美联储加息对房价的影响

2022-09-11

一、引言与文献述评

北京时间2015年12月17日凌晨, 稍有动作就会使全球金融界大变的机构——美联储, 做出了一个对金融界影响深远的决定:加息!学者关于美联储加息的研究, 较多的集中在加息对中国经济、我国货币政策的影响和我国货币政策对房地产价格的影响两大方面。

一方面, 大多学者如贺强、谭小芬认为美联储加息对中国有利有弊, 总体弊大于利, 但影响基本可控。具体来说, 通过对贺强的《美联储加息对中国的影响与应对策略》、邹宏元的《美联储加息对中国经济的影响及对策》、王天龙的《美联储未来加息对我国的影响》和李若愚的《美联储加息对我国货币政策的影响分析》的总结得出, 美联储加息对中国的经济、金融和货币政策产生影响。对中国经济的影响渠道有资本的跨境流动、汇率、贸易和预期;对货币政策的影响渠道有货币政策的独立性、利率和存准率。首先, 美联储加息会造成短期资本外流压力加大、人民币汇率贬值压力上升、贸易出口有所好转、人们对中国经济产生负面预期。其次, 美联储加息提高金融风险。最后, 为保证“稳增长”, 央行会降低利率和存准率。

另一方面, 货币政策、资本外流和人民币贬值会对我国房地产价格产生影响。顾海峰、张元姣的《货币政策与房地产价格调控:理论与中国经验》通过选取2003——2013年间月度数据作为样本进行实证分析得出利率是房地产价格的格兰杰原因, 且二者之间并不存在长期稳定的均衡关系;存准率是房地产价格的格兰杰原因, 且二者之间存在长期稳定的正向均衡关系。聂安达的《美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响》说明资本外流使房地产海外融资债务上升, 外加人民币贬值造成融资更加困难, 最终导致房地产价格下降。李志慧的《人民币汇率预期与房地产价格的非线性互动关系——基于MS-VAR模型的实证研究》通过构建MS-VAR模型得出人民币升值预期的增强将会引起房地产价格的上涨, 房地产价格的上涨也会导致人民币升值预期的进一步增强。同样持此观点的还有李芳的《人民币汇率与房地产价格的互动关系》和朱孟楠的《人民币汇率与我国房地产价格》。

通过以上的文献综述可以看出, 现有文献研究美联储对经济影响和经济对房地产影响的居多, 而重点关注美联储加息对中国房价直接影响的文献相对较少。本文在总结前人研究的基础上把三者之间的关系连接起来, 并对其影响提出相应的对策。

二、美联储加息对中国经济及货币政策的影响

(一) 人民币贬值

美联储加息对未来人民币走势的影响自然是首先被关注的问题。美联储加息会导致美元收益率的上升, 因货币会流向高收益的币种, 从而导致人民币汇率综合指数呈现下降态势, 换言之, 人民币会随美元加息出现适当贬值的情况。

(二) 资本大量外流

美联储加息会导致债券收益率的提升。除此之外, 我国正面临劳动力成本上升、人口老龄化等多方面问题, 而资本的逐利性会加剧中国资本外流。这将对国内资产价格形成冲击, 并可能导致部分资金暂时撤离期货、股市、房市等投资领域, 从而加强我国房地产市场和资本市场的压力。

(三) 影响货币政策的调控

美联储加息对中国货币政策产生较大的影响主要体现为两方面影响。首先, 体现为对中国货币政策的独立性的影响, 即货币政策的调整是否受到资本流动和人民币汇率的牵制。其次, 体现为美联储加息对利率和存款准备金率调整等货币政策措施的影响。大量学者通过定性和定量的方法研究得出, 为应对加息, 央行会降低利率和存准率。

三、中国经济及货币政策对房价的影响

(一) 人民币贬值对房价的影响

资产配置方式的变化会对房价起推波助澜作用。一方面, 在目前的市场环境下, 人民币贬值的预期会刺激短期投机性行为。出于利益最大化的考虑, “热钱”主要流向在国内房子消费需求较为旺盛的市场, 从而推高房地产价格。另一方面, 人民币贬值会导致进口商品的价格下降, 由此形成的剩余购买力会被释放出来, 这些被释放的资本主要进入房地产等消费领域。

(二) 汇率对房价的影响

人民币汇率升值会引起货币供应量的增加, 而房地产市场恰恰为吸纳流动资金的主要渠道。具体来说, 货币供应量主要通过银行信贷和利率影响房地产价格。当货币供应量升高时, 实际利率就会下降。市场利率的下降使得消费者的购房成本下降, 从而扩大购房需求, 进而提升房产价格。除此之外, 房地产的回报率促使人们的货币资金更多地流入房地产市场, 从而推动房价上涨。综合来看, 汇率的变化会推高房地产的价格。

四、政策与建议

(一) 有效引导市场预期

过去的单边预期主要是人民币的升值, 而如今的单边预期则是人民币的贬值。如今, 美联储的货币政策变化对其他国家的影响已经是非单边的, 在此背景下, 引导好社会预期, 运用实际和预期引导的两种方式破除单边预期, 对于避免市场大起大落起到重要的作用。

(二) 提高经济增长内生动力

经济增长平稳会让投资者有信心, 从而会导致资本外流的速度减慢、外面资本进来的速度加快。过去国内经济通过扩大需求和刺激消费来促进经济的快速增长, 而现在仅仅刺激需求只会带来更严重的产能过剩, 经济发展变得更加不平衡。供给侧改革给经济的发展提供了一个全新的方向。坚持走一带一路的经济道路, 通过自贸区的建设等措施推进多边贸易体制, 创造良好外贸环境。

(三) 建立起完善的金融体系

加强对主要发达国家和新兴市场国家货币政策的研究, 构建全球范围内的风险防范指标体系和金融预警。除此之外, 完善宏观调控方式, 加快金融体制改革, 创新是引领发展的第一动力, 要加快形成有利于创新发展的投融资体制。合理做好政府和地方的工作, 加强引导, 建立良好的企业融资环境。最大程度提高金融体系的防冲击能力, 完善外汇储备的使用, 多元化的运用外汇。

摘要：在历史上美国多次通过调节利率来促进经济发展, 在经济全球化的今天美元利率变化同样对我国多方面产生深远的影响。美联储加息影响中国经济及货币政策的制定, 进而影响中国的房地产价格。研究表明, 整体来说, 美联储加息会使房地产价格下降, 但对于国内投资者来说, 房地产市场仍然有较大的吸引力, 特别是一线城市和部分二线城市, 仍然具有投资的价值。

关键词：美联储加息,房价,中国经济