房地产泡沫分析论文

以下是小编精心整理的《房地产泡沫分析论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。摘要：房地产泡沫是否受到制度因素的影响?市场化进程、地方政府的政绩驱动和房地产的金融属性孰轻孰重?通过固定效应回归模型分析我国地区面板数据，我们研究我国房地产泡沫的成因。从广义虚拟经济角度出发，我们认为银行信贷、GDP比重和市场化进程是房地产价格泡沫的构成因素。房地产的金融属性、政治属性以及市场化水平高低对房地产泡沫具有显著的影响。

第一篇：房地产泡沫分析论文

房地产泡沫的二元结构分析框架

摘要：现代经济实际上是货币经济，包括实体经济和虚拟经济两个部门，现有的关于房地产泡沫的研究大都是从传统的实体经济视角出发，而忽视了虚拟经济部门的存在，忽视了现代经济的货币经济特征，导致对房地产泡沫的解释缺乏现实感和说跟力。我们认为房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征，这种复合型泡沫既与房地产市场的虚实两重性有关，又与现代经济的虚实两重性有关。正是基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，我们提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架。

关键词：房地产泡沫;实体经济;虚拟经济

一、房地产泡沫二元结构分析框架提出的背景和原因

(一)房价与宏观经济走势的相关性越来越不明显。甚至出现了“房经背离”的怪现象。

近年来在美国、英国等国家和地区甚至出现了住房价格和经济走势背离的新现象。l997年东南亚金融危机爆发，一个引人注目的事件就是房地产泡沫的崩溃。房地产泡沫的崩溃给东南亚国家造成了沉重的打击。值得注意的是，这些国家房地产泡沫崩溃是在宏观经济状况良好的大背景下发生的，房地产泡沫并不是由于经济基本面的恶化引起的。来自1997年东南亚国家的经验证据也证明房地产泡沫和实体经济的关系越来越不明显。20世纪90年代中后期以来，很多国家的房地产价格膨胀及其崩溃呈现出一些新的特征，房地产泡沫呈现全球化、普遍化和严重化趋势，房地产市场运行的独立性越来越明显。传统的经济理论一般将房地产作为实体经济的子市场来看待，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。对于房地产泡沫的分析，坚持从实体经济层面寻找原因，将房地产泡沫归结为经济基本面因素。传统的关于房地产泡沫的诸多理论假说都缺乏较好的说服力和解释能力，坚持从实体经济视角研究房地产泡沫的传统思路的局限性十分明显。因此有必要从实体经济之外的其他视角来寻找房地产泡沫的成因。而虚拟经济的兴起，为我们研究房地产泡沫提供了一个新的视角。虚拟经济从心理预期和不确定性来分析房地产泡沫，强调房地产资本化定价的重要性，这是不同于传统的实体经济的成本一收益分析，有助于我们更好地认识房地产市场运行的特殊性和独立性。中国目前的房地产市场处于转型时期，住房价格与宏观经济走势的关系越来越不明显，因此，有必要引入虚拟经济的分析方法，以弥补传统的实体经济的成本一收益分析的不足，以更好地洞悉房地产泡沫的全貌。

(二)房地产泡沫呈现新特征和新趋势，房地产的虚拟化色彩越来越明显。

20世纪90年代以来房地产泡沫危机不断爆发，房地产泡沫的崩溃带来了空前严重的影响，新型房地产泡沫和传统的仅仅局限于某一个城市、地区和国家的旧房地产泡沫不同，呈现国际化、普遍化和全球化趋势，房地产泡沫的影响范围扩大，持续时间延长。房地产业的发展呈现虚拟化趋势，房地产的虚拟化色彩越来越突出。从房地产泡沫和虚拟经济的关系来看，虚拟经济的兴起和房地产泡沫的全球化、普遍化趋势，成为1997年东南亚金融危机以来令人关注的一个新态势，虚拟经济的兴起成为房地产泡沫的新背景。在虚拟经济的新背景下，房地产泡沫呈现出新趋势和新特征，表现为房地产泡沫的严重化、普遍化和全球化。房地产泡沫和金融危机密切相关，房地产泡沫的影响越来越突出，房地产的重要性及其资产属性越来越凸现，房地产价格波动开始引起货币政策当局的关注，成为货币政策调控的新内容和重大挑战。房地产的虚拟化趋势越来越明显，房地产成为虚拟经济的重要内容和组成部分。主要表现为房地产抵押贷款证券化趋势和房地产证券化趋势的兴起;房地产金融及其相关的衍生金融产品的发展;房地产在一国或者地区的社会财富占有重要的位置;房地产用途和功能的分化;房地产和金融系统的关系越来越密切。

二、实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架及其主要内容

现代经济实际上是货币经济，包括实体经济和虚拟经济两个部门，现有的关于房地产泡沫的研究大都是从传统的实体经济视角出发，而忽视了虚拟经济部门的存在，忽视了现代经济的货币经济特征，导致对房地产泡沫的解释缺乏现实感和说服力。现代经济的虚实两重性不仅反映在房地产市场之外，还反映在房地产市场本身。房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，本身具有虚实两重性。正是由于房地产市场本身和房地产所处的现代经济环境的“虚实两重性”，决定了房地产泡沫成因的复杂性和多样性。我们认为房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征，这种复合型泡沫既与房地产市场的虚实两重性有关，又与现代经济的虚实两重性有关。正是基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，我们提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架(见图1)。

基本框架的主要内容与观点：

(一)根据二元结构分析框架，房地产泡沫是一种复合型泡沫

房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关。

从实体经济角度研究，已经越来越难以解释新型房地产泡沫，难以解释全球性的“房经背离”现象。面对国际国内变化发展的新形势和新环境，在虚拟经济兴起的大背景下，挖掘房地产泡沫和虚拟经济部门之间的传导作用机制，研究房地产泡沫是通过什么渠道影响和作用于金融部门，从而引发金融危机，进而促进房地产市场和金融部门的协调互动发展。单纯的从实体经济角度或是从虚拟经济视角研究房地产泡沫，都是一种局部分析法，其局限性相当明显。为避免这一局限，我们把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础，而不是孤立的研究房地产泡沫。这是对强调协调的科学发展观的应用，用科学发展观来指导房地产市场的发展和房地产泡沫研究。

通过重新定义房地产泡沫，对房地产泡沫类型进行重新分类，将房地产泡沫分成实体型泡沫、虚拟型泡沫和混合型泡沫，提出了房地产泡沫的复合决定论。房地产市场与实体经济发展背离，缺乏实体经济支撑的房地产价格膨胀，我们称之为实体型泡沫;房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀，我们称之为虚拟型泡沫。我们提出中国房地产业复合泡沫论的新判断，我国现阶段的房地产泡沫是一种复合型泡沫(繁荣)，既有实体经济的原因，又有虚拟经济的原因;既有计划的因素，又有市场的因素，具有典型的转型色彩。我国的房地产泡沫表现为实体性泡沫和虚拟性泡沫并存，计划性泡沫和市场性泡沫并存。

混合型泡沫是指既有实体经济又有虚拟经济因素共同作用造成的房地产泡沫，如果大量的货币资金游离在实体经济部门之外，同时也不进入除房地产市场之外的其他虚拟经济部门，大量的资金为追逐房地产市场的高利润率而积聚在房地产市场，那么将出现房地产市场既脱离实体经济又与虚拟经济部门背离的严重泡沫化现象。我们认为我国目前出现的新一轮房地产泡沫与虚拟经济部门密切相关，与股市不景气、银行大量资金和社会游资积聚在房地产市场有关。除了银行信贷资金，社会游资是孳生房地产泡沫不可忽视的一个重要因素。随着虚拟经济的发展，大量的资金在体制外循环，在房地产市场兴风作浪，大大增加了中央宏观调控的难度，这也在一定程度上可以解释为什么近期房地产市场宏观调控效果并不理想。虽然中央银行可以较好地管好银行信贷的口子，但是由于游资数量巨大，中央银行对此无能为力，为既得利益集团所控制的巨额游资已经成为宏观调控的一大障碍，已经影响到宏观调控的有效性。改变传统的资金管理模式，加快利率市场化和对游资的管理对于治理房地产市场泡沫具有重要意义。

(二)虚拟经济因素在房地产泡沫的形成过程中发挥着关键性的作用，金融约束的放松是房地产泡沫形成的重要条件，大量的货币资金积聚在房地产市场是导致房地产泡沫的直接原因。

我们强调图1中右边的因素，也就是虚拟经济对房地产泡沫的重要性。我们认为虚拟经济在房地产泡沫的形成及其破灭过程中发挥着关键性的作用。房地产价格波动有一系列自我平衡的机制，在一个完整的房地产周期波动中，房地产价格波动经历以下几个阶段：1、经济增长对房地产业的需求越来越大，房地产品供给不足，租金开始上升，金融机构对房地产业进行大规模融资，政府货币和财政等政策都有利于房地产业的发展，房地产业迅速复苏。2、房地产开发企业的规模扩张，供应能力迅速上升，并得到更多的信贷支持，人们对房地产业的预期提升，房地产业进入繁荣期，同时由于产业关联效应，房地产业也推动经济复苏和繁荣。3、在房地产繁荣的阶段，房地产业结构的失衡也体现出来，但由于预期的作用，金融机构对房地产业的推动使房地产业进入盲目扩张阶段，最终使房地产供给大量过剩，房地产业进入衰退期。4、在衰退期和萧条期，政府政策大幅度调整，银行信用收缩，促使房地产市场供求逐渐平衡，继而等待新一轮周期的到来(图2所示)。

从图2我们可以发现房地产泡沫既与经济基本面信号有关，也与货币信用金融变量有关。其中货币信用的变化在房地产泡沫的膨胀和收缩过程中扮演着重要角色，房地产信贷扩张和收缩对房地产业的波动有重大影响。从发达国家和地区房地产业发展的历史看，房地产金融对房地产融资体系和房地产价格波动有着紧密的联系。随着中国房地产融资体系的变革，房地产金融，尤其是房地产信贷对房地产价格波动的影响越来越明显。因此在房地产金融市场化改革的过程中，研究房地产信贷波动与房地产业波动的关系就显得尤为必要。

我们认为金融约束放松(包括信贷约束放松)在房地产泡沫的形成过程中发挥着关键作用。住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融约束的放松造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，造成房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。在住房市场的货币化和金融化过程中，住房消费信贷(购买者)、住房开发融资投资(房地产企业)和从事房地产金融业务的银行之间的博弈对房地产价格有重大影响。房地产金融机构是调节房地产消费需求和房地产生产供给的重要中介机构，由于住房需求者在购房过程中收入一支出的严重不平衡和很长的时间差，金融机构对于平滑住房消费者的收入一支出缺口具有重要意义，住房金融机构的消费信贷和其他金融支持对于住房需求具有重大影响。如果住房金融对消费者的支持力度不够，造成信贷约束偏紧的话，那么住房市场的发展将受到抑制，住房需求和消费难以得到较好的满足。住房金融机构出于自身利润、政府压力(政府为减轻住房消费者面临的金融约束，迫使银行提高信贷等支持)，表现为提高首付贷款额，首付贷款额所占比例越高，住房消费者面临的金融约束越轻。我国目前住房消费面临的金融约束相当严重，这与我国住房金融不发达有关。我们认为，房地产泡沫归结到底是一种货币金融现象，与住房金融密切相关。住房金融一手连着消费者，一手连着开发企业。我国目前的现状是，由于房地产业是一个高利润行业，房地产是银行的优质资产和优质业务，因此住房金融向房地产企业倾斜，对房地产企业的融资需求的限制条件比较低，融资的杠杆比例很高。大量的资金进入房地产企业和房地产开发市场，结果支持了房地产的高资本密度型住房和高档房的建设。房地产供给结构不合理，房地产开发商在银行资金(需要支付高利率和成本，开发商为支付高利率成本而从事高档房建设)的支持下，产生逆向选择和道德风险，投资于高利润的奢侈商品房，住房建设贵族化，银行不能够有效监督开发商的资金用途。另一方面由于监督成本很高，银行缺乏监督的动力和激励，银行监督有效性很差，加上银行对房地产抵押的乐观信任和乐观预期，导致房地产开发贷款进一步扩张，房地产企业住房供给结构进一步扭曲(两极分化)。造成大量的资金流入高档商品房市场，高档房过剩，低档商品房市场供给严重不足。而需要获得银行消费信贷的是中低档收入者，也就是中低档住房市场的需求者。银行放宽对消费信贷的限制将大大提高中低档住房市场需求，中低档住房需求的膨胀进一步加剧住房供求矛盾，结果造成中低档住房价格上涨，这会造成一种事实上的房地产泡沫而不是潜在的房地产泡沫。

在我国住房消费改革过程中，由于历史上的实物工资和低工资政策，以及收入来源的非货币化和隐形化，在个人购买住房时代和住房分配货币化时代，居民收入水平相对于商品住房而言偏高，这是有深层次历史原因的。考虑到住房市场化的初始条件和历史起点，住房市场化过程中面临诸多矛盾，表现为收入和住房消费支出之间的缺口，供给(政府供给的经济适应房)和需求错位，消费信贷和开发信贷错位(住房消费金融和住房融资错位)，也就是不同主体的住房金融约束不一样：对房地产开发商的金融约束松，而对住房消费者的金融约束紧，金融约束的不对称十分明显，这与他们对住房所有权(抵押品)的支配权利差别有关。

我们构筑一个模型来分析(图3所示)。

我们以Y代表住房消费者的自我积累收入，D代表银行住房消费信贷，P代表住房购买价格，则有：

D+Y=P，变形得到D/Y=P/Y-l=R-1，其中R=P/Y表示房价收入比，可以作为反映房地产泡沫的指标之一。房价收入比越高，房地产价格越缺乏实际收入支持，也就是房地产市场缺乏实体经济支持，两者出现

背离。DH表示个人住房消费信贷比收入水平，反映居民家庭的债务负担水平，该比例越高，个人债务负担越重。从另一侧面，也可以反映住房金融发展程度、住房消费信贷约束程度和住房金融风险状况。个人债务负担水平越高，银行潜在的信贷风险越高。这说明住房市场的泡沫化程度越高，银行金融风险越高，房地产泡沫和银行信贷风险密切相关。

目前我国存在的问题就是住房金融市场风险越来越高，表现为居民债务负担水平越来越高。到底是房地产泡沫造成银行脆弱性增加，还是相反，有待进一步的证明检验。来自日本的经验之一就是——日本房地产泡沫破灭，银行不良资产增加，银行加强风险管理，紧缩住房信贷和其他信贷，流动性减少，房地产价格进一步下降。我们认为银行危机和房地产泡沫危机是共生的、内生的，互相影响。

我们认为中国房地产泡沫是一种综合性质的泡沫，既有实体经济方面的因素，也有虚拟经济方面的因素，我们认为更多的是与虚拟经济部门有关。我国房地产市场的高波动性和经济周期无关或者说与经济基本面关系不大，更多是来自金融因素，主要是与金融风险的增加有关。房地产是一种特殊的重要金融资产，在整体金融资产池中占有相当重要的比重，金融资产价格的高度波动会影响房地产价格，这是整体和部分的关系。房地产越来越脱离实体经济部门，虚拟化和独立化趋势越来越明显，房地产的虚拟化进程加快，房地产在经济主体的资产选择和资产组合中占有越来越重要的位置和权重。

我们认为在过去很长一段时间内，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的发展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产泡沫已经成为全球性引人注目的大问题，房地产波动越来越脱离实体经济，更多的与金融发展有关。

三、小结

传统的分析大多数都是从实体经济视角判断房地产泡沫的存在和分析房地产泡沫的成因，把房地产泡沫看作房地产市场价格脱离经济基本面的结果。我们通过引入虚拟经济，可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能引发房地产泡沫。一个典型的例子就是股市不景气的情况下，房地产市场一枝独秀。如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。我们从虚拟经济视角判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为判断房地产泡沫和研究房地产泡沫成因开辟了一条新道路。

虚拟经济和实体经济的二分法有助于更为全面地考虑房地产泡沫的成因，但是同时也带来了新的困难。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。我们认为房地产泡沫归结到底是一种货币现象，从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，有助于我们更好地把握房地产泡沫的成因。我们从货币资金循环的流量模型角度进行研究，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。我们认为货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。房地产泡沫的复合型特征，要求对房地产泡沫的综合治理，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。

作者：周建军　鞠　方

第二篇：我国房地产泡沫成因分析

摘要：房地产泡沫是否受到制度因素的影响?市场化进程、地方政府的政绩驱动和房地产的金融属性孰轻孰重?通过固定效应回归模型分析我国地区面板数据，我们研究我国房地产泡沫的成因。从广义虚拟经济角度出发，我们认为银行信贷、GDP比重和市场化进程是房地产价格泡沫的构成因素。房地产的金融属性、政治属性以及市场化水平高低对房地产泡沫具有显著的影响。其中，从金融功能说来看，房地产的金融属性对房地产价格泡沫具有推动作用;而从金融产品说来看，房地产的金融属性对房地产泡沫具有抑制作用。此外，房地产的政治属性和市场化水平对房地产泡沫有明显的推升效应。

关键词：房地产泡沫;广义虚拟经济;金融属性;政治属性;市场化指数

文献标识：A

一、引言

近年来，随着我国房地产市场的逐步完善和发展，我国房地产价格不断上涨，自2003年房地产业被列为我国支柱产业以来，我国房价上涨将近十倍，与此同时，越来越多的“鬼城”也在不断出现，这使得房地产泡沫再一次成为人们争论的焦点话题。周京奎(2006)从金融支持过度的角度，探讨了房地产泡沫生成和演化过程，提出了金融支持过度假说，认为当房地产开发商和购房者都可以从银行取得贷款时，房地产市场的群体投机行为会导致房地产价格将高于基础价格，并会随着金融支持力度的增加而不断上升。陈石清和朱玉林(2008)从城市化进程的角度研究了房价上涨的原因，结果发现，我国城市化水平的提高是导致房地产价格迅速上涨的原因。刘民权和孙波(2009)从商业地价形成的过程，对房地产泡沫进行了研究，研究认为，推动地价、房价持续上涨并最终形成房地产泡沫的内在动力是地方政府自批租商业用地的财政利益。通过上述学者对房地产泡沫问题的研究我们不难发现，目前对于房地产泡沫的研究主要集中在实体经济领域，而在当今信息经济和知识经济时代，对于许多经济热点问题，往往难以通过传统的宏观经济理论进行合理的解释，但可以从广义虚拟经济角度，对旧的经济现象和经济问题进行“新”的解释。

房地产本身既具备商品属性，又具有虚拟属性。前者是指其具有使用价值，作为普通商品使用的实体属性;而后者是指其作为投资品或投机品进行保值增值的，具有交易功能的虚拟属性。更加具体来说，房地产不仅具有商品属性，更加具有金融属性。单纯从房地产的商品属性来看，其价格由成本可以推算出来，虽然受供求影响，房价可能围绕着基础价值上下波动，但不会长时间偏离其基础价值，尤其是近几年，我国房价一路上涨，偏离其基础价值越来越远，在广义虚拟经济时代，对房地产业的研究和解释似乎已经不能够只停留在实体经济领域，与此同时，泡沫本身就是虚拟经济的产物。因此，对于房地产泡沫的研究从广义虚拟经济角度，似乎能够得出更加合理的结论。

然而，广义虚拟经济是一个相对宽泛和新颖的概念，在研究房地产泡沫之前，需要先对广义虚拟经济有一个简单的认识。因此，本文首先对广义虚拟经济进行简单地介绍，同时对房地产泡沫问题的研究进行相关文献总结，最后从广义虚拟经济角度对房地产泡沫问题进行“新”的解读。

二、文献综述

(一)关于广义虚拟经济的界定

自改革开放以来，虚拟经济逐渐成为许多学者研究的重点，然而，起初对虚拟经济的研究主要体现在对虚拟资本的研究，其本质上属于狭义的虚拟经济范畴。然而，尽管广义虚拟经济现象在不断发展，但是对于广义虚拟经济的界定至今仍然较为模糊，缺乏统一性的定义。李晓西和杨琳(2000)提出，虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。刘骏民(2003)认为，虚拟经济所揭示的是资产价格体系的运行规律，它是以资本化定价的方式为基础的特定的价值关系。刘维刚和张丽娜(2006)认为，虚拟经济是与实体经济相对立的，依靠现代通信和电子网络技术在全球金融与资本证券市场中实现虚拟资本交易、清算与流动的经济形态。在此之前，对于虚拟经济的理解属于广义虚拟经济范畴，并且主要是停留在马克思的虚拟资本论的基础之上。林左鸣和尹国平(2011)从马克思主义价值理论困境的角度出发，对虚拟经济进行了深入认识，把传统的“以物为本”的经济思想转移到“以人为本”的经济思想上来。随着全球经济的不断发展，虚拟经济不仅仅体现在资本的虚拟化，而更多体现在人的不同需求方面。时至今日，以满足人们心理需要和精神需要为目的，以品牌、服务、体验和文化消费等要素为体现的“广义”虚拟价值不断深入到经济活动的各个领域(林左鸣，2011)。林左鸣(2011)曾经对广义虚拟经济进行了系统定义，他认为，广义虚拟经济是一种立足于人类生活，并且面相人的全面需求、以人为本的和谐经济，其基本特征可以表现为二元价值容介态。至此，学者们对虚拟经济的研究和讨论逐渐从狭义角度扩展到广义角度。李小宁(2011)对广义虚拟经济进行了分类，根据能否直接定价划分为可直接定价的广义虚拟经济和不可直接定价的广义虚拟经济;与此同时，根据供给弹性将广义虚拟经济划分为强广义虚拟经济和弱广义虚拟经济。此后，对广义虚拟经济的研究慢慢从理论阶段转移到解释应用阶段。王子龙(2011)、靳涛和蒋凯(2012)等人对虚拟经济的研究都是在林左鸣的基础上，从广义虚拟经济角度对我国的经济问题进行“以人为本”的解读。

(二)关于房地产泡沫的测定及原因分析

由于房地产泡沫是虚拟经济的产物，对于房地产泡沫的衡量难度比较大，学者至今也没有得出一个能够合理衡量房地产泡沫大小的指标，只是通过不同的角度提出各自测量房地产泡沫的指标。洪开荣(2001)利用物业空置率、GDP增长率、房地产业增长率以及个人购房比例四个指标构造出衡量房地产泡沫大小的一个综合指标。刘琳等(2003)利用房地差价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款/居民月收入三个指标构造出一个房地产泡沫测度系数K来评价房地产泡沫的大小。蒋德锋和张晓莉(2004)利用房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产贷款比例与增长率、实际房价/理论房价、收入房价比以及住宅空置率五个指标构造出综合指标指数Q来评价房地产泡沫的大小。姜春海(2005)利用房地产开发商建房成本、社会平均资本收益率和消费者年可支配收入三个指标测算出房地产的投机泡沫以及泡沫度。随后，其他学者也纷纷提出各自测定房地产泡沫大小的指标，虽然不同的指标各有各的优势，但是多数仅仅在理论上可行，在实际中很多指标的数据难以获得。因此，尽管存在很多评价房地产泡沫的指标，但是利用这些指标对房地产泡沫的原因进行实证分析的文章相对较少。

尽管，鲜有学者利用房地产泡沫的测定指标进行房地产泡沫原因的实证分析，但是不乏学者从其他角度对房地产泡沫和房价上涨进行了原因分析。袁志刚和樊潇彦(2003)对历史上几次房地产泡沫进行了回顾分析，结果发现房地产泡沫的问题可能不是房地产本身的问题，可能是信用过度膨胀造成的。姜春海(2005)认为，房地产市场之所以产生泡沫是由于房地产商品不仅仅是消费品，而且还是投机品，作为消费品受供求失衡影响导致房价上涨，作为投机品，由于非理性预期导致房价泡沫产生。周京奎(2006)从金融支持角度对我国房地产泡沫进行相关分析，结果发现我国房地产泡沫是由于金融过度支持导致。刘民权和孙波(2009)从地方政府的角度研究房地产泡沫的原因，结果发现，我国房地产泡沫的产生是由于地方政府出于财政利益导致的。曾五一和李想(2011)对我国房地产泡沫进行了实证检验和原因分析，认为银行信贷、投机因素和羊群行为以及地方政府行为是造成我国房地产泡沫的主要原因。刘正才(2011)对我国大城市房地产泡沫的成因进行了分析，认为投资渠道狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序不规范是我国房价上涨和房地产泡沫的重要原因。

尽管上述学者对我国房地产泡沫的原因进行了相关分析，但主要存在以下两方面的弊端：第一，房地产泡沫是虚拟经济的产物，从实体经济角度进行分析，有时往往得不到合理的解释;第二，对于房地产泡沫原因的分析，较少进行实证分析，大多停留在理论层面。基于上述考虑和分析，本文通过建立相关计量模型，利用实证分析，从广义虚拟经济角度对房地产泡沫的原因进行“新”的解释。

三、实证分析

(一)数据与变量

本文以2000～2011年我国31个省、直辖市和自治区的面板数据作为样本，对我国房地产泡沫产生的原因进行实证检验。尽管上述提到评价房地产泡沫的方法有很多，但是考虑到住宅空置率、住房按揭款、个人购房比例等数据的难以获得性，构造出一个较为综合的评价房地产泡沫的指标难度较大，本文采用房价收入比作为衡量房地产泡沫的被解释变量。本文主要从广义虚拟经济角度选择房地产的金融属性、政治属性以及市场化水平为解释变量，以前人研究过程中提到的部分解释变量为控制变量进行分析，本文选取的主要变量见表2。

(二)模型设定及相关检验

根据上述分析，本文建立如下的计量模型：

上述数据主要来源于历年《中国统计年鉴》，部分城镇人口数据来源于中国人口发展与研究中心，市场化指数的相关数据来源于樊纲等人编著的《中国市场化指数2011》，描述性统计结果如表3所示。

为了防止多重共线性的存在导致模型估计失真，在进行回归分析之前首先应先进行多重共线性检验。由于多重共线性检验的方法较为常见的有自变量的相关系数矩阵R诊断法、方差膨胀因子(Variance Inflation Factor，VIF)诊断法和容忍值(Tolerance)法等，为了更加准确判断回归模型中的解释变量之间是否存在多重共线性，本文通过上述三种方法进行综合判断分析，通过VIF诊断法可以看出，尽管VIF的均值为3.17，但是并不存在某个解释变量的VIF值超过10，故VIF检验结果认为解释变量之间不存在多重共线性问题。除此之外，通过容忍值法和R诊断法也可以看出，存在多重共线性的可能性是比较低的。综合上述三种方法，我们可以认为本文解释变量之间并不存在多重共线性的问题。

关于回归方法的选择通常有最小二乘法(OLS)、固定效应的面板回归(FE)和随机效应的面板回归(RE)等，不同方法对于不同的数据处理各有优势，因此，首先应根据本文的数据类型选择最优的回归方法。通过Breush-Pagan检验(BP检验)来检验个体和时间因素是否存在，从而判断OLS和RE回归的优劣，通过Hausman检验来比较FE和RE回归的优劣，从而确定最终的回归方法。检验结果如表5所示。

通过BP检验结果可以看出，在5%的显著性水平下，检验结果拒绝原假设，说明随机效应显著，即随机效应(RE)优于最小二乘法(OLS)，从Hausman检验结果可知，我们可以拒绝随机效应优于固定效应的原假设，所以固定效应(FE)优于随机效应(RE)。除此之外，利用固定效应回归模型对房地产泡沫原因进行分析，相比Granger因果检验等分析方法，该模型不仅能够分析出导致房地产泡沫的原因，同时，还可以判断出这种因素的作用大小和作用方向。综合上述检验结果以及基于实际效果的考虑，本文选用固定效应的面板回归进行分析。

(三)回归结果及分析

本文在进行回归分析之后，对回归结果进行异方差检验，结果发现存在异方差的情况，因此需要对异方差进行修正。通常修正异方差的方法有White稳健性方差回归进行修正，固定效应回归结果以及修正后的回归结果见表6。

从回归结果可以看出，Inm2和Inurban并不显著，说明货币供应量和城市化对房地产泡沫影响并不显著。index和weight显著性水平较低，说明市场化指数以及房地产的政治属性对房地产泡沫有一定的解释能力，但是解释能力相对较低。Ingdp和Incost显著性最高，说明市场的供求情况对房地产泡沫的形成起到了重要的作用。此外，dummy和loan两个衡量房地产金融属性的变量也是十分显著，说明房地产的金融属性在房地产泡沫的形成过程中，起到了越来越重要的作用。

四、基于广义虚拟经济视角下的分析与揭示

(一)房地产的金融属性

从回归结果可以看出，房地产业贷款比重(loan)对房地产泡沫具有显著的正效应，而虚拟变量(dummy)对房地产泡沫有显著的负效应。

前者从金融功能说的角度对房地产的金融属性进行解释，由于房地产属于资金需求旺盛型行业，需要大量的前期资金投入，而房地产企业自身资金有限，因此房地产业在前期土地开发和楼房建设时需要大量的银行贷款。与此同时，由于房地产具有较好的保值增值功能，同时，我国的房地产市场需求持续保持旺盛，也使得银行也愿意将资金带给房地产开发商。因此，随着房价不断上涨，资金以及其他形式的资源纷纷涌入房地产行业，从而导致房地产泡沫的最终形成。因此，房价越是上涨，银行就更倾向于将资金投入到房地产行业，从而不断推动房地产开发商和购房者将房价推高，最终导致房地产泡沫的产生。曾五一和李想(2011)研究认为，我国房地产泡沫的产生离不开银行信贷对房地产业的过度支持，一旦房价上涨，银行部门会增加对房地产业的放贷，从而进一步推动房价上涨。

后者是从金融产品说的角度对房地产的金融属性进行分析，由于房地产不仅具备使用价值，更加具备投资价值，随着虚拟经济的不断发展，房地产的价格愈加凸显出其作为投资产品的金融属性。受我国制度因素的限制，我国投资渠道相对较少，投资品种较为单一，投资者的资金或者流入股市，或者流入房市(孙晓晶和孙涛，2006)。单纯从消费品的角度来讲，股市作为一国经济的晴雨表，股市的上涨预示着经济向好，会导致消费品价格的提高，而回归结果表明股市和楼市呈显著负相关关系，这说明我国房地产商品不再单纯作为一种消费品进行交易，更作为一种投资品进行交易，从而进一步验证了姜春海(2005)等人的研究结果。

无论是从金融功能说还是金融产品说的角度来对房地产的金融属性进行分析，都可以发现房地产的金融属性对我国房地产泡沫的形成具有重要的影响，虽然上述两种假说对房地产泡沫的形成解释方向相反，金融功能说认为房地产的金融属性对房地产泡沫起到正的显著作用，而金融产品说认为房地产的金融属性对房地产泡沫起到负的显著作用，但它们是从不同角度来揭示房地产泡沫形成的原因，本质上是同一个问题的两个方面。

(二)房地产的政治属性

从回归结果来看，地方政府房地产业占地方GDP的比重(weight)对房地产泡沫同样具有显著的正效应，这是因为地方政府为了增加财政收入，实现经济增长目标，所以大力支持房地产业的发展，不仅在土地供给侧激励抬升地价，同时在房产需求侧积极推动房价上涨，根据刘民权和孙波(2009)的分析，促使地方政府极力提高地价的深层次原因在于现在的商业用地批租制度，这使得房地产开发商不得不从政府那里高价竞争拿地，而房地产开发商为了获取丰厚的利润，将从政府那里竞价拿地的成本通过提高房地产销售价格来转嫁给消费者，在各地方政府和房地产开发商的联合作用下，共同将房价不断推高。地方政府的财政收入渠道相对较少，主要是通过税收和出售土地。

由于地方政府需要负责处理的事情较多，而财政支持不足，导致许多地方政府支出和收入不成比例，从而出现了较大的财政缺口，而税收收入相对稳定，政府只能通过自身所掌握的土地资源来增加财政收入。通过鼓励房地产投资，政府不仅能够获得高额的土地出让费用，而且房地产交易过程中，政府还可以获得大量的税收收入。通过全国土地出让金总收入、地方财政收入以及全国土地出让金总收入占财政收入的比重等数据可以看出(如图2所示)，土地收入的比重在不断增加。因此，结合中国当前的制度背景进行分析，我们不难发现，房地产不再单纯作为一种简单的消费品，而在很大程度上成为地方政府实现其政治目的的重要工具，可见，房地产的政治属性在房地产泡沫形成的过程中起到了一定的推动作用。

(三)市场化指数

从回归结果可以看出，市场化水平的高低对于房地产泡沫的形成同样具有显著的正效应。这说明在市场化水平高的地方容易发生房地产泡沫，而在市场化程度低的地方相对不容易发生房地产泡沫。显然，作为普通的消费品而言，房地产的价值大体是固定的，其价格理论上是不会因为地理位置的改变而发生巨大的变化，即使是在市场化水平比较高的地方，只是增加了房地产的交易量，而并不会提高房地产的交易价格。然而，实证检验结果却表明市场化水平对房地产泡沫具有显著的正效应，这说明从实体经济角度难以去解释该问题。然而，从广义虚拟经济来看，在市场化水平比较高的地方，由于交易量的活跃以及交易的容易性，加上存在投机因素和羊群行为的存在，往往会导致投资者或投机者将普通商品当作虚拟经济产品进行交易从而推高其价格，最终导致泡沫。历史上著名的1637年“郁金香泡沫”也正是发生在尼德兰王国市场化程度最高的一个省——荷兰，无独有偶，1720年英国“南海泡沫”的发生也是伴随着经济和贸易的市场化水平程度的提高而发生的。可见，在市场化水平较高的地区，由于交易的便利性，往往会导致投机者的大量涌入，再加上人们的非理性预期和羊群行为，通常会把实物资产的价格推高，使其变为虚拟资产进行交易。我国市场化水平高的地区，房地产泡沫较大，这充分说明了我国房地产作为虚拟经济产物对房价上涨以及房地产泡沫形成过程中的作用。

五、结论与建议

(一)主要结论

通过上述回归结果的分析以及与前人分析结果进行对比，本文得出以下结论：

1.从金融功能角度来说，房地产的金融属性对房地产泡沫具有显著的正效应;从金融产品角度来说，房地产的金融属性对房地产泡沫剧有明显的负效应。二者从不同角度揭示了房地产的金融属性对房地产泡沫的影响，本质上是同一个问题的两个方面，并不矛盾。

2.房地产的政治属性对我国房地产泡沫的形成也起到显著的推动作用，主要表现在房地产对地方政府政绩的影响、地方政府主导着房地产开发、政府进行资源配置以及GDP“保八”增长的政治需求等方面。

3.市场化水平的高低对客观上于我国房地产泡沫的形成也起到了明显的推动作用。这主要是因为，在市场化水平较高的地区，商品的实物性往往被削弱，而虚拟性更强，加上投机因素和羊群行为的存在，房地产被虚拟交易化的可能性比较大。

(二)主要政策建议

通过上述对我国房地产泡沫产生的原因分析，本文提出以下几点建议：

1.进行制度改革。我国现行制度缺陷对房地产价格的上涨起到了重要的推动作用，一方面表现在地方财政制度，另一方面表现在我国投资渠道单一化。地方政府承担的责任过多，而地方财政有限，多数地方政府财政赤字比较严重，为了弥补赤字，地方政府多采取了土地财政的手段，通过支持鼓励房地产业的发展来增加财政收入。因此，改革地方财政制度，使地方政府能够达到财权与事权合理匹配，从而避免其利用土地财政推动房价上涨，这样可以减少房地产政治属性对房地产泡沫的推动作用。此外，我国应当适当引入新的投资渠道、放宽投资范围，让投资者能够有更多的选择，避免资金过度流入股市或者房市，造成其非理性增长，从而减少房地产金融属性对房地产泡沫的影响。

2.合理控制信贷扩张。从泡沫的生产过程来看，最终推动泡沫产生的一个重要因素是银行信贷，因此，限制房地产贷款的审批在一定程度上会抑制房价不合理上涨。银行部门应当严格限制银行贷款中房地产贷款所占的比重，以分散放贷风险。银监会等有关政府部门应当加强对银行贷款的监管力度，使其服从国家的调控政策。同时，适当提高第一套房贷款比例以及首付比例，严格限制第二套房贷款，避免相关投资者对房地产业地过度投资或投机，从而从需求角度上遏制房价飞速上涨，进而减少房地产金融属性对房地产泡沫的推动作用。

3.进行投资者教育。从历史上来看，泡沫的发生另一个重要的原因在于由非理性预期导致的投机行为和羊群行为。因此，对投资者进行教育，提高其风险意识，在一定程度上可以避免投机行为和羊群行为的发生，从而在一定范围内减少市场化水平对房地产泡沫的影响。

作者：田利辉　马君壮

第三篇：对近年我国房地产泡沫的分析

【摘 要】近年来，我国的房地产业过热和结构性问题应引发全社会的关注，房地产泡沫经济现象已经成为经济发展中的一个重要问题，且呈现出愈演愈烈的趋势。

【关键词】房地产泡沫;泡沫根源;泡沫影响;泡沫防范措施

一、房地产泡沫的定义

经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。

二、房地产泡沫产生的主要原因

(1)房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制;且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。(2)资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。(3)银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

三、房地产泡沫的危害

1.房地产泡沫引发的社会矛盾。(1)催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。(2)房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求;另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。

2.房地产泡沫引发的经济问题。(1)加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。(2)降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下;另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。

四、房地产泡沫的防范措施

(1)深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。(2)增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。(3)严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。

新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。

参 考 文 献

[1]聂青.关于我国房地产泡沫经济合理调控的几点思[J].产业经济.2011(11)：97

[2]刘正才.当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范[J].经济研究导刊.2011(27)：148～152

[3]谭长坡.房地产泡沫分析[J].中国集体经济.2011(11)：33

[4]姚大悦何长松.我国房地产泡沫是如何形成的[J].热点透视.2011(11)：19～21

[5]赵曼曼,周文魁.我国房地产泡沫及其成因分析[J].企业导报.2009(3)

[6]黄晓臣.房地产泡沫的生成机理及危害[J].黑龙江对外经贸.2011(9)：66～67

作者：康路阳