地产市场价格形成机制论文

我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。下面小编整理了一些《地产市场价格形成机制论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

地产市场价格形成机制论文 篇1：

海南省冬季瓜菜产业发展及价格形成研究

摘 要 本文通过对海南省冬季瓜菜产业的种植现状、发展历程的描述，阐述了海南省冬季瓜菜价格形成的机制。找出了影响海南省冬季瓜菜价格形成的6个因素，分别为成本、市场、季节、政策、进出口、媒体因素。在此基础上，通过对省内销售瓜菜的价格形成环节、省外销售瓜菜的价格形成环节的描述，阐述各环节的成本利润分布情况。文章通过研究分析，找出农民在市场地位低的原因，指出提高农民切身利益关键是在生产和流通环节均要提高农民组织化程度。

关键词 海南冬季瓜菜 ； 价格形成 ； 影响因素

1 海南省瓜菜生产种植情况

海南省地处中国最南端，纬度最低，热量充足，基本上冬季不需要额外的温室或大棚加温就可以进行瓜菜生产，成本低廉，具有发展冬季瓜菜的资源优势，是中国冬春蔬菜生产的三大优势区域之一，是全国“菜篮子工程”建设的重要组成部分。

为巩固和做大做强海南的冬季瓜菜产业，国家和海南省政府相继出台了若干政策推动海南瓜菜产业发展。2009年12月31日发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确指出要充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地；《海南省“十二五”规划纲要》关于大力发展现代农业的章节中也明确指出把海南建成国家重要的蔬菜水果生产基地。近年来，海南省致力于做优做强冬季瓜菜产业，以市场为导向，大力实施优势特色农产品区域布局规划，优化品种结构，形成了一批规模化的生产基地和有一定影响力的瓜菜品牌，主要瓜菜供给区遍布全岛。目前已经打造出区域优势瓜菜产业带，如以文昌、琼海为主的东部辣椒产业带，以三亚、乐东、陵水为主的南部豆角、西甜瓜产业带，以儋州、昌江、临高为主的西部南瓜产业带，以澄迈、海口为主的北部豆角、辣椒产业带，以屯昌为主的中部苦瓜产业带，以五指山、琼中、保亭为主的高山蔬菜产业带等，特别是豆角、苦瓜、西甜瓜等产业在冬春季生产中具有明显的优势。瓜菜产业不仅能优化海南的农业结构、带动相关产业的发展，也能为政府提供税收、促进农民收入增加[1]。

海南冬季瓜菜的生产经营，始于农村改革不久的1980年，海南农民利用海南独有的气候、光照、雨水的优势，在冬天闲置的土地上种起了当时全国大部分地区还无法生产的瓜菜，然后运到内地城市销售。1985年开始大规模种植，据海南统计年鉴数据显示到1988年建省时，海南瓜菜总产量达到58.03万t。梳理海南冬季瓜菜发展史，可以总结为3个阶段：第一阶段是扩大冬季瓜菜种植面积；第二阶段是主抓冬季瓜菜岛外运销；第三阶段是引进农产品加工企业，延伸产业链。

海南瓜菜种植主要集中在反季节月份，即头年的10月至翌年的4月。而每年5-10月由于受高温、高湿、多雨、台风等不良气候影响，海南的瓜菜种植面积会剧减，主要栽培区基本处于闲置或者种植其他农作物。作为中国冬季的“大菜篮子”，其庞大的产业规模吸引了一些国际农资企业的关注。现在，冬季瓜菜已成为海南农产品中一项不可或缺的重要种植项目，并逐步走上了基地化、规模化、产业化和商品化发展之路。

海南蔬菜种植以瓜类和椒类为主（见图1），主要品种有苦瓜、南瓜、冬瓜、尖椒、泡椒、豇豆等，种植面积和产量自2007年以来逐年增长，种植面积由2007年20.21万hm2扩增到2013年的27.18万hm2，瓜菜总产量从2007年的432.02万t增加到2013年的621.71万t，7年内瓜菜总产量增长率达到43.91 %[2]。

2013年海南省冬季瓜菜种植分布情况：海南瓜类种植中，东方和乐东是主要生产区域；椒类种植中，文昌种植面积达到了16.71 %，豆类种植，乐东占了28 %，三亚14.69 %；茄果陵水占30 %，乐东13 %，五指山没有种植茄果类蔬菜，从图2海南瓜菜2013年种植分布情况可以看出，海南省的瓜菜种植基本都分布在沿海地区，也就是海南岛环岛地区，中部地区瓜菜种植情况较少。

海南省蔬菜产业快速发展，生产规模加大、数量供应丰富、市场交易活跃，国内供应量大，为海南省农业增效、农民增收、社会稳定作出了较大贡献。因此，确保海南省冬季瓜菜产业健康、稳定的发展成为当前海南省面临的重要课题之一。然而，受制于制度、市场、科技等多方面因素影响，海南省冬季瓜菜产业在生产方面存在以农户个体经营的小生产模式为主，生产标准化程度低，产品档次低、品种少；在加工上面存在产加销分离，蔬菜加工利用率低，供应链视角的一条龙生产尚未完全实现；在消费方面由于产销信息不对接出现菜价起伏波动[3]，出现了菜贱伤农、消费者难以承受的两难问题。

1991年以来，海南省冬季瓜菜价格有2次明显的上涨期，一次是在1992-1995年之间，这期间海南省冬季瓜菜的价格年均增长27.975 %，尤其是在1993年海南瓜菜价格比较1992年上涨了135.6 %；第二个时期是在2003年之后，年均增长速度为10 %，而且并未表现出下降的趋势，并带动了食品及餐饮价格的上涨，进而拉动了居民消费价格指数（CPI）的上涨，对人们的生活产生了较大影响。蔬菜同粮食一样，也是农业生产的基础。瓜菜市场价格是体现瓜菜生产、消费情况的一个重要指标，其变动遵循一定的规律。因此，价格波动和生产波动是海南省冬季瓜菜产业重要的内涵特征，这既影响了生产者的利益，也影响了消费者的福利，对国民经济的不平衡发展起到了负面影响。因此，价格波动问题是海南瓜菜产业发展的核心问题，对其加以研究具有非常重要的理论和现实意义[4]。关于海南省冬季瓜菜价格周期波动的问题已是一个不争的事实，但我们还不能完全掌握市场经济下价格的运行规律，价格和生产波动又有什么样的特征？價格波动到底存在怎样的机理？又受到哪些因素的制约？各因素的影响方式和影响程度又是怎样的？围绕这些问题，本研究对海南省冬季瓜菜近年来的生产波动和价格波动做出详细分析，阐述了二者之间的依存关系，并对价格波动的成因进行了系统化的研究，了解各影响因素的影响方式和影响机理，以实证方法研究各因素的影响程度，有针对性地提出缓解价格波动的对策，对提高生产的经济效益，促进海南省冬季瓜菜产业健康发展具有现实的指导意义。

2 海南省瓜菜价格形成机制

海南是岛屿型经济，一方面农业生产资料和主要农产品市场两头在岛外，对外依存度高，运输距离长、中间环节多、物流成本高；另一方面海南热带农产品生产运销具有强烈的季节性，每年的5-10月，海南蔬菜自给率一般只有40 %左右，而11月至来年的4月则是冬季瓜菜生产的旺季，其产品大多远销岛外[5]。鉴于海南农产品生产流通的特殊性，理清海南农产品的价格形成机制，根据市场供需合理定价，是保障海南瓜菜价格基本稳定，维护农民利益，促进农民增产增收亟待解决的问题。

2.1 海南瓜菜价格形成主要影响因素

海南出岛瓜菜的价格形成机制大体可分为2个组成部分，即市场价格形成机制和政府调控价格机制。2套价格形成机制相互补充，其中市场形成机制是主线，政府调控机制是补充。

市场价格形成机制是指价格主要由供给和需求2方面决定，价格围绕商品价值上下波动。海南瓜菜从生产到消费，要经过多个环节，其基本环节包括生产、加工运销、批发和零售等环节。参与价格形成的市场主体包括农户、中间人、收购商、加工商、运销商、批发商、零售商以及消费者。

海南瓜菜市场价格形成的关键因素是产地收购价格和销地批发市场的批发价格。产地收购价格的形成过程：由收购商（或中间人）根据即时批发市场价格，减去运输、包装、搬运、冷藏等物流成本和一定的收益，得出收购价格。销地批发市场的批发价格形成过程：在市场平稳的情况下，批发商根据产地收购价格，加上运输成本和一定的收益，确定批发价格[6]；在市场供求关系波动大的情况下，批发商就要根据市场需求来提高或降低批发价格，反过来影响收购价格。

由于瓜菜价格形成的多样性，影响海南农产品价格形成的主要因素有：

2.1.1 成本因素

近几年，由于人工成本、土地成本、生产成本和运输成本不断增加，农产品价格逐步上涨。以椒类生产为例，2013年海南菜椒生产总成本同比上涨8.69 %。总成本中各主要指标变动情况如下：

2.1.2 市场因素

销地市场价格决定瓜菜收购价格：销地市场价格高，销量大，收购价格就高；销地市场价格低，销量小，收购价格就很难高。对海南瓜菜价格影响较大的市场因素主要有：北方市场和北方产地的供应情况；海南本地瓜菜的上市时间和种植面积；两广竞争产地的产量情况[7]。

2.1.3 气候因素

海南属于典型的岛屿型经济，市场容量较小，许多瓜菜都需要通过琼州海峡大进大出进行调剂，而琼州海峡的运输又常常受到灾害天气的影响，有时甚至连续停航数天，造成蔬菜供应紧缺，价格大幅飚升而影响群众生活。由于经常受暖冬影响，广东、广西等主产区种植的瓜菜提前上市，对海南冬季出岛瓜菜造成冲击，导致出现部分瓜菜“卖难”的问题。另外，由于海南冬季气候暖和，前来海南过冬和旅游的人口年年增加，导致海南瓜菜在冬季需求剧增，价格上涨幅度加大；而每年5-10月高温多雨，不利蔬菜生产，价格居高不下。

2.1.4 政策因素

当价格异常波动时，政府临时价格干预，实行价格行政干预，影响价格趋势；政府加大资金扶持力度，对常年蔬菜基地建设、平价店建设进行补贴，平抑价格；政府加强“绿色通道”建设，减免过桥过路费，实行“过海费”优惠，降低运销成本[8]。

2.1.5 进出口因素

2010年中国—东盟自由贸易区正式启动，中国从东盟10国进口的593种农产品全部实施零关税。上述农产品均是热带产品，对海南热带农产品已形成竞争压力，其价格影响明显。海南和东盟各国虽然都属于热带地区，但是其生产和流通成本低，价格更具有竞争力。同样，台湾出口到大陆的农产品由于关税减免、品质和价格等原因对海南农产品特别是热带水果的销售也有影响[9]。

2.1.6 媒体因素

媒体的正面宣传报导会提高瓜菜的知名度，进而促进价格上涨。媒体的负面报导会导致瓜菜价格不稳定，媒体的误导甚至会造成某些农产品的滞销。2013年7月，某权威电视台关于一则“槟榔为一级致癌物”的新闻播出后，短短几天，海南省的槟榔收购价格从9元/kg跌至4元/kg以下，致使海南省槟榔种植户和湖南省槟榔加工企业蒙受巨大损失。

2.2 海南瓜菜价格形成的主要环节

海南瓜菜从生产到消费者，从田头到餐桌，要经过多个环节，但由于产地和销地的经营模式多样，省内外价格形成的环节也有差异。

2.2.1 省内销售瓜菜的价格形成环节

（1）传统的农贸市场销售模式下的价格形成环节

本地产瓜果菜。海南省农贸市场瓜果菜销售一般包括4个环节，农贸市场销售量占海南省瓜果菜消费量的比重较大。其流程图为：

生产环节→产地收购→ 批发市场→零售市场

但城郊周边情况略有不同，农户一般可直接进入批发市场，批发给当地的零售商户，由零售商户在农贸市场进行零售。其流程图为：

生产环节→批发市场→零售市场

岛外调入瓜果菜。岛外调入的瓜果菜往往比本地产瓜果菜多一个“二级批发”的环节，其流程图为：

生产环节→产地收购→一级批发→ 二级批发→零售市场

在传统销售模式下，由于没有预冷库及冷藏车等冷链物流支撑，从田头到消费者手中损耗率达20 %-30 %。

（2）超市自营销售模式下的价格形成环节

超市自營销售模式，是超市自主向瓜果菜生产者或批发商采购蔬菜，在超市销售。这种模式包括2-3个流通环节，其流程图为：

生产环节→超市 或者 生产环节→批发环节→超市

（3）平价店销售模式下的价格形成环节

当前海南省的农产品平价店销售模式，以农业龙头企业或合作社开设平价店或在超市开设平价专区方式，直销模式为主。其价格形成环节直接从生产环节进入零售环节。

平价店→超市

2.2.2 外销农产品各环节成本利润分析

海南主要农产品市场在岛外。外销农产品价格形成因属性和产地差异而有所不同。如下图所示：

生产环节→产地收购→运输→销地批发→零售环节

2.2.3 各环节成本利润分配分析

以2013年1月份海南泡椒从琼海銷往北京为例测算各环节成本利润：

（1）生产环节。其成本包括种子、化肥、农药等物质与服务费用、人工费用和土地费用，平均每斤生产成本为1.04元，每斤净利润为0.07元。

（2）产地收购环节。包括短途运输、包装、预冷和搬运。调查显示，产地收购每斤的成本费用为0.313元，中间人按每斤0.1元加价后出售给经销商。

（3）运输环节。中间人收购泡椒后，一般由经销商在产地批发市场交物流公司或雇佣司机运往销地批发市场。运输过程中发生的成本费用包括人工费用、燃油费、车辆折旧费、“过海费”等。目前海南省农产品运输主要以公路运输为主，从海南琼海到北京运输距离约3 100 km，运输时间为72 h，单次运量30 t。从海南琼海运至北京每斤成本为0.365 2元。按经销商给运输商一趟23 000元计，每斤为0.383 3元，运输商的利润为每斤0.018 1元。到这里每斤的费用增加至1.906 3元。

（4）销地一级批发环节。根据对新发地经销商的调查表明，海南运至北京新发地批发过程发生的费用每斤为0.06元。经销商再按10 %-15 %的利润批发（按10 %计），每斤净利润为0.2元。每斤费用增加至2.166 3元。

（5）超市零售环节。超市零售发生的成本费用包括超市摊位费、人工费、运输费、损耗费等。根据对北京一家超市进行调查，销售成本平均每斤为0.665元，进价为2.16元，售价为3.62元，超市零售商每斤净利润0.795元。

通过上面的表格分析，可以得出琼海泡椒到北京各环节的成本比重和利润分配情况，见下表：

根据上述测算可以看出，海南瓜菜流通各环节的成本、劳动付出与利润分配极不相称、极不平衡。从单位利润比重看，运输环节的单位利润比重最低，花费时间、劳动、成本最多的生产环节单位利润比重次之。零售环节的单位利润比重最高，批发环节的单位利润比重居第二位。从利润率看，批发环节的利润率最高，零售环节的利润率居第二位。从经营风险看，收购环节的风险最小，花费的时间很短，成本也不高，但单位利润比重高于生产环节。从价格波动情况看，由于生产环节的单位利润比重只占6 %，当瓜菜价格大幅上涨时，并不能给农民带来很高的收益，瓜菜涨价的好处大多让零售和批发商获得。而当价格下跌时，销售环节会通过压低收购价来保护自己的利润，损失主要集中在生产环节，即几乎全部损失由农民自己承担[3]。

这个测算说明，单纯的生产者——农民（不含自产自销者）市场地位低、定价话语权小，得不到与其劳动和成本付出相符合的利润。而批发和零售环节市场地位最高，是主导价格形成和利润分配的关键。因而在生产和流通两个环节都要着力提高农民的组织化程度，从而提高其市场地位，保护其合法收益。

参考文献

[1] 海南省统计局，国家统计局海南调查总队.海南统计年鉴：1998-2013年[M].北京：中国统计出版社， 1998-2012.

[2] 侯媛媛，王礼力. 基于主成分分析基础上的中国蔬菜生产预测[J].兰州大学学报（社会科学版），2011，39（3）：114-117.

[3] 蔡尧亲. 海南冬种瓜菜面临的困境与对策[J]. 中国蔬菜，2009（1）：9-11.

[4] 张真和，肖日新，赵建阳，等. 海南和广西秋冬季蔬菜生产现状及发展建议[J].中国蔬菜，2012（3）：1- 4.

[5] 李玉萍，刘燕群，梁伟红，等. 基于SWOT分析的海南热带果蔬冷链物流发展策略[J]. 湖北农业科学，2012，51（23）：5 543-5 547.

[6] 梁伟红，罗 微，刘燕群，等. 海南冬季瓜菜产业风险及可持续发展对策研究[J]. 江苏农业科学，2013，41（10）：431-433.

[7] 侯媛媛，王礼力. 基于主成分分析基础上的中国蔬菜家庭消费预测[J]. 统计与决策，2010（23）：91-93.

[8] 章德宾. 促进生鲜蔬菜供应链合作推动产业健康发展[J].长江蔬菜，2013（9）：1-3.

[9] 国家发展改革委员会，农业部. 全国蔬菜产业发展规划（2011-2020年）[J].中国蔬菜，2012（5）：1-12.

作者：侯媛媛

地产市场价格形成机制论文 篇2：

中国房企海外地产投资现状、风险及规避措施

我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显著成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。

一、中国房企海外地产投资现状

（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选

自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。

（二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产投资创历史新高，投资总额高达213.7亿美元，增幅为41.5%。从海外地产投资国别或地区看，中国海外地产投资主要首选欧美等发达经济体国家或地区，其投资总额排在前十位的是：美国，中国香港、澳大利亚、马来西亚、法国、英国、新加坡、比利时、日本和意大利。但是，随着我国“一带一路”国家宏伟战略逐步实施，中国将计划在10年内向亚洲和欧洲等沿线国家经贸合作和基础设施建设领域投资高达1.4万亿美元资金，这将带动我国海外地产投资大规模增长，尤其是亚洲地区的地产投资规模将迅速攀升，成为海外地产投资的后起之秀。例如，2015年，马来西亚和中国香港分别位居中国房企海外地产投资土地开发资金总额前2位，与2014年相比，中国海外地产投资在亚洲地区投资总额增长翻了近3倍。

（三）从海外地产投资资产类别看，写字楼、土地开发和酒店为主

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产主要投资领域按金额从高到低依次为：写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产。其中，写字楼投资85.48亿美元，约占海外地产投资总额的40%；土地开发投资70.52亿美元，约占海外资产投资总额33%；酒店投资29.92亿美元，约占海外地产投资总额的14%；零售地产投资21.37亿美元，约占海外地产投资总额的10%；住宅投资4.27亿美元，约占海外地产投资总额的2%；工业地产投资2.14亿美元，约占海外地产投资总额的1%。可见，我国海外地产投资领域类别主要以写字楼为主，其次是海外土地开发投资并呈迅速增长之势。2013年，我国海外地产投资基本以写字楼市场为首选资产类别，占据整个海外地产投资份额的85%；到2015年，我国海外地产投资细分市场开始出现大幅度变化，尤其在亚洲地区马来西亚和中国香港地区土地开发投资呈规模化投资趋势。2015年，马来西亚吸引来自中国房企海外地产土地开发资金总额位居全球之最，高达25.2亿美元；内地投资占据中国香港土地交易投资总额的1/3和香港土地交易费用总额的55%。2015年12月18日，随着碧桂园在马来西亚新山投资约385.75亿美元的“森林城市”开发项目的成功，标志着中国房企向海外地产市场投资模式由尝试性向规模性转变。

（四）从海外地产投资主体性质和种类看，国有房企和保险机构是主力军

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，参与海外地产投资涉及主体有民营房企、国有房企、保险公司、私募基金、高净值人群等。2015年，我国国有房企和保险公司是海外地产投资市场的主力军，二者向海外地产投资规模大、总额多。2015年，我国国有房企海外地产投资总额已超过中国所有房企海外投资总额的一半以上，高达58.8%，其地产项目交易数量约占房企全部海外投资交易数量的1/3，达30.8%。从海外地产单笔投资金额看，2015年12月，我国海外地产单笔投资金额最大的是中国国有房企中国中铁股份有限公司，以17.49亿美元巨资投资原马来西亚皇家空军基地项目。另外，截止2015年12月底，保险机构在海外地产累计投资高达60亿美元，我国保险公司正在通过海外买房的形式来分散财富投资风险，正逐步主导海外西方一线城市房地产市场价格的主导权和定价权；2015年10笔最大海外房地产交易金额的6单是由中国的保险机构购买；其中，安邦保险分别以19.5亿美元、11.7亿美元和4.1亿美元巨资收购曼哈顿华尔道夫酒店、伦敦Heron大厦和曼哈顿美林金融中心；中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishops gate写字楼，平安保险投资5.06亿美元购置伦敦Tower Place写字楼，太平洋保险公司投资8.2亿美元购置Murray大街的高端住宅；中资保险公司总共投资40亿美元购买海外一线城市地产，比2014年投资金额翻了一番。

二、中国房企海外地产投资面临的风险

（一）汇率波动风险

目前，中国房企海外地产投资正处于热潮之中，面临不同币种之间产生的汇率波动的风险，容易产生对地产投资者收益的吞噬和减值。假设如果人民币对美元贬值，中国房企将耗费更多的成本在以美元为计价单位的海外地产市场投资，导致其收益比贬值前的利润减少；如果人民币对美元升值，中国房企在以美元为计价单位的海外地产市场投资，中国房企将消耗更少的资金在海外地产市场投资而获取更多的地产利润。随着中国房企海外地产投资的速度加快，一些刚试水海外地产投资市场的缺乏投资经验的房企，对海外投资目的地货币汇率政策预估不到位并没有做好对冲汇率波动风险预防和规避措施，一旦货币汇率发生较大变动，将产生不可小觑的利润损失。不同货币之间的汇率风险是海外地产投资房企在日常经营和管理中，因币种不同转换和期限的错位而导致核算利润损失产生。例如，2014年初，一家中国著名的房地产房企投资美国某一地产项目，当时签订地产购置合同的人民币对美元汇率是1：6.05，到中国房企履行地产投资项目合同时，人民币对美元汇率为1：6.09，此时人民币贬值、美元出现升值，中国房企今后收到地产项目货款时就会因人民币贬值而出现美元收益减少。

（二）市场环境风险

市场剧烈波动是中国房企海外地产投资的一个重要的风险因素。2008年，国际金融危机爆发波及全球，对各国房地产价格产生严重影响，引起地产价格大幅跌落。在美国，金融危机爆发后，房地产价格总体价格跌幅超过30%-60%。更为严重的是那些无法售出的海景房，其价格跌落让人大跌眼镜。例如美国佛罗里达州的原价高达170万美元的海景房降至5万美元仍无需求市场，引起极大的房地产泡沫。恰恰相反，国际金融危机后，我国中央政府实施“4万亿人民币投资计划”，使得大部分资金投入到以房地产、铁路、公路等高利润项目之中，造成房地产价格迅猛上涨，到2014年我国房地产市场价格才出现回落，经济进入新常态，一直上涨的房地产价格趋势得到扭转，中国内地房企纷纷转向海外地产市场，但海外地产市场环境与国内市场环境有着较大区别。到目前为止，我国房地产市场还未经历过一个完整的周期，对房地产市场价格规律还未透彻，更别说更为复杂和更具有挑战性的海外地产投资市场环境，房企和个人投资者对国外房地产市场运转规律更是毫无经验可言。一旦我国房企贸然进军海外地产市场投资，将面临复杂的市场环境风险。

（三）政策法规风险

海外地产投资面临的国际法律制度环境纷繁复杂，涉及各种法律和政策。甚至某些国家由于意识形态、民族主义或政治考量等因素，对中国海外地产投资设置政策法规障碍。中国房企海外地产投资稍有不慎，就会陷入投资目的地国的政策法规窘境，因违反当地法规政策而导致投资失败。例如，2013年4月，中国房企蓝鼎集团在韩国济州投资开发“神话历史公园”度假村项目，与韩国济州度假村项目东道主已签署了大规模开发投资协议备忘录，因济州道政府某些官员担忧中国房企投资济州“神话历史公园”度假村项目有可能成为未来的“中国城”，要求政府对已经获得批准但未开工建设的大项目提出新的规则，要求政府不断提高外国居民通过购买济州地产而获得永久居住权的门槛条件，以防止外国居民大批移民韩国济州。这一政策变化使得原定于2014年6月24日开工建设的“神话历史公园”度假村项目被叫停，造成中国房企海外地产投资严重经济损失。韩国济州道地产投资环境突然收紧，对中国房企来说无疑是一次重大考验，也为中国房企海外地产投资预防政策法规变化敲响警钟。

（四）资产安全风险

2014年年初，中国房地产价格几经多年的飙涨之后已进入停滞，昔日的辉煌年代已不复存在。但受到国外地产投资的高回报率、可观的租金利润、优化资产组合配置、国外地产投资门槛低、利用汇率波动提升投资回报等因素的驱动，中国房企海外地产投资正积极“走出去”向海外进军，使中国房企海外地产投资遍布全球，尤其是欧美发达经济体国家和亚洲新兴市场经济体国家。鉴于海外地产置业的强大需求拉力和国内房企的强大资本输出亟需向海外寻找市场的推力，中国房企纷纷走出国门，从开始的试水转向大规模开发投资阶段。自2013年以来，我国房地产巨头绿地、碧桂园、万达、中建等大型房企，已在海外投资多起大型房地产项目，其投资规模总额已高达上百亿美元，不仅投资于传统的欧美发达房地产市场，而且还投资于亚洲等新兴房地产市场，尤其是随着我国“一带一路”战略的逐步推进，我国房企将进入沿线国家进行大规模资本输出和投资。高收益伴随高风险。虽然国外房地产市场发展相较于我国而言相对成熟，但由于各国商业市场环境、法律法规政策环境、宏观经济环境等各不相同，在海外投资涉及金额规模庞大，动辄上百万美元甚至上百亿美元，其投资后的地产税费管理、利率波动等衍生的资产安全问题值得关注，谨慎防范资产安全风险。

三、规避海外地产投资风险的措施

（一）内部财务策略和外部衍生工具相结合，规避汇率风险

虽然中国房企在海外地产投资市场所遇到的汇率风险不会自行消除，但可以采取内外部相结合的方法对汇率风险加以规避或对冲。一方面，从内部房企财务策略角度讲，中国房企在财务管理中要贯彻执行“收支和资产负债币种相匹配”原则，规避和对冲外币波动风险。当在海外地产投资目的地国家货币出现剧烈波动时，中国房企应积极主动采取“收入和资产硬货币、支出和负债软货币”的规避汇率风险策略，甚至可以获得汇率波动风险收益。以我国房企投资俄罗斯地产为例，2014年俄罗斯法定货币卢布对美元严重贬值，贬值幅度高达50%，这使得我国房企在俄罗斯地产项目投资面临巨大的汇率波动风险。为防止汇率波动导致的利润损失，中国海外地产房企应通过对外销售以美元或人民币结算，对外购置建材原料以卢布结算，实行资产外币化和负债本币化的财务制度安排，尽可能减少或规避汇率波动汇兑风险。另一方面，从外部衍生工具角度讲，外汇衍生品种主要包括外汇远期、期货、掉期和期权四大工具。目前，中国已推出除人民币期货产品之外的三大人民币衍生品工具，相对于发达的资本市场，人民币衍生工具相对比较缺乏，品种少且规模小。随着我国海外地产等资本项目的加速开放，人民币汇率形成机制更加完善，利用人民币衍生工具对冲或规避地产投资风险的措施将更加广泛。

（二）熟悉商业运转环境，化解市场环境风险

对初次进军海外地产市场的中国房企而言，其面临与国内房地产市场截然不同的商业运转环境。中国房企在投资海外地产市场过程中，势必会遇到投资目的地商业运转模式、规则等商业环境因素所带来的挑战。中国房企在进入海外地产市场后，要及时了解地产市场投资地的商业环境和运转模式。在投资目的地商业环境方面，中国房企要了解当地优惠财政、金融和税收政策支持何种类型的房地产投资情况；在投资目的地商业运转模式方面，中国房企要了解地产商业开发、经营、物业管理等运转模式，熟悉投资目的地地产市场行情，争取在地产开发协议、物业管理协议、资产管理协议以及地产租赁代理协议谈判中获取优势。另外，化解市场环境最为便捷的方法是在投资地寻找合作伙伴，因为当地的投资合作伙伴熟悉当地的地产市场环境、地产市场运作规则、地产法律法规政策等优势，可以弥补中国房企在海外投资的软实力不足，与当地地产投资商实现合作共赢。比如，国内房企巨头万科在美国旧金山的房地产开发项目的顺利运转的关键环节在于同旧金山大型地产开发商铁狮门合作。

（三）熟悉地产投资规则，预防政策风险

韩国济州“神话历史公园”度假村项目的暂停，为中国房企在海外投资遭遇突如其来的政策变化发挥了警示作用。对海外投资地产的房企来说，投资目的地政府可能由于受到某些因素的影响而制定朝令夕改的政策法规，使得中国房企在海外地产投资面临不可预见和不确定性的政策法规风险。在海外地产投资领域面临不可预见的游戏规则变化，中国房企应以积极的心态做好调整，将其视为海外投资的常态，主动出击和做好投资前准备工作，充分了解和熟悉当地投资政策法规。一旦中国房企对海外投资地产目的地政策法规及特殊领域的政策感到陌生，将对中国房企海外地产投资带来严重的“水土不服”而造成重大经济损失，这将不利于中国海外地产投资发展。因此，中国房企在海外投资之前，要熟悉当地政策法规和预估可能出现的政策变化，了解投资目的地一些特殊支撑产业、税收和金融政策，聘请投资目的地专注地产领域的律师、税务师、产权梳理、资产保全等高级咨询和服务人才，弥补自身房企在海外投资的“软实力”的不足，以规避政策法规风险。

（四）多元化领域投资，分散资产风险

2015年，我国房企海外地产投资主要集中写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产等六个领域，各自约占我国海外地产投资总额比例的40%、33%、14%、10%、2%和1%。可见，我国海外地产投资主要关注写字楼和土地开发领域，二者投资金额总和高达156亿美元，约占我国全年海外地产投资总额的73%。而且，各国地产投资规则、市场环境、宏观经济波动等各不相同，其所产生的投资后资金风险问题复杂，由于地产投资涉及金额巨大，一旦某一环节出现问题而产生资金损失是巨大的。为了规避投资风险，分散集中投资写字楼和土地开发等地产项目的资金风险，我国房企可以采取多元化投资、全球化资产配置等策略，以期提高海外资产配置效率和资产投资安全。一方面，多元化投资，注重工业地产资产投资。在欧美发达国家工业地产是一种发展成熟的业态，其投资规模小、购置总价低且回报率高，是今后我国房企在海外地产投资的未来发展趋势。另一方面，转向主要门户之外的二线城市投资。随着美国、英国和澳大利亚等主要门户城市的地产价格不断攀升，我国房企应将投资目光转向其他具有投资潜力的海外发达国家二线城市地产项目；例如，美国波士顿，英国曼彻斯特，澳大利亚珀斯等城市。

参考文献：

[1]李晶.中国买家为何频频出手海外地产[J].中国中小企业，2015，01：17.

[2]陈丽.碧桂园进军海外地产[J].城市开发，2015，02：19-20.

[3]绿地深耕海外地产市场 马来西亚最大单体项目开工[J].房地产导刊，2015，08：25.

[4]张锐.保险资本押注地产的海外拼图[J].住宅与房地产，2016，02：26-29.

[5]刘拥军.万达海外地产项目发展规划[J].城市开发，2016，02：30.

作者：袁洲 何伦志

地产市场价格形成机制论文 篇3：

房地产价格形成机制与未来价格预测

［摘 要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。

［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系

［

近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。

1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素

1.1 地产业的成本因素

其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。

1.2 地产业的两种需求

地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。

(1)改善性目的和消费性目的

在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20年内平均每年大约需要建设新住宅8.75亿平方米。但是近些年来,城市每年新建5亿~6亿平方米的住宅面积,远远不能满足当前所需。所以,供给和需要之间矛盾的存在,会拉动房地产价格不断提高。不断发展的经济培育了潜在的消费增加,低收入的无房家庭,增加收入的同时就会考虑购买住房,中等收入的有房家庭,随着收入的增加,会促使其购买更好的商品房,从而来改善自己的居住环境。

(2)投资性目的

从国内投资者的角度来说,房地产投资具有不用太多的专业技术、风险相对较小、不要求其管理能力、时间短、见效快等特征,国内大部分城市房屋租价比均大于5.8％,远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际金融局势来看,人民币汇率不断提高,房屋的的保值增值功能以及房地产的较好周转性,必然会得到流动资金的高度关注。投机性需求普遍存在投资性需求当中,在很短的期限内购进房屋,之后房价上升再转手卖出以获取利润。投机性的取向会在房地产价格上升时助推价格不断提升,但是在房地产价格下降时会使市场发展普遍放缓,是造成房地产泡沫的主要因素。

1.3 房地产的特别因素

差别化普遍存在于房地产当中。也就是说相同位置的房地产产品仅有其一。最近这几年房地产开发已走出低级的开发步骤,开发新项目是已经把创新作为新的增长点,以此赋予了房地产产品更大的别样因素,从而为房地产价格的上升制造了更多方便。

1.4 中间商和开发公司的炒作因素

完全不对称的信息交流系统会加剧房价上涨过快。当今,国内还没有一个规范、完善、统一的房地产市场信息发布平台以供参考。中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度,公布各种虚假消息,从而抬高房屋价格；更有甚者囤积房源、囤积土地,为房地产市场制造紧张的气氛,从而诱发房价短期内不正常增高。

1.5 当地政府的因素

从地方政府的角度出发,土地的收益在地方政府的收益中占很大比重,决定了他们会希望房价的上升。很多资料显示出土地已经变成地方政府名副其实的主要财政收入来源,在房地产的交易过程中也能表现地方政府的收益,其中交易的收费都直接或者间接成为了地方政府的财政收入,当地GDP的数据也依赖于房地产价格上涨,但是当地政府却不必付出很多的资金技术。银行的坏账呆账,土地资源的不断亏空,几乎都与地方政府没有过多关系,最终责任都不是由地方政府来承担。地方政府一方面希望房地产能够发挥其拉动经济的效果。另一方面又要单独承受房地产业过快增长所带来的国土资源浪费以及部分金融风险,同时也要承受房地产可能带来的一系列的隐性成本,诸如财富分配失衡等。

1.6 百姓心理因素

传统的民族文化使得我们养成了以是否持有不动产来判断一个家庭社会地位的高低,房屋的居住,仅仅要拥有房屋产权还不够,要追求住宅的完美。资料显示,国内城镇73％的居民已拥有产权房产,但是英国与意大利仅30％～40％,就连经济最发达的美国也不足70％。

1.7 保障制度不完善,造就了供给的矛盾结构性

廉租房和经济适用房作为两种主要住房保障形式,目前正在我国城镇范围内推行。廉租住房的保障范围较小,很少有矛盾存在其执行过程中发生,因此实践的也比较到位。但是经济适用房争议就比较普遍存在,房地产开发、集资合作建房和单位自建经济适用房是经济适用房的主要供给渠道,但是从房地产开发商的角度来讲,经济适用房由于其开发利润低而很少有开发商愿意主动参与建设。

2 房屋价格的走向

从以上的观点可以推断出,在2~3年内，房屋购买者的心理决定了房价的价格水平,由于国内行业、金融政策的影响以及全球的经济放缓,房屋商品的价格肯定会进行变化,大型一线城市的房价可能进一步下调,中型二、三线城市房价会减慢增长水平。从3~5年这个比较长的时间段来分析,房屋商品价格会缓步增长保持平稳,從而最终达到相对平衡状态,保证基本和居民的收入水平相吻合,房地产企业的利润将下降到社会行业平均利润。原因为:

(1)由于城市化进程的进一步深化和国民经济的不断发展,地产市场的总体供不应求的局势依然会存在。

(2)相对于想进行投资的消费者,如果房价回落,他们现在就不会选择购买房子；但当房地产的价格回归到消费者的心理预期,市场就会重新出现大量购买的情况,从而使房价由跌转升。

(3)由于房地产开发成本的不断上升,剔除人为炒作因素,虽然房地产价格增长速度不如前几年,但是房价大跌的可能性不大。

(4)国家在不断推广经济适用房、廉租房、两限房等从而达到住房政策的人性化,这必然会分流一部分购房消费者,会明显对房价上升产生拟制的效果。

(5)政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象，并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策,而使用年限缴纳土地使用税的政策，势必会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款价格,并且会抑制房地产投机的存在,从而保证房地产价格的平稳。

参考近月房地产市场的实际情况和国内宏观经济形式,对于房地产公司来讲,必须有步骤地减少在一线城市的投入,把着重点放在二、三线城市的开发上。同时应该积极投身城市改造的公租房以及城中村的改造开发,确保地方县市相关项目的投资。从长期来看,应不断关注宏观经济形势,大胆创新并且引进相关专业精英,准备好为在地产行业竞争淘汰后进行新一轮快速发展。

参考文献：

［1］李建伟.商品房销售价格大幅上涨的影响因素分析［J］.中国发展观察,2006(51).

［2］陈颖玫.近期房地产宏观调控政策评述［J］.武汉金融,2006(7).

［3］何孝星.中国房地产泡沫与货币政策反应规则的思考［J］.经济学动态,2006(2).

作者：吴立刚