房地产泡沫论文范文

2022-05-13

今天小编为大家推荐《房地产泡沫论文范文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！摘要:近年来,我国房地产业发展迅速,房价的过快增长成为人们关注的焦点。从房地产泡沫的成因、判定方法及防范措施等方面入手对我国的房地产市场进行探讨和分析。

第一篇：房地产泡沫论文范文

什么是房地产泡沫？

房地产泡沫化已成为业内人士每每必谈的话题。

首先，我们必须弄清“泡沫经济”的概念。所谓“泡沫经济”，其核心含义是：市场价格远远高于实际价值，也就是说出售价格远远高于商品价值。记得张元端教授说过：“泡沫”就是价格的恶性上涨。一般来讲，房地产产生“泡沫”的原因有两种：一种是开发商通过大幅涨价而产生“泡沫”，另一种是销售商通过炒作使价格不断上涨而产生“泡沫”。无论是何种原因，都可以推断：“泡沫经济”是由于恶性炒作而形成的。

其次，我们分析一下房地产业泡沫化都有哪些表现。房地产泡沫化主要表现可以从六个方面看：第一个方面是房屋价格高速上涨，远远越过实际价值：第二个方面是住房需求空前扩大，但不是真实的需求;第三个方面是房地产的空置率大大提高;第四个方面是房地产投资持续高速增长;第五个方面是房地产贷款超常增长;第六个方面就是炒作土地等等。

从这些表现看，我国房地产市场究竟如何?房地泡沫是不是真的存在?

我们知道，市场的变化，归根到底都是由需求决定的，那么，同样判断房地产泡沫的关键是看：市场是否存在真正的需求。从当前房地产行业发展的总体形势分析，我们可以看到：房地产投资的走势已经表明，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。从我国未来的住宅需求看，作者认为仍是真实需求。我国城镇家庭2700万户未来的需求总量就达5.4亿平方米，这个需求是客观存在的，是现在就买得起的需求。从房地产的空置现象看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。从另一方面讲，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的。从房价的上涨来看，主要原因是：地价和建筑成本的上升，以及供给结构的变动共同推动的。从房地产金融风险来看，目前房地产金融风险留在可控范围之内，还未影响到国家金融和经济。

所以从总体来看，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”了。

作者：王水利

第二篇：我国房地产泡沫分析

摘要:近年来,我国房地产业发展迅速,房价的过快增长成为人们关注的焦点。从房地产泡沫的成因、判定方法及防范措施等方面入手对我国的房地产市场进行探讨和分析。

关键词:房地产;房地产行业;房地产泡沫

文献标识码:A

1 房地产泡沫的实质

美国经济学家查尔斯•P•金德伯格(Charles P .Kindleberger)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道,泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”根据他的观点,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者—随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。

2 我国房地产泡沫产生的成因

2.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

众所周知,土地是一切经济活动的载体,而土地最大的经济特征就是稀缺性,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。土地的自然供给是固定不变的,而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的,从而导致了土地资源相对不足。随着经济的发展,人口的增加,城市化进程的不断推进,人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此,土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

土地市场不成熟、不健全,以及在相应的经济体制不完善的客观条件下,地方政府对土地市场的计划干预过多,把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”,以房地产项目的运作,获得预算内或预算外急需的发展资金,用来支撑城市基础设施建设及城市美化建设等形象工程,结果使得许多公共成本都转移到房地产价格上来。进一步导致了房价的上涨。

2.2 银行过度房贷,成为房地产泡沫最大的推手

资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。从央行2007年二季度货币政策执行报告数据看,第二季度房地产开发贷款余额1.7亿万,居民房贷余额2.6亿万,合计4.3亿万。可以说在中国房地产泡沫诞生的过程中,银行资本是原动力。从整个行业的资金链条来看,银行资金至少占据开发商资金的70%以上。由于房地产的高回报,且房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,使银行认为这种贷款风险很小,所以许多银行在贷款的实际操作过程中,违反有关规定,向开发商发放大量贷款,从而使行业进入门槛降低,造成过度开发,金融风险不断堆积进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张,使泡沫产生的可能性增加。

2.3 房地产过度投机行为

由于人们对未来短期内房价上涨的预期心理,使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润,更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动,人们买房不是为了居住,而是为了转手卖掉从而赚取差价,逐渐是这种行为成为你追我赶的群体行为,从而推动房价不断攀升,使房地产价格与其实有价值背离,最终产生房地产泡沫。

3 我国房地产泡沫的判定

3.1 房地产投资占GDP的比重

房地产投资占GDP的比重用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置。近年来,房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的,现阶段,适度的房地产投资增长率有利于拉动经济的增长,但如果房地产开发投资增幅过高,一方面会使其他行业投资减少,使经济结构失衡,不利于整个国民经济的协调发展;另一方面,还会使房屋供给过量而闲置积压,造成资源浪费。

从表l统计资料可以看出,房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的,说明房地产行业在我国越来越重要,在国民经济中的支柱地位明显高出平均水平,反映出房地产开发投资趋热。

表1 房地产开发投资额占GDP的比重

年份房地产开发投资额

(万元)GDP(万元)房地产投资/GDP(%)

1998361422928440230004.28

1999410320428967710004.58

2000498405299921460005.02

20016344110710965520005.79

20027790922312033270006.47

200310153800913582280007.48

200413158251615987830008.23

200515909247118308480008.69

200619422900021087100009.21

3.2 房价收入比

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,它是衡量居民购房承受能力的指标,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据世界银行的标准,国际上合理的房价收入比为3-6,即房价应改为居民家庭收入的3-6倍。

图1 2003年第二季度到2008年第一季度的房价收入比

本图表资料来自焦点房地产网

从图可以看出,2003-2008年第一季度我国的房价收入比略高于国际警戒线,而且个别城市远远高于国际警戒线,可见我国的房价存在虚高现象,商品房房价已超出了人们的购买能力。

3.3 房屋空置率

房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的商品房或商品住宅的竣工量进行比较,其比值即为空置率。房地产市场的空置状况是反映供求强度的指标,国际上有关机构的研究结果认为,商品住宅空置率合理区间一般为3%-10%,警戒线为10%,通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为4%-5%。2003年我国的商品房空置面积为1.33亿平方米,空置率达26%;2004年的商品房空置面积达1.23亿平方米,空置率比上年下降了8.3%;2005年我国房屋空置面积达1.12亿平方米,同比增长14.4%;截止到2006年7月底,全国商品房空置面积为1.21亿平方米,同比增长14.4%。其中,空置商品住宅6610万平方米,增长10.8%。由此可以看出我国的商品房空置率远远高于国际警戒线。

3.4 房价租金比

房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200∶1至300∶1。如果售价租金比超过300∶1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于200∶1,表明该区的房产投资潜力相对较大,房产后市看好。若将房地产市场视为纯粹的投资品,那么其资产价格取决于重置价格,在不考虑残值的情况下,房地产价格等于预期未来现金流的贴现之和。房地产价格代表了投资的机会成本,租金收入代表了投资的当期利润。在贴现率不变的情况下,过高的价租比只能刺激依靠买卖差价获利的投机行为而非以资本红利为目的的投资行为。投机行为越多,房价也越高,在投机心理的强烈预期下形成恶性循环,一旦价格预期发生变化,这一过程将逆转,泡沫破裂。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两个指标的相对变化反映出来。如果这两个指标之比大于1,说明房价租金比升高,反之则下降。

4 我国房地产泡沫的防范措施

4.1 防范土地泡沫,加强土地资源管理

土地是房地产开发最重要的生产要素之一,也是房地产产品的必需载体,我国土地资源缺乏,人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制,一级土地供应全权掌握在政府手中,因此政府可以完全利用土地供应这—最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控,从而使我国的经济得以持续健康的发展。日本房地产泡沫的教训给了我们启示,即政府在经济高速发展时,应严格检测地价变动,并控制对土地的过度投机炒作,政府应当通过土地资源供应量的调整控制商品房价格的不合理上涨,严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,对所有出让土地实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程;加强和完善土地市场信息监测及披露制度,控制一些城市过高的地价;并且坚决打击开发商的囤地和炒地行为,严格限制土地转手频率。目前我国虽然出台了相应的政策,但执行力度不够,政府有关部门应在这方面有待提高。

4.2 加强信贷管理,实现融资渠道多元化

房地产行业属于资金密集型企业,必须有大量的资金作为启动和支持。在我国,房地产开发企业融资渠道单一,大部分资金来源于银行,可以说,银行是房地产泡沫的最大推手,因此,加强银行信贷资金的管理是十分必要的。首先,应加强银行房地产信贷业务管理,控制银行对房地产投资的信贷比例,对开发贷款从严审批,严防房地产开发企业的虚假信贷行为和个人住房贷款虚假按揭行为,以提高资产质量,降低银行风险。其次,逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状,大力发展房地产基金和房地产信托业务,鼓励优秀的房地产企业上市融资,同时为降低金融机构的风险,还要加快推进房地产抵押贷款证券化步伐,并将引进外资作为房地产开发企业融资的一个重要渠道积极探索,但同时应防范投机性外资的流入。

4.3 设计合理的税收制度,促进房地产业的健康发展

到目前为止,中国在住房财产方面还没有相应的财产税,这是一项重大的制度缺陷,和我国税收体系不完善有很大关系。从国外的实践看,在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收,而我国在住房的持有环节上没有税收,这样进一步刺激了住房的投机性需要。因此,为了使房地产投机活动得到有效地遏制,可以采用税收这一“调节器”实现。如,对土地空置征收高额税收,提高土地囤积的投机成本,鼓励土地持有人积极投资开发;对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样既有利于房屋充分利用,使房地产投机行为得到一定程度得遏制,又可加强对房地产投机的监管。

4.4 加快和完善住房保障制度,实现住宅产品优化供给

1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划,曾令众多的房地产开发商惊恐不已,经济适用房的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房,致使商品房平均价格下降了700-1000

元/平方米。国家应加强经济适用房开发力度,把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的政策措施,并进一步完善住房公积金管理体制和监督机制,采取多种措施,扩大住房公积金制度的覆盖面。同时政府应构造多层次的住房供给体系,如向高收入者提供高档商品房,向中等收入者提供经济适用房,对低收入群体提供廉租房或二手房,针对不同消费人群提供不同价位的商品房。

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作者：王雪丽

第三篇：广西房地产泡沫测度研究

摘要：2013年至今，广西房地产发展面临新的发展机遇，房地产业主动适应新常态，进入高质量发展阶段，但随之而来的是房价的不断攀升，房地产泡沫开始显现。本文通过分析广西房地产市场的主要特点，从实际出发，运用AHP法建立房地产泡沫评价指标体系，对广西房地产泡沫进行测度研究，并根据以上理论和实证的分析结果，结合广西实际情况，提出化解房地产泡沫金融风险的一些建议。

关键词：广西房地产泡沫测度 AHP法

一、广西房地产市场发展的主要特点

自1998年我国全面深化住房体制改革以来，广西房地产业步入快速发展轨道，近些年逐渐发展成为广西经济的支柱产业。广西房地产市场在发展过程中主要呈现以下几个特点：其一，商品房去化周期逐步缩短，房地产市场化水平显著提高。其二，受政策性影响大，房地产企业开发的倾斜度偏向于北部湾经济区。其三，投资的体量不断增加，商品房建设回归常态，在建规模、竣工面积保持稳定增长。其四，城镇化水平不断提升，成为广西房地产行业发展的新动力。其五，房价涨幅整体平稳，但在一些重点城市房价近几年增长过快，存在一定的房地产泡沫风险。其六，融资需求不断扩大，金融风险逐步提升。无论房地产开发商还是个人住房消费，均大量依靠向银行贷款，行业高负债经营。其七，部分主要城市房地产价格与居民收入水平严重脱离。

如今，房地產业已经成为广西经济发展的重要产业和固定资产投资的重要组成部分，对地方财政收入的贡献日益突出，对关联产业的带动效应十分明显，银行对房地产行业的贷款规模也不断扩大，这也从另一个角度说明，房地产行业如果出现泡沫风险，将会给地方财政、银行业及相关产业带来沉重的打击。

二、广西房地产泡沫测度

(一)建立房地产泡沫测试评价指标体系

本文从实际出发，构建基于AHP(层次分析法)的房地产泡沫评估指标体系，不仅能满足政府对房地产泡沫进行监测和评价的需要，同时也是目前房地产市场发展的必然要求。

评价指标体系分为三个层次四个维度。第一层为目标层，即构建房地产泡沫评价指标体系，是由所有准则层构成的，它是构建评价体系的目的。第二层为标准层，列出评价房地产泡沫的主要指标。第三层是二级指标层，是基于标准层延伸的所有二级评价指标构成的层面。为了能综合反映广西房地产业的价格波动风险，准则层分别从四个维度来建立：其一，从银行的角度，研究其向房地产企业、购房者发放资金信贷的相关指标;其二，从企业的角度，研究房地产企业投资房地产市场的相关指标;其三，从交易者的角度，研究房地产市场交易情况的相关指标;其四，从市场价格的角度，研究与房价相关的指标。考虑到指标的重要性、可操作性以及数据的权威性，依据李倩[1]、袁平、吴洁[2]、吕江林[3]等人的研究成果，选取了10个指标列入指标层中，各指标及其所属层次如表1所示.

资金信贷层中的C1房地产开发贷款/金融机构贷款总额、C2房地产银行贷款增长率/金融机构贷款增长率指标反映的是银行对房地产开发企业的支持程度、资金结构是否合理，如果金融机构对房地产业的资金借贷过度集中，容易造成社会资源配置失衡，滋生房地产泡沫，该指标值越大，产生房地产市场泡沫的可能性就越大。投资层中C3房屋施工与竣工面积比指标能够反映将来1-2年房地产市场的现房供给情况，其中，房屋施工面积反映的是未来一至两年的现房供应量，而房屋的竣工面积是房地产投资滞后一至两年的表现。该指标能有效反映房地产市场供求情况，数值越大说明供给过剩情况越严重。C4房地产投资增长率/GDP增长率能够测度房地产投资增速是否合理。如果指标值过高，房地产市场容易形成虚高的价格，形成价格泡沫。C5房地产投资总额与固定资产投资总额比值主要评价房地产投资结构是否合理，指标值越大，说明社会固定资产投资投入到房地产行业份额过高，容易形成房地产泡沫。价格层中，C6房价收入比是用来评估居民家庭对住宅承载能力的一个重要指标，该比值越高，表明房价越超出居民的购买能力，出现房价泡沫的可能性越大;C7房价增长率/GDP增长率衡量房地产泡沫的膨胀程度及其与实体经济的偏离程度，比值越大，房价存在泡沫的可能性越大。C8房价增长率/CPI增长率评价的是房价增长速度与居民消费价格指增速是否一致，如果该指标值越大，说明房价涨幅远超CPI的涨幅，容易导致房地产市场泡沫。交易层中，C9商品房销售额/房地产投资总额指标能衡量一个地区房地产市场的经济效益，可以间接评价该地区的住房空置率，比值越低，说明房屋空置率越高，房地产市场存在泡沫风险越大;C10商品房销售面积/商品房竣工面积比值评价的是商品房现有供求状况，评价当前商品房供求是否平衡，该比值越大，房价出现泡沫的风险就越大。[4]

(二)建立两两比较判断矩阵

1.确定房地产泡沫体系评价标准。在表1的基础上，结合社会常用评价标准及国内学者冯利英、李海霞[5]、封海洋、尚正永[6]、杨宇[7]等人的研究成果，确定了各指标所对应的泡沫参考标准，具体如表2所示。

2.根据评价标准做出评价。自2013年以来，广西的房地产市场交易开始复苏并迅速发展，本文选取了广西房地场市场2013年至2018年6年间的发展数据，对相关的评价指标进行了计算，具体情况见表3，并以此为基础对广西房地产市场泡沫的整体情况做相应的分析及评价。

以2018年房地产市场情况为例，对各指标评价结果汇总见表4，由于本次评价均有具体的数值和量化评价标准为参考进行客观评价，因此，该轮评价人数为1，且以“1”代表评价者依据各指标数值和风险测度标准对该指标所处相应风险等级进行判断，评价结果见表4。

3.确定二级评价指标层各评价因素的隶属度。统计各项指标Ni获得第j种评价的频数，求出相应二级评价指标困素的隶属向量。

4.建立两两比较矩阵，求出各层次指标的权重。首先，根据已经建立的房地产泡沫评价准则指标体系，引入相对重要性的标度，如表5-1，以及次要度定义表，如表5-2，求得各指标两两比较相对权重。

按表1所示，标准层的评价指标有资金信贷层、投资层、价格层、交易层4个，根据德尔菲法，他们组成的标准层评价判断矩阵A如表6-1所示：

如表9所示，综合评定值越低，说明房地产市场在该年度的泡沫风险就越大，从总体情况来看，2013-2018年6年间，综合得分基本都处于60分以上，80分以下，说明广西房地产市场存在轻度风险，即房地产泡沫处于萌芽和形成阶段。从发展趋势来看，2013、2014、2015、2016年，广西房地产市场泡沫呈现出逐渐膨胀的态势，2016年的综合得分最低，在近6年的房地产市场中泡沫程度最大。其主要的原因在于自2013年开始快速扩张的房地产投资总量以及房地产贷款规模。2013-2016年4年间房地产年均投资增长率为11.8%，其中2016年一年就增长了25.6%;房地产贷款规模年平均增幅为16.6%，2016年增幅高达41.1%。个人住房贷款额年均增幅为18%，2016年達到了40.4%。自2017年开始，中央出台一系列政策加强房地产市场调控，在加大供给侧结构性改革的背景下，2017年开始，广西缩减了对房地产开发企业的贷款比重，房地产开发企业的贷款增速同比回落37.2%，个人住房贷款增速同比下降15.9%;房地产开发投资增速放缓，2017年同比回落13.7%，2018年投资增速与2017年持平;此外去库存化在不断加速，因此自2017年开始房地产泡沫程度开始逐渐减少，调控效果逐步显现。

从总体情况上看，广西房地产金融市场总体运行情况稳定，房地产泡沫风险尚在可控范围内，总体发展趋势向好，但仍需有关部门重点关注超出正常值的相关指标，如房屋施工与竣工面积比、房价收入比、商品房销售额/房地产投资总额、商品房销售面积/商品房竣工面积等，及时预警，加强相关方面的监管与控制。

三、房地产泡沫背景下金融风险的防范与化解建议

根据以上理论和实证的分析结果，通过对比国内外对于房地产泡沫引发金融风险的成功治理经验，结合广西实际情况，对广西房地产泡沫金融风险的防范与化解提出以下几点建议：

(一)建立全区统一的房地产泡沫背景下金融风险的预警体系

基于以上建立的房地产泡沫评估指标体系，通过收集全区房地产市场信息，实时对广西整体及各地市的房地产泡沫进行测度，并对测度的结果进行评级，根据评级结果分别进行警示，定期发布市场报告，合理引导市场，并有针对性地提出加强对广西金融风险的早期识别、预警和监测评估的对策建议。对房地产市场泡沫程度的影响较大的指标，如房地产业贷款规模/银行贷款余额、房地产投资增长率/GDP增长率、房价收入比、房地产投资总额/固定资产投资总额要重点监测，以便能及时识别风险隐患。

(二)准确判断房地产泡沫金融风险等级，因地制宜，有针对性地采取应对措施

对于房地产泡沫金融风险等级的确定，从防范和预警的角度出发，主要以泡沫发展的萌芽、形成、膨胀阶段来划分，具体情况如表10所示。

对于房地产泡沫的预警和防范，在市场无泡沫阶段，市场机制正常运行，不需要对市场进行过多干预，因此本文主要从早期预防阶段(萌芽、形成阶段)，中期膨胀干预阶段分别阐述各个风险阶段的应对策略。

在早期预防阶段，首先应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期。从整体看，宏观审慎政策最先考虑的是逆周期政策，然后是解决羊群效应等市场失灵现象。在人口增长的同时，防止信贷过度放松;及时监测与完善房地产与影响房地产因素的相关统计数据;住房保障体系完善同时降低政府对土地财政的依赖性;加强房地产税立法。如果泡沫已经进入膨胀阶段，除采取宏观审慎政策遏制市场上过于乐观的预期之外，可以实施货币政策进一步进行调控;如果泡沫是恶性的，应该毫不犹豫地采取货币政策进行干预。

(三)建立房地产金融宏观审慎管理制度

建立与房地产业金融风险相关的基础数据库，并基于数据库和建立起来的房地产泡沫指标监测体系，评估房地产金融市场发展现状以及商业银行房地产金融业务开展情况，以便能够有效地对房地产金融风险进行评估和管理，及时引导市场预期，对于风险点重在早期预防和干预，以促进房地产市场平稳健康发展。

参考文献：

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基金项目：2019年度广西高校中青年教师科研基础能力提升项目课题“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”(项目编号：2019KY1616)阶段性研究成果。