浅析城市房屋拆迁补偿制度

2022-09-10

伴随着社会经济的发展, 以及城市化进程的加快, 大规模的城市改造兴起, 对旧城区的改造也日益迫在眉睫。对城区进行改造, 首先涉及的就是原有房屋的拆迁以及补偿问题。但是现实中许多地方的征收补偿标准不规范、不合理现象十分突出。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布使原来因拆迁补偿而引发的矛盾冲突虽然有所缓解, 但是其不合理之处仍然存在。

一、房屋拆迁补偿法律制度概况

城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。

为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。

二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析

(一) 房屋征收补偿范围狭隘

1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿

对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。

2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定

根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。

主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。

(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷

关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。

(三) 现行评估办法存在不足

房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。

三、完善征收补偿制度的法律对策

(一) 明确征收补偿范围

1. 增加对土地使用权的补偿

我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。

2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿

可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。

对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。

(二) 进一步界定公共利益的范围

针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。

(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度

鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。

土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。

摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。

关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益