piphany E.6、Kana iCare 8.0、Onyx Enterprise CRM 5.0、Oracle CRM 11.5.10、PeopleSoft Enterprise CRM 8.9、Pivotal CRM 5.0、mySAP CRM 4.0 和 Siebel 7.7 共9家商业软件供应商的产品评估结果是，Siebel 仍然在 CRM 应用套件市场中独占鳌头。Siebel 在多个核心域中展示了其一贯的优越性：愿景/战略、定位份额、生态系统投资战略、特性/功能深度以及垂直行业覆盖度。PeopleSoft、SAP 和 Oracle 仍然作为 Siebel 的竞争挑战者，但事实上它们三家之间的竞争目标是第二名。其它供应商如 Amdocs、Kana、E.piphany、Onyx、Pivotal 与 PeopleSoft、SAP 和 Oracle 一样位于挑战者区域。ERP 巨头 PeopleSoft、SAP 和 Oracle 位于挑战者领域的较高层次。Oracle 和 SAP 已经为它们的 CRM 产品进行了显著改进，并越过了积极的市场里程碑，在占有率和综合表现分数上均有所提高。PeopleSoft 在市场压力下仍然取得不俗业绩。Amdocs 继续针对目标行业改进 CRM 与后端呼叫中心之间的整合，
中端市场的领导者 Onyx 与 Pivotal 必须继续改善自己的得分力度，并进一步开发品牌知名度，方能在不断增长的中端市场容量中取得胜利。的频谱评估报告中，由于 Kana 重新回到挑战者象限，不再有市场追随者。
然而，包括 SalesForce.com 在内的在线 CRM 系统正在中小企业市场突飞猛进，并且已经威胁到 Siebel 等数家大型供应商的市场基石，因为全球500强中的几十家企业已经选择 SalesForce.com 并部署于全球的分支机构。Siebel 的应对措施是与 IBM 结盟并推出 CRMOnDemand.com 与 SalesForce.com 竞争在线 CRM 这一“软件即服务”的市场。SalesForce.com 成功的“No Software”营销战略已经在短短几年取得惊人业绩，全球拥有11,000家客户并维持快速增长。随着 CRM 市场竞争的白热化，包括 SugarCRM、Compiere ERP & CRM 等开放源码的产品也在功能与价格之间的平衡上给 Onyx、Pivotal 等中端市场的领导者迎头一击。SugarCRM 提供了开放源码的 CRM 产品，Compiere 则提供了开放源码的集成型 ERP + CRM 系统，它们的成熟度由于开放社区大量开发人员的群策群力而取得了长足的进步。SugarCRM 的客户数量在产品面世的6个月中，即获得了100个以上的部署站点。Compiere ERP & CRM 的下载量更是已经突破 750,000 次，据不完全统计，全球中小企业的 Compiere 部署站点已经超过4,000家。
在年，Siebel 的营收可能维持当前的水平，但利润率可能出现一定下降，尤其是 CRMOnDemand.com 这一被动应战策略的产物导致销售单价大幅下跌。PeopleSoft、SAP 和 Oracle 的市场份额可能持续不变，一方面市场总量仍然在中速增长，另一方面来自中端厂商的竞争使得它们的 CRM 营收与利润增长幅度与 Siebel 相似。SalesForce.com 可能将继续保持快速的增长势头，它的产品线均易于部署、定制富于弹性且全球化，在欧洲、亚太地区可能对本地厂商形成较大压力。开放源码方面，SugarCRM 软件在全球化支持方面还有一段路要走;Compiere ERP & CRM 的竞争优势在于企业使用可定制的 CRM 功能后能够方便地升级至完整的 ERP + CRM 系统，无需数据迁移，以很低的成本获得中端 ERP 和 CRM 级别的功能特性。
篇6：把脉地产酒农村市场－－农村市场认识篇
一、客运市场发展在新农村建设中的作用
从中国目前的国情来看，提出新农村的建设，它的意义和作用非常明显。其一，要全面建设小康社会，最艰巨、最繁荣的任务是在农村，城市中除了下岗工人和低收入群体以外，绝大多数居民已经实现了全面小康。下一步全面小康能不能实现？关键就看农村。其二，是中国国情决定的，无论城镇化怎么发展，农村始终会有上亿的农村人口在那里生活。怎么让他们在那里安居乐业，怎么把农村家园建设好，让他们也能分享现代化的成果。要保持平稳较快的发展速度，就得加快农村的发展，加强农村建设。
农村公路作为农村地区的基础性、公益性设施，是建设社会主义新农村的必要保障，发展农村客运则成为了建设社会主义新农村的基础工程之一，也是建设社会主义新农村的重要内容。
二、我区的客运现状
（一）通达状况，我区现有12个乡镇（街办），222个行政村（居委会），3400多平方公里，51.5万人，其中农村人口占80％。现有公路通车里程3688公里，班车营运线路58条，营运里程2250公里。这58条线路中有10条的终点为乡镇政府所在地，有46条线路终点到村，贯穿了157个村（居委会），占行政村总数的71％。还有65个行政村未有通客车，主要集中在西北山区。
（二）运力状况，现有客运公司12家，客车378台，其中从事农村客运的客运车辆310台,5846座.日发班次758个，日发送客运量4万人次。
（三）站场建设状况，现有二级客运站2个（夷陵客运站和太平溪港水陆客运站各一个），乡镇五级客运站现有2个（雾渡河、黄花），在建的2个（下堡坪、分乡），拟建的1个（邓村）。现有招呼站5个，拟建75个。现有候车棚27个，拟建50个。原有2个五级客运站（鸦雀岭、土门）因为种种原因闲置。
三、存在的问题及其原因
（一）线路开不通。乡村公路等级较低、通车里程短、断头路多、维护不够、通车数量少，有将近一半行政村未通等级公路，无法投放客运车辆，当地村民无车可乘，步行肩挑，出行困难。原因很直接，就是资金不足。但随着农村公路建设速度的不断加快，未来五年一定会有一个巨大的变化。
（二）经营者开不起。一是经营者投入大、效益低。农村客源分散，客运量呈周期性变化，农民以自然村庄散居，又受季节影响，实载率低。加上高额的税费、油料和修理费用，使经营难于维系。曾有牛坪的杨柳池、梅子垭、下坪太阳山等数条线路开班以后又停下来。二是有的乡村线路开班以后，双排小货车、“面的”、摩托车等充斥其间，原本少得可怜的一点儿客源被低票价的非法营运车辆所截走。雾渡河至樟村坪线路上就有100多台“小面的”和“皮卡”以假亲戚、货主的名誉等方式进行非法载客营运，长期以往，已开通的客运班车就自然而然地开不下去了。
（三）农民坐不起。乡村客运线路里程短、路况差、票价相对高。山区农民收入少，往往为节省五毛一块钱而改乘摩托车或者其它廉价的“黑车”，甚至绕“山间小道”步行赶集。
（四）乘客不敢坐。一是从事乡村的客运线路大多道路等级低、弯多路急，行驶不安全；二是从事乡村线路的车辆大多技术状况差，有的车辆尽管通过了车辆技术检测，但长期行驶“山间小道”，维修保养跟不上，车况令人担忧；三是部分驾驶员驾驶技术和经验不足，随时可能出现事故。四是司乘人员服务质量较低，坑客、宰客、甩客现象时有发生，很多乘客不敢坐。
（五）村民出行难。一是客运站场设施薄弱，候车条件差。全区等级客运站数量少，大多数乡镇无等级站，只有简易停车场，行政村基本没有停车场，沿线居民点也没有候车棚，村民只好在路边候车，见到什么车就坐什么车，顾不了安全不安全。二是现有的客运班车，不适应村民随时出行和携带农副产品的需要。
（六）黑车打不死。乡村客运线路上的“黑车”大部分属于当地村民自用的农用运输车和摩托车，他们利用农闲时节非法载客，有生意的时候就捞一把，没有生意或遇有执法检查的时候就在家“休整”，灵活机动、随叫随走。即使被查扣，他们也会串通乘客（乡里乡亲的）百般抵赖，造成取证难，执行难，受到处罚后，他们又会变本加厉。
四、几点思考
（一）加强农村客运基础设施建设，逐步实现村村通