怎样处理好物业管理企业与业主关系

怎样处理好物业管理企业与业主关系（通用9篇）

篇1：怎样处理好物业管理企业与业主关系

处理好物业管理公司与业主的关系是物业管 理活动中永恒的话题。由于物业管理是一项涉及面广，怯律关系复杂的综合活动。牵扯到房屋、土地、环境、人与物、人与人等错综复杂的关系，加上地区的不同，城市的不同，业主的不同等许多差异，形成了物业管理活动本身的多样性和复杂性，在现阶段国情与现行法律框架下，在物业管理企业与业主经济利益存在差异上，出现问题，产生矛盾与纠纷是在所难免的。许多问题和矛盾的出现，不能完全归咎一方，往往不是一个主体单方面原因造成的，可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有业主自律性不强的原因，也可能有开发商在开发建设时遗留问题的原因，任何一方单方 面的举动，都有可能导致物业管理活动中问题的出现，矛盾的出现。因此，在物业管理这一“矛盾共生体”的活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止出现的问题激化升级、又利于行业的健康发展。怎样才能处理好物业管理企业与业主的关系呢？笔者认为，首先双方应 在关键的原则问题上形成共识，有一个良好的社会氛围，从下面三个方面着手。

一、明确双方定位、利益共享

在总律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部份业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致。是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益的获取，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业管理企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。

二、建立互信机制，共存共荣。

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益原则是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思

考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，在提升一线员工素质上要下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通，才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，实现什么样管理服务目标，应该切合企业的综合能力，必须充分尊重业主意愿的服务，建立在双方平等协商认同的基础上，忠实地履行委托合同内容，才能最大限度得到业主认同和信任。

作为业主，在物业管理活动中，不能以监督者自居，不能冷眼旁观，吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴“角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理企业最大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权，是实行民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定法律怯规范畴之内，依据合同法的规定，按照具体合同或协议的约定进行的，不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任对抗局面的产生。成功的小区，业主和物业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑济”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共处，共存共荣。

三、促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还是短，正处在成长和发展阶段，为了保证其健康发展壮大，尽快完善法律怯规是前提。政府应该结合本地实际情况，做好地方性讼规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。因为在物业管理活动中出现的一些问题和矛盾，仅靠协商沟通是解决不了的，还是要依靠法律法规来解决。如果国家发展不是这么快，且法律健全，执法严格，在一些小区业主与物业管理企业之间矛盾和冲突可能不会那尖锐与不可调和。在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会建设，强化行业协会指导调和功能，充分发挥行业协会的“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场的健康、有序、规范的发展。

作为业主大会执行机构的业主委员会，在处理业主与物业管理企业关系上起着极为重要的作用。鉴于在物业管理活动中，业主与物业管理企业存在着的不对称性，必须建立一个业主委员会成员的培训体系，对业主委员会成员实行“上岗证”制度，这样才能达到一个平衡。政府职能部门和行业协会应肩负此项重任。

总而言之，要处理好业主与物业管理企业的关系，除了当事者双方各自的因素和努力，确的定位，共同的利益，良好的沟通，完善的提制，公正的社会环境，正确的舆论导向，缺一不可。

篇2：怎样处理好物业管理企业与业主关系

怎样正确处理物业服务企业与业主的关系

学生姓名：林华 学生学号：120101263 年 级：2012级 专 业：物业管理 指导老师：李冰 职 称：

2015 年 4 月

毕业论文（设计、调查报告）原创性声明

兹呈交的毕业论文（设计、调查报告），是本人在指导老师指导下独立完成的。本人在毕业论文（设计、调查报告）写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文（设计、调查报告）而产生的权利和责任。

声明人（签名）： 年 月

[内容摘要]处理物业管理公司之间的关系和业主在物业管理活动中是一个永恒的话题。物业管理是一种广泛、全面的活动, 物业管理过程中法律关系很复杂,在物业管理公司和业主之间的问题很多,冲突和纠纷是不可避免的。根据辩证的观点，物业管理公司和业主之间的矛盾的出现,不能完全归咎于一方，因此在“矛盾共生体”的物业管理活动中,出现的问题不能归咎于一方。本文从处理物业服务企业与业主的关系的重要性和作用入手，通过分析两者间存在的问题和问题出现的原因，有针对性的提出了解决问题的对策，以期对物业行业能有所启示。

[关键词]物业；业主；服务

一、正确处理物业服务企业与业主的关系的重要性

（一）业主是物业服务企业存在的价值和可能

业主是物业服务企业外部利益相关者和生存最重要的相关者,双方在知识和资源配置的概念上有所分歧,各种利益冲突层出不穷,不仅给企业经营管理带来很多问题,也引起了社会各界的物业服务企业、所有者和租户的冲突,成为影响社会和谐发展的负面因素。业主和物业服务企业的关系的基础是建立在合同上的,合同包括经济合同和心理契约。基于物业管理规定确定合同的平等权利,双方的义务和责任,为了达成物业管理活动顺利进行,经济合同地位很重要。物业服务企业应对业主之间的关系,不仅需要了解业主之间的经济合同和物业服务企业的权利义务,还必须了解业主合同内容的细致之处,并为业主提供满意的服务，所以说,“业主是物业服务企业存在的价值”可能并不是没有道理的。

（二）业主关系决定物业服务企业的发展

1965年,美国学者安索夫引入“利益相关者”的管理科学和经济学的概念, 斯坦福研究院的弗里曼和克拉克森对于物业企业及其相关问题是极为关心的,他们冒着风险,或已经付出了代价,或与企业经营活动直接相关,企业的管理决策必须考虑他们的利益,并给予相应的报酬和补偿”。根据物业的特点,行业内存在着重要性和紧迫性。物业管理行业特定的应用程序顺序来看,可分为核心利益相关者,包括员工、股东等和边缘利益相关者（行业协会、房屋中介机构与其他企业、社区）。物业经理似乎是物业服务企业是最重要的外部利益相关者, 业主通过选择物业服务企业并与其签署了一份合同,形成了一个相对与企业关系密切的结构,与一个特定的投资方向,他们承担企业的经营风险。在企业正常服务的条件下,业主是主导的一方。但是当他们的要求得不到满足或接收损害所有者的利益,就将从休眠状态变得活跃,并且可以非常强烈的产生反应,甚至直接找有关部门投诉和接触媒体,采取法律行动,集体联合请愿控诉物业服务企业等,直接影响到企业的生存和发展。

（三）业主关系决定业主生活质量

小区业委会，是代表全体业主利益的授权机构，虽然不领报酬，但权力却很大。业委会可以提出选聘或解聘物业公司、提高或降低物业管理费的动议，出台车位管理办法，在授权额度内动用物业维修基金等，业委会做出的每一项决策、提交业主表决的每一项动议，与每个业主的切身利益相关。

而一个小区业委会出台的决议，并不是时时处处都能得到全体业主支持的，有时甚至会遭遇利益冲突业主的激烈反对。比如，出台车位管理办法，有车无位者，车辆进小区要收费，他不出来反对才怪。如果业委会遇到些许的阻力，就撂挑子不干了，这样，出台的

规章制度很难执行下去，整个小区就会陷入混乱局面，到头来，最终受损的是全体业主的利益。一个小区的物业管理，是基层民主的最好实践。在依法治国的背景下，每位业主珍惜自己手中的权力，选好小区的业委会，关系到自己今后的生活品质。而依法依规成立的业委会，如何理性决策，处理好小区的诸项事务，也是对全体业主负责任的体现,所以,业主和业委会的关系直接影响到广大业主的生活质量。

二、物业服务企业与业主之间关系存在的问题

（一）业主观念守旧且缺乏正当维权途径

在与物业公司的矛盾冲突中，绝大多数业主维权意识淡薄。而对自己的正当权益受到侵犯时，他们无法运用法律的武器去进行维护，这使得房产商的所有者的权益一直是被忽略。所有者的权利的实现方式以及过程要如何把握，争吵、拉横幅、标语,甚至暴力和其他方法来解决这个问题已经成为一种约定成俗的做法。有些业主非常清楚地意识到自己的权利,但要用正确的方法来解决却办不到,这使得解决争端要经过很长一段时间,损害双方的利益。有部分业主不知道他们的权利,只是从自己的角度来看,行使了不应该属于自己的利益,激化自己与物业管理公司之间的矛盾。

（二）业主委员会无法充分发挥职能

业主委员会之所以无法充分发挥职能,重要原因是业主与物业公司之间的冲突。业主与物业公司之间的冲突是两个经济体之间的利益之争，物业公司要达到利润最大化必然要使业主原有利益受到一定损失,物业想省钱,居民想要良好的服务,这会导致物业公司将失去其预期的利润,这是双方的一个突出问题的举例。正确理解这两个利益冲突是我们的矛盾识别和解决问题的关键,物业公司和业主之间既是矛盾的双方同时也是相互联系、相互转化的关系。实现双方利益的最大化是有效解决问题的关键所在，互利共赢才是双方的共同目标，也是解决物业公司和业主间矛盾的一把金钥匙。

（三）物业从业人员服务意识淡薄

物业服务企业从业人员的整体素质不高,服务意识差，管理人员的素质参差不齐,导致管理水平较低,无法满足业务的需要。它直接影响着物业服务企业行业的发展服务的能力。目前普遍的情况是：物业服务企业从业人员年龄结构老化、文化水平较低,技术水平差。作为一个新兴的产业,物业服务企业本身也有一些缺点。一些物业管理企业忽视自身建设,不能经常开展职业道德教育和职业技术培训,各种各样的复杂人员没有建立严格的岗位职责和工作标准和评价标准,无法形成自己的服务理念。因此,在构建和谐社会的过程中,物业管理不能完全满足构建和谐社会的要求,导致了服务意识淡薄。

三、物业服务企业与业主的关系存在问题的原因

（一）业主观念落后

除了一些大中城市,城市的大多数公民特别是中西部城市，物业服务的商品消费观念相对薄弱,要么坚持物业服务应该是免费的,拒绝支付物业管理费用,或简单地认为物业服务成本非常低,而不愿意支付物业费。业主和物业互相之间缺乏理解,各种各样的优惠承诺很容易让人相信开发商,但却没有意识到这些承诺是需要支付费用的。随着现代市场经营性主体的有偿服务，物业服务企业的生存成本的必要条件是其专业的管理和服务的基础,即使前面的开发商来促进销售承诺一些有利条件,以后也很难兑现。此外,许多物业管理服务的所有者,所有者的权利和义务不明不白,物业服务企业作为对立面,不遵守规则,甚至故意不配合物业服务人员。

（二）物业公司自身定位不清晰

物业公司提供自己的物业服务效果是缺乏一个明确的法律上的定义的,也是导致物业与业主紧张的原因之一。物业公司认为我提供服务,业主应支付物业管理费用,但没想到开发商改变了小区的既定计划，导致服务未能达到大多数业主满意的水平,只是自我感觉良好,但忽略了主人的体验和满意度,也自然没有所有者的身份,基于意识形态的差异。又因为关注程度是不够的,许多社会群体无法面对业主和物业公司之间的纠纷,更不能客观的解决问题,而只是谈论一方的问题,没有提供一个相对公平和客观的了解和理解,这也将导致问题双方不能正确改变问题的想法。

（三）物业公司与业主存在利益冲突

物业公司属于服务和管理的经济实体,具有独立的企业法人资格。它属于服务企业, 所有者和用户是平等的主体关系,它接受该委员会的主人的邀约,到一个特定的区域进行专业的管理,获得相应的奖励。业主是一个房屋产权的所有人，有一定的民事权利的自然人、法人和其他组织，服务是物业公司提供的，物业也有权说“不”。

物业公司和业主属于两个不同的利益集团,“利益集团”相当于“利益群体”,根据提出的利益集团的定义：应抓住其固有的本质特征,即它的客观性,质量不平衡,目的,等。和“利益群体”的定义是:类似的社会地位,一个聚合与共同利益追求的人,在正常情况下,政府和其他利益团体之间,使集团的利益达到最大化。”的定义描述我国物业管理区域,利益冲突的现状与业主和物业公司是一致的。所有者是财产服务需求者,他们支付物业费，获得物业管理服务;物业公司是房产服务提供商,他们提供的物业服务,收取佣金。通过物业服务的链接在一起,形成了一个业务关系,贸易对象是物业服务。主人希望的前提下支付物

业管理费用降到最低,获得物业服务满意度的最大化;物业公司希望最小化的前提下物业服务,物业管理费用收入最大化。两者之间的对立利益集团的利益需求导致了一次又一次地发生冲突。

（四）行业监管有待完善

由于国家对于物业的法规和政策尚不完善,对于物业公司和业主之间的责任、权利、义务的划分和明确没有十分清晰的政策和统一的标准,致使业主与物业管理公司之间的纠纷缺乏明确的法律法规基础,所以它会导致沟通障碍,结合当前形势下双方之间的关系考虑, 其问题的根源是受到固有的意识形态和利益关系的影响。部分业主不知道物业公司和开发商之间的区别,物业的很多问题是开发商遗留的问题,将其并入物业公司是错误的,以没有满足要求为借口,拒绝支付应该支付的物业管理费用就更是错误的,这也使得物业公司不能获得利益，公司经营情况恶化。此外,一些开发商指定物业公司管理物业,不仅剥夺了业主选择物业公司的权利，导致物业公司没有完全按照市场规则操作,也很难获得规模经营的优势,不能形成的专业化、集团化管理系统。如何保障每个物业公司和业主权益,逐渐完善物业管理的监管机制至关重要。

四、正确处理物业服务企业与业主关系的建议

（一）摆正各自位置,换位思考

物业公司和业委会双方都应该把自己的工作准确定位，各自摆正位置。现在一些业委会委员，对自己的法律地位认识不清，对自身职责和权利义务也是一知半解，不能理解和理顺物业和业委会的关系，加之对物业管理专业知识了解不多，经常不知不觉中进入误区。有的业委会就认为他们是领导物业公司的，往往越权行事，直接干预物业内部管理工作，影响了物业公司的正常运行。

同样物业也要理顺彼此的关系。有的物业公司在遇到一些棘手问题难以处理时，往往把难题推给业委会，让业主直接找业委会处理。例如：某个小区单元电梯配件损坏，致使电梯无法运行，给该单元的业主生活造成不便，物业认为应该动用维修资金。但他们不去积极协调，而是让本单元业主直接找业委会，甚至于常常让业主深更半夜去敲业委会的门，影响业委会成员的正常生活。物业公司这种不规范的处理方法，加深业委会与物业之间的矛盾，使得两者之间无法很好地合作。其实物业和业委会在法律地位上是相互平等的，在工作中应该互相商量，有分有合，各司其职。双方均应严格按照物业服务合同的约定，共同遵照《物业管理条例》规定，认真履行各自的权利和义务。

（二）物业管理更加注重品牌化

物业管理的规模经济收益是非常重要的。没有一定规模经营的物业管理企业难以生存和发展。和物业管理的规模相关,使用品牌效应是企业参与市场竞争的利器。其次,物业管理的产品是“服务”,是一种无形的东西,测量无形的“服务”的标准中,最好的标准就是品牌。再次,房地产开发商或业主委员会通过选择物业管理企业招标物业管理公司,在选定的因素下,物业管理企业品牌是非常重要的。实施物业管理品牌发展战略、品牌发展道路,不仅是物业管理企业的发展的需要,也是物业管理行业的必然选择和最终结果。

（三）提高物业服务企业经营管理能力

发达、完善物业管理市场,取决于物业管理的专业人员培训。提高物业管理人员的专业技术水平,一方面,应特别注意培训,根据建设部实施物业管理企业经理、部门经理、管理员系统卡上岗在职培训的通知要求,合理规划,分批为各类人员进行专业培训,考试后颁发证书;另一方面要特别注意学历教育,高校应适应市场需求,培养大量的物业管理行业急需的高素质人才。也可以通过理论讨论和其他形式,提高物业管理的理论水平和服务质量,通过组织国内外物业管理人员检查,学习国外物业管理的经验,和其他省市,以长,填满自己。加快提高物业管理服务的水平和质量,努力为人们创造一个更加舒适,美观,安全生产、工作和生活环境。

物业公司提高服务质量和管理水平,努力提高品位的服务,最大限度地满足业主的需求。明确自己的职责,为业主提供舒适、满意的服务首先,以满足业主的合法服务需求为己任,在员工心目中建立所有者至上的想法，认为业主提供服务为前提,以取得业主的满意和信任为最终目标。

（四）促成交流沟通，完善法制

在物业公司与业主的交往中,委托方与受托方之间的信任关系之所以构建困难, 因为双方的利益冲突关系造成的,最重要的原因是,双方之间的不信任,不被信任的制度就没有意义。“信任是人性的一个方面和内在规律的游戏外部交互作用的结果,因此建立信任必须克服利己主义行为,抑制机会主义和利他主义主张,双方在互惠互利的交互实现希望和利益”。通过制度的完善构建物业公司与业主之间的信任关系,是需要较长时间并且是复杂的过程,而且还容易造成相应的损失。但是从目前看,也不得不为此付出大量的改革成本,而从长远看,好的制度措施能够减少许多不必要的矛盾,从而实现矛盾双方互惠共赢。

近年来,中国物业行业得到了快速发展,物业管理行业的发展速度一直名列前茅,建立和完善配套的物业管理方面的法律、法规是保障未来健康发展的基础。当前,我国物业管理行业的相关立法滞后,甚至不能跟上行业的发展速度,这将不可避免地阻碍物业管理行

业的进一步发展。尽管我国颁布了《物业管理规定》,但由于法规的制定,物业行业管理部门的指导与密集的多方利益因素的冲突,这使得内容的具体实施面临强大的制度障碍。现有的物业管理体系有待完美,需要加强。进一步起草、完善《物权法》规定清晰的产权、义务、标准,删除《物业管理条例》中过时的条纹，去掉行政部门在物业行业内部的影响,这可以有效地解决物业公司和业主之间的纠纷。由业主对物业管理收费的监督和对资金的下落的关注,有助于增加物业企业公司账户和资金账目的透明度,并改善业主委员会的工作状态,由业主委员会反映出的问题,会进一步得到物业公司的注意。物业管理企业需要通过业主团体来许可每一笔资金使用,才可以合法的使用资金、合规地控制物业管理费用,防止物业管理企业的财务报表不真实或凭据造假。

结论

物业公司与业主和谐关系构建,是现阶段我国建设和谐社区、构建和谐社会背景下的一个重要课题,它关系到物业管理行业进一步向规范化、产业化、市场化过渡的进程。本文以物业公司与业主矛盾纠纷的现状为切入点,深入探寻二者矛盾分歧背后的根本原因,从转变观念、平衡利益、规范监管三个方面展开充分论述,并整理出应对措施和解决途径。明确各自权利、义务,及时转换固有观念并换位思考,是缓解矛盾并逐步构建和谐关系的前提。不论是身为经济实体的物业公司也好,还是做为自然人的业主也好,既没有不尽义务的权利,也没有不享受权利的义务。业主和物业公司双方的行为应建立在理性的前提上,没有强制、没有抱怨,才会有构建二者和谐关系的基础。

未来,伴随着物业管理行业的不断发展,在构建物业公司与业主和谐关系问题的背后,还反映出许多深层次的问题。可以看出,物业纠纷不仅表现为物业管理服务问题,还体现出社会收益分配、居民素质建设、法制建设等诸多更深层次的课题。因此,二者和谐关系构建是一项系统工程,还需要我们在今后的实践中不断的探索与研究。

篇3：怎样处理好工程造价与质量管理

工程造价是指建造工程所耗用人工、材料、机械费用加利润的总和。同一个工程项目, 施工质量高, 不仅所使用的材料质量要好, 而且付出的人工劳动也多, 技术含量也高。因此, 造价与质量之间存在内部矛盾, 如何处理好两者之间的矛盾成了工程项目管理工作的关键所在。在工程造价管理方面, 我国长期以来实行的是计划经济体制下低价微利政策。进行市场经济体制改革后, 并未调整造价管理水平和不平等的比价关系, 而是在维持原有造价体制的基础上推行招标投标制度, 使得造价管理体制与市场经济不相适应的问题更加突出。

1现行工程造价体制存在的问题

在实行工程按类别取费以前, 我们是按企业技术资质等级来确定取费标准的。同一个工程, 由不同资质的施工企业施工, 其工程造价不尽相同。往往有些建设单位片面强调低造价, 使施工质量好、信誉好的施工队伍处于劣势;后来改为按工程类别取费, 避免了同一个工程项目不论由何种资质等级的企业来施工都是一个价格的弊端, 并实行优质优价政策, 将工程造价与工程质量相互挂钩。但这还存在一些问题, 一是目前工程质量等级只有合格与优良两个标准, 尚未完全将质量的优劣与造价的高低联系起来;二是优质工程的优价对施工单位并不具备太强的吸引力, 优价有时不足以补偿其在提高工程质量上的付出;三是个别工程质量的优劣不能说明工程项目整体功能运行状况的好坏。

2片面追求低造价对工程质量的影响

效益是企业求生存、求发展非常重要的指标。在市场经济条件下, 追求最大利润是每个独立主体追求的目标与内在动力。工程造价相对施工单位来说是收入, 而相对建设单位来说是投入。为此, 施工单位千方百计想增大工程造价, 而建设单位又千方百计地降低工程造价, 导致双方利益的冲突。某些建设单位为了减少建设资金, 在招标过程中要求施工单位对工程造价一次包定, 甚至有的建设单位或投资者对合理的工程造价认识不足, 片面地追求降价, 一再压价。而任何事物都有极限, 如果不能正确地认识和处理这些问题, 其结果只能适得其反, 无根据地压价, 势必影响工程质量。

另外, 在建筑市场招标投标过程中, 一些施工单位为了承揽工程任务, 投标报价较低, 相对而言盈利不高, 甚至要冒着亏本的风险。个别经营状况较差的低等级施工企业, 为了保证工人工资, 只好硬着头皮将工程承揽下来, 其结果是工程中标价严重偏离工程的实际造价, 企业的合法权益受到损害。于是就出现置工程质量于不顾, 粗制滥造、偷工减料以弥补工程造价的现象。另外, 许多工程招标投标不规范, 不公平竞争的现象时有发生, 导致大量非法、不合理的开支, 从而加剧了施工企业利益损失。

3改进造价管理体制, 切实加强质量管理

(1) 加强工程造价管理。

加强管理, 以逐步理顺工程造价背离价值和不适应市场机制的关系。在国家基础价格指导下, 根据市场情况灵活地进行调节, 逐步推行由企业根据市场行情自主定价, 按质论价。

1) 加强工程招投标管理, 合理确定工程造价。在市场经济条件下, 工程造价管理的主要途径就是推行和完善招投标制, 利用市场竞争达到优胜劣汰、合理确定工程造价的目的。为此, 一要坚持公平、公正、公开的原则, 加强对招投标的监督;二要不断提高标底、标书的编制质量和评标人员的业务素质, 切实防止压标或低价抢标的现象发生;三要严格禁止招标单位利用施工企业找活心切的心理, 人为地要求施工企业压价让利和提出垫资施工的苛刻条件。

2) 制定各项管理办法, 大力发展工程造价中介服务机构、加强对工程造价中介机构和工程造价专业人员的监督、管理, 推进工程造价的社会化、专业化, 加强对其职业道德、经营行为、服务质量的监督检查, 以促进中介服务市场健康、有序地发展。

3) 收集、整理建筑工程信息, 建立健全工程信息服务体系, 为工程造价和管理提供参考数据, 引导市场的计价与定价, 为最终由市场决定价格提供优质服务。

4) 定额管理是造价管理的基础, 定额的编制必须适应当前各种承包方式的特点, 应便于动态调整, 而各项规章制度应有可操作性。

5) 大力宣传、贯彻《合同法》和《招标投标法》的内容和精神, 加强法制教育, 同时参照FIDIC合同条款, 不断改进和完善合同标准文本, 以适应市场经济的发展, 也为工程造价改革提供法律保证。

(2) 强化监督力度。

1) 加强法制建设。建立健全质量监督检查、仲裁、质量事故及纠纷处理等一系列法规。对重大工程质量事故的处理, 要“铁面孔、铁心肠、铁手段”。要把企业资质、先进企业评选、企业领导政绩评价、奖励等与工程质量挂钩, 实行工程质量一票否决制。

2) 确保工程质量, 必须完善严格的工程建设标准, 建立健全严格的管理制度;落实工程建设质量责任制;以实施工程建设标准及强制性条文为重点, 加大监管力度, 强化业主、设计、施工、监理单位的质量意识和执行强制性标准的自觉性。

3) 大力推行质量体系认证制度, 规定建设、勘察、设计、施工单位擅自降低工程质量标准的均要承担法律责任, 施工企业对构成工程主体的材料、设备负有质量检查责任;实行严格的竣工验收制度, 鼓励全社会对工程质量进行监督等。特别是要加大执法力度, 迫使建筑业各方强化内部管理。这样, 建筑企业要生存、发展, 就必须治“散”、“差”, 加强质量管理、安全管理、成本管理, 走“质量兴业”之路。

4) 逐步全面推行工程建设监理制。积极推进工程建设监理制, 对提高工程建设水平、投资效益, 具有十分重要的意义。要按照建立社会主义市场经济体制的要求, 以大中型项目和住宅小区建设为主要监理对象, 逐步规范监理行为, 合理发展监理队伍, 加快提高监理人员整体素质, 从而大力提高建设监理水平。

5) 首先应强化政府对工程质量的监管力度。要从规划设计、施工、材料选用、设备选型配套、新技术、新产品、新工艺应用入手, 采取有力措施进行综合治理。

4结语

篇4：怎样处理好物业管理企业与业主关系

那么，作为一名期刊编辑，应该怎样发挥自身的主导作用，正确处理好与读者、作者的关系呢?笔者认为，最重要的是要自觉做到：在编辑思想上“一切为了读者”；在编辑实践上“紧紧依靠作者”；在自身建设上“自觉练好内功”。以下，就此谈谈笔者的一些初浅认识和体会。

一切为了读者

在读者、作者与编者的关系中，读者是第一位的。这是因为，期刊和其他任何出版物一样，都是编给读者看的。读者是期刊的最终消费者和裁决者，期刊编得好不好，受不受读者欢迎，将决定期刊的前途和命运。任何期刊只有得到读者认可，才会有市场，才能发挥其应有的社会作用，产生应有的经济效益和社会效益，也才能体现期刊编辑自己劳动的意义和价值。正是从这个意义上，许多高素质的期刊编辑都自觉地把读者视为自己的“衣食父母”。

因此，作为期刊编辑，应该在编辑思想上自觉树立和不断强化“读者至上”的意识，并将其充分体现在编辑工作的各个环节和各个方面，切实做到“一切为了读者”。

要真正做到“读者至上”、“一切为了读者”，就必须真正了解自己的读者。首先，每一个期刊编辑都要十分清楚，我们所办的期刊的读者是谁，或者说，我们的期刊是编给谁看的。既要了解我们的目标读者是谁，又要了解我们的现有读者是谁，还要了解我们的潜在读者是谁。其次，是要了解我们期刊读者的基本特征，包括他们的职业、学历、经济状况、年龄、性别、地域分布、阅读习惯等，都要做到心中有数。第三，也是最重要的，是要通过各种有效的途径和方法，包括访问、座谈、问卷调查、建立读者联系卡等，收集、听取读者的反馈意见，深入了解我们期刊读者的需求，并将其作为自己编辑工作的依据和参考。

要真正做到“读者至上”、“一切为了读者”，关键在于把“全心全意为读者服务”作为自己的行为准则。在自己的编辑工作中，要自觉坚持以读者的需求为动力、源泉，以满足读者的需求为出发点和落脚点。要在了解读者，特别是了解读者需求的基础上，贴近读者、服务读者，想读者所想，急读者所急，编读者所需。其中最重要的，是要根据读者的需求来制定和调整选题计划，努力通过期刊的个性特色和高品质内容来适应读者、吸引读者，形成一个相对稳定，且逐步扩大的核心读者群和基本读者队伍。与此同时，要根据读者的意见、建议，对期刊的内容和形式进行调整、创新，使期刊的质量不断得到提升。这样，不仅能不断扩大读者对象，增加发行量，实现更好的经济效益，还能不断扩大期刊的社会影响力，发挥更好的社会效益。

紧紧依靠作者

在读者、作者与编者的关系中，作者处于一种特殊重要的位置，发挥着特殊重要的作用。这是因为，从本质上讲，渗透在读者、作者与编者关系中的最重要的关系是一种精神产品的供需关系。而无论从作者与读者的关系讲，还是从作者与编者的关系讲，作者都处于供需关系的供方。从期刊读者角度看，没有好的作者意味着看不到好的作品，自己的需求无法得到满足；从期刊编辑角度看，没有好的作者意味着没有好的稿源，其编辑工作更是无从谈起。简言之，任何期刊都离不开作者，离开了作者就等于离开了供方，就会成为无源之水和“无米之炊”，就会无法生存。

因此，作为期刊编辑，在自己的编辑实践中应该自觉树立和不断强化“紧紧依靠作者”的意识，并将这种意识贯穿整个编辑工作的始终。这是办好期刊的根本。

要真正做到“依靠作者”，就要从思想到行动，真正重视作者队伍建设。每一个期刊编辑都要从贯彻本刊宗旨、满足读者需求的职责出发，以建立一支了解本刊性质、宗旨和稿件要求，具有较高撰稿能力，能够提供适销对路作品的作者队伍为目标，努力发现、培养作者，不断扩大自己的作者队伍。对于行业、专业类的期刊，更需要发现和网罗具有较高资质，并了解本行业、本专业的发展进程及前沿动态的专家、学者和相应层级的管理人员等作为刊物的作者，以提升期刊的行业性、专业性和权成性。其中专业性学术期刊还要突出它的专业性、学术性，除要有一批较高水平的作者外，还要有一批高水平的专家、学者帮助审稿把关，否则，一旦出错，特别是出现知识性、常识性错误，将直接损害期刊的形象，影响期刊的社会效益和经济效益。在编辑实践中，期刊编辑还应注意发现崭露头角的撰稿人和审稿人，特别是注意高水平资深撰稿人、审稿人的接班人的培养，从而保证期刊作者队伍的活力，确保期刊质量不致因作者队伍的变化而下降，这是使自己的期刊始终保持较高质量和较强生命力的可靠保证。

要真正做到“紧紧依靠作者”，最重要的，是要正确处理好编者与作者的关系。编辑活动的目的是满足读者需求，而读者需求的满足靠的是作者适销对路的作品。作为期刊编辑，既是作者作品的传播者，又是对作者作品进行再创造的组织者。应该说，任何一本期刊的出版，都凝结着编者与作者双方共同的劳动成果。两者是相互依存、和谐共处的协作关系。事实上，期刊编辑在工作中打交道最多的是作者，对自己支持最多、帮助最大的也是作者。因此，期刊编辑在工作中应虚心向作者学习，尤其是自己不熟悉的领域更应如此，切不可自以为是、我行我素。对于作者，无论职位高低，年龄大小，资历深浅，都应本着相互尊重、相互学习、密切配合、以诚相待的原则，尊重并珍惜作者的劳动成果。对于稿件中确实需作较大改动的地方应主动、及时地与作者商讨，或请作者自己修改，或在征得作者同意后再修改，切不可把自己的意志强加于人。这不仅可以加快稿件的处理周期，提高工作效率，还可以引导和激发作者的参与意识。在与作者的交往中，期刊编辑还要与作者广交朋友，加强沟通，及时将读者的需求、本刊的性质、宗旨和本刊为满足读者需求而确定的选题意向、新的构思等传递给作者，增强他们对本刊的亲和力和认可度。这样互相促进，互相支持，作者的积极性和创造力才会得到更好的发挥，我们的期刊也才会越办越好。

自觉练好内功

在读者、作者与编者的关系中，期刊编辑是联系读者和作者的桥梁和纽带，担负着依靠作者、服务读者的重任。正是在这个意义上，我们说编辑在期刊的编辑出版工作中处于主导地位，要发挥主导作用。

要发挥主导作用，除了在编辑思想上做到“一切为了读者”、在编辑实践上做到“紧紧依靠作者”外，对于期刊编辑来说，最重要的是要“自觉练好内功”。这是正确处理读者、作者与编者关系的前提和基础，也是办好期刊的关键所在。

众所周知，期刊编辑出版的工作机构是编辑部。编辑部的职责是按照期刊的办刊宗旨、读者对象、编辑方针、

栏目设置和稿件要求，负责完成从选题、组稿、选稿、编辑加工，到审稿、定稿，再到录入、编排、校对、终审、终校，直至付印等全部工作程序，并处理好其中必然涉及的与作者和读者的关系。编辑部整体效能的发挥对于确保期刊的整体质量起着决定性的作用。而期刊编辑是直接担当期刊编辑出版工作，直接参与处理与作者和读者关系的主体，每位编辑个体的素质、能力、水平，对于编辑部整体效能的发挥起着重要的基础性的作用。也可以说，期刊的质量如何，期刊编辑与读者、作者的关系如何，在很大程度上取决于编辑素质的高低。所谓“期刊编辑要练好内功”，其意义和作用正在于此。作为期刊编辑，对此一定要有清醒的认识。

这里所说的“内功”，指的是期刊编辑的综合素质。既包括思想素质，也包括业务素质，二者缺一不可。

一个合格的期刊编辑首先思想素质要过硬。从一定意义上说，期刊编辑的工作也是“替他人做嫁衣”。敬业爱岗、忘我工作，具有无私奉献精神和良好的工作态度、工作作风，对于期刊编辑是不可或缺的。同时，期刊编辑的工作又是一项集体劳动，属于集体的事业。期刊编辑还要具有良好的团队精神，要乐于并善于与同事同心同德，合作共事，互助互学，自觉做到优势互补。此外，作为社会传媒的期刊，还具有一定的政治的或社会的或意识形态的属性。期刊编辑还必须具有一定的政治素养、思想素养、法律素养和社会职业道德素养，并具有与之相适应的改革开放意识、与时俱进意识、信息意识、公关意识、环保意识，等。所有这些，都需要期刊编辑自觉练好内功，才能适应工作的需要。

至于期刊编辑的业务素质，其包含的内容更加广泛。首先，是要具有作为期刊编辑必备的相关知识，包括：要精通期刊编辑出版工作的业务知识，努力使自己成为期刊编辑工作的行家里手；要熟悉本期刊所涉及的相关专业的知识，并熟悉本地区、本部门、本行业的实际情况，努力使自己成为本专业或本行业的“通才”。第二，是要具有作为期刊编辑必备的较强的业务能力，包括：准确把握读者需求的能力、广泛联系作者的能力、策划能力、稿件处理能力、文字表达与加工能力、图文设计能力、人际沟通能力、公关能力、组织协调能力、社会活动能力、外文读写能力、计算机应用能力，等。

在上述期刊编辑的综合素质中，尤为重要的是策划能力的培养和提高。而这里所说的“策划”，包括对树立期刊品牌的策划，对栏目的策划，对文章选题的策划，对重大活动的策划，等。期刊编辑是否具有应有的策划能力，是衡量其是否善于处理与作者和读者的关系、能否胜任本职工作的一个重要标志，也是衡量期刊能否实现可持续发展的关键。因此，作为期刊的编辑，尤其是专业性、行业性期刊的编辑，一定要有敏锐的信息嗅觉，特别是要有对本专业、本行业相关问题的洞察力。要善于发现合乎本刊宗旨、适于本刊内容的新情况、新观点、新特点及亟待解决的热点、难点问题，并善于从中发现和挖掘具有创新价值的选题、信息。而要做到这一点，又要求期刊编辑不断加强学习，努力使自己成为一个“学习型编辑”。不仅要向书本学习，还要向自己的领导和周围的同事学习，向自己的读者和作者学习，更要向不断变化着的社会实践和社会生活学习。只有通过这样不断的学习，才能开阔视野，目光敏锐，创新思路，形成好的策划。也只有这样的策划，才能顺利实施，从而提升期刊的整体形象或开辟新的重要栏目或形成新的重大选题，达到创造性地构建期刊的个性特色和品位的目标。一句话，只有这样的策划，才能使期刊最大限度地满足广大读者的需求，实现社会效益和经济效益“双丰收”。

行文至此，我不禁想起一位资深期刊编辑曾经说过的一句话；“读者、作者与编者，是期刊编辑出版工作的金三角，只有把握好这个金三角的协调、平衡，才能办出好的期刊。”如果此文有助于期刊界的编辑同行加深对这个金三角的理解，那正是笔者的心愿。

(本文作者为《森林与人类》杂志编辑)

篇5：怎样与同桌处理好关系

1、王某与她的同桌没事就吵架，有时甚至动起手来。有一次，王某与顾某发生口角。于是顾某恼羞成怒，一生气，把王某的笔全部损坏了。王某要求顾某赔她的笔，可顾某死也不赔，于是，她们就激烈地打了起来。

二、资料收集：

1、王某和许多人关系都不好，我们访问了周围许多人，有百分之90的人都讨厌她，说她动不动就发火。

2、王某有时对人太过于热情，什么事都去管，让别人觉得厌烦。

三、个案分析：

1、心态不好 具我们推测，王某总以一个让人觉得粗暴的心态对人，所以往往让人觉得不可理喻!其次，王某还经常打架，在同学心中没有一个好的印象。

2、好管闲事 王某好管闲事，别人的事情她总要去凑个热闹，当意见不合时，便与他人发生争吵，是别人开始厌烦她。

3、称强好斗 王某虽然是女孩，但一点也不谦虚、温柔。与同桌互相探讨题目时，如有不和，便想方设法地坚持自己的意见，如别人不从，就破口大骂，当别人还是不从，便打起架来。

四、个人指导设想及实施：

1、尽量克服缺点，避免产生矛盾 我们根据王某与同桌关系不好的原因，进行指导、建议，希望她努力克服自己的一些缺点。如：王某性格粗暴，经常和别人吵架，她可以试着用一种平静的心理，去接待身边的人。同时，也可以常对自己说:“平静一点，我们是好朋友。”

2、试着与同桌交流，改善彼此的关系 下课的时候，可以和同桌讲讲笑话，聊聊天，或者玩一些不太激烈的游戏，慢慢地，同桌就会对王某产生好感，也就不讨厌她了。

3、发生矛盾后要宽容对待 一些不愉快的事情是不可避免的。如果是王某的错，就应该及时向同桌道歉;如果是同桌的错，王某也要宽容对待。这样，矛盾也就大事化小，小事化无了。

4、多想想同桌优点 王某讨厌她的同桌，是因为王某只看见同桌的缺点，如果换一个角度去想，同桌身上也是有许多优点的。有时，王某也可以夸夸她的同桌，这样，她俩很快就能成为好朋友。

5、与同桌互相帮助 同桌有困难求助，不能茫然地说：“不知道。”应该耐心地指导她完成;如果王某实在无能为力，也可以安慰同桌，这样王某与同桌就能成为真心朋友。

五、指导成效：

1、刚开始还没习惯，一个星期下来，王某与同桌的关系好了许多，她开始觉得每天都很快乐，没有了以前扰人的争吵，心里再也不觉得厌烦而导致的常常发火的现象。

2、争吵平静了下来，上课效率有了提高。遇到不懂的问题，王某能主动与同桌讨论，互助，作业效率也有了显著的提高。

3、王某努力克服了爱管闲事的毛病，在也不会无原无故去管别人的事情。

4、王某不再像以前那样动不动发火、打人，不仅改善了同桌之间的关系，与同学之间的友谊也增进了不少。

六、思考：

1、经过实践后我们发现与同桌处理好关系重要的是对同学的心态，其次是互相间帮助。虽然想成为朋友是件好事，但也不能一味地追求，这样只能使同学讨厌你。

篇6：怎样处理好学生与教师的关系

在现在的课改中，我们要以新的学生观、人生观、发展观组织教育活动，教育向着优质、高效、创新方向发展，教育向着自由、平等、和谐、博爱、超越迈进，以促进良好的师生关系的建立。

一、教师不断提高自身的素质

一个好的教师应该时时处处以身作则，忠于职守，有强烈的责任感和责任心，热爱教育事业，应该具有扎实的基础知识、专业知识，以及教育心理等方面的知识；还应该结合自身的教学经验，形成与自身个性特征相应的教学技能，成为驾驶教学的能力。这样的优秀教师学生会因为尊重他的人格、知识和能力而深深地喜爱教师进而产生一种“向师性”的心理，有利于良好师生关系的建立。

二、实施民主，营造宽松自由的环境

创造人格的成长与创新思维的形成，有赖于长期的综合性的陶冶和熏染，而民主、自由、和谐、安全的精神环境。只有在民主的氛围当中，才会有人格的。自由与舒展，才会有师生关系的和谐融洽的建立。

1、热爱学生。教育家苏霍姆林斯基说：“教育技巧的全部奥妙就在于如何爱护儿童”。爱学生是教师必备的心理素质，没有真正的爱就没有真正的教育。因为只有在师爱的关怀中，学生才回逐渐意识到自己的主体性存在，才能积极、主动地与教师进行交往活动，接受教师的教导。教师对学生的爱应该是博爱，即所谓爱洒每个学生。如果教师的爱是偏爱，那这种“爱”必须会带来学生对教师认识差异，带来学生整体中个体部分发展的不均，带来学生之间的隔阂，从而导致良好师生关系的破裂。因此，教师对学生的爱必须投射到每个学生的心灵上，唤起学生相应的情感，人非草木，孰能无情？教师爱学生必须也会赢得学生的爱。

2、理解信任学生。教师对学生的情感，是教师与学生在朝夕相处的过程中形成的一种比较稳定的情感，对教师来说，理解、信任、期望的情感，能增强教育作用。教师对学生的理解和信任能激发学生上进心和自信心，为他们提供强大的发展动力。理解，就是能容人所短，容人改错，让师生心灵互通，构建起和谐的师生关系，让学生充分发展自己，不断创新。通过理解，还能让学生学会理解，让学生学会正确地对待自己，善待他人，学会与人合作，与人交流。只有善于理解学生的教师，才能在学生心中树立“威信”，才能以真情换真心，让学生充满爱心，充满人性。

3、民主、平等地对待学生。教与学的关系，绝不是教师居高临下，“我讲你听，我管你服”的关系，而是应该是互助的平等的关系。只有在民主、平等的教育氛围中，教师对学生循循善诱，不断驱散学生的疑惑，才能真正使他们接受教师道德和知识影响，其心中才能生起对教师的尊敬。所以，教师的威信归根到底取决于师生间相互作用的和谐平等，取决于教师的为人师表和民主作风。

4、实现“六大解放”。50多年前陶行知先生提倡的儿童“六大解放”是培养良好的师生关系的要旨，也是高度教育民主的体现。即：解放眼睛，敲碎有色眼镜，教大家看事实。解放头脑，撕掉精神的裹头布，使大家想得通。解放双手，摔掉无形手套，动手向前开辟。解放嘴，使大家可以享受言论自由，谈出真理来。解放空间，让孩子飞进大自然大社会去寻觅丰富的食粮。解放时间，使大家有空思考，学习、干事和娱乐。这“六大解放”实现之日，即是教育成功之时。

篇7：秘书怎样处理好与领导的关系

一、命题的实质我们中国秘书工作的主体是各级领导机关的办公厅（室）及其秘书工作机构。这是个群体。与此成一个体系，也有其个体，这就是在领导人身边工作的秘书。个体与群体，做的都是秘书工作。我们现在常说的秘书，是在党政机关和社会团体中工作的人的一种职务名称。担任这个职务的人是一级组织按工作需要和国家规定为领导人派任的。一般地说，他接受同级办公厅（室）秘书部门或其他相应部门和直接服务对象（领导人）的双重领导。前者一般是业务指导和组织生活领导；后者则体现在领导人使用秘书，秘书在工作上为领导人服务。这种群体与个体的关系，这种公派及其双重领导，是中国秘书体制的一大特征，与资本主义国家公司部门的个人秘书的雇佣关系根本不同。研究秘书如何处理好同领导人的关系，首先要弄清楚秘书与领导人（指直接服务对象。下同）是什么关系。我以为，从体制上、职务上说，两者的关系只有一种：工作关系。这种工作关系，在职能上，秘书要为领导人服务，即做领导人工作上的助手和参谋，具体任务就是办文、办会和办其他的事；在组织上，秘书与领导人是上下级关系，领导人领导秘书，秘书执行领导人的指令。许多文章中说的同志关系、朋友关系、诤友关系、互助关系、互补关系等等，都是对的，是从怎样处好领导的共事关系这个角度提出的要求，是指秘书同领导人关系中应当体现的一种政治本色和道德精神，不是指两者的组织隶属和工作职能。在我们现代中国，秘书与领导人都是同志，多半还都是共产党员，都在为同一伟大的事业工作，在这个意义上两者是平等的，没有高低之分，也没有从属之别。然而，应当看到，秘书与本机关、本部门的其他一切人也应是这种关系。秘书与其服务的领导人则不同，他们除与领导有共事中的互助?quot;互补“、诤友关系外，更主要的还是受组织之派去为领导人服务的。他们要接受领导人的指令，而且还要按照派任组织和办公厅（室）的要求进行工作。什么是秘书？它是人的一种职务，担任这种职务的人，是受组织派任，在领导者身边为其工作服务而从事办文、办会、办事的助理性、参谋性工作。这是他们之间的本质关系。接下来，我们还应弄清秘书应当同领导处理好什么关系。从已发表的大部分讨论文章看，不管语言是怎么表达的，他们希望的是秘书与领导人应当体现出一种融洽、和谐和友谊的关系。而建立这种关系的目的是为了处理好工作。因此，讨论的最后结果，应该使读者共同认识到，秘书怎样才能出色地做好为领导服务的工作。秘书如何处理好与领导人的关系，是个经验问题，也有理论和共事艺术，有重要的现实意义，是一篇大文章。由于一个领导人一个样子，他们的气质、性格、习惯、要求、喜好和能力等等都有千差万别，道理可以说上千百条，临到具体的人，要做好服务工作，还要靠秘书自己去摸索。但是，从总体观察，也可以找出一些普遍性、规律性的东西在行动中遵循。我们就多数人的经验概括：秘书要处理好与领导的关系，关键在有效的服务，而做一有效的服务，决定因素是：才干、品德、性格。才干、品德合为秘书的总体素养，是搞好同领导人关系的基础。

二、才干素养是重要因素我们先从业务能力，即通常说的才干同服务的关系谈起。什么是秘书的职业才干？它首先应包括秘书的一定政治水平和文化水平。政治水平指的是马克思列定主义理论修养，认识问题的能力，对现行政策的理解和掌握。文化水平指的是基础知识、文字能力等等。这些是秘书才干的土壤和肥料，也是才干的构成部分。一个秘书，如果不懂一些马列主义基础知识，不充分了解党的现行方针、政策，那简直是不可思议的。这就给秘书人员提出了对学习的认识和态度问题。学识、文化功底，是秘书的必需条件。学习，才能掌握学识。很多人知道，曾长期担任过秘书的田家英同志，就是靠勤奋学习和勇于实践，才从一个普通小店员成就一位有名的学者的。古代也有一些苦学而既有才干又有品德的秘书。唐代当过记室、学士、秘书监的虞世南，读书?quot;精思不懈，至累旬不栉”；后来从政则文词、学识和德行都有很高素养。唐太宗称：“世南于我犹一体，拾遗补缺，无一日忘之”，今其亡去，再难找到这样的人了。（见《新唐书·虞世南传》）旧中国有一位研究公牍学的许同苄先生，主张写公文?quot;积学“，要”晓事"。他的世界观，我们并不赞成，但他讲的这个道理我们还是可以借鉴的。晓事，按我们的说法，就是知晓世界上的事物，知晓事物的道理；就是具有广泛的知识，有认识事物、辨别是非的能力。晓事，也可叫通情达理。当秘书要懂事，要审时度势、通情达理，才能把工作做得恰如其分，才能搞好同领导人的关系。有一个故事，说是在北宋仁宗状历年间，欧阳修（任枢密副使、参知政事）等欲推荐一位叫石介的人当谏官。也是任参知政事的范仲淹反对说，石介此人性格怪异，不晓事理，如果让他当了谏官，必然以难以办到的事强要上边采纳；如不按他的意见办，他就会怒而撩起衣襟，踹断门槛而去。古代人并不比我们高明，帝王政权与我们人民政权更是天壤之别。讲点古人的例子只是为了更好地讲清秘书必须有常识、有才干的道理。

篇8：怎样处理好物业管理企业与业主关系

1 管理与服务是一个矛盾的两个方面

种子管理站的职责归纳起来, 主要是市场管理、品种管理、质量管理等, 这种管理职能从本质上讲是为种业繁荣发展服务的, 管理的目的就是更好地服务于企业, 服务于农民。“管理与服务”是矛盾的两个方面, 不能单纯地把它们割裂开来。做好管理工作是做好服务工作的保证, 而做好服务工作是为了更有利于管理工作的开展。但是, 作为管理部门, 还是要把管理工作放在首位, 以管理为主, 以服务为辅。实践证明, 种子管理职能越到位, 其服务作用就发挥得越好。因为管理越有效, 市场就越有序, 市场主体的经济活动就越活跃, 经济发展就越快。例如, 我们通过对市场主体的准入许可, 把好市场准入关, 从而提高了种子生产经营者队伍的整体素质;通过对种子市场的监管, 打击假冒伪劣, 从而维护了正常的种子市场秩序, 优化了经济发展环境。所以, 我们理解自身管理工作的含义, 一定要站在为种子市场健康发展、为农业生产保驾护航的高度来认识, 我们的管理就是服务, 而且是大服务, 是高层次的服务。

2 要明确管理和服务的重点

一要突出管理重点, 依法行政是关键。种子管理机关是行政执法机关, 依法行政是种子管理的生命线。这就要求我们必须立足本职, 发挥职能, 把该管的管好。在当前情况下, 种子管理部门要把管理工作重点放在种子市场主体清理和市场整顿上。通过清理种子生产经营企业, 淘汰不合格种子企业, 提升种子企业实力。通过开展种子市场专项检查, 打击制售假劣种子和侵权的违法行为, 维护公平竞争市场秩序。通过加强管理, 依法行政, 进一步提高种子管理水平, 确保品种种植安全、供种数量安全、种子质量安全和种子产业安全。

二要找准服务切入点, 促进发展是目的。种子管理的最终目的是职能到位、促进发展。而要实现职能到位, 单靠严格管理是不行的, 还要热情服务, 真正为企业、为农民排忧解难。种子管理部门要适时发布种子需求预测, 合理配置资源, 确保品种适销对路;在业内大力开展“打假扶优, 诚信经营”活动。要积极推行对种子经营者的信用分类管理, 大力表彰诚信守法经营、质量意识强、服务措施到位、社会信誉高的种子企业, 弘扬诚信经营, 打造种业品牌, 推进现代种业体系建设;要做好新品种示范工作, 及时为企业、为农民提供高产、优质、适种新品种及新技术服务;要加强种子法律法规及种子知识的培训、宣传和普及工作, 提高种子生产经营者和用种者的法制意识、业务素质和自我保护能力;要充分发挥种子管理部门人员、技术和仪器设备的优势, 接受种子生产经营者、种子使用者的委托, 进行种子质量检测;要加强政风行风建设, 进一步建立和完善社会服务承诺制、办事效率监督制和首问责任制, 不断提高种子管理部门的服务水平和质量。

3 管理与服务都必须以法律为准则

篇9：怎样处理好物业管理企业与业主关系

关键词：物权；地位；边界；维权

业主委员会作为连接业主与物业企业的桥梁和纽带，关系到广大业主的切身利益，关系到小区的和谐稳定。物业企业正确认识和处理与业主委员会的关系对减少和避免物业矛盾纠纷与创建和谐社区具有重要意义。

一、尊重业主物权是处理业主委员会关系的基本原则

建筑物区分所有权是物业管理的法律基础，正是由于业主对房屋享有区分所有权，以“专有权”为基础，行使相应的“共有权”“共同管理权”才相应产生物业管理权。物业管理权本身属于业主所享有，业主由于各种主客观原因，不愿意或不能够自己直接行使物业管理权，才通常以合同的形式聘请物业服务企业行使相应的物业管理权。基于建筑物区分所有的事实，小区业主有需要共同维护和处理的事务，由此，有必要将业主联合起来，组成业主大会商讨、决定和处理小区事务。但是，对于人数众多、背景各异的业主而言，每次业主大会的召集、召开和组织都是需要极大的精力和成本，为了实现业主有效自治，法律制度上才设计了业主委员会这一业主大会的常设和执行机构。

物业企业在处理与业主委员会的关系上必须正确认识和处理物权和合同两个不同的法律关系，从合同法的角度，两者是物业服务合同法律关系，双方是平等的民事主体，既不存在领导与被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系，但从物权法的角度，业主与业主委员会在物业管理活动中占主导的地位，是物业管理活动的主体，物业管理中重大事项的决策权应在业主大会及相应的业主委员会。物业企业如果片面强调合同地位而忽视业主的物权地位，在实际工作中就会淡化被聘用的心态，弱化服务者的身份，就容易发生错位越位的管理服务行为，结果是既不能心悦诚服地为业主服务，也就很难处理好企业与业主委员会的关系。因此，物业企业在物业管理活动中必须培养和树立尊重业主物权的法律意识，并将之做为处理与业委会关系的基本原则。

二、正确认识和理解业主委员会的法律地位

《物业管理条例》第十五条明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，即业主委员会作为业主大会的执行机构，任何权利均来自于广大业主的合法授权。《物权法》第七十六条与《物业管理条例》第十一条均采用列举的方式规定了七项由“业主共同决定的事项”，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对公共事务的决定权。因此，“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，不能一次性笼统地授权业主委员会行使。因此，物业企业应特别注意业主、业主大会在具体物业管理活动中对业委会授权委托事项的具体范围和权限：首先，仅涉及到业主个人的利益的事情，由业主自己决定。其次，业主委员会应依照法律法规、业主大会决议和业主大会议事规则开展活动，涉及到 “业主共同决定的事项”须具有明确具体的授权。最后，与物业管理无关的事务和活动业主委员会无权决定。

三、依法配合和协助业主委员会的成立

相当多的物业企业都把业委会的成立看成“洪水猛兽”，认为业委会成立就是要“炒鱿鱼”“减少物业费”“别有用心”等等，总是千方百计阻挠或干预业委会的成立。实际上业主大会及业主委员会的成立是业主行使建筑物区分所有权的体现，是业主自治自律的重要标志，归根结底是业主的内部事务，物业企业没有任何理由阻止和干预业委会的成立。当然，业委会的成立毕竟与具体的物业管理活动息息相关，物业服务企业对业委会的成立就不能也不应无所作为。

如果成立业主委员会是大多数业主的意愿且符合法定成立条件，物业服务企业主动协助成立业主委员会是顺应民意的表现。企业可以借此与大量业主进行沟通了解，可以利用自己的专业优势与服务地位进行适当的引导、宣传，向业主证明本公司是希望有业主委员会进行监督管理，所开展的物业管理工作是经得起业主委员会考核的。

可以建议明白事理的，民望较高的业主参与业主委员会委员的竞选工作，也可以配合主管部门尽量将一批热心本物业管理区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守物业管理规章制度的业主选进业主委员会，为将来的签订和履行物业服务合同奠定良好的基础。尤其是在业主大会筹备阶段或候选人名单公示期间一定要将不符合担任业主委员会委员的候选人的情况向有关部门反映。这样做既是维护大多数业主的利益，也是维护物业企业自己的利益。

尽量动员支持物业服务企业工 作的业主参加业主大会，同时要注意到多数业主对于小区的事情是不闻不问的，对物业服务企业及业主委员会的理解也存在片面的性，这部分业主是属于中性业主，物业服务企业应该通过主动沟通与宣传的形式，将这部分业主争取过来，积极行使自己的权利，参加业委会的成立工作，从而达到最终支持物业服务企业的工作的目的。

四、注意与业主委员会委员交往的边界

业委会成员虽然由业主大会依法选举产生，但业主委员会成员来自五湖四海，三教九流，各成员的年龄、学识、观念、个人品质的不同导致对物业服务企业态度会有所不同。无论如何，物业企业与业主委员会及其成员都应该是朋友而不能成为敌人。但是，搞好关系不等于出卖原则，要注意正常的公关活动和行贿拉拢之区别。很多物业企业认为搞定业委会就“一通百通”，对业委会委员百般迁就，曲意逢迎，搞暗箱操作，既涉嫌违法又经不起长久考验。正确的做法是“亲而不近、熟而不俗”，要保持的是良好的工作关系，不要发生个人之间的经济或人事关系，不随意减免物业费、停车费，或在房屋装修方面，网开一面，姑息其违规装修行为。尤其在财务方面，要友情提示，对不规范、不符合财务制度的操作，要予以提醒，必要时建议召开业委会工作会议和业主大会讨论。同时要依靠主管部门，及时取得对小区物业管理工作的监管、协调和引导。

五、依法理性维护企业合法权益

物业企业与业委会的关系，既是对立统一关系，也是一种经济交易关系，物业企业与业委会客观上总会存在各种各样的矛盾，特别是业委会自身运作管理不规范时，双方矛盾更显尖锐。对于损害业主利益和干扰物业企业正常经营管理的行为，物业企业要敢于和善于维护广大业主和自己的合法权益。具体说来，依法维权中要把握好“有理、有利、有据、有节”四个环节。

（一）有理

这里“理”专指法律规定和合同约定，就是说评判是非、解决矛盾都只能以法律规定和合同约定为标准。法律和合同是物业企业与业委会双方都必须坚持的唯一标准，一切维权活动都必须在这个标准之内。尤其需要强调的是，合同是当事人之间的法律依据，一旦双方发生纠纷，双方除了通过司法途径解决，更多的应当是按合同约定的办法解决。因此，签订的合同要明确各方的权利义务，清晰界定企业的管理责任和免责条件。要细化物业服务合同条款，注意就物业管理服务的项目、内容、标准与费用，物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收以及违约责任和免责条款等做详尽约定，并以严格的内部管理制度来保障合同的执行。

（二）有利

“利”即利益。这个利益不能狭隘的理解为物业企业本身是否有利可图，对业主委员会和物业服务企业来说，两者的关系应该是双赢的。虽然从外部说，物业企业的利益与业主和业委会的利益会客观存在一定的冲突，从内部说，物业企业的短时利益与长远利益也可能存在矛盾。但是，从根本上说，物业的利益与业主和业委会的利益是一致的，坚持企业的长远利益，而不是暂时的得失，坚持保护业主的利益，而不是损害业主的利益，这是利益问题上的基本原则。如果物业企业不规范操作，不规范收费，只注重一时之利或试图以小利博大利，那么所谓的“维权”活动无疑是搬起石头砸自己脚。因此，维权时要冷静分析各种利益关系，正确看待长远利益与眼前利益、整体利益与局部利益、业主利益与物业利益的关系，用科学发展的眼光审视和解决问题。

（三）有据

就是要有证据，维权要以事实为依据。物业管理是服务行业，服务具有过程性、难以储存性、难以量化等特征，因此，物业服务企业中在物业管理活动中，不仅仅是埋头苦干，还要加强对员工证据意识和取证技巧的培训，注意保留证据，如承接查验、交接财物、公示财务、履行配合义务、安全义务、维修义务、甚至催交物业费等等重要物业服务活动和法律事实都要及时通过签收、录音、录像、第三者见证等手段固定和保全，对业主的公告提醒，与业主委员会来往工作的信函、记录、决议也要完整的保存。

（四）有节

维权要把握好一个尺度，讲策略，讲程序，适可而止，过度维权不利于建立和维护良好的客户关系，也不利于构建和谐的物业管理。任何诉求只有通过合法渠道，运用合法手段，符合法律的程序，才能表达得更充分、更合理。同时，在表达自己利益诉求时，一定要多一些理性和包容，多一些兼顾和平衡，多一些求同存异和换位思考，情理法并用，原则性与灵活性相结合，在解决矛盾的同时达到团结合作的目的。

六、守法经营与优质服务是处理业主委员会关系的关键

处理业委会关系的实质其实是处理与广大业主的关系。争取业主委员会的关键在于争取业主大会，争取业主大会的关键在于争取业主，争取业主的关键在于争取人心，争取人心的关键在于物业管理服务质量。在合法的前提下，优质的服务和规范的管理才是硬道理，也才是化解各类矛盾和建立与业主和业委会的融洽关系，创造和谐物业管理的最好办法。