房地产行业内部控制简述（精选10篇）
篇1：房地产行业内部控制简述
房地产行业内部控制简述
内部审计是内部控制的一个环节，是组织内部监督的重要组成部分，也是内部控制的再控制。内部审计工作做得好，对组织加强管理、堵塞漏洞、提高效益等工作，都具有十分重要的作用。然而，目前内部审计工作还面临着一系列的问题。面对存在的问题，只有想办法作出实实在在的工作成绩，让公司领导和同事很直观地看到内部审计工作的价值，让被审计部门切实感受到内部审计对其工作的帮助和促进，才能得到公司领导的重视、同事的正确认识和被审计部门的主动配合。具体应做好以下几个方面的工作。
一、明确工作目标，弄清内部审计工作的职能
要做好内部审计工作，内部审计机构和人员首先必须清楚内部审计的职能是什么，明确内部审计的目标是什么。国内《内部审计基本准则》对内部审计的定义是：内部审计，是指组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现。从这一定义我们可以很明确地看出，内部审计的职能就是监督和评价，其工作目标就是促进组织目标的实现。
二、找准内部审计工作的切入点
应选择最能直观体现内部审计工作价值的审计项目作为内部审计工作的切入点，而通过审计能够直接为组织带来增收或节支的项目就是最佳的选择，如基建修缮工程造价审计。我们医院原来也不重视内部审计工作，为了打开工作局面，我们内部审计部门选择了基建修缮工程造价审计作为切入点，通过首个修缮工程项目造价审计，审定造价比施工单位原报价降低约２０％，内部审计工作的价值很直观地显现出来，内部审计工作很快引起了医院领导的重视，为将来更好地开展工作奠定了良好的基础。
三、正确选择内部审计工作的重点，有针对性地开展审计项目
内部审计机构和人员必须紧紧围绕组织的中心工作，选择领导重视、员工关注的对组织管理水平和经济效益的提高影响重大的热点、难点问题作为审计工作的重点。此外，内部审计人员还要深入调查了解被确定为审计工作重点的审计对象的具体情况，开展有针对性的审计项目，使内部审计的作用得到更好的发挥。
四、改进工作方式，做好沟通协调工作
内部审计工作的开展离不开领导层的支持，离不开组织内部相关职能部门、被审计部门的理解、配合与支持。同时，也与组织外部相关机构存在密切的联系。有些单位的内部审计工作难以顺利进行，或不能取得预期的效果，与内部审计工作方式单
一、不能取得各有关方面的充分理解有很大关系。因此，改变单一的工作方式简单的状况，做好与各相关方面的沟通，对做好内部审计工作十分重要。要做好沟通协调工作主要应从下面几点入手：
（一）做好与组织领导层的沟通
内部审计机构在制定或修订内部审计的有关制度与规定时，通过与组织领导层的充分沟通，能够使组织领导层增加对内部审计工作的了解，使内部审计的有关制度与规定能尽快通过组织领导层的批准，以书面形式下发。内部审计机构负责人通过经常与组织领导层的沟通，可以及时了解领导层所关心的组织工作的重点问题，从而合理确定服务于组织重点工作的内部审计工作的重点。内部审计机构如能及时就年度审计计划和审计项目实施计划与组织领导层沟通，向组织领导层说明审计项目的实施对加强组织内部控制或提高组织经济效益的重大意义以及审计实施中存在的困难，可以取得组织领导层对内部审计工作的理解与支持，从而有利于各项内部审计项目的顺利实施。对审计过程中发现的违规违纪问题，审计部门要及时与组织领导层沟通，向组织领导层详细分析所存在的违规违纪问题和内部控制漏洞的危害，并提出内部审计的纠正措施和改进建议。这样就可以取得组织领导层对审计建议的理解与重视，有利于审计决定的执行，实现内部审计促进组织目标实现的目的。
（二）与被审计部门的沟通
被审计单位配合与否直接影响到内部审计项目实施计划的能否顺利实施，而这又取决于被审计单位能否对内部审计工作有一个正确的理解。要取得被审计单位对内部审计工作的正确理解，内部审计机构工作人员与被审计单位的有效沟通就十分重要。首先，对被审计单位进行审计前，要向被审计单位说明内部审计不是一味的挑毛病找问题，审计的主要宗旨是“一审、二帮、三促进”，即通过审计发现问题，帮助被审计单位分析问题发生的原因和问题存在的危害性，向被审计单位提出解决问题、改进工作的建议，从而促进被审计单位把工作做得更好，以取得被审计单位的理解和积极配合。在审计实施阶段，要通过与被审计单位的沟通，了解和掌握被审计单位的业务概况、工作流程、内部控制制度等重要情况，确定审计的重点。对审计过程中发现的无关大局的细小问题，及时与被审计单位沟通，提出整改建议，并督促其在审计结束之前整改完毕，这样可以缩小审计报告的问题面，以利将来被审计单位对审计报告的认可。通过对审计报告提出的问题及审计处理意见与被审计单位进行沟通，获得被审计单位的认同，有利于审计决定的执行，达到审计的目的。
（三）与组织内部其他职能部门的沟通
内部审计工作的开展，有时需要组织内部财务、总务、基建等行政职能部门的配合。内部审计机构需要这些部门在哪些方面给予配合、如何配合，都需要内部审计机构和人员经常及时地与这些部门保持良好的沟通。只有这样，才能获得这些部门对内部审计工作的理解，从而给予积极的配合。
（四）与组织外部相关机构的沟通
内部审计机构及其工作人员需要经常向当地国家审计机关和内部审计协会等组织外部的有关机构咨询法律法规、制度和规范等方面的问题。因此，内部审计机构及其工作人员要经常保持与这些组织外部机构的联系与沟通，以及时获得其帮助和支持。
（五）内部审计人员相互之间的沟通
要做好内部审计工作，内部审计人员之间的相互沟通也不可忽视。内部审计机构负责人要和下属保持良好的沟通，向下属布置任务时，要使下属能充分了解审计任务的目的、范围和方法。内部审计人员要将审计工作进度、审计中发现的问题等及时向审计机构负责人汇报，以利于内部审计机构负责人及时掌握审计工作进度，共同讨论有关问题，及时调整审计工作方案。审计过程中，审计组人员之间也要加强沟通，既明确分工，又协作配合，实现资源共享，提高工作效率。
五、不断提高内部审计人员的综合素质
任何一项内部审计工作，都需要内部审计人员来具体负责完成。而能否保证审计工作的质量，有效防范审计风险又取决于内部审计人员综合素质的高低。内部审计人员的综合素质，通常包括职业道德、业务技能两个方面，两者相辅相成，缺一不可。内部审计人员综合素质的高低，不能只看其某一方面的素质高低，而应从以上两个方面综合来衡量。只有具有良好的职业道德素质，同时具备较高水平的业务技能，才有可能将审计工作做好。只具备内部审计人员思想和品质方面的良好素质，敢于抵御各种诱惑，敢于依法依纪办事，但业务技能低下，不了解与审计有关的法律法规，不熟悉审计和与审计有关的会计、税务、金融、工程造价及企业管理等方面的知识，就不可能做到依法依纪办事，也就不可能具备真正意义上的内部审计人员职业道德素质，从而也不可能做好内部审计工作。只有具备内部审计人员职业道德的思想和品质方面的良好素质，同时又熟悉并掌握与审计有关的法律法规，掌握必要的审计和与审计有关的会计、税务、金融、工程造价及企业管理等方面的知识，并注重知识的更新，不断提高业务技能，不断加强思想作风建设，才能真正意义上具备审计人员的基本职业道德素质，并不断提高其职业道德素质，从而做好内部审计工作。因此，要做好内部审计工作，必须不断加强内部审计人员的思想道德教育和业务技能培训，注重内部审计人员的知识更新，做好内部审计人员的后续教育工作，使内部审计人员时刻保持较高的职业道德水准，不断提高业务技能，造就一支综合素质较高的内部审计人员队伍。
篇2：房地产行业内部控制简述
发展简史
动漫城在早期俗称电子游戏机室，如今随着动漫产业的发展，电玩游戏节目也纳入了动漫产业的分支，所以，很多动漫城也开始有了时髦的称呼：动漫城(其实是动漫游戏城)。动漫城一般是指以营利为目的，并向公众开放、消费者自娱自乐的电子游艺场所。动漫城中都是以投币的方式来玩的，你可以要10元，20元很多很多。里面的游戏机的下面会有个投币口投进去就可以了。
而现如今已经不单单是游戏那么简单了。目前游戏的品种已达几十上百种，运动型，智慧型，音乐型，模拟类等多种。由于动漫城属于新型行业，没有一定的行业经验积累，动漫城的管理上明显滞后于其他行业。导致部分有意在这个行业发展的人才一直也在徘徊，动漫城管理上的困难解决、开动漫城的相关细节、让场地迅速地火爆起来的方法成为众多经营者最头痛的问题。目前的中国电玩产业，欠缺的并不是资本和产品，发展的主要瓶颈问题主要集中在管理上。社会发展的多元化，催生出许多行业“新秀”。近年来动漫城行业的发展日益强大，动漫城城不知不觉穿插到我们的日常生活中，这一点我们有目共睹的。而一些大城市也是开始相继的举行各种形式的“动漫城节”，如：北京，上海，广州等，可见，动漫城已经成了这个时代新的话题和领头羊。
然而，它真的是突降于文化产业中的‘空降兵’吗？回答当然是否定的。因为我们都知道凯里动漫城最早起源于欧美国家,汤玛斯·T·沟史密斯二世（Thomas T.Goldsmith Jr.）与艾斯托·雷·曼（Estle Ray Mann）设计了《阴极射线管娱乐装置》并在美国专利注册（1948年12月14日颁布），只是那个时代叫做电子游戏，既电玩。此后，它就如雨后春所开始在欧美国家盛行。1970年开始以一种商业娱乐媒体被引入，成为1970年代曰本、美国和欧洲一个重要娱乐工业的基础。在1983年美国游戏业萧条事件及继而重生后的两年，其经历了超过两个年代的增长，成为了达100亿美金的工业，并与电影业竞争成为世界上最获利的娱乐产业。动漫城早期是以主机运算、图形性能、以及主要储存媒介为世代区分标准。平均大约一个世代历时五至六年。世 代之间的游戏机性能差别很大。1972年，踏入第一世代，当时所谓的游戏机主要是能用手柄控制电视屏幕上光点移动的装置，每部游戏机也只能玩特定的一种游戏；第二世代，游戏机开始能通过卡带带去更换不同游戏，使游戏开始变得多元化；第三世代之后游戏类型多样化、网络化、游戏机可携化、游戏开发专业化。直到第七世代（也就是05年之后），动漫城不管是在设备上，还是游戏量上都有着翻天覆地的变化。可以说，如果美国是动漫城文化的发源地，那么，中国则将是呈现它辉煌的圣地。上世纪80年代初，中国第一台电子游戏机在桂林诞生。几年后，电子游戏
机以其锐不可当之势，“踏”遍了中国大江南北，电子游戏厅也遍地开花。当时游戏机的内容主要有：驾驶类、炮战类、火箭袭击类、趣怪类等。这些游戏都具有紧张激烈的对抗竞技特点，受到了少年儿童的青睐。放学后，他们顾不上放下书包，捏着零用钱就进了游戏厅，沉醉在变幻无穷的电子游戏中。后来游戏厅开始出现赌博、色情等不健康内容，老师和家长们惊呼：狼来了。后来，国家明文规定：除节假日外，电子游戏厅（室）一律不得向未满18周岁的青少年开放。那些在游戏厅里天马行空的日子，成为一代人的回忆。
电玩动漫城现状
中国电子游戏娱乐场所有近6万家，受利益驱动，一些电子游戏厅出现了无证经营、非法接待未成年人和利用电子游戏机赌博等现象。由此直接或间接引发的各类案件也不断增多，而为全国2.4亿青少年学生健康成长所提供的活动场所在数量、布局和规模上都难以满足需要。进入二十一世纪初期，经营电玩城的人开始增多，电玩产品也开始参差不齐，国家也出台了一些管理政策，对整个电玩行业进行了不小的整顿规范。电玩行业形同于刚刚点着的火苗面临风雨的考验，火苗近乎于熄灭状态。
由于动漫产业作为一种新型行业的兴起，国家也越来越重视整个产业的前景。作为动漫行业的一个分支，动漫游戏终于可以登入大雅之堂了。从事电玩城，电玩产品生产开发，电玩产业服务的人如雨后春笋，电玩行业成为了如今一个正规的群众娱乐性行业。国家也有了正确的指导政策和方针。
电玩行业如今成为一个正规的群众娱乐性行业，不仅可以和传统行业进行比较，更可以与网吧、歌舞、娱乐城等娱乐性行业媲美，大有赶超之势。从另一个角度来说，电玩城也属于新型行业，由于没有一定的行业经验积累，所以目前大多数电玩城的管理明显滞后于其他行业。
全国各地面临政策限制，行业标准不够清晰明确，部分法规之间存在一定冲突;不同地区的政策有所不同，各地电玩城的经营标准不一;处于不同经济发展水平的城市消费者观念有所不同，导致不同城市的电玩城发展受不同程度的限制;日益增加的各种消费娱乐方式，产品多元化的侵袭;在当前房租、员工工资等只增不减的情况下，增加了电玩城的经营成本;个别营收好的机台受政策约束，限制了终端场地的利润。具体来讲：
（一）电玩行业生命周期。通过对电玩行业的市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等研判行业所处的发展阶段；
（二）电玩行业市场供需平衡。通过对电玩行业的供给状况、需求状况以及进出口状况研判行业的供需平衡状况，以期掌握行业市场饱和程度；
（三）电玩行业竞争格局。通过对电玩行业的供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者
现在的竞争能力的分析，掌握决定行业利润水平的五种力量；
（四）电玩行业经济运行。主要为数据分析，包括电玩行业的竞争企业个数、从业人数、工业总产值、销售产值、出口值、产成品、销售收入、利润总额、资产、负债、行业成长能力、盈利能力、偿债能力、运营能力。
（五）电玩行业市场竞争主体企业。包括企业的产品、业务状况（BCG）、财务状况、竞争策略、市场份额、竞争力（swot分析）分析等。
（六）投融资及并购分析。包括投融资项目分析、并购分析、投资区域、投资回报、投资结构等。
（七）电玩行业市场营销。包括营销理念、营销模式、营销策略、渠道结构、产品策略等。电玩行业现状分析报告是通过对电玩行业目前的发展特点、所处的发展阶段、供需平衡、竞争格局、经济运行、主要竞争企业、投融资状况等进行分析，旨在掌握电玩行业目前所处态势，并为研判电玩行业未来发展趋势提供信息支持
电玩行业的困惑与障碍：
（一）电玩城与普通的店面销售有它们相似的一面，但电玩城因受政策影响大，玩家普遍以年轻人为主，又有着它特殊的一面。这使得“电玩城如何高效运营与促销”成为终端场地一直苦苦思索又难得其解的问题。
（二）全国各地面临政策限制，行业标准不够清晰明确，部分法规之间存在一定冲突;不同地区的政策有所不同，各地电玩城的经营标准不一;处于不同经济发展水平的城市消费者观念有所不同，导致不同城市的电玩城发展受不同程度的限制;日益增加的各种消费娱乐方式，产品多元化的侵袭;在当前房租、员工工资等只增不减的情况下，增加了电玩城的经营成本;个别营收好的机台受政策约束，限制了终端场地的利润。
（三）一些投资者或场所的高层管理人员他们认为——创造利润的方法就是：
1、更换机台。
2、搞擦边球项目。
3、搞游戏比赛。
4、甚至有的“倒灶做法”：免费玩。
（四）管理机制不完善
1、盲目竞争
2、资源配置不合理
3、产品更新速度快
4、缺乏规范化的管理制度
5、消费水平高，消费人群范围小
6、赌博机广泛存在
7、服务水平低
8、受众对彩票的概念理解偏少，礼品超市礼品不丰富，票数较高。
如何解决电玩产业管理混乱、营销观念薄弱的对策
（一）基本场所规划是一个牢固运营点门店的经营包含门店零售、活动促销、渠道拓展三个方面，从提高客户数量、提升每个币的价格、增加玩家重复消费、增加连带消费四个方面提升电玩城的销售。对满足一定条件的玩家开设会员服务，并对他们的资料进行统一搜集和管理，会员享受新品通知、活动通知、积分礼品、生日礼品、专场活动、沙龙俱乐部交往圈、培训提升、企业文化宣传等服务，同时，向他们灌输VIP的作用，让他们重视自身的会员资格，培养他们对门店的品牌信任度和黏合度。
（二）场所娱乐项目选择与配置是场所发动机门店的管理包含：形象管理、环境管理、销售管理、客户管理、人员管理、现场管理、设备管理、服务控制八个方面，其中形象、环境管理是重点，要做到门店整洁，环境舒适，装饰新颖又有变化，要能够吸引玩家。服务人员态度好，采购玩家喜爱的机台并且及时更新机台。建议用5S指导店面形象管理，分别是Seiri(整理)、seiton(整顿)、seiso(清扫)、seiketsu(清洁)、shitsuke(习惯)。对店内大小事件明确责任分工，随时检查发现和解决问题，并且长期坚持，让它成为一种习惯。
（三）选用适当的公关宣传门店公关宣传常用的工具有新闻宣传、公益活动、事件营销、培训教育、交往圈子、企业刊物等。已经有电玩城开始尝试这些宣传，并取得了不错的效果。公益活动是目前一些大型连锁电玩城想要尝试还没有能够取得很好效果的一个方面，而事件营销在本行业用得并不多，它主要是针对某一件事情突出宣传自己，比如竞争对手开业时针对可能对本店造成的影响而制定相应的措施，让可能出现的不利影响消失甚至转变成对本店的有利因素。企业刊物也是向客户介绍时必不可少的工具，比如城市英雄就保存有不少这样的宣传册、宣传碟等，以便随时向他人介绍。
（四）找准玩家的本质需求电玩城的客户包含随意消费者、普通消费者、骨灰级消费者，针对这三种不同的消费者，采取不同的策略。针对随意性消费者想办法增加他们的体验次数;针对普通消费者则让他对本店形成一定的忠诚度;而对骨灰级玩家，就需要与他建立兄弟般的关系，通过他提升店面的影响力。玩游戏的玩家有不同的需求，为了寻找快乐而玩机台，或是劳累之余来此舒缓放松心情，或是为了一些不开心的事情而宣泄情绪，亦或者是喜欢电玩城这样一个互动交流的平台，希望与陌生人沟通交流，结识朋友的一个渠道。找准他们的这些需求以后，从他们的需求上去经营和管理。
（五）分析玩家就的详细情况分析玩家的消费时段，每次消费的金额，这些玩家都是些什么人，以学生居多还是以社会人士居多，找准目标群，有针对性地去吸引他们。还要根据这些玩家的定位，设定怎样的币价比较容易让他们接受，亦或者让他们花费同样的钱，能够在本店玩得更久，这也会在一定程度上吸引玩家。
电玩行业发展的趋势
电玩行业未来将向着品牌化、连锁经营、管理精细化、经营新思维、技术新应用、利润多元化的方向发展。品牌化发展需要企业做大，而且要有自己的特色。在同样的大环境下，能够比对手跑得更快一点，就可以让自己立于不败之地。那么如何比对手做得好，跑得更快?这就需要差异化的竞争，形成自己的特色。连锁经营相比一般的电玩城采购成本更低，品牌效应好，采购供应链完整，对机台的消化能力也更强。另外，很多场地发展到一定程度后发现场地的管理跟
篇3：房地产行业内部控制简述
一、房地产会计内部控制概述
会计的内部控制主要是通过对于会计信息的应用, 制定合理的方案和计划, 从而对于既定目标进行实现, 做到有效地对管理活动进行管控。从房地产这一行业出发, 企业内部的会计控制有助于对于资产的完整性有所保障, 从而保证经济信息在今后的使用过程中都是真实有效的, 有利于对会计人员的日常管理效率以及工作的积极性有所促进。并且, 企业的内部控制也是一种对企业自身进行约束的行为, 财务会计是企业内部控制的主体, 有助于企业根据自身财务发展状况对自身内部战略及时调整, 从而达到经济利益的提升。
二、当前房地产会计内部控制存在的问题
(一) 房地产企业会计内部控制环境有待优化。我国传统经济的发展模式持续时间十分长, 对于人们的思想以及社会的发展模式都产生了一定程度的影响, 因此计划经济模式仍然存在于当前的房地产行业中, 难以全部改变, 并且当前尚未形成完善的科学发展理念, 这不仅不利于当前市场经济的稳定发展, 还在很大程度上抑制了整体国民经济发展水平。从以上分析的现状可看出, 政府应结合社会的综合发展水平进行分析。当前政府虽开展了研究, 却以理论为主, 在很多的情况下, 房地产行业都难以根据自身来对经济进行控制, 而是大多根据政府的号令来进行经营, 使得行政色彩十分明显。另外, 企业中存在着法人, 而法人管理体系这一结构并没有在经营过程中发挥其应有的作用。在当前房地产经济活跃的背景下, 许多房地产商出现, 而其所应用的法人管理体系则有名无实, 其内部管理体系十分混乱, 达不到法人企业应有的效果。
(二) 房地产企业会计内部控制体系有待完善。随着当前社会的不断发展, 房地产行业也得到了促进, 而房地产行业中的会计内部控制发展的尚不完善, 其在发展中受很多方面因素的制约, 例如:房地产行业在发展过程中不能及时获取其所需的参考数据, 由于房地产企业的内部控制体系发展较慢, 虽然部分先进的房地产企业已经对内部控制进行建设, 但建设仍不完善, 因此其难以对数据进行良好的汇总, 不利于对所需数据的收集。并且部分房地产企业虽然对会计内部控制体系进行了建立, 但仍需要在今后的发展过程中进一步进行改善。例如, 较为先进的房地产商虽然对建筑工程的施工、方案的设计以及材料的选购等进行了合理的编制, 但其操作的监控流程尚不完善, 并且虽然房地产具备成本方面的优势, 但协调性较差, 不利于整体相互促进从而发挥作用。
(三) 房地产企业会计内控意识有待增加。当前大多房地产企业致力于自身产品的研发以及产品销售, 而忽略了对于其自身的内部控制体系的建立, 因此建筑企业不能良好地对于内部控制理念及起到的作用进行认识, 严重的情况则会使得建筑企业的看法不正确, 从而影响企业的总体发展。由此可见, 房地产在发展的过程中, 更应对内部控制进行注重, 并且结合内部控制的正确理念对于员工的思想进行更新, 从而对于企业的业务经营起到促进作用, 加强企业内部管理的合理性以及有效性, 使得会计部门进一步完善, 会计信息进一步真实化, 方便今后的使用, 并且制定相应的措施以解决各种违规现象, 从而进一步对企业的经营利润有所促进。
三、强化房地产会计内部控制的策略
(一) 构建以预算为导向的企业会计内控体系。根据房地产发展的实际情况进行分析, 资金欠缺灵活性是当前房地产行业主要存在的问题之一, 由此可见, 房地产能否继续生存与其能否保持资金在行业内的流动息息相关, 而对内部管理进行解决是当前保持房地产行业继续发展的主要渠道之一。房地产企业的发展过程中, 财务预算管理体制多起到的作用十分明显, 因此我们应着手对这一管理体系进行普及和完善, 从而起到对风险进行预警的作用, 并且还应加强资金在这一过程中的灵活性, 以对不同的风险进行应对, 从而为会计管理在房地产行业大家夯实的基础。
(二) 正确理解企业会计内控工作的重要性。房地产发展应时刻围绕着企业的实际发展情况, 并根据企业所面临的困难进行处理, 从而在发展过程中不断对会计内控体系进行完善, 加强会计工作人员的思想深度以及正确的理念。并且根据房地产企业的特征, 内部审查是内部控制中较为重要的一个环节, 只有不断进行内部审查, 才能更有效地将经营管理活动继续下去, 并促进内部管理水平的提升。
(三) 构建科学、合理的考核激励体系。房地产的会计内部控制体系的管理人员应清楚不能只单靠这一个部门对整个房地产企业起到促进作用, 而是应加强各个部门间的协作, 从而共同对整体起到促进作用。并且想要提升内部控制体系的综合工作水平, 还需要不断就员工的工作能力以及工作思想进行培养, 加强对员工经营理念的灌输, 从而对其综合的水平进行提升。除了对于员工的培养组织定期学习之外, 激励机制的建立也是必不可少的, 通过激励机制不断对员工的工作积极性进行促进, 从而发挥整体的效率大于个体效率之和的优势, 促进房地产企业的综合发展。
(四) 加强对房地产企业会计内控的监督力量。内控监督从两方面着手, 一方面是会计信息内审, 另一方面是会计监控体系。内审工作在会计监控中是十分必要的, 其能够加强会计数据的准确性以及真实性, 有利于在今后的工作中对之前数据进行利用, 并且增强经营的正确性。当前内审机制在会计内控中所起到的作用也进一步明显化, 因此企业更应加强对内审部门以及岗位的建立。完善企业会计管控体系即为满足内控的需求, 在完善的过程中, 还给予相关会计人员完善的权力, 该做法不仅有利于促进会计部门的工作质量, 还有利于促进核算体系的完善。
(五) 提升房地产企业会计员工的素质。人才是各行各业中的核心竞争力, 房地产企业也不例外。只有不断对人才进行培养, 才有利于房地产企业的发展。因此, 我们应在工作的过程中不断加强对工作人员素质的培养, 从而提升其专业知识以及技能的掌握, 并且提升其自身的综合素质, 以确保跨级内控能够良好进行。
摘要：随着当前社会的不断发展, 我国对于房地产行业的重视程度也进一步得到了提升。房地产作为收益高且风险大的一个行业, 其企业中会计的工作质量直接对于企业今后能否稳健发展有着直接的影响。在传统的会计工作中, 更加注重对于资金的管理以及核算的准确性, 而忽略了会计的内部管理在会计中所起到的作用, 本文从房地产业的会计内部控制着手进行分析, 并提出建议。
关键词：房地产,企业会计,内部控制
参考文献
[1]尚玉梅.会计电算化对会计工作方法影响探析[J].中国矿业, 2014, 2
[2]张斌, 林辉能.中小型企业会计电算化系统实施研究[J].科技通报, 2013, 5
[3]胡洁, 章旭颖, 蒋翠.会计电算化环境下企业内部控制存在的问题及对策研究[J].商业会计, 2012, 12
篇4：房地产行业财务风险控制研究
【关键词】房地产；财务风险；控制
房地产行业在现行社会中，对我国经济的发展有着十分重要的影响，要积极预防可能出现的风险，避免因为财务上的风险造成不可挽回的损失。财务风险可以分为广义和狭义两种，广义的是指当前的企业在资金运转的过程中，由于各种原因在资金和利润分配上产生的不足对企业整体发展造成巨大影响的风险。而本文所阐述的是狭义的风险，由于企业内部由于不合理的财务结构、不恰当的融资方式而造成了融资的财务杠杆作用下降，收益降低的风险。
一、房地产行业背景分析
房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业，它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点，并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来，由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求，到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年，我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策，首付比例和贷款利率的提高，使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险，我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险，并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。
二、当前房地产行业财务风险现状
房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险，都会对房地产行业发展带来影响，主要是以下几个方面：
1.负债率高
通过一些调查数据显示，我国房地产企业的资产负债率均为75%以上， 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转，在选择项目时已出现盲目性，出现不规范的高额借债，导致房地产企业负债率高。
2.资金结构不合理和境外资金运用少
根据资料显示，在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款，这样单一的融资方式，导致对银行依赖性大，使得很多风险都压在银行身上。同时，主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解，难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上，不利于分散风险。
3.财务涉及面广，管理较难
企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂，涉及的主体较多，包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等，再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多，这些也就使得财务管理上复杂程度较高。
三、控制房地产行业风险的有效措施
1.构建正确的风险评价体系
首先需要有科学正确的风险评价指标，要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平，把握企业对资金的发展能力以及偿还能力，以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施，这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准，使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。
2.开发多渠道的融资方式
只凭借传统的融资方式不利于分散风险，会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道，形成新的融资方案，来解决我国房地产行业中負债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理，其次要扩大自身的资金拥有情况，逐步的开发自引外资的条件：比如，可以根据发那个地产的信托计划，在保持公司原有负债率的情况下，来吸引外来投资者的眼光，要降低融合资金的成本，这样既可以节省财务管理的费用，也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等，来不断的控制企业成本，逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。
3.要完善财务管理策略，加强内部控制并且要完善监督体系
作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理，要以让客户满意为宗旨，来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理，约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略，以便更好地控制成本。在内部的控制上，要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组，对财务进行定期的考核和监督，实现内部控制的完善。另外，还要在房地产服务的开发和设计上，对成本进行预先规划，以便使图纸上的成本与实际成本更接近，减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组，在各个环节按制度和目标严格监督，尽量减少人为因素的干扰，提高财务风险控制的保障。
4.要做好市场调研，降低外部风险
房地产行业受到自身和外部因素的双重影响，很多风险来自于市场。市场需求量的变化会对房地产行业产生较大的冲击。因此要成立专门的市场调研小组，聘请或者由专业人才在对市场进行充分调研的基础上来制定公司的财务方案，可以使房地产企业避免盲目跟从潮流，出现盲目投资、资金风险大的情况，来提高行业的市场承受能力，更好地应对行业发展面临的挑战。
总之，作为资金需求量大、效益回收期长的房地产行业，要积极的采取措施来防范将要面临的财务风险，减轻政策对市场的冲击，这对稳定当前房地产行业的发展态势有着十分重要的意义，因此，做好风险防范和控制对我国的经济良好运行有着重要的促进作用。
参考文献：
[1]黄莉，房地产财务风险对策探讨[J].时代金融，2011.
[2]刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].企业经济，2011.
篇5：房地产工程现场精细化管理简述
一、精细管理、预管预控
（一）图纸、变更、业主通知等文件交接管理
各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。
（二）工程招投标及开标管理
工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。
招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。
（三）合同管理
合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。
严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。
（四）例会制度及进度计划制度
项目实行三级例会协调相关问题：
1、公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段
2、项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部
门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会
审，正式开工阶段
3、工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。监理负责会
议纪要整理签字发放存档。
（五）工程变更及签证办理
工程变更严格细化为：
（1）由设计单位提出的设计变更；
（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；
（3）由施工单位提出的设计变更；
（4）由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。
签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。
（六）业主通知下发及安全技术交底制度
业主通知原则上分为两个等级：
简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。
涉及影响外观或使用功能的，由项目经理书写，然后报分管经理核定，分管经理不能确定的由总经理审定。
对造价没有影响的，可以直接发出，对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发
出。
公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底，确保最大程度的保证工人的人身安全。
（七）进度款支付审核
根据合同约定，在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付，根据集团公
司的管理规定，正常情况下每月日到日为付款日，为了便于管理，除特殊情况外，其他时间不在进行工程款的支付。
（八）质保金支付审核
质保金支付实行多部门联合管理，由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同
监督审核，相关表格按规定审核完成以后才能支付。
（九）工程评价
工程完工后，项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价，之后公司核定，已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。
二、分户验收、落实到位
所有工程分户物业验收制度，工程实行100%分户验收制度，要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收，并填写分户验收表，签字存档备查。
在接收物业的前60天左右，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；
所有工程都编制详细的《产品使用说明书》，使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。
三、售后客服、确保放心
2013年开始，公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》，对售后客服工作成立专门的组织架构，设立客服小组，确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题，并且负责解决，或者做好移交解释工作，以解客户的后顾之忧。
公司实行代维修制度，对于部分施工单位维修不积极或不到位的，公司维修小组经汇报并通知后，会先行协调人员组织维修，以解客户燃眉之急。对于发生的费用，只要在保修期内且非人为破坏的，公司全权负责，事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。
2013年新交房客户实行100%客户回访制度，在业主领取钥匙的同时发放《回访单》，客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议，填写后交由物业，公司定期收集，此举不但定点解决所提问题，也会汇总收集有用的信息，以便以后的工程建设中予以提前调整。
工程部
篇6：房地产行业内部控制简述
职位：店长
要求：
1、具有大型美发连锁管理三年以上的工作经验。
2、具有强烈的责任心和执行力，具有良好的心理素质。
3、具有一定的职业技能，熟悉行业的经营与运作模式。
4、具有良好的业务能力、营销能力、指导能力及协调能力。
5、五官端正、形象大方、气质良好，具有管理魄力及亲和力。职位：美发经理
要求：
1、具有大型美发连锁管理三年以上工作经验。
2、具有强烈的责任心和执行力，拥有良好的心理素质。
3、认真负责、诚信敬业、踏实肯干。
4、具有一定的职业技能，熟悉行业的经营与运作模式。
5、五官端正，形象大方，气质良好，具有管理魄力及亲和力。职业：技术总监
要求：
1、具备较高的综合素质，精通专业美发知识和良好 沟通力。
2、能够很好的把握时尚潮流方向，良好的学习和管理能力。职位：高级发型师
1、具备良好的仪表，举止谈吐。
2、具备专业知识技术，良好的沟通技巧，不断自我完善的敬业态度。职位：技师
一年以上，技术过硬，工作经验丰富，责任心强，工作勤恳认真，形象较好。
职位：接待
要求：
1、20至25岁，至少一年以上的前台接待或相关工作经验。
2、工作主动性强，认真负责，责任心强，办事灵活，能承受一定的工作压力，良好的沟通技能和专业的客户服务技巧。
3、普通话标准，办公软件操作熟练。
4、形象气质良好，熟悉商务礼仪及接待规范；高中以上学历，熟悉
电脑操作，普通话良好，有工作经验。
职位：收银员
要求：
1、25-30岁之间，形象良好，普通话标准，身体健康者。
2、办事沉稳、细致，思维活跃，具有亲和力。
3、有收银工作及电脑办公自动化操作的经验负责门店收银工作。职位：保洁员
篇7：房地产行业内部控制简述
关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述
今年以来，全国房地产市场全面升温，重庆的房屋价格也大幅攀升，一时之间大大小小房屋中介公司如雨后春笋般纷纷开店，老百姓购房在买房时对中介公司往往不加选择，由此带来不少房产纠纷，本文旨在通过对重庆目前市面上的中介公司及其管理模式的简述，让广大市民对房屋中介有更多的了解。
来自重庆市国土资源房屋评估和经济协会的资料显示，2003年度重庆市房地产经济机构按资质分类如下：A级机构13家；B级机构25家；C级机构155家，共计193家有资质的经济机构，另有大量个体、私营等未取得资质同样经营中介的经济体100多家。
2004年，随着台湾鼎盛房屋，天津顺驰集团，香港美联物业，台湾信义房产，陆续登陆重庆市场，重庆中介行业正面临着新的变革，一大批早年的房串串，黑中介纷纷被市场所淘汰。更加规范，更加注重企业品牌形象，更加拥有资源，管理优势的优秀中介企业必将取得更大的发展。
调查显示，今年4、5月份观音桥世纪新都附近几十家大小中介公司目前剩下八九家仍在经营，与小中介纷纷关门形成鲜明对比的是：金丰易居，中原房产，美联物业，鼎盛房屋，天津顺驰这些实力中介公司依然有新店开张，（8月12日金丰易居三店开张；8月15日德威大渡口增开新店；8月18日中原地产为新店招募经理；8月20日美联物业江北新店即将开业；8月24日鼎盛房屋凤天路分店开业；天津顺驰计划年内布控80家分店；7月9日台湾信义地产携手重庆立业公司进入重庆中介市场）。重庆中介行业正在经历质的变革。实力中介公司除了拥有资源优势外，在管理模式方面也与传统中介相去甚远。
随着中国住房制度改革的进一步深化发展，商品房制度的不断完善，中国房地产业的发展已经不可逆转。近年来，随着国民生产总值GDP的实际增长，中国国民的实际消费能力增加，人们对住房的需求明显呈上升势头。建设总住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，当前我国正进入全国建设小康社会，加快推进社会主义现代化的新发展阶段，居民消费结构升级和城市化加速推进将为住宅与房地产业发展提供巨大的市场需求。预计今后8年我国城镇每年将有7亿平方米左右的住方需求。
居民住宅不再是从前的一辈子一套房，提升居住品质的需要，房产作为一种重要的个人财产也已不仅仅是一种居住使用价值，加上目前国民投资渠道有限以及股市的长期低迷都使得商品住宅的再交易变得实际而频繁。
如果从1998年的住房制度改革算起，中国的房地产市场仅仅只有短短的不到10年时间，完全是一个处于上升期的黄金产业。同时考虑目前的国际汇率等诸多因素都是导致国内乃至境外资金流向房地产业的主导因素。
重庆作为国家西部大开发的重点城市之一，拥有资源优势，基础设施优势，以及人口优势，更是成为房产一片热土。中介公司等房地产相关服务产业的升温和发展就显得不足为奇。本文将重庆目前的中介公司根据其管理动作模式的不同做以下分类：
一、房串串、小中介
此类中介的生存策略往往是“化妆”成房东与买方周旋，以收取定金的形式套牢买方成交，在市场日益规范的今天将逐渐淡出市场。
二、本土一般实力公司
此类本土中介公司多属B级乃至C级资质公司，由于自身实力所限，无力承担全部市场风险，所以大多采取加盟形式扩大企业影响力，典型企业有：中房网络、恒安易居、钢运等。
三、本土实力传统中介公司
此类本土中介公司多属A级资质企业，一般有较长时间的经营历史，市场网络，全部以直营店形式，经营投资均较稳健，是目前市场的主体。典型企业有：德威置换、大泽、金丰易居、等。
四、外来传统中介
此类企业以目前只在沙区有网点的鼎盛房屋为代表。沿用台湾中介机构的经营管理方式，注重企业形象员工培训，业务洽谈更具技巧性，经营扩张稳健，既有加盟店也有直营店，以输出品牌，输出管理为经营策略（加盟成本较高）。
五、外来集团企业
此类企业以天津顺驰进入重庆市场为代表，有财团实力的顺驰公司同期进入重庆一、二、三级市场，其经营管理模式已完全不同于传统中价，有深刻的资本运作背景，为重庆中介行业带来不小的冲击，特别是其调入、调出的买卖二手房策略，以几万定金的代价换取独家代卖的时间以及售房差价，能够获取丰厚回报，顺驰的经营风险主要是资金链方面的以及全国政策面上的，所以顺驰经营管理上更加讲究团队精神，业务组织以店为单位。（如果全市房价下降10%顺弛麻烦大了）
六、外来房产服务商
此类企业以香港中原为代表，有着多年经营管理经验的中原集团，涉足整个房地产服务相关领域，从市场研究，项目前期策划到一手盘代理销售，二手市场交易….我个人比较看好中原的市场研究部门，因为有直接的一手市场信息真实反馈，相信其研究报告较政府相关部门的报告更为准确和贴近市场真实，成熟的管理体系是中原等实力外来企业在重庆中介市场长盛不衰的坚实保证。
收费：前叙一、二、三类企业收费低廉，一般均按买卖双方各1%收取；
四、六类外来企业因其专业化的优质服务，一般按2%收取。
风险：购买二手房最大的优势在于便宜，但是市场中依然潜伏着风险，特别是有的二手房
产权不明晰，手续不完备，老百性在购买时根本不清楚，谁都不想花了几十万买个“扯皮”房子，中介公司，特别是有实力、管理规范的中介公司往往能够为购房者规避风险，这也是一家中介公司取中介费背后理应承担的责任。
综上，一般老百姓购买自住房，可考虑第三类企业，既能节约一定的费用，又能有效通过中介公司规避交易风险；投资者购房则可考虑四、六类企业，既能得到专业的投资咨询，又能获得专业的全程服务，费用相对高一些但投资有保障。
[另外的声音]：
不少业内人士提醒消费者，警惕房地产风险！特别是投资型客户。
不要认为与京、沪相比重庆房价还很低，就相对风险也低！！重庆本土消费占多少？外来热钱拉高房价，而外来热钱总是追求利润，当市场一有波动，最先逃离的也必是热钱！留下满目城市的伤痕！！
近期，摩根士丹利不断警告：中国地产泡沫全球第一！！
美元再度升息！！
（如果再有人恶意打击中国经济？？？）
提醒：在看信息时要注意是什么人在发布？他是代表哪些利益集体？
篇8：房地产行业成本控制建议
关键词：房地产企业,成本控制,营销费用
一、我国房地产行业成本控制存在的问题
(一) 工程可实施性不够严谨。
工程的实施性研究报告还没有达到工程建设所需的要求。当前市场情况下, 企业对市场价格预测的可实施性报告不具有针对性, 对报告中所说明的问题认识还十分浅薄, 同时在策略分析时只对方案的基本情况进行了研究, 对内部情况和内部收益的分析不够都会导致策略的决定失败。工程的成本预测计算差强人意, 工程项目有其自身特点, 所以我们应该采用适合项目自身的估计方法。但是如今我国使用参数估计法, 计算过程没有进行详细的项目分析, 从而导致工程实施达不到要求, 估算不准确。
(二) 缺乏成本控制意识。
在成本控制的过程中缺少确切的意识形态, 而且企业管理层在成本控制的阶段没有给予高度重视, 从而导致下面的员工对成本控制这项工作更加不重视, 成本控制就难以在企业中进行。同时大部分企业还未形成对应的管理体系, 管理工作没有形成规范, 这就使得工程可实施性的不重视产生, 使企业忽略了工程设计的成本控制管理。
当前许多企业还未形成有效的制度体系, 不能从实际情况下对企业进行有效力的成本反馈。虽然部分企业有从先进国家引进一些控制软件, 但是其与我国房地产企业的根本情况不相符, 这就使我国部分企业虽然想建立起完善的成本控制体系但是却没有十分有效的办法, 同时国内高新技术开发行业对我国房地产行业成本控制系统的开发也缺乏相对应的技术。这样的情况也影响着我国房地产行业, 他们也不能建立起有效的成本控制系统。
(三) 项目建设阶段部门职能分配不协调。
成本控制是各职能部门的分解, 每个部门只注重其功能的成本控制, 这将导致整个项目的利益放在局部利益之后, 工程经理的权力被限制, 但是却没有相应地减少责任, 协调各部门的工作反而增加, 使项目经理的工作将成为成本控制方面的重点。成本控制的工作量被不同程度的分配给其他部门, 部门之间如果不进行有效的交流, 将造成成本控制的工作效率下滑, 继而又致使成本上涨, 于是造成下滑而又上升的循环。
(四) 施工阶段未形成动态成本监控。
这个时期主要是设计方案和构画建造图纸, 然后根据方案和图纸利用各材料的设备建设建筑。施工阶段不可预知的因素较多、危机多、工程进程慢、恶性事件多, 这些对全局投资也有不利的影响。往往施工现场还会出现设计更改的问题, 这同样增加了控制的难度。一些企业还没有完善动态的成本监控, 因此动态监控还远远达不到要求。还有一些企业工程监管太形式主义, 没有真正的进行管理。
(五) 竣工阶段工程结算制度不完善。
竣工阶段是建设项目施行总结性的最后工程, 一些工程建造公司为了获得更好的工程收益, 会上报虚假的结算材料和结算价格, 大大增加控制难度;而且有的工程建设公司没有检查合格的竣工图, 结算资料与实际情况差很多;有时甚至没有完成工程建设, 这样造成责任不确定的工程, 进而使企业承担额外设备损失, 这些都给成本控制的最后阶段造成了不必要的麻烦。
二、我国房地产行业成本控制改进建议
(一) 改进前期阶段成本控制的建议。
开发商要对将要动工的工程做出准确分析, 在最开始就进行市场的前期调查。通过对市场调查再选择市场上的建设项目;然后才是定价的选择。为了使房产在一定时期内销售出去, 开发商需要对人民的需求现状和房产的显著特点进行准确的定位。这一成本占发展成本一个更大的比例, 土地价格也如此, 尽量选择可直接用于建设的土地, 避免一系列由于土地成本造成的污染问题, 避免土地成本增加。
设计构画阶段可以被锁定, 可以超过90%的成本, 该工程的构画阶段是控制成本有效且重要的步骤。工作人员应该把成本管理和技术结合起来, 注意方案的选取。提供给施工建设公司尽量清楚明白的材料和指标, 确定工程的限额, 为成本控制提供依据。其次实行限定额度设计, 进行有效的控制造价。
(二) 改进中期项目建设与施工阶段的建议。
在工程建设与施工环节, 成本控制是指对工程的全部过程的规划, 工程招投施工单位的环节, 工程的采买的环节, 在工程施工阶段都要进行有效且具体的成本控制。在成本控制过程中把握好这几大部分的控制就是对地产企业最直接有效的控制。
在工程被确立后, 规划环节的成本对整个工程成本影响也是最大的。对工程的设计方案进行招标, 对设计进行再次优化和校正。邀请在行业内有名气的设计单位为企业设计工程建设方案, 对设计单位进行统一的管理, 让其进行共同投标, 组织专业知识过硬的学者对工程方案进行比较, 根据比较结果选取最佳的设计单位。同时, 必须对工程的投资进行估算控制工程的设计价格, 当企业完成工程的概算后, 然后再用概算的结果控制施工图的设计。
加强建筑工程造价的审查。各设计单位间合作设计图纸难免部门之间人员会出现一些矛盾, 所以邀请更专业的设计人员给出意见, 将好的修改意见提供给设计单位, 这样就能避免摩擦或减少不和谐现象, 减少其他的费用支出。同时与设计单位在签订合同时要注意部分不利条款, 从而对工程造价进行有效的控制。
(三) 改进后期营销阶段与竣工阶段的建议。
大部分房地产开发商的营销支出要做好具体的控制。现在房产广告通过媒介在各种电视网络中的出现频率很高, 大部分企业甚至在各大电视台的黄金时间做广告推广, 可以得出结论广告费用也是一笔较大的支出。但如何花较少的资金做到更大的广告效益是营销部门的重要任务。但营销支出作为成本的重要部分, 需要作为成本控制的首要目标。
完工检查验收是工程的最后阶段, 这个环节结算就是成本控制的最后程序, 需要结算出真实的成本, 大部分建设单位都虚报了结算金额, 有的甚至与真实情况差很远。严格审查结算程序, 可适当减少出错率, 结算出的数据要与公司的实际数据进行对比, 有差异的进行合理分析, 找出原因。最后, 应在相关部门负责下实行会签制度。
参考文献
[1]范宇.中国房地产业对经济发展的影响研究[D].新疆财经大学, 2010.
篇9：房地产行业内部控制简述
关键词：资金流 资本结构 预警机制 动态监控
民营企业集团是民间资产的投资主题，是民间私人投资、民间私人经营、民间私人享受投资收益、民间私人承担经营风险自负盈亏的法人经济实体。当民营企业一旦规模增大之后，财务风险也加大了，企业因资金链断裂而倒闭的概率就会增加了。而且，在我国的制度背景下，与国有企业不同，民营企业还缺乏救助和保护商业利益的保障机制，那么在资金流存在较大风险的前提下，民营企业如何实现自救，进而做大做强呢？这种资金流风险在房地产行业表现尤为明显，因此本文以房地产行业为例来进行说明。20世纪90年代以来，房地产行业得到前所未有的发展。但近期，根据国泰君安证券研究所发布报告，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。在房地产行业导致民营企业集团资金流风险主要表现在：房地产价格过高，一旦跌落会导致房地产企业现金流入减少；房地产资产负债率高，一旦负债偿还出现困难，就会存在倒闭的风险；地产企业的过度扩展，圈地太多，高成本意味着经营风险的增大。
一、资金流风险的原因分析
所谓资金流，是指维系企业正常生产经营所需要的资金。资金流风险是指导致企业资金流断裂的可能性。民营企业融资渠道比较单一，因此控制资金流风险十分重要。
（一）融资难
民营企业的融资，尤其是中小民营企业融资难的问题，已成为阻碍民营企业发展的一个“瓶颈”。民营企业的融资难度较大且融资成本较高，原因在于：一是我国的金融市场发展还不够规范，使得融资成本增加，二是直接融资的银行信贷和间接融资的证券市场都主要是为国有企业和上市的民营企业的发展提供服务的，这些导致了中小民营企业的融资成本相对较高，三是银行和一些金融机构对民营企业的借贷存在“心理障碍”，不能快速借款或者不愿意借款，使得中小企业陷入无法借款的困境，无奈之下进而寻求高利率的民间融资。
（二）资金流管控的失效
民营企业资金流的管理和控制，实质是围绕企业生产和投资流程中所发生的资金流入和流出的管理，可以通过合理的资本运营有效规避资金流管控的失效。资本运营是以经营方式和经营战略的多样化为手段，以企业并购、股份制改造、无形资产运营、强强联合及战略联盟等为使用方式，是中小民营企业拓展融资渠道、实现规模经济、推进组织和制度创新，提高经营管理水平的有效途径。可以说，民营企业资金流管控的失效的症结不仅在于融资的难易程度，还在于资本的运营和投资。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金量巨大、投资周期长以及市场流动性差的特点，我们认为，一般来说，在房地产项目的开发过程中，需要把资金合理配置、资金效率以及资金的安全作为房地产企业管理的核心问题。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核，强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
（三）发展现状的缺陷
我国大部分中小民营企业集团是在创业过程中资金不够雄厚，底子较薄，造成市场竞争能力较低，抵御来自诸如1998和2008年爆发的国际金融危机之类的破产风险的能力相应较差；一般而言，民营企业的信用管理能力较差，具有资金的需要不大、需求频繁以及随机性强的特点，使得融资的复杂性和融资成本的增加；我国民营企业现阶段的公司财务治理结构大部份不尽完善，财务报表不规范，不能及时给企业提供各种反映企业资金的流动性、盈利性和安全性的具体信息；房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现，银行借款和民间融资等使得房地产普遍资产负债较高，企业资金风险较大。对于房地产，来自国家政策层面的影响也能成为导致该类民营企业破产的一个重要原因，主要表现在金融货币政策、税收政策等方面。在金融货币政策上，比如，2003年出台“121文件”，规定房地产企业申请国家贷款，自有资金不得低于开发项目总投资的30%，2004年这一比率增加到了35%。在税收政策上，比如2012年我国在重庆和上海进行了房产税的试点，并逐渐推向全国，这类税收政策从房地产的短期效益而言，是非常不利，它降低了消费者的购买欲望，降低销售量，因此可能会带来房地产市场的紧缩状态，从而造成部分民营集团企业出现资金流的短缺，甚至倒闭。
二、资金流风险的对策分析
（一）良好的资本结构
民营企业资本结构，在资金流风险控制方面发挥着重要作用，与企业的组织结构和资本运营的重要性相当，原因在于民营企业的资本结构不仅能影响到到该企业的财务风险，还能影响到该企业的筹资活动。如果企业资本结构中的负债比率越高，则财务风险越高，当企业遭遇金融危机等原因导致经济状况变差的时期，便容易导致企业出现财务危机甚至破产。另外，负债比率的增加，必然会导致企业新的筹资能力减弱，在银行等融资机构进行审核时难以通过或者增加融资成本。因此民营企业应当保持合理的资本结构。一方面，民营企业在资金实力有限的情况下，应根据自身的资金实力合理地制定企业的发展战略，使得企业的发展战略与资本结构相匹配。查看企业的资产负债表，除了检查资产负债的比率，还应关注短期资产、负债以及长期资产、负债的比率，相得益彰才好，避免因资金能力和公司发展规模不相匹配，从而导致企业负债的增多和资金流风险的增大。另一方面，实施稳健股利分配政策，即在实施股利分配政策时，更偏向于将企业的税后利润多留少分，增加企业的资金量。在企业盈利能力弱、业务不稳定的情况下，保持较多的企业自有资产可以增强举债等的融资能力，在盈利能力较强、业务稳定的情况下，适度举债并发挥财务杠杆的作用，降低资金成本。
（二）建立资金流风险预警机制
资金流风险导致企业破产的资金流风险不可能是一朝一夕形成的，具有长期的潜伏期。我们说需要建立一个资金流风险防范的预警系统，用于对企业经济活动中存在的资金流断裂的风险进行实时的监控。民营房地产企业应以企业财务报表的数据为依据，结合国家出台的相关的土地政策、金融货币政策、税收政策、市场环境以及金融市场的特点等，利用净资产收益率、资产负债率、存货周转率以及短期负债、长期负债等指标，结合房地产公司的建造进度、开工面积、保守的房屋销售率等实际情况，对处于警戒区的业务实施重点监控，预计该业务需要的资金数量和资金的时间安排，做出合理安排，一旦发现某些异常征兆，要采取积极的应变措施，以避免和减少因资金流不足引起的风险和损失，比如为防止资金流不足，提前与银行等融资机构签订一定限额借款的承诺书等。
（三）加强对资金的管理
民营企业集团，尤其是房地产公司，它的投资受本国乃至世界经济状况、国家宏观政策法规以及市场供需情况的影响，资金流的断裂容易发生且可能危害巨大。因此加强对资金的管理是控制资金流风险重要工具，这主要包括加强资金来源的管理、对资金实施动态监控以及对资金集中的管理。对资金来源的管理，需要选择适当的筹资时机和确定合理的筹资结构；资金动态的监控，需要定期收集各个项目的资金使用情况表，严格对项目资金的领用和使用情况进行管理，在制度上对各个环节资金的使用实行严格的授权审批制度和资金拨付程序；资金集中的管理，主要是应当调查客户的资信记录，保证按揭贷款能及时收回，对于回笼的资金，除了用于日常开支和支付项目款外，都应集中在企业总部以便集中管理。
参考文献
[1]叶贵、唐建立、周明顺，房地产投资过程中资金流的形成及其作用[J]，重庆建筑大学学报，2012年第5期
篇10：房地产行业内部控制简述
2016-03-14 10:10
一、债权维护
投资者（以下称债权人）购买债权包后，必然面临大量迫切完善债权的法律事务，包括：起诉（或申请仲裁），财产保全，申请办理强制执行效力公证，申请实现抵押权，提起债权转让确认之诉，申请变更诉讼主体，申请（恢复）执行及采取查控措施，应对执行异议、复议等。要分清主次和轻重缓急，对重点项目特别关注。
除了已确定有处置方案（和解、再转让）的项目之外，其余项目都需及时完善法律上的确权手续，不要有拖延症。
办理上述事务，债权人最好有自己的专业团队（自建或由合作伙伴提供），否则，应及时组建或选聘，儿戏不得。
二、（抵债）实物维护
有些资产包与债权一起搭售若干抵债资产。
实物资产管理是债权人在收购和处置资产过程中形成的实物资产，在接收、保管等方面进行的管理，其目的在于有效防止实物资产毁损或灭失，及时发现和捕捉有利的处置商机，提高资产变现价值。债权人应按照有利于变现和成本效益最大化原则，制定并采取适当的管理措施，明确管理责任人，做好经营管理和日常维护，并尽快拟订处置方案。
管理（抵债）实物资产要把握二个要点，一是债权人须将抵债资产的权属办到自身名下（至少取得抵债裁定），债权人不能依靠《和解协议》或《抵债协议》来对抗第三人；二是债权人一定要接管和控制实物，如果标的物存在租赁也一定要签订协议更改出租方并且实际收取租金。
如果抵债的实物数量较多，债权人应建立资产台账和信息数据库，定期进行盘点清查，账实核对，及时掌握实物类资产的形态及价值状态的异常变化和风险隐患，积极采取有效措施，防止贬损或丢失。
三、日常管理
（一）档案管理
债权人应专人整理、审查债权的法律文件和相关管理资料，包括对纸质文件和相应电子信息文档的管理和更新。有缺漏（尤其是重要文件）须尽力补充完善；妥善保管重要的法律文书原件；建立文件借用制度；复印全部债权资料备用。
（二）信息管理
债权人可通过人脉“拿来主义”后博取他人之长，尽快建立自己的信息化管理模板，用电脑代替人脑，增强模板的智能化程度，解放人力，提高办事效率，减少差错（例如自动设置时效警示、事项警示等）。
（三）时效（限）管理
债权人应密切监控主债权的诉讼时效、保证期间、申请执行期限、举证时限、答辩时限、鉴定时限、上诉时限、申请再审时限、起诉时限、异议时限、复议时限、开庭时间、续封时限、（外聘律师）代理期限等，及时主张权利，跟踪涉诉项目进展情况，重点是杜绝债权超过诉讼时效，防范保证人“脱保”，确保债权始终受司法保护。
（四）紧急事务管理
债权人应密切关注抵押（质押）物、查封物价值的不利变化，关注债务人或案外人是否设置处置障碍，及时采取补救措施；对因客观原因或其他不可抗力而无法及时发现和补救的，应做出必要说明和记录。
债权人也需及时发现债务人主体资格丧失、隐匿、转移和毁损资产，擅自处置抵押物或查封物，对抵押物或查封物恶意设置处置障碍等等有可能导致债权被悬空的事件或行为，采取相应制止、补救措施。
发现债务人有新的重大财产线索，债权人须及时专人申请法院采取查控措施。
（五）团队管理及分工
债权人根据资产包的规模，组建专业处置团队，固定组织架构，定岗定责。例如：可以将信息收集和筛选、尽职调查、催收处置、后勤保障等划分成几个小组分工协作，流水线般标准化运作；也可以采取“阿米巴经营”模式，将大团队划分为数个“小集体”，像自由自在的重复进行细胞分裂的“阿米巴”——以各个“阿米巴”为核心，自行制订计划，独立核算，持续自主成长，让每一位员工成为主角，“全员参与经营”，打造激情四射的集体，依靠全体智慧和努力完成经营目标。
四、选择及管理合作团队
债权人即使自身已有专业团队，但术业有专攻，对某些复杂、疑难的衍生诉讼，有可能就需要外聘律师代理。另外，不良资产行业的特点之一就是信息不对称或关系不对称，总有其他团队（人士）对办理某类型、某地区、某行业的案件有过人之处，或者债权人搞到焦头烂额都办不好的事情但某些人士一个电话就能摆平（摆平就是水平）。所以，外聘合作团队处理某些个案或某个地区的案件也是必不可少的一环，债权人应有专人对接、协调、管理、跟踪此类事务。
五、挖掘潜在买家（接盘）及制订拆包转售方案
债权人将所购资产包加价（或保本）转售、尽快回笼资金及解放人手，是一项基本事务（如果是大的资产包则是主要事务）。
债权人应在尽调基础上，针对各个项目挖掘潜在的接盘人（如干货之二所述的各类玩家），通过关系人或自己主动游说，将各个项目推销出去。
如分拆转售，可以按照行业、地区、是否有抵押物等进行组包，也可以混合搭售。在转售之前，应尽可能采取相应措施对债权“增信”，例如增加查控的财产线索，搞清楚债务人的背景关系，取得确权判决，变更好执行主体等。
如接盘人难找，债权人也可尝试通过本地有影响的媒体（报刊或交易所）刊登公告，寻找合适的承继人（或公开悬赏征集债务人的财产线索）。
六、挖掘债务人新的信息
债权未处置完毕之前，债权人仍应指派专责小组定期通过数据库、互联网或委托第三方等途径收集、搜索债务人最新的信息。
债权人应继续调查和了解债务人的其他债务情况以及债务人的其他债权人的追偿情况和案件处理情况（例如另案处分财产后是否有剩余？另案是否忘记续封？是否参与分配？等等），从中发现新的财产线索或处置机会。
七、对团队进行技能再培训
从事不良资产的人员本身应具备较高的专业知识和业务技能，加上人员的流动、补充，以及新法律、法规和司法解释的实施颁布，为保持团队的实战能力不退化及与时俱进，债权人应自行或外聘专家对团队进行定期的业务技能培训，通过专题学习、案例分析、事件教训等，提高团队的技能素质。
八、完善业务标准化流程
对一些可以标准化的业务，如尽调、起诉、申请执行、日常管理等案件或事务，债权人应指派专人撰写及完善业务标准化，制订各类工作指引和示范文本，以提高整个团队的办事效率、形成团队风格及减少业务差错。
九、信息化及智能化建设