房地产经济支撑作用及泡沫防范措施研究

2022-09-11

1 房地产能拉动经济增长的原由

凡经济发达国家, 房地产业不是支柱产业也是发达的产业, 其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或“波及效应”特强, 主要由于以下原因。

(1) 房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料, 与之配合发展我国建筑成本中70%是材料消耗, 由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供概己合, 从而“波动”、拉动其发展。

(2) 房地产业发展结果的房地产品, 为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所开发营建出了房屋, 能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋, 有了房屋为其发展提供了前提, 促进其发展。

因而, 发展房地产业, 提高居民住房消费水平, 从住房综合消费方面讲, 为人们生活其他方面的提高创造了条件, 促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车, 就愁无停车之所。若住房水平提高, 家有车库, 想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费, 不少家庭苦于住房窄小, 想健身消费也不敢购置健身器械。总之, 住房水平提高和居住环境改善, 可促进生活消费的多方面, 拉动多方面产品销售和劳务交换。

2 我国启动房地产市场不力的诸多问题

为发展房地产业拉动国民经济, 政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施, 对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用, 但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

2.1 生产与消费不协调, 消费率低

发展房地产业拉动经济是有条件的, 就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长, 但又有供给效应, 并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应, 不能实现, 对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用, 并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应, 能顺畅出售, 对国民经济的拉动的乘数便大, 房地市场供需运行保持良性状态。

2.2 住房融资体制的转换不对称

改革前我国实行低工资制, 职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿, 实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制相适应。产品价值 (c+v+m) 中的v人为缩小, m人为扩大, 职工住房基金等由扩大了的m收归财政, 国家公共融资建房, 住房国家所有, 职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制, 以适应市场经济体制要求。

2.3“二律背反”和人们心理预期失衡

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产, 关键在于居民心理预期信心十足, 消除购房的心理障碍, 对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心, 应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少, 用于近期消费多就用于远期消费少。

但现在的政策是:一方面鼓励人们投资股票, 解决国有企业的筹资问题, 变间接投资为直接投资, 另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品, 鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱, 现在就花钱, 购买市场当期消费相对过剩商品, 另一方面又推出房改、医改、教育改, 特别是购房, 为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难, 收入预期不容乐观, 另一方面支出预期增多, 居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题, 都压在银行储蓄存款6万亿以上。

3 房地产泡沫的危害及防范措施

房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段, 容易出现的一种经济现象。一旦发生, 将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期, 防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。

3.1 房地产泡沫的危害

房地产过热, 一旦泡沫形成, 房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息, 影响开发商和消费者的预期, 而且虚假需求造成的过度供给, 又会形成新的房产积压, 给整个国民经济带来大而长期的负面影响。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高, 会加重消费者的负担, 增大购房地房者的违约风险, 一旦出现经济不景气, 大量购房者违约, 形成银行的不良资产, 最终导致金融风险。此外, 房地产价格过高还会影响人才的去留, 严重削弱城市竞争力, 影响地方经济发展。

3.2 房地产泡沫的防范措施

(1) 大规模推出经济适用房和廉租房, 抑制商品房价格

国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的出现, 主要办法还是大规模推出经济适用房。特别是廉租房建设, 将其供应范围扩大至社会低保边缘户, 经济适用住房和廉租房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等, 降低了售价, 确保中低收入家庭有房可买;二是平抑过高的商品房价格。经济适用房和廉租房对商品房价格的巨大冲击或抑制效应已经显现。

(2) 强化土地资源管理。控制商品房价格的不合理上涨

要根据住房市场的需求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 实行土地出让公开招投标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处。

(3) 建立房地产市场运行预警预报制度, 加强宏观监测体系

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策做好参谋。

从总体上讲, 我国的房地产形势看好, 房地产企业有较好的生存环境。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟, 牢牢把握好市场开发方向, 提高自身素质, 与时俱进, 把握机遇, 才能出其不意, 战胜对手, 立于不败之地。同时, 还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合, 以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。

摘要：本文基于笔者多年从事土地收购储备的相关工作经验及工作之余对房地产经济进行的大量研究, 分析探讨了房地产经济对整个国民经济的支撑作用, 提出了一系列防范房地产经济泡沫的措施, 房地产经济与笔者的工作密切相关, 全文是笔者站在土地管理者的角度对其的思考, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：房地产经济,支撑,泡沫,措施