房地产企业土地增值税清查、企业所得税处理新办法及税务检查应对策略

房地产企业土地增值税清查、企业所得税处理新办法及税务检查应对策略（精选2篇）

篇1：房地产企业土地增值税清查、企业所得税处理新办法及税务检查应对策略

第一部分 税务稽查执法程序

一、税务稽查对象的产生

根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。

二、《税务检查通知书》下发时间的法律规则

告知被查对象本次税务检查开始的时间、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。

三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业

公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；

四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定

税务机关在税务检查过程中可以采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法

五、税务稽查过程中企业知情权的确定

检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。

六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定

税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。

七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利

税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。注意相关问题

①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？

②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否可以税前扣除？

八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。（2）对象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。

第二部分

房地产企业收入确定与税务稽查要点

一、收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理

“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人中间开业且中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。注意开发产品完工行为的税务界定

税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

二、房地产企业收入的税务处理

1、收入的确定

所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。

所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

2、销售收入的实现

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定

(四)采取委托方式销售开发产品的确定

注意相关问题出：

房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理

3、视同收入处理

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。注意相关问题：

①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号 ②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?

③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税? 检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。注意相关问题

①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理 ②财政性资金界定 ③违约金处理

④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理 ⑤承受装修房屋契税计税价格确定

⑥单位和个人转让在建项目的税务处理

4、未完工开发产品的计税毛利率确定

5、租金收入处理：

6、劳务收入

是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。注意几个问题：

①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理

②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理

③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理 ④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权

7、转让财产收入

企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计的财产都在此进行核算。

当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入： 一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权； 二是与交易相关的经济利益能够流入企业； 三是相关的收入和成本能够合理地计量。注意相关问题：

①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。②公司转让财产行为应如何纳税

③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？

8、权益性投资收益

1、收入的实现

股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题：

①个人股权转让是否纳税？ ②股权转让是否缴纳营业税? ③股东借款问题处理：

④纳税义务人从中国境外取得的所得处理

9、利息收入

因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。

10、接受捐赠收入

企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用。注意相关问题：

①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠

11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理 ②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理

（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定

1、收入方面税务稽查注意：

（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣。（2）纳税人销售货物给购货方的回扣。注意相关问题：

①物业管理企业的代收费用处理

②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理 第二部分 成本、费用扣除的税务处理

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法

所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。注意相关问题处理

①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理 ②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题

③企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理

④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理 ⑤企业的利息支出处理：

2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理 注意相关问题：

①企业关联方利息支出税前扣除标准

②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，③未办理土地使用权证转让土地处理

3、计税成本的核算

计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理 ①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理 ②采用售后回购方式销售商品的税务处理

③房地产开发公司采用“购房回租”等形式处理 ④股权投资转让所得和损失的所得税处理

⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理 ⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理

⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理 ⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题 ⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题

二、税前扣除稽查的基本方法及内容与相关问题处理

（一）成本费用内容稽查的基本方法

查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申报表进行数据衔接核对。

（二）其他业务支出的稽查及内容与相关问题处理

稽查材料销售成本、代购代销费用，包装物出租成本、相关税金及附加等其他业务支出的核算内容是否正确，并与有关会计账表核对。注意相关业务处理

①企业向个人支付不竞争款项个人所得税处理

（三）视同销售成本的稽查及内容与相关问题处理

1、检查企业自己生产或委托加工的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等，是否按税法规定作为完工产品成本结转销售成本。注意相关问题：

①土地征用费及拆迁补偿费

2、检查企业是否按税法规定列支实际发生的合理的劳动保护支出，并确认计算该项支出金额的准确性。

3、检查销售费用、管理费用、财务费用扣除的基本要素 所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

一、必须是生产经营过程中发生的费用。

二、销售费用。

销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。注意相关问题：

①广告费、业务宣传费扣除条件及税务检查认定基本要素

三、管理费用。

管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。注意相关问题：

①企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息的处理 ②企业集团内部使用的有关凭证是否交纳印花税

③分支机构从总机构取得的日常工资、电话费、租金等资金是否可视为因购买货物而取得的返利收入做冲减进项税额处理？ 重点注意内容:

一、企业职工工资薪金内容

工资薪金范围，是企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。①工资薪金扣除内容的税务处理 ②不得在工资薪金列支内容

③工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度。注意相关问题：

①企业实际支付给残疾人的工资加计扣除部分，如大于本应纳税所得额的应如何处理? ②职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产交纳个人所得税 ③企业发放生育津贴和生育医疗费有关个人所得税处理

④.企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用的处理 ⑤公司支付给管理人员的“车贴”是否缴纳个人所得税? ⑥企业支付职工误餐补助个人所得税的处理 ⑦关于单位低价向职工售房个人所得税问题

⑧个人由于担任董事职务所取得的董事费收入是否缴纳个人所得税？ ⑨离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴个人所得税处理

二、职工福利费扣除的确定

企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除。注意相关问题：

①企业职工福利费内容

②旅游企业组织旅游团在中国境内旅游收入如何纳税？

3.检查企业计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费是否符合税法的有关规定，有关凭证和证明材料是①员工境外出考察旅游费用适用范围存在的问题

三、养老金、医疗保险、失业保险等费用扣除的基本要素

缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

四、教育经费支出

企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。

①软件生产企业的职工培训费用是否可以在计算应纳税所得额时扣除？

五、企业业务招待费扣除的范围及税务检查认定的基本要素

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

4.利息支出的参见纳税调整审核中利息支出的检查，并将审核中发现的问题反映在利息支出审核表中。

5、检查利息收入项目 ①企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入是否可计入当期应纳税所得额? ②中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税处理 ③企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等税务处理? ④向境外关联方支付利息需代扣代缴营业税

⑤为提供客户流动资金收到客户利息收入是否缴纳营业税？

6、固定资产检查

（一）外购的固定资产计税基础；

（二）自行建造的固定资产计税基础；

（三）融资租入的固定资产计税基础；

（四）盘盈的固定资产计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产计税基础；

（六）改建的固定资产计税基础。注意相关问题： ①房产原值如何确定

7、生产性生物资产计税基础及税务检查

8、无形资产计税基础及税务检查

①外购的无形资产计税基础 ②自行开发的无形资产计税基础

③捐赠、投资、非货币资产交换、债务重组取得的无形资产计税基础

9、存货成本的税务检查确定及计价方法

10、企业土地成本分配 注意相关问题： ①耕地占用税减免税补征税款处理

②纳税人将土地使用权归还给土地所有者处理 ③管道煤气集资费(初装费)处理

④企业为个人股东购买的车辆是否可以提取折旧 ⑤企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的处理

⑥房地产企业所得税预交

⑦企业申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的如何处理？ ⑧弥补亏损方法及内容

（一）财政拨款；

（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；

（三）国务院规定的其他不征税收入。“免税收入”为《实施条例》所列举的：

（一）国债利息收入；

（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；

（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

（四）符合条件的非营利组织的收入。

篇2：房地产企业土地增值税清查、企业所得税处理新办法及税务检查应对策略

关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理

首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。

城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理

一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。

郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：

借：银行存款8000万元

贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元

递延收益——城市基础设施建设支出2000万元

发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：

借：开发成本

贷：银行存款

同时结转营业外收入，借：递延收益

贷：营业外收入

二、城中村改造土地出让金返还税务处理

企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。

土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）

参考文献：

[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》

[2]《企业会计准则应用指南》

[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》

[4]青地税发〔2008〕100号《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》