对中国房价的研究与思考

2022-09-11

1 房价的历史回顾

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格, 是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。改革开放以来, 我国经历了重大变革, 尤其是经济体制, 从计划经济体制向市场经济体制的转变, 房地产的改革和兴起, 在中国三十年经济发展史上具有非常重要的意义。

1998年~2003年间是房地产发展的黄金十年。20世纪90年代末以来, 中国经历了一段房价持续高速增长的时期。根据百城价格指数, 2010年6月至2016年12月百城价格指数上涨了约44%, 同时价格波动幅度在一线城市最为显著, 而二、三线及其他城市变化幅度较为一致。

2 房价的特点

房地产价格本质上类似于债权、货权、股权, 是一种权利价格。具有以下几个特点。

2.1 结构性地域性

房价与其他权利价格一个最明显的特点即其空间上不可移动的特性, 不能通过买卖转移到任意地点使用, 房价在地域之间的不可转移也促进了不同地域房地产价格的异化, 根据2016年11月数据, 百城指数样本均价的前九位分别是深圳、上海、北京、厦门、杭州、南京、广州、珠海、三亚。百城月度数据显示, 2016年1月至2016年11月间, 深圳、上海、北京、厦门稳居前四名, 且相对排位没有发生变化, 排位, 广州, 三亚的排位紧跟其后, 在前十名内上下浮动。而二三线城市的房价普遍要低1-3倍。此外, 同一城市的不同地段的房价因其周边环境的不同而差异化。房价整体体现了结构性、地域性的特点。

2.2 房价存在一定程度上的棘轮效应

不难发现, 房地产价格总水平总是具有上升趋势, 尽管短期内存在下降回落, 但多是由于政策性的原因, 房地产价格总是会恢复, 甚至达到比原来更高的水平。各省市的房地产的供给以缺乏弹性为主, 即房价的供给的增长速度无法与需求速度匹配, 长期以来的房价上涨无论是给公众以及部门带来了收益或者损失, 都极大地使人们失去了对房价下跌预期的信心。购买住房以及房地产投资的需求, 是使价格攀升容易, 下跌困难的主要原因之一。

2.3 房价受政策的影响较高

房价无论是长期房价还是短期房价均受国家政策的干预和影响较大。就目前来看, 短期房价受政策的影响更为明显, 长期房价的受影响程度取决与政策的性质、实效以及干预力度而效果不同。政府对房地产价格高低、涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施体现是房产发展的风向标, 有些政策或直接构成房价的成本, 或通过影响人们的预期, 从而通过影响需求作用于房地产价格。如:补贴, 限购, 增税等。

3 房屋下降主要阻力

综上所述, 银行信贷资金迅速聚集于房地产业随之也带来了隐患, 房价的高涨带来传染性的周边物价上升。根据经济学原理, 房价走势主要看供求, 而房屋的供求涉及成本、真实需求和投资需求等多方面的因素, 故这里主要从定性的角度分析房价价格的支撑, 并得以解释房价价格下跌中存在的下跌的阻力, 主要通过以下三个方面分析:

3.1 从金融业 (以银行为主) 的角度

由于房地产行业资本密集性的特点, 货币量的大小以及国家货币政策都会对房价产生影响。李剑, 陆军 (2009) 基于1998~2007年间我国35个主要城市的房价、银行信贷和实际GDP构成的面板数据, 通过将样本分为东部城市和中西部城市两个子样本, 通过边限协整分析结果表明, 房价与银行信贷均表现出长期稳定关系, 并在进一步的研究中发现二者之间形成显著的互为因果关系和影响, 且主要在长期上更明显。

进一步分析这种结果产生的原因:银行的利润主要来源于利差, 资产以贷款为主, 而房贷又在贷款中占有不小的比重。这就决定了房价一旦下跌幅度较大, 直接影响银行资产的价值影响。在具体情况中, 房价下跌, 作为抵押物的房产借款额度不足, 根据贷款合同中抵押物价值有关条款, 银行为防止亏损, 或要求需要补齐差额, 或回收抵押品房子。而一般情况下, 拍卖价不会高于市场价, 及时信用良好的债务人能够及时还贷, 仍有面临欠银行房款的处境, 银行将遭受巨额损失, 金融体系也会面临崩溃的危机。故对于金融机构来说, 房价上涨的预期高于下跌的预期。

3.2 从政府的角度

随着中国住房价格的持续上涨, 房价也给政府带来了压力。一旦房价暴跌, 政府的财政收入减少, 将直接导致政府支出的减少, 政府的福利政策以及其他转移支付受限;此外, 房价暴跌, 经济大幅衰退, 失业增多, 不仅会有更多的人无法承担房价, 中国GDP增长也受制。如果考虑宽松的货币政策, 则可能会引发通胀, 不是长久之计。故温和的缓慢的回落, 才是对经济发展最好的结果。房产业对其他产业投资的挤出, 不利于我国经济长远的发展。总而言之, 政府不会支持也不允许房价暴跌。

3.3 从家庭及个人的角度

一个国家的居民文化极大影响者房价。买房源于中国传统的观念, 房子对于中国人来说有着特殊的意义。从古至今, 在中国动乱历史时期, 房产的价格会出现陡峭的上升 (如:魏晋南北朝时期, 民国时期) , 这在一定程度上抑制了房价的下跌。从房产拥有者的角度, 财富多人群的拥有更多套房产。2015银率网发布的《中国居民金融能力报告》中显示, 中国有52.07%的家庭房产价值占家庭总资产一半以上, 更有16.19%的家庭这一比例占八成以上, 31.99%的中国家庭把房产作为一种投资手段。即便房价突然下跌, 多房产拥有者基于预期不抛售, 则房价就不会有明显下跌压力。

4 思考与解决方案

历次房市调控的最终目的都是一个, 即“促进房地产市场平稳健康发展”。笔者认为:控制房价最根本的原因还是产业转型的问题。降低对房地产带动经济的依赖性, 才能使国民经济达到良好的发展。当前, 中国房地产业的发展面临着产业问题社会化的困惑, 房地产价格的居高不下和房地产业的超常规发展引起了社会各界对房地产业的密切关注。房地产作为我国的支柱产业, 一旦出现问题, 企业利润不足支付劳动, 裁员、减薪导致个人的总体财富收入也会减少, 金融及其他行业的经济都会受到影响;;银行更加严格的进行贷款审批, 提高首付款比例, 减少利率优惠:最终, 不仅房贷受限, 同时也增加了企业贷款的难度。

中国产业发展过程中存在许多问题, 中国有“世界工厂”之称, 缺乏高尖精的核心技术。我国离许多发达国家还有相当大的距离。这就需要鼓励技术创新、自主设计、制造工艺, 培养专业化人才, 提高人才优势以及人力资源。同时发展高效的金融市场, 达到与实体经济发展互为正向作用、相辅相成的效果。

摘要：随着城市化进程以及政策的推动, 房地产行业逐步走向市场化、规范化、规模化, 成为国民经济支柱行业。本文通过对房价的特点以及房价下跌的主要阻力分析。理解房价居高不下的经济原因和现实原因;综合分析中国的房价, 提出合理对策。

关键词：供求,房地产价格,历史,特点