土地增值税的税收论文

摘要：房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。本文主要从房地产开发企业的角度出发，从土地增值税计算公式以及相关的税收优惠政策等方面，探讨企业该如何筹划土地增值税，从而加强企业的财税管理，创造更多的价值。下面是小编精心推荐的《土地增值税的税收论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

土地增值税的税收论文 篇1：

土地增值税的税收筹划

【摘 要】在现今社会中，随着市场经济的快速发展，各行各业的竞争非常激烈，房地产行业在国民经济中占据着重要地位，竞争愈演愈烈。同时，政府近几年开始对房价进行调控，降低房价的上涨幅度和速度，因此房地产开发企业的利润日益减少。而房地产开发企业的税收一直都占据企业开支的大头，因此房地产企业的税收筹划具有很大空间，同时对企业利润增长具有重要的意义。文章以万科企业股份有限公司为例，针对其土地增值税，从企业的销售和清算两个阶段进行税收筹划，以期助力房地产企业合理合法地减轻税负、降低运营成本，从而增强企业市场竞争力。

【关键词】土地增值税;税收筹划;万科企业股份有限公司

0 引言

近年来，我国出现了“少子化”“老龄化”现象。人口结构的变化，对房地产需求的影响十分巨大。同时，我国近几年对房价的调控力度越来越大，有统计数据显示我国商业住宅销售增长幅度正处于下降趋势。因此，为了提升房地产企业的利润，减少其数额巨大的税负开支非常有必要。文章以万科企业股份有限公司（简称万科）为例，针对其土地增值税，从企业的销售和清算两个阶段进行税收筹划，为类似的企业进行土地增值税的税收筹划提供参考性建议。

1 万科税收概况

从表1中可以看出，万科的土地增值税在其应纳税额中占据了较大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至达到30.3%的高额占比。由于万科的整体税负很高，因此其土地增值税数额也是巨大的，为了减少税负对其利润空间的挤压，对万科的土地增值税进行税收筹划对其利润创造具有较大意义。

2 万科土地增值税税收筹划

本文通过分析“湘水明珠”的销售情况，制订更合理的、税负更低的、利润空间更大的销售方案。同时，通过公式推算临界增值率，设计合理的清算方案，降低企业相关税负。

2.1 销售环节的土地增值税税收筹划

本文对万科“湘水明珠”房地产开发项目进行分析，对其土地增值税进行税收筹划。主要的分析对象是“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）。

“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）项目占地面积为20 936.7 m2，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%，单套房屋建筑面积为120 m2，实际销售价格为6 900元/ m2，总建筑面积为65 913.47 m2的3栋（1～3号楼）高层电梯住宅房。

房地产开发企业建造普通标准住房，如果增值额对于扣除项目数额的占比低于20%，可以免征土地增值税。万科开发的“湘水明珠”项目符合政府的税收优惠政策，可以享受税收优惠政策。

方案一：万科开发的“湘水明珠”普通住宅项目，销售面积为65 000 m2，假设其单套房屋建筑面积（m2）定价为6 500元，销售收入为422 500 000元。

方案二：万科开发的“湘水明珠”普通住宅项目，销售面积为65 000 m2，假设其单套房屋建筑面积（m2）定价为6 900元，销售收入为4.4485亿元。方案一和方案二对比情况见表2。

由于方案一中房地产开发项目的增值额占能抵扣的项目合计的比例为18%，低于20%的标准，因此可以免缴土地增值税。

综上所述，万科将其单套房屋建筑面积（m2）定价为6 900元，使得其“湘水明珠”项目的增值额超过20%的优惠税率的标准，从而不能享受免征土地增值税的优惠政策，要多缴纳25 640 000元的税款。尽管会因此带来22 450 000元的销售收入，但其增加的收入不及缴纳的税款，此外还会因此多缴纳企业所得税，是不划算的。因此，万科应当降低其普通住宅的销售价格，从而增加利润才是明智的。

2.2 清算环节时间节点的土地增值税税收筹划

清算环节主要是分析“湘水明珠”项目的具体情况，通过利用一系列的公式推算临界的房地产项目增值率，利用实际的增值率与标准增值率相互关系作为判断依据，来分析清算的时间，即什么时候清算对企业更有利。

目前的规定要求房地产开发企业开发的房地产项目在开始进行销售时，就应当预缴土地增值税的税款，当其实际到了可以清算时，再进行汇算清缴。因此，清算的时间节点非常重要。如果该房地产项目的增值额较小，需缴纳的土地增值税较少时，应尽早清算，因为此时预缴税款可能大于应缴，相反，如果增值额较大，应纳税款较多，可以尽量晚一点清算，这样可以把税金尽量久地留在企业，产生更多的货币时间价值。

下面通过公式推算，说明什么时候应当尽早清算，什么时候应该尽量晚一点清算，以及做出判断的增值额的依据。

预缴土地增值税=销售收入×预征率

清算时应纳土地增值税=增值额×土地增值税税率

当土地增值税预征时的应纳税额等于土地增值税清算的应纳税额时，土地增值率定为标准土地增值率;当实际土地增值率大于标准土地增值率时，说明土地增值税预征时的应纳税额大于土地增值税清算的应纳税额，此时应当尽量晚清算;当实际土地增值率小于标准土地增值率时，应当尽早清算。

则标准土地增值率=预征率÷（土地增值税税率-预征率）

现在将“湘水明珠”的案例数据带入公式进行分析，得出：“湘水明珠”是普通住宅项目，其预征率为2%（见表3）。

综上，“湘水明珠”的土地增值率为23.7%，大于标准土地增值率7.14%，因此万科应当尽量晚一点对该项目进行清算。

参 考 文 献

[1]陈玉婷.我国房地产开发企业土地增值税的税收筹划——以集团澜湖郡项目为例[D].成都：西南财经大学，2014.

[2]穆萧飞.关于A房地产有限公司土地增值税税收筹划的案例分析[D].合肥：安徽财经大学，2017.

[3]张标敏.新形势下土地增值税政策的完善[J].税务研究，2017（2）.

[4]李亞.房地产企业土地增值税税收筹划[J].财经界，2016（16）.

[5]伍余.深圳万科房地产开发企业税收筹划风险研究[D].长沙：湖南大学，2012.

作者：王德佳

土地增值税的税收论文 篇2：

土地增值税的税收管理与筹划

摘要：房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。本文主要从房地产开发企业的角度出发，从土地增值税计算公式以及相关的税收优惠政策等方面，探讨企业该如何筹划土地增值税，从而加强企业的财税管理，创造更多的价值。

关键词：土地增值税；筹划；房地产开发企业

土地增值税是我国各税种中比较重要的税种之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。

我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算土地增值税，即按照增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，具体方法如下：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额①+房地产开发成本②+房地产开发费用③+与转让房地产有关的税金④+其他扣除项目⑤）

①取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权所支付的地价款以及手续费等有关费用；

②房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等；

③房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；

④与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等；

⑤其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人根据①②计算的金额之和，加计20%的扣除。

税率与速算扣除系数如下：

税收筹划应首先从以下几个方面着手：

（一）尽量减少土地增值税应纳税收入

1、分散经营收入

分散经营收入是指将可以从整个房地产中分离出来的部分单独处理，降低房地产销售收入。常用的方法主要有两种。其一，将房地产与其包含的各种附属设施或者设备分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属办公设备等的购销合同，而不是将房地产及其所包含的办公设备合并作价，以房地产转让价格的形式签订合同。这样就可以使增值额变小，减少土地增值税的应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。比如，某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房地产的市场价格为800万元，其中房屋内的附属设施的市场估值为100万元，如果双方只签订一份房地产转让合同，附属设施的价值以房地产转让价格的形式体现，因此土地增值税应纳税收入为800万元，而如果签订两份合同，土地增值税应纳税收入为700万元，减少了100万元，从而使得增值额减小，土地增值税额减小。其二，将房地产与安装附属设备以及进行装潢、装饰分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属设备安装及装潢装饰合同，前者属于土地增值税的征税范围，后者属于营业税的征收范围，不属于土地增值税的征收范围。同样也可以减少增值额，减少应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。

2、充分利用代收费用

根据相关规定，“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。企业是否将代收费用计入售房收入不会对增值额产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，从而影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

比如，某房地产开发企业不包括代收费用的售房收入为10000万元，代收的各项费用150万元，除代收费用外的扣除项目金额为6630万元。若不把代收费用计入售房收入，则增值额=10000-6630=3370万元，增值额与扣除项目金额的比率=3370/6630=50.83%>50%，应缴土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元。若将代收费用计入售房收入，则增值额=（10000+150）-（6630+150）=3370万元，应缴土地增值税=3370×30%=1011万元。从而可以看出，将代收费用计入售房收入后，增值额没有发生变化，但扣除项目增加，增值率下降，应缴纳的土地增值税减少了5.5万元。因此，在会计核算时企业应将代收费用计入房价，减少土地增值税的数额。

3、合理确定房地产销售价格

土地增值税适用超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大，根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）尽量增加扣除项目的金额

1、房地产开发费用

根据规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，房地产开发费用按土地增值税额税额计算公式中的①②之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地增值税税额计算公式中的①②之和的10%以内计算扣除。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用在房地产开发费用中所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；如果主要依靠权益资本筹资，利息费用所占比例较小，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。因此，房地产开发企业从开发费用中财务费用进行土地增值税筹划的时候，应该考虑企业的融资结构，合理选择筹划方式。

比如，某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额①与房地产开发成本②之和为2200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，并且不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：200+2200×5%=310万元。由此可见，在这种情况下，企业提供金融机构证明是很好的选择。然而，如果按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元时，企业不提供金融机构证明是有利的选择，即如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：80+2200×5%=190万元。

2、房地产开发成本

房地产开发成本包括间接开发费用，它主要用来核算直接组织、管理开发项目发生的费用，比如工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费等。在实际工作中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等通常无法与公司总部清晰的分开，有些费用的列支可能介于公司期间费用与开发间接费用之间。因此，在一定的情况下可以把有些期间费用在开发间接费用中列支，这样就增加了房地产开发成本，同时也增加了房地产开发费用，并可以增加20%扣除的扣除基数，从而大大增加了扣除项目金额，减少应缴纳的土地增值税。

（三）合理充分地利用税收优惠

1、合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用此项优惠政策，实现减少土地增值税的目的。假如甲房地产开发企业拥有一块土地，打算与乙公司合作建造办公楼，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造资金，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼无需缴纳土地增值税，从而会降低其购置成本，即使将来处置该办公楼，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲房地产开发企业来说，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可以节约大量税负，降低房地产开发成本，提高其市场竞争力。这样，无论甲企业还是乙公司都实现了减少土地增值税的目的。

2、利用房地产进行投资、联营

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。如果有公司或企业准备购买房产从事经营活动，房地产开发企业就可以以房产作为投资成为合伙人，这样一方面可以使购房投资人节约投资成本，另一方面还能节约房地产开发企业的土地增值税额，实现双赢。

3、代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情况下，房地产开发企业虽然取得了一定收入，但从始至终未发生房地产权属的转移和变更，其收入属于房地产建造劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。相反，如果不采用代建房方式开发房地产，则房地产归房地产开发企业所有，销售房地产时不仅要缴纳土地增值税还要缴纳营业税，税负增加。因此，房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但采用这种方式进行纳税筹划的前提是在开发之前就已经确定好最终用户，避免开发后销售缴纳土地增值税。

参考文献：

[1] 刘雨彬、林松彬, 关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划,山西财政税务专科学校学报,2011年01期.

[2] 孙进鹏,刍议土地增值税纳税筹划,商业会计,2008年第9期.

[3] 危素玉,土地增值税的税收筹划,西安财经学院学报,2004年02期.

（作者单位：南通正达房地产开发有限公司）

作者：沙立军

土地增值税的税收论文 篇3：

房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法

【摘 要】由于国家不断通过税收手段加大对房地产行业的宏观调控力度，房地产行业的税负越来越重，面对日趋发展完善的市场经济和竞争激烈的外部环境，合理设计税收筹划方案以降低企业成本、增加利润、实现企业价值最大化，对房地产企业来说，迫切而又十分重要。房地产企业的税费中土地增值税占有较大比重，它的税率高、税负重，自2007 年2月以来，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此，加强对土地增值税的税收筹划，对减轻企业的税收负担、改善企业经营环境具有极其重要的作用。本文首先介绍了按“税收法规”进行房地产企业土地增值税筹划的背景，指出由于宏观经济调控及房地产行业税收政策对企业税负的影响，合理设计土地增值税税收筹划方案以降低企业成本、增加企业利润、增强企业竞争力、实现企业价值最大化的重要意义，然后以房地产开发各环节为实施对象，以案例的形式进行土地增值税税收筹划。

【关键词】土地增值税；税收筹划

一、安置房土地出让金返还的土地增值税税收筹划

房地产开发企业获得安置房土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的土地增值税税收筹划。

案例1：某房地产开发项目为开发的普通住宅，该普通住宅销售单价4000元/平方米，总面积40000平方米，其中无偿安置房5000平方米，建造成本1200元/平方米，扣除项目合计9600万元，安置房土地出让金返还1500万元，公司相关人员建议与政府协商将土地出让返还更改为安置房回购协议，回购协议内容为销售单价3000元/ 平方米，安置面积5000平方米。（假设企业所得税税法允许扣除成本10000万元）

根据税法规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

方案一：安置房未与政府签订安置房回购协议。

增值额=4000×40000-96000000=6400（万元）

增值率=6400/9600×100%=66.67%

土地增值税=6400×0.4-9600×0.05=2080（万元）

营业税金及附加=4000×40000×5.6%=896（万元）

企业所得税=（4000×40000/10000-10000-2080-896）×0.25=756（万元）

净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-2080-896）-756=1768（万元）

方案二：安置房与政府签订安置房回购协议。

增值额=4000×35000+3000×5000-96000000=5900（万元）

增值率=5900/9600×100%=61.45%

土地增值税=5900×0.4-9600×0.05=1880（万元）

营业税金及附加=（4000×35000+3000×5000）×5.6%=868（万元）

企业所得税=（4000×35000/10000+3000×5000/10000-10000-1880-868）×0.25=688（万元）

净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-1880-868）-688=2064（万元）

方案二比方案一减少200万元土地增值税，净利润增加296万元（2064-1768）。

税收筹划：房地产开发企业获得土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的项目，应与政府签订安置房回购协议，约定回购总价、回购单价、回购面积，其中回购单价应低于市价，而不是直接取得土地出让金返还优惠政策。

二、先分立后合并的土地增值税税收筹划

房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划。

根据税法规定在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税。

案例2：房地产开发企业A与非房地产开发企业B的两家法人企业，A将已完工并办理竣工结算的办公楼转让给B，办公楼成本7000万元，市场价格为9500万元，假定土地增值税扣除项目合计8000万元。

增值额=9500-8000=1500（万元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值税=1500×0.3=450（万元）

将案例2中的房地产转让行为更改为先分立（将办好公楼分离成立公司）后与B公司进行企业合并的行为，因合并和分立过程免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税，税负为0万元，减少土地增值税450万元。

税收筹划：房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划，降低企业税负、促进销售、加速資金回笼。

三、第三方支付拆迁补偿费税收筹划

拆迁补偿费是指对被征用或占用土地上的房屋及附属构筑物、城市公用设施等拆除、迁建补偿费、拆迁管理费等，房地产企业在项目开发过程中一般都会涉及拆迁补偿费，拆迁补偿费金额大，能否取得合法票据在土地增值税清算中扣除，对土地增值税税负影响较大。下面介绍下房地产开发企业将拆迁补偿费支付给第三方，由第三方支付给拆迁户的土地增值税收筹划方法。

案例3：某房地产开发项目由房地产开发公司委托某公司（第三方）支付拆迁补偿费7000万元，根据税法规定拆迁补偿费应取得合法票据才能在土地增值税清算中列支开发成本，此项目因无法取得合法票据，房地产公司在土地增值税清算中无法列支开发成本7000万元，即使按最低档税率30%计算，使其至少承担土地增值税2100万元（7000×30%）。

税收筹划：土地增值税清算中拆迁补偿费应取得合法票据才能计入开发成本中扣除，增加土地增值税扣除项目、降低增值率、减少税费损失，因此，通过第三方支付的拆迁补偿费项目应通过招、拍、挂方式取得土地使用权并取得土地储备中心的政府性行政收据计入开发成本中扣除。

四、产品设计环节的土地增值税税收筹划

房地产开发企业在项目开发前期根据市场调查确定开发普通标准住宅的，应在规划设计环节了解当地普通标准住宅的定义，和各地税务机关对享受普通标准住宅税收优惠政策的要求。

案例4：北京某房地产开发公司，开发住宅600套，每套面积140平方米左右，单价45000元/平方米，其中：140平方米-144平方米100套，假定该100套住宅土地增值税增值率在15%水平，缴纳土地增值税3000万元，除单套建筑面积外其他符合北京市普通标准住宅条件。

北京地方政府规定普通标准住宅应同时符合以下条件：单套建筑面积在140平方米以下、容积率在1.0以上、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下。

该房地产开发企业如将100套非普通标准住宅更改为面积为139平方米的普通标准住宅，增值率15%，则其符合享受普通标准住宅增值率不超过20%免征土地增值税的条件，可减少土地增值税3000万元。

税收筹划：根据税法规定普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，且各地方政府对普通住宅标准原则上有以下方面规定：（1）住宅小区建筑容积率；（2）单套建筑面积；（3）实际成交价格。而此开发商由于前期规划设计环节未充分了解地方政府对当地普通标准住宅的规定导致设计超标，使得利润减少，因此房地产开发企业在确定是否享受普通标准住宅税收优惠政策时，应充分考虑各地普通标准住宅的地方性规定。

五、利息费用

根据（国税函〔2010〕220号）第三条规定，房地产企业的开发费用采取计算扣除的方法，但在开发产品过程中发生的金融机构利息支出可以据实扣除，也可以有条件地选择计算扣除，两种选择计算税收结果不同，存在筹划空间。

案例5：A项目取得土地使用权支付的金额预计约12457.54万元，开发成本预计约26523.35万元，合计金额约38980.89万元。假设按照初步预算估计整个项目利息支出约3734.7万元，房地产开发费用适用最高比例扣除。

方案一：假设A项目能按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，则按照5%计算的其他房地产开发费用约1949.04万元，其全部开发费用扣除额=3734.7+1949.04=5683.74万元；

方案二：假设A项目不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，则其按照10%计算的其他房地产开发费用约3898.01万元，其全部房地产开发费用扣除额=0+3898.01=3898.01万元。

通过上述计算不难看出，A项目按照方法一计算土地增值税，可以多扣除1785.73万元（5683.74-3898.01），能达到降低土地增值税的效果。

但使用方法一需要满足以下条件：（1）按转让房地产项目计算分摊利息支出 ；（2）提供金融机构证明。

税收筹划：当企业发生利息费用较大且能够提供金融机构证明的，应分开核算不同清算项目的利息支出，以便更多地扣除，达到少纳税效果；當企业发生的利息费用较少，或者发生的利息费用较大而不能提供金融机构证明的，会计核算时不分摊利息支出，选择按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除开发费用。

有的税务机关认为，企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用只能按照10%以内的比例计算扣除。如果这样，对于没有利息支出的企业，可以适当地发生些利息费用，从而享受5%以内的利息费用扣除。

六、合理选择扣除项目分摊方法

土地增值税扣除项目金额确定后，如果企业有不同的清算项目，需要按照合理的方法将扣除项目分摊到每个项目中，选择不同的分配方法分摊的结果不一样。目前税法规定的扣除项目的分摊方法主要有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、销售收入比例法、层高系数调整法和其他合理方法。在税法没有明确政策规定的情况下，企业可以选择一种对自己有利的分摊方法。

如果当地税务机关制定政策规定了具体的某一种分摊方法，则企业不能随意选择分摊方法。

参考文献：

[1]国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）.

[2]国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）.

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作者：龚小琴