“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

2024-05-09

“营改增”后房地产业增值税税收风险研究（精选10篇）

篇1：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：

（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。

（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。

（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。

（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。

二、房地产业面临的涉税风险

（一）销售收入方面

1.销售产品收入账务处理不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的处理不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完成产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发企业并不少见，往往使得房地产企业未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。

（二）进项抵扣方面

1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，可能存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，可能多抵扣进项税额；出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独合同，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系企业提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安置补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及企业自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣；采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，可能导致企业少报收入或多抵进项的风险。

三、房地产业增值税风险分析指标

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值，如果两者偏差值较大则可能企业会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。

（二）进项指标

工程完工后，结合第三方涉税数据，将企业认证抵扣的进项与施工合同、标书及预决算报告进行对比，分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。

1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及企业预算报告等进行对比，看看企业的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过企业及相关资料核实业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完成交工的老项目的推进情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。

（三）销售收入指标

将企业的申报数据与开工项目登记资料、第三方数据对比分析，查看其销售收入是否全面完整。

1.通过售楼处相关资料比如销售记录、买卖合同、销售发票、各类收据等，推算房地产已出售的面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、增值税申报表等进行分析比对，查看企业是否真??统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签订的代理销售合同，以支付的佣金金额和比例来推算企业的销售额，反推企业的销售收入是否完整属实。3.将《建设工程规划许可证》中记载的房屋开发面积、容积率、可出售面积以及相应配套设施等数据，与企业账载面积、实地开发面积进行对比，核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入的情况。4.与当地房管局交换购房合同备案信息，根据购房合同中列明的面积、金额，与企业记载的“预收账款”等明细账进行比对，推算企业实际销售情况。

【参考文献】

[1] 吴志勇.“营改增”对房地产企业的影响及应对[J].经济师，2017，（05）：127-128+131.

篇2：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

关键词：营改增；房地产；涉税风险

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

篇3：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

关键词：营改增,筹划,风险,纳税

自从今年六月份, 将建筑行业纳入营改增范围后, 给建筑行业带来的不仅仅是机遇, 也是一个巨大的挑战。实施此项改革后, 建筑行业纳税的筹划空间得以增大, 但是, 随之而来的更加复杂因素与影响, 也使风险的增加。由此, 建筑企业针对其自身特点, 分析在营改增后建筑业纳税筹划存在的风险, 从而进行适当的规避, 是建筑企业当前抓住机遇, 改善管理的重点。

一、建筑企业特点

根据我国新时期经济形势变化, 建筑企业投资也随之发生了改变, 由以往的全方位投资转变成现阶段的集中投资和单项投资。也由自由行较强的经营逐渐向依法经营转变。由于建筑企业在我国经济中占有的主要地位, 营改增对建筑行业的影响也势必影响我国经济行业的相关发展。针对建筑行业自身特点进行分析, 主要有以下三方面。第一, 企业具有流动性大且运行周期长的特点。由于建筑施工周期长, 所用工种较多, 涉及人员数量巨大, 在资金核算方面会占用大跨度的时间, 为资金计算的准确性带来一定困难。除此之外由于建筑行业实际原因影响, 建筑人员及工具具有极大的流动性。第二, 建筑行业消耗巨大, 各部门关系复杂。基于建筑本身的要求, 建筑行业对各材料的需求量较大, 且数目不固定, 为材料核算带来一定难度。且在建筑施工过程中, 需要大量企业的配合, 各部门协作关系较复杂。第三, 资金投入量大, 且流转不迅速。建筑行业巨大的前期投入, 和长时间的资金流转, 导致很多建筑企业需要大量的负债, 增加投入成本, 导致财务存在风险, 资金管理难度加大。

二、税收改革前后建筑行业税务情况

在纳税改革前后建筑行业的纳税种类以及纳税方式都发生了很大的变化。首要的就是纳税主体的变化, 由原本的总承包人为纳税主体变为一般纳税人和小规模纳税人两种。其次是纳税税率的变化, 有营改增之前的3%到改革之后的根据纳税人身份不同业务不同差别纳税。三是缴税的计算方法改变, 由改革之前的简单直观的全额纳税到改革之后的不含销售额的纳税还有针对小规模纳税人和一般纳税人来说的其他的纳税区分等。第四, 纳税地点的改变, 在营改增之前, 建筑企业根据其服务特点, 向相应的税务机关进行申报纳税。但是在营改增之后, 纳税机关分为固定业户建筑企业和跨县市纳税两种方式。最后应该算是税负的变化了, 在营改增之前, 根据有关部门的计算, 我国建筑企业的税负都在3.3%左右。但是随着营改增的实施, 对于建筑企业的小规模纳税人的流转税税负会随之下降, 但是对于管理不够规范的建筑企业, 部分税务负税还是会有所上升。

三、营改增后建筑企业风险增加分析

对于适应传统纳税模式的建筑企业来说, 在营改增之后由于纳税模式的改变对与调整, 使得很多建筑企业产生不适应的情况, 同时增加了更多的风险。我国许多建筑企业存在很多落后的观念, 更多的是对工作的注重从而轻视管理, 在税务改革后的筹划不够仔细从而增加企业风险。除此之外建筑企业的工作性质也决定了其经营模式的复杂性, 从而造成了多重增值税征收的状况。在营改增之后企业间存在的税务的管理问题如果不与理顺将会给增值税的筹划增加难度, 从而产生甚至是触犯法律等问题。除去以上两点, 建筑企业在发票的管理、合同管理还有账务处理等方面都存在着较大的问题。在企业发票管理上, 由于建筑行业大量的购进材料, 发票多而且繁杂, 由于企业对发票管理的不重视, 将会在企业增值税税收方面带来较大的影响。而对于建筑企业来说, 其合同种类设计也比较多, 有建设合同、用工合同、购销合同等, 但往往由于合同签订时的不专业, 使得营改增后的很多税务条例不能实现抵扣造成企业负税增大。在账目处理方面, 传统的粗略核算已经不适用营改增后建筑业的税收核算, 账目计算的不精细使得企业税收偏差, 从而引发企业财务核算不合格等情况。企业在营改增后应针对上述问题进行针对性的整顿, 从而更好体会的营改增带来的好处。

四、总结

总而言之, 随着建筑企业纳入营改增的范围, 其政策的执行将会给现代建筑企业的增值税纳税带来诸多挑战, 对资金链本就复杂且脆弱的建筑企业带来极大的影响。企业应针对自身业务特点, 改变企业相应的管理模式, 分析营改增后增值税纳税特点, 在加强企业管理的同时, 做到更好地对增值税纳税过程中的风险的规避。

参考文献

[1]余美玲.营改增后建筑业增值税纳税筹划风险及其规避[J].福建广播电视大学学报, 2016, 03:58-62.

[2]冯宽.“营改增”后建筑企业增值税纳税筹划[J].中国总会计师, 2016, 08:36-39.

篇4：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

关键词：交通运输业应税收入税收风险

自中国开始试行部分行业营改增改革之后，交通运输业就始终是备受关注的行业之一，2014年1月1日起铁路运输企业也纳入试点范畴，从而使得交通运输全行业全面实施了营业税改增值税工作。该行业中的一般纳税人由适用营业税3%税率一下提高到增值税11%税率，且各企业因内控制度、业务规模、经营模式、上下游客户等诸多方面存在差异，使得业内企业易在增值税进销凭证尤其是增值税专用发票管理、收入确认及纳税申报等方面出现问题。为规避风险，企业应及时进行纳税自查。

▲▲一、企业提供应税服务后是否存在隐匿收入的税收风险

（一）是否有提供服务后不开发票、不按规定开具发票或者开假发票的行为

1.风险表现形式

企业提供应税运输服务后不开增值税发票、或开具增值税发票联与记账联、存根联等金额不一致的发票（俗称抽芯发票或“大头小尾”发票）或者开假发票。

2.历史案例启示

某运输公司运输业务较多，而某年度账面反映收入与当年实际经营状况不符，稽查局对其进行突击检查后查实该运输公司的多项涉税违法事项，一是取得不需开具发票的收入不入账；二是对部分业务收入开具“大头小尾”发票，发票联与存根联差额部分收入不入账；三是对部分业务收入开具假发票不入账，最后该企业被定性为偷税，对隐匿收入部分予以补税、课征滞纳金并处以罚款，企业付出惨重代价的同时增加了税收不良记录。

（二）是否有取得应税收入直接冲抵成本费用或债务、现金收入不入账或在往来科目中挂账的行为

1.风险表现形式

（1）企业取得应税收入时直接冲抵运输成本、期间费用、应付职工薪酬、冲抵债务等；

（2）取得应税现金收入隐匿入账外；

（3）将应税收入挂“其他应付款”、“应付账款”等往来账户，未申报纳税。

2.历史案例启示

某运输公司欠维修公司修理费30，000元，双方协商以公司提供运输服务来抵顶其所欠修理款。运输公司提供服务时领用库存燃料5，000元，发生过路费1，500元，企业的账务处理如下：

借：应付账款 30000

贷：燃料 5000

现金 1500

营业外收入 23500

企业账面未确认运输收入而是直接冲抵应付账款及发生的费用等，导致应税收入30，000元未申报缴纳增值税，后经当地国税局查实后予以了补税及处罚。

▲▲二、企业在应税收入确认完整性、准确性方面是否存在缩小征税范围、压缩税基、混淆服务类型降低适用税率的税收风险

（一）是否有缩小征税范围的行为

1.风险表现形式

（1）将有偿服务收入混同无偿提供服务，境内收入混同境外收入，征税收入混同不征税收入，少申报缴纳增值税。

（2）销售已使用过的固定资产未按规定申报纳税；销售试点实施之日（含）以后购进或自制的固定资产未按照17%税率而按照4%征收率减半计算缴纳增值税。

2.历史案例启示

某稽查局检查中发现一境内单位接受境外运输服务支付500，000元，境外公司未申报缴纳境内增值税。经查实境内单位完全在境外消费的应税服务仅有300，000元，该境外运输公司应就其取得的200，000元境内收入申报纳税，境内支付企业因未按规定履行代扣代缴义务最终被处以罚款。

（二）是否存在压缩税基的行为

1.风险表现形式

（1）提供应税服务的价格明显低于同行业其他企业同期的价格，或某一笔应税服务的价格明显低于同期该服务的平均销售价格；与关联方之间的服务价格不符合经营常规，造成一方税负不合理降低。

（2）将向服务接受方收取的各种价外费用，采用不入账、冲减费用、长期挂往来账等手段不计算缴纳增值税。

（3）提供折扣服务时未将价款和折扣额在同一张发票上分别注明，而是直接按净额开票和计提销项税额，少缴税款。

（4）因服务中止或者折让而退还给买方的税额未按规定从销项税额中扣减，或未按照规定开具红字增值税专用发票，造成买方进项税额虚增或本方销项税额不符合规定的减少。

（5）以赠送机票代替应支付的各项营业费用，未申报纳税。

（6）将收取的客票销售款项直接坐支费用，余款入账作收入。

（7）取得外币收入时人为选择或频繁变更外币换算时的人民币汇率中间价，少缴税款。

2.历史案例启示

某国税稽查局对一运输企业上一年度的纳税情况进行检查时，发现其中一笔业务作分录如下：

借：银行存款 32000

贷：营业外收入 32000

后经查实是该企业提供运输服务时收取的对方违约金，未计提销项税额，最终企业付出了加收滞纳金和罚款的代价。

（三）是否有混淆不同应税服务类型，降低适用税率的行为

1.风险表现形式

（1）存在混淆不同适用税率的经营项目行为。

企业混淆运输收入、装卸收入、代理收入、堆存收入、维修服务收入、有形动产租赁收入以及货物销售收入等各自的增值税适用税率，少缴税款。

（2）存在混淆不同税收待遇的经营项目行为。

企业提供应税服务时兼营非应税劳务，未分别核算或准确核算应税服务和非应税劳务的销售额和营业额，未正确申报缴纳增值税；兼营增值税减、免税业务时未按规定分别核算；混淆流转税和企业所得税征税范围，将政策规定的不征增值税业务错误理解也不征企业所得税。

2.历史案例启示

某国税稽查局在对一运输公司进行检查时，发现该公司除开展公路货运业务之外还有出租仓库业务，但账户中核算的主、副营业务收入和支出比重异常。通过审查发现该企业将取得的运输收入混入仓库租金收入，按5%的税率缴纳了营业税。依据增值税相关规定，国税局对该公司做出了补税和罚款的决定。

▲▲三、企业服务收入确认及时性方面是否存在延迟确认收入，推迟申报纳税的税收风险

1.风险表现形式

（1）以业务面广，收入汇总速度慢为由对实现的收入不及时入账，滞后申报纳税。

（2）已提供应税服务，以未收全款为由不及时确认收入，滞后申报纳税。

（3）应税服务收入虽已入账，但不计提增值税销项税额，滞后申报纳税。

2.历史案例启示

某运输公司3月初与一家单位签订合同，约定在3个月内提供运输服务共计100万元（不含税），合同签订时对方付款50%，余款在服务完毕时一次结清。税务检查时发现企业在3月份收款时已全额开具交通运输业增值税专用发票，但账面上仅反映“预收账款”50万元，未就100万元收入计提销项和申报纳税，企业为此付出了滞纳金和罚款的税收遵从成本。

依法纳税是企业的社会责任，交通运输企业若想良性发展就应从完善公司治理健全内控制度做起，按照国家统一的财务核算制度进行增值税会计核算并自觉依法纳税。企业取得应税服务收入时若有上述行为发生则说明销售与收款环节、财务报告编制与会计信息披露等环节内控机制缺失严重，会计信息失真导致企业存在易被税务稽查界定为主观故意进而被定性偷税的巨大风险。因此，企业应积极对照自身业务开展涉税自查，完善财务核算和专用发票管理，降低成本规避风险。

参考文献：

[1].M.国家税务总局教材编写组《税务稽查方法》中国税务出版社 2008年9月第一版 P468-P476

[2].Z.财政部国家税务总局《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）和财政部国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）

篇5：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

摘要房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。

关键词房地产企业；营改增；税务风险

中图分类号：TU723 文献标识码：A

一、“营改增”对于企业的现实意义

国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。

二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响

1.有利影响

（1）在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。

（2）预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。

（3）购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。

2.不利影响

（1）无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。（2）房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。

三、房地产企业营改增后税务风险控制策略

1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力

“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。

2.提高房地产企业的税务筹划水平

首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣；其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑；最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。

3.提高财务人员业务素质

改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。

总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。

参考文献：

篇6：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

领导阅：

一、应交增值税

依据财税【2016】36号《关于全面推开营改增试点的通知》附件《营业税改征增值税试点实施办法》

第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

二、增值税增税基数及税率

非房地产开发企业、4.30前取得土地使用权，差额交税、税率5%。

36号文附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条之规定：

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、增值税差额交税方法

依据国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第73号）执行：

现将纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题公告如下：

一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%

三、纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

四、应交土地增值税

（一）属有偿交税范畴

依据国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第二条：关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题：纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行:非直接销售和自用房地产的收入确定：

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

（二）加计扣除

依据国家税务总局公告2016年第70号第六条：关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买起至转让止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买起至转让止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买起至转让止每年加计5%计算。

五、企业所得税

属财产转让收入，商业目的，不属政府回购土地，不免税。年终汇算清缴。

六、印花税产权转让书据。

七、契税

购买方或接收方缴纳。

八、划拨地补交土地出让金

1、改制标准

《青岛市人民政府关于进一步加快市内四区区属企业改革工作的意见》（青政发[2001]121号）第十二条：企业改制时受让的土地，须依法办理出让手续，缴纳土地使用权出让金，取得法定年限的国有土地使用权后，列入企业资产。土地使用权出让金以评估价的50%缴纳。一次性交纳有困难的，可采取分期缴纳的办法。

2、存量工业划拨地转型应用—适合天地公司

依据《青岛市人民政府办公厅关于盘活城区老工业区存量土地促进产业转型升级的意见》（青政办发[2015]9号）第(二)支持拆除重建转型升级

按照规划部门确定的用途，拆除重建转型升级后仍保留工业用途的，不需另行补交地价，但容积率不得低于国家规定的土地使用标准。按照规划部门确定的用途，拆除重建转型升级为服务业项目的，经批准可采取存量补地价的方式办理用地手续。原土地为划拨用地的，土地出让金总额为规划变更后土地评估价格与原用途土地评估价格总额50%的差额；原土地为出让用地的，土地出让金总额为规划变更后土地评估价格与原出让土地剩余年期评估价格的差额。土地评估时点按申请办理用地手续时间确定，出让年限按照法定用途出让年限确定，自签订土地出让合同之日起算。

3、国家控制标准

篇7：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

（1）客户填写并签字盖章的《开具增值税专用发票申请表》，格式详见附件一。

（2）营业执照副本、税务登记证、银行开户许可证、增值税一般纳税人证明文件的复印件，每张注明“与原件一致、仅限于向中国电信申办增值税专用发票”，并加盖公章。

其中，增值税一般纳税人证明文件应是以下任意一份：增值税一般纳税人认定书、加盖增值税一般纳税人字样的税务登记证、其他税局证明文件。

温馨提示：电子版的扫描件格式要求中“JPEG”；扫描件的附件大小要求在500KB之内

篇8：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

近年来,随着经济水平的不断增长,税收也越来越趋向规模化和现代化。从我国改革开放后,税收措施逐渐面临改革,1994年的营改增税收措施就是一项重大的税收改革。随着不断有新的行业和企业加入营改增税收措施的试点中,面对新的税收措施,如何应对营改增的税收措施成为了企业和各行各业需要面对的新问题。房地产企业进入营改增试点同样面临着问题,因此在营改增税收措施正式实施前,需要对此进行深入研究,根据可能的形势制定出适合房地产发展的税收筹划,以达到减轻房地产企业税收负担的目的,使房地产企业科学可持续的发展。

二、营改增税收措施的意义

自2012 年起,全国推行营改增试点,全国税收措施改革成文必然的趋势。营改增具体指营业税改增值税:营业税主要是指在国内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所得营业额征收的一种税务类型;增值税主要是以商品在流动过程中产生的增值额作为税务依据,而对其征收的一种流转税,增值税是对商品在流传过程中产生的附加值的征税,实际由消费者负担,若商品在流转过程中并未产生价值则无对其征税。增值税客观意义上是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税主要由国家税务局负责征收,税收收入中主要为分为中央财政收入,次要为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收,税收收入全部为中央财政收入。增值税的通用计算方法主要是将销售商品或劳务的销售额,按规定的税率计算出销售税额,然后扣除取进项税额,增值部分应交的税额是其差额。增值税目前只限于服务和产品增值部分进行纳税,对以往税收措施中存在的重复税收情况有较好的改善。我国实行营改增主要是为了减轻我国企业运营负担,逐渐根据我国发展情况完善我国税收制度,在税收面扶持我国企业发展,促进我国产业结构升级。营改增税收措施是一项重大的税收改革,能够减轻企业在纳税方面的负担,对于过去税收制度中曾经出现的重复征税现象可有效的避免,使企业整体的税收负担降低,使成本下降,更利于企业市场竞争,一定程度上抑制的了通货膨胀的情况。

三、营改增税收措施对房地产企业的影响

我国营改增试点以来,各行各业都加入进来,房地产企业进入营改增试点大本营是必然的趋势,营改增税收措施势必会对房地产企业造成一定的影响,在这些影响中有利有弊,因此,以下对利弊做出相关研究。

(一)营改增税收措施对房地产企业的正面影响

营改增税收措施给房地产企业带来与以往最大的不同是避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象,增值税在商品流通过程中真正实现了每道环节征税,每层税务可抵扣的作用。营改增税收措施也对房地产企业的价格体系产生了影响,将以往营业税变化为增值税,同时税收主体由价内税变化为价外税,将增值税与销项之间建立了抵扣关系,由此促进可房地产企业的经济结构变化。营改增的税务措施还会加剧市场竞争性,优胜劣汰,将以往房地产企业的税率缴纳变换为进项抵扣,因此从整体上,促使企业更加重视如何设计经营流程,如此以来,可使市场中管理不到位,规模小、不正规的企业逐渐淘汰。

(二)营改增税收措施对房地产企业的负面影响

在营改增逐渐试行的阶段会出现一些不可避免的问题。比如在营改增税收措施过渡期中,房地产企业在营改增未实行前完工了一套产品,但在营改增后才开始进行销售环节,税率以下增加,没有进项税抵扣,由于价格也不能改,会导致房地产企业出现损失;营改增后建筑企业的税收负担会转移给房地产开发商,而有建筑部门的房地产企业则无法转移,会收到较大影响;营改增后材料和劳务费不能获得增值税发票或者抵扣有限,这使得其不能开发票,增加了房地产企业负担;加大了房地产企业合作的风险性,联营项目无法取得增值税发票,则会使增值税的进项额变小,抵扣税款减少,缴纳税款变多,可能导致税款超过利润率。

四、营改增税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于营改增对房地产企业会产生有利影响或不利影响,因此为了使房地产企业在新的税收措施下科学的可持续发展,因此以下对房地产企业税收筹划的可行措施进行研究。

(一)对房地产业务人员进行营改增知识的普及,提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题,当营改增税收措施实施,有些房地产企业对此并未给予重视,因此导致经营流程不规范。在营改增后需要企业规范经营行为,调整相关流程,改变相关思维方式来适应新的税收政策。房地产企业的工程量较大,整个项目持续时间长,从项目开始到完工出售通常情况下都在3年以上,在此时间内会产生大量的成本费用,因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施,房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程,以减少企业经营成本。

(二)与税务机关积极互动

由于营改增税收措施实施后,地方税收机关变为国家税务机关,因此,在沟通方面,房地产企业和国家税务机关之间的联系需要加强,及时了解增值税的项目变化,学习相关增值税知识,对注意事项引起注意,保障企业健康发展。

(三)税收筹划

房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较,利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟,以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

(四)营销策略方面的改变

营改增措施可带给房地产企业一定的利润,但同时又会使不同企业的成本不同程度的上升。因此需要企业根据竞争对手和政策的影响调整相关营销策略,增加企业的竞争优势。房地产企业可实施混业经营模式或多元化房地产以及相关领域进行扩张。

(五)房地产方向改变的其它措施

营改增计划中,房地产企业应多索要增值税发票,其次对于旗下有建筑业务的对其进行剥离。

五、结束语

综上所述,对于房地产企业来说,营改增税收措施能够减轻企业在纳税方面的负担,在国家税收方面具有重要意义,是一次重大的改革。与过去税收制度相比较,中曾经出现的重复征税现象可有效的避免,但又由于房地产行业的特殊性质,营改增对房地产企业而言有利也有弊。营改增税收措施对房地产企业的正面影响为:避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象,促进可房地产企业的经济结构变化。营改增的税务措施还会加剧市场竞争性;负面影响为:在营改增税收措施过渡期中,会导致房地产企业出现损失;有建筑部门的房地产企业则无法转移;营改增后材料和劳务费不能获得增值税发票或者抵扣有限;加大了房地产企业合作的风险性。解决措施主要为:提高房地产业务人员业务技能、与税务机关积极互动和税收筹划以及营销策略方面的改变,能改善营改增所带来的负面影响。

参考文献

[1]汤红香.房地产企业的税收筹划探讨[J].产业与科技论坛,2011,10(16):34-35

[2]许巧燕.A房地产企业税收筹划研究[D].青岛理工大学,2013

篇9：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

关键词：营改增房地产企业税收筹划

税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

一、营改增后房地产企业税负受到的影响

长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销代理企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。

二、营改增后房地产企业税收筹划的意义

在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。

三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议

（一）科学合理申报纳税人身份

在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。

经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售代理为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。

（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票

对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或代理销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。

笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。

（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的

增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。

（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划

一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。

另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。

四、结语

“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。

参考文献：

[1]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：64—65

[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 当代经济，2015（17）：26—27

[3]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177—178

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[5]甄月萍.房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].管理观察，2016（2）：171—173

[6]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（7）：20—23

[7]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015（6）：71—72

[8]苗秀霞.“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析[J].经营管理者，2016（3）：63

篇10：营改增后个人二手房交易税收政策

一、个人出售其购买的住房

（一）北京市、上海市、广州市和深圳市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

关于购房时间的确定：

1．个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2．个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。3．根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免，即按照实际缴纳增值税为计算技术，按照适用税（费）率计算缴纳。适用税（费）率为：

城市维护建设税：按市区 7%，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；

教育费附加：按 3% 的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计征。个人所得税

一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的的20％计征；

（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（一）离婚析产（指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割）

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（直系亲属上下三代）；

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（含非法定继承人）。

四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：

1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；

2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（强调的省级范围）。

六、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。印花税

一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。土地增值税

一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。契税

一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市地区，采用当地规定的契税税率3%）

二、个人购买的住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。

三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。