土地增值税税收政策论文

摘要：房地产开发企业面临着激烈的市场竞争环境，如何合理有效地设计土地增值税税收筹划，达到减少纳税，为企业实现税收利益的最大化，是一个重要而迫切的新课题。本文通过对土地增值税的征税范围、扣除项目、税收优惠政策等作相关分析，以期能够对企业进行合理避税、减轻负税、提高企业竞争力有所裨益。以下是小编精心整理的《土地增值税税收政策论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

土地增值税税收政策论文 篇1：

论2016“营改增”改革对房地产企业税负影响

摘要：2016年李克强总理在国务院常务会议上提出全面推开“营改增”试点，将建筑业、金融业、房地产业以及生活服务业纳入到“营改增”范围之内，并于2016年5月1日起正式实施。对于房地产企业来说，实施“营改增”可以被视为是一把双刃剑，一方面“营改增”的实施在一定程度上能够解决重复征税问题，另一方面也是间接鞭策房地产业积极调整自身发展方向，如果不与时俱进将会被淘汰。本文从房地产企业税负角度出发进行论述，不仅讨论了“营改增”对房地产企业的影响，而且还提出了几点“营改增”大环境下的税务筹划建议，以促进房地产企业在“营改增”的浪潮中平稳发展。

关键词：“营改增” 房地产企业 税负

随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）上游企业税负转嫁的影响

全面实施“营改增”之后，不仅是房地产企业，其他相关行业也会受到一定影响，与房地产企业联系紧密的一些企业，诸如建筑业、金融业、服务业等上游企业为了能够减轻自身税负势必会采取一定措施将税负转嫁给处于下游的房地产企业，难免会给房地产企业带来一定的冲击。尤其是建筑业相对于其他行业来说受到的影响相对较大，并且建筑业与房地产业密不可分，直接会给房地产企业造成巨大影响。2016年5月1日起“营改增”实施之后，建筑行业的新旧项目就会出现一道分水岭，对于一些“营改增”实施之前的老项目，相关部门允许建筑企业采取简易计税方法进行税务核算，对于这些项目企业税负会得到一定程度上的减轻；而“营改增”实施之后的项目则不可以运用以上方式进行税务核算、申报，必须先选用11%的增值税税率核算销项额，再减去可抵扣的进项额进而核算出实际需要缴纳的增值税额。但是，建筑行业在开展项目过程中一部分人工费、管理费用等很难获取相应的发票，无法进行进项税额的抵扣，这样一来有可能造成一部分建筑企业的税负不降反升的情况。一些建筑企业为了能够保护自身利润不得不将税负转嫁给下游的房地产企业。

（二）对房地产企业建设材料采购造成的影响

房地产企业在开展项目过程中建设费用支出金额非常巨大，在各种支出费用中钢筋、水泥以及各类小型材料等建设材料费用占有很大的比重，从一些企业财务所披露的财务报表中可以看出，材料成本约占建筑业工程结算成本的60%。房地产企业在采购建设材料过程中不仅要考虑工程项目质量，而且还要考虑自身利润，对于一些大型建筑材料的选择通常较为谨慎，一般都会选择一些规模较大、资质较好的材料供应商，这类供应商通常能够为房地产企业通过增值税专用发票。但是一部分房地产企业在辅助材料的选择上为了能够降低成本则选择一些个体工商户、私营业主和其他小规模纳税人为其提供材料，这些材料供应商在销售材料过程中销售价格相对低廉，但是无法开具增值税专用发票。一般来说，水泥、钢筋的增值税率是17%，沙、土、石料的增值税率为3%，混凝土的增值税率为6%，木材的增值税率是13%，如果材料无法抵扣的话，“营改增”后房地产企业需要缴纳11%的增值税额，直接导致房地产企业税负增加。

（三）对房地产企业建筑劳务成本的影响

房地产企业建设成本除了材料成本之外还有另一个重要组成部分，那就是劳务成本。从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。同时，农民工由于处于零散状态更不可能为房地产企业提供进项税，这样一来就会导致房地产企业税负增加。

（四）对其他费用抵扣的影响

政府行政性事业收费是否可以抵扣增值税以及抵扣幅度都直接影响着房地产企业的税负。虽然一部分管理费用以及销售费用可以抵扣，但是抵扣金额具有一定的局限性，诸如交际应酬费、差旅费等都是抵扣不了的。同时，诸如资金利息拆迁补偿费等规费也是不能抵扣的，所以房地产企业可以抵扣的增值税进项税额占销售收入的比例就不会太大。特别是一些一二线大城市，由于这些城市的房价相对较高，而且费用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低税负的作用，“营改增”在房地产业全面实施之后房地产企业税负出现不降反升的情况。

虽然全面实施“营改增”对房地产行业造成一定消极影响，但是也起到了一定积极作用，税制改革在一定程度上推进了企业税收制度的进一步完善，使以往企业重复征税情况大幅度减少，促进房地产企业市场行为更加规范，有利于社会整体经济效益的提高。

二、“营改增”下的税务筹划建议

（一）房地产企业应加强对“营改增”的重视程度

房地产企业要想在这个竞争激烈的大环境下脱颖而出稳健运营必须紧跟国家税制改革步伐，重视“营改增”这一政策。首先，房地产企业应当加强对“营改增”的宣传力度，不仅要使财务部门了解和认识到“营改增”与企业发展的关联性，而且还要通过各种宣传方式促进各个部门配合财务部门的工作，为财务部门反馈更加准确、全面的信息数据，为企业税务筹划工作奠定坚实基础；其次，房地产企业要重视税务筹划的岗位设置，安排专人负责税务筹划工作，合理选择计税方法，对2016年4月30日之前的老项目进行认真的测算，确定是采用简易计税方法还是一般计税方法。同时，财务人员还要对自身业务流程进行梳理整合，确认和分析房地产企业运营中各个环节的税收支出，及时反馈给领导层，共同商议税收筹划对策进行合理避税，进而达到降低企业税负，提升企业利润空间，提高企业市场竞争力的目的。

（二）完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额的抵扣

全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业在提出此问题时难免会引起上游企业的不满。这时企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣，减轻企业税负。再次，房地产企业与其他行业存在着一定不同，其项目不仅成本巨大，而且开发时间过长。对此，房地产企业应当在工程项目实施期间对工程建设成本进行合理分摊处理，保持税负平稳，将所发生的增值税均匀的分摊到各个会计期间中去。这样在一定程度上能够更好地控制和防范财务风险的发生，有利于企业稳健发展；最后，房地产企业还应当重视劳务成本的合理筹划，可以通过公开招标的方式与一些能够缴纳劳务支出税款的正规劳务公司进行合作，尽可能地降低建设支出。

（三）积极开展税收筹划工作，提高财务人员的工作能力

“营改增”全面实施之后，房地产企业要想合理纳税必须积极开展税收筹划工作，而税收筹划工作是否能够顺利进行与财务人员的工作能力有着密切的关系。首先，房地产企业应当重视对财务人员的选聘工作，不仅要在学历上对其进行严格要求，而且还要通过笔试、面试等方式对其实务能力进行考核，尽可能地选择一些理论知识和实务能力都较强的人员担任相应职务；其次，房地产企业应当积极完善财务管理相关规章制度，明确权责，一旦出现问题能够落实到个人，并将财务人员工作情况与其绩效相挂钩，对于一些税收筹划工作完成出色人员要给予一定奖励，对于一些工作上经常出错的人员要给予一些惩罚，督促其重视此项工作；最后，房地产企业应当加强对财务人员继续教育培训力度，邀请一些权威人士到企业中来进行有针对性的指导，及时纠正企业财务人员工作不当之处。同时，企业还可以组织一些继续教育培训课程，提高财务人员对“营改增”最新法律法规的了解和认识，间接提升企业税收筹划工作质量，为企业能够合理避税提供一定保障。

三、结束语

“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.

[2]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.

[3]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.

[4]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）.

（作者单位：长沙县星城建设投资有限公司）

作者：曾艳

土地增值税税收政策论文 篇2：

探讨土地增值税的税收筹划

摘要：房地产开发企业面临着激烈的市场竞争环境，如何合理有效地设计土地增值税税收筹划，达到减少纳税，为企业实现税收利益的最大化，是一个重要而迫切的新课题。本文通过对土地增值税的征税范围、扣除项目、税收优惠政策等作相关分析，以期能够对企业进行合理避税、减轻负税、提高企业竞争力有所裨益。

关键词：土地增值税；房地产开发；税收；筹划

一、土地增值税税收筹划的意义

土地增值税是指纳税人通过转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附着物取得的包括货币、实物及其他收入，并以此为依据向国家缴纳的一种税赋，其中不包括无偿转让、继承和赠与房产的行为。土地增值税采用四级超额累进税率。税收筹划是指纳税人在符合国家法律和税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为，又称合理避税。税收筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。所谓“税收利益最大化”，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵。

二、优化土地增值税税收筹划的对策

1　通过考察征税范围进行税收筹划

税法规定只有同时满足：①转让土地的使用权为国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物发生物权转让；③转让行为取得收入三个条件，才成为增值税的征税对象。因此，房产商可以通过破坏征税条件获得避税资格。一是将自行开发改为代为建造。很多房產商与有实力的大企业签订合同，以受其委托的方式开发房地产，建造完成之后向客户收取代建费用，房产产权并没有发生转移，因此房产商所取得的收入仅属于劳务性质的代建费用，不满足土地增值税征收条件；二是将自行开发改为合作建房式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

2　利用特殊扣除项目进行税收筹划

为减轻纳税人压力，调动其纳税积极性，我国在计算土地增值税时明确列举了房产转让相关扣除项目。房产商可以利用此项目调整某些土地增值税扣除项目金额，达到减少纳税额的目的。例如以利息费用的扣除作为筹划点，针对不同的税收额度采取相应的利息扣除方式。如果通过相关利息计算适用5％的扣除率划算，就应该争取取得相关机构的证明，进行利息费用分摊；反之若不按各项目计算分摊利息支出，也未提供金融机构证明，可以多扣除房地产开发费用，从而降低房地产的增值额。若项目后期测算土地增值税处于两个累进税率临近位置，可通过加大公共绿化带或者配套设施方面投入。使原本适用的土地增值税税率进入低一级的税率适用范围，这样在同样售价下做到一举三得：降低土地增值税交税额；降低企业所得税交税额；同时也增加了产品价值，从而提升了企业的品牌形象，增加了企业的市场竞争力。

3　分散有关经营收入进行税收筹划

企业财务政策是指依照国家规定所允许的成本核算方法、计算程序、费用分摊、利润分配等一系列规定进行企业内部核算活动。即通过有效的税收筹划，使成本、费用和利润达到最佳值，实现减轻税负的目的。土地增值税采用超率累进税率，税率随着房地产增值率的增高而上升，在同等条件下，如果尽可能分解房地产销售价格，可以在很大程度上降低房地产的增值率，从而降低房地产增值税。对于已简装房，就可以将装修费用作为独立业务单独核算，顺利实现房产增值税的分化。如房产公司可与客户签订房地产转移合同及设备安装及装潢两份合同，分别注明属于土地增值税和营业税，这样，房地产企业就通过差别化对待税率税种，减少了企业的负税率。

4　利用相关税收优惠政策进行税收筹划

我国虽通过强化土地增值税的征收管理规范房地产市场，促使其良性运营，但仍然有相关税收优惠政策，若能正确理解的基础上合理运用这些税收政策，会给企业带来意料之外的收获。例如，纳税人建造普通标准住宅出售，如果产权转让所产生的增值额未超过扣除项目金额的20％，并单独核算该普通住宅，则免缴土地增值税。因此，房产商如果开发建设普通标准住宅，可以开展市场调研，在保证预期盈利水平的前提下，合理设置房产价格，使其增值额控制在20％以内，就可以免缴该房产土地增值税。如果房产商及开发普通标准住宅又开发高档商品房，则要尽可能分别核算各自的增值额，达到降低增值额和增值率的目的。我国《土地增值税暂行条例》明确规定房地产的赠予、出租、继承、抵押、交换可以不用交土地增值税。

三、结语

以上仅简单介绍了税收筹划的几种常见方法，各有其风险和利弊。在实际操作中，纳税人应根据自己企业房产开发的实际情况，充分发挥主观能动性，做到具体问题具体分析，通过灵活运用各项税收政策，达到既不违反税法，又能减少负税的合理避税目的。

作者：陈振宇

土地增值税税收政策论文 篇3：

房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析

国家从1994年起开征了土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法(税率最高可达60％)，使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。

一、土地增值税的会计处理

从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

(1)取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

(2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计)，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。

(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税)；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。

经过以上账务处理后，该项目“应交税费——应交土地增值税”账户和“待摊费用——预缴土地增值税”余额均为零。

二、土地增值税的税务处理

在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。

按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。

由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

[例]某房地产公司2006年开始销售，当年预售收入为10000万元，2007年销售收入为50000万元，至此该楼盘售罄，当年年底结转收入为60000万元，2008～10月税务清算土地增值税款为500万元，其相关处理如下(假设均为普通住宅，企业所得税税率均为25％)：

该公司会计处理如下(分录单位：万元)：

(1)2006年取得预售收入10000万元，其缴纳的土地增值税=10000×0.005=50万元，账务处理为：

借：待摊费用——预交土地增值税　50

贷：应交税费——应交土地增值税　50

借：应交税费——应交土地增值税　50

贷：银行存款　50

(2)2007年取得预售收入50000万元时，其缴纳的土地增值税款=50000×0.005=250万元。

借：待摊费用——预交土地增值税　250

贷：应交税费——应交土地增值税　250

借：应交税费——应交土地增值税　250

贷：银行存款　250

在2007年底结转60000万元销售收入时：

借：营业税金及附加——土地增值税　300

贷：待摊费用——预交土地增值税　300

(3)在2008年10月清缴土地增值税款时，需补交200万元(500-300)土地增值税款：

借：营业税金及附加——土地增值税　200

贷：应交税费——应交土地增值税　200

借：应交税费——应交土地增值税　200

贷：银行存款　200

该公司税务处理如下：(1)在2006年，由于在计算当年的企业所得税时，已将预售收入10000万元计入应纳税所得额，故其预交的50万元的土地增值税款应作为纳税调整事项，减少当年的应纳税所得额；(2)在2007年，当年缴纳的土地增值税为250万元；由于结算的收入为60000万元，相关营业税金及附加为300万元，故应调整增加应纳税所得额50万元；(3)在2008年，税务处理和会计处理一致无差异。

(编辑　熊年春)

作者：江 波 赵 霞