房地产行业培训（精选6篇）
篇1：房地产行业培训
职位背景、现状及前景
自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。
根据南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于40万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。
近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。与本职业直接相关的专业为“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等，间接的有“传播与策划”等。当前，在国内大专院校中，普遍设置有“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等专业。
在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。
由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。但由于本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，加之从业人员素质参差不齐，尤其是一些从业者见利忘义，化经纪为经营，化售房为炒房，干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为，成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此，按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。
定义
[] [1]指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。
工作内容
（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；
（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；
（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；
（4）申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。
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职业要求
房地产经营开发、市场营销房地产方向或房地产相关专业大专以上学历。人事部、建设部颁发中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书:2002年12月开始，难度大，含金量高。
对市场营销工作有较深刻认知；有较强的房地产市场感知能力；优秀的表达能力[3]。
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职业概况
自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。
根据南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于40万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。
近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。与本职业直接相关的专业为“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等，间接的有“传播与策划”等。当前，在国内大专院校中，普遍设置有“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等专业。
在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。
由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。但由于本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，加之从业人员素质参差不齐，尤其是一些从业者见利忘义，化经纪为经营，化售房为炒房，干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为，成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此，按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。
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相关内容
怎样做好房地产经纪人
若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。
最近几年，针对房地产经纪人的教育与培训正在兴起，国内最早一批房地产行业培训讲师徐东华先生就曾创办国内最早的也是京城首家房地产中介行业执业培训机构“领跑动力（北京）营销顾问有限公司”，为房地产经纪人以及房地产经纪行业职业经理人提供具有实践意义的培训指导。
徐东华先生认为，房地产经纪人如果想做好，起码应该具有以下特性：（1）对行业的热爱；（2）强烈的企图心；（3）能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力；（4）钻研精神；（5）为客户理财（房产理财、投资指南、信贷理财）的能力；（6）对资源（房源、客源）的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。房地产专业知识（包括房地信息）
所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。
市场营销知识
房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。
法律知识
房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是
说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。
金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。
谈判技巧
谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。
篇2：房地产行业培训
今天非常高兴能和大家一起学习新《广告法》，下面我就新广告法的修订内容与大家进行交流和探讨。
新修订的《广告法》于今年9月1日正式实施，这次广告法修改的幅度非常大，原来是49条，现在变为75条，新增了33条，删除了3条，同时修改了37条。今天我主要和大家一起学习下新《广告法》中的几个亮点和以及对房地产广告的相关规定。
亮 点
亮点一 明确虚假广告定义
新广告法第二十八条规定‚广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：
（一）商品或者服务不存在的；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
亮点二 新增广告代言人的法律义务和法律责任。旧广告法没有对代言人的法律规制。这次广告法修订当中对明星代言也作了法律责任规定，明星代言不能只收钱而不担责。只要明星代言的是虚假广告，同样负有连带责任。对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满3年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。老百姓对明星代言虚假广告比较反感。广告不能想接就接，为保护消费者合法权益，广告代言人的责任应进一步强化，代言活动也应更加严格规范，限制和约束明星代言，这是国家的一种态度。这个规定在新广告法第38条、62条中有体现。亮点三: 新增关于未成年人广告管理的规定。新《广告法》规定，不得利用十周岁以下未成年人作为广告代言人;不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料等发布或者变相发布广告;在针对未成年人的大众传播媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。这个规定在新广告法第39条、40条中体现。
亮点四: 新增关于互联网广告的规定
互联网是一个新生事物，在旧广告法当中没有关于互联网广告的章节。新《广告法》对互联网广告有了规定，互联网广告应显著表明关闭标志，并确保一键关停；以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。这个规定在新广告法第43条、44条中体现。
亮点五: 进一步提高违法行为的法律责任。
新《广告法》对罚款金额有了进一步提高，比如过去对媒体发布广告、广告主发布的广告，根据广告费用处罚款1到5倍，现在提高到3到5倍，广告费用难以计算的，现在最高可以罚到200万，所以处罚力度更大，这也是为了加强对违法广告的震慑。
房地产广告相关规定
接下来，我们再一起学习下新广告法对房地产广告的相关规定，也是我们今天学习最重要的内容。在这次新修订的《广告法》中，关于房地产广告的最大变化体现在第二十六条，规定了房地产广告中不得含有的4项内容：(一)不得含有升值或者投资回报的承诺；
房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。举例说‚买房200%的投资回报率‛、‚投资回报每年增长7%‛，这样的表述在新广告法实施后就会被认定是违法广告。我局在8月下旬进行的房地产广告专项检查中就发现有一家公司的售楼部张贴的宣传广告上有‚2年增值20%‛这样的内容。当时我们的执法人员是对该公司下达了责令整改责任书，要求立即整改，该公司的工作人员当场就将张贴的那张广告撤下来了。
也就是说，房地产广告可以宣传宜居住宜投资，但不能给购房者有投资回报的承诺，‚简单的说，就是不能用具体的数字来固化房产的投资回报。‛
其实，这项规定在新《广告法》修订前，由国家工商行政管理局在1996年12月30日发布，又在1998年12月3日修订的《房地产广告发布暂行规定》中就有类似的规定，《房地产广告发布暂行规定》第十六条 规定‚房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。‛这次广告法修订是把它从行政法规的规定上升为国家法律条文的高度，充分显示了国家对规范房地产广告 有了更高的要求。
(二)不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位臵；
在之前的房地产广告中，这种现象很普遍，很多楼盘广告中，为了表明方位或说明项目交通便利、周边配套设施好，往往以到达某某车站、广场、商城所需的具体时间表示项目位臵。例如‘距离地铁站5分钟路程’、‚10分钟即到中心广场‛、‚到飞机场只需20分钟‛等等，新《广告法》实施后这样的广告内容都会被认定为违法广告。如果我们的企业还有这种广告在发布，请今天回去后一定立即将它撤回。
以时间代替路程的表述本身就是不准确的，因为时间的多少会因出行方式的不同而不同，即便是同一种出行方式 不同的人花的时间也可能不同。今后如果要说明项目所处的位臵与参照物的距离，可以用‚距离某地多少公里‛来表述。
（三）房地产广告不得违反国家有关价格管理的规定； 这项规定主要体现在应当清楚表示实际的销售价格，明示价格的有效期限。例如‚价格你来定‛这样的宣传噱头在新《广告法》实施后就是明令禁止的，以往经常用的‚XX元/平方米起‛，并且起字打的非常小的情况以后也不要出现了，要明确标注为‚XX元-XX元/平方米‛。
(四)不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
作为投资的一种方式，很多消费者购买房产都是看中其未来的升值潜力，而规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会让房产具有更大的诱惑力。我们的房产公司也会将这些配套或者规划作为卖点在销售广告中体现，在新《广告法》实施后，这种行为不被允许了。因为规划中，甚至是在建设中的周边配套都有可能因为种种原因而不能最终实现，房地产开发商对其没有可控性。因此，但凡不是已经实际建成或确定的项目，都不能够作为广告内容进行宣传，否则构成对消费者的误导。当然，开发商对自己能够控制的、自主开发的内容是可以进行宣传的。
其实，市政条件更严格的规定在《房地产广告发布暂行规定》第十八条 ‚房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。‛也就是说，例如‚买房送户口‛、‚买房就读XX小学‛这样的广告内容都是违法广告。
另外，需要强调一下，新《广告法》第九条规定广告不得使用‚国家级‛、‚最高级‛、‚最佳‛等用语；也就是说，房地产广告中长期存在的比如：‚顶级、终极、最、全国、首发、首创、独享、唯
一、第一、销售冠军‛等等一系列极限极致用词都不能再用。
接下来，我们再了解下违反广告法的法律责任。新《广告法》第五十五条规定：‚发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。‛ 违反广告法第26条规定，也就是刚才我们讲到的房地产广告不得含有的内容的需要承担‚在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：‛
可见，新广告法对房地产广告的要求非常之严格，同时对违法者的处罚力度也是相当的大。所以，希望我们在座的企业要经常学习法律法规，要真正的做到学法、知法、守法，不得发布虚假广告，不得违反规定发布广告。或许我们今天在座的企业曾经因为广告违法而受到过处罚，我想说的是，作为行政执法部门，处罚只是我们的一种手段，绝不是目的。之前的房地产广告专项检查和今天的广告法培训、行政约见都是我们在积极服务企业，帮助企业，我们不希望企业违法也不愿意对企业进行处罚，所以也希望企业能够理解和支持我们的工作。
篇3：房地产行业培训
一、净利润质量分析
净利润是企业按照权责发生制计算出来的结果，能否有相应的现金流入、或者能否在未来持续、重复、稳定的发生是投资者最为关注的问题。由于利润是收入和成本费用递减后的结果，因此利润的分析应主要从利润的计算过程和收入的来源来考虑。首先，收入的表现形式是应收账款还是银行存款，以及是否有相应的现金流入也都是影响收入质量的因素;其次，收入是来源于主营业务收入还是来源于投资收益直接影响了利润的稳定性和连续性;再次，利润是否有现金流的支撑是判断净利润质量最直观的标准。以下将从应收账款周转率与利润质量的关系、营业收入现金保证率、利润构成与利润质量的关系、经营活动现金净流量与利润质量的关系四个方面做出分析。
（一）应收账款周转率与利润质量的关系
在企业销售规模和信用政策稳定的情况下，应收账款周转率在各期应该是稳定的。即使在企业扩大销售时期，应收账款也应该与销售额同步增加。因此，根据销售额和应收账款平均余额计算的应收账款周转率与扩大销售之前的该比率相比，应该基本持平。如果企业在销售不变的情况下，应收账款周转率大幅度降低，则说明企业当期实现收入的质量有所下降。应收账款周转率大幅度的降低，意味着企业的应收账款居高不下，贷款不能及时收回，收入质量下降，从而导致利润质量下降。
（二）营业收入现金保证率
营业收入可以表现为现金或应收账款的增加，也可以表现为预收账款的减少。从一个会计期间来分析，当期实现的收入中可能有一部分没有收回现金，这个比率应该小于1。但是考虑到企业是处在持续经营的过程中，本期的营业收入中有一部分会递延到下期才能收回现金，而本期收到的现金则包括一部分前期的应收账款及预收账款。如果一个企业的销售政策和销售业务比较稳定的话，销售商品、提供劳务等收到的现金与营业收入相比应略大于1，因为销售商品、提供劳务等收到的现金中包含相关税金。营业收入现金保证率越低其收入质量越差。将现金流量表中销售商品、提供劳务等收到的现金与营业收入相比，可以计算营业收入现金保证率。计算公式如下：营业收入现金保证率=销售商品、提供劳务等收到的现金/营业收入
（三）利润构成与利润质量的关系
利润由营业利润和营业外收支净额构成。营业利润中有来自生产经营活动、投资性房地产、投资活动等产生的损益，也有公允价值变动损益。在分析企业的利润构成时，首先应该关注的是生产经营活动产生的主营业务利润。主营业务利润是企业基本经营活动的成功，也是企业一定期间获得利润中最主要、最稳定的来源，是企业最核心的利润。根据利润表，主营业务利润可以粗略计算如下：主营业务利润=营业利润-投资收益-公允价值变动损益在分析利润质量时，应关注主营业务利润额在利润总额中所占比重的大小和各期的变动趋势。如果主营业务利润在利润总额中所占比重小，而投资收益、公允价值变动损益或营业外收支净额所占比重大，呈现出主营业务利润与其他收入来源倒置的状态，说明企业的利润构成不合理，利润质量不够稳定。总之，利润构成应该是利润质量分析的一个重要内容。在进行这方面分析时，不仅需要关注本期利润构成是否合理，而且应该对连续若干期的利润构成进行比较，以掌握利润构成的变动趋势和发展规律。一般来说，企业利润额及其结构能够在一个较长期间内保持相对稳定，就可以认定该企业利润质量比较值得信赖。
（四）经营活动现金净流量与利润质量的关系
经营活动净流量是按收付实现制计算的营业净利润，而净利润是按权责发生制计算的结果，它包括非经营活动以及公允价值变动损益。由于口径不同，如果直接将经营活动现金净流量与净利润相比，难以说明净利润质量。因此，应将净利润比照经营活动现金净流量的口径进行调整，即将净利润中的非经营活动损益(包括投资收益、财务费用、营业外收支净额)以及公允价值变动损益剔除，然后将经营活动现金净流量与调整后的净利润相比，两者之间的比率即营业净利润现金保证率可以反映企业获得的营业净利润质量，用公式表示如下：营业净利润现金保证率=经营活动现金净流量/调整后的净利润
这个比率主要反映企业当期实现的营业净利润中有多少是有现金保证的。这个比率应该大于1，即经营活动现金净流量应该大于调整后的营业净利润。因为营业净利润扣除了折旧额、无形资产摊销、资产减值损失等非付现费用。如果将调整后的营业净利润再加上折旧额等非付现费用，则调整的净利润现金保证率应该接近或等于1。如果调整后的比率远远低于1，说明企业实现的净利润缺乏足够的现金保证，其质量不理想。
二、我国房地产业上市公司净利润质量的实证分析
为探讨我国房地产业净利润质量的好坏，本文选取了房地产业的上市公司作为研究对象。截止目前，我国沪深股市中上市的房地产业包含100多家公司，除去ST企业外，我们重点选取了60家具有代表性的公司(见表1)为样本进行研究，并且从上文所述的四个方面进行分析。我们将计算指标所需的各账户金额加总后求得平均数，见表2。由表2的数据计算可得：
应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额=60.54，应收账款周转率是反映公司应收账款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。用时间表示的应收账款周转速度为应收账款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收账款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。由计算可知房地产业应收账款周转率处于一个较好的水平，相当于6天可以实现应收账款的周转，该比率较为理想。
营业收入现金保证率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入=2065772676/15535542160=0.13，而营业收入现金保证率应当略大于1，因为销售商品，提供劳务等收到的现金中包含相关税金。营业收入现金保证率越低说明其收入质量越差，同时说明销售政策及销售业务较不稳定。
主营业务利润/利润总额=0.28，即主营业务利润额占利润总额的比重为28%，该比重过小，而投资收益、公允价值变动损益和营业外收支净额所占利润总额的比重较大，呈现出主营业务利润与其他收入来源本末倒置的状态，可知企业利润构成不合理，利润质量不够稳定。
营业净利润现金保证率=经营活动现金净流量/调整后的净利润=0.044，该比率略大于1时是最好的，说明企业实现的净利润有足够的现金保证，相反，若该比率远远小于1，则是非常不利的，说明企业实现的净利润缺乏足够的现金保证，利润质量不理想。
三、结论和建议
对比上文分析的我国房地产业上市公司的利润质量可知，营业收入和净利润均缺乏足够的现金支持，主营业务利润在利润总额中所占比重太小，反而是投资收益、公允价值变动损益和营业外收支净额所占的比重大，使得利润的结构中出现本末倒置的局面，总体来说现如今我国房地产业的净利润质量太低。为进一步提高我国房地产业利润质量提出如下建议：
（一）专业化的发展，提高营业收入质量
目前我国房地产业上市公司的营业收入很高，但是销售商品收到的现金却很少，说明营业收入并没有足够的资金支持，这对于房地产行业来说是很危险的。众所周知房地产行业是资金密集型行业，建设周期长，贷款数量大。资金链是房地产行业的重中之重，若其资金链吃紧甚至断裂，则可能会遭受灭顶之灾。因此，应保证房地产开发企业任何时点的流动资金数，努力提高销售商品收到的现金所占的比重。就目前来说，房地产业的上市公司可以考虑专业化的发展，不要贪大求全的去盲目的多元化和迷信资本求全等。对资金需求量大的房地产业上市公司应集中资源搞专业化，这样才能获得长足发展。
（二）实现规模经济
我国的企业普遍存在着规模不经济的现象，在房地产行业更是明显，实现规模经济至少有两大好处：一来可以降低房地产开发企业的成本，形成成本优势;二来可以通过提高我国房地产的市场集中度来提高房地产行业的效率。因此，应当重点考虑实现规模经济。
篇4：房地产行业培训
“地段，地段，还是地段”，这是房地产行业的至理名言。房地产行业决定价值的第一个因素就是“位置”。位于繁华的中心区域、交通便利、购物方便的房子，价格不断攀升。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，注重常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素，更为关键的是人口职业结构和消费结构等。 “位置决定价值”的现象随处可见，如“位高权重”、“不在其位，不谋其政”、“天时、地利、人和”。美国GE公司提出“数一数二”战略，即旗下各行业公司，如果做不到所在行业前两名，GE则退出该行业，从而保证竞争优势。从这个意义上讲，一切行业都是房地产行业。
如果说“送礼”是脑白金以定位法则取胜的法宝，那么，脑白金礼品概念的占位策略，实属营销领域的一个成功典范。脑白金不像其它同类产品以药品的身份出现，而是定位成保健食品中的“健康礼品”。这就避免了作为药品在营销上的缺点：广告上受限制以及销量上难以做大。脑白金定位为礼品，正好符合中国的送礼文化，“礼尚往来”确保了产品销量。脑白金“礼品”的定位策略，不仅仅为自己赢得了市场第一的位置，而且开创了健康品的礼品市场。
随着市场的变化，关键点的争夺显得尤为重要，变得更加激烈。笔者认为，在市场营销中以下六大关键点的抢夺将成为重中之重。
1、占概念
使产品概念成为行业属性的代名词，设置的是对所有同类产品的区隔。“大和酵素原液”在60年的消费市场中一直处于领先地位，在消费者心目中，大和酵素即酵素。在众多搜索引擎当中，Google以其庞大的搜索量、快速而精准的搜索结果和极高的知名度成为搜索引擎的代名词，因此自然成为企业网站推广的首选；百度则打出“全球最大中文搜索”、“百度更懂中文”的口号，其背后是中国概念的吸引力。百度对中文搜索市场有把握及对用户的习惯及爱好的了解更是Google无法比拟的。因此，从2005年初开始，“百度一下”迅速成为中文搜索的代名词。
2、占资源
社会热点事件是独一无二的资源，可以迅速造就企业明星。蒙牛成为航天员牛奶，健力宝是运动员饮料，热点事件看CNN，都是在利用热点事件在消费者心中占有专有位置，从而占有专有市场。
3、占标准
一流公司卖标准。如果你占据品类标准制定者地位，那么你就拥有了在整个行业的话语权！既可以在行业内一统江湖，也可在消费者中以行业代言人的身份出现，赢得信赖。
光线传媒就以其雄厚的实力成为中国娱乐传媒行业的标准，其节目领域涵盖娱乐、体育、时尚和电视剧，拥有12档节目，每日制作量达5.5小时，在全国近300家电视台600台次播放，覆盖中国内地全部地区，收视观众达10亿人以上。光线传媒制作的节目成为行业样式，进而成为明星接受采访的首选媒体，成为广告商投放娱乐性广告的首选媒体。
4、占通路
创新终端或抢先垄断终端对企业的良性发展起着非常重要的作用。娃哈哈利用经销商联盟，创造了饮料业的销售奇迹。例如商场的电视里正在播放新舒蕾的广告，于是就从货架上拿起一瓶新舒蕾走向收银台，但最后买单的却是一瓶夏士莲！原来，在走向收银台的过程中，发现了特价销售的夏士莲，因为夏士莲放在更为明显的端架上。
在市场渐趋成熟后，消费者对产品的印象愈来愈模糊，如果企业不能及时构思新的占位，就会陷入困境。如何进行有效占位，需要有适当的推动者，委婉地逐渐改变占位。房地产位置不变，但同一地段，有人营销教育，有人推广投资，还有人推广娱乐，因此关键在于“营销位置”要常变。
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篇5：房地产行业口号
二、华夏，造就我们高品质的生活。
三、建筑更牢固，更完美的爱。
四、静享都市繁华，唯有华夏地产。
五、华夏地产，您的地产。
六、华夏地产，情暖中国。
七、诚信守约，品质领先。
八、华夏地产，铸就千秋基业。
九、美丽人生，从华夏开始。
十、华夏地产，建筑永恒的爱。
十一、心安华夏，幸福大家。
十二、华夏地产，美名传华夏。
十三、有家的地方就有我家的感觉，华夏地产。
十四、华夏地产，为您而建。
十五、华夏，与您携手相约五千年。
十六、龙盘华夏，尊贵一生。
十七、我们造城，华夏地产。
十八、构筑万千美舍，打造一种生活。
十九、心系华夏大地，情牵华夏儿女。
二十、华夏筑基，致诚精品。
二十一、华夏出品，盖世无双。
二十二、华夏地产一房定乾坤，华夏领生活。
二十三、相信自己，相信未来，相信华夏。
二十四、华夏地产，爱的.家“源”。
二十五、置业华夏，安居一生。
二十六、展中华大志，筑精品大厦。
二十七、多情华夏儿女，精品华夏套房。
二十八、建筑·艺术·家购房选华夏，绝对不抓瞎。
二十九、世外桃源，心灵居所。
三十、华夏地产，严苛筑家。
三十一、蓄势华夏，同创未来。
三十二、携手华夏，成就精彩。
三十三、华夏地产，铸就房屋精品。
三十四、华夏地产，您贴身的管家。
三十五、没有华亭，只有温馨。
三十六、华夏地产，永不掉线。
三十七、精心做地产，创新促成长。
三十八、站在华夏，成就未来。
三十九、只为幸福生活身在华夏，入住华夏。
四十、蓄势华夏，同创明天。
四十一、地产当如华夏，共赢幸福之家。
四十二、住（居）在华夏，赢在中国。
四十三、华夏之心，筑万人家。
四十四、温馨家都，华夏品质。
四十五、华夏地产，立足华夏。
四十六、楼盘不做俯卧撑蓄势华夏，共建未来。
四十七、华夏无限，天成尽享。
四十八、蓄势华夏，共筑明天。
四十九、共建美好家园，华夏与您携手。
五十、华夏数十年，见证数千年。
五十一、品质如磐石，楼群平地起。
五十二、华夏地产，实在自然。
五十三、诚信立中华，为民建广夏。
五十四、华夏地产，砖柱华夏（中国）。
五十五、奠定百年基业，匹配显赫尊荣。
篇6：房地产行业税收检查
房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点
一、概述
房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。
内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。
外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。
房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。
我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。
作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。
二、房地产开发一般过程
一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。
一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。
三、房地产行业财务会计制度的探索
第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；
1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；
1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；
1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；
1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；
1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；
1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系
引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。
1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；
1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；
1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；
1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；
1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；
2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。
2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。
在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加
[政策一] 《条例》及实施细则
纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；
（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；
（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。
转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。
（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。
（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。
“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。
[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》
纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。
房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。
1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。
2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。
1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。
2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号
五、关于“集资建房”的认定问题：
（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；
（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；
（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。
十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号
对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号
对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号
拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号
废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。
[政策十] 国税函（2002）165号
转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
[政策十一] 川地税函（2002）226号
纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。
[政策十二] 国税发（2004）69号
对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。
[政策十三] 财税（2003）16号
（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。
（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
[政策十四] 财税（2004）206号
财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号
房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号
售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号
用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。
[政策五] 川地税函发（1996）109号
同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号
我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。
外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。
[政策七] 国税函（2002）284号
凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号
《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号
对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号
对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号
对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。
外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。
[政策十二] 川府函（2004）47号
《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。
川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。
[政策十三] 国税发（2003）89号
房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号
房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。
购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号
要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号
（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号
关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。
关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
[政策七]（88）国土【籍】字第189号
各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号
纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。
基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号
国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。
[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：
新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号
《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号
《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税
[政策一] 《条例》及实施细则
印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。
凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号
对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。
“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）
[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号
商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。
[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。
对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。
产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）
契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。
契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：
（一）以土地房屋权属作价投资入股；
（二）以土地房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。
[政策二] 川财明电（1997）17号
在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号
我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号
契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号
同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。
[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号
居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号
2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。
[政策十] 财税（2001）44号
对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号
甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：
公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。
企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。
企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号
成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。
高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号
参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。
国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。
妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号
经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。