当前高房价的影响因素与政府调节措施研究

2022-09-10

1 当前高房价的现状

随着中国经济进入新周期和新平台, 房地产市场迎来了发展的黄金时期。尽管政府一再出台政策, 2017年房屋“限购令”的热潮范围越炒越广, 仍然止不住飞涨的房价。2017年前五个月, 全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元, 同比2016年前5月上涨33%。

2 当前高房价的影响因素

2.1 政策高压因素

政策作为约束房地产市场的重要指令, 与房价高低息息相关。当前高房价的影响因素首当其冲应属政策高压因素, 而政策的高压因素主要归结于:首先, 房地产投资是拉动经济增长的重要动力。其次, 住房制度存在缺陷助长高房价。再者, 政策多变难抑高房价。最后, 住房保障制度不健全, 公地悲剧频现。

(1) 房地产投资是拉动经济增长的重要动力。从中国特色社会主义的国情出发, 拉动中国经济发展的动力源泉是:消费、投资、净出口。消费本应作为发展的第一动力, 在我国却始终未能有效发展。归其原因, 一是中国传统的储蓄观念, 喜欢未雨绸缪, 消费一直未能有效促进经济发展。而中国虽然作为贸易顺差国, 但是仅仅靠单一净出口拉动经济增长力量有限。因此拉动中国经济增长动力的重担分给了投资, 房地产投资自然成为拉动经济增长的主要动力。

(2) 住房制度存在缺陷助长高房价。中国的住房制度与生俱来的缺陷, 无法弥补, 自然助长了中国的高房价。首先, 从制度制定上, 中国看重住房的商品化, 尤其偏重其产业性质。作为经济发展的支柱产业, 房地产行业政府寻租行为严重, 每一个利益相关者都希望从高涨的房价中分得一杯羹。正是由于住房制度的缺陷, 引发了房价的一路上扬。其次, 在具体政策的实施上, 未能将房地产政策和住房政策进行有效区分。政府制定的房地产政策着眼于资源配置, 政府制定住房政策偏向于公共保障。再者, 政府过度放开市场化的脚步, 真正的社会主义社会应该实现“住有所居”的愿景, 而并非让市场成为资本所有者逐利的工具。

(3) 政策多变难抑高房价。随着房价的一路高歌, 政府也试图多次出台政策抑制房价的非理性发展。首先, 从政策的制定上来看, 政策缺乏长期有效规划, 每次都是“拆了东墙补西墙”。在具体的实施上, 缺乏操作性, 取而代之的是实现人民的幸福生活等诸多套话。再者, 我国的政策制定是从中央到部委, 到各省到地级市, 县级市, 层级过多, 政策效力时滞较大。

(4) 住房保障制度不健全, 公地悲剧频。为了保障低收入群体的住房, 政府一直大力推崇保障性住房建设, 虽然取得了一定效果, 但是问题频现。首先从整体制度设计层次视角来看, 未能有效进行制度安排, 对于保障性住房保障的对象和方法均不明确。尤其是保障对象的界定上, 低收入家庭和残疾人家庭鉴定较难, 民政局和银联数据未能有效结合。其次, 从住房产品的提供视角来看, 保障性住房房价远低于周边房价, 对于开发商和政府而言成本很高, 筹措资金难度较大。最后由于保障性住房的强大吸引力, 许多不符合条件的家庭通过虚开证明, 材料造假试图违法占有公共资源, 造成了公地悲剧的现象。

2.2 需求方面因素

从需求的角度分析高房价的影响因素, 主要归因于城镇化带动了就地城镇化和进城城镇化的角度, 购房需求旺盛。其次, 由于购房的投资保值, 促使投资性购房的需求猛涨。最后, 由于中国人传统的思想观念, “有房才有家的感觉”带动人们纷纷加入买房大军。

(1) 城镇化促使住房需要旺盛。随着城市化进程的逐步加快, 住房需求也与日俱增, 自然房价一直成为日不落的神话。从中国经济发展的计划来看, 2020年我国城市化水平要达到百分之六十左右, 新增人口每年保持在一千八百万前后。不仅有刚需的强烈需求, 而且很多已经购房的居民有二次购房的改善型需求。

(2) 投资性购房推动。随着中国经济的快速增长, 通货膨胀压力持续加大。实体经济疲软, 未能有效吸引资金的投向。人们纷纷把目光转向了虚拟经济, 而商品期货市场进入漫漫的熊市下跌之路, 股市套住了一部分资金, 自然房地产投资成为人们增值保值的重要渠道。

(3) “有房才有家”的传统观念驱动。中国人受传统封建观念“有房才有家”的驱动, 感觉租房没有安全感。这是源于集权官僚制社会以来, 中国人“家”本位思想的集中体现。而且对于很多北漂的人来说, 是否在这座城市扎根的主要标准, 就是有没有一套属于自己的房子, 房子是他们这样的外来者一道绕不过的坎。

2.3 供给方面因素

需求和供给是分析高房价这个硬币的正反两面, 从供给因素来看, 高房价一直居高不下的重要原因就是土地供给制度推高地价, 房地产开发建设成本增加, 钢铁等原材料助涨。

(1) 土地供给制度推高地价。从土地供给制度来看, 房地产建设的成本不仅包含土地出让金, 还包含拆迁安置费, 税费和契约等。综合来看, 土地价格是取得成本、开发成本、政府收益三个综合构成体, 新增建设用地的土地有偿使用费的提高, 也就等于提高了地价。除此之外, 开发商获得土地持有期间, 由于市场环境的影响, 土地趋于升值, 而这部分也被计入房价成本, 加大了房屋的成本。总的说来, 随着购买力的提高, 房屋的成本也会随之上扬。

(2) 房地产开发建设成本增加。由于税收制度的不完善, 我国房地产税费征收环节多, 存在重复征税问题, 导致房地产开发建设成本增加。一套房子经过立项、建设、配套、销售等多个环节, 税费种类繁多, 更有甚者部分项目的税费已达房地产价格的三成。

(3) 钢铁等原材料助涨。原材料价格上涨的驱动力来自经济向好、固定资产投资增加带来的需求扩张, 以及供给侧改革背景下去产能和环保核查带来的供给改善。随着环保风暴持续发酵, 钢材价格上涨, 也带动了原料价格持续上涨。

3 高房价对利益相关者的影响

高房价从一定意义上说是我国经济高速发展的重要体现, 房价体系通过成本和投资影响经济的转型和升级, 适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展, 成为转型升级的杠杆。但是房价过高也会激发内部矛盾, 民众持续陷入对房子的癫狂之中, 无房阶级希望房价降, 有房阶级渴望房价涨, 这是一对永远不可调和的矛盾, 领导们很开心, 他们可以以“调节人民内部矛盾”为由, 操纵社会舆论, 玩弄政治权术, 把十几亿为房癫狂的民众调戏于股掌之中。

3.1 政府

地方政府对“土地财政”的依赖, 造成了政府对于高房价一直不敢发大招管控。从利益相关者理论来看, 地方政府与房产商结成利益共同体。从而地方政府对于政策的执行仅仅是走马观花, 一是地方政府对中央政府的许多宏观调控政策执行不力、对中央的保障性住房政策执行缺位、当房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。二是地方政府和各级官员看重GDP、政府收益及个人收益, 对房产商给予大力扶持, 对房产商的违规违法管理放松限制等。

3.2 银行

房地产与银行也是利益共同体, 房产开发商自己手里并没有钱, 他们玩的是“空手道”:先从银行贷款, 用贷款来的钱去盖楼, 然后高价卖楼, 用除去成本赚来的钱再去还贷款, 剩下的多余的就是自己的利润了。房价下跌, 开发商不挣钱, 没有还贷能力, 银行收不回来贷款, 要钱没有、要命一条, 银行无可奈何, 只能助涨房价的上涨。