土地增值税税收论文

摘要随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业帶来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。下面是小编整理的《土地增值税税收论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

土地增值税税收论文 篇1：

论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划

摘  要：基于对房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划的研究，首先，阐述房地产开发企业加强土地增值税税收风险及筹划工作，具有减轻税收负担、减少税负风险的重要作用。然后，分析前期准备工作、工作人员能力是影响房地产开发企业土地增值税税收风险因素。最后，为促进房地产开发企业的更好发展，针对土地增值税税收筹划，给出加强项目前期准备工作、加强项目建设阶段筹划工作等有效措施。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;税收风险;筹划

在如今我国快速发展背景下，房地产开发企业在我国发展中发挥着不可替代的作用，同时也成为拉动我国经济增长的关键与重点。我国房地产开发企业在实际运营过程中，会涉及不同的税种种类，其中土地增值税在其中占据重要组成部分。随着社会的不断进步与房地产开发企业的不断发展，使得房地产开发企业面临一定的土地增值税税收风险，风险的产生会在很大程度上影响企业的正常发展。基于此，为增强房地产开发企业在社会市场当中的竞争地位，需要及时做好土地增值税税收风险与筹划工作。

1  房地产开发企业加强土地增值税税收风险及筹划的重要作用

1.1  减轻税收负担

土地增值税是房地产开发企业税种当中的重要组成部分，从近几年我国的发展中不难看出，房价处于上涨趋势，同时政府供应土地的价格也在不断上涨。但是土地价格上涨的幅度落后于房价上涨的幅度，从而在很大程度上使得土地增值税不断增加。同时我国针对房地产开发企业经营活动的宏观调控，限购政策纷纷落地，使得房地产开发企业所创造的利润正在不断下降。为增强房地产开发企业在社会市场当中的竞争地位，房地产开发企业需要及时做好土地增值税税收筹划工作尽最大可能减轻房地产开发企业的税收负担。

1.2减少税负风险

房地产开发企业在企业当中展开财务管理工作时，需要严格遵守相关的法律法规，严格杜绝偷税逃税等行为的发生。尽管我国从宏观角度出发，在针对房地产开发企业的价格上涨等问题，出台相应的政策或者规定，能够加强对房地产开发企业的监督与管理。但是受到开发企业当地地域环境的影响。房地产企业在实际运营当中会遇到各式各样的疑难问题。因此，需要未雨绸缪，提前做好相关土增的税收筹划安排。

2、影响房地产开发企业土地增值税税收风险因素

2.1前期准备工作影响

前期准备工作是影响房地产企业土地增值税税收风险的一个重要原因，如果房地产开发企业如果想要在激烈的市场竞争当中得到更好发展，需要及时做好前期准备工作，只有这样才能针对各方面土地增值税内容有明确掌握，从而不断降低自身风险的产生^[2]。但是，大部分房地产开发企业发展中不难看出，在其中仍然存在一些问题。也因此，房地产开发企业的土地增值税受到影响，面临一定的税收风险，这一问题的出现，对房地产开发企业的发展产生严重制约。

2.2工作人员能力影响因素

土地增值税是房地产开发企业当中的一个重要税种，尤其是经历了营改增时代税务制度的变革，土地成本由原来的全额扣除变为增值税时代的扣额法，由此带来计算土地增值税加计扣除的变化，财务人员由于理论水平制约，造成接受能力有差异，给企业带来了一定的税收风险。另外房地产开发项目预售阶段，预缴税金计算方法与原来营业税时代，造成的差异也会给企业带来少交税金的风险，甚至直接影响企业的信用评级，也会影响企业的正常发展。

3、房地产开发企业土地增值税税收筹划

3.1加强项目项目准备工作

在房地产开发企业当中，针对土地增值税工作，会制定相应的税务管理体系，同时有关部门需要针对土地增值税税收筹划制定相应的监督管理机制，这样税收筹划的管理目标以及管控要点，能够得到稳定，使税收筹划工作效果得到保障。其中最为主要的是，针对相关的法律法规需要充分利用，从而针对税收筹划工作实行多元化的监督与管理工作^[3]。特别需要加强对项目前期的准备工作，比如，针对在项目的前期土地增值税筹划工作中，针对规划地区所处的环境进行及时分析与了解，同时根据土地增值税以及税收优化政策的实际情况，对税收筹划工作进行调整，从而明确项目外包工作，从承包方式角度考虑税收筹划。如果属于合作建房，那么要充分利用政策与条例，在项目建成后，根据一定的比例，展开相应的分配工作，在最大程度上实现纳税义务最小化。在这一过程中，针对税务部门以及工商部门，需要及时做好沟通与管理工作，从而使得房地产开发企业土地增值税税收筹划工作能够顺利展开。除此之外，还需要对前期的合同签订问题进行充分考虑，在合同签订过程中，需要保证房地产企业当中的专业财税工作人员以及律师等参与到其中。针对合同当中条款进行明确分析与掌握，及时发现其中存在的不合理之处，从而给出有效解决措施，在最大程度上保证合同条件的科学性与合理性。

3.2提升工作人员能力

为使得房地产开发企业内的土地增值税税收筹划工作能够顺利展开，同时不断提升税收筹划工作水平，需要保证企业内的各个工作人員，针对土地增值税税收筹划工作有着正确认识，加强对税收筹划工作的重视程度。能够根据房地产开发企业实际发展情况，对土地增值税税收筹划工作制定明确目标，从而使得土地增值税税收筹划工作能够得到更好落实。在加强对土地增值税税收筹划工作的重视程度中，可以从以下几点展开：

第1，针对房地产开发企业内的会计制度需要进行完善，将房地产开发企业财务工作人员的综合管理制度作为切入点，保证房地产开发企业当中的会计核算各个工作各环节，能够实现集中的管理与监督，不断提升核算项目水平与能力。与此同时，结合市场运营发展情况，构建完善的经济运营管理规划与策略等。

第2，针对房地产开发企业内的财务工作人员以及税务筹划工作人员，需要保证能够拥有较强的专业素养与能力。针对工作人员，需要定期做好教育培训工作，不仅需要加强国家相关法律法规的培训，同时还需要培训工作人员相关的土地增值税知识，针对教育培训工作，需要及时进行考核，这样才能了解工作人员对有关土地增值税知识以及工作的了解程度，保证土地增值税税收筹划工作的顺利展开。

3.3加强项目建设阶段筹划工作

房地产开发企业如果想要对土地增值税税收管理项目进行夯实，那么需要在企业当中，将管理机制以及控制机制进行落实与完善，针对项目成本及时做好税务筹划监督工作，这样才能在最大程度上保证清算工作的真实性与合理性，达到减税效果。房地产开发企业在获得某块土地的使用权之前，需要及时支付相应的费用以及资金，比如，支付出让金、契税、耕地占用税等。在这一过程中，房地产开发企业内的财务工作人员需要肩负起自身责任，针对其中的凭证展开集中监督与管理。将不同项目的花费与支出，需要及时记录在项目当中，保证管理工作有序进行^[4]。根据负债方式，加强合理性资金筹集工作，不断提升土地增值税税收筹划管理工作的有效性。总而言之，针对房地产开发企业项目建设阶段的土地增值税税收筹划工作，需要加强监督与管理，保证税收筹划工作的顺利进行，在最大程度上避免税收风险问题的产生。

结论：

综上所述，土地增值税是房地产开发企业税种当中的重要组成部分。但是，在房地产开发企业土地增值税税收当中，经常会面临不同的风险，风险的产生会在一定程度上对房地产开发企业的发展造成一定影响。基于此，相关工作人员需要针对房地产开发企业土地增值税税收风险进行分析与研究，针对风险给出有效措施与筹划方案，从而实现房地产开发企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[J].现代商贸工业，2019（17）：91-92.

[2]陈晓东.房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险及筹划[J].中国乡镇企业会计，2019（4）：47-48.

[3]谢勇.“营改增”条件下房地产开发企业增值税税收风险管理探讨[J].纳税，2019，13（8）：28+31.

[4]谢旻月，周诗蕾，洪晨霞.浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划——以重庆市龙湖地产为例[J].现代营销（信息版），2019（3）：18-19.

作者：张静伏

土地增值税税收论文 篇2：

房地产开发企业土地增值税税收筹划研究

摘 要 随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业帶来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。

关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划

一、前言

随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。

二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析

就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。

三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。

1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。

明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。

2.对房价进行科学合理的定价

房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。

3.对土地增值税的税收范围做筹划

房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。

从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。

四、结束语

房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。

参考文献：

[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.

[2]周华洋，邹俊.21世纪最新税制下的避税行为与反避税查处技巧.北京：石油工业出版社.2011.14（7）：57-58.

[3]张伟.对2003年以来我国实施的房地產业税收调控措施的评价—基于Poterba住房市场模型.湖南人文科技学院学报.2009.21（02）：154-156.

[4]龙朝晖，曾燕璇.我国房价持续高涨的原因与相应的税收政策研究—兼论治理通货膨胀的增税政策和减税政策.扬州大学税务学院学报.2010.21（2）：87-88.

作者：李亚红

土地增值税税收论文 篇3：

房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧

摘要：作为影响房地产企业收益最大的税种，土地增值税自实施以来一直备受房地产行业的关注。特别是近十年来，房地产市场步入高速发展阶段，房地产泡沫不断扩大，土地增值税成为政府抑制泡沫的重要宏观调控手段。较营业税，土地增值税税率更高，成为房地产企业面临的最重要税种。如何通过合法、合理的方法与手段降低土地增值税成为房地产企业面临的重要课题。文章梳理了土地增值税的主要内容及其清算的历史沿革，分析土地增值税对房地产企业经营收益、利润与行业格局可能产生的影响。基于以上分析，提出房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算技巧

一、土地增值税及其清算概述

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上建筑及其附属物并取得收入的单位或个人征收的赋税。土地增值税以转让房地产所有权取得的收入，减去法定扣除项目金额后的价值增加额为计税依据，其征收税率根据增值额划分为四个档次（30%至60%），实质为累进税种。1993年12月，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定于1994年1月1日起在全国范围内征收土地增值税。近二十年来，我国房地产市场步入高速发展阶段，各地房地产市场出现土地囤积、哄抬房价的投机乱象，极大地扰乱了房地产市场的经济秩序。为进一步维护房地产市场秩序，保证房地产行业健康平稳发展，土地增值税成为政府宏观控制房地产市场的重要手段。

土地增值税以转让土地使用权所得收入为计税依据，根据增值额实行四阶税率。首先，增值额为房地产销售收入减除法定扣除项目金额。其次，扣除项目包括获取土地使用权产生的支出、开发成本、开发费用与税金四部分。开发成本包括施工过程中土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等；开发费用主要包括销售费用、财务费用（以利息支出为主）、管理费用；税金主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。最后，适用税率的选取根据增值额与扣除项目的比例确定：增值额未超过扣除项目金额50%部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过项目金额100%且小于200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。对于出售的普通住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，依法免征土地增值税。

土地增值税清算关系到土地增值税能否得到有效贯彻落实。2007年1月16日，国务院发布了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，为土地增值税清算工作提供了明确的参考。通知规定，税务机关可要求房地产企业进行土地增值税清算的情况有：已完工且验收合格的房地产项目；房地产项目销售面积达85%以上，或虽未达到该比例而剩余部分已出租或自用；取得销售许可证、预售证已满三年尚未销售完毕的；分期开发的房地产项目，以分期项目为清算单位。

二、土地增值税对房地产企业产生的影响

（一）对房地产企业收益与利润的影响

土地增值税降低了房地产企业收益。首先，土地增值税实质为地产经营收益在房地产企业与政府间的共享，且超率累进税率造成房地产经营收益越高，收益向政府部门转移越多的格局。同时，土地增值税清算减少了房地产企业应缴未缴的税款，挤占了企业资金，降低了房地产企业资金周转效率。两者共同作用，进一步压缩了房地产企业收益。

土地增值税压缩了房地产企业利润空间。实施土地增值税清算之后，房地产企业延长开发周期、土地囤积等行为将面临税负增加风险。房地产开发商传统做法是待开发项目价格增值后再予以出售，从而获得高额利润。土地增值税的征收意味着高收益对应该税率，同时土地增值税清算也加大了企业税负风险。因此，开发商需要找出土地增值税临界点，保障企业利润的最大化。

（二）对房地产行业格局的影响

土地增值税将促使房地产行业的两极化发展。首先，房地产行业作为典型的资本密集型产业，需要大量运转资金，同时超率累进税率又造成房地产价格的集中，最终加剧该行业的市场竞争。只有资本雄厚、声誉良好的企业才能取得更好的发展。其次，对于普通住宅项目且增值额低于抵扣项目金额20%的中低层次开发项目，免征土地增值税。这为追求低利润率的小型房地产企业提供了良好的发展机遇。综上所述，土地增值税将形成大企业保留、小企业增加的房地产行业两极化格局。

三、房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧

本文以土地增值税公式为税收筹划与清算思路，即土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数，通过降低企业增值额、适用税率，增加企业抵扣项目金额，灵活组织土地增值税清算以实现降低企业税负的目标。

（一）合理制定房地产销售策略，综合权衡销售收入与增值税税负

1. 合理制定房地产价格

一是充分利用20%这一增值税临界点，争取享受免税政策优惠。需要注意的是，该规定只适用于建造普通标准住宅。房地产企业在开发普通住宅项目时，要熟悉当地普通标准住宅的具体标准，做到完全符合当地普通住宅的标准。例如，某开发商建成一批商品房，除去销售税金等税费外其他扣除项目总金额为X，预计销售价格为Y，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，则销售税金及其附加为5%*Y*（1+7%+3%）=5.5%Y，所有可扣除项目总额为X+5.5%Y。因此，企业享受起征点税收优惠的最高售价为Y=（1+20%）*（X+5.5%Y）=1.2848X。二是以项目的利润最大化为标准，制定合理的房地产价格，综合权衡价格提高带来的收益与因此带来的税负增加。沿用上例，假设某房地产企业欲提高售价以获取更多的收入，假设提价后的增值率小于50%，此时适用的税率为30%，假设售价为Y+S，则可扣除项目金额之和为X+5.5%*（Y+S）=X+5.5%*（1.2848X+S）=1.0707X+5.5%S，增值额为（Y+S）-（1.0707X+5.5%S） =1.2848X+S-1.0707X-5.5%S=0.2141X+94.5%S，应纳税款为（0.2141X+94.5%S）*30%=0.06423X+0.2835S。因此，企业若想通过提高售价增加收入，应保证增加的销售收入大于因此增加的税负，即S>0.06423X+0.2835S，推出S>0.0896441X。

2. 拆分房地产销售合同，降低土地增值额

将房产交易合同细分为房子产权交易与装修两种。在房地产企业销售精装房时，与购房者签订两次合同。在房子尚未完工时，与购房者签订房产转移合同。在房子有关设备安装与装修时，与购房者签订装修合同。该做法使得第二次合同免于缴纳土地增值税，而只需缴纳营业税。由于营业税税率远低于增值税税率，因此达到了降低税负的目的。

（二）增加可抵扣项目金额，做好扣除项目的确认核算

1. 开发费用的税务筹划

房地产企业开发费用，又称期间费用，主要包括管理费用、财务费用与经营费用。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，期间费用的抵扣按照土地使用权取得费用和开发成本总额的10%予以扣除。房地产企业可通过事前筹划，将该部分费用转移至开发成本中，通过该部分费用的转移，可直接增加企业开发成本，增大土地增值税可抵扣项目金额。同时，房地产企业亦可通过缩短筹建期的方法，增加前期费用，将原本计入期间费用的支出计入前期工程费，实现期间费用的转移。

2. 财务费用税务筹划

房地产企业作为典型的资本密集型产业，负债率普遍高于一般行业。高负债产生了大量的利息支出，因此财务费用税务筹划具有广泛的应用空间。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产企业利息的扣除方式有两种：比例扣除法与据实扣除法。对于能够按照出售房地产项目计算并分摊利息，且具备金融机构出具贷款证明的企业，其财务费用为实际支付的利息，即据实扣除法；若企业不能按照出售房地产项目分摊利息支出或无法提供金融机构开具的贷款证明，房地产开发利息为（土地出让金支出+地产开发成本）*5%。房地产企业要根据自身情况，计算并分析两种方式下那种方法可以赢得更多的扣除项目金额。

3. 增加房地产开发成本

增加成本可直接减少增值额，起到良好的减税效果。房地产企业可成立一个独立的且具备纳税资质的材料供应公司等，在房地产企业采购中，材料供应公司可较大程度上提升材料价格从而增加房地产企业采购成本，且该部分利润仍保留在房地产企业内部。这样就极大增加了可抵扣项目金额，同时并未降低房地产企业内部利润。

（三）利用增值税税收优惠政策，减少或免于缴纳增值税

准确定位开发项目，争取更多的税收优惠。首先，根据目前土地增值税政策规定，我国对开发符合大众需求的房产制定了一定的优惠政策，如普通住宅增值额低于20%免于缴纳土地增值税等。因此，开发中低价位的普通住宅房产项目可享受较大的税收优惠。其次，根据规定，房地产产权未发生变更时，免征土地增值税。因此，在我国商业不断繁荣，商业用房需求不断扩大的宏观背景下，投资商业物业项目是房地产企业面临的一个不错选择。

以房产代建、合作建房的方式开发房产。房产代建是指客户委托房地产企业进行房产开发，建成后给予房地产企业一定的代建费。目前税法规定房产代建不属于土地增值税征收范围。房产代建属于营业税征收范围，较土地增值税，较低的营业税税率极大降低了房地产企业税负。合作建房是指合作双方一方提供土地，一方提供资金，且建成后按比例分房自用。该房产开发方式同样免于缴纳土地增值税。如房地产企业与其他合作建造办公用楼等，都可采用该方式进行。

（四）密切关注国家房产政策，灵活进行土地增值税清算

根据上文提到的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业可根据清算的相关规定，灵活安排土地增值税清算，尽量延迟增值税的缴纳，从而加速企业资金的周转，提高企业经济效益。具体做法如在房地产项目竣工完成后，在销售过程中将销售比例控制在85%以内，从而免于过早进行土地增值税的清算。

参考文献：

[1]章颖凌，常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].会计之友（下旬刊），2010（11）.

[2]迟丽华，吴月.房地产企业土地增值税的纳税筹划[J].中国房地产，2012（20）.

[3]陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].商业会计，2007（10）.

[4]刘旭东.浅议房地产开发企业土地增值税的清算[J].中国商贸，2013（32）.

[5]姚亚妮.房地产企业关于土地增值税清算的思考[J].现代商业，2013（34）.

（作者单位：中交汇锦置业宜兴有限公司）

作者：马永霞