市场调研报告房地产

报告是日常生活与学习的常见记录方式，报告有着明确的格式。在实际工作中，我们怎么样正确编写报告呢？以下是小编整理的关于《市场调研报告房地产》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：市场调研报告房地产

房地产项目市场调研报告大纲范文

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

(一)调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

(二)调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

(一)××市的宏观环境

1.宏观经济指标(各项指标均以三年为选取年限)

①国内生产总值(GDP)。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数(食品支出占消费性支出的比重)。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势(未来三年的发展趋势)。

(二)去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

(三)今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

(四)今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

(五)××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

(六)××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

(略)

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

(七)××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

(八)综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

(九)本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

(十)调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

第二篇：房地产市场调查的报告

在进行过计划周密而详尽的市场调查后，接下来要做的就是一份有价值的房地产市场调查报告的撰写，以楼盘市场调查报告为例，做如下说明：

(一)楼盘市场调查的信息列示

对楼盘单个调查的实质，就是对竞争项目的调研，单个楼盘市场的信息列示为：

1、楼盘产品情况

(1)楼盘地域环境

从宏观上看，实际就是一种宏观的地域分析。比如该区域是商业中心、工业中心，还是学院社区，并了解该区域的交通状况，如，公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路以及区域公共配套设施。例如市政配套，包括水、电、气等。生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境。

从微观上看，就是微观地块分析，包括所处位置是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。

(2)楼盘具体情况

楼盘主体部分，重点在于对楼盘的指标与参数进行了解，楼盘指标包括：土地大小、总建筑面积、公共设施及施工进度。楼盘的基本参数主要有：基地面积、总建面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。

由于这些指标与参数限定了楼盘在市场中的竞争优势，因此惟有对楼盘进行认真分析，才能获得正确把握。

2、楼盘价格情况

楼盘的价格主要由楼盘与单元房的单价、总价及付款方式组成。在市场上出现很多关于价格的促销活动，但无论怎样变化，其要旨归根结底还是在于单价、总价和付款方式这三个方面的价格组合搭配(市场调查重点)。

3、楼盘促销情况

一个广告策略，它主要包括把握主要诉求点，推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体的实施效果等。广告行为的市场调查不可能把各方面的事项都具体包括在内，关键在于把广告策划的精髓把握好。

另一个是销售执行，也是市场调查关键所在，它包括销售点的选择、人员的配置、业务执行等具体业务安排，还包括实际销售结果的调查、该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，了解最畅销的户型是什么?最为市场所接受的总价是什么?对客户最有吸引力的地方是什么?购房客户的特征如何等。

4、楼盘竞争情况

对于竞争企业进行调研的主要有以下方面：开发商设计规划单位、建筑公司、营销和广告公司，销售代理公司项目主要负责人等。而在对属于竞争楼盘的项目进行确定时，需要对房地产的区域性特点予以考虑，因此在很大程度上，竞争项目的确定是在区域内类似楼盘之间进行。而在商场与写字楼，别墅与普通住宅之间，就有着明显不同的区域范围。至于区域范围的具体大小，需要由楼盘具体情况来决定。

(二)楼盘市场调查的结论

调研总结分析思路主要体现四大方面，即产品、价格，广告与销售。要找到楼盘个案在市场操作成功与失败，就必须在分析时不断细化、深入、运用系统的观点，专业的角度，充分的理由及合理归类来进行表述。

具体为：首先要阐明楼盘的优点，说明楼盘为市场所接受，引发客户购买欲望的具体原因，随后指出缺点，说明为什么楼盘为市场所抛弃。客户减少、甚至完全丧失购买欲望、最后提出建议，也就是根据优缺点，企业怎样采取措施来扬长避短，使营销组合更加合理，并进一步优化，使销售率提高。

第三篇：房地产市场调研推广与定价策略

内容简介

《房地产市场调研推广与定价策略》主要内容：上篇：房地产市场调研。本篇讲述了房地产市场调研的现状、方法、误区、调研的要素以及策略，还有调研报告的写作和实例。中篇：房地产市场推广。具体包括房地产市场推广前的准备、推广的策略和方法、成功推广的案例以及推广过程中用到的图表工具等。

下篇：房地产市场定价。具体包括房地产市场定价方法、定价策略，并且列举了一些实例以及定价过程中用到的图表工具等。

编辑推荐

《房地产市场调研推广与定价策略》由经济科学出版社出版。

从“如何做”到“如何有效地做”再到“如何成功地做”用最短的时间掌握最有价值的房地产调研推广和定价策略房地产相关从业人员职业素养提升的必备宝典和短训读本。

目录

上篇 房地产市场调研

第1章 调研从这里开始——必备理论知识 1.1 房地产行业市场调研现状透视 1.1.1 目标模糊 1.1.2 缺乏计划 1.1.3 调研项目

1.2 市场调研如何在房地产行业中应用 1.2.1 市场调研前期 1.2.2 市场调研中期 1.2.3

1.3 房地产市场调研的项目 1.3.1 经济环境 软环境调查 硬环境调查 1.3.2 周边环境

土地性质调查 用地周边调查 地块交通调查 配套设施调查 1.3.3 市场供给与需求调研 市场供给调研 市场需求调研 1.3.4 市场调查质量控制

客观性 全程性 全员性 综合平衡性

1.4 市场调查的实施要点 1.4.1 市场调研的具体内容

市场环境 市场需求和消费行为 产品调查 价格调查 促销调查 营销渠道调查 竞争调查 1.4.2 市场调研的关键点 调研方向 调研阶段

1.5 房地产市场调研的方法 1.5.1 按调研对象划分 全面普查 重点调查 随机抽样 非随机抽样法 1.5.2 按调研方法划分 访问法 观察法 实验法

1.6 房地产市场调查的程序 1.6.1 初步调查

情况分析 预备调查 决定研究范围

1.6.2 决定收集资料的方法 次级资料 原始资料 1.6.3 设计调查表

决定调查方式 决定采用哪种类型的问题 设计调查表时应注意的事项 1.6.4 选样

随机抽样 计划抽样 分层抽样 1.6.5 资料整理与分析 编辑 编号 制表 分析与解释 1.6.6 报告的准备与提出

1.7 走出房地产市砀调研的误区 1.7.1 没有完美的市场调研 1.7.2 需要注意的其他问题

1.8 房地产开右不同阶段的市场调研 1.8.1 购地前的宏观调查 1.8.2 购地后项目产品定位分析 1.8.3 配合产品设计进行的调查 1.8 4 配合市场营销进行的调查 1.8.5 其他方面的调查工作

第2章 深度分析阶段——调研的要素及分析 2.1 如何避行房地产市场的分析 2.1.1 分析精要

掌握基本的数据和事实 重视价格和空置指标 重视宏观经济 重视分析的模式化 2.1.2 分析的作用

开发商 投资者和金融机构 设计人员 营销经理 地方政府 租户和购房者 2.1.3 市场区域的确定

营销市场区域和大小的因素 物业类型和市场分析 2.1.4 市场分析因素

宏观因素分析 市场供求分析 相关因素分析

2.2 如何进行房地产开发项目的市场调查 2.2.1 调查内容

对经济与发展形势的了解 对房地产市场发展态势的了解 对房地产政策法规和政府有关措施的了解 对项目周边居民的调查了解 对周边同类楼盘的调查了解 2.2.2 调查方法

直接调查间接调查 直接征询现场“踩点”调查

2.3 如何确定房地产开发项目的市场定位

2.3.1 市场定位的基本程序和内容 市场调研后期 2.3.2 市场定位的基本原则 2.3.3 市场定位中存在的问题 2.3.4 市场定位工作的对策与建议

2.4 客户细分与市场定位 2.4.1 客户细分 2.4.2 市场定位

2.5 对竞争者进行分析

2.5.1 识别房地产企业的竞争者 2.5.2 确定竞争者的目标 2.5.3 确定竞争者的战略 2.5.4 判断竞争者的反应模式 2.5.5 企业应采取的对策

2.6 房地产竞争情报的收集方法和分析技术 2.6.1 竞争情报源

正式出版物 非正式出版物 互联网 人际网络 房展会或研讨会 2.6.2 竞争情报的收集方法

文献检索 搜索引擎和网络数据库 专项调查 2.6.3 房地产竞争情报的分析技术

SWOT矩阵分析法 竞争对手跟踪 反求工程 市场信号分析 事件分析

2.7 市场购买行为分析

2.7.1 影响消费者购买的主要因素

社会文化因素与消费者购买 个人因素与消费者购买 心理因素与消费者购买 2.7.2 消费者、购买行为的类型

消费者卷入购买的程度所购商品不同品牌之间的差别程度 2.7.3 购买决策过程

确认需要收集信息 评估供选择的品牌 决定购买 购买后行为

2.8 对目标物业的分析 2.8.1 目标物业的特征分析

法律特征 地块和地上物的物理特征 经济/财务/区位特征 2.8.2 竞争性区域的定义和交通便捷度的概念 典型市郊家庭应考虑的因素 零售空间使用者考虑的因素

第3章 让调研生动起来——具体的市场研究策略 3.1 房地产开发项目可行性分析 3.1.1 市场研究 3.1.2 建筑方案的拟订 3.1.3 项目开发的SWOT评价 3.1.4 项目经济分析 3.1.5 项目开发环境分析

3.2 房地产项目可行性研究的步骤与内容 3.2.1 可行性研究的步骤

组织准备 场调查与资料收集 开发方案的设计、评价和选择 详细研究 编写研究报告书 3.2.2 房地产可行性研究的内容

项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论

3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.3.1 投资估算

土地费用 估算前期工程费用 房屋开发费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费

3.3.2 成本费用估算结果的汇总 3.3.3 资金使用计划 3.3.4 收入估算与资金筹措 收入估算 资金筹措

3.4 可行性报告的撰写及写作格式 3.4.1 可行性报告的撰写 3.4.2 可行性报告的写作格式

第4章 经典战例回顾——调研实例及报告 4.1 长沙市场房地产消费走势调查分析报告 4.2 太原市经济适用住房需求调研报告 4.3 沈阳别墅市场调研报告 4.4 “西山美墅”别墅市场定位报告 4.5 成都别墅市场调查分析报告 4.6 国际企业中心开发计划书 4.7 国际风情街项目调研规划书

4.8 重庆臭林匹克花园项目(市场调研分析) 4.9 风陵渡商业街市场调研报告

第5章 调研实战工具箱——项目规划与市场调研实用图表 5.1 建设工程可行性研究合同 5.2 消费者购房意向调查问卷 5.3 居民住房与需求市场调查问卷 5.4 竞争楼盘与竞争对手情况调查表 5.5 工程项目市场调研表 5.6 市场调查程序图

中篇 房地产市场推广

第6章 做好你想到的每一步——市场推广前的准备工作 6.1 市场研究与售房前的准备 6.1.1 市场研究

购房者研究 产品研究 市场分析 竞争产品分析 6.1.2 售房前的准备

了解本房屋的优缺点 做好“答客问”

6.2 购房者心理与行为曲具体分析 6.2.1 购房者心理的具体分析 需要与动机 感知觉 学习 信念和态度 6.2.2 购房者行为的具体分析

消费者和消费者行为 影响购房者行为的主要因素

6.3 走出房地产推广的误区 6.3.1 策划创意 6.3.2 综合推广 6.3.3 网络推广 6.3.4 转嫁风险的包销 6.3.5 强势推广 6.3.6 偏废本地市场 6.3.7 外销诱惑与夸张配套 6.3.8 非零销售

第7章 随机应变各种情景——售楼时具体的推广策略与技巧 7.1 楼盘的销售推广 7.1.1 商品房的销售推广 7.1.2 写字楼的销售推广 7.1.3 酒店式公寓的销售推广

7.2 尾楼与滞销楼盘的销售推广 7.2.1 为什么尾楼和滞销楼卖不出去 7.2.2 怎样把尾楼和滞销楼卖出去

第8章 推广不仅仅是售楼——房地产营销推广 8.1 房地产营销推广的促销策略 8.1.1 房地产营销的客户细分 8.1.2 竞争性营销策略 8.1.3 cs战略与房地产营销 8.1.4 房地产网络促销策略

8.2 房地产营销推广的价格策略 8.2.1 高开低走 8.2.2 低开高走 8.2.3 平稳推进 8.2.4 波浪螺旋

8.3 房地产营销推广的品牌策略 8.3.1 房地产营销中的品牌战略 8.3.2 房地产品牌的创建 8.3.3 房地产营销借势“人脉传播” 8.3.4 房地产品牌异地传播和推广三部曲 8.3.5 打造房地产品牌的三个问题

8.4 房地产广告语欣赏

香格里拉 水莲山庄 摩天引 阅读欧洲 建筑年鉴 御松园 太平洋时代 霞关 丽宝经典 信义计划 盛宴元利星河 天空之城 新闻线上 丽致文林 逸仙雅林 中悦仁爱广场 海神 世纪都会 晴轩 新都城 浅月湾其他

第9章 中国式推广的成功方案——推广案例列举 9.1 博雅美景房地产推广策划

9.2 小户型白领公寓网络行稍推广方案 9.3 太原房地产项目媒体整合推广策划案 9.4 北京中环世贸中心推广策划方案 9.5 莱恩田园区广告策划书 9.6 世纪银座广告推广方案 9.7 天健花园新品牌广告策划

9.8 哈密市大十字商业街营销推广方案

9.9 房地产不等于钢筋加水泥——碧桂园策划思路 9.10 广州芳草园——打动人心的三次推广运动

9.11 吉林万达•江畔人家——“新城市主义”闪现创新睿智

第10章 推广实战工具箱——推广策略过程实用图表 10.1 单纯销售队伍组织结构图 10.2 功能营销队伍组织结构图 10.3 营销推广计划制定步骤 10.4 营销推广计划表 10.5 销售代理评估表

10.6 营销推广管理工作流程图 10.7 营销工作执行流程基本要求 10.8 营销策划主体内容执行计划表 10.9 营销推广控制流程图 10.10 营销推广控制程序图 10.11 市场营销审计程序图 10.12 销售推广计划表 10.13 媒体推广计划表 10.14 现场包装计划表 10.15 宣传业务事项报告书 10.16 品牌延伸效果测试表 10.17 广告管理流程图 10.18 广告企划流程图

下篇 房地产市场定价

第11章 理论引导实战——定价方法综述 11.1 房地产价格的构成 11.2 商品房价格的构成 11.3 房地产定价的目标 11.4 成本导向定价法 11.5 需求导向定价法 11.6 竞争导向定价法

11.7 房地产垂直价差的确定方法 11.8 房地产水平价差的确定方法 11.9 房地产价格调整

第12章 实战全攻略——各阶段定价策略 12.1 房地产定价基本策略

12.2 房地产各阶段定价策略的分析 12.3 开发商新开楼盘定价策略

12.4 商品房销售过程中的价格调整策略 12.5 多层住宅定价标准 12.6 商铺定价的策略 12.7 商铺租金及售价定位 12.8 项目价格定位

12.9 九种类别房产的定价规律

第13章 定价实战工具箱——定价涉及的图表 13.1 房地产开发项目资金使用计划表 13.2 评价房地产开发项目贷款的指标 13.3 房地产开发项目资金来源与运用表 13.4 贷款还本付息估算表

13.5 北京市办理在建工程按揭贷款须提交的资料及程序 13.6 内部银行贷款程序图 13.7 借款偿还计划表 13.8 广告预算书 13.9 广告费用预算表 13.10 广告费用分析表 13.11 品牌推广成本控制表 参考书目

文摘 上篇 房地产市场调研

开发楼盘之前要进行市场调研，这和买房之前要看房一样的天经地义，但有些房地产开发商往往错误的以为市场调研就是不厌其烦地让老百姓或者潜在客户填市场反馈单，到最后发现得到的结果毫无用处，那么如何才能让最珍贵的“数据收集和市场分析”发挥其应有的功效呢? 第一章调研从这里开始——必备理论知识 1.1 房地产行业市场调研现状透视

市场研究作为现代营销决策的基本手段之一，已经在快速消费品行业中广泛应用，国际性的跨国公司和国内知名品牌每年在市场研究上都会投入较大的资金，有些公司甚至在制度上明确规定，将每年营业额的一定比例投入到市场研究当中。

那么国内房地产行业对于市场研究的应用状况到底怎么样呢?巾.场研究到底在房地产行业当中扮演什么角色呢?市场研究能够帮助开发商解决什么问题呢?开发商究竟应该如何应用市场调研呢?

1.1.1 目标模糊

1.寻求市场调研服务提供商时的原则

开发商对“市场调研”的应用比较普遍，对调研机构的选择比较盲目。90%以上的房地产开发企业在进行项目开发的时候，都进行过“市场研究”，而且，开发商自己认为的“市场调研”和真正意义上的市场研究存在较大的差异。

绝大多数开发商由企业内部完成市场调研工作，仅有15%的开发商曾经聘请专业的市场研究公司进行过市场研究，另外有80%左右的开发商表示市场研究主要由企业内部人员完成，其他由销售代理公司、策划公司完成;开发商在寻求市场调研服务提供商时，至少需要把握以下两个原则：

第一，中立性/客观性原则，承担市场研究的机构必须和开发商保持中立原则，换而言之，凡是与开发商存在利益关联的(包括开发商内部或者外部)都不适合承担市场研究的角色。 第二，专业性原则，承担市场研究的必须拥有市场研究的专业知识，同时必须拥有房地产研究的专业经验，实践表明，研究机构的房地产研究专业研究经验往往决定了调研项目的成功与否。 2.需要分析的几个方面

下面我们简要分析一下目前承担市场研究的各方是否符合以上两个原则： (1)企业内部。

企业内部研究部门(不论是“前期部”，还是“策划部”，或者“市场部”)和开发商之间存在隶属或者关联关系，不符合“中立性”原则，而且企业内部部门通常处在“只缘身在此山中”的位置，同时对于有些问题容易“先人为主”;另外，目前房地产开发企业专业市场研究人员(尤其是接受过市场研究系统训练，同时具备房地产研究丰富操作经验的研究人员)匮乏，所以目前绝大多数企业不具备自行研究的能力和条件。 (2)销售代理公司。

策划公司，目前也不适宜承担市场研究的任务，这是由国内房地产市场的运营模式决定的。目前的销售代理公司，策划公司，广告公司在房地产营销过程中的地位和作用被夸大，同时销售代理公司，策划公司，广告公司由于和开发商之间存在很深的利害关系，基本上不可能独立。销售代理公司的目的是为了拿到项目代理权，他们往往向开发商承诺提供免费调研服务，而最终的结果和目的往往只有一个“拿到项目代理权”，这违背了“中立性/客观性原则”，同时目前绝大多数销售代理公司，策划公司，广告公司不具备专业的调研能力。 (3)一般的调研公司。

调研公司完全满足市场研究所必须的“中立性/客观性原则”，但必须强调的是，目前绝大多数调研公司不具备房地产市场研究所具备的要求，普通消费品的研究模式和研究思路完全不能适应地产调研的要求，这也是部分知名调研公司(不乏国际知名调研公司和国内知名调研公司)调研案例失败的原因。

从目前房地产开发商对市场调研的应用以及对研究机构的选择，我们可以得出如下结论： 开发商已经开始认识到了“市场研究”在房地产开发中的作用，但目前的认识还比较模糊;开发商在寻求市场研究机构时存在较大的盲目性。 1.1.2缺乏计划

从房地产开发商进行房地产市场研究的时机来看，主要还是集中在前期(占70%以上)，另有将近20%的开发商表示“在任何需要的时候”都会进行研究;有17%的开发商表示在项目中期会进行市场研究;而定期或者长期进行市场研究的开发商所占的比例不足10%。众所周知，房地产项目的开发周期一般都比较长，如果盘子比较大，相应的开发时间会更长，通常会分若干期进行开发。而区域的地产市场是处于不断变化之中的，如果以不变应万变，很可能会遭市场淘汰。所以市场调研应该是有计划地开展。从目前开发商关注的研究课题来看，主要集中在以下几个方面： 1.区域研究

2/3的开发商表示曾经进行过“区域/区位研究”。区域/区位研究在房地产市场研究中比较常见。由于房地产产品在其生命周期范围内，具有不可移动性，同时属于差异化程度较高的产品，任何地产项目都不可能脱离其所在的区域而独立存在，区域的属性、成熟程度、交通状况、目前的供给和需求状况等因素对于项目成功与否有着决定性的作用。区域研究通常应该在开发商受让土地之前完成，如果区域特性和开发商要开发的项目不吻合，最好放弃，但由于目前土地属于稀缺资源，开发商通过各种途径想办法拿地，所以区域研究在前期并没有引起开发商的足够重视，许多开发商在真正进行开发时(通常是进行二级开发时)，发现几经周折拿到的地块成了“烫手山芋”，这完全是决策程序倒置造成的。 2.项目定位研究

58.3%的开发商表示进行过“项目定位研究”。项目定位研究通常在二级开发启动前进行，定位研究包括“目标用户定位”、“价格定位”、“户型/开间及其配比”等。项目定位需要解决两个问题：第一，为潜在用户画像，明确谁是我们的目标用户?他们的偏好是什么?他们的生活模式是什么样的?第二，目标用户需要什么样的产品(户型、价格、装修、外立面、设计风格、内部格局、园林、会所、配套、物业等等);完该部分研究需要通过消费者研究、竞争项目调研、房地产消费需求及趋势等各方面综合考察。 3.竞争项目研究

41.7%的开发商表示进行过“竞争项目研究”。竞争项目研究是开发商自行调研时经常采用的方式。“竞争项目调研”在整个房地产调研中占有1/3的比重，区域研究、定位研究、消费者研究中都会涉及相关的研究内容。房地产产品严格意义上将不存在完全相同的产品，这一点和普通消费品(甚至是大规模流水线生产的耐用消费品，如汽车)的完全同质化存在着根本的区别，但由于消费者在选择房地产产品时经常会存在若干个备选方案，具体表现为一定的区域范围、一定的价格区间等，所以从这个意义上讲，凡是满足消费者备选的产品(项目)集合的元素都可以界定为竞争产品。 1.1.3 调研项目

房地产调研到底应该调研什么?完整的地产调研项目一般包括如下3个板块的内容： 1.区域环境分析

区域经济发展状况分析、政策法规分析、区域发展规划、区域供需状况分析、商业配套分析、公交线路分析、自然环境分析等。 2.竞争项目分析

项目所在具体地理位置、交通分析、社区周围环境分析、户型及配比、小区整体设计风格、园林景观设计、绿化率分析、楼宇配套设施、销售价格及付款方式、其他营销策略分析。 3.购房者需求调查

包括：购房者购房的目的及原因、购房者购房心理及动机分析、购房者选择楼盘时的关注因素、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获知渠道等。

除了以上完整调研项目的调研内容以外，房地产调研经常会开展专项的市场研究，如“商业配套需求调研”、“会所需求调研”、“户型调研”、”价格调研”等。 1.2 市场调研如何在房地产行业中应用 1.2.1 市场调研前期

这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：

1.宏观经济信息

包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。 2.房地产品研究

售楼盘资料统计分析包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场分析是根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析是阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。 3.消费需求趋势研究

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。 4.品牌研究

在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。 1.2.2 市场调研中期

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。 1.项目定位研究

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。 2.消费需求研究

了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。 3.竞争楼盘研究

了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。 4.产品测试研究

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括： (1)社区配套设施与功能需求测试。 (2)建筑类型与容积率之间的匹配关系。 (3)房屋格局/面积与各功能区的使用习惯。 (4)对装修的意见与个性化实施。 (5)朝向/采光与居室功能之间的关系。 (6)特定需求的价格定位研究。 1.2.3 市场调研后期 1.楼盘媒体宣传分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。 2.销售现场研究

这是主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中涉及的研究方向主要有： (1)特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道。 (2)看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯。 (3)楼盘评价以及与竞争产品对比。 (4)对销售中心以及人员的评价。 (5)看房满意度研究。 3.销售监测

随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。 4.业主满意度研究

现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商树立良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。 就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。

市场研究公司应当在不断积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切人点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触;另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。 1.3 房地产市场调研的项目 1.3.1 经济环境

从项目实施的可能性出发，了解项目外部的约束条件，即对项目所在地区调查了解构成对投资效益产生综合影响的条件。其主要考察两个方面：一是软环境，即社会经济环境，它对投资效益起决定作用;二是硬环境，即城市设施环境，它对投资效益起保证作用。 软环境调查

(1)宏观经济规划。 (2)地区经济效益、经济生产效率和国民收入水平。

(3)产业结构和发展，工业、农业、商业、建筑业的结构比重，地区的产业结构是否合理、技术是否先进、组织是否高效。

(4)融资状况，主要了解社会资金周转流动速度和利息情况以合理利用。 (5)政府各有关部门对房地产市场的管理情况、规划要求及税收政策等。 硬环境调查

(1)区域建设规划。 (2)区域土地供给量。

(3)市政交通设施、通讯设施、能源设施情况，包括道路、供水、供电、供气、排水、供暖等。 (4)生活配套设施，包括学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等。 (5)所在地建材资源及其价格。

(6)当地的施工力量状况，包括技术装备、骨干队伍、人力资源、工程实绩等。 1.3.2周边环境 土地性质调查 (1)地理位置。 (2)地质地貌状况。 (3)土地面积及其红线图。 (4)七通一平现状。 用地周边调查

(1)地块周边的建筑物。 (2)绿化景观。 (3)自然景观。 (4)历史人文景观。 (5)环境污染状况。 地块交通调查

(1)地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划。 (2)项目对外水、陆、空交通状况。

(3)地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。 配套设施调查 (1)购物场所。 (2)文化教育。 (3)医疗卫生。 (4)金融服务。 (5)邮政服务。

(6)娱乐、餐饮、运动。 (7)生活服务。 (8)游乐休憩设施。

(9)周边可能存在的对项目不利的干扰因素。 (10)历史人文区位影响。 1.3.3 市场供给与需求调研 市场供给调研

(1)地区房地产市场价格及变化趋势、价格组成、波动因素。 (2)各类房产在不同地点的价格水平。 (3)社会上可供房屋的规格、数量和质量。 (4)公开销售楼盘总数、面积及区域分布。 (5)高层、多层、单体、小区、别墅比例。 (6)住宅、写字楼、商用房比例。

(7)物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理。 (8)物业规模、容积率、绿化率、主力户型。

(9)物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况。 (10)物业的宣传、推广方式、销售进度。 (11)物业供应的潜力、供应面临的困难和问题。

(12)开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。 市场需求调研

(1)区域人口数量及构成、发展趋势、流动情况。 (2)企业经济效益情况。 (3)居民收入水平情况。

(4)居民消费结构、消费方式、消费欲求。 (5)目标消费群总量。 (6)购房目的。

(7)欲购房区域、交通、周边环境。

(8)欲购房类型、面积、户型、风格、总体规划、配套环境。 (9)购房投入资金及所需付款方式。 (10)物业管理、服务项目、物管费用。 (11)理想交房状态。

(12)市场潜在需求量的调查(这类调查不仅为了预测商品房的需求量，而且也为了掌握具体的购买力及购买者，即有多少单位或个人在近期、中期、远期可能拿出多少资金进入房地产市场交易。包括消费者期望的价格和可接受的价格)。

(13)消费群体调查(消费对象是谁，群体大小，有多少购买力，消费者理想的需求是什么，从而了解可能的需求量、地点及房屋品种的倾向)。 1.3.4 市场调查质量控制

高质量的房地产市场调查有三个显著标志：系统性、准确性和及时性。对市场调查来说要求互为必要条件，缺少任何一方面，都将导致市场信息“失真”，使市场调查失去意义。因此，房地产市场调查的质量控制非常重要，其主要把握的原则如下： 客观性

房地产市场调查是一种集体合作的过程，受参加人员主观因素影响很大。但是，对调查质量的评价应是客观的，应以真实反映市场运行状况的指标来衡量其整体质量，应当有明确的质量标准和规范的检验方法，不能因人而异，人为降低标准。 全程性

房地产市场调查质量的控制，不仅表现为事后的检查验收，而且表现为对调查前的预防和调查实施中的抽样，做到调查质量在事前、事中、事后都得到有效控制，并构成一个完整的控制体系。 全员性

全体调查人员都要有质量意识，并使各个主要环节有专人负责质量检查。 综合平衡性

实施质量控制的关键在于提高市场调查资料的系统性、准确性和及时性，使这三者达到最佳的组合效果。这就需要认清这三者之间的相互制约关系，把握主要矛盾和关键环节，制定切实可行的控制方案和控制标准，正确处理好调查经费、调查精度、调查时限、调查项目等因素的关系。 1.4 市场调查的实施要点 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性(不动产)，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。

第四篇：【行业报告】房地产上海别墅市场分析

2002年上海别墅市场分析

2002-09-28

上海房地产市场报告

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。

(二)别墅区域

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。

(三)别墅类型

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考虑因素

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层

选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理

别墅物业管理中最需要突出的是安全 (占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化 (占

20.1%)，这三项占总样本的82.7%;而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

(十九)别墅车位

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点

首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

第五篇：长春市房地产交易市场发展报告

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%;成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套;成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%;成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。其中:住宅成交套数为12546套;成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%;成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：1.27。虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。 2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套;成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%;成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。其中:住宅成交套数为7308套;成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%;成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：1;2001年为0.51：1;2002年为0.40：1;到2003年，提升为0.77：1;2004年，保持在0.71：1;2005年猛增为0.83：1;2006年为0.65：1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：0.43。说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元, 同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。其中：商品住宅均价2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。主要原因：一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大;二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛;三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》(公通字[2004]83号)要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示(试点)，广泛宣传。并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。 三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销(预)售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。我们正在起草《关于规范商品房销(预)售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销(预)售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户;有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制(包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内)。

4、加强住宅租赁管理措施。拟研究关于住宅租赁管理的办法。协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：房地产估价机构45家(一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家)，主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动;房地产经纪、咨询机构47家(由市房地产管理局备案)主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米;房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。注册资本6600万元，年营业收入5274万元。营业利润2872.2万元。

近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务;有的不按标准收费，随意性大;有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。

4、加强行政监督指导制度，引导中介机构规范发展。

一是建立房地产中介机构市场准入制度。房地产中介服务机构取得工商营业执照后，应到市房地产行政主管部门办理备案手续，取得资质证书后方可从事营利性中介活动。

二是建立房地产中介机构退出机制。房地产估价机构资质实行动态管理。对房地产估价机构存在违法违纪行为、估价报告质量不合格、房地产估价人员数量和房地产估价业绩不符合相应级别资质条件要求等问题的，将建议省建设厅注销或调整其资质等级。经纪机构如有利用合同陷阱骗取差价款等违法违规行为、房地产经纪人数没有达到规定的标准取等取销其备案证书。 三是严格实施房地产估价师、房地产经纪人员职业资格制度。

按照国家有关规定做好房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理，充分发挥行业学会作用，建立健全房地产估价师、房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高执业人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产估价师、房地产经纪人员，建议注册机构收回其注册证书。 四是建立房地产中介机构长效监管体系。积极探索建立动态监管等新型管理模式，通过各种有效的监管方式，综合运用各种手段，以教育督促、引导为主，辅之以必要的处罚手段，多管齐下，标本兼治。对信用良好的中介机构，要采取有效措施扶持其发展，增强其竟争力;对有一般信用缺失行为的中介机构重在教育，促其认识到失信的危害性和诚信的重要性，引以为戒，引导其诚信服务;对违法行为严重、损害信誉的中介机构，应予依法严肃处理，直至追究刑事责任。

五是建立健全房地产中介机构信用档案，完善房地产中介从业人员及其执业行为的信用记录。按照国家、省有关要求建立房地产信用信息管理系统，该管理系统包括估价机构基本情况、估价师人员情况及中介机构优良的经营行为和不良违规违法行为等内容，与相关职能部门主动加强联系和沟通，提供房地产中介机构的信用信息和其他相关信息。

六是加快信息化建设，构筑房地产中介机构信用信息平台。通过长春房地产信息网及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，接受社会监督。

物业管理部分

经过十余年的培育和发展，我市物业管理行业不断发展壮大.物业管理在改善市民居住质量、促进就业，提高城市管理水平，发挥了重要作用。

一、发展现状

我市物业管理起步于1996年，现有物业管理企业368家(占全省物业企业一半)。其中，一级企业2家，二级企业3家，三级和临时物业企业363家。物业管理人员2万余人。目前，我市实施物业管理2万平方米以上的小区425个，2万平方米以下及分散住宅房屋3932栋，大厦58个和其它有关物业管理项目。物业企业管理房屋总建筑面积达5529.8万平方米，实施物业管理房屋占全市房屋总面积的53.7%。按国家物业管理小区验收标准，从1996年至今，评定国家物业管理示范、优秀小区(大厦)25个，省级物业管理示范、优秀小区(大厦)79个，市级物业管理达标小区(大厦)130个，物业管理各类达标小区共234个，达标小区总建筑面积1737.5万平方米。物业管理面积达标率31.4%。在425个2万平方米以上小区中有244个成立了业主委员会，占小区总数的57.4%;在58个管理大厦中有15个成立了业主委员会，占大厦的25.9%，2万平方米以上小区和大厦成立业主委员会的比例是53.6%。我市物业管理在全省处于重要位置。

二、存在的主要问题

1、管理不到位、历史因素多和矛盾错综复杂、群众意见大，社会反响强烈，成为投诉热点。 一是由于开发、物业之间建管不分，造成开发、物业、业主相互间责任、权利、义务不清，物业管理不能按正常的合同关系实施履行。

二是开发建设遗留问题。主要是设施、设备在交付使用后不能明确并让业主了解其产权关系，致使在设备、设施管理、维修时造成责任不清，甚至导致不能正常运行，激化社会矛盾。

三是有些公共服务项目交接不明确，管理关系不顺，使业主、物业管理企业与公共服务管理部门的管理和收费矛盾不断发生。对于这此问题除以上历史原因外，也表现在物业管理不到位，在物业管理上缺乏系统的深入研究。

2、原直管、自管房屋物业管理难度大。

一是相当一部分直管公房以收取租金，维持管理，逐步过渡部分使用权转变为个人产权，按物业管理需要使房管转化为物业管理模式。这些房屋历史久远、情况复杂、设施设备陈旧老化，不能满足使用需要，房屋设备维修无经费来源，很难达到正常物业管理水平; 二是单位自管住房，由于管理状况不同，随着房屋产权多元化进度加快，暴露出诸多物业管理相关问题，涉及房屋维修个人归集维修资金难、设备设施配套难、经费来源难、设施设备归属难等，这类房屋随着房改进度的加快，相关矛盾和问题难以解决。

3、全市住宅房屋还有近一半没有实施物业管理，又多为老、旧、散的单体住宅，难以达到居民需求的物业管理水平，解决这些问题需大量资金投入。

4、全市住宅房屋物业维修问题逐渐凸现，截止2006年末住宅房屋已缴纳维修资金126255户，全市实施物业管理住宅480000户，全市住宅总户数是800000户，能够按物业管理程序实施维修养护的只占实施物业管理住宅的1/4，占全市住宅总户数不到二成，按此推算，要达到正常房屋维修管理，物业维修资金按物业管理住宅和全市住宅总量相比，分别缺口3/4和八成。

5、全市物业管理企业整体素质不高，三级及暂定三级的企业数量比重大，能够起到行业带动作用的企业数量少，先进管理经验少，按合同标准和规定的物业管理等级还不能完全达到标准，从业人员专业化管理水平不高，整体管理水平难以满足业主需求，加之开发遗留、公共经营服务、产权关系、历史因素等诸多问题，致使物业服务难以到位。

6、法规政策滞后，对解决物业管理中突出矛盾缺少可操作性规定，涉及物业管理方面各方责权不清、权力主体不清、权力关系不清，由于物业管理发展历史短，缺少套政策。

三、物业管理发展前景分析

(一)行业发展有利因素

1、各级领导重视。市政府一直高度重视物业管理，成立了以主管市长为组长的长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组，各行政区、开发区、一汽设立物业管理分指挥部，建立起由政府统一领导、条块结合的物业管理领导指挥系统，办公室设在市房地产管理局。2001年，市政府决定在各行政区建委设立物业办，负责各城区物业管理的日常工作，业务受市房地产管理局指导。几年来，市委、市政府、人大、政协等各级领导多次到物业小区视察、指导工作和听取物业管理工作情况汇报。

2、市民对物业管理的认同。随着我市大片住宅小区开发建设，本地的和外地的一批管理与服务良好的物业企业对小区实施规范的物业管理，得到了市民的认同。

(二)当前影响物业管理发展的主要因素

1、开发遗留问题较多、隐患较大。突出体现为：房屋质量差、配套设施不完善、产权关系不明晰、基础资料不齐全、产权证件无法办理、高层电梯质量差、高层防火设施不配套等。这些本应由开发建设企业解决的问题却被强加到物业企业身上，如联合置业的贵阳小区、景阳小区、伊通河两岸的滨河小区等问题尤为突出。

2、业主、业主委会与物业企业权利义务不对等，业主自我管理机制难以形成。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权力和义务。我市多数小区业主还难以自发组织起来行使权利。业主委员会、业主大会对自己的法律地位不明确，没能发挥法律赋予的权利。主要原因：

一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决，一旦出现利益冲突，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

二是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间、业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成了不安定因素。

三是相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，业主不愿花钱买服务。

3、物业公司承担的社会负担过多。国家《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前我市在物业服务收费方面存在水、电、环卫、治安等部门收费界限不清。供水、供电部门对许多物业小区一直沿用抄大表方式计算，大表进、小表出，大表与小表之差额所产生的损耗费用全部由物业企业无条件承担。电业部门对小区内的公共用电，如电梯等按工业用电收费;环卫部门则直接向物业企业收取垃圾清运费，而垃圾却是由业主产生的;公安部门对物业企业小区内配备的治安员收取管理费。这些都加重物业企业负担。这些问题的产生主要是业主、物业企业和相关部门责任关系不清。物业企业是受雇于业主，其他收费项目应是相应企业对业主，业主委托物业后，才能直接对物业企业进行收费。但是由于历史原因，造成以上责任关系不清，不同程度的制约了我市物业管理的发展。

4、开发与物业的管理体制存在缺陷。一是住宅小区建设与管理责任不清，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量不过关，配套设施不完善;有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续管理带来矛盾。二是市、区两级物业管理行业管理体制不顺。目前，各区都设有物业管理办公室，但人、财、物都由各区建设局统管，市物业管理部门只是对他们进行业务指导，市房地局物业管理处只有5人负责全市物业管理日常工作，人员较为紧张。

5、老、旧、散住宅区推行物业管理难度大，专项资金不到位,小区实质难以配套。存在的主要问题: 一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化。二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善，这些属于“历史欠账”,而原开发商已不知去向。三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，业主又承担不起投资改造费用;四是老工业住宅区比重较大，房改后房屋产权归职工所有，企业效益不好，已无力再进行投资维护。

6、住宅区物业产权关系不明晰。物业管理是受产权人的委托实行管理服务的，应以产权明晰为基础，但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理造成了困难。

7、政策法规建设跟进不够。物业管理涉及开发企业与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管国家和省市出台了一些物业管理法规、政策，但由于缺乏相关配套行政法规，致使物业管理中产生的大量问题得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

8、物业管理队伍行业整体素质不高。我市物业管理起步较晚，有丰富经验、深厚专业背景和不断创新能力的高级管理人才匮乏，从业人员很多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质偏低。这些人员普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分未经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，群众意见很大。有的国有物业公司或由国有企业转制的物业公司的工作人员更是衙门作风、官僚作风严重，服务意识差，服务水平低，不能对自身正确定位，往往因一点微不足道的矛盾或纠纷就演变成业主群体性或长期上访告状。产生问题的主要原因:一是物业管理行业形成时间短; 二是物业管理涉及行业多，要求相关专业人员比较杂;三是从业人员多、需要培训的人员多。

四、物业管理发展规划

(一)指导思想

依据国务院颁发的《物业管理条例》、《长春市住宅区物业管理条例》和《长春市国民经济与社会发展第十一个五年发展规划纲要》，结合长春市城市建设和经济发展及物业管理发展，在认真研究分析物业管理增长需求，科学评估我们的物业管理资源、发展水平、发展趋势的基础上，借鉴先进城市物业管理发展经验，确定近期重点任务，中远期发展方向。

(二)基本原则

1、保护广大市民的根本利益及合理的消费需求。

2、保护物业管理企业的合法利益和积极性，引导物业管理企业健康发展。

3、着力解决物业管理方面存在的各类问题，并充分预见城市物业管理的远期发展。

4、以物业管理的法制化、专业化、市场化为规划主线，推动物业管理向前发展。

(三)发展目标与任务

“十一五”我市物业管理工作主要目标与任务：

一是继续完善物业管理方面的政策法规体系。五年间将基本构架完我市的物业管理政策法规体系，使物业管理的运行完全步入规范化的发展轨道。

二是继续深化和完善物业管理小区达标创建工作，扩大物业管理覆盖面，要在如何巩固达标小区上下功夫。积极推广非住宅项目的物业管理。五年内全市2万平方米以上的小区70%要进行规范化物业管理，进入物业管理达标行列。20%以上的物业项目服务达到服务一级标准。30%以上物业项目服务达到二级服务标准。

三是完善小区业主委员会工作体系，使业主委员会在物业管理工作中按照物业管理方面的政策法规，真正能发挥出应有的作用。小区内意识形态领域工作完全由业主委员会承担起来。

四是注重物业企业的品牌化培育，加强物业服务体系日趋人性化。我市物业企业尚缺品牌企业，尤其是能够走出去、跨地域管理的物业企业。今后，我们要加大工作加度，加强研究，着力培育品牌物业企业，带动行业发展。同时，构建多功能，个性化的物业管理服务体系，针对不同物业项目，不同人群，不同需求，提供所需的物业服务。

五是开辟服务领域，提高专业化水平，创造就业机会。目前，我市物业管理行业已出现电梯、清洁、保安、绿化、家政等专业公司，但其规模、数量、结构还只是初级发展阶段，缺少政策方面的持支和研究，今后必须加强研究，尽快出台相关政策，通过推动专业化的进程来满足物业管理分层次、多样化管理模式并存的发展要求，推动物业管理的全面发展。深挖个性服务领域，创造就业机会，5年内，力争使物业行业再创造5000个就业岗位。

六是广泛培训物业管理从业人员，全面提升物业管理队伍素质。每年要有1000以上物业管理人员参加各类的岗位培训。物业管理企业中层以上管理人员，都要持证上岗。

五、主要措施

1、认真贯彻《物权法》，不断完善物业管理政策法规体系。《物权法》是涉及物业管理方面的一部重要法律。要通过深入学习和贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化进程，调整好物业管理服务中各方主体关系和利益，切实维护好广大群众根本利益。同时，根据国家和省有关法律、法规，制定《长春市物业管理办法》、《长春市物业管理实施办法》等法律法规。修改和完善我市物业管理方面的配套政策，构建我市物业管理的法规体系，使物业管理有法可依。

2、研究探索物业管理多元化模式，建立物业管理新机制，解决开发遗留和老、旧、散区等多方面物业管理问题。主要通过“四项试点”和相关调研专题，认真解决物业管理突出矛盾和问题。一是开展物业管理房屋公共部位、共用设施设备、“产权明晰”试点;二是开展开发企业与物业企业“剥离”试点;三是开展社区、物业管理企业与业主“三位一体”试点;四是开展单体住宅楼“自治”管理试点。通过“四项试点”工作和相关配套调研，年内总结试点成果和经验，逐步推广实施，形成我市物业管理模式多元化，建立物业管理新机制，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理水平，减少物业投诉，解决物业矛盾，使物业管理逐渐走向成熟。

3、着力规范物业管理市场。一是整治小区历史遗留问题。对开发不配套，遗留问题较多的小区，市政府应确定市开发建设的主管部门会同与开发建设相关部门依法督促开发公司配套完善，对拒不配套的依法严格查处。二是规范物业管理企业。按市场规律和物业管理法律法规要求，对我市物业公司进行规范，将不称职的物业公司淘汰出局，使物业管理行业逐步实现规模化、专业化、标准化、规范化。大力培育品牌物业企业。

4、建立物业公司弃管应急机制。建立市、区两级物业管理应急机制。确定应急专业队伍，并能应对较大的物业小区和几个小区同时充管问题;建立信息网络，及时掌握各物业企业经营动向，做到对弃管有所预知，一旦出现弃管，就能及时到位，防止垃圾清运、供水、供暖、供气等出现较长时间停顿以维护百姓的切身利益，确保社会稳定。

5、推行物业管理招投标制度，进一步规范物业管理市场。按照国家的要求，今年我们对新建住宅小区将全面推行住宅小区前期物业管理招投标制度，在商品房销预售前通过招投标确定住宅小区前期物业管理企业，以此来剥离开发带物业父与子之间的关系，抵制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。

6、充分发挥物业管理协会作用。为了把物业管理协会建设成具有长春特色的行业协会，目前我们正着手组建与其相配套的三个组织：一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，积极宣传《物业管理条例》，引导市民消费观念。二是法律工作站。长春仲裁委员会将在物业协会设立物业管理纠纷仲裁工作站，协助主管部门解决物业纠纷。三是专家咨询工作站。邀请从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家，参与城市物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

六、几点建议

1、设立住宅开发项目质量保证金管理制度，由政府部门代业主对质量保证金实施管理，解决住宅房屋保修期内由于质量问题引起的物业企业与业主的矛盾。参照建设单位控制施工单位质量保证的模式，政府部门在业主涉及房屋质量投诉中协调业主与开发企业关于质量矛盾问题，由开发企业负责对有质量问题的房屋维修，达到质量标准要求。

2、完善物业协调管理机制，解决物业管理中部门利益冲突问题。房地、规划、建委、发改委、园林、民政、公安、工商、电力、各城区政府及水务集团、煤气公司等部门和单位应依法承担各自的管理职责。特别是要依据国家《物业管理条例》收费到最终用户。住宅区内凡是用于市民生活方面的用电都应按民用价格收取;二次供水应由水务集团统一管理，切实为物业企业减轻负担。

实行供水、供电等公共经营管理部门向终端用户收费。在逐步明确物业管理相关产权关系、设施质量、管理权限、范围的基础上实行公共经营管理部门向终端用户收费。 2008年底前，物业小区二次供水全部由供水管理部门管理。

3、设立专项资金。老、旧、散区实施物业管理，其基础设施、设备设施、房屋维修要达到基本物业管理条件需投入大量资金，根据小区改造计划和财政能力,建议政府将此项资金专项列支。

4、建立民政、房地等部门对社区与物业管理协调联动机制，为社区、物业企业、业主“三位一体”物业管理模式提供组织保障，确保“三位一体”试点工作顺利推行。

5、实行物业管理企业营业税退税政策。所退税费，由物业管理行政主管等部门统一管理，作为物业管理专项资金。实行专款专用，专门用于旧区治理、电梯、弃管等物业三大难题的解决。