房地产企业财务报表分析要点

2024-05-24

房地产企业财务报表分析要点（共9篇）

篇1：房地产企业财务报表分析要点

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。

一、房地产企业财务报表的局限性

1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2．分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。

3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

财务总监应该做好企业财务报表分析的工作，现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！

篇2：房地产企业财务报表分析要点

近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文，通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。本人认为，房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。为避免错误解读，本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例，就其中的重点项目和内容进行解读。不足之处，请各位博友补充！本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报，重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。

一、基本情况 1.业务范围

通常，上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。例如，碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分，其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94％)，建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90％的建筑装修及装饰收入来自于集团内部)，酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。2.土地储备情况净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。由于NAV方法的广泛流行，扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值，直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度，这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。当然，随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，土地储备过大则成为了巨大的开发风险，如恒大IPO夭折即是明证。但不管怎样，土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。

按照香港的会计准则规定，土地储备的列示分以下几种情况进行处理：

(1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的，或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的，相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。具体数额需要查找报表附注项目，如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。

(2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的，相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。但需要指出的是，该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。

(3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的，相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。同样，该项目也是扣除摊销后的净额。因此，一家公司的土地储备状况需要综合考虑上述三个项目。(关于相关会计准则下土地使用权摊销的处理见本文注2。)3.物业建造状况

对于住宅类房地产企业而言，产成品就是已经建造好的房屋，在报表上列示为“持作销售已落成物业”(Property Held for Sale, PHS)；在产品就是正在建造的房屋，在报表上列示为流动资产项下的“在建物业”(Property Under Development, PUD)；原材料就是储存的尚未使用的材料，在报表上列示为流动资产项下的“存货”(Inventory)。对于商业类房地产企业而言，由于建造的物业通常持有用作未来经营，故在建物业通常在报表中的非流动资产项下列示为“在建物业”（Property Under Development, PUD）；已经建造完成的商业物业则体现在非流动资产项下的“物业、厂房和设备”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通过上述项目，我们可以评估特定房地产企业的工程进展状况。4.物业销售状况

在中国现行实施的物业预售制度下，物业的销售通常涉及三类收入：(1)合同销售收入，该收入是指物业预售时与业主签署的合同金额；(2)现金回笼，该项收入是业主实际支付的合同款项；

(3)会计销售收入，该项收入是以物业交收为标志进行确认的，即如果交楼的话，那么相应的销售过程才算完成，才能按照会计准确确认收入。通过公开的财务报表，我们非常容易得到会计销售收入数据，即损益表中的“销售收入”项目。对于预售收到现金但尚未交付物业的情形，通常列示为流动负债下的“贸易及其他应付款”。该项目在一定程度上反映了公司所造物业在市场上受欢迎的程度，是公司竞争力的一种体现。

5.现金水平和结构

房地产企业本质上属于类金融企业，对资金存在着持续的需求，但另一方面，房地产企业的资金使用存在着诸多限制，例如：预售楼款收到现金的一定比例（通常由各地方政府确定）限制用于特定项目的工程款支出，银行开发贷款限制用于特定项目的工程款支出，部分资金可能被用于发放现金股利，被作为银行贷款质押，用作增资注资而被暂时冻结，等等。因此，财务报表通常能够反映公司的资金存量，并不能反映出实际可以自由调动的程度，后者将直接决定着资金链条的紧绷状况，而这也正是投资者真正关心的。

为评价房地产企业资金的实际状况，可以从以下方面加以综合测算： 1.根据开工面积、开发进度以及开发成本测算整体现金需求； 2.短期偿还债务的需求；

3.需要交纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费； 4.物业销售的预计面积和平均销售价格(适用于住宅类地产企业)； 5.现有资金存量；

通过上述5个方面基本上可以评价房地产企业的资金状况。需要特别指出的是，房地产企业的经营活动现金流大多为负数，这主要是由于地产企业向外扩张而且开发周期相对较长所致，并不能作为资金状况紧张的直接证据。

二、偿债能力

评价房地产企业的偿债能力，通常会使用资产负债率这一指标。需要提醒注意的是，由于房地产企业收到的预售款项也体现为流动负债，故本人建议使用剔除该类预售款项后的负债数额来评价房地产企业的偿债能力。

三、盈利能力

按照香港的相关规定，住宅产品的开发成本构成包括四部分，即土地成本、建安成本、营业税、土地增值税。各家企业这四类成本的水平和结构不尽相同，如碧桂园(2007.HK)的土地成本就比富力地产(2777.HK)要来得低。

衡量房地产企业盈利能力的常用指标是毛利率和净利率，只是需要注意的是，这里的盈利能力重点是考察其可持续的正常经营活动的盈利能力。如进行比较时，富力地产(2777.HK)损益表中的其他收益主要来自于公平值收益（即公允价值评估），该项收益就不能算作是可持续的收益。关于盈利能力的具体分析以及相关指标的涵义，在此就不再此赘述了。

四、营运能力营运能力主要是反映企业经营的效率水平，通常采用总资产周转率等指标衡量，其评价方法与其他行业企业相似。对于房地产企业而言，一般有以下特点：住宅类房产的周转率高于商业类地产，别墅类房产的周转率高于普通商品房，南部城市的周转率高于北方城市（北方气候比较寒冷，在封冻期间无法施工）。

注：

1.NAV方法的基本思路可以归纳为：在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值(NAV)。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

篇3：房地产企业财务报表分析要点

新京集团重庆置业有限公司是一个由新京集团有限公司与重庆市北部新区新京小额贷款有限公司合作共同组建的房地产开发公司。笔者在该公司的万州分部从事财务会计的工作。其中, 房地产企业的财务报表分析工作更为关键。它又可以称之为财务分析, 是企业根据收集到的相关数据以及补充的信息, 对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行综合比较和评价, 从而对企业的经济活动与财务收支情况进行全面、系统的分析。应该来说, 房地产企业的财务报表分析在整个会计分析工作中有着重要的地位与作用, 房地产企业应该进行定期的分析与总结。那么, 由于房地产企业的开发周期长以及投资量较大, 因此, 我们应该采取合适的财务报表分析方法, 从而促进房地产企业的持续、稳定发展。

1 财务报表分析相关概述

(一) 重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而, 如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话, 那将会造成一定的局限性, 因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法, 将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况, 还可以揭示出企业面临的各种潜在风险, 并对企业的预算完成情况进行细致的核实, 并对企业经营管理人员进行一定的考核, 尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

(二) 基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的, 他们实际分析的核心与侧重点各有不同, 但最终的目的却是一致的。一般来说, 企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容, 即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析, 估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系, 并有着互补作用的, 可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么, 在财务报表分析中, 能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力, 企业的营运能力则是一种物质保障, 盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2 房地产企业财务报表的局限之处

(1) 房地产企业的预收账款增加, 影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广, 并有一种特殊的预售制度, 因此, 它的项目预售到收入确定, 需要经历一个较为漫长的过程。一般来说, 最少要花费几个月的时间, 有时甚至会需要几年的时间。那么, 应收账款就是一个较大的问题, 它不仅会加剧房地产企业的短期负债, 同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据, 大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

(2) 房地产企业的一些期间费用会计入当期损益, 从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定, 房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去, 并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况, 即使看到隐含的利润, 但是却无法真实的反映出来。

3 房地产企业财务报表分析的科学方法

(1) 我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款, 并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性, 不仅生产周期长, 而且所需的资金量庞大, 它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说, 房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中, 一次性付款只是占到了少数。那么, 针对一次性付款方式, 我们就应该对房地产企业进行收入确认时, 把收款项全部作为的核算数据, 它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售, 房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认, 一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况, 财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%, 就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主, 我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然, 房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转, 并进行销售税金的计提。

(2) 我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作, 不仅需要编制出核心的战略标准, 还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下, 传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求, 这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则, 并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析, 还应该充分利用好现代化的技术手段, 确保自己的财务报表分析工作做到位, 最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

(3) 我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究, 以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊, 它需要购置一个并没有经过开发的土地, 然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后, 对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项, 房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账, 从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行, 并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4 房地产企业财务报表分析的特殊性要求

(1) 充分利用财务报表外的信息。房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性, 并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此, 我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用, 并选择合适的会计分析方法, 让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

(2) 重视对现金流量表的分析工作。房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的, 因此, 它的数据更为客观真实。因此, 我们就应该对其进行相应的分析, 让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用, 并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整, 从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样, 财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5 结论

综上所述, 房地产企业是一个资金密集型生产经营企业, 它的财务管理工作有着更为关键的地位与作用。其中, 财务报表分析工作更是重中之重。它主要是指在财务报表内容的基础上, 采取一定的财务报表分析方法来确保企业的财务报表信息的真实可靠性。如果我们采取了合适的财务报表分析方法, 则可以更好的满足企业与一些利益集团的决策需求, 而且还可以有效满足企业内部的管理决策需求。因此, 我们说, 房地产企业的财务报表分析工作最为根本的任务就是要把实际产生的报表数据合理转化成有利于推动特定决策发展的信息, 确保房地产企业的价值不断增加。

摘要：笔者所在的新京集团重庆置业有限公司是一个房地产开发企业。它的财务报表还存在着一些局限之处。因此, 本文对此现状进行了重新思考与反思, 提出了新的财务报表分析方法, 以期为房地产企业决策者提供有效的管理依据, 最终促进房地产企业的健康、稳定且可持续发展。

关键词：房地产企业,财务报表分析,方法,反思

参考文献

[1]初毅.财务分析案例---万科集团公司财务分析[J].齐鲁珠坛, 2007 (02) .

[2]何永华.财务报表是企业发展的核心部分[J].中小企业管理, 2008, 12 (7) :70-72.

篇4：企业财务报表分析探讨

摘要：随着市场经济的不断发展和企业经营的规范化管理，企业财务报表分析在企业财务管理中充当着越来越重要的角色。企业要及时发现财务会计及企业经营中的问题，必须通过财务报表中的分析数据作出正确的判断。从企业财务报表分析报告的概念、方法、步骤及注意事项上作了分析，并从财务分析的局限性上提出了一些看法。

关键词：企业；财务报表分析；比较分析；比率分析

企业财务报表是关于企业经营活动的原始资料的重要来源。企业财务报表是以货币为计量单位，按一定的财务指标体系总括反映企业财务状况和经营成果的报告文件。它是根据企业账簿记录和有关资料加以归类、整理、分析和汇总后编制的。企业的财务报表由主表、附表、附注等组成，有着巨大的信息容量，集中、概括地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等财务信息。对企业财务报表进行财务分析，可以更加系统地揭示企业的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力等财务状况。企业财务报表分析，无论从它的产生时间及发展过程来看，都与经济的发展和经理人的目标有着密切的联系。企业不同报表的使用人，无论他们的目的如何，都要通过财务报表分析来了解情况并据此作出判断与决策。笔者现就企业财务报表分析的概念、目的、方法与步骤、局限性及注意事项作一分析，以期与各位同仁磋商。

1 企业报表财务分析的概念

企业财务分析是指以企业财务报表和其它相关的资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动情况。其目的是了解过去，评价现在，预测未来，帮助利益关系集团改善决策。企业财务分析的最基本功能，是将大量的企业财务报表数据转换成对特定的企业财务决策有用的信息，减少企业决策的不确定性。企业财务报表分析的结果是对企业的偿债能力、营运能力、盈利能力和抵御风险能力作出评价并指出存在的问题及改善企业财务的措施。

企业财务报表分析是个过程，根据分析的目的，把相关指标进行分类、对比，以达到认识企业偿债能力、营运能力、盈利能力和抵抗风险能力的目的。在分析过程中，通常只能发现问题但不能提供解决问题的现成答案，只能作出评价而不能改善企业的状况。所以，企业的决策者还必须在判断的基础上形成有利于企业长期经营发展的决策。

2 企业财务报表分析的目的

不同的企业财务报表的使用人，他们分析的目的不完全相同。对投资人来说，一是根据对企业财务报表的分析判断该企业的资产和盈利能力，为决定其是否投资作出决策；二是为投资人是否转让该企业的股份，分析盈利状况、股份变动和发展前景作出判断；三是为考查企业经营者的业绩，要分析该企业资产盈利水平、破产风险和竞争能力，是否继续增加投资；四是为决定股利分配政策要分析该企业的投资状况。而做为债权人，为决定是否给该企业贷款，要分析贷款的风险和报酬，要了解债务人的短期及长期偿债能力，要分析其盈利状况。做为经理人员，所需要分析的内容更为广泛，既要面对投资人，又要面对债权人，还要能有证明自己业绩的分析数据，此外还有供应商以及员工所关心的一系列敏感性问题。

企业财务报表财务分析的目的一般可概括为：评价企业过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势。企业财务报表分析是检查的手段，如同医疗上的检测设备和程序，能检查一个人的身体状况但不能治病。企业财务报表分析能检查企业偿债、获利和抵抗风险的能力，分析越深入越容易对症治疗，但诊断不能代替治疗，而且，财务报表分析不能提供最终的解决问题的办法，但却能指明需要详细调查和研究的项目。

3 企业财务报表分析的方法和步骤

（1）财务报表分析方法有两种，即比较分析法和因素分析法。

比较分析，根据各企业单位情况不同，分析的目的不同，选择比较分析的方法也就不同。按对象分析，可以与本企业历史比、同类企业比和计划与预算比。按内容分，可分为比较会计要素的总量，比较结构百分比和比较财务比率。分析的核心问题在于解释原因，并不断深化，寻找最直接的原因。

因素分析，是依据分析指标和影响因素的关系，从数量上确定各因素对指标的影响程度。企业的活动是一个有机整体，每个指标的高低都受若干因素的影响。从数量上测定各因素的影响程度，可以帮助人们抓住主要矛盾，或更有说服力地评价经营状况。

（2）财务报表分析的步骤。

财务报表分析的内容非常广泛。不同的人，不同的目的，不同的数据范围，应采用不同的方法，对企业财务报表进行财务分析的一般步骤如下：

①明确分析的目的；

②收集有关的信息；

③根据分析的目的把整体的各个部分分割开来，予以适当安排，使之符合需要；

④深入研究各部分的特殊本质；

⑤进一步研究各部分的联系；

⑥解释结果，提供对决策有帮助的信息。

分析的步骤应视情况而定，没有固定的模式。

4 企业财务报表分析的局限性

4.1 财务报表本身的局限性

企业财务报表是会计的产物，会计有特定的假设前提，并要执行统一的规范。其主要表现在：

（1）以历史成本报告资产，不代表其现行成本或变现价值；

（2）假设币值不变，不按通货膨胀率或物价水平调整；

（3）稳健原则要求预计损失而不预计收益，有可能夸大费用，少计收益和资产；

（4）按年度分期报告，只报告了短期信息，不能提供反映长期潜力的信息。

4.2 报表的真实性决定着分析结果的准确性

只有根据真实的财务报表，才有可能得出正确的分析结论，而报表的真实性问题，只能靠审计来解决。就目前来说，无论是企业还是上市公司，报表的弄虚作假情况令人担忧，为了夸大利润、粉饰报表、费用滞后、利润提前，钻政策空子，人为操纵报表数据，一些国营企业，由于受政府行为的控制，为完成报表指标，不惜一切手段，这样的报表数据，作出的财务报表分析可以说一文不值。还有一些上市公司在前几年新准则颁布之前，利用资产减值准备人为调减或调增利润，需要亏损时，多计提一些减值准备，需要利润时，再回过头来冲减，而现在就不一样，已计提的减值准备不予转回，这就在很大程度上制约了弄虚作假现象，还有的利用债务重组来调节利润，随着会计制度的不断完善，相信某些现象还是能得到一定的制止。

财务分析不能解决报表的真实性问题，但是财务分析人员通常要注意以下与此相关的问题。即：财务报表的规范性问题、财务报告的完整性问题、以及一些数据的合理化问题。对同一会计事项的账务处理，会计准则允许使用其中不同的规则和程序，企业可以自行选择，通过审计结果，检查政策选择的合法性与合理性。

4.3 比较基础问题

在比较分析时，必须要选择比较的基础，作为评价本企业当期实际数据的参照标准。横向比较时，使用同业标准，同业的平均数，只起一般性的指导作用，不一定有代表性，不是合理性的标志。有的企业实行多种经营，没有明确的行业归属，同业对比就更困难。

趋势分析以本企业历史数据做比较基础。历史数据代表过去，并不代表合理性。经营的环境是变化的，今年比去年利润提高了，不一定说明已经达到应该达到的水平，成本降低了或提高了，也不一定说明已经达到应该达到的水平，甚至不一定说明管理上有了进步或后退。社

会经济、通货膨胀、物价水平都是影响财务报表分析的因素。

5 企业财务报表分析的注意事项

要读懂财务报表,除了要有基本的财务会计知识外,还应掌握以下方面以看清隐藏在财务报表背后的企业玄机。对于企业财务报表分析人来讲，首要的问题就是善于辨别该报表的真伪。这是从事企业财务报表分析的基础性工作。

5.1 探测企业是否有重大的财务方面的问题

拿到企业的报表,首先不是做一些复杂的比率计算或统计分析,而是通读三张报表,即利润表、资产负债表和现金流量表,看看是否有异常科目或异常金额的科目,或从表中不同科目金额的分布来看是否异常。比如,在国内会计实务中,“应收、应付是个筐,什么东西都可以往里装”。其他应收款过大往往意味着本企业的资金被其他企业或人占用、甚至长期占用,这种占用要么可能不计利息,要么可能变为坏账。在分析和评价中应剔除应收款可能变为坏账的部分并将其反映为当期的坏账费用以调低利润。

5.2 研究企业财务指标的历史长期趋势,以辨别有无问题

一家连续赢利的公司业绩一般来讲要比一家前3年亏损,本期却赢利丰厚的企业业绩来得可靠。我们对国内上市公司的研究表明:一家上市公司的业绩必须看满5年以上才基本上能看清楚,如果以股东权益报酬率作为绩效指标来考核上市公司,那么会出现一个规律,即上市公司上市当年的该项指标相对于其上市前3年的平均水平下跌50%以上, 以后的年份再也不可能恢复到上市前的水平。解释只有一个:企业上市前的报表“包装”得太厉害。

5.3 比较企业的利润水平是否与其现金流量水平一致

有些企业在利润表上反映了很高的经营利润水平,而在其经营活动产生的现金流量方面却表现贫乏,那么我们就应提出这样的问题:“利润为什么没有转化为现金?利润的质量是否有问题?”银广夏在其被爆光前一年的赢利能力远远超过同业的平均水平,但是其经营活动产生的现金流量净额却相对于经营利润水平贫乏,事后证明该公司系以其在天津的全资进出口子公司虚做海关报关单,然后在会计上虚增应收账款和销售收入的方式吹起利润的“气球”。而这些子虚乌有的所谓应收账款是永远不可能转化为经营的现金的,这也就难怪其经营活动产生的现金流量如此贫乏。

5.4 将企业与同业比较

将企业的业绩与同行业指标的标准进行比较也许会给我们带来更深阔的企业画面:一家企业与自己比较也许进步已经相当快了,比如销售增长了20%,但是放在整个行业的水平上来看,可能就会得出不同的结论:如果行业平均的销售增长水平是50%,那么低于此速度的、跑得慢的企业最终将败给自己的竞争对手。

5.5 财务报表中粉饰报表、制造泡沫的一些手法,对企业决策绩效的评估容易产生偏差甚至完全出错现象

为此，企业财务报表分析人应注意以下几点：一是以非经常性业务利润来掩饰主营业务利润的不足或亏损状况；二是将收益性支出或期间费用资本化以高估利润；三是以关联交易方式“改善”经营业绩；四是通过企业兼并“增加”利润；

五是通过内部往来资金粉饰现金流量；六是不夸大财务报表的作用。

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篇5：房地产企业财务报表解析

房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。

房地产企业财务报表的局限表现在：

1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。

3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。

房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。

2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。

这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：

一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。

二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。

三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。

具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。

二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。

3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。

篇6：房地产企业财务报表分析要点

1.资产负债表

(1)概念：资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的报表。资产负债表以资产=负债+所有者权益这一基本会计等式为基础设计。

(2)作用。从资产负债表上，会计信息使用者可以获取以下信息：

①企业的短期偿债能力，②企业的长期偿债能力和资本结构，③企业的财务弹性

(3)资产负债表项目的分类

①资产项目的分类：资产按流动性大小分为流动资产和非流动资产②负债项目的分类：负债按偿还期限分为流动负债和非流动负债

(4)资产负债表的结构

资产负债表由表头、主表组成。

篇7：房地产企业财务报表分析要点

（1）2008年总体经营情况概述

2008年对于公司经营工作来说是困难的一年，面对行业的不景气及激烈的市场竞争，公司采取了灵活多样的经营方式，坚持以承接房建工程为主，多领域开拓市场。通过全面加强运营管理，稳健经营，克服了国内外经济大幅剧烈波动等不利影响，提升了主营业务发展水平和发展规模，取得了良好的经济效益，主营业务盈利能力得到进一步提高。2008年公司共承接工程项目42项，合计工程总造价XX元，实现营业收入XX元，营业利润XX 元，基本上完成了目标任务。截止2008年年底，公司总资产XX元，其中流动资产XX元，负债XX元，其中短期负债XX元，全年实现经营现金流XX元。

（2）损益表差异分析（对比报表见附件一）

①2008年实际主营业务收入是231,333,571.01元，比2007年增加了25,332,128.82元，其中：

房建项目工程收入占全年总收入的百分比比07年减少了9.35%，市政道路项目工程收入占全年总收入的百分比比07年增加了14.11%，装修装饰工程收入占全年总收入的百分比比07年减少了4.97%，2008年整个房地产行业不景气，公司房建项目受此影响，开工

不足，故占全年收入的百分比有所下降，但公司在下半年对经营策略进行重大调整，利用政府加大对旧城改造的力度，承接了XX道路综合整治、XX路地下管网改造等几项市政工程，不仅全年收入没减少，反而相应提高毛利润0.07%。建议公司在以后要密切注意政府投资政策，加大承接市政工程的力度，提高市政项目在公司产品结构的百分比。

②2008年实际成本支出占全年总收入的百分比比2007年下降了0.067%，在实际成本支出中：

直接材料占全年总收入的百分比比07年上涨了0.96%，缘由07年年底到08年年初的几个月，工程用原材料（钢材、水泥、大沙等）价格出现较大幅度上涨，直接增加了材料采购成本。下一步公司应对工程主要用材水泥、砂石、钢材等通过正规渠道由公司统一批量购买，降低采购费用。建立一定数量的材料供应商数据库，针对每个项目用材不同，在采购过程中按市场价格测算在某价格低谷时将价格与供应商锁定，尽量减少市场价格变动带来的风险；

2008年直接人工占全年总收入的百分比比07年下降0.78%，主要缘由08年行业不景气，公司各项目相继加强了施工现场管理、加强了定员、定额的管理，提高了劳动效率，降低了直接人工费在成本中的比例。

③2008年实际费用支出占全年总收入的百分比比2007年减少了0.033%，其中：

工资费用支出占全年总收入的百分比比2007年增加了0.015%，缘由在2008年初，公司为机关全体职工分别增加了工资，以致实际工资比07年增加了154407.22元。建议公司以后要在不增加人工成本的前提下，将有限的工资投入转化成较大的产出。建立一套灵活的内部分配机制，一要引导职工合理向一线岗位流动；二是用经济手段调动职工的劳动积极性，对职工按有效劳动分配，工资制度上要取消档案工资，金额与效益、贡献挂钩浮动。工资要向苦、脏、累、险岗位倾斜。

职工教育经费支出占全年总收入的百分比比2007年增加了0.021%，缘由08年公司对一批职工进行了职业技术等级培训、特种作业人员培训以及为部分职工参加职业技能鉴定、职业资格认证等付费。市场经济竞争，很大程度上是人才的竞争，大力发展职工教育是造就公司高素质人才队伍的重要途径。因此这部分费用的增加，对公司的发展很有必要。要做的只是对其合理性的审查。

（3）资产负债表差异分析（对比报表见附件二）

①偿债能力比率分析：

资产负债率08年比07年提高了1.65%，缘由公司XX项目开工需要，新增抵押贷款200万元，致使公司资本结构发生较大变化。

速动比率08年比07年提高了0.07，缘由公司08年在项目上尽力减少垫资，并加大力度收回了以前的工程垫资2175943元，以上措施使公司货币资金较07年年末增加了6037803元。以致本比率从07年的1.8上升到1.87。

②资产管理能力比率分析:

应收账款周转天数08年比07年减少6天，缘由公司今年加大工程款催收力度，集中清理了上城公馆等几个项目05年、06年的历史欠款。

流动资金周转天数08年比07年增加了21天，缘由08年房建开工项目71.2%为高层建筑，平均工程工期为495天，比07年增加58天，相应垫支工程款平均占用天数增加29.32天，从而导致本年流动资金周转天数增加。

③获利能力比率分析:

销售毛利率分析：该比率08年比07年上升0.07%，缘由公司08年新承接了两个毛利润率较高的市区道路改造项目（合同合计金额3526万元，平均毛利率4.13%），从而导致公司08年整体毛利率上升。建议公司在以后要密切注意政府投资动向，加大市政工程类的投标力度，提高市政项目类在公司产品结构中的地位，从而提高公司整体销售毛利率。

净利润率分析：该比率08年比07年上升0.05%，缘由销售毛利率08年比07年上升0.07%，利润总额占销售收入比上升了0.06%。

总资产报酬率分析：该比率08年比07年上升0.49%，缘由利润总额占销售收入比上升了0.06%；08年总资产平均余额比07年减少了3000291.10元。

（4）现金流量表差异分析（对比报表见附件三）

①经营活动产生的现金流量净额08比07增加2313628.87 元，从现金流入、流出明细中可以看出，购买商品、接

受劳务支付现金08年比07年减少32814756.11 元，这个减少是损益表中主营业务成本增加了15788722.98 元与资产负债表中应付票据的减少9000000.00元、预付账款减少20733394.51 元共同造成的。支付给职工以及为职工支付的现金08年比07年增加了7829990.92 元，是由损益表中直接人工与费用中的工资、养老、工伤、医疗保险增加引起的。支付的各项税费08年比07年增加1257817.63 元，是由应交税金、主营业务税金和费用中的税金的变动所引起的。支付的其他与经营活动相关的现金08年比07年减少267863.72 元，是由损益表中除工资、折旧以外的费用减少引起的。

②投资活动产生的现金流量分析：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金08年比07年增加了232812.00元，主要来自资产负债表中固定资产的增加。

③筹资活动产生的现金流量分析：08年筹资活动产生的现金净流量为323272.20元，比07年增加7311201.79 元。这主要是因为07年公司归还了5410000.00的借款，而08年公司新增了一笔2000000.00元的贷款。

篇8：房地产企业财务报表分析要点

一、目前房地产企业财务报表存在的局限性

(一)预收账款的增加,降低判断企业偿还能力的准确性

《企业会计制度》明文规定,房地产企业的确认收入必须满足以下几个条件:一是工程已竣工,并通过验收后达到标准的;二是持有经过购买者签认的结算通知书的;三是严格遵循销售合同中所规定的义务,且已经实际获得相关项目的价款;四是成本经过准确、有效的计量。但是由于房地产企业开发周期长的特点,从预售到确认收入所涉及的工作环节很多,包括:工程的竣工、验收、测绘和决算等,要将这一系列的工序完成,必须要经几个月,甚至几年的时间,在如此漫长的时间内,大量的房款收入均属于预收账款,这不仅增加了企业短期负债的压力,而且还大大削弱了房款收入所有者的正当权益。房地产企业能否进行确认收入主要是通过产权是否转移来确定的,所以通常情况下需等到企业结束产品销售及产品产权转移后才开展确认收入工作。这样一来,房地产企业的经营成果的好坏要经过漫长的时间后方可知道,但经过了漫长的时间后,确认收入的结果往往与实际的收益不一致,因此,从财务报表分析中反映出来的企业经营状况缺乏一定的真实性。

(二)期间费用计入当期损益,降低判断企业经营状况的准确性

在房地产企业当前的会计制度中,是允许将开发经营过程中所产生的期间费用计入到当期损益中的,其中包括:管理费用、销售费用和财务费用。在企业没有完成从工程竣工到决算的所有工序和没有将全部预收账款变成销售收入之前,都会导致严重亏损的现象发生,只要此时进行了结转收入,那么就会清晰的看到隐含的利润,导致企业真实的经营状况得不到全面的反映。

二、适合房地产企业财务报表的分析方法

(一)根据不同的收款方式分析预收账款,并判断能否进行确认收入

房地产企业开发的商品与一般的商品不同,因此其也具有不同于其他商品的收款方式,其中主要包括:一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款:在房地产销售过程中,如果以一次性付款的方式为主,那么在进行确认收入工作时,只要房款能够足额到账,即以应收款项足额到账作为确认收入的核心标准,即使不具备房产证,也可以确定风险已被转移。二是分期付款:如果房地产销售的付款方式主要是分期付款,那么买方必定与房地产企业签订相关合同,明确买方的付款日期。在进行确认收入时,应确认买方是否能够按照付款日期完成付款,若出现买方在规定的还款时间内无法完成还款,那么应该及时对买方的资信能力和实际欠付金额进行分析,若买方的资信能力低,且欠付的钱数超过整体房价的30%,则不得进行确认收入。三是按揭付款:若以此付款方式为主,那么必须满足首期交齐和按揭款到账两个条件才得以进行确认收入。

(二)加强对收入结转前产生期间费用的整改

财务管理者主要职责任务是编制并实施核心战略决策,在金融市场和价值管理两者间扮演者极为重要的角色,因此,企业财务管理者应该充分发挥自身的作用,加大对财务报表的分析力度,加强对收入结转前产生期间费用的整改,科学合理的编制并实施核心企业战略决策。随着全球经济一体化目标的实现,传统的企业财务管理方式已经满足不了现代化企业发展的需求,这就要求企业财务管理人员和企业的管理者结合起来,利用一些传统优良的管理知识结合先进、高效的手段和技术及时掌握当前资本市场的发展情况和财务管理发展的新趋势,将自己份内的事情保质保量的完成,从而保障房地产企业利益相关者的合法利益。

(三)分析房地产开发的成本组成,确认开发成本

在购置还没有开发的土地过程中,必须先和周边土地价格做一番详细的比较之后再开展相关的评估工作,将资金成本剔除后远远超出账面价值的可认同土地增值额,暂时作为调增存货与资本公积;对于没有入账但本应该入账的款项,应该通过合理预算或者估算的方法将其计入总账,并对还没有完成的配套工程进行估价预提,从而保证开发成本的真实性;除此之外,成本的预转必须满足收入和成本的配比原则。

三、结束语

总之,通过正确分析方法对财务报表进行分析,可以有效的将报表的数据信息转化成有利于企业利益相关者作出正确决策的信息,这不仅防止了决策者在决策上的不确定性,而且可以保证所作出决策的科学性和有效性。因此,采用适当的分析方法对财务报表进行分析,对房地产企业的经济发展具有重大的现实意义。

参考文献

[1]张立波.略论企业财务报表分析的局限性及对策[J].财会探析.2014,4(9):139-140

[2]周璟.对企业财务报表分析的若干思考[J].财税统计[J].2011,7(18):36-37

篇9：浅析企业财务报表分析

关键词：财务报表；财务分析；某知名啤酒企业股份

本文以2013～2015年某知名啤酒企业股份公布的财务数据为主要依据，将选取12个指标，从偿债能力、盈利能力、营运能力和成长能力四个层次来分析各公司的财务状况。选取的12个指标为：流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、净资产收益率、销售毛利率、销售净利率、营业收入增长率、净利润增长率和净资产增长率。

一、偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。本文主要选用的短期偿债能力指标是流动比率和速动比率，长期偿债能力指标是资产负债率。

（一）短期偿债能力指标

1、流动比率

流动比率=流动资产/流动负债

从表中数据可以看出，2013年至2015年的流动比率呈上升趋势，2015年较2014年上涨了8.93%是由于2015年的流动资产增长了14.83%。

2、速动比率

速动比率=速动资产（流动资产—存货—待摊费用）/流动负债

由于存货流动性小与变现能力差的缘故，为了更好的体现企业的短期偿债能力，便补充了速动比率这个更加直观的指标。一般认为，速动比率为100%时较为合适。2013年至2015年速动比率呈上升趋势，在2015年速动比率达到了较为合适的值，这是由于2015年的流动资产较2014年有较大的增长。

（二）长期偿债能力指标

资产负债率=负债总额/资产总额

资产负债率是通过公司负债总额同资产总额的比率，它是一项衡量公司合理利用负债资金进行盈利能力的一项指标。目前我国理想的资产负债率水平是40%。2013年至2015年某知名啤酒企业股份的资产负债率呈递减的趋势，其中2015年较2014年数据变化不大，2014年较2013年下降了5.91个百分点，是由于2014年负债总额下降了18亿元。

二、营运能力能力分析

营运能力比率主要揭示了企业运营资金循环周转的情况，企业对经济资源管理的效率高低可以由其体现出来。企业资产周转的越快，流动性就越高，企业的偿债能力便越强，资产获取利润的速度也就越快，反之则速度越慢。

（一）存货周转率分析

存货周转率=销售成本/平均存货

存货周转率又名库存周转率，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。2013年到2015年某知名啤酒企业股份存货周转率呈上升趋势，2015年该公司的存货周转率为7.36，而2014年指标为7.13，增长率为3.23%。从该公司的年报分析得知，导致这一现象的原因是2015年营业成本下降速度快于平均存货的下降速度。

（二）流动资产周转率分析

流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

流动资产周转率指一定时期内流动资产平均占用额完成产品销售额的周转次数，反映流动资产周转速度。2013年至2015年该指标呈波动趋势，2013年到2014年流动资产周转率增加，主要原因是销售收入较上年增加了2.68%，以及流动资产较上年有所减少，流动资产减少的主要原因是由于货币资金较年初减少25.12%，造成这一现象的原因是本年度该公司偿还及支付现金股利所致。

（三）总资产周转率分析

总资产周转率分析=销售收入/资产平均总额

总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。这三年来该指标呈上升趋势，2015年较2014年的销售收入增加了33亿元，而平均总资产下降了10.5亿元，这是该指标在2015上升的只要原因。

三、盈利能力分析

企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利是企业的重要经营目标，它不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的一个重要保障，因此，企业的债权人、所有者以及管理者都十分关心企业的盈利能力。

（一）销售毛利率分析

销售毛利率=销售毛利（营业收入净额—营业成本）/营业收入净额*100%

销售毛利是企业营业收入净额与营业成本的差额，可以根据利润表计算得出。营业收入净额是指营业收入扣除销售退回、销售折扣与折让后的净额。某知名啤酒企业股份销售毛利率逐年下降，2014年较2013年下降幅度尤为明显，导致这一现象的主要原因是销售毛利的减少和营业收入的增加，2015年较2014年下降原因也是如此。

（二）销售净利率分析

销售净利率=净利润/营业收入净额*100%

销售净利率说明了企业净利润占营业收入的比例，它可以评价企业通过销售赚取利润的能力，该比率越高，说明企业通过扩大销售获取收益的能力越强。三年来该指标不断下降，这是由于公司净利润逐年减少，而营业收入净额逐年上升。

（三）净资产收益率

净资产收益率=净利润/股东权益平均总额*100%

净资产收益率是评价企业盈利能力的一个重要的财务比率，它反映了企业股东获取投资报酬的高低。该比率越高，说明企业的盈利越强。

四、发展能力分析

企业的发展能力，也称企业的成长性，是指企业在从事经营活动过程中所表现出的增长能力，如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增强等。

（一）营业收入增长率分析

营业收入增长率=本年营业收入增长额/上年营业收入总额*100%

某知名啤酒企业股份在2015年营业收入增长率首次为负值。2015年主营业务收入较上年减少4.87%，主要原因是本年度啤酒销量下降，使得主营业务收入减少所致。

（二）净利润增长率分析