上海房地产市场分析

第一篇：上海房地产市场分析

上海房地产行业分析

房地产未来市场需求，房价分析

1)房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。 先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的

1、

2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产

1、

2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢? 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

第二篇：上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产

估价报告的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。 A：分县

B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调

2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为。 A：15.0% B：15.7% C：12.6% D：11.6%

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为()年。 A.15 B.20 C.25 D.30

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。 A.4858 B.5200 C.2700 D.6264

6、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。 A.与会业主所持投票权1/2以上 B.全体业主所持投票权1/2以上 C.与会业主所持投票权2/3以上 D.全体业主所持投票权2/3以上

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的.【2003年考题】 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

9、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元/㎡。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为元/㎡。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。 A.经营成本 B.开发产品成本 C.期间费用

D.开发项目总投资

11、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。 A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。 A.转让 B.赠送 C.出让 D.买卖

13、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。 A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

14、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。 A.30 B.60 C.70 D.100

15、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。 A.声觉环境 B.视觉环境 C.水文环境 D.人文环境

16、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。 A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资

17、物业管理是一种__的管理。 A.企业化 B.人性化 C.辅助型 D.引导型

18、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。 A：房号 B：街道 C：丘 D：幢

E：执行层的组织协调

19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。 A：1% B：1.5% C：2% D：2.5%

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖 C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖 D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 E：执行层的组织协调

21、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A.买方代理 B.卖方代理 C.联合代理 D.双重代理

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为。 A：0.91 B：0.92 C：1.09 D：1.10 E：工业用地的监测点评估价格

23、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题) A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A.街道 B.房号 C.幢 D.丘

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。 A.由国家无偿收回 B.自动续期

C.应于届满前6个月申请续期 D.应于届满前1年申请续期

2、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。 A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。 A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调

4、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。 A.10 B.15 C.20 D.30

5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划

D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划

7、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。 A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场

C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行

8、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。 A：40% B：50% C：200% D：250%

E：执行层的组织协调

9、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性

10、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。 A.分区分压供水方式 B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D.分质供水

11、市场状况分析一般要从几个方面进行。 A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析

E：市场占有率分析

12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。 A.FNPV B.FIRR C.动态投资回收期 D.成本利润率 E.投资利润率

13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。 A.自然寿命 B.剩余寿命 C.经过年数

D.剩余经济寿命

14、房地产金融的特点包括。 A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

15、建筑施工图包括。

(2007年房地产经纪人相关知识试题) A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图

16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

17、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图

E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。 A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

19、影响房地产价格的经济因素有。

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入

20、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。 A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售税金

21、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。 A.构造，标准 B.构造，规格 C.结构，标准 D.结构，规格

22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。 A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

23、下列房产中，可免征房产税的是__。 A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂

D.企业办的各类学校自用的房产

24、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。 A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强

25、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万;当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题) A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第三篇：上海房地产代理合同上海房屋土地资源管理局制定上海工商

上海市房地产代理合同

上海市房屋土地资源管理局

制定 上海市工商行政管理局

监制

二○○一年十二月印制

委托人：(甲方)_____________________

代理人：(乙方)_____________________

第一条 订立合同的基础和目的

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易_____(买卖/租赁)合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条 委托的事项

(一) 委托交易房地产的基本情况

1.座落：_____________________

2.建筑面积：_____________________

3.权属：_____________________

(二) 委托事项

1.__________________________________________

2.__________________________________________

3.__________________________________________

第三条 佣金支付

(一)乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第_____种方式计算支付佣金;(任选一种)

1.按该房地产______________________(总价款/月租金计)_____%，具体数额为_________币________元支付给乙方;

2.按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。

(二)乙方未完成本合同约定的委托事项第(

)项的，应当按按照合同约定的佣金______%，具体数额为________币______元，给付甲方。

第四条 预收、预支费用处理

乙方_____________(预收/预支)甲方费用__________币_________元，用于甲方委托的________________________，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。

第五条 合同在履行中的变更及处理

1.本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。

2.本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。

第六条 违约责任

(一)双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任：

1.完成的事项违反合同约定的;

2.擅自解除合同的;

3.与他人私下串通，损害甲方利益的;

4.其他过失损害甲方利益的。

(二)双方商定，甲方有下列情形之一的，承担违约责任：

1.擅自解除合同的;

2.与他人私下串通，造成乙方无法履行合同的;

3.其他造成乙方无法完成委托事项的行为。

(三)双方商定，发生上述违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的_____%，计_________币______元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。

第七条 发生争议的解决方法

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第(

)项进行解决：

1.向_____仲裁委员会申请仲裁〖

〗

2.向法院提起诉讼 〖

〗

第八条 (订立合同数量)

本合同一式_______份，甲、乙双方各执________份。

补充条款

―――――――――――――――――――――――――

(粘贴线)

(骑缝章加盖处)

甲方：(名字/名称)___________ 乙方(名称)：________________ 身份证/其他证件号码：_________ 营业执照号码：________________ 住/地址：_____________________ 住/地址：____________________ 邮编号码：_____________________ 邮编号码：____________________ 联系电话：_____________________ 联系电话：____________________ 本人/法定代表人：(签章)_____ 法人/法定代表人：(签章)____ 代理人：(签章)_______________ 执业经纪人：(签章)__________

执业经纪证书：(编号)_________

__________年________月_______日

__________年_______月_______日 签于：_________________________ 签于：________________________

特别告知

一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》、《上海市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。

二、本合同所称的委托人(甲方)是指委托房地产经纪组织代理房地产交易(买卖、租赁等)事宜的自然人、法人、其他组织;本合同所称的代理人是指接受委托为委托人提供代理服务并具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产代理是指委托人与代理人约定，由代理人代理委托人进行房地产交易(买卖、租赁等)和其他相关事务，委托人支付佣金的经营行为。代理人为委托人完成委托事项后，依据合同约定可以收取委托人的佣金。但作为本合同委托人的代理人在与第三人订立房地产交易合同时，不得同时成为第三人的代理人，并以代理人的名义收取第三人的佣金及其他费用。代理人接受委托人的委托后，转委托他人的，应当经委托人书面同意或经委托人事后确认，否则代理人应当对转委托在第三人的行为承担责任。

三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员(以下简称执业经纪人)和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产代理业务的组织和人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人的营业执照、备案证书，以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。

四、订立本合同前，委托人应充分考虑与代理人约定的各项委托事务的要求、条件、时间，并将各项委托事务的要求、条件、时间在合同中明确。

五、在订立合同时，双方对合同的履行时间、支付佣金的数额、发生违约时的佣金退赔与经济赔偿、发生争议的解决方法应当在合同中约定明确。同时，委托人对代理人所提供的咨询服务和协商订立合同时发生的疑问，应及时向所在地房地产管理部门、工商行政管理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，双方未尽事宜可通过本合同的补充条款予以补充约定。

六、订立合同后，委托人与房地产经纪人应当按照合同约定履行，合同履行期间发生争议的，可通过协商解决;协商不成的，应按照合同约定的方式解决。

七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心、市执业经纪人协会;市房地产经纪人协会均有售，建议委托人先行购买本合同并仔细阅读。

八、本合同由上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制，不得翻印。

第四篇：上海罗事房地产公司

上海罗事房地产发展有限公司1998年成立于闵行区，注册资金1亿元人民币。公司基本业务包括房地产开发、租赁、建材、钢材销售等，房地产开发资质为三级。公司成立后即在闵行区梅陇镇开发建设梅陇城世纪苑住宅小区。该项目总建筑面积17万平方米，于2002年全部竣工并销售告罄。

目前公司正投资开发卢湾区的高福里旧区改造项目，项目现处在动拆迁过程中。

上海罗事房地产公司曾获得“四高”小区、上海最佳住宅房型奖、上海市建筑白玉兰奖、2000年上海房地产销售额百强(第89位)、2001年上海房地产销售额百强(第55位)、2002年上海房地产销售额百强(第38位)、2002年闵行区优质结构工程、2002年上海市建设工程“浦江杯”市优质工程奖、2002年上海市建设工程“白玉兰”奖市优质工程、2002年上海市商品房销售额50强(第38名)、2005年荣获国家工程建设质量奖优质工程银质奖等。

第五篇：上海房地产项目开发流程

一、立项审批阶段：

1、公司注册：

2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用(费用收取详见表二)。

4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积(测绘费详见表三)。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。

6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。

二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。

4、 项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。

5、 办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳(详见表四)。

6、 各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。

1)、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。

2)、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费(详见表五)。若项目大，通过协商费用可下浮20%。

3)、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡(绿化面积)缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。

4)、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。

5)、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡(民防办核定的建筑面积)的民防结建费。

7、 工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用(详见表二)。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。

8、 地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。

三、开工准备阶段

1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰(商业)或0.7‰(住宅)缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。

2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。

3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。

4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。

5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费(0.81×排水量)，排污费可下浮30%～50%。

四、施工阶段(配套工程施工)

1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。(以上费用的收取详见供电局收费标准)

2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元(根据尺寸大小)。

3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。

4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。

5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。工程费收费方式：1)根据上海市93定额编制预算，按实际结算也可按建筑面积签定协议;2)协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，(多层明线

6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡)。电信局负责施工及验收。

7、邮政配套手续：向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。

8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用(详见表七)。与相关领导协商，费用可下浮30%～40%

9、粘土砖核定手续：在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。

10、门牌号编订：按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。

11、面积预测：门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测(测绘费详见表三)。

12、网上认证手续办理：项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。

13、预售许可证办理：多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。

14、合同预告登记：商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。

五、验收交付阶段

1、职能部门专项验收：项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。

(1)、防雷：向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。

(2)、墙改办：根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金(标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块;袋装水泥3元/吨，用量可适当少报)。

(3)、园林：一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。

(4)、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。

(5)、卫生：项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。

(6)、环保：项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。

(7)、消防：一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为1.5元～2元/㎡。由消防施工单位负责向市消防总局(或区消防支队)申报竣工验收，通过后出批复。

(8)、规划：先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费(详见表六)。测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。

(9)、民防：一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元/㎡(民防建筑面积)缴纳民防档案立卷服务费;同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。

2、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。

3、土建竣工验收：建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。

4、配套部门专项验收：在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。其中雨污水需办理排水许可证;住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按

1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。

5、工程竣工备案：各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。

6、面积实测：取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测

7、交付使用许可证办理：项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。

六、大产证申领阶段