营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理（通用6篇）

篇1：营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理

一、开发阶段，归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生开发成本

借：开发成本（XX项目、成本对象）

——前期工程费

——基础设施费

——建筑安装工程费

——公共配套设施

——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）

借：开发间接费用

借：应交税费—应交增值税（进项税金）

贷：银行存款等科目

说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX项目(对象)——XX

贷：银行存款（应付账款）

不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，取得预售收入

1、未完工收到预收款

借：银行存款等

贷：预收账款—XX项目

2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%)X3%预缴】，次月缴纳时：

借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款

3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借：应交税费—城、教、土增税等

贷：银行存款

三、完工销售阶段，确认收入、成本

1、完工分配开发间接费用

借：开发成本——各项目、成本对象

贷：开发间接费用

2、完工结转开发产品

借：开发产品——各项目

借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）

贷：开发成本——各明细

3、交房并符合确认收入条件

借：预收账款等

贷：主营业务收入——XX项目（房号）

贷： 应交税费—应交增值税（销项税额）

备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本

贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）

5、扣减收入对应的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）

贷：主营业务成本——XX项目

月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a

次月，申报缴纳增值税：

借：应交税费——未交增值税a

贷：银行存款a

结转当期已售面积所对应的税金及附加：

借：营业税金及附加

贷：应交税费--城、教、土增税等

项目工程的前期工程费

是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：

一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；

二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费

三、地形图测绘费

四、开发项目可行性编制费

五、开发土地平整

六、开发土地垃圾清运费

七、回填土费用

八、定位放线费 九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路

十、开发场地围墙工程

十一、地基检测费、临时办公室建设费

十二、人防异地建设费

十三、城市基础配套费和绿化费

十四、墙改专项费

十五、招标代理费、服务费、公证费

十六、质量监督费

十七、合同鉴证费

十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用

十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程 工程项目前期费都包括费用内容如下：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等

基础设施配套建设费

主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全）状态，除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）。主要包括：

1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以元/平方米向政府有关部门交纳的费用。

2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观（绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。

具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：

1）、基础设施配套工程，若由专业单位或公司（配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。

那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；

结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集。

2）、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底，直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。

要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工，不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集。

附件

一、建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）

建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中（见附表）。

（一）人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括：

1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。

2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。

5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。

（二）材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容包括：

1.材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。

2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。3.运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。

4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。

工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。

（三）施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。1.施工机械使用费：以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：

（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。

（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。

（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。

（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。

（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。（7）税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等。2.仪器仪表使用费：是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。

(四)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括： 1.管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。

2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。

4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。

5.工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。

6.劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

7.劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。

8.检验试验费：是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用，对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。9.工会经费：是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。10.职工教育经费：是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。

11.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。

12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。

13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。14.其他：包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。

（五）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

（六）规费：是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括： 1.社会保险费

（1）养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。（2）失业保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。（3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。（4）生育保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。（5）工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费。2.住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。

3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。

（七）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。

附件

二、建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分）

建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润（见附表）。

（一）分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

2.分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。

措施项目费：是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。内容包括： 1.安全文明施工费

①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。

④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。

3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。

4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。

5．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。

6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。

8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。

措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。

（三）其他项目费

1.暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

2.计日工：是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。

3.总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。4暂估价

（四）规费：定义同附件1。

（五）税金：定义同附件1。

公共配套设施

主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物如公园等。

公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。产权及收益权不属于开发商。

篇2：营改增后房地产企业会计处理

1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除 11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征 11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分 利润，不论哪种方式，都视同销售。

3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36 号规定，如果转让 2016 年 4月 30 日之前的不动产，选择 5%的简易征收，如果不动产是 5 月1 日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按 11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是 5 月1 日之前还是 5 月 1 日之后转让两种情形。

4、房屋代建模式财税如何操作

房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。

5、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

依据财税【2016】36 号文件规定，房地产公司从五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。

6、土地出让金返还模式及相应财税处理？

土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。

7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按 11%征税，如果 4 月 30 日之前的房屋，则按 5%简易征收，房开公司只能抵扣 5%。成本按公允价进成本。

8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。

9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? 按国家税务 2016 年公告 18 号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？

财税 201636 号文件规定，设计费是按 6%缴纳增值税。对于 房开公司，是可以抵扣 6%的进项税的。

10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

财税【2016】36 号文件附件 4 规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。

11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？ 营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36 号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说 1000 的工程，600 万的材料、400 万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的 400 万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同 1000 万，其中材料 600 万，建安 400 万，如果施工企业给房开公司开 1000 万的票，则房开公司可抵扣 1000*11%=110 万元；如果房开选择甲供材料，自己购买 600 的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102 万；施工企业给房开公司开具的 400 万，选择简易征税给房开公司开具 3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12 万，房开公司能抵扣 114 万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。

12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？

材料可抵扣 17%，购沙石料只能抵扣 3%。参考肖太寿财税工作室 2016 年 4 月 7 日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。

13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如 100 万的苗圃，10 万的植树劳务，园林公司开具 11%的增值税专用发票，房开公司抵扣 110 万*11%=12.1 万元；如果房开公司园林公司签订 100 万的销售合同，请人 10 万的植树劳务合同，可以抵扣 100*13%=13 万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10 万的劳务开具 3%的专用发票，10*3%=0.3 万元，则房开公司可以抵扣 13.3 万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣 110*11%=12.1 万元，因此，选择第二种方案。

14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆 除，是否需要做进项税转出？

财税【2016】36 号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。

15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。

如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 国家税务总局 2016 年公告 17 号文件和财税【2016】36 号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按 2预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按 3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。

17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突

资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前 后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程 1000 万，甲供材 200 万，施工企业的销售额为 1000-200=800 万；以 800 万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。

19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

根据财税【2016】36 号文件附件 4 境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。

20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？

苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。

21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？

让房开公司给施工企业开具 17 的电费发票和 13%的水费发票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。

22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？ 售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？视同销售缴增值税。

24、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。

依据财税【2016】36 号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。

25、出租的不动产免租期内如何确认销售额? 出租的不动产如果是 4 月 30 日之前的，按简易征收征收增值税，如果是 4 月 30 日以后，则按一般计税 11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。

26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 财税【2016】36 号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按 11%征收增值税。车辆广告按 17%征收增值税。

27、随房赠送物业管理费如何确认销售额? 买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。

29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物业应按 5%简易征收来征税，5 月 1 日后按11%征税。

31、日光盘的营改增风险？

按预收账款 3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。

32、房屋定价的困惑和销售筹划 目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。

33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？ 营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按 6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。

34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？ 融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

财税【2016】36 号文件，附件 2 的规定，企业购买的贷款 利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。

35、统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。

财税【2016】36 号文件，附件 3 的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。

36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。

37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。

38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？

财税【2016】36 号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。

39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。

40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】

号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库 也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按 11% 缴纳增值税。

41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？ 财税【2016】36 号，房地产公司代收的住房维修基金免收 增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。

42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？ 不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他 就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。

43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？ 没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。

44、商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？

商业地产的停车收费，根据财税 201636 号，停车收费按 11%缴纳增值税。

45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？

财税【2016】36 号附件 2 规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣 6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。

46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？

物业服务费按现代服务业，可以抵扣 6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。

47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

合同法规定，租赁合同超过 20 年无效，永久租赁，根据财税【2016】36 号，视同销售，缴 11%增值税。

48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。

49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 根据财税(2006)165 号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？

篇3：营改增后企业会计处理的变化初探

关键词：营改增,企业会计处理,变化

一、营改增的内涵

营业税和增值税都是我国税务系统中的重要税种,二者对于经济的调节会产生不同的作用,增值税比营业税的调节作用更强,营改增有利于健全税制。营业税一般是国内提供转让无形资产、应税劳务或销售不动产过程中,对所取得的营业额按照一定的比例征收的一种税;增值税通常是在商品流转过程中对其增值额所征收的一种流转税。营改增是指把营业税改为增值税,营改增涉及的行业包括:研发与技术服务行业、物流辅助服务行业、信息技术服务行业、交通运输业等行业,纳入营改增税制改革的这些行业在缴税时按照增值税的方式进行计算,在会计入账时按照增值税入账方式入账。营改增在避免重复征税的基础上,有效的减轻了税负对企业发展的不良影响。在营改增税制改革下,小规模纳税人适用于简易计税法,一般纳税人适用于一般计税法,在一般计税法下,纳税中的销项税额主要分为三种:百分之六、百分之十一、百分之十七等,其中应该缴纳的税款数额数等于销项税额数减去进项税额数,而简易计税法下的增值税额等于不含税的销售额乘以百分之三,根据营改增的改革政策以及不同税种的计算方法,在遵循会计准则的情况下,企业会计处理工作发生了相应的变化。

二、营业税与增值税不同之处

(一)征收范围的差异

在实行营改增之前营业税的征税范围包括增值税之外的所有营业业务,由此可见从理论上来看营业税的范围非常广,在企业的实际经营和会计核算中,营业税的范围并不像理论规定那样广,而且执行营业税时并不会完全按照相关规定进行。商品的流通环节包括商品的生产、商品的销售以及商品到达买者手中,在这个过程中,商品在流通的各个环节中都会伴随营业税的产生,商品需要经过多个环节完成其流通过程,像这样每进行一次转换或者流通就征收一次营业税,会产生重复征收营业税的问题,为了避免出现在多环节重复征收营业税的问题,营业税只对某一个环节征收营业税,其他环节可以不再征收营业税。但是增值税与营业税的征收范围不同,确定增值税的征收范围时更加复杂,增值税的征收范围有销售货物、进出口货物以及国内应税服务等。根据上述增值税与营业税的定义可知,先前营业税的征税对象主要包括应税劳务,无形资产转让业务,销售不动产业务等,营业税所涉及的行业有交通运输业、建筑业、金融保险业、邮政通信业、文化体育业、娱乐服务业等。增值税所涉及的对象则主要包括进口货物业务、提供修理修配劳务、国内销售业务、提供加工服务的增值额、的增值额。

(二)税率和计税方式的差异

税率与计税方式是企业财会工作人员核算税费的依据,只有按照真确的税率和计税方式进行税费的核算,才能够计算出正确的应缴纳税费的数额,进而企业可以主动地向税务部门缴纳税款,了解营业税和增值税在税率和计税方式中存在的差异,是在营改增政策下会计人员正确核算税费的基础性工作。营业税的计税方式与商品价格直接相关,营业税的税率采用单一比例税率。而增值税的税率和计税方式与营业税相比则更加繁琐和复杂,国外发达国家在确定增值税税率政策和计税方式时主要根据行业制定不同的税率政策,在制定增值税税率政策时,国外发达国家根据行业发展情况制定有利于行业发展的税收政策,进而实现对国家经济的调控。在我国,增值税的税率主要分为两种,也即两档税率:基本税率和低税率,其中基本税率为百分之十七,低税率是百分之十三。

(三)纳税人的差异

营业税和增值税的纳税人或者纳税主体也存在差异,了解纳税人是了解营改增政策作用的重要途径,营业税和增值税的纳税主体或者纳税人与其征税对象具有直接联系。其中营业税的纳税主体主要指在我国境内开展征税范围所包括的经济业务的组织者或者个人,即营业税的纳税人包括在我国境内提供应税劳务的组织或者个人,开展不动产销售业务的组织或者个人,开展无形资产转让经济业务的组织或者个人。增值税的纳税主体则是指开展增值税征收范围内的经济业务的组织和个人,具体而言,增值税的纳税人包括在我国国内开展商品销售的组织和个人,进口货物的组织和个人,提供加工服务或者修理修配劳务的组织与个人。了解营业税和增值税纳税人的差异,是企业会计人员了解税率计算税费的前提。

三、营改增后企业会计处理所发生的改变

(一)营改增差额会计处理变化

自从实施营改增政策之后,营改增差额会计处理发生了一定的变化,无论是一般纳税人还是小规模纳税人在营改增差额会计处理方面都会发生变化,本部分将分别分析一般纳税人和小规模纳税人的营改增差额会计处理变化。

对于一般纳税人来说,营改增差额会计处理变化主要体现在提供应税服务时,接受应税服务时以及处理期末一次性进账时。首先,当企业提供应税服务时,如果处于试点纳税范围内,并且需要在销售额中扣减非试点纳税人支付款项,则相关企业会计工作人员则应该根据营改增的规定计算税费,并记账。按照营改增政策的规定,在企业销售额中扣除的销项税额在会计科目中的记录方法是在“应交税费-应交增值税”这一科目中加一栏,这一栏标记为“营改增抵减的销项税额”。此外,还需要根据经济业务的类型在“主营业务成本”或“主营业务收入”等科目中详细核算与记录经济业务的相关数据。其次,一旦纳税人统一应税服务,企业财会税务人员在处理经济业务时也要按照营改增政策的规定处理经济业务,如果在试点纳税期间,当企业接受应税服务时,应该把“营改增抵减的销项税额”中的内容放到“应交税费-应交增值税”中,同时要求企业财务人员核算和记录由于扣减销售额而损失的销项税额。会计人员在会计科目中记录这一差额时,在借方记录“主营业务成本”,贷方记录“银行存款”或者“应付账款”。其次,在期末处理一次性进账时,也要按照营改增的政策规定进行处理,具体而言在“营改增抵减的销项税额”中借方记为“应交税费-应交增值税”,贷方记为“主营业务成本”。可见在营改增政策下,会计人员在处理相关税费时,要做好销项税额的处理工作,认真分析“营改增抵减的销项税额”科目的含义,并正确记录借方和贷方的内容。

对于小规模纳税人来说,在营改增政策下会计处理工作也会发生变化。与一般纳税人相似小规模纳税人会计处理变化也主要体现在提供应税服务时,接受应税服务时以及处理期末一次性进账等方面。首先,在营改增试点范围之内,当小规模纳税人出现时,一般需要从销售额当中减去非试点纳税主体应该支付的款项时,会计工作人员应该根据营改增政策的标准来扣减这些款项,并在“应交税费-应交增值税”一栏中标记销售额中减少的应交增值税。其次,当小规模纳税主体愿意承担应税服务时,在试点期间里,小规模纳税主体会计人员需要按照营转增的相关规定扣除支付给其他非试点内纳税主体的款项,减少的增值税应该记录在“应交税费-应交增值税”科目中,把产生的增值税差额记录在“主营业务成本”科目的借方,把实际支付的金额、应付的金额或增值税差额标记在“银行存款”或“应付账款”科目的贷方。再次,当小规模纳税人的会计工作人员处理期末一次性进账时,统计小规模纳税企业的一次性进账情况,把需要交纳的增值税额度贷记“主营业务成本”,借记“应交税费-应交增值税”。

(二)其他特殊事项会计处理的变化

对于过渡性财政扶持资金的会计处理以及增值税期末留抵税额的会计处理都属于比较特殊的会计处理。首先,在进行过渡性财政扶持资金处理过程中,在企业按照营改增政策处理税务信息时,如果出现税负增加的情况,并且企业存在资格申请扶持资金时,可以根据条件申请扶持资金。在期末申请扶持资金过程中,企业财务人员需要根据自己的有效凭据和文件,来对扶持资金贷方记“营业收入”进行申请,扶持资金借方记“其他应收款”,当企业受到财政部门给予的扶持资金时,按照扶持资金的实际数额,贷方记“其他应收款”,借方记“银行存款”。其次,在处理增值税期末留抵税额时会计工作也出现了一定的变化,在试点范围内,有些一般纳税人涉及到了应税服务,针对这些应税服务本就需要交纳增值税,为了避免重复交纳增值税现象的出现,需要在“应交税费”一栏中设置“增值税留抵税额”,其可以将应税服务销项税额中不能扣减的款项记录下来,这一工作需要企业会计相关工作人员在月初完成。企业会计人员在月初把还没有进行扣减的增值税抵税额贷记于“应交税费-应交增值税”科目中,借记于“应交税费-增值税留抵税额”项目下,在后期需要抵扣税额时,按照抵扣额度进行抵扣,贷记于“应交税费-增值税留抵税额”项目下,借记于“应交税费-应交增值税”科目中。

四、营改增后企业会计处理的注意事项

(一)会计核算过程中要设“营改增”抵减的销项税额专栏

在实施营改增政策之后,很多企业都受到了影响,增值税的征收范围变广了,营改增政策涉及到的行业较多,因而会有很多企业需要调整内部税务和会计的核算工作,企业在处理会计数据和会计信息时需要注意一些问题,这些注意事项将会是企业在很长时间内需要面对的。正确对待这些注意事项是相关企业提高税务工作和财务工作效率的重要保证,营改增实施之后,企业会计在处理相关问题时需要注意的问题之一是在进行会计核算工作时需要增加“营改增”抵减的销项税额专栏。根据上述分析,无论是一般纳税人还是小规模纳税人都有可能在营改增改革的波及范围之内,只要在营改增改革范围内就要增设“营改增”抵减的销项税额专栏,这不仅有利于会计人员处理增值税问题,也是企业根据照营转增标准进行操作。设置“营改增”抵减的销项税额专栏能够更加方便地处理营业税和增值税转换中产生的税额问题。虽然营改增政策是为了减少企业赋税而实行的政策,但是如果企业不能够根据政策要求在会计工作中设置“营改增”抵减的销项税额专栏,企业很难将营业税和增值税的变化体现在会计工作和会计文件上。“营改增”抵减的销项税额专栏是在实行营改增后一定时间内企业需要设置的科目,企业会计人员要充分认识到“营改增”抵减的销项税额专栏中应该记载的内容,重视“营改增”抵减的销项税额专栏的设置。“营改增”抵减的销项税额专栏能够帮助企业在营改增实施的过渡期间做好增值税的记录工作,能够提高营改增政策下企业会计工作的效率和正确性。

(二)注重增值税期末留抵税额的会计处理

增值税期末留抵税额的会计处理是营改增政策下相关企业会计人员需要注意处理的另一个问题,会计工作人员应该对增值税期末留抵税额给予足够的重视,增值税期末留抵税额是增值税在期末揭示本期增值税抵扣具体情况的重要标准,是在营改增过渡期间企业会计必须仔细处理和核算的数据。

(三)做好实施前后的对接工作,正确进行会计处理

营改增政策是减轻企业税负的好政策,想要最终显示出营改增政策的作用和效果,需要在过渡时期做好对接工作,根据政策要求按照正确的规则和流程处理会计工作,做好营改增政策实施前后的对接工作是顺利度过营改增初期的基础。在营改增初期,很多相关企业,尤其是增值税业务增多的企业,出现了一定的工作积压问题,严重影响了企业的正常运转和相关工作人员的生活质量。在营改增政策实施之前,相关企业应该密切关注政策的具体内容和规定,提前在企业内部准备好需要的设备或者资料,同时无论是在营改增政策实施之前还是实施营改增之后都要做好会计记录和核算工作,在营改增实施之前,正确的会计数据能够为后续的工作奠定坚实的基础,在营改增实施之后,会计工作和税务工作都会变得更加复杂,如果基本的会计处理工作频频出错,则很难完成营改增阶段的会计工作。

结束语

在本文中,首先介绍了营改增的含义,然后对营业税和增值税在征收范围、税率和计税方式、纳税主体等方面存在的差异进行了分析,总的来说,在营改增的新政策影响下,会计处理的变化是客观存在的,并且是明显的。在营改增政策下,最好根据企业需求增设“营改增”抵减销项税额专栏,注重增值税期末留抵税额的会计处理,做好实施前后的对接工作,正确进行会计处理,只有这样,才能使会计工作更好、更有序地开展下去。

参考文献

[1]白桦,俞向军.营改增后企业会计处理的变化[J].行政事业资产与财务,2014(6):17

[2]童立华.浅议营改增对建筑企业会计方面的影响及应对措施[J].现代商业,2013(6):246

篇4：营改增后相关会计处理及影响

【关键词】营改增  会计  影响

一、概述“营改增”

“营改增”实质上就是将原先的营业税改成增值税，本质上就是以前所缴纳的营业税项目，现如今已经转变成为缴纳增值税，增值税仅仅只是针对产品、服务来进行征收的，在很大程度之上将纳税的环节进行合理的优化，预防发生重负征税的情况，这样做的目的就是针对现如今我们国家经济与社会的形式来进行出发，深入的进行改革与部署，加大了加快税制改革脚步的速度，从而合理的减弱了税收的负担，将社会各界的积极性充分的调动起来，成功的加快了服务业，尤其是高科技业的可持续发展，进而拉动了内需的消费，最终使得产业结构的转变进行有效的推动，持续性的发展其中先进的功能。

2016年5月1日，国务院决定将营改增在全国范围之内进行推广，其范围主要涉及了生活服务业、金融业、房地产业以及各個企业，先前的营业务永远不予以利用。另外，有关增值税的制度也在逐渐的走向规范化的道路，这是从1994年之后，最大范围的一次历史性创新。

在营业税和增值税共同实行的这段时间，将营业税改成增值税的原因主要表现在以下的三个方面：首先，在减税的方面来进行着手，将营业税变成增值税之后，最初在进行营改增试点的时候，主要就是针对服务业的，营业税的税负要比增值税的实际税负重，所以就是以减弱缴纳营业税为主的服务业的税收负担来进行实施的。再者就是出于延长抵扣链，促进商品流通的考虑，将营业税改为增值税。在实施营改增之后，将之前抵扣链条发展成为以服务业为主的第三产业，而且还从有形的商品发展成为无形的资产、不动产以及各项服务，这在很大程度上促进了服务于商品之前的流动。最后则是考虑到促进经济转型升级，将营业税改为增值税。经过“营改增”试点后，第三产业增加值占GDP比重有所提高。据统计，2014年全国第三产业增加值占GDP的比例为48.2%，与此同时还比之前加大了2.1%。

二、实施营改增后对企业会计核算造成的影响分析

（一）影响了企业收入核算工作

在针对各项开展的后续活动，企业在正常经营的过程之中，获得营业收入成为产品销售以及工程承包的收入等等方面。企业子在实施营改增之后，要提前的依据自身企业经营所取得利润的多少进行缴税。和营业税不同的地方主要表现在：第一，就是依据工程收入来进行计算，再者就是根据适用税率的高低。一把在营业税改成增值税之后，就不用在进行营业税的缴纳，但需要缴纳适量的增值税，相应的也就说明了企业相关工程业主收取的工程款，这笔工程款就是要从增值税税款之中减掉，值得注意的就是在增值税的发票上注明工程税款和价款两者的标准，企业在进行营改增之后，工程的全部收入也就是企业的收入，其中并不涵盖税费。

（二）对企业成本核算带来的影响分析

在很长的一段时间之中，各个企业已经逐渐的形成了自身的特征，在没有正式实施营改增之前，企业的成本主要就是各项的价税合计金额而成的，在实施营改增的政策时候，企业就得要对成本工作的价税进行科学、合理化的分离。

（三）对企业相关税款申报及缴纳的影响

事实上，我们国家相关税收管理机关会依据地域之间的不同，会分成各个不同的部门，也就是我们所说的国税以及地税，营业税通常都是将其纳入到地税部门管理之中，然而增值税属于相对较低的共享税，那么就得需要在国税部门予以缴纳。

三、营改增后相关会计处理措施

（一）科学设置会计机构

企业在进行会计监督管理的同时，应当设立单独的会计机构，配置专业的会计工作人员，保证会计核算工作的独立性，避免其他部门以及无关人员的插手，减少外部影响。对于企业而言，对于会计这一岗位的核算人员，应当通过公平、公正、公开的途径进行选拔，实行专人专岗制，会计工作人员在工作中应该本着公正、认真、谨慎的态度，确保会计核算工作的顺利进行，确保会计报表能够真实反映企业财务状况。

（二）建立健全会计核算制度

建立健全相关制度、规范管理措施是企业健康持久发展的前提。一方面，企业应当加强内部管理，针对所存在的问题不断完善会计工作制度，在日常账务处理中应当将固定资产、在建工程、无形资产等进行科学的归类，建立符合原则的建帐流程，整改与完善不符合规定的相关制度等，由此实现会计核算工作的高效性、准确性。另一方面，企业应当实行强有力的控制制度，建立可操作性强的成本核算制度、计量管理制度、财务收支审核制度、财务监督制度、财务清查制度、财务牵制制度等，对会计工作形成一定的约束，以保障会计核算工作的规范化执行。

（三）强化会计监督制度

会计监督职能是会计工作中的一个主要组成部分，能否正确发挥会计监督职能，关系着企业会计信息的合理性、真实性、准确性和科学性，也关系到企业会计行为的合法性、合规性。完善的会计监督机制对会计核算管理起着关键性作用，所以，企业应当建立严格的监督制度，以此保证企业行为的合规化与合法化。对于内部监督管理，企业应当加强对会计核算工作的重视，通过监督来提升会计工作人员的整体素质;对于外部监督管理，企业可以引入外来机构监督企业的纳税情况、财务制度执行等情况，确保企业不出现违规违法的现象。此外，税务部门与审计部门应当定期检查企业会计核算、确保建设成本真实性。

总之，现在，“营改增”税制政策已经在全面推行，全国各个地区，各个行业都严格按照新税制政策的规定缴纳增值税，在此过程中，企业必须充分了解“营改增”的具体内容，降低企业在“营改增”实施过程中面对的风险，继而有效利用税改新政策的有利的一面，推动自身的稳步发展，取得良好的经济收益，同时稳定的度过这一时期，最终实现企业经济的快速发展。

参考文献

[1]郑海泉.营改增后相关会计处理及影响[J].财经界（学术版），2014，21：275+278.

[2]严先锋.“营改增”的会计处理及其对财务的影响——以交通运输业为例[J].中国注册会计师，2015，11：86-91.

[3]刘东辉，苏佳萍.营改增后相关会计处理问题研究[J].中国乡镇企业会计，2014，03：59-60.

[4]张灵娜.企业营改增的若干问题浅析[J].山西财经大学学报，2014，S1：80.

篇5：营改增后房地产企业会计处理

热度 7已有 80 次阅读2013-8-16 11:55 |个人分类:会计实务| 房地产企业, 成本

按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。按照7.25国务院常务会议的决定，这一阶段将在2013年8月1日开始，从目前的情况来看，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广的概率最大。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。按照规划，最快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。

房地产企业虽然不是本次应该增试点行业，但与2015年的大限也为时不远，时下因试点行业的营改增已经使房地产企业成本费用发票使用出现较多改变，本文综合营改增试点行业在全国实施后涉及房企发票使用作以下探讨。

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.广告费、规划费、设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费

广告服务（包括广告代理、会展服务）属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”

建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”

鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等）

上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。6．审图费、工程监理费、招标及招标代理费

上述应税服务不属于本次营改增《应税服务范围注释》，不纳入本次营改增试点范围，仍收取服务单位所在地地方税务服务业发票。7.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。8.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。9.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。10.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。11.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

篇6：营改增后房地产企业会计处理

摘 要 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。

关键词 房地产企业；营改增；税务风险

中图分类号：TU723 文献标识码：A

一、“营改增”对于企业的现实意义

国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。

二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响

1.有利影响

（1）在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。

（2）预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。

（3）购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。

2.不利影响

（1）无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。（2）房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。

三、房地产企业营改增后税务风险控制策略

1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力

“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。

2.提高房地产企业的税务筹划水平

首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣；其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑；最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。

3.提高财务人员业务素质

改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。

总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。

参考文献：