房地产企业融资案例

第一篇：房地产企业融资案例

房地产企业所得税评估案例

(一)评估案例 基本案情介绍 1.企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

2.分析预警信息确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。

评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源;另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

3.案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：

一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。

二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季

1 度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。

三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写?作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报?不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题?

四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。

4.约谈举证

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发„2006‟31号)文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以

2 15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的;导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

5实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

6.自查补税

该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。

(二)房地产企业所得税纳税评估方法 1.房地产开发企业开发及销售的基本过程

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。

3 房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。

(1)前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批(市计划委员会);购买土地，取得《国有土地使用证》(市土地储备中心);规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》(市规划和国土资源局);缴纳相关费用(简称大配套费)(市人防办、收费局等单位);工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》(市城乡建设委员会)。

(2)建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。

(3)开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。

2.案头分析，确定疑点

评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况;二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况;三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议(该协议是列支拆迁费和开发费的依据);四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表(用以确定开发成本的终止日);五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同(了解企业的建筑安装工程支出);六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。

(1)综合评估分析方法：

一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均

4 毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。

二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内(尤其是建筑安装企业为关联企业的)，超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。

三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额(银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用)以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费(一般为3元/平方米)等数据，倒算企业申报的销售(或预售)面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。

四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况;通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题;通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。

五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售(或预售)数量、销售(或预售)价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。

(2)单项评估分析： 一是收入分析：

①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不

5 按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。

②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。

③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心;二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。

④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。

⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。

二是成本费用及税前扣除项目分析：

①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。

②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。

③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：

第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。

第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象

6 进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。

⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。

第二篇：房地产开发企业纳税评估案例

2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

基本情况

大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

数据采集

2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。

案头分析

经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。

1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况?

2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象?

3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为

何财务费用增加?

举证约谈

针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财

务负责人进行了如下解释。

1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租

计价的房产税也相应减少。

2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民

币，用于新开发项目。

实地核查

为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。

1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从

租计价房产税192万元。

3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，

应调增企业利润。

评估处理

根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。

1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。

2.该公司应预缴土地增值税68万元。

3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。

4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。

第三篇：房地产企业税收规划手法总结与案例解析

主要内容：

第一节、 避税原理及案例解析

(一)、避税的四种境界

1、乱帐 没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

(二)避税的基本程序(税收风险识别流程图)

1、征税对象

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人

思考2：信托的利息为什么没有征营业税?理财收益为什么没有征营业税?

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率? 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

(三)、避税七种武器

1、高难财技 不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么?

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除?

(四)、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

(五)、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗?

二、税收风险管理整合框架介绍

介绍系统化的税收风险管理方法。

------------ 第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨

一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法

2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险

3、未入帐房产的房产税问题

4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值?

5、转租行为是否交税?

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物?

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税?

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税?

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税?

二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税?

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式

第三节 房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1 不为人知的税法故事

《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税(所得税及土地增值税)?

□案例2 特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里? 思考3：甲供材的种类有几种?甲供材是否必须取得建安发票?材料与设备的区别是什么?思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税? 分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税? 思考5：混合销售与兼营的区别是什么?卖房送汽车属于混合销售还是兼营? 混合销售的三个要件是什么?

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么?

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

------------ □案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调?

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗?在土地增值税中需要征税吗?

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第四篇：房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例

2009-7-29 17:21【大 中 小】【打印】

一、企业基本情况

某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元;2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。

二、检查过程与检查方法

(一)检查预案

检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。

(二)检查具体方法

检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。

(三)检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

1.房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干预较大;

2.房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。

三、违法事实及定性处理

(一)违法事实和作案手段

1.隐匿收入

检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。

2.虚增成本

检查人员对该企业应付账款明细账核实时，发现应付账款借方有较大余额，随即就该科目核算的具体内容询问财务核算人员，在财务人员的配合下，稽查人员搞清了该企业由于没有及时进行竣工结算，导致企业不能按期结转工程成本而少计应纳税所得额，偷企业所得税。企业核算内容：

(1)付款

借：预付账款80万元贷：银行存款80万元

(2)竣工

借：预付账款20万元贷：应付账款20万元

(3)结转

借：房屋开发100万元贷：预付账款100万元借：开发产品——存量房100万元贷：房屋开发——某小区100万元

(4)决算(建安发票金额90万元，支付施工余款)借：应付账款10万元贷：银行存款10万元

至此，该企业应付账款核算的借方余额应是平时多计的房屋开发成本，而企业未能及时调账。

应调整成本：应付账款贷方余额数应全部调增当年计税利润。

3.取得票、货不一致发票入账。

检查人员通过对企业凭证的检查，将一个的入账发票(普票)分类筛选，通过省局网站综合数据查询系统逐票比对，结果发现该企业存在购票方与销货方不一致情形。经请示领导同意，随即派出人员到涉案地区取证，经外调取证证实了这一问题。

取得加盖公章为安徽振合建筑劳务有限公司钢筋加工厂普通发票5份，金额203879.63元(2006年12月133#凭证)，经合肥市国税局出具的证明显示，未发售给该单位上述发票，此发票系安徽永良商贸公司购买。应剔除成本，调增当年计税利润203879.63元。

(二)处理结果

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第三条、

第七条第六款之规定;《企业所得税税前扣除办法》第三条之规定;《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条对上述问题1补缴所得税5774801.71元，同时对其未进行纳税申报行为处以10000.00元的罚款。

根据国税发(2006)31号文《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第二条第二款的规定，及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，上述问题2补缴所得税33000元，定性偷税，

处50%罚款1.65万元。

根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第三条之规定，上述问题3应补缴所得税：67280.28元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，该企业以不符合规定的普通发票入账，未进行纳税调整，造成虚假的纳税申报，构成偷税处以一倍罚款计67280.28元。补税罚款合计5968862.27元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从税款滞纳之日起按日加收滞纳金。

四、案件分析

(一)查处本案的认识及体会

1.纳税人的纳税意识薄弱所致。虽然经过多年的税法宣传，但依法纳税、诚信纳税在一部分纳税人头脑中没有真正形成，“查出来我倒霉，查不出我赚着”的思想还有一定市场。不法纳税人为了达到偷税的目的，不惜以身试法，利用外借发票或开具大头小尾发票大肆偷税。

2.税务部门的监控力度需进一步加大。对纳税人领购普通发票时没有严格按照有关规定让纳税人加盖购票单位财务专用章或发票专用章，这也导致个别户领购的普通发票未加盖购票单位财务专用章或发票专用章，为普通发票外借埋下了隐患。

3.普通发票管理滞后。近几年来，税务机关对增值税专用发票的管理采取了许多新的措施，研究制定了不少制度和办法，实施了金税工程，建立了全国协查系统。但对普通发票的管理措施还相对滞后，没有建立一套适用性的管理办法。用以前的老办法无法查出上述问题。

(二)工作建议

针对目前企业存在的普通发票违章情况，建议征管部门从以下几个方面加强对企业的管理：

1.加强宣传，提高认识，使纳税人对普通发票的认识象对增值税专用发票一样重视;

2.强化日常稽核，特别是对非增值税企业如房地产、建筑运输等行业取得的普通发票重点进行审核;

3.充分利用网上数据信息，加强对企业相关资料的评估和比对，以发现疑点和线索，给税务稽查提供案源;

4.加强对小规模纳税人，特别是定期定额户的发票管理和使用情况的检查;不定期对其抽查和审核，发现超定额，及时调整，发现违反发票管理规定行为，及时查处;

5.加大处罚力度，对企业明知不能入账而入账的行为，要严查重罚，使其付出沉重的代价，从而增强其对入账普通发票加强审核和把关的意识，堵住外借发票或开具大头小尾发票的行为。

第五篇：房地产开发企业股权转让过程真实案例分析

法定代表人王大将与市里的领导关系很好，以一个较低的价格拿到了一块地，本身不是搞房地产开发的，专门成立一个公司拿这个地。拿到地之后就想我不懂房地产，也许挣不到钱。现在土地价格很高转出去同样挣钱。就把项目公司的股权全部转让给江苏大华房地产公司，因此双方签订了转让协议，转让的时候全部股权转让，转让的代表资产就是土地开发，这个公司有很少量的其他资产全部剥离，转让分两次，第一次合同签订之日起五日内转让90%的股权，八个月以后转让剩下的股权。合同里约定转让的价款叫做包干费，股权转让金这是规定三亿元，另外的7亿元叫做包干费。三个元作为股权转让可以少交个人所得税。但是另外的7个亿要求受让方支付给他，自己在土地前期开发中尚欠其他债权人的债务7个亿，实际上并没有发生7个亿的债务，这完全是虚构的，他想把这个作为成

整个转让过程中，实际转让方已经支付的款项一共是3亿，1.5亿是土地拿地，还有前期的拆迁支付了1亿，另外土地的凭证中已经支付了0.5，实际上只支付了3亿的成本。 在转让过程中还发生了一些公关费两千万，具体来说包干费分四次，第一次在合同签订后5天内支付3亿股权转让进，三个月内支付第二次包干费2亿元，协议签订后6个月支付第三次包干费3亿元，第四此是在协议签订会8个月内支付其余包干费2亿元，同时办理相关变更手续。其中0.5亿土石方工程是个体交易的，很难获得发票，事后申请税务机关开发票，但是这个事是真实发生的，我们认为这应当是根据据实确认的原则，0.5亿代开发票是可以的。剩下的7个亿是根本没有发生的。

合同签订以后，双方支付了第一笔3亿的股权转让进之后，办理了变更之后，很快就不按照合同签约来实现，拒付的理由是协议地块内分母、通讯塔等迁移工作尚未完成，双方有争议，协议不成，准备起诉。起诉之前委托了律师，双方商量这个案件涉及了一些重要的税务问题以及相应的风险。来北京进行法律咨询，提出了这样几个问题：

第一，转让方涉及到底缴纳那些税收?各税种及其税负是多少?第二，本案股权转让是否会被认定为实质上的土地买卖，从而需要缴纳巨额土地增值税?第三，转让方获取项目公司成本发票的方式是否违法?能否将10亿元包干费提供真实、合法、有效的发票?是否可以全部在缴纳土地增值税前扣除?

下面我们看第一个问题，我们先看转让方要交那几种税，税负是多少?

第一，营业税，按照规定，以当初购置不动产的时候，取得土地使用权以及对外支付，假定这个行为构成实质上的不动产的转让，不是股权的转让，营业税及两个附加=0.47亿元，

第二，印花税，这是比较小的。

最重要的是土增税，大家知道，土增税的税基的计算不是据实计算的，有五个扣除项目，有一些按照法定的方法，房地产开发等等相关流转费等等，由于本案购买土地以后，并没有进行房地产开发，应该适用税务总局一个单独的文件，因此扣除项目金额3.78亿，增值税6.22亿元，增值率164.6%，土地增值税税额是2.54亿元。

个人所得税，包干费的性质，是否是股权转让价款?数额是3亿元或10亿元?7亿元包干费是否真是存在对股权转让价款有何影响?因此个人所得税税额是1.91亿元。

是否应当同时缴纳土地增值税和个人所得税?如果是这样转让放在这样的股权交易过程中，到底应该交多少税?转让方应纳税额总额是4.97亿元，税前利润是6.55亿元，税后净利润是1.58亿元，总税负是49.7%，如果按照净利润来算，总的税负是75.9%。我曾经一直说中国的法定税负如果都要交的话，税负到底是多少?我认为非常之高，在50%以上，普华永道有一个报告认为是77%，这个案例就印证了。

该转让行为如认定为股权转让行为，则只需缴纳个人所得税1.91亿元，同一个行为，如果按照资产转让承担的税负将比股权转让的税负是2.56倍，所以是有巨大的差异。

受让方缴纳的税收很少，如认定为资产转让受让方只需要缴纳契税和印花税。下面我们要分析最担心的问题是是否能否把股权转让认定为所谓的资产转让，从而要缴纳巨额土地增值税?当时拿了这样一个文件，2000年有一个批复， 深圳市能源集团有限公司和深圳能源(000027,股吧)投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源实业有限公司100%的股权，这些资产主要是不动产，因此税务总局批复以土地增值税的规定征税。

我们来看法律形式上，这个案件的股权转让以后，土地的权利人并没有变化，因为土地原先属于这个项目公司所有，股权变更以后，不动产还是属于这个项目公司，项目公司没有变，只是股东变了，但是可以看到，实际控制人是变了。下面来看本来股权转让存在这样一个特殊的特点，不同一般的。

第一，资产结构单一，主要是不动产，而且又剥离了，全部是土地。

第二，业务相对简单，这个公司就是一个壳公司，没有实质的经营业务。

第三，股权价格决定于资产价格，并不取决于这个项目公司的信誉、经营情况，因为这个项目公司根本没有开展经营。

第四，股权全部转让，而且应当说也是实质性的一次性转让。因为第一次就转让了90%，很短的时间又转让下一次。

所以应当说税务总局的687号确立的实质重于形式原则，可以适用在本案中，应当缴纳土地增值税。他们找到我们，怎么办?我认为这样适用在法律依据上和法理上应当说根据并不冲突。

第一，税收征收严格遵循法定原则，自然我们这个案件法律形式上权利人并没有变更。只是股东变更了，房地产的权利人并不变，法律形式不符合我们土增税要求的房地产的全书发生转移。

第二，我国税法没有普遍确立实质课税原则，如果需要按照实质课税原则征税，在税收法定注意原则下，必须有税法的特别规定才可以适用。

第三，《土地增值税暂行条例》14条明确规定，《土地增值税暂行条例》由财政部解释，实施细则由财政部制订。

第四，这个函仅仅是个案的批复，不宜作为普遍适用的规范性文件。

第五，本案是分两次转让，不完全具备这一条件。

因为我认为税务机关依据并不充分，如果单个文件一定让税务机关知道，税务机关征收土地增值税的可能性较大。如果纳税人在纳税后对此提起行政诉讼，司法机关将会进一步审阅这个文件，司法机关裁判不征税的可能性较大。但这需要进一步分析提起行政诉讼后，对本案合同双方将会产生那些影响，考虑到协议关于转让方提供发票条款的约定，转让方的风险非常大。

如果当初找到我们，我们事前做一些筹划，做一些规划，找了律师，体现律师的价值，想办法把税款转嫁到受让方，如果对方不懂税法，不知道还要交这么多税，暗度陈仓。

最好的方案是双方都不交，股权转让分几次进行，避免缴纳土地增值税。第二，股权体现全部是不动产，我们签订合同时，不仅剥离其他资产，应该加大，通过土地抵押的形式融资，或者1500万卖掉两百亩，买一些需要的资产，稀释资产结构。如果懂了就可以这么操作。 另外通过兼并的形式，要这个项目公司有什么用?直接大华兼并，未来由大华来交，转让的价格还不会受影响。

最后，给我们完善税法的思考，

1、在法律上确立实质课税原则，

2、完善税法解释，减少执法风险。

3、推进税制改革，降低法定税负。避税那么难，风险那么大，有什么办法?一旦避税不成功，要交滞纳金，还要交罚款，所以造成很多社会问题。根本原因是中国税制不合理。随着房地产的财产税的扩大试点，我们的确需要对现行的地方税有一个调整，优化中国税制，实现中国的公平正义，这正是我们在座的所有的同仁共同的愿望，谢谢大家!