我国房地产泡沫论文

【摘要】我国房地产泡沫化的程度比较高，其中货币供给过度、地方政府行为不当、投资渠道缺失、财富过度集中和社会保障体系不完善是房地产泡沫化的最主要影响因素。抑制房地产泡沫需要多部门通力合作，需要较长时间的磨合和调整，任何单一的政策措施都难以达到预期的目标。今天小编为大家推荐《我国房地产泡沫论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

我国房地产泡沫论文 篇1：

我国房地产泡沫形成的原因及策略研究

（1. 湖南天骄房地产开发有限公司，湖南 长沙 410013；2.安徽大学商学院，安徽 合肥 230601）

摘 要：目前，我国房地产泡沫化日趋明显，就房地产泡沫化的危害作简要概括，进而分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，最后提出了策略建议。

关键词：房地产；泡沫；监管

1 引言

近年来，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。同时，在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产项目的成功与否，不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。就我国房地产业而言，虽获得了长足的发展，但由于其市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展。笔者用自己所掌握的知识以及自己的积累，对我国房地产泡沫问题进行分析，提出自己的一些观点，并提出了对策和建议。

2 房地产泡沫的危害

2.1加大房地产金融风险

房地产业和金融业像是一对连体婴，它们各自所具有特性决定了二者之间有着密不可分、千丝万缕、相辅相成的关系：金融业支持着房地产再生产的整个过程，同时房地产行业大大支持着金融行业的发展。所以，房地产泡沫会破坏金融秩序。在我国，尽管融资渠道日趋多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行信贷资金。不规范的住房抵押贷款，会导致房地产价格虚高，会加重消费者负担，从而增大购房者的违约风险。一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构无法收回利息甚至本金，从而破坏金融秩序。

2.2造成资源高浪费

判断房地产泡沫的重要指标之一是商品房空置率。由于大量的空置商品房出现，城市房地产价格形成泡沫。这些空置的商品房极大的浪费了社会资源。此外，最近几年，一些地区通过不正当手段取得土地，将其用在不恰当的地方，“建设”大量的形象工程。这一行为致使原来稀缺的土地资源更加无法得到有效的利用，从而造成我国土地资源的极大浪费。

2.3可能引发政治和社会问题

我国的房地产市场尚且处于发育阶段。目前，我国各级政府用各种方式掌控着房地产资源。伴随着社会经济的不断发展，政府所掌握的这些资源的交易价值不断增加，这就会导致政府投机和腐败行为的出现。由于一系列政治因素的加入，房地产价格的变动便受政治因素影响很大，甚至会脱离市场价值规律，不利于我国市场机制的完善以及和谐社会的构建。

尤其需要注意的是，由于房地产业的高风险、高收益特性，使得房地产业具有很强的社会财富再分配能力。简要分析如下：在房地产价格上升时，拥有房产者的资产收入会随之增加，进而其有更大的资金实力去购买房地产，导致富者更富；而无房产者因为刚性需求，而要其原本就不多的资产去购买价不断上涨的房地产，导致其资产相对减少，贫者更贫，房地产便神奇的将贫富差距进一步拉大。

总之，若我国房地产泡沫的长期存在，必然会导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂，甚至可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。

3 我国房地产泡沫的成因分析

3.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。大都市聚集区产业聚集以及人口扩张的过程必然会带来土地利用的扩张。而土地的有限性，使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨；再加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨，最终形成房地产的泡沫。

3.2 房地产投机需求膨胀是引起房地产泡沫的直接诱因

土地资源的稀缺性造成一些城市土地价格狂涨。一些地方政府为了拉动地方经济发展，盲目追逐政绩，通过拍卖拉高土地价格，以期获得更高的土地转让金和地方财政收入的增长，使得房地产开发成本上升。开发商采取种种手段故意制造房源短缺氛围，使购房者盲目从众。众所周知，特定资产的价格要高于其价值，一些投资者相信在未来有更多人以更高的价格购买它们，所以投资者就会持续购买此类资产。这种主观信念所导致的投资使资产价格彻底偏离价值。于是类似多米诺骨牌效应的连锁反应就产生了。跨地区、跨区域投资投机性购房行为比较普遍，房地产投机行为扭曲了房地产市场的健康发展，哄抬了房价。总之，对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

3.3 过度放贷是房地产泡沫生成的助燃剂

资金支持是房地产泡沫产生的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。同时，银行部门会太过乐观地估计抵押物的价值，增强了借款人投资于房地产的融资能力，从而进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

3.4 相关体制不健全致使房地产泡沫生成

在土地出让收入成为地方财政收入的主要来源的情况下，地方政府与房地产开发商的“合谋”、政府未能有效抑制的投机性需求是形成中国房地产泡沫的主要原因。地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。而且，在我国房地产业上税收制度不完善，房产持有者环节上的税费少，而开发环节的税费反而较多，这一方面增加了房地产开发成本，另一方面刺激了住房的投机行为。综上，当前制度设计方面的缺失，是我国房地产泡沫生成原因中比较特殊的因素。

4 我国房地产业健康发展的策略建议

4.1 建立全国统一的房地产泡沫预警机制

房地产泡沫的预警，就是要对房地产泡沫的产生发出警告，对泡沫的严重情况作出判断，对泡沫的破裂发出警报。当然，要准确地预警，必须建立一套科学合理的预警系统。通过建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，就可以加强房地产市场检测，综合运用土地、规划、金融和必要的行政手段，适时、适度、加强宏观调控，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳，创造良好的消费预期。具体做法，可以通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。

4.2 防控房地产市场的政府腐败行为

目前，在我国的房地产市场中，存在较为严重的政府干预现象。其中，官员与开发商勾结共同牟取暴利，是推动房地产投机高涨的重要原因，间接地推动了房地产泡沫的形成。我国政府应该下大力气治理房地产市场的腐败问题，还房地产业一个公开、公平、公正的市场环境。首先，我们要转变观念，需大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，深入贯彻落实科学发展观，不断改善人民生活，保障社会公平正义，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。坚决铲除政策设计中的“寻租点”；其次要从监管制度上防止腐败现象的产生，“腐败是最怕阳光的”，政务公开、阳光行政，是制度约束防止腐败最好的方法。

4.3 改善房地产信息系统，提高信息的透明度

政府职能管理部门应根据地区人口、收入等房地产基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划，并予以公布。同时，强制开发商对楼盘信息进行公开，避免捂盘、囤积现象的发生。同时也要做到严格控制房地产开发总量和开发、建设结构要严格控制豪宅的审批与建设，避免盲目扩大开发用地，尽力化解集体的盲目和非理性的投机行为，以此来平衡土地、房屋的供给和需求达到稳定房价的目的。

4.4 健全我国房地产税制

在房地产业中，房地产方面的税收是国家控制房地产行业发展的重要杠杆。我们应设计出合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机：征收土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，有效地抑制土地投机，且可以将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还社会，体现社会公正；征收土地保有税，从而提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。

4.5 强化金融监管力度

由于房地产泡沫的出现很大程度上依赖于银行存款，所以，金融机构应深化金融体制改革，实施金融创新工程，开发新的金融产品来分散金融风险。笔者建议加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作，共同化解房地产泡沫引起的金融风险。要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理；有效控制贷款总量，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀；最后，加强个人住房贷款管理，禁购第三套住房，严禁发放“零首付”个人住房贷款。

5 结论

房地产市场供求失衡、金融支持过度、投机炒作、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的生成。通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行分析，笔者提出了我国对房地产发展的建议：建立全国统一的房地产泡沫预警机制，防控房地产市场的政府腐败行为，改善房地产信息系统，健全我国房地产税制，强化金融监管力度。

参考文献

［1］袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析［J］.经济研究，2003，（3）: 34-43.

［2］何孝星，于宏凯.中国房地产泡沫与货币政策反应规则的思考［J］.经济学动态，2006，（2）:28-32.

［3］社科院.2009年中国房地产蓝皮书［M］.北京:社会科学文献出版社，2009.

［4］刘雪梅. 我国房地产价格走势与利率、汇率机制改革［J］. 经济问题探索，2005（5）:114-116.

［5］中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论［Z］.中国社会科学院:所局网文联播，2009.

［6］向阳，夏成彬. 房地产泡沫形成机理［J］. 重庆工商大学学报（社会科学版），2005，22（2）:26-29.

［7］周忠学，李永江. 房地产业预警预报系统影响因素的主成分分析［J］. 企业经济，2003（12）: 130-132.

作者：王运成 牟艳

我国房地产泡沫论文 篇2：

我国房地产泡沫缘何难以抑制

【摘要】我国房地产泡沫化的程度比较高，其中货币供给过度、地方政府行为不当、投资渠道缺失、财富过度集中和社会保障体系不完善是房地产泡沫化的最主要影响因素。抑制房地产泡沫需要多部门通力合作，需要较长时间的磨合和调整，任何单一的政策措施都难以达到预期的目标。

【关键词】房地产泡沫 货币 投资 政策

我国的房地产行业是否存在泡沫

在我国目前房地产行业是否存在泡沫这个问题上，大部分学者和业内人士都持肯定态度，尽管在泡沫化程度上大家还有较大的分歧。所谓房地产泡沫就是由于投机等因素所引起的房地产价格严重背离其价值，土地价格和房屋价格畸高，表现为货币泡沫。与其他国家相比较，我国的房地产市场非常奇特，一方面地价和房价不断攀升，另一方面却是“鬼城”不断出现，库存不断增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪设想。笔者采用国际通用的4个指标来研判我国房地产泡沫化的程度。

首先是房价收入比，采用的计算公式是：房价收入比=（全国或某个地区平均的房价×人均住房面积）÷人均可支配年收入。假设人均住房面积为30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全国的房价收入比分别是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房价收入比分别是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均远远超过国际认同的5：1的合理水平。畸高的房价不仅给年轻人带来了巨大的经济压力，更重要的是减少了他们可选择的机会，遏制了他们创新创业的动力。

其次是住房空置率。笔者调研了25个城市的5000户居民的住房情况，将居民每年居住时间累计不超过3个月的住房视为空置房。根据样本数据，就所有样本来说，住房空置率达到了25.6%，其中一线城市北京、上海、广州和深圳分别为22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三线城市，特别是县级城市大多比较高，有的甚至超过了35%。更加令人担忧的是，截止2016年5月，全国县及县以上地区规划中的3500个新城、新区可容纳34亿人口，在我国人口出生率不断降低的大背景下显然是非常荒唐的。

发达国家的城市住房的空置率一般都很低，美国、荷兰、法国和德国的自有住房和一般住房空置率在过去的20年里分别为3.2%、2%、6%和8%左右，反观我国的住房空置率太高了。一般认为住房空置率为10%左右是比较合理的水平。

再次是房地产投资规模。2011、2012、2013、2014和2015年全国城镇住宅投资总额占城镇固定投资总额的比重分别为17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其结构很不均衡，不少城市超过40%。判断一个城市的住宅投资规模是否合理需要综合考虑其经济结构，一线城市超过50%可能没有什么问题，但一些中西部地区的城市超过30%，就值得关注。

最后是杠杆率。根据相关数据，在过去的几年里，我国的房贷收入比不断攀升，2015年底达到了46%，同年新增房贷销售比达到了35%，2016年上半年升至42%，接近美国次贷危机期间的峰值水平。综上所述，本文认为，我国房地产存在泡沫。但是，在分析和处理房地产泡沫时，我们应该综合考虑不同地区的经济结构、文化背景和消费习惯，分别对待，不搞一刀切。

房地产泡沫带来了什么危害

一是增加制造业和服务行业的成本，导致实体经济迅速衰退。房地产不仅与其他行业争夺生产要素，而且对其他行业的成本的提高是全方位的，突出地表现为地价、租金和劳动力成本的不断攀升。笔者的研究发现，房价对制造业和服务业的影响为负，我国目前每天都有不少企业，特别是微型企业倒闭，无不与高地价、高房价有关。

二是可能会带来巨大的金融风险和危机，导致经济陷入长期衰退。美国的次贷危机就是一个很好的例子。日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂，导致其信用体系崩溃，经济进入萧条时期，至今尚未恢复过来。在价格高位购房的家庭生活陷入困境，带来了一系列的社会问题。一旦房地产泡沫进一步吹大后破裂，最令人担心的是社会的不安和动荡，因为高位买房者有相当部分是年轻人和并不富裕的家庭，杠杆率非常高。

三是占用大量良田，严重污染环境。毋庸置疑，新城、新区所占用的都是城镇周边交通便利的良田，一定程度上触及了我国耕地面积的红线。另一方面，与房地产相关的企业大部分都是高污染企业，譬如水泥厂、砖厂、石灰厂和钢铁厂等，最突出的例子就是河北省，那里工业所污染的环境很长时间都不能恢复。

四是腐败的温床，群体事件的始作俑者。笔者研究发现，腐败案件几乎都与房地产市场有关，这是由房地产市场的特点所决定的。由于其高度垄断，交易数额大且手段隐蔽，成为了许多腐败分子的首选。进一步的研究发现，近25年来，我国大部分的群体性事件都是由地方政府强制征收土地所引起的，一些地方政府和基层组织在农民心目中的形象较差，房地产开发是始作俑者。

五是房地产泡沫进一步扩大了财富的不平等程度，使社会财富进一步集中到少数人手中，加剧社会的对立。房价的不断攀升，拥有大量财富的人会购买更多的房产，从而获得更多的财富。而年轻人和并不富裕的家庭只能通过贷款来购买住宅，沦为房奴。显然，高企的房价会扩大和固化社会分层，激化社会矛盾。

房地产泡沫为何会出现

只有找出现象背后的根本原因，才能找到解决问题的合适工具和办法，因此，识别房地产泡沫的主要影响因素，具有特别重大的政策含义。为了弄清楚我国房地产市场泡沫产生的根本原因，笔者首先调研了1000名相关学者、业内人士和消费者，回收的调查问卷有816份。根据相关的样本数据，政府行为、货币政策、缺乏其他的投资渠道、财富不平等、社会保障体系不完善是排在前五位的影响因素，其中，将政府行为排在第1位的问卷425份，占52%；将货币政策排在第1位的问卷335份，占41%；将缺乏投资渠道排在第1位的问卷7份。

目前，政府对房地产市场的干预是房价上涨的一个重要因素已无多大异议。在现有官员升迁机制下，地方政府有极大的动力去追求GDP的增长，而卖地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所实行的财税体制是分税制，地方政府的事权和财权明显不相匹配，导致地方政府的财政支出严重依赖房地产，提高地价和房价有时成为了地方政府的无奈之举。大部分学者和专业人士都认为，货币政策是房地产价格暴涨的另一个主要因素。每一次信贷规模扩张都与房价的上涨高度重合，譬如2008年的4万亿和今年年初的9000多亿的信贷，以及从去年开始的多次降准降息，无不刺激地价和房价飙升。在实体经济下滑和物价水平上涨的过程中，信贷资金最优的选择不是进房市就是进股市，这就是为什么每个地王的身后都有国有企业影子的原因。近50年来，美国发行了大约10万亿美元的货币，而同期我国发行了相当于20万亿美元的货币，2015年底M2达到了近150万亿人民币。美元是世界货币，而绝大部分的人民币却只能在在国内流通，在如此超量货币的环境里，房价想不涨都难。不仅如此，巨量货币缺乏合适的投资渠道，实体经济下滑，真实存款利息接近负数，大量资金只好冲向房地产市场。我国社保体系还不完备，孩子上学要钱，家人生病要钱，很多人甚至还担忧自己未来的生活，在没有合适的投资和保值工具的条件下，不得不用自己的积蓄来购买住房，以备急需。

因此，我国房地产泡沫产生的原因是多方面的，许多因素交织在一起，一时很难有大的改变。抑制房地产泡沫需要多部门通力合作，需要较长时间的磨合和调整，任何单一的政策措施都难以达到预期的目标。

如何走出房价越调越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制资产泡沫后，财政部部长楼继伟表示，要“义无反顾地推进房地产税制改革”；中国人民银行表态不会频繁降准降息；证监会透露，上市公司再融资审核新增内容，包括不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款；一些地方政府也开始对房地产进行调控。这些措施无疑会对房地产市场产生一定的影响。要有效地抑制房地产泡沫，需要国务院协调好相关部门的行动。笔者研究发现，近三十几年来，我国很多政策，特别是有关房地产的政策都没有达到预期目标，效果很不理想，譬如，房价越调越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互冲突。譬如，每次调整房价时，本应缩小信贷规模，实行紧缩的货币政策，然而，紧接着实行的却是宽松的货币政策。今年中央提出要“抑制资产泡沫”，希望相关政府部门能够使政策和措施保持一致，走出房价越调越高的怪圈。

中央的意图非常明确，不是刺穿房地产泡沫，让房价一下子掉下来，这样会引起系统性的金融风险，让目前下行的经济雪上加霜，而是抑制房地产泡沫，经过一个相当长的时期，使房价回归到一个合理的区间。考虑目前不少城市的房价已经到了一个较高的水平，再参考近5年房价上涨的平均速度，笔者认为未来5年我国商品房平均价格上涨速度将在3.5-6.0%的区间波动，按照2015年的不变价格，到2020年我国房价平均大致为8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均价格大致为7098-7235元/平方米左右。具体到北京，未来5年四环以内的商品房平均价格的增长率将会减缓，其波动区间为3-10%左右，到2020年二手房的平均交易价格大致为8.0-12万元/平方米，今年年底平均价格大致为5.5-9.5万/平方米左右。本文预测的是平均价格，需要注意的是，北京不同城区和同一城区不同地段的商品房的价格相差甚大。总而言之，在抑制房地产市场泡沫的政策背景下，大中城市核心区域的房价不会一步调整到位，而是一个逐步减速的过程。而大中城市的非核心区域和相当部分的县级城市的房价增长速度可能会下降得比较快，甚至出现负增长。

根据前面的分析，影响房价的因素相互交织，非常复杂，特别是5个主要影响因素可以说是房地产市场的顽疾，涉及到政治、经济的诸多方面，在几年甚至几十年的时间里可能都无法完全调整过来，这也是我国政府一直没有找到抑制房地产泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地产泡沫不能急，只能慢慢来。首先，要进一步完善现有的财税制度和官员升迁体制，使地方政府的财权和事权相匹配，减少地方政府对土地财政的依赖性和追求GDP的内在动力。其次，实施稳健的货币政策和精准的信贷政策，不搞大的信贷刺激计划，加快人民币国际化进程，充分发挥财政政策的引导作用。如何平稳地减少国内流通中的货币数量是未来货币政策的重中之重，可以规定企业信贷使用方向，适当提高二套住房的首付比率，并通过结构性的减税措施，引导投资脱虚向实。再次，加强对股票市场的监管，保护好中小投资者的利益，通过减税等措施来提高实体经济的利润率，为投资者开辟更多的投资渠道。第四，提高国民收入中一次分配的比重，构建合理的个人所得税结构，减少社会财富的集中度，增加住房的刚需，减少其作为投资品的需求。第五，构建更加完善的社会保障体系，让老百姓上得起学，看得起病，养得起老，扎实提高老百姓的消费水平，这样不仅为老百姓的储蓄找到了一个合适的渠道，而且有利于国民经济的良性循环和发展。

（作者为北京师范大学经济与工商管理学院教授）

【参考文献】

①EL Glaeser， CG Nathanson. Housing Bubbles. Handbook of Regional & Urban Economics， Chapter 11， 2015.

责编/张寒

作者：李锐

我国房地产泡沫论文 篇3：

我国房地产泡沫理论研究综述

摘要：房地产是我国的支柱产业，但近年来房地产业积累了很多泡沫，严重影响了房地产业的健康发展。文章对我国房地产泡沫的形成机理、预警机制、泡沫防范进行了综述，最后对其发展趋势进行了概括。

关键词：房地产；泡沫；预警

房地产是我国的支柱产业，但近年来房地产业积累了很多泡沫，严重影响了房地产业的健康发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。世界上最早的房地产泡沫[1]是1923年到1926年美国佛罗里达房地产泡沫，第二次是20世纪90年代的日本地价泡沫。我国也曾经经历过房地产泡沫的破产，海南经历了漫长的回复期，可见房地产泡沫破坏之巨。此后，我国的房地产业经过二十多年的快速发展，取得了举世瞩目的成就，成为了国民经济的支柱产业，但同时房地产泡沫也在不断积累中，中国的房价已经比美国还贵。

一、房地产泡沫的形成机理

关于泡沫的形成机理，国内学者针对中国的现状做了有益的探索。刘维新[2]指出房地产泡沫的形成主要是由于土地的炒作、楼花的炒卖、过多资金流入房地产、宏观调控的失灵；朱雨良[3]认为房地产泡沫的生成有社会因素和心理因素，可概括为预期、投机、非理性、虚拟资本膨胀等几方面；李涛[4]指出泡沫的产生也与信息不对称、政策因素以及房地产业的结构性矛盾有关；金通[5]提出泡沫生成与房地产供给缺乏弹性、评估房地产基础理论价值较困难、房地产市场的四大经济主体（政府、建筑商、开发商、购房者）之间力量不平衡都有关系。乔红涛[6]分析了泡沫经济的类型并分析了每种类型的形成机理。其他学者以特定地区为例，分析了上海、南昌、青岛房地产泡沫的成因及对策。也有人引入博弈理论，分析了房地产泡沫的影响因素。

二、房地产泡沫的预警

宏观经济的预警监测始于19世纪末的法国经济学家福里利。他以黑、灰、淡红和大红几种颜色来测定法国1877～1887年的经济波动。我国房地产经济预警研究始于20世纪80年代中期，顾海兵将经济预警的方法分为黑色预警方法、黄色预警方法、红色预警方法、绿色预警方法、白色预警方法；余晓红等建立了苏州房地产景气指数预警系统；黄继鸿等通过构建合成和扩散指数来达到对经济运行情况进行监测预警的目的；赵黎明等认为黄色预警方法对于构造房地产预警系统较为合适，提出了基于统计预警方法的房地产预警系统的设计；郭磊等构建了深圳房地产预警系统；胡鹏等构建了房地产先行扩散指数预警系统；丁烈云等提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的思路；丁烈云深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。国内学者在对房地产预警方法深入研究的同时，还对如何实现房地产预警理论与实践的有效结合、构建城市房地产预警系统进行了研究。

三、房地产泡沫未来研究方向

房地产泡沫研究的重点主要集中在房地产数据信息采集、汇总统计方面，而如何运用合适的模型预警方法构建预警模型的研究更多地还是停留在理论探索阶段，实际应用的很少。因此，迫切需要建立能客观、有效、合理地反映房地产市场运行状况，并对市场可能出现的警情给予预报的预警系统。国内外已将人工神经网络技术运用于经济预警中，房地产作为宏观经济的一个分支，也应将人工神经网络、模糊控制等理论运用于自身的预警领域中，从而提升新的房地产预警研究理论和方法。

参考文献：

[1] 刘义巧，杨红林.世界历史上的三次房地产大泡沫[J].资源导刊，2008（1）.

[2] 刘维新.房地产泡沫产生的原因及其危害[J].中国经贸导刊，2003（5）.

[3] 朱雨良,马剑虹.房地产泡沫成因分析[J].中国房地产，1999（9）.

[4] 李涛，伍建平.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].建筑经济，2004（5）.

[5] 金通,倪炎.房地产泡沫的界定、形成原因及其规避路径选择[J].杭州科学与技术，2003（6）.

[6]乔红涛.泡沫经济的类型及形成机理[J].金融教学与研究，1999（2）.

作者：袁韶华 翟鸣元 刘勤侠