关于加强住宅小区业主大会管理的意见

关于加强住宅小区业主大会管理的意见（精选12篇）

篇1：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

关于征求XXXXXX区小区《业主管理规约（草

案）》、《业主大会议事规则（草案）》书面意见的公告

根据《物业管理条例》、《业主大会与业主委员会指导规则》、《XXX省物业管理条例》、《XXXX市物业管理办法》等有关法规、规章和规范性文件的规定，经筹备组决定，将本小区《业主管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》张榜公布，书面征求全体业主的意见，时间自年月日至年月日止。

筹备组于上述时间的上（）午时至时，在小区号室接待业主，听取意见；同时还在小区设立意见箱，接受业主的书面意见。业主如在规定时间内不反馈意见，或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意；对个别意见，将与业主沟通或对草案略作修改后，递交业主大会讨论通过。

特此公告。

XXXXXXXX区小区业主大会筹备组年月日

篇2：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

各位业主：

筹备组根据《物权法》和省、市《物业管理条例》等相关规定，参照示范文本及根据 XXXX 小区特点起草了《XXXX 小区议事规则》、《XXXX 小区管理规约》、《XXXX 小区业主大会表决办法》等文件的征询意见稿和本次业主大会表决议案的草案，为广泛征集意见，筹备组将组织楼道联络员在 6 月 3 日~7 日向业主发放《XXXX 小区业主大会筹备情况告知书》告知筹备工作情况及计划。

对以上文件的征求意见稿和计划表决的议案有意见和建议的，请在 6 月 10 日前以书面或电子邮件形式向筹备组提出，书面意见交位于 3 号楼底层的筹备组办公室，电子邮件到：****。

联系人：AA：13****0

FF：133**76

附：

1、《XX 小区议事规则（征询意见稿）》

2、《XX 小区管理规约（征询意见稿）》

3、《XX 小区业主大会表决办法（征询意见稿）》

篇3：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

一、如何保护业主的权利

真正意义的业主自治,是全体业主根据自己的意愿制定本小区的管理规则,不论此管理规则是“好的”还是“坏的”,只要是完全反映小区全体业主的意愿,强调的是业主意志的形成过程而不是业主意志形成的结果。真正的“业主自治”必定是符合现代政治文明和现代治理制度的,投票是保护业主权利的最有效方法,目前投票方式主要有:纸质投票、电子投票,围绕着投票表现出来的小区有两种形式:业主大会制、业主代表制,下面我们讨论两种制度在小区里的各自优缺点。

二、业主大会制的优缺点

业主大会制坚持在小区里实行“一家一票”的投票制,形式上可以充分保证每户业主公平地参与投票。但是对于几千户的小区,干过业委会的业主都知道小区通知难、投票难,谁都无法保证全体业主都有热情参加投票,况且即使全体业主有热情参加投票,哪个小区有地方可以容纳几千位业主参加会议、参加投票,实际上几千户的小区也只有很低的投票率。

业主要防止“业主大会制”下的业委会用以下手法瞒天过海:1、“未投票的户数和面积视作同意大多数”,这是一条很多小区业委会都热心推崇使用的规约之一。一个小区哪怕只有1%的投票率那也会有多数票,按照这个规定其他99%的未投票都可以视作同意大多数,那么这些业委会可以为所欲为,因为使用这一条款的任何投票都会高票通过。他们的理由很高尚:因为投票率低,不使用这一条款我们业委会就什么事情都干不了了,就不能为业主“服务”了;2、投票时玩弄障眼法,例如:投票内容是“您是否支持本小区业委会使用维修资金修理小区道路,支持、不支持、弃权”,投票结果是“支持”胜出(因为有了“视作同意大多数”这一万能的规定,不论投票率多少肯定会通过的),然后业委会在实际执行过程中花了200万元维修道路(实际维修市场价可能是50万元),他们就会通过这种偷换概念的手法玩弄全体业主,我们全体业主是“支持道路维修”而不是“支持花200万元来维修”。

三、业主代表制的优缺点

业主代表制就是先在小区的各个门洞楼号选取楼号代表,由楼号代表选取业委会、决定本小区重大事项,是间接的民主,形式上可以充分保证代表所代表的业主利益。但是这种间接的方式也会让业主不寒而栗,自己都不知道谁代表了自己,代表们往往不是按照他代表的楼栋业主的全体意志表决,而是按照他本人的意愿表决,“代表们”在投票前没有向自己所代表的业主解释说明,投票后又不向业主们通告,“代表”只代表他自己,业主被代表。

业主要防止“业主代表制”下的业委会用以下手法瞒天过海:1、随意指定代表;2、代表不履行代表义务,在投票前没有向业主解释,投票后没有向业主通告;3、代表们最后形成小利益团体,一切全体业主的投票实际上由少数人控制。

四、业主大会+代而不表+电子投票=小区真民主

如果我们把这两种小区投票表决的制度结合起来,扬长避短,就可以真正实现小区民主。在根本制度上坚持“业主大会制”,必须严格做到任何决策一家一票,在形式上代表只是充当议事、联络业主的角色,只能“代而不表”。代表可以通过轮值、竞选、裁定等方法在本楼栋产生,每次产生新的楼栋代表最好有全体楼栋业主的签字认可,在工作方法上楼栋代表必须保持和业主的经常沟通。

五、纸质投票和电子投票的比较

纸质投票的缺点:1、纸质投票耗时耗费人力,需要业委会每家每户送票上门,即使有很多志愿者参与,这项工作也是非常巨大的;2、纸质投票不能详尽地说清楚此次投票的内容和目的,比如,竞选业委会成员,在有限的纸张面积上很难把所有的竞选者资料放在上面,投票者都不认识谁是谁,让他怎么填写选票呢;3、纸质投票很容易在任何一个环节作假,干过小区送票上门的人都知道,你说勾选谁业主往往就会勾选谁,送票上门志愿者的意愿左右着实际的投票人,再者纸质投票往往会有很多假票(谁干的都心知肚明)。

电子投票的优点,可以彻底解决上面纸质投票所有的缺点,通过手机短信或者APP信息推送,只需要三个动作:打开一选择一提交,简单到了极致,能绝对保证投票的公正、公开、透明。

篇4：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

篇5：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

篇6：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

苏公厅（2007）609号

为进一步加强和规范居民小区停车秩序管理，有效缓解停车乱、停车难及造成交通拥堵等问题，更好地服务群众、改善民生，保障道路交通安全畅通，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规和省建设厅、公安厅《城市道路内汽车停车泊位设置标准》，特制定如下工作意见：

一、明确适用范围和管理单位

（一）本意见适用于居民小区内部及周边支路、背街小巷的停车秩序

管理。

（二）公安机关交巡警、派出所、消防部门应会同社区居委会、物业服务企业，共同研究制定加强和规范居民小区停车管理规定。

二、建立停车状况报告和预警制度

（三）交巡警部门应会同辖区派出所、消防部门、社区居委会和物业服务企业等对居民小区内部道路、专用停车泊位、车辆以及小区周边

道路等情况进行调查排摸，全面掌握居民小区停车状况。

（四）对停车泊位供需矛盾突出的，交巡警部门应及时向政府及有关

部门提出配建停车场(库)的建议和意见。

（五）新建、改建、扩建居民小区的，交巡警部门应根据居民小区停车需求及发展趋势，会同有关部门进行交通影响评价，提出建设停车

场或停车泊位的意见。

（六）交巡警部门应向居民公示小区周边道路停车状况，指导物业服务企业、社区居委会公示小区内部停车状况，及时准确发布停车服务

信息，提示居民购车前充分考虑停车泊位问题。

三、规范封闭式居民小区内部停车秩序管理

（七）充分利用居民小区内部地下停车场、地面停车场、人防工程停车，在停车泊位充足情况下，业主车辆应停放居民小区内。小区内原

则上停放小型客、货车，禁止停放大客车、大货车。

（八）居民小区内没有专用停车泊位或专用停车泊位不足的，交巡警部门应会同辖区派出所、消防部门，指导物业服务企业，经业主同意，在保障消防通道畅通的前提下，合理利用小区道路施划停车泊位。

（九）小区内用作单侧停车的道路，其最低宽度不得小于4米；连接小区进出的主要通道如设置单侧停车，其最低宽度不得小于6米。小区汽车停放点的出入口应不少于2个。小区防火间距内和消防通道、高层公用建筑及住宅的消防登高面不得设置停车泊位。消防栓附近

10米之内不得停靠车辆，并设立明显的禁停标志。

（十）派出所应指导小区业主、物业服务企业在小区内停车尚未达到

饱和或在白天停车平峰时段可临时向社会开放。

（十一）交巡警部门应指导物业服务企业加强小区内道路限速、禁停

等交通标志、标线的设置和日常维护。

（十二）派出所应指导物业服务企业建立小区业主车辆和停车泊位基础台帐。加强车辆行驶和停放秩序管理，车辆进入小区后减速慢行、规范停车。将规范停车要求纳入管理规约内容，对乱停乱放的，在小

区范围内予以曝光，居民有单位的，抄告其单位。

四、规范居民小区周边道路停车秩序管理

（十三）对开放式居民小区、无停车场地或停车泊位严重不足的居民小区，交巡警部门应主动会同消防部门、派出所对周边道路网络条件、交通组织和交通流量等情况进行全面调查，合理利用支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位，供居民停放车辆。

（十四）施划停车泊位，要按照省建设厅、公安厅《城市道路内汽车停车泊位设置标准》和省公安厅交巡警总队《江苏省占道机动车临时停车场设置规范(试行)》的要求实施。机动车道宽度不能达到要求的，可根据两边人行道、非机动车道的情况，在不影响行人、非机动车通行的情况下，借用部分人行道、非机动车道施划停车泊位，但施划停车泊位后的道路通行最低宽度应满足消防车辆通行要求（不低于4

米）。

（十五）交巡警部门应会同派出所、社区居委会，积极协调辖区内行政机关、企事业单位、学校、公园等，在夜间及节假日期间开放空余

场地供周边居民临时停放车辆。

（十六）机关、团体、企事业单位应按照《江苏省道路交通安全条例》要求，配建停车场地，供本单位及其职工的车辆和外来办事车辆停放，不得在单位外占用道路停车。

（十七）公安机关应当招聘辅助力量，对占用道路停放的车辆进行看

管。

（十八）交巡警部门应完善道路禁停标志标线等交通设施的设置，做

到醒目、清晰、完好。

（十九）交巡警部门应加强小区周边主次干道交通秩序管理，派出所应加强对小区周边支路、背街小巷停车秩序的日常管理，努力减少违

法停车行为。

五、广泛宣传停车秩序管理规定

（二十）派出所应指导社区居委会、物业服务企业，结合开展“八荣八耻”宣传教育、道路交通安全“五进”工程，向辖区居民发出规范停车倡议书，广泛宣传规范停车的重要意义，倡导居民自觉遵守停车规

定。

（二十一）交巡警部门应指导社区居委会、物业服务企业在居民小区设立道路交通安全专栏，宣传交通安全常识，公告小区内停车状况。

六、严格查处违法停车行为

（二十二）依据《中华人民共和国道路交通安全法》、《江苏省道路交通安全条例》，对驾驶人不在现场或虽在现场但拒绝立即驶离的，张贴违法停车处理通知书，责令当事人到指定地点接受处理；对妨碍交通，特别是堵塞消防通道、妨碍消防设施使用的违停车辆，一律实

施拖移。

（二十三）对阻碍执行紧急任务的消防车、救护车等车辆通行的，依据《治安管理处罚法》，对当事人处警告或者200元以下罚款；情节严重的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款。（二十四）对故意阻碍消防车赶赴火灾现场或者扰乱火灾现场秩序的，依据《消防法》，对当事人处警告、罚款或者10日以下拘留。（二十五）派出所民警对居民小区周边支路、背街小巷的违法停车行为张贴处理通知书，固定证据，由当事人到交巡警部门接受处理。对居民小区内车辆乱停乱放的，由派出所指导物业服务企业予以劝阻；拒不改正的，由社区居委会和物业服务企业建议县级以上人民政府房地产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十六条规定责令限期整改，给予警告，并对个人处1000元以上1万元以下罚款，对

单位处5万元以上20万元以下罚款。

（二十六）交巡警部门应对派出所管理居民小区及周边支路、背街小巷停车秩序进行业务培训指导，对违法停车处理通知书和采集的证据

进行审核把关，统一录入交通违法行为处理系统。

七、规范停车收费行为

（二十七）停车收费按照物价部门制定的标准执行。

（二十八）公安机关收取的道路停车费用，用于看管停放车辆人员用

篇7：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

（三）各位业主：

经筹备组成员集体讨论，初步拟定《xxx小区业主大会议事规则（草案）》、《xxx小区管理规约（草案）》，现将草案公示，请各位业主积极讨论，提出有益的意见和建议。

此公告公示十五天，如有异议请联系xx社区电话：xxxxxxxx。

社区居委会（章）

年月日

附件：xxx小区业主大会议事规则（草案）

篇8：关于加强医院收费管理的几点意见

一、医院收费管理存在的问题

1.医院管理者对医院收费管理工作不够重视

对于医院管理者来说,收费就是一项非常简单、机械的工作,认为只要维持好收费窗口的秩序,提高收费效率就可以了。这就在思想上造成麻痹,在管理上产生漏洞,收费人员稍有贪心就会“钻空子”,挪用公款、弄虚作假等情况都有可能发生。

2.收费发票的管理不到位

由于医院每日的收费发票很多,核对的工作量非常大,无法一一核对,而且已用的发票存根随意堆放,没有专员核销,这就无法发现收费过程中出现的各种差错,也就不能保证医院收入的真实性、完整性、准确性。

二、岗位职责控制

1.建立健全岗位责任制

制定完善的收费岗位职责制度,明确主管领导、收费岗位、物价岗位、医护岗位在医疗收费过程中的各自职责,保证收费工作的顺利进行。物价岗位工作必须严格执行《医疗收费物价》,负责维护好医疗收费项目,严禁巧立名目及擅自提高标准违规收费。医护人员负责录入医嘱,收费人员根据已录入的医嘱收费,确保各部门、岗位之间权责分明、相互制约、相互监督。

2.建立操作权限授权制

加强医疗收费信息系统的权限管理控制,不仅要满足岗位操作管理的要求,还要保证系统的绝对安全。根据各岗位的职责及管理要求,设置个人操作工号,并授予相应的操作权限和查询权限,避免过渡授权,保证岗位责任制的顺利执行。

三、票据管理控制

票据管理是医疗收费管理的一个重要管理环节。通过在医疗收费信息系统中设立票据管理模块,利用票据管理模块对票据的购入、领用、核销等业务实行全程管理。

1.设置票据库存管理功能,完善票据的入库、领用管理制度

将票据按票据的种类、票据的名称进行分类,实行库存管理,购入的票据必须按字轨录入系统,办理入库手续。收费人员在领用票据时,票据管理人员须通过系统将票据的字轨授权给收费人员使用后,收费员方可使用该字轨的票据进行收费,以防止票据被借用、错用。

2.设立票据与结算方式的关联设置模块

根据医疗结算方式,在医疗收费信息系统中设置“现金”、“银行卡”、“转账”、“医保记账”、“非医保记账”等结算方式,以严格控制收费员的收费操作,以便准确、完整统计各类结算金额。

3.设置票据核销管理模块

在医疗收费信息系统中设置票据字轨校验功能,以记录票据的使用情况,实现票据使用监控。票据在成功打印后,医疗收费信息系统会自动将该票据号的状态变更成“已用”票据,票据管理人员将收费人员交回的票据与医疗收费信息系统记录的票号进行审核,并对核对无误的已用票据办理核销手续。

四、数据安全性控制

限制医疗收费信息系统的数据修改功能,保证系统数据库的准确、完整、安全。在医疗收费信息系统中限制对各种重要数据的直接修改操作,特别是退款操作。该操作必须采用冲账方式,数据库中必须有退款全程的操作记录。只有保留操作痕迹,才能做到监督和审查。这样,既可避免操作人员直接修改数据库时的错误操作,更能防止舞弊现象的发生。

完善医院收费管理制度,加强医院收费环节的内部控制,能保障医疗收费业务活动的有效进行,保证医疗收入的合法、合理、安全和完整,确保医院的可持续发展。

篇9：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

沈政办发〔2012〕83号

稿源： 市政府办公厅

2012-10-24 15:52 各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为深入贯彻《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）和《沈阳市物业管理条例》（沈阳市人大常委会公告第16号），提高全市人居环境质量，切实维护广大住宅区业主权益，构建服务规范、管理有序、和谐文明的物业管理长效机制，推动城市建设管理水平全面提升，经市政府同意，现就进一步加强住宅区物业管理工作提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）以便民、利民、为民、安民为宗旨，实施强化政府职责、提升服务品质和完善业主自治等重点工作，促进全市住宅区物业管理实现社会化、市场化、专业化和规范化，力争经过3至5年的积极努力，基本理顺“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的综合管理体制，全行业物业服务企业通过加强自身管理实现服务水平大幅度提高，业主大会和业主委员会依法维护自身合法权益的能力全面增强，为建设和谐沈阳奠定坚实的社会基础。

二、完善物业管理体制

（二）实行区域管理负责制。区、县（市）人民政府对本行政区域内住宅区物业管理工作负总责。街道办事处（社区居委会）负责指导监督本辖区业主大会和业主委员会建设，落实旧住宅区管理单位，督促房屋产权单位履行房屋修缮责任，创新社会管理，化解物业管理矛盾纠纷，定期召 2 集由业主委员会、管理服务单位参加的工作沟通会议，落实住宅区物业管理具体事务。

（三）明确相关部门职责。市房产局负责统筹协调全市住宅区房屋、绿化、道路、环保、市容、环卫等综合管理事务。区、县（市）房产主管部门负责统筹协调本行政区住宅区综合管理事务，受理住宅区物业管理投诉案件，根据投诉内容转交相关单位调查处理并督促按时反馈处理意见。全市各级建设、规划、城建、财政、民政、公安、物价、环保、质监、行政执法、人防、供电、供水、供气、供热等部门和专业单位，要根据各自职责积极配合各级房产主管部门做好住宅区物业管理的指导和监督工作。

三、加强业主大会和业主委员会建设

（四）完善制度体制建设。市房产局负责制定住宅区业主大会和业主委员会指导规则、业主大会议事规则示范文本和管理规约示范文本。区、县（市）人民政府要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实。街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会和业主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。

（五）加强业主委员会建设。各级房产主管部门应当加强对业主委员会委员的教育培训，以提升委员的综合素质。要逐步建立业主委员会主任委员、副主任委员的资格认证制度。住宅区因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一的，物业所在地的社区居委会应当代行业主委员会的职责。

四、强化住宅区物业建管衔接 3

（六）建立商品住房交付使用准入制度。市建委负责制定商品住房交付使用管理办法。商品住房交付使用前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无权动用向业主预收的物业服务费，此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止。

（七）严格招投标制度。新建住宅区选聘前期物业服务企业，成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，一律以公开招标方式选聘。新建住宅区物业管理要积极促进建设单位与其关联的物业服务企业尽快实施建管分离，支持优质物业服务企业扩大市场份额，对获得国家、省市行业主管部门嘉奖的物业服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定，业主委员会必须委托物业管理招投标代理机构组织招投标活动，开标、评标一律在市房产局物业服务招投标大厅进行。业主委员会及其成员不得干预招投标活动，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。

（八）强化物业承接查验管理。新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业信用信息档案。4

（九）落实旧住宅区管理。旧住宅区经过综合改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定。凡以招投标方式选聘专业化物业服务企业的，要依照相关规定办理招标备案手续；凡由社区居委会托管的，由社区居委会牵头组建物业服务中心；凡聘请物业服务职业经理人管理的，由业主委员会提出拟聘人选，经业主大会表决同意后聘任；凡由业主自行管理的，由业主委员会负责组织和实施相关服务。

五、强化住宅区附属设施维修管理

（十）完善应急维修机制。已建立住宅专项维修资金的商品住宅，其共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮（房檐）等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的，物业服务企业必须立即组织维修，并可向所在地房产主管部门申请使用住宅专项维修资金。物业服务企业未履行修缮责任或无能力组织维修的，所在地的区、县（市）房产主管部门可以参照直管公房维修标准选聘专业单位进行代修，其代修费用从相关业主的住宅专项维修资金中列支。

（十一）明确旧住宅区房屋维修责任。尚未建立维修资金的旧住宅区，由所在地区、县（市）人民政府建立专项维修资金，相关产权人应当按照规定补交专项维修资金。发生房屋急需维修情况时，所在地区、县（市）人民政府应当按照“先垫付、后追缴”的原则安排资金和施工队伍实施修缮。

（十二）开展旧住宅区公共服务。城市建设管理部门负责旧住宅区生活垃圾清运。爱国卫生部门负责组织管理单位在辖区内开展除害消杀。路 5 灯管理部门负责路灯的养护维修。排水管理单位负责旧住宅区单元门以外，从第一个排水井开始的设施维修、养护、更新及管道疏通清掏。房产主管部门或管理单位负责化粪池、窨井的清掏。文体部门负责园区健身器材的养护维修。供热企业负责供热设施设备的养护维修，其中分户供热的室外部分由供热企业负责，室内部分由业主负责（因供热事故造成损失的除外）；未分户供热的，室内外供热设施均由供热企业负责（热用户擅自拆改部分除外）。供水、供电、供气等专营单位负责承担“表”（入户的水表、电表、燃气表）前部分相关设施设备的维修责任和费用，“表”后部分的设施设备维修及费用由业主负责。各地区、产权单位或物业服务企业负责旧住宅区道路的维修养护。街道办事处（社区居委会）负责环境卫生管理，实行物业管理的住宅区由物业服务企业负责。

六、依法规范物业服务企业行为

（十三）大力推行市场化收费机制。物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政府核定和收费许可证制度。物业服务应当以业主多元化需求为导向，以业主满意为宗旨。提高业主大会竞价能力，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。物业服务企业应当不断强化品牌意识，实施人才战略，提升住宅区物业保值增值的核心能力，体现专业价值，要抓好节能减排，创新商业模式，提高盈利能力，努力实现客户感知价值最大化。

（十四）营造公平透明的收费市场。积极推行酬金制收费模式，物业服务费中的成本支出和酬金提取部分应当按季度向业主公开。从2013年起，实行包干制收费模式的物业服务企业也要于每年3月末之前，公开上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况，接受业主的质询和监督。

（十五）加强对物业服务企业的监督管理。市、区两级房产主管部门 6 要加强对物业服务企业资质的年度检查和动态检查，将企业信用、招投标、评优等与资质证书审验结果挂钩。要建立履约保证金制度，物业服务企业接管物业项目，一律按照《沈阳市物业服务企业履约保证金管理办法》之规定缴纳履约保证金。物业服务企业未按有关规定退出物业项目或退出物业项目时不移交共用设施设备和资料的，要扣罚或扣押其履约保证金。要大力推行物业管理保险制度，物业服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。从2013年起，对不按规定或合同约定购买相关保险的企业，房产主管部门不予办理资质年检手续。

（十六）建立项目经理执业资格制度。市房产局负责制定物业服务项目经理执业资格管理办法，市物业管理协会负责编制项目经理执业资格培训纲要，委托高等院校或专业培训机构实施培训。未取得执业资格证书者不得担任项目经理职务。

（十七）加强日常检查。区、县（市）房产主管部门和街道办事处（社区居委会）应当开展经常性物业管理专项检查活动，发现物业服务企业无资质经营、不按合同约定提供服务、物业项目收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业共用部位共用设施设备谋取私利、欺行霸市等违法违规行为以及管理乱、服务差、对业主合理投诉置若罔闻等问题的，应当约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。对物业服务企业拒不改正的，所在地的区、县（市）房产主管部门或街道办事处（社区居委会）可以报请区、县（市）人民政府同意，作出限制该企业在本行政区域内从事物业服务的决定。经所在地的区、县（市）房产主管部门确认，物业服务企业存在严重违法违 7 规行为且社会影响极其恶劣的，市房产局可以降低或建议有关部门降低该物业服务企业资质等级或吊销其资质证书。物业服务企业在前期物业管理期间有明显违约行为且拒不改正的，经区、县（市）房产主管部门同意，街道办事处（社区居委会）有权责令其退出物业项目，并按照业主大会的意见公开选聘新的物业服务企业。

（十八）规范入住管理。物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，不得向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。物业服务企业存在上述行为的，由所在地的区、县（市）房产主管部门责令其立即改正；对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处。业主或物业服务企业发现社会不法分子在住宅区内采用野蛮“包园”等手段强买强卖的，应当立即向公安机关报告，交由公安机关依法查处。

七、优化物业管理发展环境

（十九）加大旧住宅区管理扶持力度。区、县（市）人民政府安排公益性岗位要适度向旧住宅区倾斜，可以根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策，如对社区服务中心给予必要的补贴或免收符合低保条件特困户的物业费等。旧住宅区公共路面的机动车停车收费，出租自行车库、管理用房等共用设施的租金收益，以及利用共用部位取得的广告收益，应当纳入管理单位的专项经费，以补充服务费用短缺。对于园区内被挤占的共用部位和共用设施设备，由所在地区、县（市）人民政府组织清收后交由管理单位统一经营。

（二十）做好舆论引导工作。全市各级媒体要大力宣传物业管理法律 8 法规以及发展物业服务业的重大意义。要推出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业和优秀业主委员会，积极引导物业服务企业遵纪守法、诚信经营，引导业主树立“我的小区我做主、我的小区我负责、我的小区我受益”的公共意识，依法有序参与物业管理活动，促进物业服务行业可持续发展。

八、加强考核评比

（二十一）建立和完善考核体系。市房产局要建立和完善对全市物业管理工作的考评制度，定期对区、县（市）房产主管部门办理物业投诉案件情况进行考核，每半年通报一次考核结果。各区、县（市）人民政府要将住宅区物业管理工作纳入机关事业单位目标管理体系，建立以街道办事处（社区居委会）为主要对象的目标考核机制。

（二十二）开展星级物业小区评比活动。市房产局要尽快制定星级物业服务评比办法和考评标准，指导市物业管理协会及各区分会开展并做好评比工作。力争到2014年12月底以前，我市90%以上的物业管理小区（大厦）达到星级标准。

（二十三）加快服务标准化进程。鼓励物业服务企业提高标准化服务水平，从2015年1月1日起，凡未取得ISO9000质量管理体系认证的物业服务企业，不得在我市接管物业服务项目。

篇10：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

京建发〔2010〕762 号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发［2010］739号），协助、指导和规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保障广大业主的合法权益，现将《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》的制定规范及示范文本印发给你们，上述文件自2011年1月1日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、<业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449号)》同时废止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅区管理规约制定规范》

2.《北京市住宅区管理规约》（示范文本）

3.《北京市住宅区业主大会议事规则制定规范》

4.《北京市住宅区业主大会议事规则》（示范文本）

5.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范》

6.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》（示范文本）

7.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范》

8.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》（示范文本）

篇11：小区业主大会决议及业主公约

根据《物业管理条例》和本小区业主大会做出如下决定：

一、选举为小区业委会主任；、为副主任；选举为业委会成员。

二、业委会有权按《XX县城南南苑小区业主公约》的标准，收取小

区业主的物业管理费，有权根据业主大会的决议，代表全体业主向有

关部门申请物业维修基金用于小区公共部份的维修，并有权支付小区

物业的日常公共开支。

三、通过《XX县城南南苑小区业主公约》。

四、通过《关于XX城南南苑小区申请更换排污管道所需维修基金的报

告》

五、业委会有义务每半年向全体业主公布财务收支情况。

六、业委会有权制止和清理违反《XX城南南苑小区业主公约》的业

主行为。

XX城南XX小区全体业主

2012年8月8月

全体业主签名：（6页）

关于XX县城南XX小区申请更换排污管道

所需维修基金的报告

XX住房管理局（中心）:

XX城南南苑小区位于弋阳县南岩镇圭峰大道88号该小区始建

于2007年09月，因当年始建施工方使用的材料问题加上管道的自然

老化等原因，我小区的下水管道已堵并向小区内溢污水，影响小区居

民正常生活，本小区居民已多人找物业情绪激动，并有上访的可能。

现物业管理公司已撤离，小区已成立弋阳县城南南苑小区业主委会自

行管理小区物业，为了我小区的和谐安宁，特向弋阳县住房管理局（中

心）申请更换排污管道所需维修基金。

以上申请当否

请批示

2012年8月8日

XX县城南XX小区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使

用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，执行业主大会和

业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理的各项管

理工作，有关规定和本公约以及受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人

及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。

第二章物业使用和维修

按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不

得擅自变更房屋结构、外貌和用途，小区内的住宅只限于居住，禁止

用做生产用途，不得在共用部位和绿化设施堆放任何生产、生活用品；

利用共用部位搭建建筑物、构筑物等如果以上情况业务委有权进行清

理。

一、爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、不随意

堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；小区内每个单元设一个垃圾筒，垃圾

应放入筒内，避免遗撒，每天由环卫所来小区内清理。

二、业主饲养宠物，应遵守养犬的规定及有关法律法规的规定，即时

清理宠物粪便；不得在小区内放养；

三、因条件限制，小区机动车停车位已无法满足业主的需求，禁止业

主外的一切机动车辆停入小区内（送水送汽等生活服务用车，暂时停

放的除外），小区业主机动车将实行登记制度，未经登记的机动车一律

不得停在小区内，小区将划机动车停车位，有车库的业主机动车应停

在自己的车库内不得停入停车位内，没有车库的停在车位内，如仍不

能满足小区业主需求，车位停满后的机动车暂时停在小区外，一旦有

空位可及时停入，禁止机动车乱停乱放。

四、小区将统计小区内的电瓶车等非机动车数量，小区业主应主动清

理报废的、不用的非机动车，界时小区业委会有权对小区内非业主的和报废的非机动车进行清理，用来满足小区业主的正常停车需求，电

瓶车等非机动车须停入电瓶车专用停车地点，禁止电瓶车等非机动车

占用机动车位和行车通道。

五、要求清洁人员保持停车位和行车道等公共部分的卫生整洁，每个

星期对楼道清扫一次。

六、如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任

人应负责修复或赔偿损失。

七、业主需要进行室内装饰装修的，应交纳垃圾清运押金300元。并

及时清运装修垃圾及材料，不得占有行车道和停车位，装修结束后如

无违反公约规的押金退回。

第三章 物业服务费用的交纳

八、为了小区的整洁舒适，小居内的业主应自觉缴纳物业费，物业

费的收费标准第一年按预算标准收取，第二年按第一年实际发生的费

用根据业主的居住面积计算收取，业主委会员应定期向业主公布财务的收支情况，业主可以随时向业委会查询，业主因故不能按期交纳物

业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。

小区公约由业主大会通过后生效，对欠缴物业服务费用的业主，业

主委员会可参与协调解决催缴争议。对欠费六个月以上或拒缴物业服

务费用的，业委会可通过法律途径解决；

九、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人

承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋

转让或出租情况告知业委会。业主转让物业，应结清物业服务费用；

出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连

带交纳责任。

第五章 违约责任和违约纠纷的解决

十、业主应自觉遵守本公约的各项规定，违反本公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。对业主的违约行为，业

主大会、业主委员会、其他业主可督促其改正。

十一、业主对物业管理服务工作的意见和建议，向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大

会表决。

十二、本公约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

十三、本业主公约，经业主大会审议通过，自2012年08月08日起生

效。

2012年8月8日

XX县XX南苑小区全体业主

全体业主签名：（6-8页）

已看过并同意1-5页的内容：

小区业主签名：

A栋 ：一单元二单元

二楼：三楼:四楼：五楼:六楼：

店面：（房东签字）

B栋 ：一单元二单元

一楼：二楼：

篇12：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

为贯彻落实中央林业工作会议精神和《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》(中发[2008]10号)要求，切实加强集体林权流转管理和指导工作．依法管理和规范流转行为，维护广大农民和林业经营者的合法权益，促进林业又好又快发展，依据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关法律法规，现就加强集体林权流转管理工作提出如下意见。

一、充分认识加强集体林权流转管理工作的重要性

(一)加强集体林权流转管理，是优化资源配置．促进林业生产力发展的必然要求。集体林地明晰产权、承包到户后，集体林权流转是实现森林资源资产变现，促进林地向经营能力强、生产效率高的经营者流动，实现规模经营，优化配置资源，进一步解放和发展林业生产力的必然要求。加强集体林权流转管理，对于维护农民及相关林权权利人的合法权益，培育健康有序的林权交易市场．促进林业生产力发展，具有十分重要的作用。

(二)加强集体林权流转管理，是落实处置权．实现兴林富民的客观需要。放活经营权、落实处置权、保障收益权是集体林权制度改革的基本要求。森林资源资产流转、变现，是落实处置权的重要内容，有利于让农民获取资金从事林业生产经营活动。增加森林资源。规范集体林权流转行为，搭建森林资源流转平台，对于盘活森林资源资产，促进生产要素向林区流动，做大做强林业产业，实现兴林富民。具有十分重要的意义。

(三)加强集体林权流转管理，是维护森林资源安全和社会和谐稳定，巩固集体林权制度改革成果的重要举措。由于相关法律法规不完善，一些地方集体林权流转处于不规范状态．暗箱操作，低价转让集体林地、林木的现象时有发生，造成农民失山失地和集体森林资源资产流失，有的甚至引发林权纠纷、毁林和群体事件，对森林资源安全和林区和谐稳定带来了不利影响。加强集体林权流转管理工作，有利于防止农民失山失地．有利于维护流转各方的合法权益，有利于维护森林资源安全和林区和谐稳定．有利于巩固和扩大集体林权制度改革的成果。

二、加强集体林权流转管理的指导思想和基本原则

(四)指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导。全面贯彻党的十七届三中全会、中央林业工作会议和《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》精神，以稳定林地承包经营关系为基础．规范集体林权流转行为，建立健全林权流转服务体系，促进集体林权流转规范、有序、健康发展。

(五)基本原则。集体林权流转管理工作必须坚持农村基本经营制度，维护农民的林地承包经营权；坚持统筹兼顾、依法行政；坚持依法、自愿、有偿流转；坚持公开、公平、公正；坚持有利于森林资源的保护、培育、合理利用和林区的和谐稳定。

三、依法规范集体林权流转行为

(六)稳定林地家庭承包经营关系。为保护农民平等享有的集体林地承包经营权，维护农民的合法权益，对适宜家庭承包经营的集体林地应当实行家庭承包经营。要引导农民在获得林地承包经营权后一定期限内自主经营，引导农民依法通过转包、出租、互换、入股等形式流转。各地应根据实际情况，采取有效措施，防止炒买炒卖林权，防止农民失山失地．确保农民长期拥有可持续就业和增收的生产资料。

(七)建立规范有序的集体林权流转机制。依法采取转让方式流转林地承包经营权的．应当经原发包的集体经济组织同意；采取转包、出租、互换、入股、抵押或者其他方式流转的，应当报原发包的集体经济组织备案。集体统一经营的山林和宜林荒山荒地，在明晰产权、承包到户前，原则上不得流转；确需流转的，应当进行森林资源资产评估，流转方案须在本集体经济组织内提前公示，经村民会议三分之二以上成员同意或者三分之二以上村民代表同意后，报乡镇人民政府批准，并采取招标、拍卖或公开协商等方式流转。在同等条件下，本集体经济组织成员在林权流转时享有优先权。流转共有林权的，应征得林权共有权利人同意。国有单位或乡镇林场经营的集体林地．其林权转让应当征得集体经济组织村民会议和该单位主管部门的同意。

(八)加强集体林权流转的引导。林地承包经营权和林木所有权流转，当事人双方应当签订书面合同。需要变更林权的，当事人应及时依法到林权登记机关申请办理林权变更登记。要引导发展农民林业专业合作社、家庭合作林场、股份制林场等林业合作组织，联合经营林地：鼓励广大农民和林业经营者与企业合作造林：鼓励短期限流转、部分林权流转、林木采伐权流转和本集体经济组织内部成员间的流转；鼓励到林业产权交易管理服务机构进行流转。对不宜实行家庭承包经营的．可以将林地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或股份合作经营。

(九)切实维护集体林权流转程序。区划界定为公益林的林地、林木，暂不进行转让；但在不改变公益林性质的前提下，允许以转包、出租、人股等方式流转，用于发展林下种养业或森林旅游业。对未明晰产权、未勘界发证、权属不清或者存在争议的林权不得流转：集体林权不得流转给没有林业经营能力的单位和个人；流转后不得改变林地用途；流转期限不得超过原承包经营剩余期限。

(十)禁止强迫或妨碍农民流转林权。已经承包到户的山林，农民依法享有经营自主权和处置权，禁止任何组织或个人采取强迫、欺诈等不正当手段迫使农民流转林权，更不得迫使农民低价流转山林。已经承包到户的山林需要流转的．其流转方式、条件、期限等由流转双方依法协商确定，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。党员干部特别是各级领导干部．要以身作则．绝不允许借改革之机为本人和亲友谋取私利。

四、妥善处理集体林权流转的历史遗留问题

(十一)全面核查集体林权流转的历史遗留问题。要结合本地实际开展梳理工作．全面掌握以往林权流转的时间、地点、面积、价格等．对群众反映强烈的流转活动，要依法对其合法性、有效性进行核查。对本次集体林权制度改革以前因林权流转造成无山无林可分的地方．更要认真对待，切实贯彻落实《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》精神，妥善解决这类历史遗留问题。维护本集体经济组织成员的合法权益，维护林区的社会稳定。

(十二)依法妥善处理集体林权流转的历史遗留问题。本着“尊重历史、兼顾现实、注重协商、利益调整”的原则，依法妥善处理集体林权流转的历史遗留问题。对于集体林权制度改革前的流转行为，符合《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关法律规定、流转合同规范的，要予以维护；流转合同

不规范的，要予以完善；不符合有关法律规定的．要依法予以纠正。

(十三)积极探索解决历史遗留问题的有效形式。对流转面积过大、价格过低、期限过长、群众反映强烈的，要采取协商的方式，通过让利、缩短流转期、折资入股等办法依法进行调整．特别是要把政策性让利真正落实给农民：也可以因地制宜地采取“预期均山”的办法予以解决。“预期均山”要按照集体林权制度改革的规范程序运作，既要保障农民平等享有林地承包经营权，又要依法保护林业经营者对承包林地的投资权益。

五、加强集体林权流转服务平台建设

(十四)加强集体林权流转服务。各地要建立健全林权流转运行机制和相应的规章制度，确保流转活动的公平性和合法性。要积极培育林权流转市场，制定林权交易规则，提供林业产权交易、森林资源资产评估、木竹检尺、林业科技、法律咨询等服务。形成规范有序的流转市场体系和管理服务体系。

(十五)加强流转森林资源资产的评估工作。要加强森林资源资产评估机构和评估队伍建设，规范流转森林资源资产评估行为，维护交易各方合法权益。流转森林资源资产的评估应当以具有相应资质的森林资源调查机构核查的森林资源实物量为基础，进行价值评估。从事流转森林资源资产实物量调查和价值评估的森林资源调查机构和资产评估机构应当符合国家规定的相关资质条件．并严格按照国家有关资源调查、资产评估相关法规和技术规范的规定和要求进行森林资源实物调查和资产价值评估。

(十六)加强集体林权流转的金融服务工作。为完善林业融资环境．改变林权抵押贷款难的状况．各地林业主管部门要采取有效措施，积极协助金融机构降低因开展林权抵押贷款、森林保险等业务带来的风险，做好抵押林权处置的服务工作和林地林木权属抵押登记管理工作；要积极探索建立林权收储中心、林业专业性担保公司等，化解林权融资风险，促进林业金融服务持续健康发展。

六、强化集体林权流转的管理工作

(十七)依法强化集体林权流转登记工作。各级林业主管部门要严格按照林权登记发证的有关规定，认真审查林权流转登记申请文件．特别是要认真审查其权属证明文件和流转决策程序的合法性、有效性、申请人的资格证明、流转合同和流转方式等内容，依法办理林权登记手续。对于合法规范的集体林权流转，需要变更林权的，林权登记机关应当及时受理，认真审查并进行林权变更登记；对于不符合法律法规相关规定的林权流转，登记机关不得给予林权变更登记。

(十八)加强集体林权纠纷调处和仲裁工作。要重视群众的来信来访，认真对待涉林纠纷。因集体林权流转发生纠纷的，要鼓励当事人自行和解；和解不成的，应当根据当事人的请求．由村民委员会、乡镇人民政府等进行调解：当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，林地承包仲裁机构应当根据当事人的申请，及时依法给予仲裁。当事人不愿意提请仲裁的，也可以直接向人民法院起诉。各级林业主管部门应积极采取有效措施，指导纠纷调处和仲裁，维护各方的合法权益。

(十九)加强集体林权流转合同管理。为保障当事人的合法权益，集体林权流转应当依法签订书面合同，明确约定双方的权利和义务。省级林业主管部门应当统一制定本辖区内林权流转合同示范文本。县级林业主管部门或乡镇林地承包经营管理部门应当及时向达成流转意向的双方提供统一文本格式的流转合同，认真指导流转双方签订流转合同，并对林权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档，妥善保管。

(二十)加强集体林权流转收益管理。已承包到户的林权流转，转包费、租金、转让费等收益归转出方所有，或按照承包合同约定进行分配．任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。集体经济组织经营的林权流转收益归本集体所有，纳入农村集体财务管理，用于本集体经济组织内部成员分配和公益事业。

(二十一)加强集体林权流转监管工作。各级林业主管部门应当加强对集体林权流转的监管，对弄虚作假、恶意串标、强买强卖等违法违规行为要及时制止，构成犯罪的要移送司法机关依法查处。要加强对林权流转后是否改变林地用途，有无违反国家政策法律等情况进行监督，对违反规定的．要依法予以查处。

七、加强集体林权流转管理工作的组织领导

(二十二)切实加强对集体林权流转管理工作的组织领导。集体林权流转事关广大农民群众的切身利益，事关林区社会的和谐稳定，事关集体林权制度改革成效及改革成果的巩固，涉及面广、政策性强、工作难度大。各地要高度重视，进一步增强责任感、使命感和紧迫感，认真研究，精心组织，加强领导，加大宣传和培训力度，确保集体林权流转的指导和监管收到实效。

(二十三)加强林权管理工作机构和队伍建设。各级林业主管部门要充分发挥职能作用，加强林权管理和交易服务机构建设，加强林地承包仲裁机构建设。选调一批业务素质高、工作能力强、思想作风正、敢于负责的人员，充实到林权管理和服务机构工作，为开展林权流转服务和监管提供组织保障。

(二十四)加强集体林权流转相关制度建设。各地要建立和完善林权流转的相关制度．针对流转中存在的突出矛盾和问题。研究制定规范流转的办法，尽快建立起林权流转服务和监管制度，为规范集体林权流转行为提供制度保证。

国家林业局