购同权政策背景下如何发挥租赁对房价的抑制作用

2022-11-03

一、引言

2016年中央经济工作会议指出, 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位, 习近平总书记在党的十九大报告中再次强调房子的这个定位。为了实现房子的居住属性, 国土资源部、住房和城乡建设部等多部门选取了14个城市开展住房租赁试点, 并要求在人口净流入的大中城市, 加快发展住房租赁市场。广州市积极响应国家号召, 率先开展租赁市场, 强调要鼓励发展现代住房租赁产业, 规范住房租赁市场, 积极建设政府住房租赁交易服务平台。并在2017年7月宣布租购同权, 赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益[1]。

在国家的号召和地方政府大力发展租赁的背景下, 学者也纷纷加入探讨, 有些学者认为租赁能反应真实的住房需求, 因此发展租赁能抑制房价的上涨;有些学者则认为我国的房屋租赁市场与房屋销售市场关联程度不大, 发展租赁对房价没有什么影响。

那么大力发展租赁, 并且实行租购同权, 到底能不能起到抑制房价的作用呢, 本文主要从房价上涨的原因进行分析, 然后提供相应政策建议[2]。

二、房价上涨的原因分析

导致房价上涨的因素非常多, 本文将从经济增长本身和其他两个方面进行分析。

(1) 经济发展本身带来的房价上涨。经济的持续发展一般伴随着货币的持续增加, 在一个正常平稳发展的经济体里面, 一般来说, 货币都会平稳的增加, 从1990年到2016年, 我国经济迅速发展, 广义货币增加了101倍, 货币的增加推动了房地产价格的上涨。 (2) 房子成为居民重要的投机品。改革开放后, 居民持有的财富迅速增加, 但金融市场不够完善, 投资工具少, 投资品种不足, 理财产品不能满足居民投资需要, 因此, 财富向楼市集中, 房价自然水涨船高。再加上炒房团和国际热钱的介入, 虽然国家相继出台了调控房价的一系列措施, 但房价依然一路高歌, 涨势迅猛, 许多人看到别人赚钱了, 因此都纷纷加入炒房团。这其中除了投机者, 刚需者也不少, 他们宁可现在借钱买房, 也不愿等到房价再次上涨之后再来后悔。以及深圳有许多炒房团借助信用卡, 将百万资金甚至区区几万资金炒成了千万资产[3]。 (3) 资源不平衡。大城市有优质的教育资源、医疗资源, 随着城市化的发展, 人口涌入大城市, 争夺资源。但优质的教育资源和医疗资源都是有限的, 越来越多的人都想享用优质资源, 就拿教育资源来说, 目前大城市的教育都是跟自有住房绑定的, 以广州市为例, 广州市教育局官网显示只有学区房所有者的子女或政策照顾人群的子女才能就近入学, 有限的学区房政策导致僧多粥少, 供应远远不能满足需求, 因此也催涨了房价。

三、政策建议

在发展租赁市场有效控制房价方面, 我们可以借鉴德国的做法, 德国的住房租赁市场非常发达和完善, 其全部家庭的住房拥有率仅为44.2%, 承租率为55.8%, 同时德国在保持战后经济总体较快发展的基础上, 房价长期保持在较低的水平, 即使在1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机和2010年欧债危机的影响下也基本未出现房地产市场的泡沫和危机 (张江涛, 闫爽爽, 2017) 。这得益于德国政府的有效引导和其构建的发达的住房金融体系以及德国政府对投机性购房的严厉打击。

(一) 政策引导

德国政府并未将房地产业定位为推动经济增长的支柱产业, 而是更多依靠汽车、电子、机械等全球知名的高端制造业来推动经济的发展, 强调科技兴国。而目前我国很多城市的财政为土地财政, 据国务院发展研究中心的一份调研报告显示, 在一些地方, 土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%, 而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2015年南京和合肥这两个城市的土地财政依赖度分别高达86.16%和81.61%, 而广州、福州、佛山等城市土地财政依赖度也达到了50%以上[4]。

从世界各国的历史来看房地产的繁荣都是不会持久的, 而且土地资源终归是有限的, 尤其是城市建筑用地, 因此我们应该寻求合理的可持续的政府财政收入形式。

(二) 多政策并举抑制投资热度, 严厉打击投机行为

德国政府对于居民自建或购房的融资要求比较严格, 居民必须有较大的储蓄金额后才能去申请购房贷款, 且一般不允许从单一金融机构获得全部的住房贷款, 居民的住房贷款一般需要同时从多家住房金融机构获得组合贷款 (汪利娜, 2016) 。同时, 为了防止房地产市场可能出现的炒作与投机行为, 德国政府出台了多项严厉的监管政策:为了防止开发商获取暴利, 德国政府征收3.5%的土地购置税;如果开发商的房价高出合理水平的20%, 购房者可以起诉该开发商, 如果超出50%, 开发商将可能因为暴利而受到处罚和判刑;为了打击住房投机性炒作的需求, 政府规定对于购置的住房在10年内出售的, 征收高达25%的资本利得税 (张江涛, 闫爽爽, 2017) 。正是由于政府的上述政策, 德国建房者和购房者针对房地产市场的炒作和投机行为非常少。

我们也应该充分利用税收政策, 对持有时间不同的房屋出售征收不一样的税收, 目前虽然我们的楼市有相关规定, 但税收比率偏低, 房屋持有限售时间也较短, 且对房屋长期空置情况没有任何处理。

其次对购房者无论是首套住房还是多套, 都没有事先核实其存款情况, 许多购房者都是借款买房, 而且像深圳炒房团完全是利用信用卡在炒房。所以应该制定政策规定购房者必须自有存款达到一定比例、一定数额后银行才能提供房贷, 并且房屋的贷款应由多家银行提供, 避免单家银行为了追求业绩或追逐利润而提供给次级房贷者, 不仅拉高了房市的需求还增加了银行的坏账风险。此外, 对开发商和房产中介机构故意抬高房价扰乱市场的做法应该加强监管和增大处罚力度。

(三) 完善住房供应体系和租赁市场, 多元化房源供应

德国的住房市场充分考虑了各层次人民的住房需求, 很好地保障了人民住有所居。目前, 我们除了商品房, 政府对低收入人群有保障性住房供应, 包括廉租房、两限房、经济适用房等, 但相对城市密集的人口, 巨大的需求, 供应还是远远不足, 且这些保障性住房功能常常被扭曲, 真正需要的人民反而很难住上。政府可以改变目前这种单靠政府提供廉租房等保障性住房的现象, 跟开发商合作, 通过提供政策优惠, 税收优惠等措施, 采取PPP模式, 增大房源供应, 对积极建设保障房的开发商提供政策优惠和支持。

其次, 规范租赁市场, 完善租赁法律法规。德国相关政策规定3年内租金水平的上涨不能超过15%, 租金涨幅不得高于平均租金水平的10%。而我国的承租者则面临房东随意涨房租, 一房多租, 甚至无故被房东驱赶等情况, 所以要加大对租赁市场的管理力度, 规范完善租赁市场, 对不讲诚信, 扰乱市场的出租者进行惩罚。

(四) 增加教育医疗投入保障租购同权

在德国, 合法的租房者和购房者享有同样的当地公共服务, 化解了租房者的后顾之忧。而目前我国房价特别高企的地方主要集中在少数大城市或城市的某些区域, 这主要是由于这些地方教育资源、医疗资源和其他综合资源优越, 比如学位房造成的高房价, 学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡, 相关的租赁政策只是治标, 治本还是需要政府加大教育资源的投入, 提供更多的优质教育与其他资源。广州市的租购同权实施起来有困难也是需要时间的, 根据目前情况不可能迅速实现, 未来可以先单项同权慢慢过渡到多项同权, 优先解决教育资源的不平衡不同权问题。

摘要：自2016年中央经济工作会议指出:“房子是用来住的、不是用来炒的”以来, 各地纷纷出台政策发展租赁, 规范完善租赁市场, 广州、上海率先提出“租购同权”概念, 那么大力发展租赁能否对房地产价格起到较好的抑制作用呢?本文主要从引起房地产价格上涨的因素进行分析, 借鉴德国的经验, 为发展完善租赁市场提供些许政策建议。

关键词：租赁,房价,租购同权