浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划——以重庆市龙湖地产为例

2022-11-06

一、前言

改革开放以来, 房地产开发行业兴起, 地价上升, 房地产行业逐步成为我国支柱型产业, 财政税收的主要来源, 成为促进经济增长的一大重要动力。也正因如此, 国家为更好促进行业发展、防止房地产行业秩序混乱现象发生, 相关政策不断出台, 20世纪90年代国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》, 正式将土地增值税引入房地产开发行业之中。而随着税收管理的不断完善, 房地产开发企业土地增值税税负比重不断增大。根据调查统计结果, 2007年国家土地增值税税收金额为403.10亿元, 2011年已经增长至2062.61亿元, 而到了2016年数额达到4212.19亿元。房地产行业在我国从兴起到发展经历时间不长, 但很快占据产业重要地位, 行业态势直接影响到整体经济形势, 而房地产经营受税收影响较大, 怎么进行有效税收筹划成为房地产企业关注焦点。

重庆市作为房产税改革试点城市之一, 新税制下房地产行业的经营情况具有一定代表性, 重庆龙湖地产则是成长于重庆、发展于全国的成功地产企业, 在重庆市房地产开发企业中起着表率作用。本文以龙湖地产成功经验为实例进行深入研究, 获取相关信息, 以龙湖企业为切入点, 探究土地增值税下企业税收筹划情况。

二、房地产企业土地增值税实施现状

“营改增”实施以来, 房地产企业税收清算工作不得不进行相应调整。首先, 在原营业税政策中, 土地增值税增值额的扣除项目“与转让房地产有关的税金”包括营业税, 而改革后, 国税局颁布的《国家税务总局关于“营改增”后土地增值税若干规定的公告》指出“与转让房地产有关的税金”不包括增值税, “营改增”虽尽量避免了重复收税, 但也使得企业税收可扣除项目减少, 间接增大企业税收负担。可见, “营改增”后房地产企业的税收可扣除项目受到了一定的限制。

土地增值税征收还一定程度上加大了企业的清算难度。“营改增”政策出台后有了许多新规定, 在清算、审查方面企业需要花较大力度按照新规重新核实, 在政策没有明确涉及的方面, 如违约金收取、补退款和拆迁补偿等问题在政策规定都较为模糊, 而部分房地产企业通过预收房款等方式减少税基的方式常有出现, 对清算工作的程序和公正性有一定影响。

随着日趋完善的税法规制, 税收筹划的可实施空间也日益缩小。不断推出的税法法规, 对房地产企业征税做出了很多税收限制, 原有的税收筹划计划很可能与现行法律冲突, 从而变成违法行为。

三、重庆市房地产开发商经营现状和特点

2018年1-10月, 重庆市房地产开发投资3469.47亿元, 相比之下同比增长率为8.7%, 增速比1-9月下降0.1个百分点。住宅投资2486.85亿元, 同比增长率为18.1%, 增速比1-9月下降0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的71.68%。重庆办公楼投资83.82亿元, 办公楼投资占房地产开发投资的比重为2.42%。重庆房地产开发中商业建筑投资459.6亿元, 商品房投资房地产开发投资比例为13.25%。

从2018年重庆的主要房地产相关政策可以看出, 虽然整体政策环境相对宽松, 但今年已引入重庆改革的监管政策。从市场调查中可以了解到市场监管工作明显收紧, 致力于打击投机性房地产需求, 整顿相关企业的销售和融资活动。

四、具体案例分析

(一) 龙湖简介

龙湖房地产有限公司成立于1993年, 在重庆长大, 业务遍及全国。2010年, 它被评为最具成长性的基准公司。该集团总部位于北京, 拥有1, 12012名员工, 业务范围涵盖房地产开发, 商业运营和物业服务。累计开发项目数量已超过100个, 建筑面积超过2000万平方米, 待开发土地储备约3, 949万平方米。2017年龙湖房地产的年度合同销售额为1560.8亿元。

(二) 企业现行运行情况分析

到目前为止, 龙湖的土地储备总量约为500万平方米。主要集中在李家、大竹林、蔡家、大学城等地区, 今年又增加了沙区核心区和中央公园区。其中, 龙湖2016年储量为187.7万平方米, 全部集中在大竹林李家。2017年, 龙湖总储量为180万平方米, 平均楼面成本为4778元。其中, 龙湖的传统商业优势做出了巨大的贡献, 如沙区核心区火车站的土地。该可比价格出现在观音桥, 其次是中央公园的地块, 中央公园的地块价格仅为4300元, 与华润金汇去年的6000多个相比, 还有很大的折扣能力。

(三) 龙湖税收筹划分析

一方面, 龙湖企业房地产开发的税收筹划将有助于企业减少税基, 从而降低应纳税所得额。因此, 企业可以获得更大的利益, 也可以通过税收转移减轻税负。

另一方面, 房地产企业在开发土地过程中如果项目款项支付期限如果较为集中, 会加大企业负担, 导致税收杠杆无法实现, 因此, 龙湖地产可采用按不同年度分期开发付款的方式, 不仅可以减轻损失, 也可以推迟支付企业所得税, 以使公司的资金处于良性循环中。在房地产开发初期, 龙湖房地产根据企业所得税法, 政府补贴收入应当依法纳入企业所得税。土地增值税清算时, 应当在完成年度企业所得税完成前完成, 并缴纳土地增值税。还可以从企业所得税中扣除, 以防止已经结转的项目销售的发生以支付企业所得税。

五、土地增值税税收筹划建议

对于土地增值税的清算工作, 有三个部分需要重点关注:转让取得的收入, 法定扣除项目金额以及国家相关优惠政策。本文将针对以上三个角度分析土地增值税的税收筹划工作。

(一) 从收入角度进行税收筹划

一是对房地产的销售收入进行合理分解。例如对于经过简单装修再进行出售的房地产, 企业将购房合同和装修合同分两个合同分别签订, 把装修业务的费用从房地产销售中独立出来。这样, 装修费用将划入劳务收入的范围, 减少土地增值税的征收。相似的, 对于房产中可以单独计价的部分也可以分离出来。第二是为房地产制定合理的价格。在销售定价时, 企业将销售价格设定的低, 那么需缴纳的土地增值税金额就会相应减少。因此在综合考虑企业的经营目标, 市场状况等因素下合理地确定房地产的销售价格, 将对降低土地增值税税负有很大帮助。

(二) 从扣除项目角度进行税收筹划

尽管“营改增”的实施使得房地产企业的税收可扣除项目受到了一定的限制, 但是结合企业具体情况, 在遵循国家税收相关规定的条件下仍旧具有一定的筹划空间。首先, 可以在政策允许的情况下, 合理转移费用, 扩大土地开发成本。企业在日常会计核算过程中合理地将一些“管理费用”, “销售费用”等划分到开发项目中, 那么就能增大开发总成本, 使得可扣除金额增加, 进而降低土地增值税额。此外, 房地产开发项目财务费用中的利息支出通常有两种可选择的计算方式, 只要符合相关要求, 企业可以选择其中一种适合自己的方法。根据该条规定, 企业应在筹资之前对于开发的金额和利息等进行预测, 在两种扣除方式中做出更加经济的选择, 以尽量减少税收。

六、从国家优惠政策角度进行税收筹划

企业在进行税收筹划的过程中, 如果能够深入了解国家优惠政策, 结合企业具体情况, 就能够获取一定的减税空间。如国家对于合作建自用房有暂免征土地增值税的规定。对此, 房地产开发企业可以通过预收房款作为建房的资金, 符合国家所规定的一方出地, 一方出资, 从而获得免税。房地产开发企业还可以采用委托代建的形式, 在建造初期就提前物色销售对象, 通过这种形式, 开发商取得收入的同时没有发生产权的转移, 因而不属于征收土地增值税的范围。

七、结束语:

对于房地产开发企业来说, 税负是十分值得关注的一项重要成本。合理地、尽早地根据企业实际经营状况进行税收筹划十分关键。对于土地增值税这一重要税种, 企业应当引起足够重视, 仔细钻研其中的可筹划空间, 从多角度分析并结合实际情况, 实现企业的利益最大化。

摘要：近年来, 全国房地产税一直在改革路上大步向前, 税收征集更加规范、完善的同时, 给房地产商也带来了别样的机遇与挑战。土地增值税作为房地产税的重要组成部分, 是国家重要税收之一, 对于房地产企业控制运营成本有着重大影响。通过深入解析国家政策, 熟悉征税规定, 合理进行土地增值税税收筹划, 对于提高企业获利能力, 增强竞争力具有重要意义。

关键词：房地产,土地增值税,税收筹划