5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫（精选6篇）

篇1：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

鄂尔多斯鬼城与房地产泡沫 我来自于内蒙古，很多人对于内蒙古的了解关注，很大一部分来自于一个城市——鄂尔多斯，还有一个话题性的词——鬼城。虽然不是亲身经历，但是鄂尔多斯的发展和衰落我都有所感触。

2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

那时，整个鄂尔多斯还被我们称为东胜。一度是内蒙古最为贫困的地区。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。

因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。

2011年2月底，房地产投资规模360.7亿元，银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。因为煤炭，房地产有了建设资金和消费市场。当地人认为有钱就是刚需。鄂尔多斯人买房子不是为了卖，而且买来也不出租，就是为了囤积资产。2010年鄂尔多斯全市二手房成交量只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。2010年，鄂尔多斯房地产实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积1009.4万平方米，鄂尔多斯市区人口只有35万，市区居民差不多人均拥有3-4套房，如

果在建项目全部完工，人均将有用10套房。而且没有什么外地买家，都是自我循环。一旦银行不能提供按揭资金，购买力立即消失。

房子在鄂尔多斯已经失去了居住价值，完全就是一种纯投资品。大家买房以后也不急于出售或者出租，而是急着去抵押，再去做民间借贷获利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是从银行按揭，然后再拿房屋作抵押获得银行贷款（年息7％），然后把这个钱用于放高利贷（利息为月息3％－－6％）。当时鄂尔多斯的人只要有钱就去放贷，放贷赚到钱了再去买房子，买到房子再用房子抵押套现去放贷，放贷赚钱后再去买房子„„。鄂尔多斯几乎全民放高利贷，一年利息36％，利滚利，很快资产就能翻番。买房子对他们来说只不过是用左手的钱向开发商买房，然后右手把房子从银行抵押套现借给开发商收取高额利息，开发商和银行也就变成了他们左右手互搏的工具。

物价也水涨船高，2010年，鄂尔多斯100平米的普通住房，年租金5万块钱很正常。小旅馆的床铺可以到1800块钱一个月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。这就导致鄂尔多斯没有什么低利润的服务性企业，成为一个城市怪胎。

2007年年底，中国城市竞争发展力排名：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均

GDP1.0451万美元，超过北京、上海。

鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府开始在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

站在党政大楼12层楼顶往南看，在这张巨大的荒漠“白纸”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。

只是，这里还缺少超市、医院、学校和人。

尽管各种设施还在完善中，但鄂尔多斯人对这座新城依然充满自豪，把康巴什誉为“千年荒漠、创业热土”。新区党工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名蔺怀恩的一篇文章写道：“眼前这条舒畅伸展的大道，便是人们惊呼的‘上班大道’了„„因为市政府机关刚搬迁不久，商业的经营尚属空白，几乎是机关人员的来回跑道。现在是早上8点多钟，赶班点的汽车们轰轰烈烈„„我乘坐的这辆沃尔沃轿车身前身后是一片车的涌流。”“奔驰、保时捷、宾利、法拉利们跑得气咻咻，一个个志在超越；后边的宝马、福特野马、兰博基尼、凯迪拉克们你追我赶，使着绝不甘于居后的情绪；就是那享有豪族尊位的劳斯莱斯、阿斯顿马丁也是那种飞翔的姿影，正在望风绝尘、不可一世地冲来„„”的确，鄂尔多斯几乎是一夜暴富。住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

但是盛极必衰，没有永远的高潮。在实体经济下行，煤炭价格下跌后，鄂尔多斯从煤炭来的的现金流就断了。当银行的信贷规模被控制后，银根收紧的时候，买了房交了首付却贷不下款来，资金来源就断掉了，支撑新项目的高利贷就消失了，造成房地产商无法回笼资金，既无法还高利贷，又无法继续建造房子，就形成了恶性循环。（据统计，2010年以后，鄂尔多斯房地产开发的资金70%是高利贷，总规模在2000亿元以上）

而且房地产市场一下跌，这2000亿的大多数资金就难以收回了，也就意味着鄂尔多斯大多数人一生的积蓄和前几年疯狂投资的收益将成为泡影。

2011年11月下旬，随着房地产调控和宏观经济下行，鄂尔多斯高利贷资金链断裂案件爆发（例如涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”），数百个正在建设的楼盘陷入困境，大面积停工，开发商和富豪被追债和四处躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地产公司老板王福金因民间高利贷资金不能归还跳楼自杀身亡，公司最大股东郝小军外逃，当地公安机关进行追捕。中富公司搞到一块地建房子，以3％的月息借高利贷2.63亿，每月支付利息就需789万。遇到国家房地产调控，银行停止办理按揭贷款，导致资金链断裂。王福金的资金来源大多是他以前法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属，以及其父亲退休前的银行同事、储户等。因为借贷搭上了“人情”，才使得无力偿还的王福金只能“以死谢罪”。其实鄂尔多斯的房地产最大的问题在于供给超过了实际的需求。2010年鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米，为北京的近62%，而人口仅为北京的10%。一些人用银行按揭10套20套买，甚至整栋楼的购买。

为什么鄂尔多斯人这么疯狂？他们有一个错误的信念，政府可以接盘，因为鄂尔多斯有雄厚的煤炭收益，一年的财政收入可能达到800亿元。但是政府买住房来干什么呢？养猪？

鄂尔多斯房地产疯狂来源于政府急功近利的招商引资政策：凡是来鄂尔多斯投资项目，政府都会配套给其划拔一块煤矿和地块。有了地块的老板，就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因，目前全市共有房地产企业442家。但是这种模式的开发成本巨高。以东胜区为例，旧城改造仅拆迁成本就是一亩地600多万元，新开发的地段一亩地也要150万元。最后算下来仅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，开发商将会血本无归。核心区域的补偿有些已经在8000元/平方米以上，甚至已经高过大部分在售楼盘的价格。

高和证券认为2011年9月份以来，鄂尔多斯房地产销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。同时价格下降40％尚无人问津。

现在房地产商现在盼望政府减免税收或是补偿一些土地或者是大量收购房地产，把现有土地上的房子盖起来。

为救市，鄂尔多斯政府准备拿出75亿元至100亿元人民币搞房地产企业重组计划和政府收购计划。但是政府没钱，想从银行（国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行）贷款为市场注资。对300多家房地产企业进行整顿，用贷款对小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企。但是这个企图彻底失败，银行并不买账，这是政府一厢情愿。

实际上鄂尔多斯市政府早就召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但没有任何效果。

鄂尔多斯现在已经被称为鬼城。晚上到鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，亮灯的房间稀稀落落，不到5％。而康巴什规划是100万人。

2010年4月，美国《时代》周刊：这样说：“康巴什是用50亿元打造的一座最荒凉的鬼城。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后1名孤独的幸存者。只用5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“现在康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。”没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？

我国著名经济学家叶檀指出：鄂尔多斯房地产崩溃是必然。海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板，鄂尔多斯是第二个样板。

两个市场环境不同，崩盘原因大不相同：鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果，金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散，后继无力；海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进。如果再次崩盘，则说明我国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金，剩余资金有了其他去向。

目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻，煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产的两根稻草。

外地人无意长住鄂尔多斯，却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告，大量民间资金进入房地产市场。中国人民银行鄂尔多斯支行的数据显示，2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔，总金额为9851.13亿元，同比增长86.61%和50.52%。鄂尔多斯人热衷于房地产投资，但没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集，一旦实际借贷利率上升，房地产市场的崩溃就是必然的。

与鄂尔多斯最大的不同，海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产的调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛品牌开发商进入的伴生引导型购房需求占到主流。

海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年4月27日，上海易居发布 “2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，可与京沪试比高。

外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、休闲之用，说明本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。海南与美国的佛罗里达在气候、产业、旅游核心区域地理环境等方面颇为类似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式，如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等人都持相似意见，海南国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标杆之一，海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标杆。

海南房地产如果再次崩溃，以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响，他们追求的是必要物质之外的休闲享受，但开发企业将遭受致命打击。负债过高，融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的潜在供应量达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南2011年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是，如果保持2011年外地7万户左右每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择：抑制房地产投资热潮，或者吸引更多的外地人口到海南买房

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说：“我一直认为鄂尔多斯这个‘鬼城’只是暂时现象，因为那里有1700亿吨的煤，还有8000亿立方米天然气储量，有这种资源在，他不会成为‘鬼城’”。

怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，李铁举了三个原因：

第一，鄂尔多斯的问题出在政府决策。政府决策行为短期化，有钱了，一届政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，没钱的时候政府财政紧张。

第二个是城市规划、城市发展的模式出问题了。政府一味的搞房地产开发，功能单一，服务业没有发展起来。他只提供了房子，没有提供居住生活其他类型的服务，使他就变成了只到那去住。恐怕这个选择是越来越差，买房子不是投资。

第三，在三、四线，四、五线城市，各种增长模式受到了比较大的制度性问题。我们现在招商引资，发展工业，增加财政税收。但是我们给投资者的条件基本是零地价，甚至是负地价。财政是靠税收来，就是吃饭财政，税收保吃饭，所以没有足够钱去补偿对工业投资的支出，所以只能靠房地产开发。这届政府，房地产开发完了，下一届政府为了新的政绩就继续去招商引资，继续去卖地，卖地既补了工业投资，同时又补了投资过大的基础设施公共服务，周而复始循环下去，这个摊子就越来越大，形成一个基本定律。而且这是在中国几乎所有的城市中都普遍存在。

李铁说，三四线城市辐射范围小，特别是中西部地区，收入少，支撑不起来房地产开发的模式，最后就导致发展受到一定的限制。房子卖不出去了，最后的结果就会形成财政崩盘。

所谓促进中小城市发展，也要包括我们怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，怎么样通过融资改革，怎么样通过土地出让制度的改革等等来遏制这种政府任意蔓延、粗放型扩张城市发展的动机。

鄂尔多斯的现实说明：依靠高利贷资金繁荣起来的城市，一旦遇到调控，就不堪一击。

篇2：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

一、政府失灵的简介

政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况

随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰 富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔 多斯具备了快速可持续发展的动力。其房地产市场 在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。无论是房屋施 工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全 国前列, 2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全 国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市 中心区常住人口 66.8 万人。若按照 67 万人口计 算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。同年全市商品房销售面积 535.54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住 房,而同期北京的人均销售面积只有 0.78 m2。鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置 率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状

2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。鄂尔多斯房地产泡沫原因分析

1.民间借贷体系的不健康发展

由于制度保障、机制安排等方面的漏洞和缺陷,高利贷 往往充斥着民间借贷市场,民间借贷纠纷常常与非法吸收 公众存款、集资诈骗等经济犯罪交织在一起,有的人甚至 利用公众“暴富”心理将民间借贷异化为“炒钱”的游 戏,一旦借贷者资金链条断裂,就出现老板或资金掮客的“跑路”现象,这对地方经济的稳定形成了强烈冲击。2.产业结构单一

无论是在开发还是在销售层面, 鄂尔多斯的房地产业都维持着较高的杠杆率和融资成本, 如此高的融资成本,依然需要通过资金的源头———煤矿产业来消化。然而自 2010 年以来,煤炭价格的持续走低以及不容乐观的房地产 形势却使得鄂尔多斯的民间借贷体系面临了极为严峻的困 难。就煤炭行业来看,从 2012 年下半年开始,鄂尔多斯的 煤炭从近400 元每吨的价格,跌落到 200 元不到,伴随着“外煤进口” 的冲击,除大型国有煤矿之外,众多中小煤矿纷纷减产或停产。3.政府责任的缺失

为了调动地方政府的积极性,中 央政府更多关注的是权力与利益的一致性,而降低了对地 方政府责任的同等要求,且对消极责任后果缺乏有效的追 究机制,这就促使地方政府在行使自主权力时,仅着眼于地方利益甚至部门或官员的个人私利,以至地方政府权力 运行的失范和失责现象严重。

四、鄂尔多斯房地产中的政府行为

与江浙民间资本支撑中小企业发展不同, 鄂尔多斯的民间借贷流向的煤矿和房地产业,与当地政府 的政策和规划密切相关,” 通过采矿获利的煤矿主,依靠土 地补偿而一夜暴富的失地农民,拿着巨额的资金最先进入 民间借贷领域,鄂尔多斯地方政府开启的大规模基础建设 和房地产业又为日益壮大的民间借贷队伍提供了庞大的市场,这些资金 “源自煤矿,然后流进地下钱庄,再流入楼 市 , 形成了从地下地上的循环

（一）房地产开发过程中

1.政府职权越位和缺位

地方政府热衷于批租土地,包括征收农地用于大 规模的房地产开发建设等,试图依靠房地产投资来带动本 地经济的发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充 地方财政缺口。个别地方政府甚至将房地产作为拉动地方 经济增长的支柱产业,过于功利性地重视房地产对经营城 市的贡献,经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要 法宝。[15]鄂尔多斯政府正是在这一理念的指引下,在经济 飞速发展的过程中并没有重视谋求经济的转型,而是令丰 厚的民间资金长期以来一直沉淀在本地,沉淀在房地产市 场,最终导致了本地房地产市场的泡沫。2.政府寻租行为

地方政府与房 地产利益联盟关系的存在,削弱了地方政府作为地方公共 利益的代表者、实现者和维护者的角色,强化了其作为国 有土地代理人和以地生财者的经济人角色,这是房地产市 场中地方政府行为发生种种扭曲的症结。以鄂尔多斯为例,其房地 产的繁荣期主要集中在 2006-2010 年,这段时期的销售面 积均大于当年的竣工面积,即便是 2010 年 4 月 “新国四 条”的出台也没有改变其房地产市场火爆的现状,房地产 市场的繁荣离不开鄂尔多斯政府的支持及其与地产商的利益结盟。

（二）民间借贷问题中

1.政府忽视民间借贷环境体制建设

(1)中国缺乏一部专 门的法律来对其进行规范,导致民间借贷合法性等基本问 题难以确认,民间借贷在实践中存在着较大的制度性风险。

(2)中国目前关于高利贷的规定仍是空白的: 既没有规定严格意义上高利贷的标准,也没有规定高利贷的 法律责任,这就为高利贷充斥民间借贷市场提供了契机。

(3)中国尚缺乏一整完善的覆盖政府、企业和个人的 社会信用体系,这就难以很好地解决民间借贷过程中所面 临的信用问题,一旦出现恶意违约现象,债权人的合法利 益就难以得到保障。2.政府对于民间借贷缺乏监管

由于难以统计 “从事民间借贷业务活动但未办 理工商注册登记手续的各类地下机构及个人,合规的民间 借贷中介仅仅是鄂尔多斯民间半隐蔽金融中的一小部分”, 加之监管部门之间的权责分割问题,鄂尔多斯政府很难对 数量众多的民间借贷中介机构实施有效的监管。[13]与此同 时,“通过征地和拆迁的补偿将煤炭资源形成的财富一部分 转移到当地居民手中,又通过发达的民间融资实现再次增值”[14]10 的发展路径也使得鄂尔多斯政府抛弃了规范民间借 贷市场的责任,从而直接导致民间借贷规模的不合理膨胀 和扩大。

（三）政府的短期行为

在计划经济体制向市场经济体制的转型过程中,地方政府始终是影响地方经济正常运行和增长的主要变量,随 着利益结构的重大调整和央地权力关系的重新界定,地方 政府逐渐形成了自己的特殊利益。一方面,合理范围内的 政府利益往往是地方政府行为的驱动力,它能增强政府的 行政能力,激励政府及其工作人员负责而高效地开展工作;但另一方面,如果地方政府利益出现恶性膨胀,就会诱使 其做出短期的短视行为,即在制定当地经济发展规划和产 业政策时,“既不从中央宏观调控的大局出发,也不从本地 的比较优势出发,而只关心任职期间的经济发展和财政利 税,一味追求短期经济效益” 1.政府决策

现行政绩考核体系的设 计尚存在着 “重经济指标、轻社会指标,重量化指标、轻 质化指标的倾向,这在一定程度上对地方政府的政绩观形 成片面引导,成为有些地方政府 GDP 至上政绩观的重要原因” 2.财政任务与行政任务的不对等

“负盈不负亏” 的财政激励方式使其受到 的财政责任约束较小,即使出现财政赤字和债务,地方政 府官员通常也不会面临重大处罚。在这种情况下,地方政 府的理性反应便是动用一切财政或其他资源来实现行政责 任的最大化,例如从银行贷款支持企业的扩张,向社会集 资摊派从事某个公共工程项目等。地方政府热衷于“改造”“拆迁”便是一个典型的例子

五、政府针对鄂尔多斯困境的应对措施

（一）减少政府短期行为

一方面，地方政府要完善绩效评估体系，完善以GDP 等经济指标为主的地方政府政绩考核体系，创新增加政府提供服务的数量和质量、公众满意程度等社会发展指标的政府政绩考核体系；完善重视近期产出现状，绩效评价 指标的设置上突出能综合体现经济发展、人民生存状况、资源和生态环境的长期效益指标,确保地方经济社会发展 的可持续性。另一方面，加强地方政府的财政责任。通过加快财政责任立法，设立各级地方政府综合风险管理组织,建立风险预警和控制机制，健全财政问责网络等措施，重视政府财政责任的建设,防止高速经济增长背后 的地方政府财政危机的出现。

（二）增强在民间借贷的政府责任

首先，构建完善的民间借贷制度环境。国家层面的针对民间借贷的法律法规、条例办法的制定和出台必须提上议事日程,严格规范民间借贷市场资金的借贷利率,实行民间借贷备案制度。其次，加强地方政府的监管责任。在建立民间借贷监测、通报和风险提示系统同时，建立民间借贷监 测、通报和风险提示系统，还应该及时制定一系列补救措施和应急方案,严厉惩罚 非法和违规的民间借贷行为,切实保障当地居民在民间借 贷纠纷案件中的合法权益和诉求。

（三）避免政府在房地产开发过程中的寻租行为 确保地方政府正确履行其职权，需要反思地方政府各部门之间权力与责任的分工与配置,寻求体制化、法治化的解 决思路和解决道路。打破地方政府与房地产商的利益结盟，健全和完善社会中介机构,打破地方政府与房地产商之间的直接利益关系。还需在完善政府责任追究制度 的同时,重视培养政府工作人员的自觉负责意识。

文献参考

［1］栾欣超：《资源型城市转型过程中的地方政府责任 —— 以 “ 鄂 尔 多 斯 困 境 ”为 例》《前沿》2014年10月

［2］任月君,郝泽露：《鄂尔多斯房地产泡沫的元凶探析》大连海事大学学报(社会科学版)2013年12月

［3］《温州、鄂尔多斯房地产 风险成因、影响及启示》

篇3：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

近年来, 内蒙古鄂尔多斯依托其丰富的资源, 经济得到迅猛发展。2002年时鄂尔多斯GDP规模仅为204亿元, 到2011年则达到3218亿元, GDP增长速度多年维持在20%以上, 令其他地区望尘莫及。依赖资源开采, 以及城市化过程中的拆迁补偿, 鄂尔多斯人实现了财富的迅速积累。一方面, 随着收入水平的提高, 鄂尔多斯人不仅提高了自己消费水平, 也增加了他们对资产增值保值的需求。另一方面, 由于消费水平的提高, 三次产业在鄂尔多斯得到了迅速发展。产业的发展, 需要大量的资金支持, 因而企业贷款在当地得到迅速发展。处于起步初期的中小企业很难提供符合贷款条件的抵押担保品, 因而转向其他途径获得企业发展所需资金, 即民间借贷。然而前几年的大规模征地使鄂尔多斯人拥有了巨额财富, 一些农牧民一夜之间成为千万富豪。鄂尔多斯人手中聚集的大量资金使人们不仅仅满足于豪车、奢侈品等的消费, 人们更希望资产保值增值, 因而滋生了鄂尔多斯繁荣的民间借贷和离奇的住房消费。

关于住房消费、住房价格上涨等方面的问题, 国内外有很多学者做过相关研究。第一种解释是通过利用人口普查数据对人口结构转变和中国住房需求的关系进行实证研究, 其结果表明“婴儿潮”很可能是推动中国住房价格快速上涨的重要原因 (陈斌开等, 2012) [1]。然而文章假定土地供给、货币政策等诸多外部宏观因素不变, 这与现实不符, 因而必定造成一定的误差。第二种解释从土地供给的角度分析, 认为地方政府的土地政策市住房价格的“推手” (郑思齐、师展, 2011) [2]。然而, 我们也很难辩证土地供给、住房需求与住房价格上涨之间的关系。第三种解释从预期和投机角度分析中国住房价格上涨的原因 (况伟大, 2010b) [3]。预期本身很难度量, 也难以独立的解释房价上涨, 但预期房价上涨是大多数购置第二套、第三套住房的消费者的购买动机, 因而我们应更好的理解并深入研究房价上涨预期产生的原因。

与以上研究相比, 国内尚没有从民间借贷角度研究探讨住房价格问题。本文针对这几年的特有现象, 从民间借贷角度分析其与地区住房价格上涨的关系, 探究出房价上涨的幕后“推手”, 进而为政府治理住房市场提供理论依据, 做到与时俱进。

二、民间借贷的发展现状及新特征

本文主要分析鄂尔多斯市民间借贷与住房市场之间的关系。接下来首先深入剖析鄂尔多斯市民间借贷市场现状。由于鄂尔多斯的煤炭开采量增加, 鄂尔多斯煤炭开采企业飞速发展。国有银行商业资本受运作模式限制, 其贷款重点都放在了国有企事业和政府性质的大项目, 煤企等中小企业、民营企业很难获得商业银行的资金支持。因此, 这些中小企业, 为在资金瓶颈中生存, 只能渴求民间资本, 即民间借贷, 因而推动了鄂尔多斯地区民间借贷的迅速发展。有数据显示, 2002年鄂尔多斯民间融资规模不足100亿元, 到2012年已经扩张到超过2000亿元, 涉及制造、开采、建筑等产业, 其规模之庞大、速度之快令人瞠目。据官方数据保守估计, 维系当地房地产高速发展的资金, 民间借贷的部分或已高达8成, 借贷成本约在月息2.5%左右, 甚至可达4%至5%。对于借高利贷的企业而言, 其一年的利润率要达到40%以上或60%以上, 才勉强能够还得了如此高息。鄂尔多斯地区中小企业由于生产的必要而借贷, 为了还贷而扩大生产, 扩大生产仍需借贷, 如此往复……这种“击鼓传花”的游戏, 最终必然导致企业因不能还贷而破产, 进而是整个资金链条出现问题而断裂。

三、住房市场现状

2005年, 鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右, 而现在, 一幢2012年底交房的期房“国悦城”, 位于鄂托克街上, 其售价超过了1万元每平方米。这还是普通楼盘, 高端楼盘如伊泰华府世家、星河湾等, 售价超过2万元每平方米。数据显示, 2010年, 鄂尔多斯市新楼盘成交超过1000万平方米, 而二手房成交面积仅有17万平方米。市场上的二手房中介也非常少, 这就意味着, 当地房地产的投资几乎没有退出的途径。鄂尔多斯市政府数据显示, 2011年前11个月, 鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅, 加上前两年的续建项目, 共有2225.3万平方米。即使在去年, 当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时, 鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平方米, 很多高端住宅项目刚推向市场, 便迅速售罄。时至今年, 地产调控加力, 鄂尔多斯才感受到其影响。地产销售人士表示, 现在鄂尔多斯的房子“卖不动了”。据当地一家房地产开发商统计, 今年在建工程约有75%处于停工或半停工状态。今年前4个月, 全市销售商品房约150万平方米, 同比下降两成;销售金额91亿元, 下降6%。如今, 鄂尔多斯人绝大部分人手中不是没有房子, 而是足够多的房子积压在手中, 没人买也买不起。

四、民间借贷与住房市场

鄂尔多斯楼市的崩盘与民间借贷市场逐渐萎缩有着密不可分的联系。鄂尔多斯楼市是与矿产能源和民间资本紧密联系在一起的。民间借贷与房地产相互推动。在鄂尔多斯, 政府为开采资源大量征地, 人们则在政府征地运动中迅速获得大量资金, 这也是民间借贷资本的重要来源。据当地开发商介绍, 之前鄂尔多斯的开发企业不足百家, 而过去两年猛增至500家。这其中的许多开发商对房地产市场完全陌生, 由于手头有占地款、拆迁款等资金, 几个人结伙也加入了开发商的队列。因此, 民间借贷给鄂尔多斯房地产开发商提供充足的资金支持, 同时占有丰富资金的个人或组织希望通过购置住房实现资本保值增值, 其中不少购房者仅仅为了倒手而购置住房, 寄希望从中获利。正是这种投机行为, 推动了鄂尔多斯住房价格的不断上涨, 也吸引了很多外来投资商, 进一步推动当地住房市场。我们可以用图形描述煤炭企业、住房市场、政府以及借贷人之间关系, 如下图1所示:

分析上图1, 由于煤炭价格暴跌、成交量急剧萎缩导致矿产能源类企业收入减少, 资金不能快速回笼。由于诸多煤炭开采企业或多或少都有民间借贷, 而在借贷利息奇高的环境下, 煤炭企业很难用仅有的收入偿还高借贷利率, 因而迫使企业不得不放弃生产, 走向破产……如此往复, 一时间, 很多中小煤炭企业都因面临资金困境而倒闭。煤炭企业是诸多产业发展的资金源泉, 源泉溃烂势必殃及诸多产业, 而在民间借贷的催化下, 首当其冲的便是房地产业。煤炭企业没有足够多的资金流向房地产市场, 而民间借贷又面临到期还本付息, 这样一来, 使住房市场资金吃紧, 只能不果而终, 到处可见停工的、未建好的高楼大厦。因此, 房地产和矿产资源开发企业的双双停工停产, 使其借入的高利贷资金不能及时还贷, 而贷款个人或组织希望快速收回资金避免损失, 这样便加快了民间还贷危机的爆发, 最后再一次殃及住房市场, 加速楼市崩盘。

五、总结性评述

由于财富大量聚集, 货币泡沫引发金融泡沫和房地产泡沫。民间借贷推高的住房价格并不真实的房地产价格。鄂尔多斯是中国房地产泡沫最先破裂的城市。本文认为, 民间借贷的个人或组织和政府对鄂尔多斯地区房地产市场破裂都负有相应的责任。其一, 由于个人的有限理性, 或者说空中楼阁心理, 即总认为有人出比我高的价格买住房, 因而我现在购买住房就是有利可图的, 而非理性购买住房, 推高住房价格, 滋长房地产泡沫, 最终导致无人愿意再购买住房而导致住房市场破裂, 危机整个楼市。其二, 由于政府的征地计划使人们手中拥有大量的闲散资金, 因而推动了民间借贷和住房市场的迅速发展。鄂尔多斯作为我国一个比较特殊的城市, 其资源非常丰富, 丰富资源的买卖可以让资金快速膨胀起来, 一旦房子在短时间内卖不出去, 使得房子与资金流转陷入困境, 同时也形成了产能过剩, 使得房地产泡沫不断膨胀。因而, 为拯救鄂尔多斯房地产业, 本文提出以下不成熟建议:

借贷个人或组织应该做一个理性投资者, 不要盲目追求收益的高低、收入的多少, 应该在尽量避免风险的情况下, 把手中富足的资金合理分配, 尽量选择投资风险低, 收益稳定的金融产品, 以期获取稳定投资回报。

政府加强管制, 有计划有限制的征地, 合理发放征地资金。在过去, 鄂尔多斯地区的发展过度依赖资源, 且其经济结构单一, 然而这种发展模式是不可持续的, 因而政府部门应该改变当前经济结构的单一化, 更多地从发展其他产业入手, 带动当地的经济发展转型, 特别应该加大转方式、调结构的力度, 不能仅靠房地产来解决GDP问题, 应追求更有效益的经济增长、更趋科学的产业结构和更有质量的城市化。因此破解目前的房地产僵局需要政府从宏观上进行整体调控, 避免由房地产引发的一系列社会问题。

提高开发商自有资金的比例。鄂尔多斯开发商的资金主要来源于民间高利贷, 其他城市开发商一半左右的资金来自银行贷款。开发商自有资金少, 不仅项目开发风险很大, 容易变成烂尾楼, 而且向银行、民间和资本市场融资, 就会把风险扩大到整个社会。

摘要：本文从民间借贷角度分析鄂尔多斯地区房地产泡沫产生的原因。由于民间借贷资本的充裕, 为鄂尔多斯地区房地产发展提供有利资金支持;另一方面, 不少资金充裕的个人或组织投资房地产, 推动鄂尔多斯地区房地产的快速发展。通过分析, 本文认为政府和个人对此次房地产泡沫破裂都负有不可推卸的责任。货币资本的过度供给是导致鄂尔多斯房地产泡沫的直接原因。

关键词：民间借贷,住房市场,住房价格

参考文献

[1]陈斌开, 徐帆, 谭力.人口结构转变与中国住房需求_1999_2025_基于人口普查数据的微观实证研究[J].金融研究, 2012, 第1期

[2]郑思齐, 师展.“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析[J].广东社会科学, 2011, 第二期

篇4：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策

在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源——煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。

一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程

到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。

然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。人们买房子不是为了卖也不是为了租，而是为了囤积资产。据统计局数据显示：2009至2011年间，鄂尔多斯各个行业在固定资产投资额中所占比例均属于下降趋势，仅有房地产行业和煤炭行业的投资比例是增加的，而在煤炭行业投资增加额3年平均不到3%的情况下，房地产行业却高达47%。由此可见，由鄂尔多斯地下煤矿制造出的大量财富在没有其他投资渠道的情况下流向了楼市，引发了楼市的虚幻繁荣，而这种繁荣又继续推动人们哄抬房价，促使房地产成为了鄂尔多斯近些年的支柱产业之一。

随着大量资金涌入房地产行业，房地产行业过热，房产供不应求。于是房地产开发商为谋更多的利不惜借巨额贷款造房，进而房价猛烈的上涨又刺激更多的开发商涌入房地产行业。据统计，2011年全市房地产企业数量达到400多家。但是，看似平静的双向循环却掩藏着巨大危机，在煤矿和楼市的相互“吹捧”下，一大批民间金融机构拔地而起。民间金融机构在一定程度上降低了正规金融对人们资金借贷的限制，他们房贷自由且门槛低，由此民间信贷成为了“手头有钱无处投”的散户和“手头有项目没有资金支持”的房地产商之间的桥梁。

可是好景不长，2012年资金风暴全面爆发，煤价下跌和房价崩盘让鄂尔多斯这条唯一的资金链岌岌可危，再加上民间集资的不规范化，在遇到危机时抗风险能力几乎为零，进而使得资金无法正常供应、资金链断裂。鄂尔多斯当年的财政收入增幅从2011年的48%大幅下降为3%；当年全年商品房的销售面积为232.69万平方米，同比下降47.0%；销售额107.90亿元，同比下降49.4%。

到2016年为止，鄂尔多斯加快消化房地产库存，坚持去库存与防风险、化解民间借贷统筹解决策略；坚持租售并举，多方式、多渠道盘活存量房源；探索“产权共有”模式，消化大户型结构住房；大力推进房地产企业整合重组，引导企业降价促销，增加房地产交易量，全年消化存量商品房300万平方米以上。

二、鄂尔多斯市房地产泡沫形成动因分析

（一）外因

1、国家经济结构调整

鄂尔多斯属于资源型城市，赖以生存的资源即为“羊煤土气”（羊毛、煤炭、稀土、天然气），其中最为重要的是煤炭，GDP贡献率高达60%，与此同时，资源型城市的发展也受国家经济情况影响较为显著。2002至2012年间被称为中国经济发展的煤炭黄金十年，因而在这十年间，鄂尔多斯市依靠自身煤炭资源的优势，经济发展速度一再提速。但伴随着国家产业结构调整以及资源型城市经济转型发展的要求，煤炭价格下跌，鄂尔多斯市依靠资源换产业的发展模式一夜之间由顶峰滑落谷底，加之鄂尔多斯市产业结构畸形化，其他产业也因煤炭行业的萎缩而雪上加霜。

2、房地产“限购”政策

房地产行业也易受国家宏观调控的影响。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策[3]。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二、三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续[3]。房地产“限购”政策的推出直接影响到了鄂尔多斯房地产行业的发展，大量住房一夜之间无人问津，很多新房空置下来，“死城”、“鬼城”的现象比比皆是。

（二）内因

1、民间金融机构的插足

据统计，当地房地产开发资金仅有一小部分是源于银行借贷资金，80%的房地产商都选择在典当行、小额贷公司等民间借贷机构获取资金。其原因在于整个投资建设过程中，银行贷款的限制性使得资金借贷不自由，而早在之前经济上升过程中积累的巨额民间资本也在寻找高收益投资，二者相互契合，随之而来的现象就是当地的各类小额贷、典当行等民间金融机构开始泛滥。民间借贷利率高，人们把手中的钱都投给民间金融机构，像拿着工资一样稳定地收到高额利息。由此，一条独特的资金链就形成了，人们手中的资金流入民间金融机构，这些机构又转手把钱投给房地产开发商。一般城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%，但鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%[4]。

nlc202309022100

与此同时，一条利益链也形成了。房地产开发商大肆扩大建房面积，房价疯涨，人们继续花更多钱买房，据统计2010年鄂尔多斯房地产销售面积约为北京的62%，而人口仅为北京的10%，房地产收益增加使得民间金融机构收益也随之增加，最后分发给居民的利息也增加。

2、房地产严重供过于求

鄂尔多斯住宅开发包括已完工和在建项目能够满足人均3.7套，可是这是在人们把房地产当做一种投资工具的情况下，大量炒房、买房、卖房的结果。还有许多所谓的“商业中心”，其实只是占地面积比较大，几乎都是一半入住了一些小型商家，另一半空空如也。

鄂尔多斯房产真实的需求量远远小于供给量，而在这里居住需要买房的人仅限于当地人和少量的外来工作人员，并没有像北京、上海一样有那么多迁移的外来人口。人们盲目开发，政府也鼓励投资，支持城市快速发展，导致了存量增长成倍于需求量增长的局面，没有实际需求支撑的房地产只是一个空壳。

（三）内、外因共同作用

首先是“外因”开始作用，2012年全国经济下行且煤价迅速下跌，赖以生存的煤炭行业不景气，再加之全国性楼市的调控致使房地产行业遇冷，鄂尔多斯此时的状况不容乐观。其次，“内因”也渐渐显露出来，民间金融资金借贷成本较高因而风险较大，而且民间金融资金的流向太过单一，其中，60%流入房地产行业。

除此之外，在现有的监管体制下，民间金融游离于监管之外，有关监管部门无法掌握其真实信息。民间金融机构钻了监管的空子，利用毫无根据的借贷放款利息，承揽了以巨额资金运作的房地产项目。但由于其内部体制不够完善，管理人员对金融相关知识的了解不够等种种原因，使得这些民间金融机构抵御风险的能力几乎为零。

其实在2011年，鄂尔多斯市政府摸查过相关民间借贷的情况，并对于不同抗风险等级的民间金融机构采取了不同措施，但当时房地产正热，民间资金一方面支持房地产商盖房子，另一方面又买走房子支持房地产继续盖房子，而房价上涨又促使民间资金继续这样做，民间资金与房地产泡沫如此反复恶性循环，大家赚钱赚的正疯狂、买房买得正火热，没有人会静下心来思考是否存在风险。

因此，当资金链的一头——房地产开始遇冷后，出售面积骤减、房价下跌，民间金融机构利润额下降，无法支付给老百姓高额的利息，于是就造成了严重的 “连环债”，即企业欠小额贷债、小额贷欠民间债，再加之煤价下跌，资金链供应源头萎靡不振，资金链就此断裂，房地产泡沫彻底爆发了。

三、对鄂尔多斯发展的建议

（一）加快产业结构优化调整，实现“多元型”发展

对于一个城市发展而言，产业结构优化升级非常重要，并且要逐步实现产业结构的多元化，即不能太过集中依赖于某一产业。鄂尔多斯目前面临主要发展问题就是产业结构不合理，第二产业发展迅速而第三产业发展缓慢。所以将第二产业获得的大量资金瞬间转移到结构并不完善的第三产业——房地产行业，势必会有风险，除此之外产业结构的不合理使得鄂尔多斯在面对经济危机时的抗风险能力非常差。鉴于此，首先，鄂尔多斯市应该凭借得天独厚的地理位置，和其自身拥有的草原环境和少数民族文化，大力发展第三产业，特别是商贸旅游业，改变产业结构中过度依赖于重化工行业的发展现状。然后，鄂尔多斯应该充分利用自身具有的资源优势——“煤转电”， 鄂尔多斯的电力目前是供大于求的状况，多余的电完全可以输送给其他缺电的省份但没有合适的途径，以至于在没有紧急输电的情况下大量电厂只能处于关闭状态，如果可以充分利用多余的电力，也将是一种新的发展方向。最后，要加强产业结构优化升级过程中的技术创新渗透力度，特别是主导产业、支柱产业发展过程中需要的关键技术，使得产业结构向高级化方向发展。

（二）优化金融机构的发展环境，形成鄂尔多斯经济发展助力翅膀

鄂尔多斯正规金融机构发展缓慢，目前共有银行法人机构26家、银行营业网点601个、保险公司中心支公司30家、主要证券公司4家。要想优化金融机构的发展环境，首先应积极引进新型金融机构，比如公、私募基金、股权投资管理公司等[5]。同时要保障地方金融企业发展，挖掘和培养金融人才，通过正规科学的管理方式帮助地方金融机构走上正轨。其次，规范民间金融机构的发展，特别是民间借贷机构，使之规范化、阳光化，有效利用民间金融资金，通过创立健全的融资渠道将民间资金与城市经济发展连接起来。最后，强化民众的金融风险防范意识，通过网络媒体、纸质媒体等途径，向公众传播金融常识，提高公众对金融风险的感知敏感度和抗风险能力，让人们跳出“只能投资房地产”的思维模式。

（三）强化房地产市场供求平衡意识，实现房地产市场“可持续”发展

由于经济发展的不平衡和不均等致使鄂尔多斯城市的基础设施和各类机构并没有想象中健全。就鄂尔多斯目前来看，城镇规模扩张，新区建设投入大量资金但基础设施欠佳，满足居民需求的服务体系还不够完善，在这样的环境下，鄂尔多斯市的房地产市场发展极不成熟，再加上房地产泡沫这一金融风暴的席卷，当地人不敢再轻易投资房产了。

因此，要想稳定持续地发展房地产行业、破解泡沫，政府应先尽快制定相关政策解决空置房的问题。不论是从房地产企业还是购房者的角度来看，鄂尔多斯房地产行业都需要新鲜的血液才能使沉积在“烂尾楼”中的资金周转流动起来。

首先，要改善经济发展环境，完善城镇基础设施建设，使居民投资理念、金融发展以及资金的积累量均衡发展，再利用地域和资源优势把自己“推销出去”， 积极吸引外来投资和更多外来人口进入。与此相应，可以提出针对外来人口买房的优惠政策以吸引外来人员进入本市定居购房，合理利用外来资金缓冲房地产泡沫并且利用人口的增加解决房产的过剩。

其次，还可以将空置房和鼓励大学生创业政策相互结合，以低于市场的租金出租给本市创业型大学生，改善房产空置现状。

最后，政府还应加强房地产市场的监管和预警，房地产的发展不能过分依赖信贷或是地下钱庄，尤其要加强地下钱庄的融资比例监控，引导房地产企业从当下的“利益化”市场向创新竞争的市场发展，保证未来发展的可持续性。

参考文献：

[1]曹雪莲.鄂尔多斯房地产泡沫现状、原因及对策研究[J].企业家天地旬刊，2013（8）：1-1.

[2]丁闪.天涯论坛-经济论坛-经济杂谈，鄂尔多斯的房地产泡沫[EB/OL].2012.7.18.

[3]武倩.对现行房地产调控政策的几点思考[J].生产力研究，2012.6.15.

[4]郝成.鄂尔多斯地产资金链困局难解[N].中国经营报.2012.5.2.

[5]周一童，丁闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究[J].经济论坛，2012（11）.

篇5：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

论文关键词：房地产;楼市;泡沫经济

论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：

第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的.状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。

第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升;同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害

第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。

第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生;同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。

参考文献：

1、邢燕。试论房地产泡沫的危害与对策[J]。中国经贸，2010(2)。

篇6：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

虽然做招商工作时间不长，仅仅一年多的时间，但是在从事这项工作的这段时间里，我也对招商过程应注意的问题有了比较浅薄的认识，不管正确与否，还是希望与从事招商工作的及即将从事招商工作的朋友们一起分享：

一、招商必须注意的的问题

1、坚决理解、吃透、执行集团、公司制定的招商策略及方向

招商的定位、策略方针、招商政策是不可以随意更改的，它的解释是唯一性的，执行中不能有任何偏差，要求全体招商人员要一个声音、一个口径，并熟记于心。

2、招商工作要以结果、数据说话

招商是一项艰苦的工作，但招商是否成功的衡量标准只有一个，就是是否按时完成预定目标（结果），这是一项不要苦劳只要功劳的工作。

3、招商过程中要坚决执行集团、公司管理制度，按照集团、公司招商计划开展工作

即决心最重要，招商前的计划与责任，招商过程中的检查与监督，招商后期的总结与奖惩。1）招商工作要有至招商工作截止前的整体工作计划,并有月、周、日工作计划，所有分期计划不能与总计划脱钩分离或与总计划有任何违备的地方，同时招商部所有人员都要承担相应的招商责任，即负责某某区域（城市）、某某品类或某个专业市场的招商；

2）招商工作除严格按整体计划坚决执行外，还要根据招商中遇到的实际情况和问题进行反馈，招商领导要不断监督和检查整体计划执行情况，计划责任人的工作落实情况，在其间如发现计划没有被按期、按内容实施，招商领导要马上给予调整和纠正，以保证招商工作计划正确实施。招商工作是一项分步连接紧密的工作，如果其中一项或一个步骤出现偏差或按期不能完成都将会使整个招商工作最终失败，为此招商过程中的检查、监督和及时调整、修正是招商工作贯彻实施的保障；

3）招商工作的总结不仅仅是指整个招商工作宣告完成的总结，更是在招商工作过程中的每一段及时进行总结，提出前段招商工作中值得肯定的以及必须纠正的问题，针对部题要提出一套以上的解决办法以供选择，形成共识意见后，形成下一步招商工作的计划及注意的问题并贯彻到每一位招商人员身上，以杜绝此类问题再次发生，提高今后招商工作的效率，以免再走弯路，同时对前段招商工作中招商人员的工作完成情况对照招商个人完成指标，进行及时的奖励和处罚，即及时提取招商业绩提成，针对完成招商任务并有超额完成的招商人员可再给予相应的奖励或对未按期完成招商任务指标并借口连篇的招商人员给予经济上的处罚，直至按末尾淘汰制解聘；

4、招商要靠一支训练有素的团队的集体力量来完成

1）招商负责人是整个招商团队的核心，他要有熟练的业务经验和良好的协调管理能力，他要承上启下，也就是要把公司高层对整体招商战略、策略、深远意义搞清楚，尤其是要善于理解、吃透、贯彻招商总体策略，并组织全体招商人员按招商计划实施，期间随时监督或检查计划的实施情况，以保证按时保质完成招商任务；

2）在招商队伍中要培养业务精英，提升带动、分解完成招商任务，使团队根据招商需要能随时调整。可以把整个招商团队根据招商实际工作需要分成若干小组，以业务精英带领各个小组，各小组在招商过程中再根据招商业绩再培养、发现业务精英，以此循环带动，从而提高整个招商队伍的整体招商经验和素质；

3）业务培训要定期、不定期进行，培训要有实操性，要以在招商实践中能解决问题为目的。培训中要尽量采取互动式进行，如选两位招商人员就电话营销进行互问式模拟，使模拟人、被模拟人都能如身临其境，以提高培训实战效果同时训练招商人员的现场应变能力。以及对招商工作经验、招商业务知识的灵活运用以提高他们的综合招商能力；4）在招商过程中，整个招商队伍要始终保持高昂的斗志和激情，招商负责人要有维持和调动、提升激情和斗志的能力，要经常与招商人员进行各种方式的沟通和交流，要懂得及时消除招商人员内部产生的矛盾，即产生矛盾的根源和解决的方法，给招商人员强调整个招商工作不是靠一个特别有能力的人或者一个特别能按时完成招商任务的小组来完成的，你再能干也只能完成整个工作的一部分，所以要求同存异，相互协作，以保证共同完成任务。

5、招商速度是招商过程的基本保障

招商工作决不仅仅是市场运作前期单纯的工作任务，还与商铺销售、市场人气氛围的提升都密切相关，招商工作做好就能相应提高场内商铺、商住的出租率及场内的人气氛围，从而促进商铺的销售及销售款的及时回笼，极大的提高购房准业主的购房信心，也会拉动入场商户的商品销售，稳定商户的情绪，增加商户的流动资金，即招商工作做好其它上述问题就会迎刃而解，而这些问题会不断由于各种原因恶化，所以招商速度的快慢就是解决场内所有问题的关键和基本保障，因此招商工作一旦展开，必须保持连贯性，绝不能中间停顿，要做到一气呵成。

二、招商对象应具备的基本条件

把优质的业户招入市场，不仅能保障前期招商质量（按时签合同、交保证金及租金），同时为今后市场的良好运营、业内口碑及业户自身的生存打下良好的基础，为此招商业户需要具备以下条件：

1、对入场前期的租金、保证金、水电费、流动资金等有最基本的承受能力。试想，在市场如此低廉的租金标准下，一个连基本租金、水电费都付不起的厂商进入市场能对市场今后的发展包括他自身起到作用吗？我们市场是商业运营的市场，是靠管理和服务换取租金的自负赢亏的商业企业，不是福利院，更不是难民营，业户不具备基本的租金承受能力，绝不能招其入场；

2、要有基本的经商经验，有一定的营销思路。

有过经商经验特别是有过经销入场产品的业户与无经商经验的业户一般有着本质的区别。有经验的业户懂得即使是成熟的大市场在目前国内的经济形势下，场内业户也是三分之一赢利、三分之一持平经营、三分之一亏损，那么何况是我们刚具规模、部分区段开业的市场呢？所以有经验的业户在懂得市场发展规率的前提下，会积极与市场配合同时能充分发挥主观能动性，自己找市场、找销路。绝不只会靠在大市场的身上，要求该业户自己付出的却要由大市场来承担一切，我们大市场是买家、卖家聚集的载体和平台，绝不是入场业户的保姆；

3、有与市场共度前期经营困难的思想准备。

只要有基本经商经验的业户都会懂得：一个刚开业，初步形成的市场，必须要经过两三年以上的过渡运营期才能走向成熟，才能有稳定的场内业户和稳定的销售渠道及不断提升的人气氛围，为此前期进入市场的业户一定要有市场共渡难关的思想准备和战胜眼前困难的信心和决心，对那些想一进市场就挣大钱、永远不会亏钱的业户，我们也坚决不要招其入场；

4、不做“坐商”做“行商”的勤奋和勇气。

任何一个新兴的市场在刚开始的时候都不具备人气优势，如果业户进入市场后靠坐等客户上门来做生意是肯定不行的，这就需要客户：

1）主动走出市场，去寻找客户，上门推销。入场业户如果觉得只要自己在大市场投资设店、顾客、客户就可迎门那是极其错误的，现在的市场倾向已转向买方市场，只有积极主动走出大市场才能有更好的销路，才能更好的生存。所以入场业户要自己兼做或有业务营销人员在大市场周边区域或城市进行产品推销，从而熟悉周边同行业市场情况，扩大销售范围，挖掘潜力消费市场； 2）找准客户源，重点寻求批发团购客户。业户要知道、熟知自己经营产品的特点、性能、适用范围，价格优势等，对应自己的产品来找准客户源和消费人群，在走出大市场的前提下不要漫天的去推销自己的产品，要找对、找准重点客户源，特别是能批发团购的重点客户。打个比方：如茶叶业户应该在大市场外寻找相应的团购客户，如茶叶批零店、酒店、大企业（馈赠礼品、员工福利）、政府机关等等； 3）用各种办法与重点客户交往，“先做朋友后做生意”。我们的业户要通过上门与客户积极交往，可多方面接触只要产品合适，可以先赠送样品或试用，以此方式让客户了解产品性能并逐步建立感情，要使业户懂得要想产品销售好，与客户的感情的联络和加深是第一位的，与重点客户更是如此，人都是感情动物都是讲感情的，如果客户觉得是在购买及使用朋友的产品，就不仅仅把产品看作单一的商品，而是在购买商品后获得的安全信任感及帮助、照顾朋友生意的满足感，这样客户得到的将是商品的功能充分享用及感情升华的双重满足；

三、只期望给业户免租金、给予业户过多的优惠政策来完成招商任务最终只能使招商失败

1、为了按期完成招商任务，仅靠免租金招入的业户（甚至是入场后长时间交不上租金的业户），肯定是既无资金实力又无经商经验的中小业户，他们绝大部分往往不仅自己生意做不好，还拉帮结伙给市场找各种各样的麻烦及制造各种事端，平时只会一味指责市场不做为，甚至在合同期外以各种理由拒绝退场，这样的业户（应该根本不能称其为业户，也根本不是正经的经商者）进场后几乎不承担任何费用，他们又会以各种非正常方式和手段退场，这样对现有市场内正常经营的业户及意向进入市场的准业户都会造成极其不良的影响，对于这批业户的招商结果肯定以失败为告终，对这批业户的经营结果也以失败为告终，所以坚决不能招入市场，这样的业户宁缺勿滥。

2、另外，坚决不要给所谓的大客户（意向大面积经营的业户）、有带动性的业户给予租金政策上的任何优惠，要坚决执行已经制定的招商租金执行政策，即使其不断的讨价还价，不断的试探，我们要坚决的给予回绝，不要有任何犹豫和余地，只有我们坚定了态度，才能使他们断了任何念头，使其中仍可进入市场的业户在尽短时间内签约进场，以致缴纳租金和保证金。退一步说，只有在对方正真签约或交纳租金时根据实际情况和上级领导批复对上述业户在宣传、装修期、运营推广上给予一定的变通，以保持租金政策的全场统一性。

四、怎样才算是招商工作完成

只有业户租金（保证金）到位、店面装修完成、足够的商品进场布货才算是此户招商工作的基本完成，招商过程中，业户的变数随时可能发生，签订合同绝不是招商工作完成，必须上述三项工作同时完成才算是真正完成。

我们的招商人员往往认为经过艰苦的招商，只要业户签了合同就可以长舒一口气，认为招商工作已经完成，大功告成了，实际上这真只是万里长征才走完第一步。

因为虽然我们与业户签订的是具有法律效力的入场合同，合同中也有相应条款对业户的违约提出了应承担的责任，但是在实际情况中我们市场方真的没有过多的精力或者必要去追究部分的、某些的违约业户责任，所以我们只有用在实际工作中最有效果的“软锁链”即租金、保证金的真正入账来制约业户，这才是硬道理！因为只有让业户真正的掏出钱来付给市场，他才能真正承担对市场的责任，才会真正在意这次与市场合作的机会。

那么是否交了钱就最后完成招商工作了呢？不是，下一步还要积极努力的督促其尽快进场装修，因为许多家居装饰材料品类的卖场是必须要装修的，只有经过装修才能更好的渲染环境、烘托产品，使产品以最佳效果展示在客户、顾客面前。很多签约并已交租金的业户往往在入场装修时还要进行观望，在这种情况下，我们要首先想办法使某些大业户、有带动性的业户、经销较大品牌的业户首先入场装修，造成场内紧迫开业的气氛，这样就会带动那些尚在犹豫的签约业户快速入场装修，并以这些业户的装修来带动更多的小业户、小品牌业户的入场装修。

签约业户入场开始装修即将结束，我们的招商人员就可以认为招商工作最后完成了，可以高枕无忧了吗？还不是，因为业户还没有完成最后的入场工作——即足够的商品陈列和展示以及相应的仓储库存。在业户装修开始时，我们招商人员就要催促业户联系厂家发货或联系相应品牌的货源，总之每步工作都要提前考虑好，并做到胸有成竹。

我们知道在招商过程中业户的心态和行动会不断的受同类业户即各种因素的影响，会出现犹豫、观望、徘徊甚至半途退场，在整个环节中任何一个环节出现问题都会导致招商的失败，所以只有上述三个要素全部完成，才标志着该次招商的最终完成。但是千万不要忘记市场运营的开始也是另外一种形式的招商的开始。市场运营不好，下一步的招商必受严重的影响，所以说运营也是招商，招商工作会永远伴随着市场的发展过程中。

五、家居、装饰材料等品类招商需具备的知识及有效办法

1、熟悉现有业态情况。

家居、装饰材料类基本上是南方以广东（家具、家居饰品、窗饰、布艺家纺、灯饰、陶瓷卫浴洁具）、福建（家具、陶瓷卫浴、石材、水暖）、江浙（家具、小商品、五金、家纺）为生产基地，北方基本上以河北（家具、板材、服装百货）、山东（家具、板材、陶瓷卫浴）、辽宁（家具、陶瓷卫浴、小百货）为生产基地，销售方式大部分以厂家招入各地经销商、代理商进行推广分区销售，重点地区如有成熟的大型批发市场，厂家也会组团进入，形成区域直销点及仓储基地，辐射周边城市。如家具的北方集散地在河北香河，江浙的集散地在江苏的蠡口，广东的集散地在顺德（中档）。如地板的集散地主要在浙江的南浔，陶瓷的集散地南方在广东的佛山，北方在山东的淄博及辽宁的法库。

2、要熟悉各招商地区相关品类的行业协会，建立良好的关系。

我们要积极的通过与招商地区的行业协会如家具协会、装饰材料协会、建材行业协会、建筑装饰业管理协会等积极主动联系，特别要与其会长或秘书长建立良好畅通的关系，但千万不要过多期望协会的帮助有实质性的效果，因为行业协会对我们这样寻求帮助的市场见怪不怪、习以为常，所以我们最后还是要靠自己完成招商任务，但是协会可以在市场信息及周边行业情况、行业厂商负责人基本情况上会对我们有一定的帮助，在与各行业协会领导接触过程中，在寻求帮助的过程中，一定要注意给予对方相应的利益承诺，并在其帮助真正有效果后我们也要真正的予以兑现，以利于今后的再次合作和赢得好的业内口碑。

3、要积极的与招商的相应品类的专业媒体及行业记者建立合作关系。我们要多方寻找在招商品类中较有影响的专业报刊、杂志，并与其进行保持紧密的联系，特别是要与其中的专版记者建立朋友般的友谊，这样我们可以通过花费一定的广告费在专业的媒体上刊登广告，使在短时间内在所招商的行业内宣传市场、扩大知名度，发布招商信息，使专版记者在所属版面及栏目上给予新闻报道的形式宣传我市场，以很小的花费甚至无费用的为市场做宣传，而以新闻报道和文章写实的方式介绍我们市场会更加易于让行业内同仁接受。

4、招商人员要较深入了解招商品类在全国和各区域的基本概况。还以家具为例： 1）广东为全国中高档板式、软体家具生产基地，拥有近10万家大中小型企业，其中深圳和东莞为高档家具生产和销售基地，尤其是深圳近年与香港家具企业联手后取得了长足的发展，家具的品质及销售堪称全国之最；东莞厚街家具企业实力雄厚，占据了国内高端家具销售市场的半壁江山；顺德的龙江及乐从以生产中档软体、板式家具为主，并拥有全国最大的家具展示中心——乐从家具博览中心；广州主要是除家具为主要生产品类外，还涵盖了家纺、布艺、窗饰、家居饰品等生产品类。

2）四川为全国的视听柜、沙发、床垫等中高档家具生产基地，主要集中在成都及重庆周边地区，造就了一批以全友、掌上明珠、双虎、好风景、南方、天子、喜洋洋、金茂等为领头羊的全国知名品牌，这些品牌主要目标是占领全国二三线城市50%以上的终端市场。3）此外广东中山市大涌、江苏宁波、浙江温州为全国红木家具生产基地；

4）广东中山市古镇为全国灯饰生产基地，占据了全国灯饰、花灯70%以上的市场销售份额；

5）浙江省安吉为全国办公家具生产基地，辽宁大连为全国实木家具生产基地，河北石家庄为北方板式家具生产基地； 6）江苏的红星.美凯龙、月星家具为全国家具连锁企业主力店；北方的家世界、东方家园、居然之家、蓝景丽家为北方建材、装饰材料、家具连锁超市；英国的百安居、德国的欧倍德、瑞典的宜家家居为在全国重点一二线城市开设连锁分店的家居建材超市的国外企业；

5、搜集招商地区的展会信息进行展会招商。

要了解展会的信息有：是展销会还是展览会、主办承办单位是谁、展会面积有多大、都有什么品类、参展商数量等，尤其注意一般展会第一天最有效果。

通过参加展会能直接与各地厂家和经销商接触，搜集到大量的客户资料，并通过展会对行业有着充分的认识，是了解行业现状的一个最佳窗口和平台，可以使招商工作更具有目标性和针对性。

通过参加展会还能直接将我市场的招商信息直接传达给参展企业或者是前来参观的企业、经销商和采购商，对市场的招商和运营拥有巨大的推动作用。

6、重点锁定招商区域和品类，快速完成找商任务。