房屋征收补偿标准

房屋征收补偿标准（精选6篇）

篇1：房屋征收补偿标准

农民朋友向来被集体土地的征收所困扰，一是大家普遍认为补偿过低，二是大家法律意识不高，不知道如何维权，再加上集体土地上的征收并没有明确的标准，使得集体土地征收维权难上加难。杨勇律师拆迁团队为了方便大家了解征收标准，有力维权，特准备了一系列集体土地征收相关知识，此文是第二篇——宅基地上房屋的补偿标准。

首先需要跟大家明确一下，宅基地上的房屋遭遇征收，地价跟房屋都应该补偿，但从目前各地的实践来看，宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。

其次，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此，对宅基地的补偿没有全国统一的标准，但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件，文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”，我们对此也很无奈，因为征收补偿地域性非常强，补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同，因此，被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。

再者，对宅基地上房屋的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》：（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。一般来讲有以下三种方式：(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式，房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。（宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积）不同的测算方法会带来较大的差额，一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一

因此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。在此，杨勇律师拆迁团队提醒农民朋友们不要担心，2017年国土资源部（也就是如今的自然资源部）对外发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿，且现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，也就是说其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势，只要敢于维权，就能得到合理的补偿。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

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篇2：房屋征收补偿标准

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

篇3：房屋征收与补偿法律适用研究

一、房屋征收补偿类行政案件类型

考察《房屋征收与补偿条例》的法律文本, 我们认为, 房屋征收补偿类案件包括以下两类:

第一类是房屋征收补偿类民事案件。这种案件包括但不局限于以下几类:政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷;被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷;金融机构出具虚假证明侵权纠纷;一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷;中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷;截留征收补偿费侵权纠纷;虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷等等。

第二种是房屋征收补偿类行政案件。这是本课题要重点研究的案件类型。这类案件包括但不局限于以下几类:

1.违法授权类案件

即违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政案件。

《征收与补偿条例》第4条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。也就是说, 市、县政府应根据《条例》的规定, 根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个职能部门为本级政府的房屋征收主管部门, 具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿;或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的, 该被授权单位实施房屋征收行为, 被征收人认为授权违法, 可以对授权违法行为提出行政诉讼。

2.行政赔偿案件

这类案件包括:

(1) 房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷

房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托, 具体负责房屋征收与补偿工作, 在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金, 从事营利经营活动的, 由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的, 被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请, 对赔偿不服的可以行政诉讼, 或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。

(2) 责令改正赔偿损失行政纠纷

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守的, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

(3) 非法迫使被征收人搬迁造成损失, 要求赔偿损失纠纷

实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成被征收人损失的, 被征收人可以要求承担赔偿责任。

(4) 房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费造成损失, 要求赔偿损失纠纷

房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正, 追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

3.履行法定职责案件

这类案件包括:

(1) 要求上级人民政府履行监督职责案件

《条例》第4条第1款规定:上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责或拖延履行监管职责, 或者按照信访案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼。

(2) 要求有关机关履行对举报事项核实处理职责案件

《条例》第7条第1款规定:任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

一般来说, 接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人, 举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼。

(3) 要求行政监察机关履行行政监察职责案件

《条例》第7条第2款规定:监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

实践中, 被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力搬迁、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的, 行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的, 可以向法院提起行政诉讼。

(4) 要求市、县级政府履行对征收补偿方案论证、公布等法定职责案件。

《条例》第10条规定:房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

《条例》第11条规定:市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市、县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证;未向被征收人公布;公布期限少于30日;未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布;旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会;未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的, 被征收人均可提出政府不作为行政诉讼。也可以先行提出作为申请, 政府仍不作为的再提出行政诉讼。

(5) 要求市、县级人民政府履行委托有关部门对房屋征收决定进行社会稳定风险评估或提交政府常务会议讨论决定的职责案件。

《条例》第12条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

如市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 未按照有关规定委托有关部门进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 未提交政府常务会议讨论决定。被征收人可以向提起行政诉讼, 要求市、县级人民政府履行上述职责。

(6)

要求市、县级人民政府履行公告房屋征收决定职责案件《条例》第13条第1款规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。如市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告;公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项, 被征收人可以要求公告或重新公告, 政府不作为的可以提起行政诉讼。

(7)

要求房屋征收部门履行调查登记, 将调查结果予以公布等法定职责案件《条例》第15条规定:房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。如房屋征收部门未对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 或未将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布, 被征收人可以向人民法院提起行政诉讼, 要求房屋征收部门履行上述法定职责。

(8) 要求房屋征收部门履行通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续的法定职责案件。

《条例》第16条规定:房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

如房屋征收部门通知暂停办理范围超出征收范围;暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的, 申请人可以根据申请许可事项等情况分别提出行政诉讼;对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼。

(9) 要求房屋征收部门履行公布分户补偿明细的法定职责。

为了实现公平、公正的补偿目的, 房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案, 在房屋征收范围内公布分户补偿明细, 告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法提起行政诉讼。

(10) 要求审计机关履行公布审计结果法定职责案件

审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督, 并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法提起行政诉讼。

4.征收决定行政案件

这是国有土地上房屋征收补偿类行政案件中最多、最主要的案件类型。

《条例》第14条规定:被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

5.补偿决定行政案件

《条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第25条第1款规定的有关补偿协议的事项。征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

6.不予补偿决定行政案件

这类案件包括:

(1) 对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政案件

房屋征收范围确定后, 依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为, 违反规定的, 政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼。

(2) 不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政案件。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的, 可以提出行政诉讼。

7.非诉行政执行案件

《条例》第28条第1款规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

此外, 在国有土地上房屋征收与补偿过程中还可能引发行政处罚案件、政府信息公开案件等行政案件, 本文就不一一列明。

二、房屋征收补偿协议类案件民事行政辨

《条例》第25条规定:房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。该条并未规定补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 是民事诉讼?亦或是行政诉讼?或是针对补偿协议某方面可以提起民事诉讼, 针对补偿协议其他方面可以提起行政诉讼?笔者认为, 理清这一问题必须理清另一个问题, 即补偿协议是民事合同还是行政合同的问题。

(一) 补偿协议是民事合同还是行政合同

《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议是由平等主体的拆迁人与被拆迁人签订的协议, 系典型的民事合同, 受《合同法》和《拆迁条例》调整。1996年7月24日最高人民法院法复[1996]12号发布《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定:“……拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置问题发生争议, 或双方当事人达成协议后, 一方或者双方当事人反悔, 未经行政机关裁决, 仅就房屋补偿、安置等问题, 依法向人民法院提起诉讼的, 人民法院应当作为民事案件受理。”也就是, 房屋拆迁安置补偿协议是民事合同, 协议当事人对协议不服的, 可以通过向法院提起民事诉讼的方式进行救济。但《条例》第25条规定的补偿协议是民事合同还是行政合同?当事人对补偿协议不服的, 是提起民事诉讼, 还是提起行政诉讼来维护自身的合法权益?

我们以下从行政合同的涵义及特征入手, 对这一问题进行详细的阐述。

行政合同, 又称为行政契约, 它是指行政主体之间、行政主体与行政相对人 (公民、法人和其他组织) 之间, 为实现行政目的, 依双方意思表示一致, 而确立、变更和终止行政法律关系的协议。行政合同具有四方面特点:1.行政合同的当事人必有一方是行政主体。行政合同是行政主体实施行政管理活动的过程中形成的, 其设立、变更和终止, 都离不开行政主体的活动, 故行政合同的当事人中, 必有一方是行政主体。2.行政合同以实现行政管理为目的。德国行政法将行政合同界定为“设立、变更和终止公法上的法律关系的合同。”日本通常将行政合同定义为“以公法上的效果发生为目的, 由复数的对等当事人之间的相反方向意思的一致而成立的公法行为。”可以说, “实现行政目的”是各国关于行政合同定义的“共性”。3.行政合同双方当事人意思表示的一致性。行政合同是双方行政行为, 是行政主体与行政相对人意思表示一致的产物。4.行政合同的适用规则超越了私法范畴。在私人合同中, 合同双方不但法律地位平等, 而且权利义务对等。但在行政合同中, 尤其在行政主体与行政相对人签订的行政合同中, 双方当事人的法律地位虽然平等, 但其权利义务往往不对等, 最集中表现在行政主体在行政合同中享有行政优益权, 例如, 合同内容单方决定权、设立奖励权、合同履行指挥权、单方变更与解除权、动用强制权、违反合同制裁权。

补偿协议亦具有行政合同的上述特征:一是征收补偿协议的当事人一方是作出征收补偿协议的市、县人民政府, 属于行政主体;二是征收补偿协议的目的是实现行政管理目标, 即实现公共利益需要的房屋征收;三是征收补偿协议是在双方达成一致意见的情况下签订的;四是在征收补偿合同的履行、变更或解除中, 征收部门享有行政优益权。

(二) 补偿协议纠纷应提起民事诉讼还是行政诉讼

如上所述, 征收补偿协议属于行政合同。把行政合同纳入行政诉讼受案范围, 对行政合同进行行政法上的制约, 有利于减少和避免腐败现象, 也有利于维护合同相对人的权益及公共利益。事实上, 最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中, 把行政合同列为行政行为之一。也就是说, 行政合同已被间接地纳入行政诉讼受案范围之内。征收补偿协议系行政合同, 属于具体行政行为的一种, 本应纳入行政诉讼受案范围。但实际上, 征收补偿协议已被排除在行政诉讼受案范围之外。补偿协议一方当事人对补偿协议不服的, 应提起民事诉讼, 理由有两点:

1.《条例》第25条规定的文意解释不符合行政诉讼的特征。

行政诉讼的一个显著特征为行政诉讼的被告恒定为行政主体 (即行政机关和法律法规授权的组织) 。根据《条例》第25条的规定, 补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说, 被征收人和作出征收补偿决定的市、县人民政府均可以以原告的身份提起诉讼, 这就不符合行政主体恒定为行政诉讼被告的特征。故《条例》第25条虽然未明确指出补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 但根据行政诉讼的特征, 我们认为, 《条例》第25条应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起民事诉讼。而不应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起行政诉讼。

2.相关司法判例和司法解释已将典型的行政合同纳入民事诉讼范畴。

2002年6月, 最高人民法院民事审判庭在上海虹城房地产有限公司与上海市房屋上地资源管理局土地使用权出让合同纠纷案的终审判决中, 将出让合同认定为民事合同。2005年8月1日起实施的《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》已将“土地使用权出让合同”这种典型的行政合同引起的纠纷纳入民事诉讼的范畴, 并适用《合同法》, 并适用民法的精神和规则。既然最高人民法院的上述判例和司法解释已将国有土地使用权出让合同这种典型的行政合同纠纷纳入到民事诉讼的范畴, 故同为行政合同的征收补偿协议纠纷似亦应纳入民事诉讼范围之内。

三、房屋征收补偿类行政案件的审理思路

对国有土地上房屋征收与补偿行为进行考察, 我们发现, 这一行为的整个过程主要分为三个阶段:第一个阶段是征收决定作出阶段;第二个阶段为征收人对被征收人进行补偿安置的阶段;第三个阶段为搬迁阶段。上述三个阶段都有可能形成行政争议, 且每个阶段形成的行政争议也较为集中。第一阶段可能形成的主要争议为征收决定行政争议;第二阶段可能形成的主要争议为补偿决定行政争议;第三阶段可能形成的主要争议为非诉强制执行争议。本文主要对上述三类行政案件的审理思路进行阐述。

(一) 征收决定类行政案件的审理思路

1.审查作出征收决定的主体

根据《条例》第8条的规定, 作出征收决定的主体应当是市、县人民政府。因此, 只有市、县人民政府才是合法的作出征收决定的主体。实践中, 如房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定, 因房屋征收机构或房屋征收实施单位不具有作出征收决定的职权, 故由房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定应认定为违法。

2.审查征收活动是否符合公共利益

《拆迁条例》未明确规定公共利益的需要书房屋拆迁的前提条件。而《条例》落实了《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的原则性要求, 《条例》第1条明确维护“公共利益”和“保障被征收房屋所有权合法利益”的立法宗旨。第2条明确规定, 为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。也就是说, 为了公共利益的需要是国有土地上房屋征收的唯一前提。除此之外, 《条例》第8条以列举的方式对公共利益的外延作了比较明确的界定。在审判实践中, 如何审查征收活动是否符合公共利益呢?我们认为, 应从以下三个方面来审查:

(1) 从供给主体和受益主体来界定。

公共利益应当是由公共组织提供的供公众享用的公共服务, 这里的公共组织包括政府部门、事业单位、社会团体以及经法律规定或者授权的享有行政职能的组织。这些主体在为行政行为时应当是基于公共利益的需要, 提供公共服务。以营利性为目的的主体进行的营利性行为虽然在客观上也起到了促进公共利益的作用, 也不能定性为公益性活动。公共利益的受益主体则是开放性的, 没有什么特别条件的限制。比如城市环境的美化、公益设施的建造, 其享用的主体都是开放性的, 应为广大人民群众。与公共利益相对应的是私人利益, 私人利益是指私人对能满足其各种需要的客体对象的确认, 包括个人利益、个体利益和企业利益等私人主体利益。私人利益的使用主体为个人、个体、企业等私人。

(2) 从公共用途的效果来确定。

公共利益的效果应当是公众的直接受益性和实质受益性。“公共利益”表示某种“普遍利益”, 即“确信有益于社会中每个人的某种价值观念”, 体现并符合和谐社会的价值标准。公共利益包含了对人的人格、尊严、自由以及人们之间的平等的肯定和尊重, 以每一个有理性的公民为目的, 是公共利益的价值所在。公共利益的正当性来源于普遍权利, 是普遍权利保障的必然结果和要求。公共利益的公众的直接受益性和实质受益性, 也可表述为利益享有的不可分性。罗尔斯曾论述:“公共利益与私人利益的区别是复杂细微的, 一种公共利益具有两个特点, 即不可分性和公共性。亦即, 有许多个人 (可以说他们构成了一个共同体) 要求或多或少的公共利益, 但是如果他们都想享有它, 那么每个人就必须享有同样的一份。公共利益所具有的数量不能像私人利益那样被划分, 不能由个人按照他们的偏爱多要一点或少要一点。基于不可分的程度和相应的公共性规模, 存在着各种各样的公共利益。公共利益的极端情形对整个社会而言完全是不可分的。”

(3) 从征收的直接目的来确定公共利益。

《条例》第8条以列举的方式对公共利益的范围作了比较明确的界定, 该条规定:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。如征收的直接目的符合上述六种情形之一的, 我们就可以认为该征收决定符合公共利益。

实践中, 公共利益和商业利益往往相互交织, 很难区分, 这给法院的司法审查在一定程度上带来了困难。我们认为, 在司法审查中, 对于征收决定是否具备“为了公共利益的需要”这个前提, 人民法院可以在参照《条例》第8条规定的六种具体情形的基础上, 通过探究公共利益的基本内涵, 以司法解释结合个案裁判的方式通过司法的公益判断模式作出是否符合公共利益的判断。“所谓由司法决定公益的方式, 可以基于公益的考虑, 在程序方面来践履之, 也可以在实体审判方面, 也就是在系争案件时, 对所援引法律的公益条款, 针对涉及之事实, 为具体阐释。”在个案中对公共利益的判断需要进行利益平衡, 这需要法院依据个案情形进行具体考虑。通过“公共利益”概念的弹性规定.可以使得就公共利益的争议能够通过特定的程序来解决.使得当事人各方的利益冲突在程序保障之下得到解决。

3.审查征收决定程序是否合法

主要包括: (1) 市、县级人民政府在作出房屋征收决定前, 是否公布了征求公众意见的征收补偿方案; (2) 征求意见时间是否少于30日; (3) 是否在作出房屋征收决定的同时收回了国有土地使用权; (4) 因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 是否在作出房屋征收决定前组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案; (5) 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 是否经政府常务会议讨论决定; (6) 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用是否足额到位、专户存储、专款专用; (7) 作出房屋征收决定后是否及时将征收决定依法进行了公告。

(二) 补偿决定类行政案件的审理思路

《条例》第二十六条规定, 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

审理补偿决定类行政案件总的要求和所有行政案件一致, 为:职权合法、认定事实清楚, 适用法律正确, 决定程序合法。

申言之, 补偿决定类行政案件的审理思路为:

1.补偿决定作出的主体是作出征收决定的市、县人民政府。

根据《条例》第26条规定, 作出补偿决定的主体应当是作出征收决定的市、县人民政府。实践中可能存在以下情况:作出补偿决定的主体不是作出征收决定的市、县人民政府;作出补偿决定的主体是房屋征收部门;作出补偿决定的主体系房屋征收实施单位。由于非征收决定的市、县人民政府、房屋征收部门和党务征收实施单位没有作出补偿决定的职权, 故在上述三种情况下作出的补偿决定应认定违法。

2.认定事实清楚——补偿决定是否公平

(1) 货币补偿决定的合法性判断

《条例》第21条第一款规定:被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

对于市、县人民政府作出货币补偿决定的, 人民法院应当从以下八个方面进行合法性审查:一是是否有证据证明被征收人选择货币补偿或者有证据证明被征收人在合理的期限内拒不选择补偿方式;二是补偿金额是否按照等价原则确定;三是补偿金额是否低于征收决定公告发布时类似房地产市场价格;四是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;五是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;六是补偿款项是否在房屋拆除前的合理期限给付;七是搬迁期限是否超过合理的期限;八是法律、法规、规章规定的其他事项。

(2) 产权调换补偿决定的合法性判断

对于市、县人民政府作出产权调换补偿决定的, 人民法院应当从以下十个方面进行合法性审查:一是产权调换房屋与被征收房屋价值是否相当;二是被征收房屋和产权调换房屋是否采用同一种方法、同一估价时点、由同一评估机构进行了评估;三是产权调换房屋的具体位置是否确定;四是产权调换房屋不是现房的, 搬迁过渡方式或者过渡期限是否合理;五是产权调换房屋和被征收房屋的差价是否依据合法的评估价格进行结算;六是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;七是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;八是因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择原地房屋产权调换的, 是否提供原地或者就近地段的房屋;九是搬迁期限是否合理;十是法律、法规、规章规定的其他事项。

(3) 所有权人不明确房屋征收补偿决定的合法性判断

所有权不明确的房屋既包括了所有权有纠纷的房屋, 也包含了如所有权人下落不明等所有权并未发生纠纷的情况。它是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼、因继承发生纠纷的房屋。

对于市、县级人民政府作出的所有权人不明确的房屋补偿决定, 人民法院应当审查:是否符合经批准的征收补偿方案;是否经过房地产评估;是否对被征收的房屋作了必要的勘察记录;是否将所做的调查资料予以了证据保全等方面进行合法性审查。

(4) 对其他事实的审查重点

一是补偿决定尊重被征收人补偿方式选择权的合法性判断。作出补偿决定的市、县级人民政府是否履行了告知选择补偿方式的义务, 告知的内容是否符合征收法律规范的规定。

二是非住宅用房认定的合法性审查。首先应当以房屋权属证书载明的内容为准。房屋权属证书上载明为非营业用房, 但实际作为营业用房, 且被征收人提供工商营业执照及纳税凭证的, 人民法院应当参照有关非住宅用房的补偿标准, 审查被诉补偿决定是否合法。

三是房屋补偿面积认定的合法性审查。人民法院应当以被征收房屋所有权证记载的面积为准, 但当事人提供的房屋产权产籍资料或者其他有效证据足以推翻房屋所有权证记载面积的除外。房屋所有权证记载的面积与人民法院已经发生法律效力的判决所确定的面积不一致的, 应当以人民法院判决所确定的面积为准。征收涉及落实政策的房屋, 应当以当地人民政府作出的落实政策决定所确定的面积为准。

四是保障被征收人基本生活的合法性判断。市、县人民政府作出的补偿决定是否符合被征收人基本生活, 人民法院应当从以下三个方面进行判断:征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否优先给予住房保障;对被征收房屋价值的补偿是否低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;关于因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否已经提供改建地段或者就近地段的房屋。

3.程序是否合法

人民法院应从以下几个方面来审查补偿决定作出的程序是否合法:

房屋征收部门与被征收人是否在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人是否不明确, 是否按照征收补偿方案作出补偿决定, 是否在房屋征收范围内予以公告。

4.适用法律是否正确

主要审查市、县人民政府作出补偿决定具体行政行为时所适用的法律是否正确, 从大的方面来说, 是适用《条例》而不是适用其他法;是适用《条例》第26条而不是适用其他条文。

(三) 非诉执行类行政案件的审理思路

根据行政诉讼法和最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》 (以下简称:《若干解释》) , 人民法院审理行政诉讼案件时, 以合法性审查为主、合理性审查为辅, 从职权依据 (是否具有法定的职权) 、事实依据 (认定事实是否清楚) 、执法程序 (程序是否合法) 和法律依据 (适用法律是否正确) 等方面对具体行政行为的合法性进行全面的司法审查, 系实质性的审查。人民法院对非诉行政执行案件的审查标准有别于行政诉讼案件。《若干解释》) 第九十三条规定:“人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后, 应当由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查。”第九十五条规定:“对于被申请执行的具体行政行为明显缺乏事实依据的, 或者明显缺乏法律依据的, 或者有其他明显违法并损害被执行人合法权益的情形的, 人民法院应当裁定不准予执行”。因此, 人民法院对非诉执行类行政案件的审查, 应当采用明显违法审查标准。具体来说, 应当审查:

1.形式审查

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 依法申请人民法院强制执行。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第86条规定, 行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为, 应当具备以下条件: (一) 具体行政行为依法可以由人民法院执行; (二) 具体行政行为已经生效并具有可执行内容; (三) 申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织; (四) 被申请人是该具体行政行为所确定的义务人; (五) 被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务; (六) 申请人在法定期限内提出申请 (《若干解释》第八十八条规定, 行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为, 应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出, 逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。) ; (七) 被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合条件的申请, 应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 应当裁定不予受理。因此, 在房屋征收补偿非诉执行类案件中, 对符合条件的申请, 人民法院应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 裁定不予受理。申请人应提交强制执行申请及证明具体行政行为合法性的相关材料;材料不齐备或者形式不合法, 人民法院通知其补正, 未能提交的, 人民法院不予受理。

2.实质审查

(1) 审查补偿决定是否存在重大明显违法情形。补偿决定是否存在明显缺乏事实根据;补偿决定是否存在明显缺乏法律依据;补偿决定是否严重违反法定程序。 (2) 审查市、县级人民政府是否对被征收人实施了货币补偿、货币补偿提存或者未提供安置用房、周转用房。 (3) 审查是否存在其他明显违法并损害被征收人合法权益情形。主要包括:一是建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、征收方案、办理存款业务的金融机构出具的征收补偿费用证明等不齐全;超过征收范围和征收期限实施搬迁。二是评估机构的选择违反相关规范性文件的规定;评估机构不具备房地产价格评估资格、评估报告和未经专职注册房地产估价师签字等评估程序明显违法;评估机构和评估人员与征收人或被征收人一方串通, 损害对方合法权益的;评估报告对被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积认定错误, 侵犯被征收人合法权益;征收评估中其他明显违反法律、法规及其他规范行文件的情况。三是侵犯被征收人补偿安置方式的选择权;货币补偿决定缺少补偿金额、搬迁期限等法律规定的其他不可缺少的事项;产权调换补偿决定缺少安置用房面积、安置用房的具体位置、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等法律规定的其他不可缺少的事项, 等情况。四是补偿决定确定的货币补偿价格或者产权调换方案明显不合理;补偿资金未足额到位, 或者违反专户存储、专款专用等其他违法情形。

参考文献

[1]朱建新:《制度变革的司法应对与思维更新——析房屋征收行政审判的新形势与新思路》, 载《法律适用》2011年第6期.

[2]查宜宝:《公共利益的涵义与实践意义探讨》, 载《现代商贸工业》2009年第9期.

[3]余少祥:《什么是公共利益——西方法哲学中公共利益概念解析》, 载《江淮论坛》2010年第2期.

[4][美]约翰·罗尔斯:《正义论》, 何怀宏等译, 中国社会科学出版社1988年版, 第266-267页.

[5]江苏省淮安市中级人民法院:《房屋征收与补偿的司法审查标准》, 载《人民司法》2011年第11期.

[6]陈新民:《德国公法学基础理论》 (上册) , 山东人民出版社2001年版, 第197页.

[7]王利明:《论征收制度中的公共利益》, 载《政法论坛》2009年第2期.

篇4：设定抵押房屋的征收补偿

一、征收补偿中抵押权人的权利保护

《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。

二、抵押权人的权利行使

其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。

其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。

其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。

三、征收补偿中抵押权的顺位

抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿？如果处理不好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。

四、征收拆迁中抵押权保护方式

在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益？下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。

其一，货币补偿。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定，在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。

其二，现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。

其三，期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第67条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。

五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿

被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收似乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。因公共利益的需要，人民政府可以征收被查封的房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。

征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的、可操作性强的规定，而社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题也未有涉及，这就需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑地适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封的疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。

注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，发表论文数十篇，出版专著多部，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和投资企业提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。

篇5：房屋征收补偿标准

房屋征收补偿“新准绳”今起执行

搬迁补偿费为住宅12元/建筑平方米·次；临时安置补偿费按地区分

类计发； 一次性搬迁补助费6000元

字号： 大 中 小打印2013-10-31 23:34:55 作者： 沙红翠淄博新闻网讯（记者沙红翠）昨日记者从市房管局官方网站获悉，淄博市人民政府办公厅日前下发了《关于公布淄博市国有土地上房屋征收相关补偿补助标准的通知》，根据规定，从11月1日起，根据我市经济社会发展情况，对淄博市国有土地上房屋征收相关补偿补助标准进行调整，最受市民关注的搬迁补偿费为住宅12元/建筑平方米•次，不足720元的，按照720元计发，非住宅18元/建筑平方米•次，一次性搬迁补助费为6000元。

根据《通知》要求，调整后的淄博市国有土地上房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费和一次性搬迁补助费标准分别为：

搬迁补偿费，住宅:12元／建筑平方米•次，不足720元的，按720元计发。非住宅：18元／建筑平方米•次，但是征收生产用房的，征收部门应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁补助费。对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿；具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定。

临时安置补偿费，按照地区分类计发，其中一类:张店区、淄川区、临淄区、桓台县、高新区；二类:博山区、周村区、文昌湖区；

三类:高青县、沂源县。具体标准为，住宅:一类:10.5元／建筑平方米•月，不足630元的按630元计发；二类：8.4元／建筑平方米•月，不足510元的按510元计发；三类:7.4元／建筑平方米•月，不足450元的按450元计发。

非住宅的临时安置补偿费又分为营业用房、生产用房等六种情况，标准分别为营业用房:一类:一层52.5元／建筑平方米•月，二层及以上26.25元／建筑平方米•月；二类：一层42元／建筑平方米•月，二层及以上21元／建筑平方米•月；三类:一层36.75元／建筑平方米•月，二层及以上17.85元／建筑平方米•月。生产用房:一类:18.9元／建筑平方米•月，二类:13.65元／建筑平方米•月，三类:11.55元／建筑平方米•月。办公用房:一类:21元／建筑平方米•月，二类:15.75元／建筑平方米•月，三类:13.65元／建筑平方米•月。公益事业用房:一类:19.95，二类:14.7，三类:12.6。仓储用房:一类:12.6元／建筑平方米•月，二类:10.5元／建筑平方米•月，三类:8.4元／建筑平方米•月。其它用房:一类:8.4元／建筑平方米•月，二类:6.3元／建筑平方米•月，三类:5.25元／建筑平方米•月。

停产停业损失补偿费，和临时安置补偿费一样按照地区分类计发，具体标准分别为，营业用房:一类:一层52.5元／建筑平方米•月，二层及以上26.25元／建筑平方米•月；二类：一层37.8元／建筑平方米•月，二层及以上18.9元／建筑平方米•月；三类:一层36.75元／建筑平方米•月，二层及以上17.85元／建筑平方米•月。生产用房:一类:28.35元／建筑平方米•月，二类:16.8元／建筑平方米•月，三

类:12.6元／建筑平方米•月。办公用房:一类:30.45元／建筑平方米•月，二类:18.9元／建筑平方米•月，三类:14.7元／建筑平方米•月。公益事业用房:一类:26.25元／建筑平方米•月，二类:14.7元／建筑平方米•月，三类:13.65元／建筑平方米•月。仓储用房:一类:18.9元／建筑平方米•月，二类:12.6元／建筑平方米•月，三类:10.5元／建筑平方米•月。其它用房:一类:10.5元／建筑平方米•月，二类:8.4元／建筑平方米•月，三类:5.25元／建筑平方米•月。

篇6：完善房屋征收补偿工作

陈 磊

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【背景】

房屋是百姓安居乐业的基本保障，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来，因征地补偿纠纷引发的行政争议逐年增加，妥善化解此类纠纷，依法平衡各方利益，是政府和法院共同面临的重要任务。为规范行政执法、充分保障民生，山东省淄博市中级人民法院结合审理的行政诉讼案件情况，对国有土地上房屋征收补偿工作存在的问题进行了梳理，并就如何推进依法行政工作提出了对策建议。

【建议】

关于完善房屋征收补偿工作的司法建议

淄中法建［2013］8号

淄博市房产管理局：

2010年以来，我院依法受理和审理了一批国有土地上房屋征收与补偿行政诉讼案件，该类案件矛盾争端激烈，化解难度较大，且容易引发群体性事件。为从源头上预防和减少纠纷，完善房屋征收补偿工作，我院就案件中发现的一些急需关注和解决的问题，通过贵局向政府及有关部门提出以下司法建议。

一、存在问题

1.房屋征收决定所涉建设项目立项合法性是司法审查的重要内容，庭审中政府缺乏对建设项目是

否符合立项审批、核准条件的论述。

2.对建设项目是否符合公共利益目的，尤其是政府适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项时，对是否符合“危房集中”、“基础设施落后”等条件，缺乏充分的论证。

3.建设项目应当符合“四规划一计划”，这是作出房屋征收决定的前提条件，但实践中有关部门对该条规定的认识不到位，证据材料和相关论证有所欠缺。

4.房屋征收范围是房屋征收决定的一个主要事实，庭审中，政府提交确定房屋征收范围的法律文件不够完备。

5.确定房屋征收评估机构时，应采取更加有力的措施保障被征收人的知情权和参与权。

二、建议

1.完善相关建设项目符合立项审批、核准条件的证明材料。建议政府在诉讼中提交根据《国务院关于投资体制改革的决定》等规定办理的立项审批、核准和备案手续，用以证明：审批类项目符合《国家发展改革委关于审批地方政府投资项目的有关规定（暂行）》以及地方相关规定；核准类项目符合《政府核准的投资项目目录》的具体要求；对项目材料的审查符合《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《国家发展改革委关于做好外商投资项目下放核准权限工作的通知》等规定；备案类项目符合《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》以及地方具体规定；固定资产投资项目符合《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》规定的节能标准等。

2.加强对相关建设项目是否符合公共利益的论证工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定对旧城区改建项目类型原则上附加了两个限制性条件：一是危房集中地段旧改项目，二是基础设施落后地段旧改项目。因此，建议政府在作出房屋征收决定时，对是否符合这两个条件进行充分地论证，可以就是否需要进行旧城区改建征询被征收人、房屋承租人的意愿，并公布征询结果，防

止以旧改名义绑架公共利益、损害个人利益。

3.规范对相关建设项目符合“四规划一计划”的论证材料。政府下设部门国土局、规划局等出具的证明信，过于简单笼统，缺乏充分详尽的论证和说明。基于这些行政证明本身可以纳入司法审查范围，因此建议政府相关部门出具证明材料时，同时提交证明结论的事实证据和法律依据，并对证明内容本身的合法性进行论述。

4.完备确定房屋征收范围的法律文件。确定征收范围的法律文件，是对征收决定进行合法性审查的关键性证据。为此，建议政府在诉讼中提交建设用地规划许可证或各部门确定征收范围的政府文件。在市政府因旧城改建确需征收房屋时，应由建设行政部门会同房屋管理、发展改革、规划、土地、财政等部门以及相关区县人民政府确定房屋征收范围。

5.进一步确保房屋征收评估价格的公平性和科学性。建议将房地产价格评估机构选定方式在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。同时，向被征收人公示具有相应资质等级的评估机构，便于被征收人了解估价机构的主体合法性、专业技能及社会信誉情况，确保评估价格公平合理。

二○一三年十月二十八日

【效果】

淄博市房产管理局收到该司法建议后，主要领导高度重视，及时联合市法制办、市旧城办、市征收办等部门召开专题会议，对司法建议进行了深入研究，并积极完善了相关工作机制。

一是及时通过市政府将该建议通报给发展改革部门，要求其严格按照国家法律、法规的相关规定，审查房屋征收建设项目立项的合法性。二是完善公共利益目的论证程序，就拟征收范围是否属于危房集中或者基础设施落后地段书面征求拟被征收人意见。对于大多数拟被征收人认为需要进行旧城区改建的，方可建议政府作出房屋征收决定。三是规范“四规划一计划”论证工作，由发展改革、国土资源和规划

主管部门出具预审意见时，要求其更为详细地论述房屋征收项目是否符合各项规划以及说明进行科学论证和征求社会公众意见的有关情况。四是在房屋征收项目论证和征收补偿方案征求意见阶段，审查由发展改革、住建、规划、土地、财政等相关部门出具的确定房屋征收范围的法律文件。五是完善相关程序确保房屋补偿的公平性，在确定房屋征收范围后，及时告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利，及时公示房地产价格评估机构资料，保障被征收人的知情权和参与权。