国外人寿保险市场管理论文

摘要:在国家开发滨海新区的大背景下，大力发展天津市金融业，发挥金融促进经济的作用，已成为天津经济发展战略的重要一环。本调研报告主要目的是通过揭示天津市金融业增加值核算方法和构成情况，探索天津市金融业今后发展的方向和重点，以期对实现天津市金融业发展目标能起到一定作用。以下是小编精心整理的《国外人寿保险市场管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

国外人寿保险市场管理论文 篇1：

中国资产管理市场发展趋势研究

【摘要】现如今，中国资产管理市场迅速成长。截至2016年底，资产管理的规模已经达到了116万亿人民币。前三年的年均复合增长率为51%。随着养老金入市等政策的放开，资产管理的金额会进一步扩大。与此同时，资本市场效率也会在资管行业发展的大背景下显著提升。本文主要分析了中国资管市场的规模及发展意义，以及未来的发展趋势，从资金来源、资产类别、资管机构三个方面进行剖析，同时提出适当见解。

【关键词】资产管理 养老金入市 资产荒 刚性兑付

一、中国资管市场规模及发展意义

（一）规模和增长

相较于2015年底的93万亿元，截至2016年底，资管市场管理资产总规模约为116万亿元，增长幅度依旧为惊人的25%。在此前三年，年均复合增长率为51%，整个行业充满着活力，同时，可以看到强劲的发展潜力。在这其中，银行理财规模在各类机构中占比最高，为25%；其次为信托和保险，分别占比17.4%和13.01%；其余资管业务来自证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司等。

但是这种高增长的势头也不会一直持续下去，预计未来四年，中国资产管理市场总额增速将有所放缓，到2020年，管理资产总额预计为174万亿人民币。这一预测的假设是基于我国宏观经济目标、以及人口社会变迁、居民财富管理意识增强等因素。“十三五”期间，国家制定了保持经济中高速增长的整體目标，同时，人口社会的变化趋势也在影响资管行业：人口老龄化、居民财富积累、老百姓理财意识觉醒。这些都将成为中国资管行业发展的动力。

中国资产管理规模（2012～2020）

（二）发展意义

发展带来机遇。我国资产管理市场的茁壮成长，是处于“大资管”这样一个环境下。资产管理给实体经济以支持，对社会财富的管理进行委托。在助推经济转型的同时，也提升了资本市场的效率，还能够对投资者的权益进行保护。

首先，研究表明，以直接融资为主的经济体，拥有更强的经济弹性，尤其在经济危机之后，较间接融资经济体相比恢复更快。我国目前仍属于间接融资为主导的经济体，尤以银行导向最为主要，但在过去几年，直接融资占比不断提高，这其中离不开股票市场资管机构的发展。直接融资体系的建设，为中国经济的转型提供了重要支持。

其次，健康发展的资产管理行业会成为我国资本市场效率改善的基石，资管市场的发展，能够简化投融资者互相发现的过程，进而匹配两者的需求，而专业的资管机构也可以在成熟市场中提升价格发现效率。

最后，资管行业的发展，可以更好的保护金融投资者权益。个人投资者在投资过程中，因为势单力薄，会碰到难以维权的情况。他们不像大型企业，可以利用相关治理体系维护自身权益。这就体现出资管投资的好处，通过资管机构进行投资，依靠资管机构规模和其他方面的优势，投资者可以更好的保障自身利益。

二、中国资管市场发展趋势

（一）资金来源

通过借鉴国外资管市场经验，我们发现，养老金是资产管理市场中重要的组成部分，这主要源于养老金期限长、规模大的特性。随着15年养老金的正式入市，资管市场里养老金所占比例将会持续提升。同时，保险资金、企业资金也在机构投资者中占有重要比例。在个人投资者中，毫无疑问高净值家庭仍然占据着绝大部分的资金来源；但是随着居民理财意识的加强，中产阶级也越来越多的加入资管市场。

1.养老资金。2015年8月17日，国务院印发了《基本养老保险基金投资管理办法》，养老金正式入市。对比全球资管市场养老金可以占据资金35%的比例，我国养老金只占有资管市场资金的5%。这对我国资管市场是一个重要的突破口，也是发展机遇。预计到2020年，基本养老保险体系资金规模将达到5～6万亿元。相比过去仅投资于国债及存款，养老保险基金投资收益较低。在《基本养老保险基金投资管理办法》的规定下，养老金可以投资于股票、股票基金等新型投资产品，这就给养老保险基金投资收益带来了新的源泉，虽然规定投资规模不得超过总额的30%，即使这样，到2020年，养老金也会给市场带来接近2万亿的资金量。

2.保险资金。保险资金一直是资产管理市场中的重要资金来源，尤其是人寿保险资金，因其期限久、成本低的特性，而且资金规模巨大。在新“国十条”提出后，保险资金被鼓励投资于股权、债权等形式，用以建设民生工程，对新兴产业的发展也予以支持。同时对投资领域和方式的限制也不断放宽，重在加强监管，通过细化保险风险、市场风险，来提高资金运用合理性。

3.个人资金。个人投资者资金也是资管市场不容小觑的力量。这其中，高净值客户仍是中坚力量。预计到2020年，中国高净值家庭户数为350万户。这类客户通常为企业主、投资人等，投资意识较强，投资经验丰富，虽然作为个人投资者，投资理念与机构投资者相似。近年来，随着私人银行业务的发展，此类投资者对家庭财富传承的要求逐渐增高，安全性、私密性成了投资过程中考虑更多的因素。相较于高净值客户，中产家庭的收入较低，投资目标也主要以保值为主，风险承受能力较弱。但随着互联网金融的发展，资管机构可以在线上为客户进行服务，服务成本大大降低，这是资管机构的新机遇，尤其对中小资管机构来说，服务过去被忽视的大众群体，有助于在互联网金融时代下追赶大型资管机构。

（二）资产类别

放眼全球，新时期下资管市场的投资品类正在从主动管理型转向被动管理型。中国资管市场也是如此，指数型基金、私募股权基金、私募证券基金发展迅速。然而，不同于国际市场，在主动管理型中，股票类产品发展依然较快，越来越多的人希望在股市中一展身手，其中不乏大学生投资者。随着教育水平的提高，会有越来越多的“小股民”加入其中。预计到2020年，股票会占据中国资管市场8%的比例，依然是相当大的一部分。

2015年出现的“资产荒”是资本市场最严峻的挑战。“资产荒”是指市场上缺乏相对高收益、低风险的优质资产，并不是无可投资的资产。由于我国刚性兑付的特性，客户可以充分回收资金成本，并不用承担投资风险。实际上投资风险需要由资管机构来承担，这就逼迫资管机构进行转型创新，对投资资产的类别进行相应的扩充，交易策略也要逐渐拓宽。

（三）资管机构

从资管机构来看，我国由于是银行主导型金融体系，因此银行在资管机构中占据着主要地位；与此同时，保险机构也占有着重要的市场地位；信托机构因其发展时间长、基础好，在未来几年仍是占比规模较大的资管机构。

1.银行。银行作为我国金融体系中的核心，在各个市场上都发挥着中坚力量。凭借着最具信任度的品牌、广泛的网络渠道、良好的口碑，银行在未来仍是资管市场的“霸主”。不过，随着人们理财意识的加强，银行理财也在改变原有的低收益的理财模式，进行积极的转型。从长远来看，逐渐放开刚性兑付，降低客户对成本金的粘性，实现真正的“代客理财”。值得注意的一点，私人银行业务的发展也在如火如荼的进行，各大银行纷纷推出了自己的私人银行业务。这是因为高净值家庭的增多，财富继承意识也在增强。随着银行理财规模的稳定增加，未来银行会是重要的中长期资管机构。

2.保险机构。保险资管的资金来源于自身的保险业务，尤其是业务中的人壽保险。在新“国十条”中，提出了对保险支持实体经济的要求。在严格的监管下，保险投资产品全面放开，险资投资渠道放宽。同时，保险资管的第三方业务目前占比较低，拥有很大的发展空间。在养老金市场上，保险公司有着明显的优势，例如全牌照、渠道优势明显等。

参考文献

[1]我国证券公司资产管理创新研究[D].许风军.河南大学，2014.

[2]中国金融资产管理公司发展策略研究[D].韦明升.广西大学 2006.

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[4]中国资产管理行业争议及问题[J].张胜男，沈修远.中国经济报告.2014（08）.

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[6]保险资产管理公司的创新[J].凌秀丽.中国保险.2017（02）

[7]关于国内资产管理业务发展问题的思考[J].姜再勇.金融监管研究.2013（11）.

[8]美国金融中介资产管理业务发展及启示[J].王聪，于蓉.金融研究.2005（07）.

作者简介：孙震（1994-），男，汉族，安徽淮南人，就读于安徽大学，研究方向：金融学。

作者：孙震

国外人寿保险市场管理论文 篇2：

天津市金融业增加值及其相关指标的实证分析

摘 要:在国家开发滨海新区的大背景下，大力发展天津市金融业，发挥金融促进经济的作用，已成为天津经济发展战略的重要一环。本调研报告主要目的是通过揭示天津市金融业增加值核算方法和构成情况，探索天津市金融业今后发展的方向和重点，以期对实现天津市金融业发展目标能起到一定作用。

关键词: 金融业增加值;金融发展;实证分析

一、天津市金融业增加值核算方法和构成分析

(一)天津市金融业增加值核算简介

金融业增加值是金融业从事金融中介服务及相关金融附属活动而新创造的价值，是一定时期内金融业生产经营活动最终成果的反映。国际上金融业增加值通行的核算方法有两种:生产法和收入法。我国现行的金融业增加值采用收入法，收入法中金融业增加值为劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧、营业盈余四项之和。但目前国家统计局对于金融业增加值的核算分为年度核算和进度核算两种办法:年度核算采用收入法(上述四项之和)，进度核算采用测算法。测算法规定:除上海和广东证券业发展速度较快的两地采用特殊核算方法外，在金融结构以银行业为主的地区，测算金融业增加值依据两个指标:一是人民币存贷款余额之和的增长率，二是国家统计局核定的系数，该系数指当地存贷款余额和的增长率与当地金融业增加值增长率的相关系数。进度测算当地金融业增加值时，按照两年存贷款余额和的同比增速与国家统计局给定的核算系数相乘即可得出当月金融业增加值的同比增速。我们每月所见的金融业增加值及增长速度都是进度测算而来(年底数据为收入法数据)。

2006年4月份国家统计局《年度GDP核算方案(试行)》中明确规定金融业核算范围包括银行业、证券业、保险业和其他金融活动四个子行业，其中银行业具体是中央银行、商业银行和其他银行;证券业主要包括证券(期货)市场管理及监督、证券(期货)经纪与交易、证券(期货)投资、分析与咨询等活动;保险业包括人寿保险、非人寿保险及相关保险辅助服务活动(保险代理、评估、监督、咨询);其他金融活动指上述银行、证券、保险以外的金融活动，包括金融信托与管理、金融租赁、财务公司、邮政储蓄、典当以及其他未列明的金融活动。

天津市金融业核算办法，原则上依据国家统计局的统一规定。2007年上半年，天津市统计局在核算系数上考虑到近两年滨海新区开发开放等特殊原因，征求国家统计局的同意，将核算系数做了适度上调，金融业增加值总量有所增加，即2007年上半年，天津市金融业增加值按未调整的系数测算为95.12亿元，调整后为97.38亿元，增长速度由原有的5.3%上调到调整后的7.8%。

此外，天津市与上海、福建、贵州利用当地重点监测的部分金融机构的财务指标采用收入法按季度核算增加值，以此与全国统一的进度测算法作比较，如:天津市统计局核算处与发改委重点监测的17家金融机构(工农中建交等9家银行，2家信托投资公司，6家保险公司)，这些机构用财务数据计算本机构增加值按季度上报市统计局，结果发现:按照全国统一的进度测算法(即金融机构存贷款余额之和的增长速度)推算的金融业增加值比17家金融机构财务数据核算的增加值小，以2007年上半年为例，小了13.12亿元。虽然进度测算金融业增加值比重点监测金融业增加值小，但这种方法全国是可比的。

(二)近两年天津市金融业统计范围分析

从天津市统计局核算处提供的“天津市金融业法人单位名录(2006-2007年)”(见表1)看，天津市统计局金融业增加值的统计以银行业为主，占比达58%，;此外，天津市金融业增加值中其他金融机构占比仅为7.2%，担保公司、基金公司、租赁公司都没有纳入统计范围。

(三)天津市金融业增加值构成分析

近年来，在经济持续快速增长的带动下，天津市金融业整体取得了长足发展，金融业增加值由2001年的66.52亿元增加到2006年的186.87亿元，五年增长1.8倍，年均增长23.0%。但是，天津市金融业对经济的直接贡献有限。2006年天津金融业增加值仅占当年GDP的4.0%。

虽然受上述统计范围所限，担保、基金、租赁等金融机构的增加值未被计算在金融业增加值中，但是天津市金融业实际经营中银行业依然是主体。2006年末，天津市银行业分支机构达2418个，从业人员近四万人，资产总额超过8000亿元，实现增加值174.92亿元，占金融业增加值的93.6%;证券业实现增加值8.28亿元，较上年增长457%，占金融业增加值的4%;保险业实现增加值0.87亿元，其他金融活动实现增加值2.81亿元(见表2)。

按照收入法，金融业年度增加值由四项组成，即劳动者报酬、营业盈余、生产税净额和固定资产折旧。四项组成中，天津市金融机构营业盈余占比最高，2006年，金融业营业盈余107.8亿元，占金融业增加值的57.7%;其中，银行业盈利能力相对较强，营业盈余占到增加值的64.7%，证券、保险、其他金融业相对银行业盈利能力弱，占比为23%，保险业营业盈余最低，为-10.15亿元(见表3)。

横向比较看，2006年天津、北京、上海及广东金融业增加值中北京总量最高，其次广东省、上海市，天津金融业增加值仅是北京的19%。从结构看，各地银行业增加值占比最高是共性，但上海、广东除证券业发展较快外，保险业增加值占比也较高，分别比天津高10.9、17.1个百分点，北京比天津高5.6个百分点。其他金融活动占比除上海为4.9%外，其余都为1.5%左右。

可见，天津市金融业增加值构成中存在两个问题:一是银行业增加值总量太低，分别较北京、上海、广东低686.32、377.04、456.8亿元;二是保险业增加值太低，分别较北京、上海、广东低57.76、92.13、162.74亿元。

二、天津市金融业增加值低的原因分析

(一)法人金融机构总部设置较少

天津市金融业的发展除了起步较晚外，在金融机构的设置上存在很大的不足，不仅缺乏全国性或区域性的金融机构和金融市场，而且还缺乏地区独立法人中小金融机构和非金融机构，这在内涵和外延两方面都制约了整体金融业的发展。截至2007年末，天津市独立法人银行机构和非银行金融机构共有234家，较2006年末北京市独立法人金融机构少304家。而现有的金融机构大量是全国或其他地区的分支行，经营自主权十分有限，自身业务功能简单，从总部到基层的信息传递环节多、路径长、时效差，资金往来活力不足，人才流动较难，金融服务意识较为呆板，金融创新空间被压缩，资金松紧受全国宏观经济态势的影响较大，金融业潜力发挥较难。

(二)金融业发展结构不均衡

除银行业发展规模较大发展水平较快之外，证券业、保险业、其他金融机构发展规模、发展水平都较小、较低，金融业自身发展结构不均衡，仅靠银行业快速发展，其潜力有限，增加值难以上升。与此同时，银行业自身发展结构也不均衡，由于分支机构在资金、业务、信息方面完全受纵向管理约束，银行、证券、保险之间，银行同业之间，甚至同一银行各分支行之间，难以沟通信息和相互合作，不能有效形成信息扩散效应和优势互补合力。

三、金融业涉及的相关指标分析

从金融业增加值增速看，1990-2006年的平均增长率为11.1%，较GDP低1.3个百分点;金融业增加值占GDP的比重16年间呈下降趋势，由6.03%下降到4.29%，金融业自身对GDP增长的作用有限;金融业的标准差较GDP的标准差高6.83个百分点，金融业的波幅及风险更大。

从吸纳就业人数看，1990年-2006年，天津市第一产业、第二产业从业人员占社会从业人员比重都趋于下降，分别下降了5.51、7.67个百分点，而第三产业从业人员占社会从业人员比重迅速增长，上涨了13.18个百分点，绝对人数从144.27万人增长到246.96万人，上涨了103万人，年均增幅3.42%。金融业的就业人数无论占社会从业人员比重，还是占第三产业从业人员比重都呈上升趋势，分别上升了0.87和1.45个百分点，其绝对人数由2.62万人增长到8.07万人，年均增长7.28%。

从第三产业各子行业发展速度比较看，金融业平均发展速度低于房地产业、交通运输仓储业和批发零售贸易、餐饮业，分别低4.57、2.26、3.67个百分点。

从产业特性上看，金融业的产业链较长，几乎与所有产业都有相关性。直接消费系数是指生产单位产出需要直接消耗各部门产品和服务的数量，即投入系数，金融业直接消费系数表明在金融业运行过程中对其他产业产生的拉动和影响作用，该系数越大，金融业与其他产业直接关联效应越大。从天津市金融业的直接消费系数分析，工业、建筑业与金融业的关联程度最高，批发、零售、贸易和餐饮业的关联度次之，房地产业和金融业本身与金融业相关度也较高。

而完全需求系数是指某产业或部门每一单位增加值通过直接或间接联系需要向另一产业提供的分配量。从各行业对金融业的完全需求程度看，金融业对金融业本身需求量最大(1.0568)，其次是工业(0.6503)，房地产业(0.3123)和批发、零售贸易业及住宿餐饮业(0.2256)，对其他产业的带动作用相对较小。

金融业具有为其他行业提供中间投入和中间服务的特性。从天津市各行业对金融业的最终需求看，工业最终需求最高(1.1311)，其次是教育事业、农业、交通运输、批发零售业。最终需求高意味着中间投入较低，工业对金融业最终需求最高与近些年企业改制、融资结构多样化有关，企业资金来源渠道多了，对银行贷款的依赖度减少了，对银行中间投入也就少了，最终需求必然高;房地产业、社会服务业、公共管理等行业的最终需求较低，中间投入相对较高，表明近些年这些行业对银行的依赖度在增加。

综上所述，可以得出以下结论:一是16年间天津市金融业增加值占GDP的比重呈下降趋势，近十年中，该比重有所上升，上升幅度较小，近三年该比重保持在4.3%左右，说明金融业增加值增长缓慢;二是天津市金融业吸纳就业能力较强，平均增幅高于第三产业平均增幅3.86个百分点;三是金融业与不同行业联系最为广泛，从动态发展角度看，金融服务业由过去带动钢铁制造业、纺织业、工业化学等传统制造业转向房地产业、批发零售仓储运输业、建筑业和社团及个人服务业等现代服务业或高附加值产业，这种变化与全球“经济服务化”相一致;四是天津市金融业虽然是第三产业中增长速度较慢的行业，但他对第三产业的带动效应大于制造业和工业;五是从最终需求和中间投入程度看，房地产业、公共设施及管理业都是银行投入较多的行业。

四、发展天津市金融业、提高金融业增加值的思考

(一)设立金融总部或总部后台服务中心或吸引现有银行和非银行总部在天津设立分支机构

重点建立区域性银行保险机构，引进银行、保险等分支机构，建立区域性金融数据中心、呼叫中心、灾备中心、银行卡中心、培训服务中心等系列服务体系，提升天津区域性金融中心地位，形成一个凝聚力和辐射力强、以投融资为主要内容的区域性金融资本集散中心、金融活动交易调控中心、金融信息中心和中介服务中心，从形式到内容，从内涵到外延提升整体金融业增加值。

(二)积极发展直接融资，建立多层次的资金融通市场，从新型投融资渠道上增加金融业内在价值

首先应做大产业投资基金、创业投资基金、证券投资基金的规模;其次，尽快发展房地产信托投资基金以及信贷资产证券化等新型的直接融资形式，转移银行风险;最后，在建立完备的直接融资体系后，应尽快推出全国性柜台交易市场，为产业投资基金、创业投资基金等提供方便、有效的退出渠道，吸引全国性的金融主体参与到柜台交易市场;同时迅速建立完善与各种市场交易行为相对接的法律、评估、审计、会计等中介机构，促进直接融资体系的可操作性和可持续性。

(三)提升证券业、保险业、其他金融机构在金融业中的比重，加快提升证券保险业和其他金融机构的增加值

证券业在做好传统的证券发行、承销、经纪等业务的基础上，利用自身信息优势，帮助符合条件的辖内中小企业公开发行股票上市融资，并把握天津直接金融发展的机遇，参与到资产证券化、产业投资基金等国家允许的金融创新活动中;保险业应加强管理创新、产品创新和服务创新，延伸机构，健全网络，发挥经济补偿、社会管理和资金融通三大功能，在风险可控的条件下，提高保险资金的利用效率、拓宽其运用渠道;鼓励保险机构通过股权投资等形式积极与银行及非银行金融机构建立长期、稳定的业务合作关系，整合市场资源，探索综合经营模式，深化银保、银证、银信合作，同时完善租赁、担保、征信系统，有效发挥典当行等民间金融的作用，实现大金融口径的共同发展。

(四)加快银行业业务流程改造，转变经营模式，提高服务水平和效率，从内涵设计上提升增加值

天津银行业要利用天津滨海新区的地域优势和政策机遇，利用港口、城市基础设施建设等方面的发展机遇，针对国际转口、中转、配送、采购配套物流企业等加强金融业务流程的改造和产品创新，提高综合性金融服务能力;针对天津制造业产业集聚初具规模，提供供应链融资方案。此外，应积极开展金融衍生产品、信用卡业务、离岸金融业务、企业年金、证券基金等托管业务;参与产业投资基金、风险投资基金等直接融资渠道的运作。

(五)提高天津金融业从业人员素质，吸引高端金融人才落户天津，推动天津金融业服务水平升级

天津金融业的人才发展战略首先应提高金融业从业人员的整体素质。加强对各层次员工的培训力度，使员工及时掌握国内、国外金融业、金融产品的最新发展动态;熟悉开展金融业务所需基本的会计财务、项目管理、资本运作、投资分析等方面的知识。其次，抓住天津滨海新区发展的战略机遇，积极引进高层次的金融人才，给与相应优惠政策，吸引高端金融人才落户天津。

课题组组长:兰埃用

课题组成员:张 平 程卫红

李金迎 姚雪丹

执 笔 人:程卫红 姚雪丹

李金迎

(责任编辑 秦亚丽)

作者：人民银行天津分行课题组

国外人寿保险市场管理论文 篇3：

房地产开发市场管理中存在的问题与对策

房地产开发市场中存在的几个不可忽视的问题

开发商注册资本的虚假构成问题严重

注册资本的构成是体现一个企业和单位经营实力、资金能力及其抗风险能力的重要保证。因此在企业注册登记时认真查验企业注册资金的来源是否合规、注册资金是否真的到位，是予以企业注册登记所要审查的一个重要内容。但目前房地产开发企业为了提升自身规模和档次，在不断不规范地扩大其注册资本规模时，资本构成虚假问题十分严重。如某房地产开发企业成立五年间，注册资本金却由五十万元滚到近亿元，资产总额数亿元，照常理这是非常不可能的。调查发现，原来是这家开发企业为了达到国家规定的建设开发企业等级标准，在增资扩股时，采取变通手段虚假增资的结果。形成这种虚假增资情况的主要原因是注册资本登记管理部门未能认真履行自身职能，不能认真把住关口，严格审查企业注册资金的来源和构成，而是只查看企业注册日帐面有无资金，能否置留三天即可，没有去考察这些注册资金是如何来的，合不合规，是不是借款等。虚假增资的结果是企业的开发等级上去了，但企业的经营能力和支付实力并没有得到实际提高，陡然增加了开发市场中的不稳定因素。

开发企业顶名贷款与贷款挪用的问题较多

按惯例，开发企业可从三个方面从银行获得贷款：在取得土地使用权时，可以用土地使用权抵押贷款；工程建设时，可以用在建工程抵押贷款；房屋建成时，可以用住房按揭获取银行贷款。这就是说，如果开发企业能从这三个方面得到银行贷款，那么进行房地产开发就基本上不用自身加以太大的投入了。近几年来，随着国家对市场的调整和银行对开发企业贷款控制力度的加大，银行方面出于自身规范化的经营的需要，使开发企业到银行贷款不如以前那样方便了。但是因为房地产开发的利润极大，所以开发商在开发完一片楼盘后都急于进行下一片楼盘的开发，因而在其资本金不足或前期开发的楼盘未实现销售，到银行申请开发贷款发生困难的情况下，就出现了开发企业以其职工、董事会成员或其亲属的名义进行假按揭贷款或多行重复按揭贷款的问题。无论是假按揭贷款还是多行重复按揭贷款，对于贷款银行来说，由于具有严密的操作程序和抵押担保手续，风险是很小的，即使是多行重复按揭贷款，在手段上也是合规的。但是从长远形势看，如果在出现房地产市场发展泡沫，开发商恶意出卖已抵押的房产，给银行造成的风险是不可估量的。

开发企业以楼房抵顶工程款问题突出

从丹东地区房地产开发的实际惯例看，开发企业在取得土地使用权和进行住户动迁后，做好通水、通电、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投资后，因为资金实力不足，基本上就不在搞其他的资金投入了。工程就靠建筑企业垫款开发，待工程结束后，以楼房抵顶工程款。而建筑安装企业在无法取得应收工程款项的情况下，为了维持经营，就只好接受这种楼房抵顶工程款行为。结果就形成了这样的一个问题：因开发企业资金投入不足，工程质量无法得到保证，而施工企业资金不足，垫付资金过多，只好以拖欠材料供应商的资金和货款来搞基建，材料供应企业资金不足、垫款过多，就以拖欠银行贷款来维持经营，进而形成了一个连环的拖欠链条，拖来欠去，最终拖欠的还是银行的贷款。据调查，目前丹东市开发企业以楼房抵顶工程款的问题十分普遍，能付给建筑企业20％的工程款，余下以楼房抵顶工程款的开发企业已经算是很不错的开发企业了。

二手房抵押价值评估弹性大银行发放抵押贷款隐含风险

发展二手房交易市场是国家推动城镇居民住房改革，改善城市居民住房的一项重要举措，而银行发放二手房抵押贷款则是银行对国家政策的一种支持。对于银行来说，合理评估交易房屋价值是确定二手房抵押贷款额度的基础条件和重要因素，因此要求房地产评估部门和人员一定要本着公平、公正、合理的原则，正确地评估交易房产的价值。但在检查中发现，由于受评估人员素质、二手房交易业务状况等客观因素的影响，目前的二手房评估仅靠所评估房产所处地段、楼房建筑年限及客户提供的其他情况进行评估签定，随意性很大。

住房供应结构失衡楼房空置率过高

这种状况具体表现为：高档住宅开发过量，而适合普通居民的中低档住宅(如经济适用住房)供应不足；投资购房比例不合理地上升，出现“炒楼花”等投机现象；政府对房价的调控失控，在住房空置量增加的同时房价居高不下或上涨过快等等。就拿丹东房屋空置情况来讲，据统计，自1999年以来，四年来房屋开发累计形成沉淀面积约为110余万平方米（其中高标准住房占70％以上），占同期竣工面积的40％。以综合开发成本每平方米按1000元计算，占用资金就达11亿多元，而这些资金基本上都是银行的贷款，因此说如不及时解决销售问题，不但银行资金被占死，而且建筑企业也将背上沉重的利息负担，后续发展将会受到严重打击，乃至影响到丹东市整体经济的发展。

强化房地产市场发展规范管理的对策

出台有关政策强化对开发企业注册资本的构成的审查

对开发企业注册验资和增资验资时，有关管理部门一定要把住关口，严格审查注册资金的来源及其构成是否真实，能否按时到位，并严把企业开发等级的审定，严防企业虚假增资。对于因验资不实而造成严重后果的责任人，有关管理部门要追究其行政或法律责任，以规范开发企业的增资扩股行为。同时，要严格执行项目资本金制度。建立项目资本金制度是规范房地产开发业务行为的一个重要措施，是保证银行贷款安全和购房者权益的基础。但检查中发现，很多地区很多中小开发企业在进行项目开发时并没有建立项目资本金制度，而是靠银行贷款和楼房预售款来支撑工程开发建设，结果房地产开发中套牢的最终还是银行贷款。因此必须建立项目资本金制度，以便规范企业开发行为，维护银行债权的完整。

应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统

据了解，目前存在的开发企业多行套取银行住房按揭贷款现象的一个重要成因，就是银行间相互独立，自成系统，信息不能共享。如何才能改变这种落后状况，可行的措施是可试行将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统，利用银行信贷咨询管理系统的先进性和权威性，强化对银行住房按揭贷款的信贷管理服务。因为目前已经有了企业信贷信息咨询管理系统的设备和软件基础，做到这一点应该是不难的。

有关部门及早建立和规范的个人资信等级评估制度

个人信用体系应征集个人多方面的信息，具体为：（1）个人的基本情况，包括年龄、职业、家庭成员情况、工作情况等。（2）个人的品格、与银行和其他非金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等。（3）个人拥有的资产包括银行存款、车辆、有价证券、房产等。（4）个人经济收入的稳定程度，家庭经济支出情况，参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。为了防范个人信用风险，银行应加速个人资信信息与评估体系的建立，并把借款人的资信状况作为是否发放抵押贷款的首要条件。因为完备的信用评估制度的建立不仅能促进对借款人风险的防范，而且还推进住房抵押贷款的快速健康发展。

银行应建立住房抵押贷款的风险控制防范体系

（1）采取多种有效措施深入调查借款人的情况，把好抵押贷款发放前的审查关。贷款审查应注重借鉴国外在评估个人业务风险时的“5C”原则，即：严格审查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作风、借款偿还历史、诚实与否等来判断其履行偿债义务的可能性。能力（capacity）：指借款人的偿债能力。借款人必须要有一定的才干，有一定的赚钱能力来偿还银行贷款。资本（capital）：指借款人现在所拥有的动产和不动产的情况。这是表明借款人可能偿还债务的背景。担保品（collateral）：指借款人在借款时所提供的抵押物或担保品是否易于确定价值，是否足以偿还贷款等。行业环境（condition）：指借款人所从事职业的发展前景以表明借款人经济收入的稳定程度。同时，结合我国的实际，银行还应到借款人的单位、街道、派出所等处对借款人情况进行贷前调查。（2）在发放抵押借款时银行应严格执行抵押贷款的审批手续，严格坚持集体研究审批和审贷分离的原则。贷时要着重审查借款人提供的各种材料的真实性与完整性。如有可能还可以到实地查看以便了解抵押物的情况，如抵押物的地段、楼层、建筑结构等，要按程序发放住房抵押贷款。（3）在抵押借款发放以后银行要不怕麻烦，有选择有重点地走访客户，对客户的家庭及经济收变化情况进行定期的审查，发现问题，及早采取防范措施。

进一步规范二手房市场秩序合理地进行交易房产的价值评估

因为二手房交易市场建立的时间并不长，所以有关部门要尽快制订二手房市场管理规则，健全二手房评估管理规定和细则，以规范二手房交易市场的发展行为。银行方面在进行二手房抵押贷款时，要配备具有较高的专业素质和责任心的信贷人员来从事此项工作。信贷人员不能完全以评估单位的评估价值为贷款基础，要根据工作经验，设立一个合理的贷款抵押折率，以防买卖双方与中介机构串通套取银行贷款，使银行贷款出现零首付风险。同时要严格区分生活用房和商业用房的贷款。因为二者的放贷比例是不一样的，必要时可将商业用房贷款比例适当降低。

作者：辛书举　浦　强