厦门地产市场调研报告

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第一篇：厦门地产市场调研报告

厦门旅游客源市场分析

【中文摘要】旅游活动曾经仅限于少数有闲阶级，但在上世纪后半叶，渐渐成为众多普通人的休闲行为。因此，众多现代旅游者对消费档次的需求正越来越多样。这种多样需求的原因是由消费者经济收入、年龄结构、文化水平、地区地域等多方面的差异造成的。而多样的需求正是市场不断发展的基础。本文就针对厦门游客进行目标市场的细分及其需求分析，提出一些发展的建议。

【关 键 词】 厦门 目标市场 需求分析

西方成功学在黄金定律说 上进一步提出有一种新的理论叫做白金法则，大概是说别人希望你怎么对他，你就怎样对他!在市场竞争激烈的旅游业，厦门要赢得游客的青睐，取得旅游业长远的发展，笔者认为厦门“应当了解游客希望我们怎么对他，而且就这么对他。”

一、 厦门旅游业近年发展概况。

我市旅游业95期间发展态势良好，接待境内外游客数量年平均增长10%以上，旅游总收入年平均增长20%以上，取得了巨大的成就。99年厦门市跨入首批中国优秀旅游城市行列。2000年厦门市旅游业总收入占福建省旅游业总收入的46%。2001年又有新的成绩。全市全年共接待国内外旅游者908.75万人次，比上年增长4 .9%。旅游总收入158.09亿元，增长13.8%。其中，接待海外旅游者57.30万人次，比上年增长2.5%;旅游创汇3.11亿美元，比上年增长3.7%。日、美、欧三大经济体来厦旅游者分别增长5.9%、12.3%、17. 8%。全年接待国内旅游者851.45万人次，增长15.8%。国内旅游创收132.56亿元，增长16.0%。 旅游业已经成为厦门市国民经济中新的增长点。并且随着《厦门市旅游管理条例》等4项法规的出台，厦门旅游业已经开始走上了法制化、规范化、标准化的轨道。旅游服务设施进一步完善，接待管理水平显著提高。我市直接从业人员就达3.2万，并且80%以上经受过专门培训。加上环岛路、海沧大桥、鼓浪屿夜景等大型工程完工，提升了城市的现代旅游功能。而且厦门的成绩还得到了中央的认可，“国家卫生城市”“国家园林城市”“中国优秀旅游城市”等荣誉接踵而至，大大促进了厦门城市生态环境质量的提高和品牌形象的建设。

二、 细分目标市场及其需求分析

由于每年来厦游客数量有好几百万，且结构复杂需求多样，因此我们有必要进行一下细致的分析。

(一)按照地域性细分

1、国内旅游者。

来厦门旅游的大陆旅客中，本省游客占了39%，外省游客占了61%。省外游客以广东、江西、浙江、江苏、安徽、湖北、海等地居多。因此可以看出本省游客是大陆市场的基础，珠江三角洲、长江中下游地区、临近省份是来厦游客的重要来源。有资料显示来厦旅游的大陆客源主要是来观光度假和参加商务活动的。其中主要消费时间是节假日，他们喜欢观赏厦门美丽的海景风光，了解闽南风土人情，许多还专门来厦购物。这部分游客以散客居多，他们比较注重实惠，对服务品质要求不是很高。

2、港、澳、台旅游者

来厦的港、澳、台同胞约占51%，他们都是黄皮肤黑眼睛的炎黄子孙，同是龙的传人。在文化语言上没有什么隔阂。由于中国传统的认祖归宗观念，有相当多的游客来厦是想寻根问祖、探亲访友的;而由于文化的关联性;也有不少侨胞是专程来厦进行宗教旅游的，主要是因为厦门拥有闽南名刹南普陀，供奉保身大帝的慈济宫(台湾四大慈济宫均是源自厦门青礁慈济宫，台湾慈济宫德会每年都派人回来进香朝拜)等著名的宗教朝拜地。来厦的港、澳、台同胞的消费水平较高，对厦门当地的适应性较好，喜欢了解风土人情，品尝当地美食，与人交往，需要高质量的服务和良好的消费环境。

3、东亚旅游者

这部分旅游者主要指的是日本、韩国和东南亚游客。这些国家的文化和我国文化虽然都有差异但都是东方文化，在语言、宗教等方面受我国影响也较大，比较容易接受当地的风俗文化而且其中有相当部分是海外侨胞，这部分游客适应性也很强。由于厦门同这些国家城市相比消费水平、旅游成本较低，也诱使许多游客来厦观光休闲，度假消费。这部分游客对环境质量，酒店档次、购物消费、景区服务要求很高。

4、欧美游客

欧美各国的传统文化与我国相比差异很大，正是由于这一点差异，使我国对这部分游客产生了巨大的神秘感和吸引力。厦门作为5个经济特区之一，自然受到外国朋友的青睐。他们主要来欣赏文化古迹、山水风光，喜欢了解风土人情和当地的生活方式。一切对他们来说都是新的鲜而有趣的。这部分游客多是以老人、中年人居多，也有一部分是来厦参加商务活动的，因此消费水平很高，需要高品质服务，对价格并不敏感。

(二)按年龄结构细分

不同的年龄的旅游者对旅游市场的需求是大不一样的，这将会直接影响到他们在厦门的消费情况。

1、青少年旅行者

青少年活泼好动、精力充沛，喜欢求新求异。他们偏爱参与性强、刺激冒险的旅游活动。这部分游客消费水平较低，对食宿要求不高，但对效率比较重视。

2、中年旅行者

由于这部分人成熟老练，生活经验丰富，大都倾向于求实、舒适或者出于某种爱好。他们收入稳定，有一定积蓄。消费水平较高，对设施、产品、服务要求较高。由于他们时间有限，多在假日或者商务活动来厦，因此停留时间不长。

3、老年旅行者

老年人饱经沧桑，对新奇的的项目反应较差。但是喜欢休闲疗养。这些游客时间较多，且经济能力较强，对旅游软硬件要求都比较高。同时由于身体原因，不可能象年轻人一样，流动性太大，停留时间长，对旅游产业各个环节的收入增加都有重大贡献。但是受到观念影响，其消费的讲究实在，不太喜欢过于高档的场所。

(三)按性别细分

1、男性旅游者

男性游客由于心里和生理上的特点，比较喜欢娱乐、交友、探险等活动。意识上自主性很强，不喜欢受广告影响。消费时，较为大方干脆，喜欢参与性强的活动。

2、女性旅游者

据统计来厦女性旅游者的数量要比男性多，女性喜欢了解风土人情，观赏风景，购物是她们共同的天性。所以来厦的女性游客基本上都会在中山路花上好多时间和金钱。女性对厦门环境、服务态度比较敏感，在这方面应该特别注意。

(四)按旅游动机和目的细分

1、观光游客

一般而言，观光游客主要是想通过旅游达到获取新的知识，开开眼界，陶冶情操的目的。他们停留时间不长，回头率低，甚至很多不在厦过夜，因此景区的名气、广告宣传对他们旅游的动机影响很大。

2、休闲旅游

对这部分游客而言旅游以休闲为中心，强调放松、自然，也时常需要娱乐活动来达到消除疲劳的目的。他们大多喜欢下榻在设施齐全的酒店、环节幽雅的景区或者临近娱乐场所的地方，停留时间较长，经济条件较好，一般年纪偏大。鼓浪屿、集美一直是这类人群青睐的地方，且回头率比较高。

3、商务旅游

商务旅游以商务为目的，多是来厦经商或者参加大型交易会等。厦门每年都会承办一些重要的大型会议和体育赛事，对商务旅游促进较大。这部分人群收入高，旅游次数频繁，且商务活动不受季节影响。由于他们在社会的地位较高，事业较为成功，有着很大的示范作用。是厦门旅游公关的重点对象。

三、 厦门旅游资源分析，选中目标市场

以上细分了厦门旅游业的客源市场及其特点和旅游需求，下面让我们看看厦门旅游资源的情况，到底哪些目标市场对厦门旅游业发展更有意义。

(一)厦门的地理条件和气候环境

厦门位于我国东南沿海和台湾隔海相望，与金门更是近在咫尺。厦门是福建第二大城市，我国5个经济特区之一，气候宜人，是典型的海湾城市。它处于亚热代海洋性季风气候。温度变化小，年平均气温20.9摄氏度，长夏无冬、秋春相连、雨量充沛、草木长青。总之，厦门气候是春季温和日丽，夏季风调雨顺，秋季天高气爽，冬季温暖和煦，全年气候宜人，可以说是全天候的旅游胜地。

(二)自然景观

厦门有着许多名声在外的自然景观，鼓浪洞天、万石涵翠、五老凌霄、云顶观日……厦门还有许多优良的海滩，如东环海滩、黄厝海滩、曾厝安海滩等等。厦门自然景观还体现在海岛、海岸上。大屿、火烧屿、猴屿、大嶝等岛屿都别有一番风味。事实上厦门的自然景观有着十分典型的海湾特色，蓝天、碧水、金沙、绿树，是名副其实的“海上花园”。

(三)人文景观

厦门人文景观也很丰富，名胜荟萃，古迹甚多，兼具民俗特色，闽南风情和异国情调，处处可以赋诗，景景可以入画。古人称赞：“锦绣烟花自一洲，无边风景似杭州”。兼有音乐之岛鼓浪屿、集美学村、嘉庚故里、华侨博物馆、名刹南普陀、梵天寺、白鹭洲公园、台湾民俗村等等，人文景观数不胜数。

(四)其他配套条件

厦门基础设施配套完善，海、陆、空网络健全。厦门高崎国际机场，设计年吞吐量1000万人次;厦门港与40多个国家和地区的60多个港口通航;厦门火车站2000年完成旅客运输量达到426.96万人次;同年公路运输量达到2862.9万人次。厦门的邮电通讯网络已经达到国际先进水平。科技、教育、文化、体育事业基础雄厚。银行金融业十分发达，医疗设施齐全等等一系列的良好的硬件配套设施是国内很多其他城市不能比拟的。

不仅如此厦门的软环境也相当的不错。厦门高校密集，人才众多，有相当部分外语流利，能与各国友人交流。各个产业从业人员整体素质较高，市民道德意识、环保意识很强。有利于旅游业的长远发展。

综合各个目标市场的情况，结合厦门旅游资源的特点，笔者认为厦门对内应该以省内市场为基础，对外以东亚客源为中心。开展以“海”“台”为特色的商务旅游、休闲度假旅游。把老年市场和女性市场看作工作重点，拉长旅游产业链，走可持续发展的道路。

四、 针对目标市场发展建议

(一)做足“海”“台”的文章。加深生态型滨海城市景观开发力度，整合海上旅游线路，以“海岛风情”“海上看特区”“海上看金门”等主题，做足海上文章，充分利用厦门“海”的比较优势。抓稳台湾市场，进一步把厦门同其他滨海城市差异化开。加大对台交流，尽早开辟“厦金旅游线路”，可加强同台北、高雄等地的旅游合作。以两岸贸易和投资会展为依托，发展对台商务旅游。

(二)发展商务旅游。大力推广、策划商务旅游，会展旅游。除了办好以往贸易洽谈会、台交会等传统大型会展活动，还应该积极招揽、承办、代理国内、国际各种会议和展销会。鼓励旅游公司承揽国际会议的服务项目，提高酒店拓展会议服务功能和完善配套娱乐设施。为来厦商务旅游者创造良好环境和旅游便利。

(三)发展休闲度假旅游。加快火烧屿生态园、东部海滨度假区和大嶝三岛游览区的建设步伐，推进鼓浪屿北部度假区和杏林温泉度假游乐区的规划建设。满足游客在旅游度假、疗养休闲的需求。深度开发都市文化型旅游产品。发展音乐文化专项旅游，陈嘉庚、郑成功等历史名人专项旅游和城市特色建筑专项旅游等等。增加景点感性色彩，满足游客度假时细细品味，求知熏陶的需求。

(四)重点开发老年市场和女性市场。即要一如既往的把环境保护好，加强医疗机构的建设，同时应进一步提高市民的人文素质，为老年游客创造一个舒适、惬意的环境。另外为满足女性多样化购物的需要，在购物环境，接待服务上下大功夫。建设以专业店、专卖店、精品店为特色，环境优美的步行商业街区、特色餐饮街区和观光夜市，使其既有丰富多样的产品，又有地方特色小吃。让厦门成为女性游客的购物天堂。

(五)可持续发展的建议。打造城市品牌形象，加大促销力度。在保证以往生态环境的基础上，通过举办世界性音乐大赛、国际马拉松赛事、大型会展活动，提高城市整体形象。对厦门主要客源市场进行多样化的促销活动。利用地理、基建优势，把厦门建设成旅游集散地。充分发挥厦门口岸城市、港口优良、航空便利、信息网络便捷的优势，加强同台湾及闽粤赣周边地区的旅游合作，互通信息，共享客源。提升厦门口岸服务水平，强化辐射和聚散功能，为海内外游客提供快捷、便利、舒适的转运服务。

五、结语

希望厦门对自身主要的目标市场有充分的认识，在旅游建设方面有的放矢。作为厦门市的一员，笔者真诚的希望厦门能发挥好自身的优势，进一步建设好美丽的鹭岛。让厦门真正体现其名字的深厚蕴涵——“厦庇五洲客，门收万顷涛”!

【参考文献】

《2002年厦门经济特区年鉴》 中国统计出版社

《厦门旅游指南》 厦门市旅游局

《厦门市旅游业“十五”发展计划纲要》 厦门市旅游局

《营造新优势 促进新发展》 福建经济.2002(1) 陈美绵

《各国旅游促销预算知多少》 旅游管理2001(3) 匡 林

《现代旅游市场需求的发展趋势》 郑 海

《试析我国入境旅游市场》 旅游管理2003(2) 娄世娣

《论宗教旅游的生态化趋向》 旅游管理2001(3) 方百寿

第二篇：厦门市整顿规范旅游市场秩序工作方案

2005年04月12日 15:0

2厦门市人民政府关于印发整顿规范旅游市场秩序工作方案的通知

厦府〔2002〕52号

各区人民政府，市直各委、办、局，海沧管委会：

现将《厦门市整顿规范旅游市场秩序工作方案》印发给你们，请结合本部门实际，认真贯彻实施。牵头单位要切实负起责任，制定工作方案，采取有力措施，把牵头工作抓紧抓好。配合单位要积极主动提出本部门具体的实施意见，加大工作力度，共同推进整顿工作的深入开展，确保整顿规范旅游市场秩序工作的顺利完成。

厦门市人民政府

二○○二年 三月十八日

厦门市整顿规范旅游市场秩序工作方案

为贯彻落实中央经济工作会议和全国、全省旅游工作会议精神，着力解决厦门旅游市场中存在的突出问题，优化旅游环境并进而提升城市旅游形象、争创“中国最佳旅游城市”，决定开展厦门市整顿规范旅游市场秩序工作。现按照全国、全省整顿和规范旅游市场的工作部署，制定本方案。

一、 指导思想

以中央经济工作会议和全国、全省旅游工作会议精神为指导，以整顿和规范旅行社市场、导游队伍和城市旅游基础环境为突破口，按照建整并举、标本兼治的原则，形成政府主导、部门联动、行业为主体、企业为基础的工作格局，重点解决当前影响厦门旅游业形象的突出问题，并逐步解决制约旅游业发展的深层次问题，争取达到“旅游环境逐步优化、服务质量普遍提升、产业素质整体提高、旅游市场秩序根本好转”的工作目标。

二、工作重点

厦门市整顿规范旅游市场秩序工作的重点是—净化旅游购物、消费环境，整顿“一日游”市场，规范导游执业行为，整治旅行社违规经营，基本实现“五无”和“三提高”。

“五无”是城市整顿规范旅游市场的具体目标，即做到旅游购物、消费无宰客，“一日游”无重大投诉，旅游经营无“黑社”，导游服务无“野导”，旅游交通无重大责任事故。

“三提高”是城市改善旅游环境的具体目标，即做到提高导游队伍管理水平，提高旅行社规范经营水平，提高旅游环境管理水平。

(一)净化旅游购物、消费环境

工商、质量技术监督、旅游、物价等职能部门联合开展旅游购物、消费环境的综合整治，整治对象是我市主要旅游景点周边100米内的商店、流动商贩，主要游览街道上的商店，旅游定点商店，旅游饭店内的商场等。整治重点是：

1、开展查处销售假冒伪劣商品、强买强卖、价格欺诈、诱迫购物、欺客宰客行为的专项整治;

2、依据《厦门市旅游管理条例》第二十一条的规定，查处旅游经营者采用付给司机、导游等人员“介绍费”的方式招揽客源的违法行为，做到旅游购物、消费无宰客。

要积极发挥旅游协会的行业自律作用，鼓励、支持同业企业签定《诚信经营公约》，旅游购物、消费场所共同公开承诺，不销售假冒伪劣商品，不给司机、导游人员回扣，不欺客宰客，并开展大规模的公众宣传，接受社会舆论的监督。

(二)整顿“一日游”市场

旅游、公安、交通、工商、城管、物价等职能部门与相关区政府联合开展“厦门一日游”市场秩序的专项整治，力争做到“一日游”无重大投诉。整治重点是：

1、查处散落在机场、码头、火车站、汽车站的“黄牛”等非法中介者以及社会饭店、招待所违法招揽经营“厦门一日游”的行为;

2、查处“海上一日游”违规经营行为;

3、严厉打击“黑车”、“黑船”非法营运旅游运输业务和“野导”非法从事导游活动的行为，争取做到导游服务无“野导”;

4、对旅游汽车、旅游船舶的基本状况、旅游交通经营企业的服务质量开展大检查，查处违章违纪行为，消除各种安全稳患，做到旅游交通无重大事故。

(三)规范导游执业行为

强化导游执业行为监督检查的工作重点是：

1、学习贯彻《导游人员管理条例》和《导游人员管理实施办法》，强化导游人员年审培训考试制度，坚决清理、淘汰一批政治、道德、业务素质不合格的导游员;

2、建立公开公平的导游人员工作报酬机制，建立公开合法的企业与企业之间佣金收授制度，并依法纳入企业财务核算体系规范管理，严厉查处司机、导游人员私拿私授回扣的违法行为;

3、建立和完善“专职导游”和“社会导游”两套组织体系和教育管理体系。“专职导游”所属旅行社必须全面负起对导游的教育、管理责任;对“社会导游”，则统一由导游管理服务机构管理，由该机构对外独立开展导游人事代理活动并承担法律责任;

4、按照《导游人员管理实施办法》，进一步修改、完善厦门导游IC卡管理办法，开展强密度的旅游市场执法检查;

5、尽快建立起厦门导游执业信誉档案制度和除名公示制度。

(四)整治旅行社违规经营

整治旅行社违规经营的工作重点是：

1、坚决查处一批违规违纪旅行社，重点是查处旅行社超范围经营和部门承包，非法、变相转让许可证，查处门市部、散客部违规经营，整治“零团费”和“负团费”，清理虚假旅游业务广告，查处使用“黑车”、“黑船”、无证导游以及不给导游人员合理报酬，纵容放任导游、司机私拿回扣等违规违纪行为，做到旅游经营无“黑社”。

2、建立旅行社市场优胜劣汰机制。通过强化市场检查监督，迫使一批违规旅行社退出市场;通过年检等行业管理手段和建立旅行社信誉档案制度、旅行社资质等级评定机制、旅行社违规违纪公示制度等，形成低质旅行社市场淘汰机制;

3、认真贯彻国务院《中国公民出国旅游管理办法》，打击违规违纪经营，依法规范出境旅游市场。

根据国家旅游局通知，在开展整顿规范旅游市场工作期间，暂停审批国内旅行社。

三、工作机制

抓好整顿规范旅游市场秩序工作，必须启动、建立和完善四大机制：

(一)启动创优工作机制

开展整顿规范旅游市场秩序工作，将为厦门争创“中国最佳旅游城市”奠定坚实基础。创优工作机制在厦门创建“中国优秀旅游城市”活动中发挥了巨大的作用，它是政府主导机制的体现，是市委市政府、相关职能部门、区政府和全体市民同心促旅游的凝聚力所在。要落实整顿规范旅游市场秩序的各项工作任务，必须再次启动创优工作机制，在以市长挂帅的“厦门市旅游产业发展协调领导小组”的指挥协调下，成立厦门市整顿规范“旅游市场秩序办公室”，设在市旅游局，形成旅游市场整顿规范的浩大声势和强力局面。

(二)建立城市综合执法机制

根据旅游市场整顿规范的具体工作目标，在“厦门市旅游产业发展协调领导小组”的指挥协调下建立综合执法工作机制，开展经常性的综合执法检查工作。由旅游、公安、交通、工商、城管、物价等职能部门与相关区政府联合，建立“一日游”综合执法工作机制;由8家有海上客运管理执法权的职能部门联合建立“海上一日游”综合执法工作机制;由工商、质量技术监督、旅游、物价等职能部门联合建立“旅游购物、消费环境整治”综合执法工作机制等。

(三)建立行政、社会、新闻三位一体的监督机制

一是把政府各职能部门的行政执法与市旅游行政管理部门的日常行业管理相结合，采取检查、受理投诉等方式，对我市的旅游环境和旅游市场进行有效的行政监督。二是发挥旅游协会的行业监督作用，聘请游客、市民担任“社会监督员”，对旅游活动的各环节及同业诚信承诺进行有效的全面、全程监督。三是充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，在“厦门市旅游产业发展协调领导小组”的计划和组织下，选择典型案例，采取明查或暗访的方式，根据重点和深层次问题，进行跟踪报道、公开曝光，形成强大的舆论声势。

(四)完善旅游投诉受理机制

一是抓住政府机构改革的契机，针对我市旅游执法队伍力量薄弱的问题，采取切实有效措施，加强我市旅游专业执法队伍的建设，健全旅游投诉直接受理机制，确实解决市旅游质量监督管理所在职能、编制、经费等方面存在的问题。二是将各部门设立的投诉电话与旅游投诉电话建立通联网络，全面受理旅游者和市民对厦门旅游消费的各类投诉、意见和建议。三是在“厦门市旅游产业发展协调领导小组”的指挥协调下，对受理的重大旅游投诉案件，市政府分管领导和相关职能部门直接介入，与旅游行政管理部门一起，从严从快处理。

四、工作安排

根据厦门旅游市场的实际，整顿规范旅游市场秩序工作分为四个工作阶段、四个重点时段和十项主题行动。

(一)工作阶段

1、宣传部署阶段(1—3月)

召开“厦门市旅游产业发展协调领导小组”会议，研究部署整顿和规范旅游市场工作，通过《厦门市整顿规范旅游市场秩序工作方案》，落实措施和建立健全工作机制。通过动员会、新闻发布会等多种形式，大造声势，形成行业社会齐动员、共抓市场整顿的氛围。

2、全面展开阶段(4—8月)

整顿和规范市场的各项工作全面展开，各项工作机制开始运行，旅游行政执法检查紧密跟进，对整顿不力的旅游企业及时发出《整改通知书》。

3、重点检查阶段(9—10月)

集中力量对旅行社和导游人员的执业行为和旅游购物、消费环境进行重点检查，实施优胜劣汰机制。

4、督查整改阶段(11—12月)

对整顿和规范旅游市场的各项工作进行自查，迎接国家旅游局和省旅游局组织的交叉检查，重点督查整改存在问题，总结主题年工作。

(二)重点时段

春节、“五一”、“十一”黄金周和7月中旬—9月上旬的暑期旅游旺季，是整顿和规范旅游市场工作的重点时段，要加大旅游市场综合执法检查的力度，充分发挥行政、社会、新闻三位一体的监督作用。

(三)主题行动

开展整顿规范旅游市场秩序工作，重点要抓好以下十项主题行为。

1、整顿“一日游”市场秩序

从2月份开始至年底，特别是在四个重点时段，旅游、公安、交通、工商、城管、物价等职能部门与相关区政府联合开展“厦门一日游”市场秩序的专项整治，力争做到“一日游”无重大投诉。

2、综合整治旅游购物、消费环境

从2月份开始至年底，特别是在四个重点时段，工商、质量技术监督、旅游、物价等职能部门联合开展旅游购物、消费环境的综合整治。同时，配合“全国旅游行业打假打非联合行动”开展工作，力争做到旅游购物、消费无宰客。

3、建立服务质量社会监督体系

从3月份开始至年底，由市旅游局在景点、餐馆、购物点等旅游接待环节和相关单位聘请“社会监督员”，由旅行社在接待的每个团队中由游客选定代表，作为“临时社会监督员”，以文字、电话和意见表等方式，向旅行政管理部门和市政府反映有关情况。旅游行政管理部门与旅游经营企业、新闻媒体联合在第四季度开展“游客话厦门”有奖征文活动。

4、签定同业《诚信经营公约》

3月份，由市旅游协会牵头，鼓励、支持同业企业就诚信待客、优质服务等共同准则签定《诚信经营公约》，签约率应达到80%以上。

5、杜绝私拿私授回扣行为

3月份，市旅游局制定有关规范性文件，要求各旅游消费场所必须与旅行社实行公收佣金制度，各旅行社均建立合法公开的导游报酬机制，明确导游的劳动报酬和返回佣金比例。

6、规范导游执业行为

3月份，强化导游人员年审培训考试制度，坚决清理、淘汰一批政治、道德、业务素质不合格的导游员;建立和完善“专职导游”和“社会导游”两套组织体系和教育管理体系;进一步修改、完善厦门市导游IC卡管理办法，开展强密度的旅游市场综合执法检查，力争做到导游服务无“野导”。

7、规范旅行社经营行为

3月份开始至全年，重点是查处旅行社超范围经营和部门承包，非法、变相转让许可证，查处门市部、散客部违规经营，整治“零团费”和“负团费”，清理虚假旅游业务广告，查处使用“黑车”、“黑船”、无证导游以及纵容放任导游、司机私拿回扣等违规违纪行为，做到旅游经营无“黑社”。

8、实施旅行社、导游违规公示制度

4月份，开始实施厦门市旅行社、导游人员的执业信誉档案制度和违规违纪公示制度。

9、建设标准化的旅游厕所

3月份开始至全年，全面推广《旅游厕所建设国家标准》，按照厦门从海岛型城市向海湾型城市发展的规划，建设一批标准化的旅游厕所，较大范围地解决旅游环境中这个普遍薄弱的问题。

10、开展理性旅游教育活动

3月份开始至全年，旅游行政管理部门与旅游经营企业、新闻媒体一起，联合开展对游客和市民的理性旅游教育活动，通过发放旅游宣传单、设立告示牌、在报纸和电视开辟旅游专栏等多种形式，指导游客签定旅游合同、合理消费和正确维权等。

第三篇：厦门市经济发展局关于印发《厦门市成品油市场监督管理实施细则》的通知

厦门市经济发展局关于印发《厦门市成品油市场监督管理实施细则》的通知

各区经贸局、有关单位：

根据《成品油市场管理办法》(商务部〔2006〕第23号令)、《福建省成品油市场管理规定》(闽经贸市场〔2007〕237号)和有关法律法规，结合本市实际，我局制定了《厦门市成品油市场监督管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到有关问题请及时向我局反映。

厦门市经济发展局

二○○九年六月二十三日

厦门市成品油市场监督管理实施细则

第一章

总

则

第一条

为加强本市成品油市场监督管理，规范成品油经营行为，维护成品油市场秩序，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令〔2004〕第412号)、《成品油市场管理办法》(商务部〔2006〕第23号令)、《福建省成品油市场管理规定》(闽经贸市场〔2007〕237号)和有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条

在本市从事成品油批发、仓储及零售经营活动的企业，应当遵守有关法律、法规和本细则。

第三条

本细则所称成品油是指汽油、煤油、柴油及其他符合国家产品质量标准、具有相同用途的乙醇汽油和生物柴油等替代燃料。

第四条

本细则所称成品油批发经营是指以向再销售单位转售成品油的经营行为;成品油仓储经营是指提供成品油代储服务的经营行为;成品油零售是指向终端用户销售成品油的经营行为。

零售的经营方式为：

(一)为机动车加油的加油站。

(二)岸边向船舶零售柴油的加油点(以下简称岸基加油点)。

(三)水上向船舶零售柴油的加油站(船)(以下简称水上加油站(船)。

(四)向机动车、船除外的终端用户零售柴油的配送企业(以下简称配送企业)。

第五条

本细则所称迁建是指成品油经营单位按原来规模将所有设施从原地经营搬迁到另一地点的行为;扩建是指成品油经营单位增加经营品种或扩大储油能力、增加加油机数量的行为。

第六条

厦门市经济发展局(以下简称市经发局)依法履行下列职责：

(一)负责制定并公布本市成品油零售经营网点(包括加油站、岸基加油点、水上加油站)和仓储行业发展规划;

(二)负责成品油批发、仓储经营许可的初审;

(三)负责成品油零售经营的行政许可;

(四)依法组织协调本市成品油经营活动的监督管理。

第二章

成品油经营的条件

第七条

成品油经营网点的布局、规模均须符合行业发展规划。批发经营网点的布局、规模必须符合商务部制定的成品油批发网络发展规划。成品油仓储经营网点的布局、规模必须符合厦门市成品油仓储行业发展规划。成品油零售经营网点的布局、规模必须符合厦门市加油站行业发展规划。

第八条

从事成品油批发经营应当具备如下条件：

(一)具有长期、稳定的成品油供应渠道，具备以下条件之一：

1. 拥有符合国家产业政策、原油一次加工能力100万吨以上、符合国家产品质量标准的汽油和柴油年生产量在50万吨以上的炼油企业;

2. 具有成品油进口经营资格的进口企业;

3. 与具有成品油批发经营资格且成品油年经营量在20万吨以上的企业签订1年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议;

4. 与成品油年进口量在10万吨以上的进口企业签订1年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议。

(二)申请主体应具有中国企业法人资格，且注册资本不低于3000万元人民币。

(三)申请主体是中国企业法人分支机构的，其法人应具有成品油批发经营资格。

(四)拥有库容不低于10000立方米的成品油油库，油库建设符合城乡规划、油库布局规划;并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收。

(五)拥有接卸成品油的输送管道或铁路专用线或公路运输车辆或1万吨以上的成品油水运码头等设施。

第九条

从事成品油仓储经营应当具备如下条件：

(一)拥有库容不低于10000立方米的成品油油库，油库建设符合城乡规划、油库布局规划;并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收。

(二)申请主体应具有中国企业法人资格，且注册资本不低于1000万元人民币。

(三)拥有接卸成品油的输送管道或铁路专用线或公路运输车辆或1万吨以上的成品油水运码头等设施。

(四)申请主体是中国企业法人分支机构的，其法人应具有成品油仓储经营资格。

第十条

从事成品油零售经营应当具备如下条件：

(一)加油站应当具备如下条件：

1.符合当地加油站行业发展规划和相关技术规范要求;

2.具有长期、稳定的成品油供应渠道，与具有成品油批发经营资格的企业签订3年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议;

3.加油站的设计、施工符合相应的国家标准，并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收;

4.具有成品油检验、计量、储运、消防、安全生产等专业技术人员;

5.从事船用成品油供应经营的水上加油站(船)和岸基加油站(点)，除符合上述规定外，还应当符合港口、水上交通安全和防止水域污染等有关规定;

6.面向农村、只销售柴油的加油点，省级人民政府商务主管部门可根据本办法规定具体的设立条件。

(二)岸基加油点应当具备如下条件：

1.符合行业发展规划和相关技术规范要求;

2.具有长期、稳定的成品油供应渠道，与具有成品油批发经营资格的企业签订3年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议;

3. 设计、施工符合相应的国家标准，并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收;

4. 配备成品油检验、计量、储存、消防安全等知识的专业技术人员;

5. 设计、施工应符合加油站标准或石油库的最低标准，储油能力不得超过1000立方米;

6. 符合港口、水上交通安全和防止水域污染等有关规定。

(三)水上加油站(船)应具备如下条件：

1. 符合行业发展规划和相关技术规范要求;

2. 具有长期、稳定的成品油供应渠道，与具有成品油批发经营资格的企业签订3年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议;

3. 持有法定的船舶证书并按规定配备合格的船员和具备成品油检验、计量、储存、消防安全等知识的专业技术人员;

4. 具有安全与防污染操作规程、应急措施、船舶油污保险，符合港口、水上交通安全和防止水域污染等有关规定。

(四)配送企业应当具备如下条件：

1. 符合行业发展规划和相关技术规范要求;

2. 注册资本不低于30万元人民币;

3. 具有长期、稳定的成品油供应渠道，与具有成品油批发经营资格的企业签订3年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议;

4. 可供配送企业支配的具备准运成品油条件的运送油车;

5. 配备具备成品油检验、计量、储存、消防安全等知识的专业技术人员;

6. 符合国家在安全经营方面的有关规定。

第十一条

设立外商投资成品油经营企业，应当遵守国家有关政策、外商投资法律、法规、规章以及本细则的规定。

同一外国投资者在中国境内从事成品油零售经营超过30座及以上加油站的(含投资建设加油站、控股和租赁站)，销售来自多个供应商的不同种类和品牌的成品油的，不允许外方控股。

第三章

成品油经营许可申请及变更

第十二条

企业申请成品油批发经营资格，申请人应向市经发局提供下列相应书面材料的原件及复印件2份(所有复印件须由申请企业盖章并由市经发局检验原件后盖“与原件相符”专用章，下同),经市经发局初步审查后上报商务部审批：

(一)《成品油批发经营资格申请表》(附表1)。

(二)企业出具的申请文件。申请文件须说明企业基本情况、符合申请条件的说明、各投资方出资情况、油库情况及成品油采购、销售的具体方案;股份制企业还应提交董事会的书面决议文件。

(三)提供符合下列条件之一的具有长期、稳定成品油供应渠道的法律文件及证明材料：

1. 自有炼厂的企业，需提供炼厂经国家依法批准建设、符合国家产业政策及原油一次加工能力在100万吨以上、符合国家产品质量标准的汽油和柴油年产量在50万吨以上的证明文件。

2. 成品油进口企业，需提供具有成品油进口经营资质的证明文件。

3. 与国内批发企业签订成品油供油协议的企业，需提供该成品油批发企业的《成品油批发经营批准证书》复印件、成品油年经营量在20万吨以上的证明文件(税务部门或会计事务所提供的法律证明文件)及双方签订的与各自经营规模相适应的、1年以上的成品油供油协议。

4. 与成品油进口企业签订成品油供油协议的企业，需提供该进口企业的进口经营资质证明、成品油年进口量在10万吨以上的报关单、海关统计证明及双方签订的与各自经营规模相适应的、1年以上的成品油供油协议。

(四)法定验资机构出具的注册资本证明文件或验资报告。

(五)工商部门出具的营业执照或《企业名称预先核准通知书》。

(六)法定代表人身份证明及相关证明文件。

(七)全资或50%以上(不含50%)控股拥有10000立方米以上成品油油库的法律证明文件;国土资源部门核发的油库《土地房屋权证》或者企业与国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》;规划部门核发的油库《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;建设部门核发的油库《建筑工程施工许可证》;消防部门出具的油库《建筑工程消防验收意见书》;环保部门的油库环境保护验收合格文件或环境影响评价文件批复;气象部门出具的油库《防雷装置验收意见书》;质监部门核发的油库用于贸易交接的计量器具检定合格证书;油库设施的建设竣工验收材料。

(八)已有油库设施的应提供市经发局出具的油库布局规划确认文件;新建油库的应提供建库前市经发局出具的油库规划确认文件。

(九)通过招标、拍卖、挂牌方式取得油库土地使用权的，还应提供市经发局出具的同意申请人投标或竞买的预核准文件及国土资源部门出具的成交确认文件。

(十)拥有接卸成品油的输送管道、铁路专用线、公路收发油设施或10000吨以上成品油水运码头等设施所有权的法律文件。

(十一)安全监管部门出具的《危险化学品经营许可证》。

(十二)从事水上成品油批发经营的企业，应提供全资或50%以上(不含50%)控股拥有水上成品油储运设施累计10000立方米以上的法律证明文件及与其所在地域航道条件、储运能力相适应的成品油水运接卸设施所有权的法律文件。

(十三)外商投资企业还应提交商务部出具的《外商投资企业批准证书》和批文。

(十四)申请主体是中国企业法人分支机构的，还应提交企业负责人的身份证明文件，以及母公司同意其申请的书面证明文件、《成品油批发经营批准证书》、注册资本证明文件或验资报告。

(十五)商务部要求提供的其他材料。

第十三条

企业申请成品油仓储经营资格，申请人应向市经发局提供下列相应书面材料的原件及复印件2份(所有复印件须由申请企业盖章并由市经发局检验原件后盖“与原件相符”专用章，下同)，经市经发局初步审查后上报商务部决定是否给予成品油仓储经营许可。

(一)《成品油仓储经营资格申请表》(附表2)。

(二) 企业的申请文件。申请文件须包括企业基本情况、符合申请条件的说明、申请的具体原因、各投资方出资情况、油库情况及成品油仓储业务开展方案等;股份制企业还应提交董事会的书面决议文件。

(三) 法定验资机构出具的注册资本出资证明文件或验资报告。

(四) 工商部门出具的营业执照或《企业名称预先核准通知书》。

(五) 法定代表人身份证明及相关证明文件。

(六) 全资或50%以上(不含50%)控股拥有10000立方米以上成品油油库的法律证明文件;国土资源部门核发的油库《土地房屋权证》或者企业与国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》;规划部门核发的油库《建设用地施工许可证》、《建设工程规划许可证》;建设部门核发的油库《建设工程施工许可证》;消防部门出具的油库《建筑工程消防验收意见书》;环保部门的油库环境保护验收合格文件或环境影响评价文件批复;气象部门出具的油库《防雷装置验收意见书》;质监部门核发的油库用于贸易交接的计量器具检定合格证书;油库设施的建设竣工验收材料。

(七) 已有油库设施的应提供市经发局出具的油库规划确认文件;新建油库的提供建库前市经发局出具的油库规划确认文件。

(八) 拥有接卸成品油的输送管道、铁路专用线、公路收发油设施或10000吨以上成品油水运码头等设施所有权的法律文件。

(九) 安全监管部门出具的《危险化学品经营许可证》。

(十) 通过招标、拍卖、挂牌方式取得油库土地使用权的，还应提供国土资源部门出具的成交确认文件。

(十一) 外商投资企业还应提交商务部出具的《外商投资企业批准证书》。

(十二) 申请主体是中国企业法人分支机构的，还应提交企业负责人的身份证明文件，以及母公司同意其申请的书面证明文件、《成品油仓储经营批准证书》、注册资本证明文件或验资报告。

(十三) 商务部要求提供的其他材料。

第十四条

申请《成品油零售经营批准证书》的新建加油站和岸基加油点，申请人应向市经发局提供下列相应书面材料的原件及复印件2份。

(一)《成品油零售经营资格申请表》(附表3)。

(二)企业出具的申请文件。申请文件须说明企业基本情况、符合申请条件的说明、加油站(点)情况及经营的具体方案等。

(三)提交与年度检查合格的成品油批发经营企业签订的3年以上与其经营规模相适应的成品油供油协议及该批发企业的《成品油批发经营批准证书》。

(四)工商部门出具的营业执照或《企业名称预先核准通知书》。

(五)法定代表人身份证明及相关证明文件。

(六)规划(建设)部门核发的加油站(点)《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;建设部门核发的加油站(点)《建筑工程施工许可证》(投资30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的可以不提供此证);消防部门出具的加油站(点)《建筑工程消防验收意见书》;环保部门出具的加油站(点)环境影响报告书(表);气象部门出具的加油站(点)防雷装置检测报告;质量技术监督部门出具的加油机计量合格的《检定证书》;由加油站(点)的建设单位组织设计、施工、监理等单位共同验收形成的综合验收报告;国土资源部门核发的《建设用地批准书》、用途是其他商服用地的《土地使用证》、国土资源部门核发的国有土地使用权拍卖(招标、挂牌)成交确认文件或国土资源部门出具的注明属申请人可以建设和使用的加油站建设用地的证明。

(七)若上述证照所有人与申请人名称不一致，属于出资关系的，还应提交出资证明材料(如法定机构的验资报告或审计报告等);属于租赁土地、加油站设施的，应提交上述证照所有者与申请人签订的有效租赁协议。

申请人提供《临时用地许可证》，市经发局颁发的《成品油零售经营批准证书》将注明有效期，有效期的截止日不超过《临时用地许可证》注明的截止日;申请人在有效期满前30日应再次提供符合土地管理的有关材料并附上《成品油零售经营批准证书》正副本后，申请正式的经营许可证。

(八)有关部门颁发的成品油检验、计量、消防、安全生产等专业技术人员的资格证明。

(九)安全监管部门出具的《危险化学品经营许可证》。

(十)外商投资企业还应提交商务部出具的《外商投资企业批准证书》和批文。

(十一)商务部要求提供的其它材料。

第十五条

获得规划确认的企事业单位内部加油站在申请成品油经营批准证书时应提供本规定第十三条所列材料(但国土资源部门提供的必须是《土地使用证》);部队加油站或土地租赁给地方单位或个人的，获得规划确认后申请核发证书时应提供本规定第十三条所列材料(第八款国土资源部门的材料除外)，以及向部队总部、军兵种、军区后勤(联勤)基建营房部门(房地产管理局)申领的《军队房地产租赁许可证》和《军队房地产租赁合同》原件1份、复印件2份。

第十六条

申请从事船用成品油供应经营的水上加油站(船)，申请人除提交本细则第十三条第

(一)至

(五)款和第

(八)至

(九)款材料外，还应提供以下材料原件1份、复印件2份：

(一)《水上加油船情况登记表》(附表4);

(二)厦门海事局签署的《加油船经营条件审核意见书》(附表5);

(三)船舶所有权证书及有效的检验证书，租赁船舶还应提供租赁合同。

第十七条

申请核发《成品油零售经营批准证书》的配送企业，申请人除提交本细则第十四条第

(一)至

(五)款和第

(八)至

(九)款材料外，还应提供交通部门许可从事危险化学品运输的车辆《道路运输证》和《机动车登记证》、《行驶证》(租赁车辆应附租赁合同)。

第十八条

外商投资企业设立、增加经营范围，外商并购境内企业涉及成品油经营业务的，应按《外商投资商业领域管理办法》的有关规定向有关单位提出申请。企业在取得《中华人民共和国外商投资企业批准证书》后，按本细则向市经发局申请成品油经营批准证书。符合《办法》条件并依照《办法》规定程序获得成品油经营批准证书者方可依法开展经营活动。

第十九条

成品油批发、仓储或零售经营企业申请暂时歇业或注销经营资格，应向市经发局提供下列书面材料的原件及复印件2份。

(一)《成品油经营企业暂时歇业/注销申请表》(附表6)。

(二)企业的申请文件。申请文件需说明企业基本情况，申请歇业或注销的具体原因;股份制企业还应提交董事会同意暂时歇业或注销经营资格的书面决议。

(三)成品油经营批准证书的正副本。

第二十条

企业申请成品油经营批准证书的变更，应向市经发局提供下列书面材料的原件及复印件2份。

(一)企业名称变更提交的材料

1.《成品油经营批准证书变更登记表》(附表7);

2. 成品油经营批准证书正副本;

3. 工商行政管理部门出具的《企业名称预先核准通知书》或船籍管理部门的船舶名称变更证明;

4. 油库或加油站及其配套设施的产权证明文件。

(二) 企业地址变更提交的材料

1.《成品油经营批准证书变更登记表》(附表7);

2. 成品油经营批准证书正副本;

3. 不涉及油库和加油站迁移的经营地址变更，应提供经营场所合法使用权证明;

4. 涉及油库及加油站迁移的经营地址变更，还应提供市经发局出具的油库或加油站(点)规划确认文件和相关部门的验收合格证明。

(三) 企业法定代表人或负责人变更提交的材料

1.《成品油经营批准证书变更登记表》(附表7);

2. 成品油经营批准证书正副本;

3. 新法定代表人或负责人的任职证明及其身份证明;

4. 加油站租赁经营、合伙人出资比例调整等变更企业法人或负责人的，还应提供租赁合同、新的出资协议等法律证明文件。

申请成品油批准证书变更的企业如是股份制企业的还应提交董事会同意变更的书面决议;如是企业分支机构的还应提交母公司同意变更的书面文件。

第二十一条

成品油经营批准证书遗失补办应提交下列材料：

(一)申请企业关于证书遗失的书面说明。

(二)工商营业执照。

(三)本市市级以上报纸刊登的挂失声明。

(四)公安部门出具的证书被盗证明。

第二十二条

成品油经营资格年度检查应提交的材料

取得经营证书1年以上的成品油经营企业，应于每年1月至3月上报经营条件书面核查材料。企业申请成品油经营资格年度检查，申请人向市经发局提供下列书面材料的原件及复印件1份。

(一)《成品油经营企业年度检查登记表》(附表8)或《水上成品油零售经营企业年度检查表》(附表9)。

(二)成品油经营批准证书正副本。

(三)成品油批发企业及零售企业需提供有效期内、符合《成品油市场管理办法》要求的成品油供油协议。

(四)工商部门核发的营业执照。

(五)安全监管部门出具的《危险化学品经营许可证》。

(六)具有合法资质的审计部门出具的上年度成品油购进、销售情况审计报告，或者提供税务部门出具的成品油购销纳税凭证。

(七)油库及加油站(点)的产权证明文件。

(八)油库及加油站(点)基础设施在上年度迁建或扩建的，需提供市经发局出具的规划确认文件及相关部门的验收合格文件。

(九)企业在质量、计量、消防、安全、环保、气象等方面上一年度检测报告。

(十)商务部要求提供的其他材料。

第四章

规划的确认程序

第二十三条

从事成品油零售、仓储、批发经营业务的企业建设加油站(点)、油库必须符合本市加油站、仓储行业发展规划。申请人在申请成品油经营批准证书前应当按本细则申报规划确认。经确认符合规划的加油站(点)、油库作为已布局的加油站(点)、油库。

第二十四条

在同一等级内扩建加油站，不限制相邻加油站的间距。在同一路段上经营汽油的加油站未达控制数(或通过合并减少所在路段加油站数量)，且与其相邻经营汽油的加油站间距在1.8公里以上的，可增加汽油经营品种或上升一个等级(城区不得升至一级站)。

迁建的加油站，其新址与相邻加油站的间距必须达到1.8公里以上。在新址路段上经营汽油的加油站未达控制数(或通过合并减少所在路段加油站数量)，且与其相邻经营汽油的加油站间距在1.8公里以上的，可增加汽油经营品种或上升一个等级(城区不得升至一级站)。

第二十五条

不同路段迁建加油站的，须占用规划指标。申报加油站规划确认须占用规划指标和增加汽油经营品种的，须说明本路段在本市境内的道路里程长度、现有和在建经营汽油的加油站总数。本路段加油站总数未超过规划指标控制数的可予以确认。

第二十六条

申报成品油批发、仓储经营设施(含成品油仓储企业和批发企业的油库)新建、迁建、扩建规划确认或者零售经营单位申报新建、迁建、扩建规划确认，由申报人向市经发局提出申请。市经发局依据我市公布的加油站、仓储行业发展规划，进行规划确认，在申报表上签注意见并通知申报人。

第二十七条

申报新建仓储经营设施布点规划确认，申报人应提交以下申报表一式2份，其它书面材料原件1份、复印件2份：

(一)《成品油仓储经营规划确认申报表》(附表10);

(二)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》;

(三)建设规划部门出具的《规划选址意见书》。

(四)外商投资企业还应提交《中华人民共和国外商投资企业批准证书》;

第二十八条

申报成品油仓储经营设施扩建、迁建规划确认，应提交《成品油仓储经营扩、迁建规划确认申报表》(附表11，一式2份)。属于迁建的，应加附建设规划部门出具的《规划选址意见书》(原件1份、复印件2份)。属于扩建或迁到路对面同一里程(证书经营地址不作变更)的，应同时附上《成品油仓储经营批准证书》(正副本)。

第二十九条

取得土地使用权的商业用地，申报新建加油站(不含高速公路)和岸基加油点规划确认，申报人应提交以下申报表一式2份，其他材料原件1份、复印件2份：

(一)《新建加油站(点)规划确认申报表》(见附表12)。

(二)分布示意图。分布示意图上要标出加油站名称和间距，某方向10公里(或交叉路3公里内或城区半径3公里)范围内没有加油站的也应注明“无站”，不能空白不填。

(三)土地使用权证或土地成交确认书。若土地使用权证或土地成交确认书上未明确土地用途为加油站的商业用地，则必须同时提供建设规划部门出具的《规划选址意见书》或同意选址的文件;若属租赁商业用地的，还须提供土地租赁协议。

租赁部队土地的，上款只须提供建设规划部门出具的《规划选址意见书》或同意选址的文件以及土地租赁协议。

(四)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》。

(五)外商投资企业还应提交《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。

第三十条

企事业单位和部队现有内部自用的加油站(含岸基加油点)申请对外营业，申报人应提交本规定第二十九条所列材料(第

三、五项除外)。

第三十一条

需以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的加油站、油库用地，应事先向市经发局申报加油站规划确认，行文时必须附上第二十九条第

(二)项材料。

已取得商务部或市经发局核准的成品油经营批准证书或批文者，可直接向国土资源部门申请参加新建加油站或油库土地使用权的竞买;尚未取得上述批准证书或批文的竞买者的竞买资格，由市经发局审查确定。外商投资企业申请竞买时应附上《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。

符合上两款要求，经招标、拍卖、挂牌依法取得加油站、油库用地者，可以依法办理后续建设手续。

第三十二条

申报加油站或岸基加油点迁建、扩建规划确认的，申报人应提交《加油站(点)迁、扩建规划确认申报表》(附表13)一式2份，以及第二十九条第

(二)款材料。属于迁建的应加附选址意见书。若属扩建或迁到路对面同一里程(证书经营地址不作变更)的加油站(或岸基加油点)，应同时附上《成品油零售经营批准证书》(正副本)。

第三十三条

申报新建水上加油站(船)规划确认，申报人应提交《新建水上加油站(船)规划确认申报表》(附表14)一式2份，外商投资企业还应提交《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。

第三十四条

申报新设配送企业规划确认，申报人应提供注册资金不低于30万元人民币的《法人营业执照》原件1份、复印件2份，或《企业名称预先核准通知书》和法定机构证明其不低于30万元人民币注册资金的材料原件各1份、复印件各2份，以及《新建配送企业规划确认申报表》(附表15)一式2份，外商投资企业还应提交《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。

第三十五条

市经发局对成品油仓储、零售布点规划确认文件下达1年后，申报人尚未动工的，市经发局可依法撤销规划确认，并通知原申报人。

第五章

监督管理

第三十六条

本市从事成品油批发、仓储、零售经营的企业应当按照规定的条件和程序取得成品油经营批准证书，并向工商行政管理部门和税务部门办理企业注册登记、税务登记后，方可按核定的经营范围开办事展成品油经营活动。

第三十七条

市经发局负责实施对本市成品油市场的监督检查，依法对成品油经营企业的违规行为进行查处。

第三十八条

市经发局每年组织有关部门对从事成品油经营的企业进行成品油经营资格年度检查，并将检查结果报商务部。

年度检查中不合格的成品油经营企业，市经发局责令其限期整改;经整改仍不合格的企业，由发证机关依法定程序撤销其成品油经营资格。

第三十九条 成品油经营企业歇业或终止经营的，应当到发证机关办理经营资格暂停或注销手续。成品油批发和仓储企业停歇业不应超过18个月，成品油零售经营企业停歇业不应超过6个月。无故不办理停歇业手续或停歇业超过规定期限的，由发证机关依法定程序撤销其成品油经营许可，注销成品油经营批准证书，并在网上公示及通知有关部门。

对因城市规划调整、道路拓宽等原因需拆迁的成品油零售企业，应在申请停歇业时提供政府部门出具的拆迁证明，经市经发局同意，可适当延长歇业时间。

第四十条

成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让。

已变更或注销的成品油经营批准证书应交回发证机关，其他任何单位和个人不得私自收存。

第六章

附

则

第四十一条

本细则由市经发局负责解释。

第四十二条

本细则自2009年8月1日起实施。

厦门市经济发展局办公室

2009年6月24日印发

附件下载:

 附表1—16.doc

第四篇：厦门市国税局厦门市地税局关于开展“营改增”涉税数据调查工作的通知(房地产,建筑业)

厦门市国税局厦门市地税局关于开展“营改增”涉税数据调查工作的通知(房地产,建筑业)

根据国家税务总局要求，为做好下一步营改增工作。经研究，决定开展部分行业纳税人涉税数据调查，为研究营改增政策方案做好相关准备。测算表数据将直接影响到各行业营改增具体政策制定，请被调查企业详细阅读填表说明及要求，如实、全面填写数据，不得对表格栏次进行任何修改。现将有关填表要求通知如下：

一、厦门此次调查的行业包括建筑房地产业以及生活性服务业。

二、建筑、安装、装饰及其他建筑企业请填写《建筑企业调查表》;房地产销售类企业请填写《房地产企业(销售不动产)调查表》;房地产租赁类企业请填写《房地产企业(租赁不动产)调查表》;如房地产企业属于自建自持出租的，请填写两张房地产企业调查表，包括《房地产企业(销售不动产)调查表》和《房地产企业(租赁不动产)调查表》，填表时请分开作为两个excel表;《房地产企业(销售不动产)调查表》中的“房地产业务收入”栏，请填写持有房产的账面原值。

三、生活性服务业调查对象不区分行业，统一填写《生活性服务业调查表》。

......

附件：

1、涉税调查企业名单

2、房地产企业调查表

3、建筑企业调查表

4、生活性服务业调查表

2、房地产企业调查表.xls.xls

面对“营改增”，房地产业做好准备了吗?

据传房地产、建筑业可能于明年一季度同时进行"营改增"，税率可能为17%，当然也不排除11%的可能。前段时间，国家税务总局与中海、万科等大地产商进行了座谈。据我们了解，许多开发商反映17%的税负会高于原营业税5%，11%比较合适，另外还反映了土地成本及规费能否抵扣、“营改增”前归集的成本能否抵扣、“营改增”后存量房出售的税率等问题。

我们认为，对房地产业“营改增”税负的测算不能按理想的合规模式测算，即成本都可以取得专用发票进行测算，必须考虑一些因素变化的影响，比如土地成本及规费能否可以抵扣及抵扣率是多少、上游企业能否开具增值税专用发票及税率是多少等因素。如果考虑这些因素，11%的税率比较合适，17%的税率会使房地产企业承受比原来5%高的税负，另外增值税价税分离和严格的票据管理会给房地产企业的财税管理带来新的管理问题。

目前，房地产市场处于调整之中，从近期的成交量数据分析，房地产市场呈现出下行的征象。在销售下滑的时候，如何进行成本管控对房地产企业就显得异常重要，而正确应对“营改增”的措施其实就是加强成本管控的重要内容，因为税负的变化会对经营业绩造成重大影响。但令人遗憾的是，我们通过近期对许多房地产企业调查中发现，除少数大型房开企业做了针对性准备外，大多数房开企业并没有充分准备，甚至还没有做任何准备。对此，我们建议房地产企业做好以下准备：

一、成立相应的应对部门，应包括管理层、财务部等相关部门，比如“营改增”工作小组等。整理相关的增值税法规并加强与税务机关、专业人士的沟通，分析“营改增”可能的政策变化，树立起增值税思维意识，用增值税的思维思考相关问题;

二、针对公司“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，提出改进建议;

三、建立数据模型进行穿行测试，分析营改增后税负和毛利率变化，以便为营改增后导致的经营管理的变化提供决策意见;

四、加强对财务人员和其他相关人员的培训，学习增值税法规并加强理论研究，熟悉“营改增”后业务处理变化。

五、根据公司存在的问题及实际情况，编制增值税处理业务指南。增值税处理业务指南内容包括主要的增值税政策，增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要的税务以及会计问答等。

我们认为，“营改增”作为国家产业政策调整的重要方面，而房地产业处于整个产业链条的下端，“营改增”带来的冲击会大于其他行业，必然会对现在的管理和商业模式带来变化，房地产企业应做好充分的准备。

第五篇：雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案

雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案

裁判摘要

根据相关法律、法规和司法解释的规定，法人被吊销营业执照后应当依法进行清算，其债权、债务由清算组负责清理。法人被吊销营业执照后未依法进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。法人被吊销营业执照后没有依法进行清算，债权人也没有申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算，而是在诉讼过程中通过法人自认或者法人与债权人达成调解协议，在清算之前对其债权债务关系做出处理、对法人资产进行处分，损害其他债权人利益的，不符合公平原则，人民法院对此不予支持。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2006)民一终字第29号

上诉人(原审原告)：雷远城，男，1962年4月29日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区柴湾道333号永利中心G25号。

委托代理人：鲁智勇，北京市中凯律师事务所律师。

委托代理人：马晋源，北京市中凯律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：厦门王将房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市海沧新市区。

法定代表人：雷远思，该公司董事长。

被上诉人(原审被告)：远东房地产发展有限公司，住所地香港特别行政区中环干诺道中34-37号华懋大厦10楼1001-2室。

法定代表人：张琼月，该公司董事长。

上诉人雷远城与被上诉人厦门王将房地产发展有限公司(以下简称王将公司)、被上诉人远东房地产发展有限公司(以下简称远东房地产公司)财产权属纠纷一案，福建省高级人民法院于2005年10月20日作出(2005)闽民初字第1号民事判决。雷远城对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2006年7月17日对本案有关诉讼参与人进行了询问。雷远城的委托代理人马晋源，王将公司的法定代表人雷远思参加了询问。远东房地产公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2004年4月16日，雷远城向福建省高级人民法院提起诉讼称，其与兄长雷远思于1992年在香港成立了远东地产发展公司(以下简称地产公司)，公司性质为无限责任公司。1993年3月，雷远思与张琼月在香港成立远东房地产公司。1993年11月22日，地产公司与厦门海沧建设发展总公司(以下简称海沧公司)签订《合作兴建与经营王将花园新城合同书》，约定海沧公司提供建设用地，地产公司提供全部开发建设资金，双方共同建设、经营王将花园新城(以下简称王将花园)。至1994年8月，王将花园项目已完

2 成13幢楼房的主体及5幢楼房的地基基础工程。1994年8月底，海沧公司退出合作项目，王将花园项目完全归属于地产公司所有。1994年10月12日，远东房地产公司在厦门设立全资子公司王将公司，地产公司与王将公司商定，将尚未办理房屋所有权和土地使用权登记手续的王将花园冠名到王将公司名下进行经营。王将花园项目在王将公司经营期间未再进行大规模投资，该项目至今未建设完毕，因此，王将公司只是王将花园项目名义上的所有权人。王将公司于1997年被工商局注销，丧失民事主体资格，故地产公司有权主张冠名到王将公司名下的王将花园项目资产的所有权。雷远思已将其地产公司的股份及王将花园资产的所有权份额全部转给雷远城所有，故雷远城起诉王将公司及王将公司股东远东房地产公司，请求将王将公司名下的王将花园项目所有权和土地使用权确认归其所有。

雷远城为支持其主张，提供如下证据：

第一组证据：

1、沧公司与地产公司于1993年11月3日签订的《协议书》，约定海沧公司提供外部配套设施完整的地块，地产公司提供建安造价，双方共同开发海沧新市区首期生活区01-4地块;

2、沧公司与地产公司于1993年11月22日签订的《合作兴建与经营王将花园新城合同书》，该合同书重申了《协议书》的约定内容，将合作项目定名为王将花园;

3、沧杏林台商投资区经济发展局于1994年1月6日作出的《关于王将花园项目立项的批复》，同意海沧公司兴建海沧王将花园;

4、沧公司与远东房地产公司于1994年8月31日签订的《终止合同协议》，约定双方终止于1993年11月22日签订的

3 《合作兴建与经营王将花园新城合同书》;

5、门安能经济发展有限公司(以下简称安能公司)与王将公司于1997年12月25日签订的《关于王将花园抽回投资的协议》，约定双方解除于1994年1月20日签订的《合作开发海沧王将花园合同书》，安能公司撤回投资，王将公司偿还安能公司投资款及利息;

6、门市杏林区人民法院(2000)杏民初字第813号民事调解书。用以上证据证明：先后与地产公司合作开发王将花园项目的合作主体均已退出了王将花园项目的建设、经营，地产公司系王将花园项目资产的最初投资人及项目的唯一所有权人。

第二组证据：

1、厦门市海沧投资区工程项目报建申请表》，载明王将花园项目建设单位为地产公司;

2、门海沧杏林台商投资区建设局《选址定点规划意见通知书》，载明王将花园项目建设单位为海沧公司;

3、门海沧杏林台商投资区建设局《建设用地规划许可证》，载明王将花园项目建设单位为海沧公司、地产公司;

4、将花园工程《施工图纸自会审记录》，载明海沧公司、地产公司为参加施工图纸自会审单位;

5、将花园《隐蔽工程验收记录》。用以上证据证明：王将花园项目的实际投资建设单位是地产公司。

第三组证据：

1、州市中级人民法院(2001)泉民初字第04号民事判决书;

2、建省高级人民法院(2003)闽民终字第98号民事判决书;

3、安县第四建筑工程公司与雷远思签订的《承包责任制合同书》;

4、建省南安县第五建筑工程公司、南安县九都建筑工程公司与雷远思签订的《经济合同》;

5、南安县第四建筑工程公司第六施工队、南

4 安县第五建筑工程公司第八工程队名义投资王将花园的部分凭证;

6、设银行电汇凭证;

7、安县第五建筑工程公司第八施工队付款凭证。用以上证据证明：雷远思通过个人经营管理的施工队--南安县第四建筑工程公司第六施工队、南安县第五建筑工程公司第八工程队名义投入王将花园项目大量的设备、材料、资金，王将花园项目系由雷远城及雷远思投资建成，应归雷远城所有。 、

第四组证据：

1、门海沧杏林台商投资管理委员会、中国人民武装警察部队水电部队厦门指挥部、王将公司于1994年11月28日签订的《关于以工程款抵扣地价款的协议》;

2、建省行政事业性收费专用收款收据(0059645号)。用以上证据证明：购买王将花园项目土地使用权的500万元款项系转让王将花园房产所得价款，而王将花园房产由地产公司投资建成，因此，王将花园土地使用权实际上由地产公司出资购得，而非其他主体投资形成。

第五组证据：

1、炭工业部西安设计研究院厦门分院、厦门安能建设公司于2004年4月15日出具的《情况说明》;

2、炭工业部西安设计研究院厦门分院于2004年4月15日出具的证明;

3、将花园工程《砂浆施工记录》及《砂浆试块试压报告单》;

4、将花园工程《混凝土工程施工记录》及《混凝土试块试压报告单》;

5、将花园《钢筋工程隐蔽检查验收记录》;

6、将花园工程《质量台账》;

7、将花园工程《工序交接班记录》。用上述证据相互印证，王将花园工程在1994年8月已基本建成，当时王将公司尚未成立，因此，王将花园项目是由地产公司投资建成，应属雷远城所有。

第六组证据：

1、港特别行政区高等法院原讼法庭杂项诉讼2001年4823号《关法官于高等法院内庭所作的法庭判令》;

2、外商投资企业注销情况》表;

3、门市工商行政管理局《关于吊销厦门天都娱乐有限公司等541户外商投资企业营业执照的行政处罚决定书送达公告》。用以上证据证明，由于张琼月等人的侵权行为，导致王将花园资产的冠名所有权人王将公司被吊销(注销)营业执照，王将花园资产处于无主状态。

第七组证据：

1、门市人民政府《关于王将花园新城商品房建设用地的批复》;

2、沧96039《建设工程规划许可证》;

3、将公司1996年8月20日致厦门市土地房产管理局领导的函。以该组证据与第一组证据结合，证明王将花园项目属于特定时期、特定环境下先开发建设，后补办相关审批手续的项目。该项目所有权手续直至相关资产冠名至王将公司名下时也未办理完毕。因此，王将花园项目资产的权属状况应根据全案事实综合判定，即根据项目的取得、设计、投资、施工等事实情况判定。

王将公司对雷远城所提供的上述证据不持异议。

王将公司提供以下几组证据：

1、召开董事会通知》及公证书，证明王将公司已将诉讼事宜通知公司董事张琼月并召开董事会议进行商议;

2、永利、张远望的《声明书》及公证书，证明董事张琼月未按《召开董事会通知》要求参加会议，未移交公司文件、账册、公章;

3、少群的《声明书》，《公司董事会决议证明书》授权郭少群签署上述《声明书》，证明王将公司相关经营资料均被张琼月占有、掌

6 握，王将公司无法正常经营;

4、厦门晚报》2000年11月16日报道《王将花园三年不通水电，有关部门努力协调解决》，证明由于张琼月占有、掌握王将公司的经营管理资料，并放弃对公司的经营管理，导致王将花园资产处于无人管理，被任意侵占的事实。

雷远城对王将公司所提供的证据不持异议。

王将公司在答辩中承认雷远城的所有诉讼请求，表示基于目前王将花园的无序现状，愿意将王将花园判归雷远城所有。

一审法院另查明：

1、产公司于1992年8月在香港特别行政区登记设立，性质为无限责任公司，股东为雷远思和雷远城。该公司自1992年10月15日后未再进行商业登记，根据香港特别行政区的有关规定，地产公司不得在没有商业登记的情况下以其名义经营业务。

2、远思于2004年6月8日声明，将其在地产公司的所有股份转让给雷远城，并于2005年4月26日再次发表声明，将地产公司的所有股份和王将花园的所有资产转让给雷远城。

3、将公司系由远东房地产公司于1994年10月投资设立的独资企业，该公司于2001年被吊销企业法人营业执照，至今尚未清算。

4、994年10月25日，厦门海沧杏林台商投资区建设局与王将公司签订《厦门海沧投资区国有土地使用权有偿出让合同》([1994]厦沧地合字[016]号)，将面积为37371.32平方米的海沧新区01-1C地块出让给王将公司。王将公司于1996年9月26日取得国有土地使用权证(厦国用[96]字第255号)，其中记载：地址为海沧新区01一C地块，用地面积为7700.24平方米，土地权属来源为有偿出让用地。

7 1996年9月23日，王将公司取得《建设工程规划许可证》，1994年9月13日，厦门海沧杏林台商投资区建设局颁发远东房地产公司《建设用地规划许可证》，王将花园(一期)项目的开发商亦为王将公司，预售证号为950135。

一审法院认为，我国不动产物权的设立和变更以登记为要件。王将公司与厦门海沧杏林台商投资区建设局签订了《厦门海沧投资区国有土地使用权有偿出让合同》，并取得了海沧新区01-C地块土地使用权和王将花园(一期)项目所有权。王将公司虽已被依法吊销企业法人营业执照，但因未经清算并注销，企业法人主体资格并未丧失，仍是海沧新区01-C地块土地使用权人和王将花园(一期)项目所有权人。地产公司即使是王将花园项目的实际投资人，因未进行权属登记，依法不拥有王将花园项目的所有权和土地使用权。故雷远城与王将公司双方提供的证据与雷远城的诉讼请求不具有关联性，不予认定。另在诉讼过程中，王将公司的法定代表人雷远思虽同意将王将花园项目的所有权和土地使用权确认归属雷远城，但根据《中华人民共和国民法通则》第四十条“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动”，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”，《国家工商行政管理局关于企业登记管理若干问题的执行意见》第十条“公司被依法吊销《企业法人营业执照》的，由股东组织清算组清算”的规定，企业法人在被吊销营业执照的情况下，企业资产只能通过清算程序处理。故王将公司法定代表人雷远思的意

8 思表示不能作为支持雷远城诉讼请求的理由。综上，雷远城主张地产公司对王将花园项目实际投资产生的权益应当通过清算程序解决，其以地产公司是王将花园项目实际投资人，王将公司对该项目没有投入资金，只是该项目名义上的所有权人和土地使用权人，且王将公司已停止营业，使王将花园项目处于无人管理的状态为由，主张对王将花园项目享有所有权和土地使用权，没有事实依据和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条之规定，判决驳回雷远城的诉讼请求。案件受理费170010元，由雷远城负担。

雷远城不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认王将公司名下的王将花园项目房产所有权及土地使用权归雷远城所有;本案诉讼费由王将公司和远东房地产公司承担。主要理由是：

1、审判决对雷远城的诉讼请求漏审、漏判，违反法定程序。雷远城的诉讼请求是确认王将花园项目房产的所有权和全部土地的使用权，一审判决所裁判的仅仅是王将花园项目土地使用权其中的一小部分，而对于雷远城明确要求的房产所有权和已登记部分之外的土地使用权均未涉及，属于漏审、漏判，违反法定程序。

2、审判决认定事实错误。王将花园不动产的形成、管理、登记均有特殊历史背景，即先有对王将花园不动产的投资和建设，后补办规划许可手续、建设许可手续以及产权登记等手续。雷远城提供的地产公司与海沧公司签订的《协议书》、《合作兴建与经营王将花园新城合同书》证明，王将花园项目的原始开发主体系雷远城，该项目的所

9 有权属于雷远城;雷远城提供的《厦门市海沧投资区工程项目报建申请表》、煤炭工业部西安设计研究院厦门分院、厦门安能建设公司的《情况说明》证明，王将花园项目的实际建设主体系雷远城;雷远城提供的其承包经营管理的南安县第四建筑工程公司第四施工队、第五建筑工程公司第八施工队投资王将花园项目的凭证证明，王将花园项目的投资主体系雷远城;上述证据同时证实，王将花园不动产的产生有其特殊性，即属于投资建设在先，办理规划建设等项目手续及登记手续在后。雷远城提供的证据真实、合法，与其诉讼主张直接关联，证明方向均一致地指向雷远城系王将花园项目不动产的投资人、建设人这一基本事实，证明雷远城的诉讼请求具有充分的事实依据和法律依据。一审诉讼期间，王将公司和远东房地产公司均未举出任何证据对雷远城提供的证据进行反驳，也未提出任何异议。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第72条规定，人民法院依法应当认定雷远城所举证据的证明力，确认雷远城系王将花园项目不动产的投资人、建设人这一基本事实。一审判决没有依照最高人民法院的上述规定对雷远城所举证据进行认证，其关于雷远城所举证据与诉讼请求之间不具有关联性的认定是错误的。

3、审判决判令雷远城通过清算程序解决王将花园项目所有权归属，缺乏法律依据，且判决指引根本无法实现。地产公司属香港公司，在王将花园项目原所有权人海沧公司解散后，地产公司不能以自己的名义取得产权登记，因此，在王将花园项目不动产已经形成后，才成立王将公司，由其对上述不动产接管经营。王将公司接管王将花园项

10 目后，由于公司相关董事的侵权行为，该公司放弃了对王将花园项目不动产的经营管理，公司经营资格亦被吊销，王将花园不动产处于无主状态，相关房产被任意侵占。在此情况下，王将公司及该公司名义上的投资人远东房地产公司均没有采取任何行动对王将花园房产进行保护，且不组织对王将公司进行清算，而雷远城并非王将公司的股东，无法对王将公司组织清算。因此，雷远城不可能通过清算之路实现对王将花园项目不动产的相关权利。

由于王将公司已被吊销营业执照，丧失了经营资格，无权再进行任何经营活动，因此，雷远城也不可能通过与该公司签订协议的方式变更王将花园不动产的产权登记，而只能通过请求人民法院确权的方式取回该财产。基于上述情况，雷远城请求人民法院确认其对王将花园不动产的所有权，以恢复对上述不动产的管理。

王将公司当庭答辩，同意雷远城的全部上诉主张。

远东房地产公司未提供答辩意见。

本院二审查明，1994年8月31日，远东房地产公司与海沧公司签订《终止合同协议》约定，双方终止原海沧公司与远东房地产公司签订的王将花园合作合同，待双方债权债务清理结束，终止合同生效。

1994年1月20日，地产公司与厦门安能公司签订《合作开发海沧王将花园合同书》约定，地产公司负责王将花园项目的工程施工、经营管理、售楼等全面开发工作，安能公司负责提供施工所需的营业执照、资质证书等手续，并负责办理施工许可证等手续，双方共同开发王将花园项目。1997年12月25日，安能公司与王将公司签订《关

11 于王将花园抽回投资的协议》，约定王将公司应付安能公司投资款2153874元，以王将花园1794.90平方米房产折抵。后王将公司未交付房产，安能公司起诉到厦门市杏林区人民法院，该院作出(2000)杏民初字第813号民事调解书确定，王将公司于2001年1月30日前向安能公司赔偿本息1150000元。

厦门市工商行政管理局公告厦工商公告(2001)2号《关于吊销厦门天都娱乐有限公司等541户外商投资企业营业执照的行政处罚决定书送达公告》称，被吊销企业应在3个月内向工商局缴交营业执照正副本和公章，其债权债务由公司股东组织清算。

雷远思于1998年以张琼月为被告，向福建省高级人民法院提起诉讼，请求确认雷远思在厦门远东公司和王将公司的股东权益。福建省高级人民法院作出(1998)闽经初字第04号民事判决，该判决查明：1994年8月25日，远东房地产公司在厦门设立独资企业王将公司，注册资本1800万元人民币，董事长雷远思，副董事长张琼月。公司经营范围为从事海沧投资区房地产开发经营、自建物业管理。1994年11月22日，厦门中民会计师事务所接受王将公司委托，对公司的实收资本进行验证，证明：截止1994年11月21日，公司实际收到远东房地产公司资本14180380.35元，占注册资本的78.8%。1996年12月12日，厦门仲正审计师事务所接受委托，对王将公司的实收资本进行验证，其证明公司实收资本1637419.50美元，外汇均由张琼月在国内以外汇现金投入。

雷远城于2005年8月31日在一审庭审中述称，地产公司在大陆

12 开发房地产，没有考虑到海沧公司会退出合作。后与远东房地产公司约定在大陆成立专门的公司开发王将花园项目，但雷远城不愿加入，双方口头约定开发完成后雷远城有分红就可以。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案二审焦点问题有二：一是一审法院是否全面审理了雷远城的诉讼请求;二是雷远城是否为王将公司名下的王将花园项目房地产的所有权人。

(一)关于一审法院是否全面审理了雷远城的诉讼请求问题。本案查明，王将公司取得了海沧新区01-C地块7700.24平方米的土地使用权证及王将花园(一期)项目的商品房预售许可证，上述权证的取得，表明王将花园(一期)项目所有权及海沧新区01-C地块7700.24平方米土地使用权属于王将公司。当事人在诉讼中未提供证据证明王将公司办理了王将花园(一期)之外的项目立项审批手续，依照《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，王将公司尚未办理审批手续的项目及未取得使用权的土地并非王将公司名下的资产。雷远城起诉请求人民法院确认王将公司名下的王将花园项目所有权和土地使用权归其所有，应为请求确认王将公司名下的王将花园(一期)项目所有权及海沧新区01-C地块7700.24平方米土地使用权。一审法院在查明事实的基础上，对王将花园(一期)项目所有权人和海沧新区01-C地块7700.24平方米土地使用权人作出确定，已针对雷远城的诉讼请求进行了全面审理。雷远城主张一审法院漏审漏判其诉讼请求与事实不符，本院不予支持。

(二)关于雷远城是否为王将公司名下的王将花园项目房地产的所有权人问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产权属证书是确定房地产所有权人的法定凭证。王将公司取得海沧新区01-C地块7700.24平方米的土地使用权证及王将花园(一期)项目的商品房预售许可证后，依法成为王将花园(一期)项目房地产的所有权人。雷远城在不否认王将公司取得王将花园项目讼争房地产权属证书合法性的情形下，认为其为讼争房地产实际所有权人的主张，不符合“一物一权”的物权确权原则，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定，公司因被吊销营业执照而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。《企业法人登记管理条例》第33条规定，企业法人被吊销《企业法人营业执照》，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》及《最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》意见表明，企业被吊销营业执照后，应当依法进行清算。企业未进行清算，债权人可以起诉企业股东或者开办单位承担清算责任。根据上述法律规定，并参照最高人民法院函复意见，王将公司被吊销营业执照后，应当启动清算程序。雷远城可以通过清算程序确认其所享有的权益，并在确认基础上履行相应义

14 务。如王将公司及其股东远东房地产公司不履行清算义务，雷远城可依法申请人民法院组成清算组进行清算或请求判令王将公司及远东房地产公司承担清算义务。王将公司在诉讼中认可雷远城提出的全部主张，同意将王将花园房地产权属确权给雷远城。本院二审中，王将公司与雷远城主张调解，王将公司同意将王将花园项目确权给雷远城所有。王将公司上述诉讼中的自认及提出的调解意见，均是对王将花园项目房地产的处分，在其未启动清算程序，对雷远城享有权益进行确认前，对公司主要资产进行处分，不符合法律规定的债务履行程序。如果王将公司尚有其他债务，其在清算前将公司主要资产处分给雷远城，必然损害其他债权人利益，不符合公平原则，故王将公司通过自认或调解方式对公司资产进行的处分，本院均不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费170010元，由雷远城负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 冯小光

审 判 员 贾劲松

代理审判员 关 丽

二○○七年五月十四日

书 记 员 虞文君

15 审判长简介

冯小光高级法官：1963年出生，法学硕士，2000年起任最高人民法院审判员。