城市房屋拆迁装修评估的补偿

2024-05-05

城市房屋拆迁装修评估的补偿（通用6篇）

篇1：城市房屋拆迁装修评估的补偿

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城市房屋拆迁装修评估的补偿

一、国务院305号令有关装修评估补偿的规定

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了：

1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;

2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;

3、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

从上述解释可以看到：

1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的;

2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。

各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。

当然，我们应该认识到，国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为

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交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。

二、装修理性与利益

我们认为装修是理性行为，装修人是基于最大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。同时，装修人是趋向于自己的使用、依据自己的审美偏好去装修的。这偏好规定了装修利益的专用性和个人性。

装修利益是指装修人就其改良房屋的使用利益。该利益以房屋中的改良部分为对象。装修利益损失指装修人就其改良房屋的使用利益因基础法律关系终止而当然产生的损失。它涉及三项要素：装修利益，以返还占有为时间基准的该利益存量、该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负

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赔偿责任”。

三、拆迁出租房屋的装修评估

在实施对出租房屋拆迁时，对于房屋承租(使用)人与房屋所有人在房屋租赁协议中事先约定了合同发生终止时装修如何补偿的，应按照约定条款予以补偿。当然，对于明知该房要拆迁，订立虚假合同图谋非法获利的应坚决不予补偿。

在房屋租赁合同中经常有租赁到期时装修无偿返还房主的约定，此时，如果拆迁估价时点尚在租赁期间，应计算按照装修工程的现时造价结合成新以及该装修原造价扣除使用时间的剩余价值两种结果，视不同情形而定。

如房主甲与房客乙签定房屋租赁协议，约定乙对房屋进行装修，租赁期为五年，租赁期满，装修残值全部无偿交给甲。乙装修投入100万元(假定不存在高估冒算，属于理性装修)，现使用到第五年初，政府公布拆迁通告对该房屋实施拆迁。经估价师现场勘察测量，按照拆迁时的装修定额及材料市场价格计算，全新状态的造价为150万元(假定物价上涨)，现状成新率为30%。在拆迁评估时，宜按照45万元补偿给房屋所有人。而其中的20万元应由所有人支付给承租人。当然拆迁行为只能与房屋所有人发生拆迁关系。所有人与承租人之间

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属于租赁合同关系。

如果上述案例中，拆迁时物价下跌，按照全新状态的造价为60万元，其他情况不变。此时，承租人尚须收回装修投资20万元，而现时价值仅18万元。拆迁评估价应按照20万元予以补偿。因为由于拆迁行为造成甲的合同违约使得乙无法在合同期限内实现收回投资。

四、连同装修发生转让交易后的房屋拆迁评估

目前，对于商品住宅销售时已达到精装修标准，产权人没有再进行二次装修，以及重新装修好的二手房发生转让后的房屋等，该类房屋的产权人已按照市场价支付了房款及装修款，在实施拆迁时如何处理。在房屋买卖中，装修往往只是修正因素之一，对于旧房买卖，装修基本上是不考虑的，因为买方认为其设计、用材不符合其要求、偏好。而对于新房，可能装修在房价的部分比其成本价格要高。我们认为应按照就高原则予以补偿。因为被拆迁人的行为属于理性的购买及装修行为，其购买时并不知道该房要拆迁，而且作为买房人必然要与出售方讨价还价以达到价格最低。

合理的评估出装修利益是确定装修补偿价格的依据。计算房屋考

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虑装修因素下的市场评估价格与不考虑装修因素下的市场评估价格之差额。计算装修的工程造价并考虑成新状况下的价格。比较上述结果，孰高取高作为拆迁时对装修的补偿。

五、装修估价时计算的注意事项

1、价格时点

由于建筑装饰材料价格变化较快，应注意采用两个时点，即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。

2、价格构成在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分

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之十到十五。

3、成新率的确定

成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。

4、装修质量对价值的影响

在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。

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篇2：城市房屋拆迁装修评估的补偿

颁布日期2003-6-17 颁布单位四川省人民政府

四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法

四川省人民政府令 第１７３号

《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》已经２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常务会议通过，现予发布，自２００３年８月１日起施行。省长：张中伟>

ＯＯ三年六月十七日

第一条为规范城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合四川省实际，制定本办法。第二条在四川省城市规划区国有土地上拆迁房屋（以下简称城市房屋拆迁），其补偿评估活动应当遵守本办法。拆迁当事人对被拆迁房屋补偿金额和安置房屋价格达成协议的，可以不进行评估。

第三条省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。市（州）、县级人民政府负责管理城市房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。

第四条城市房屋拆迁补偿评估，由取得房地产价格评估资格的机构（以下简称估价机构）进行；设区城市建成区范围内的城市房屋拆迁补偿评估，由取得三级以上房地产价格评估资格等级的估价机构进行。取得二级以上房地产价格评估资格等级的估价机构可以在全省范围内从事城市房屋拆迁补偿评估业务。

第五条城市房屋拆迁补偿评估，分为分类评估和分户评估。成片拆迁和集中安置的，一般应先进行分类评估。

分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构等类型及环境、设施配套等因素进行的每层房屋的房地产市场平均价格的评估。

分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。第六条实行分类评估的，按以下规定进行：

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在县以上报纸、电视上以公告方式邀请估价机构报名申请参与项目评估，估价机构应当将其报名申请同时抄报房屋拆迁管理部门。拆迁人应当在房屋拆迁动员会上如实介绍全部报名的估价机构的情况，并在房屋拆迁管理部门的监督下当场以抽签方式确定估价机构；拆迁规模较小或者拆迁户数较少的，拆迁人也可与被拆迁人共同协商确定估价机构，协商不成的，当场以抽签方式确定估价机构。

报名参与该项评估业务的估价机构只有一户或者无估价机构报名参与该项评估业务时，由房屋拆迁管理部门指定两户以上估价机构参加抽签，当场以抽签方式确定估价机构。估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构签订评估委托合同，并按照国家有关规定支付评估费用。

第七条拆迁规模较小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接实行分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由拆迁人与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。

拆迁人与被拆迁人根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由要求方与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。

第八条抽签或者协商确定估价机构必须坚持公开、公正原则。严禁拆迁人、房屋拆迁管理部门、估价机构采取串通、暗箱操作等不正当方式确定估价机构。第九条估价机构或者估价人员是拆迁当事人，或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人提出的回避申请符合回避要求的，房屋拆迁管理部门应当要求回避。第十条估价机构接受委托后应当自行完成评估业务，不得将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托。

第十一条房屋拆迁许可证颁发后，拆迁当事人应当在３０日内确定估价机构。城市房屋拆迁（含期房安置）补偿的评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；拆迁规模大，分期分段实施超过１２个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为评估时点。第十二条估价机构进场评估前，应当向拆迁当事人公布评估工作安排。拆迁当事人应当支持、配合估价机构开展评估工作。

第十三条估价机构及其估价人员应当严格执行国家房地产估价规范，客观、公正地进行评估。评估应当从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上进行，并对其评估结果加权平均；不能选用两种以上评估方法的，应当在评估报告中说明理由。能采用市场比较法的，选用的评估方法中必须有市场比较法。

估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高评估价格，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益，不得编造虚假的评估结果，不得违反国家有关规定提高收费标准或者增加收费项目。

第十四条估价机构应当在合同约定的时间内完成评估工作，并将评估结果报告交付委托人；同时，将分类评估结果报告，在拆迁地向拆迁当事人张榜公布并抄送房屋拆迁管理部门；拆迁当事人要求查阅评估结果报告的，估价机构应当提供便利，不得拒绝。估价机构对评估结果承担法律责任。任何单位和个人不得非法干涉估价机构的评估行为及评估结果。

第十五条有条件实行房屋产权调换的，被拆迁房屋补偿价格和安置该被拆迁人房屋价格应当由同一估价机构进行评估；被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第十六条实行分类评估的，拆迁当事人应当以评估结果为基准，结合被拆迁房屋装修等因素商议确定被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格。实行分户评估的，拆迁当事人对分户评估结果均无异议时，分户评估结果即为被拆迁房屋补偿金额或者零星安置房屋价格。

第十七条拆迁当事人根据评估结果对被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格达不成协议的，可以书面向房屋拆迁管理部门申请裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，向房屋拆迁管理部门的同级人民政府申请裁决。裁决机关收到裁决申请后，应当在３０日内作出书面裁决。裁决机关应当对估价机构的评估方法、评估程序等是否符合国家规定、规范和本办法规定进行审查；对不符合国家规定、规范和本办法规定的，应当责令原估价机构重新评估或者指定估价机构另行评估，其费用由原估价机构承担。裁决机关可以聘请专家协助审查。作出裁决前也适用调解的原则。拆迁当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。第十八条违反本办法第四条规定，非法从事城市房屋拆迁补偿评估活动的，其评估结果无效，由县级以上房屋拆迁管理部门处以３万元罚款。给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第十九条估价机构违反本办法有关规定，有下列行为之一的，由县级以上房屋拆迁管理部门予以警告，可并处１万以上３万元以下罚款，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿： 

（一）将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的；(二)不执行国家房地产估价规范的；

（三）擅自提高收费标准或者增加收费项目的。估价机构违反本办法有关规定，有下列行为之一的，由县级以上房屋拆迁管理部门处３万元罚款，由授予房地产评估资格的机关取消其评估资格，将估价机构领导人和直接责任人记入行业档案，５年内禁止其再从事房地产价格评估业务；情节严重的，永久禁止其再从事房地产价格评估业务，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：



（一）故意降低或者提高评估价格的；(二)与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的；

（三）编造虚假评估结果的。估价人员违反本办法有关规定，有上述规定情形之一的，依照国家建设行政主管部门有关城市房地产中介业务管理的规定处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十条本办法第十九条规定的行政处罚的具体标准，由市、州人民政府确定后在该市、州行政区域内统一执行。

第二十一条城市房屋拆迁管理部门及其他行政机关工作人员违反本办法有关规定，或者玩忽职守、徇私舞弊、非法干涉城市房屋拆迁补偿评估行为或者评估结果的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条在四川省城市规划区外国有土地上拆迁房屋，其补偿评估活动参照本办法执行。

第二十三条本办法自２００３年８月１日起施行。

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篇3：城市房屋拆迁装修评估的补偿

(一)对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时,通常将评估基准价作为依据,再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正,得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时,区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时,本质上该房屋的区位已发生变化,上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途,只有这样才能达到该土地的最高最佳使用,因此,对拆迁房屋的价值评估,应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。

在修正系数方面,由于没有完全相同的两个房地产,所以首先存在的问题是如何确定这些修正系数才能反映房地产间的差异,其次是这些系数大多数存在区间,需要估价人员合理确定。

(二)在估价过程中存在的质疑问题

拆迁评估的客观公正事关拆迁人与被拆迁人的切身利益,对评估结果的咨询是正常的,但由于各种因素的影响,评估结果会出现些微误差。所以就有很多质疑并要求解答。有的被拆迁人还对评估公司和拆迁人的关系产生质疑,影响评估机构正常开展业务。

(三)对被拆迁房屋的用途认定问题

有的被拆房屋为老旧房而没有产权证,或有产权证,但缺少用途记载,故对用途的认定,成为了拆迁当事人争论的焦点。这种情况如解决不好,会产生许多问题。

(四)突击建房、突击装修问题

在拆迁评估过程中经常会碰到被拆迁人突击建房,突击装修的问题。对于新建的搭建物,没有合法的手续,入户调查难,或不给予评估,或不予登记,增大了评估难度。

(五)价值时点的问题

《房地产估价指导意见》规定“拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际的操作过程中,经常由于各种原因导致虽然房屋拆迁的范围已经确定,可房屋拆迁许可证却还没有拿到,或者拆迁许可证虽拿到后,过很久才进行房屋拆迁。因此,以拆迁许可证颁发之日时为估价时点就显得很不合理,这样既不能保障被拆迁人的合法权益,又增加了拆迁工作的难度。

二、针对拆迁房屋价格评估中出现的问题提出对策

(一)重视土地价值,建立科学的修正系数指标

对于房地产的评估,关键问题就是“土地最高最佳使用”。因此建议在确定评估方法中应重视土地区位价格的评估,重视基准价的合理确定,建议基准价的确定更加明细化,突出不同区位的差异,并且不要只停留在较大的选值范围内。

关于修正系数,当前拆迁评估中用到的大量修正系数,主观随意性、经验性的确定所占成分过大。建议组建一支研究队伍,对各种修正系数和参数进行科学研究,建立合乎客观情况的标准,并结合实际情况进行修正,使这一基础工作更具科学性和实际性。

(二)加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通

工作中,评估机构应善于与拆迁人沟通,分析原因,研究对策;与同行沟通是有可能因为同类区域的不同待拆迁项目建设单位可能不同,又或者是同一拆迁项目由于多种原因导致多次核发拆迁许可证,估价机构可能不同。不同的估价机构进行现场查勘过程时,由于主观因素存在,设定价格内涵过程不一致,就造成了同区域不同项目的评估价格存在较大的差异。这就要求估价机构最好建立信息资源共享,做到整体平衡,避免出现价格矛盾。

(三)按法律规定执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的,可按协商结果进行评估,对被拆迁房屋性质不能协商一致的;应当向城市规划行政主管部门申请确认。”该种情况下双方当事人很难进行协商,当评估机构面对这样的棘手问题时,评估人员既要把政策告知当事人并努力进行说服,又要使规划部门配合尽早拿出确认的结果。从而解决拆迁当事人之间的矛盾,减少评估结果的差异。

(四)按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房

针对突击建房,要对拆迁人讲明,在进行入户调查时,要将新建的与之前建的房屋都给予详细登记,同时需要被拆迁人签字,如拒不签字,可以让与拆迁当事人没有利害关系的第三人代签,同时要对建筑物室内外状况进行录像并拍照,留存好第一手资料,然后组织由被拆迁人、拆迁人、街道办、拆迁办和评估人员参加的协调会议,首先声明拆迁前的突击建房是一种违法行为,然后商定对这部分突击建成的房屋给予建造成本的适当补偿。在这种情况下,通常适合采用成本法进行评估,测算新建房屋实际成本可以按成本比例为拆迁补偿评估的结果。

(五)评估考察时间前置,评估时点后置

篇4：城市房屋拆迁装修评估的补偿

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

[1]吴庆玲.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].经济研究参考，2012，11：52-54.

[2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践，2012，12：42-43.

[3]张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考[J].中国房地产，2013，03：77-79.

[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

篇5：城市房屋拆迁装修评估的补偿

四川省人民政府令第１７３号

《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》已经２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常务会议通过，现予发布，自２００３年８月１日起施行。

 省长：张中伟

二ＯＯ三年六月十七日

第一条为规范城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合四川省实际，制定本办法。

第二条在四川省城市规划区国有土地上拆迁房屋（以下简称城市房屋拆迁），其补偿评估活动应当遵守本办法。拆迁当事人对被拆迁房屋补偿金额和安置房屋价格达成协议的，可以不进行评估。第三条省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。

市（州）、县级人民政府负责管理城市房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。

第四条城市房屋拆迁补偿评估，由取得房地产价格评估资格的机构（以下简称估价机构）进行；设区城市建成区范围内的城市房屋拆迁补偿评估，由取得三级以上房地产价格评估资格等级的估价机构进行。取得二级以上房地产价格评估资格等级的估价机构可以在全省范围内从事城市房屋拆迁补偿评估业务。第五条城市房屋拆迁补偿评估，分为分类评估和分户评估。成片拆迁和集中安置的，一般应先进行分类评估。分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构等类型及环境、设施配套等因素进行的每层房屋的房地产市场平均价格的评估。

分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

第六条实行分类评估的，按以下规定进行：

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在县以上报纸、电视上以公告方式邀请估价机构报名申请参与项目评估，估价机构应当将其报名申请同时抄报房屋拆迁管理部门。拆迁人应当在房屋拆迁动员会上如实介绍全部报名的估价机构的情况，并在房屋拆迁管理部门的监督下当场以抽签方式确定估价机构；拆迁规模较小或者拆迁户数较少的，拆迁人也可与被拆迁人共同协商确定估价机构，协商不成的，当场以抽签方式确定估价机构。

报名参与该项评估业务的估价机构只有一户或者无估价机构报名参与该项评估业务时，由房屋拆迁管理部门指定两户以上估价机构参加抽签，当场以抽签方式确定估价机构。

估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构签订评估委托合同，并按照国家有关规定支付评估费用。

第七条拆迁规模较小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接实行分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由拆迁人与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。

拆迁人与被拆迁人根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由要求方与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。

第八条抽签或者协商确定估价机构必须坚持公开、公正原则。严禁拆迁人、房屋拆迁管理部门、估价机构采取串通、暗箱操作等不正当方式确定估价机构。

第九条估价机构或者估价人员是拆迁当事人，或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人提出的回避申请符合回避要求的，房屋拆迁管理部门应当要求回避。

第十条估价机构接受委托后应当自行完成评估业务，不得将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托。第十一条房屋拆迁许可证颁发后，拆迁当事人应当在３０日内确定估价机构。城市房屋拆迁（含期房安置）补偿的评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；拆迁规模大，分期分段实施超过１２个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为评估时点。

第十二条估价机构进场评估前，应当向拆迁当事人公布评估工作安排。拆迁当事人应当支持、配合估价机构开展评估工作。第十三条估价机构及其估价人员应当严格执行国家房地产估价规范，客观、公正地进行评估。评估应当从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上进行，并对其评估结果加权平均；不能选用两种以上评估方法的，应当在评估报告中说明理由。能采用市场比较法的，选用的评估方法中必须有市场比较法。

估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高评估价格，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益，不得编造虚假的评估结果，不得违反国家有关规定提高收费标准或者增加收费项目。

第十四条估价机构应当在合同约定的时间内完成评估工作，并将评估结果报告交付委托人；同时，将分类评估结果报告，在拆迁地向拆迁当事人张榜公布并抄送房屋拆迁管理部门；拆迁当事人要求查阅评估结果报告的，估价机构应当提供便利，不得拒绝。

估价机构对评估结果承担法律责任。任何单位和个人不得非法干涉估价机构的评估行为及评估结果。

第十五条有条件实行房屋产权调换的，被拆迁房屋补偿价格和安置该被拆迁人房屋价格应当由同一估价机构进行评估；被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第十六条实行分类评估的，拆迁当事人应当以评估结果为基准，结合被拆迁房屋装修等因素商议确定被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格。

实行分户评估的，拆迁当事人对分户评估结果均无异议时，分户评估结果即为被拆迁房屋补偿金额或者零星安置房屋价格。

第十七条拆迁当事人根据评估结果对被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格达不成协议的，可以书面向房屋拆迁管理部门申请裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，向房屋拆迁管理部门的同级人民政府申请裁决。

裁决机关收到裁决申请后，应当在３０日内作出书面裁决。裁决机关应当对估价机构的评估方法、评估程序等是否符合国家规定、规范和本办法规定进行审查；对不符合国家规定、规范和本办法规定的，应当责令原估价机构重新评估或者指定估价机构另行评估，其费用由原估价机构承担。裁决机关可以聘请专家协助审查。作出裁决前也适用调解的原则。

拆迁当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。

第十八条违反本办法第四条规定，非法从事城市房屋拆迁补偿评估活动的，其评估结果无效，由县级以上房屋拆迁管理部门处以３万元罚款。给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第十九条估价机构违反本办法有关规定，有下列行为之一的，由县级以上房屋拆迁管理部门予以警告，可并处１万以上３万元以下罚款，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：



（一）将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的；

（二）不执行国家房地产估价规范的；



（一）故意降低或者提高评估价格的；

（二）与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的；

（三）编造虚假评估结果的。

估价人员违反本办法有关规定，有上述规定情形之一的，依照国家建设行政主管部门有关城市房地产中介服务管理的规定处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条本办法第十九条规定的行政处罚的具体标准，由市、州人民政府确定后在该市、州行政区域内统一执行。

篇6：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 涉外结婚登记应提交的证件

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