人口老龄化对房价波动的影响

一、生命周期视角老龄化对投资的偏好

生命周期理论(LCH)最早是由莫迪里尼亚等人于20世纪50年代在其一系列著作中提出的，而由弗里德曼于1957年提出的生命收入假说(PIH)把收入、消费与储蓄整合成一个闭合圈;两者的综合渐渐演变成研究居民投资的基本假定。LC-PIH理论认为理性的消费者是会为以后的生活打算的，人们会在较长时间范围内计划他们的生活消费开支，从而达到在整个生命周期内消费的最佳配置。人们通常选择在第一阶段参加工作，有消费的同时进行储蓄，在第二阶段时进行纯消费而无收入，用第一阶段的储蓄来弥补第二阶段的消费。这样，个人的可支配收入与财富的边际消费倾向则取决于该个体的年龄。

在整个生命周期中，投资者对风险投资品的偏好呈驼峰状。究其因是由于人们在处于生命周期的初始时期(青年阶段)时，劳动收入的绝对值在整个生命周期中处于低位，因此需要加大对无风险投资如国债或低风险投资品的投入，以保证未来生活中的突发情况与开支有足够的资金安全垫以缓冲。而当进入老年阶段，由于劳动收入的减少以及对投资周期偏好的缩短，为保证老年生活的质量与必要的医疗储备，投资者会倾向于卖出风险投资品而选择低风险或无风险投资品进行投资替代。美国2013年的投资者金融偏好调查(Survey of investor preference on finance)的结果也对上述假说提供了数据支撑。

数据来源：

从表1.1中的数据可看出，倾向于股票这种高风险投资产品的年龄段集中在25—55岁年龄区段，而年龄处于生命周期两端的区段的投资者则更倾向于选择国债这种低风险甚至无风险投资品，这与之前理论分析的结果是一致的。

社会公众对于其暂存的资产，可以用货币形式，也可以用有价证券形式保存。除必备的交易性以及预防性的货币持有外，对剩余资产的持有，公众大多以争取更大盈利或规避更多损失的原则来进行对渠道的选择。投资性房地产需求的定义是指为赚取租金或实现资本增值，或两者兼而有之而引致的房产需求。这类需求的人群分布主要集中在了35至50岁人群，他们具备一定的购买能力，购房是为了投资或者同时兼具改善住房的需要，一般为二次及以上置业。

二、老龄化使刚性购房需求下降

从总人口结构变动角度来说，老龄人口的增多会使总社会抚养率(即无工作能力人群)上升，降低人均可支配收入。人均可支配收入的降低会促使人们更倾向于支付食物、衣物等力所能及的支出，从而对住房需求形成了挤出效应，并最终减少社会对房地产的总需求。在对以往文献总结的基础上我们可以看出，住房的刚性需求会随着适龄购房人数(25至55岁)的绝对数减少而减少。在以往人口老龄化对刚性购房需求的分析中可以看到，适龄购房人口总量与刚性购房需求是成正比的。(哈继铭，2007)对于购房需求而言，这部分需求主要集中在购房自主使用型需求。结合我国国情来看，这部分需求主要集中在了25到35岁之间由于结婚所引发的初次置业需求人群。其次，也包括主要集中在35到50岁之间出于改善并提高生活环境需要，进行二次置业的改善型自住住房人群需求。由于这类人群购房的目的是为了满足基本居住的需要，所以普遍来说其需求弹性比较小，较不容易受到市场价格波动的影响。

三、老龄化使投资性购房需求下降

人口老龄化对投资性需求的影响主要集中在以下几个方面：从年龄角度划分，青壮年人与老年人所能够承受的风险不同，这就导致了两者间将会存在消费结构的不同。青壮年的消费偏好主要集中在了发展型需求品与享乐型需求品，而老年人的消费则大多集中在了生活必需品。在老龄化人口比例不断扩张的进程中，总体来看，整个社会的生活必需品消费比例将提高，而并不构成生活必须的投资性需求将会逐渐下降。

数据来源：中国指数研究院

来自中国指数研究院的《2018年购房者年龄结构调查》也从数字角度侧面印证了上述分析。从图1.1可看出，从年龄构成划分角度来看，占比最多的购房年龄区段集中在了20至29岁，占比高达40.1%;紧随其后的是30至39岁区段，该部分购房人口占比达到了34.8%;接下来是占比骤减到11.2%的50至59岁区段以及占比8.5%的40至49岁区段。除此之外的60岁以上老龄人口仅占到5.4%的比例。

同时，投资性房地产需求本身所具备的高价格弹性会导致其需求量将会在很大程度上受到价格的影响，而价格往往是多重预期在市场信息结构中发酵的最终体现。老龄人口比例的上升意味着适龄购房人口比例的下降。而依据上文的结论，适龄人口的减少往往会对房地产市场产生负面预期。在这种预期的作用下，一旦房价出现回调，投资性房地产需求出于避险需求与对房地产价格进一步下跌担心的双重效应会进一步加大对自身的减少。

摘要：老龄化主要通过对房地产需求产生影响进而对房价的波动产生影响。老龄化程度的增加会降低居民对风险性投资品的偏好, 在一定程度上起到抑制投机性需求的作用。

关键词：老龄化,房价波动,影响