房屋拆迁补偿意向书

房屋拆迁补偿意向书（通用8篇）

篇1：房屋拆迁补偿意向书

拆迁补偿安置意向书

甲方：

乙方：

甲、乙双方关于东沙沟南关村改造项目的拆迁补偿安置事宜，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就此达成如下意向：

第一条产权（或事实自有用房）调换的安置房

1、产权调换的安置房的补偿标准：

（1）门面房、商场：按产权证的实际面积（平方米）的1：1.2计算。

（2）住宅房：按产权证（或事实自有用房）的实际面积（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以总体规划中指定的相应安置区域。

3、乙方现产权（或事实自有用房）基本情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

间数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。

(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在正式的《补偿安置协议书》内记录。

2、乙方拟选择调换的安置房屋情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

套数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。

(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

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备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。

4、未经甲方同意，乙方不得对上述拟产权调换的情况进行调整。

5、产权（或事实自有用房）的其他规定：

（1）、乙方如有违章建筑、超期的临时建筑按宅基地、宅院标准补偿。

（2）、乙方被拆迁房屋的用途、建筑面积，以房屋所有权证记载的面积、用途为准。改变用途的经县级以上的有关部门批准为准。

（3）、乙方如有产权纠纷的房屋，在拆迁时限内不能解决的，可由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报拆迁主管部门批准并办理证据保全后进行拆除，待纠纷解决后再补偿安置。但必须在拆迁期限内搬迁，不能影响拆迁工期。

（4）、乙方在拆迁期限内因事不能搬迁的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期间下落不明，由拆迁人和公证机关办理证据保全，按代管房处理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，须由利益双方重新签订抵押协议，拆迁期限内不能达成协议的，依照国家有关担保的法律执行。

（6）、拆迁区的共用场所用地不做补偿，按规划建成公用区域。

第二条 搬迁过渡补偿标准

1、乙方住房迁回的时间为2年，2年内的异地暂住补偿费含其他费用合计为1

万元整（按300平方米计算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以实际面积按此标准计算）。

2、乙方门面房按拆迁日起到迁回之日止，根据其实际租金的60%的标准给予补

偿。门面房的租金必须是租赁双方协议中规定的租金，如无协议或协议不规范，按当地最低租金计算给予补偿。

3、如约定时间无法迁回，甲方按上述实际的每日补偿费或租金的50%加实际的每日补偿费或租金给乙方为违约金，直到迁回为止。

第三条 安置房的优惠政策

乙方回迁后所住的高层，甲方免收每户一套10年的物业服务费，第二套或三套按规定收取。

第四条产权（或事实自有用房）调换的选房顺序号

甲、乙双方同意按乙方完成房屋搬迁腾空并签订《补偿协议书》后，甲方最终确认的乙方的“补偿安置证"选房顺序号进行选房。

第五条限制产权（或事实自有用房）调换的扩购

乙方选择安置房时，其面积必须是最接近乙方可进行产权调换的面积，部分选择货币补偿的按甲方的安置房价格计算进行扩购。

第六条产权（或事实自有用房）调换的安置房质量

安置房必须符合国家质量安全标准和建筑设计规范。

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第七条 安置房的装修、设施标准

安置房的装修、设施标准详见附件一。

第八条安置房的调换价格

1、乙方同意安置房的价格按附件二确定，被拆除房屋的价格按补偿标准确定。

2、若乙方采取委托评估公司确定补偿价格的，安置房价格也按重新评估的价格确定。

第九条产权（或事实自有用房）调换的相关手续

1、乙方同意按甲方制定的《选房细则》规定的程序选房安置，以先到先选为原则。

2、选房后，乙方必须就安置房屋相关事宜与甲方签订《补偿安置协议书》，并及时配合甲方办理安置房差额房款的财务结算工作，将安置房款及相关税费等结算清楚。

3、乙方选房后未能在三个工作日内与甲方签订《补偿安置协议书》，或者签订《补偿安置协议书》后未能在三个工作日内将安置房款及相关税费等结算清楚的，将视为乙方自愿放弃已选安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、签订《补偿安置协议书》时须提交的手续：

（1）本意向书。

（2）原房产手续或自有用房的证明材料和复印件。

（3）户口本及复印件。

（4）夫妻双方身份证及复印件。

（5）丈量登记表。

（6）选房单。

（7）其他证明身份或产权分配的材料原件和复印件。

（8）门面房还须提供其3年以上（含3年）的纳税凭证和营业执照及近3年里交纳的营业税的原始凭证。

第十条安置房的权属登记

安置房交付使用后，乙方应按房屋产权登记管理部门的规定提供相关材料，由甲方协助乙方申请办理《房屋所有权证》办理证件过程，应交纳的各项契税和相关税费按政府有关规定由甲、乙双方各自承担。

第十一条逾期选房的责任

1、甲方提供的安置房具备选房条件后立即通知乙方，乙方应当自通知送达之日起15日内到甲方指定地点选房并签订《补偿安置协议书》。逾期不来选房或不签订《补偿安置协议书》，视为乙方自动放弃权利，甲方有权根据实际情况另行安置。

2、乙方及其代理人提供的联系地址即为送达地址，如有变动，乙方应当书面通知甲方。

3、乙方及其代理人保证，提供的联系地址和联系电话是真实有效的，甲方向该

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联系地址邮寄书面通知或电话通知。

第十二条本意向书仅适用于集体单位用地的拆迁安置补偿。

第十三条本意向书如有未尽事宜，由甲、乙双方在《补偿安置协议书》中补充规定。

第十四条本意向书自签订之日起开始生效，至选房后甲、乙双方签订《补偿安置协议书》时失效。双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者，必须负赔偿责任。

第十五条本意向书壹式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份。

甲方：乙方：

甲方代表：乙方代表：

联系地址：联系地址：

联系电话：联系电话：

200年月日200年月日

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附件一：安置房的装修、设施标准

序号

分项名称

住宅

店面、商场

外墙

外墙涂料或面砖(具体以规划管理部门批准确定)

内墙

混合砂浆找平

混合砂浆找平

顶棚

混合砂浆找平

混合砂浆找平

地面

混凝土结构层面

混凝土结构层面

门窗

胶合板门(入户)

铝合金窗

铝合金卷闸门

铝合金窗

厨房

水泥砂浆找平加防水涂料

无

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卫生问

水泥砂浆找平加 防水涂料水泥砂浆找平加防水涂料

阳台

混凝土结构层面无

电梯

符合国家规定标准无

水卫

接到入户水表

接到入户水表

电照

接到入户开关箱接到入户开关箱

其他

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篇2：房屋拆迁补偿意向书

一、组织机构

成立河源工业技术学校房屋拆迁工作领导小组。其组成人员名单如下：

组长：张河敏(源城区副区长)

副组长：张石志(市拆迁办主任)，叶恩胜(市教育局)。

领导小组下设办公室，由张伟岳同志任办公室主任，李观发、李伟雄同志任副主任。

二、工作分工

为使房屋拆迁工作有序进行，设立如下三个业务工作组开展工作，主要负责宣传政策，房屋、附属物、公共设施等的核查和丈量，签订协议、核对补偿等工作。

第一组 组长：李伟雄，组员：赖悦生，曾永亮，镇、村干部各1人。

第二组，组长：赖少雄，组员：凌伟东，刘锋，镇、村干部各1人。

第三组，组长：廖志波，组员：肖志诚，何立新，镇、村干部各1人。

三、拆迁范围概况

拟拆迁的土地位于源南镇胜利村，河职院对面，总用地面积为40万平方米。房屋62幢，建筑面积9700平方米，占地面积5700平方米。

四、时间要求

拆迁期限为6月26日至月26日，要求基本完成40万平方米拆迁工作任务。

五、拆迁和安置政策依据及经费核算

(一)拆迁补偿及安置，按《河源市区房屋拆迁管理办法》河府[]114号文件执行。

(二)拆迁管理费及工作经费，按拆迁补偿、安置总额的1%直接在预算资金中提取。拆迁工作人员的出勤、误餐等费用每人每天80元，由市拆迁办直接在拆迁补偿预算资金中支付。

(三)拆迁补偿、安置资金预算2500万元，多还少补，完成任务后结算。

六、拆迁安置

(一)农民安置公寓规划用地面积2.6万平方米，其中一期为1.7万平方米，二期为0.9万平方米。一期建设住宅8幢，每栋层数均为6层，底层架空停车。内设住宅220套，分80平方米和100平方米两种户型，每种户型为110户。一期规划安排门店75卡，每卡面积约60约平方米。二期建设住宅6幢，共120户。

(二)农户的临时居住问题，由农户自行解决，拆迁人自农户搬迁之日起直至交付安置房使用之日止，给拆迁户住房补贴。签订协议时预付过渡房租1年。

(三)被拆迁农民的房屋经丈量签名确认并搬迁后，以货币形式补偿的资金，由市拆迁办在15天内一次性拨付给被拆迁的农民;以“产权置换”形式补偿的，市筹建办(或市重点办)必须在18个月内将建好的安置房交付给农民使用。

(四)回迁安置房办证费用由拆迁人负责。

七、拆迁原则

(一)拆迁补偿安置标准按河府[2005]114号文执行。

(二)拆迁范围内的违法违章建筑的界定和处理由市规划建设局界定并按《河源市查处市区违法用地违法建设和河道设障行为若干规定》、《河源市查处市违法用地违法建设和河道设障行为补充规定》和《河源市区预征预控和城市近期建设规划范围内的违法用地违法建筑处理办法》执行。

(三)拆迁范围内的房屋，必须在规定的拆迁期限前签订房屋拆迁补偿安置协议并完成搬迁。经多次协商未达成协议的，由拆迁当事人一方按国家有关法定程序申请房屋拆迁主管部门依法裁决。

(四)拆除产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门同意，向公证机关办理证据保全后实施拆迁，待产权明确后再补偿给产权所有人。

八、补偿方案

房屋拆迁补偿方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人自由选择补偿形式。

(一)货币补偿原则

实行货币补偿的金额根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积以及房屋的权益状况，成新程度、建筑结构形式、楼层使用率等因素，以房地产市场评估价格确定。

房地产市场评价估价标准(以新建房屋普通装修为计算标准，旧房按河府[2005]114号文规定折旧计算)(详见附件)

经批准开办的养鸡场、养猪场及其它养殖场按市场建筑价实行货币补偿，造成停产停业损失按建筑面积每平方米60元的标准一次性付给。

(二)产权调换原则

1、实行“产权置换”的，拆迁户选择2种房型时，原则上不得超过实际折算补偿面积。拆迁户安排安置房面积与实际折算补偿面积的差额部分，10平方米以内的按成本价计收房款;超过10平方米的(不含10平方米)，按市场评估价计收房款。房款在交付房屋使用时必须一次性付清，否则不予交付房屋使用。拆迁户实际折算补偿面积超出其安排安置房部分，由拆迁人按市场评估价给予补偿，补偿款在签订协议后15天内支付。

此次“产权调换”，拆迁人提供了一定数量的铺位供拆迁户选择，铺位面积与安置房面积1∶2.5折算，铺位超面积部分按市场价结算。每户只能置换1个铺位。

2、拆迁单家独院房屋按建筑年限拆算后的建筑面积(单层砼结构)按1∶1.25的建筑面积进行调换，砼结构两层以上(含二层)的第一层按1∶1.15的建筑面积进行调换，第二层以上(含第二层)按1∶1.05的建筑面积进行调换;砖木、瓦结构的第一层按1∶1.15的建筑面积进行调换。第二层以上(含第二层)按1∶0.95的建筑面积进行调换。

实行产权调换后的房屋建筑占地面积不另作补偿。

3、建筑年限的折算方法：房屋建筑时间以下(含10年)按100%补偿;至按95%补偿;以上(含21年)按90%补偿。

4、住宅房屋补偿面积超过按比例调换面积10平方米(含10平方米)以内的、按成本价结算差价;超过10平方米的按市场评估价结算。建筑面积不足按比例调换面积部分，按市场评估价补给被拆迁人。

5、产权调换楼层选择按先签协议先选择的原则。拆迁人应将安置用房的地点、面积、楼层、过渡期限以及安置方案、择房图表等张榜公布，接受群众监督。

(三)其他原则

1、框架、混凝土结构房标准高度为3米，红砖、泥砖瓦标准檐高为2.8米。阳台按1/2折算建筑面积，飘檐按1/4折算建筑面积进行补偿。

篇3：对我国房屋拆迁补偿的研究

关键词：城市房屋,拆迁补偿,对策建议

一、我国房屋拆迁政策及补偿现状

城市房屋拆迁补偿是每个国家在城市空间发展和优化过程中不可避免的问题。在我国, 由于拆迁补偿方式不合理、补偿标准过低等原因, 使得个别被拆迁人的极端反抗行为逐渐演变成如今严峻的社会问题。2001年国务院对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 推行城市拆迁货币补偿。修改后的拆迁条例第23-25条规定, “拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。实行房屋产权调换的, 拆迁人与被拆迁人采取货币补偿, 补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定, 具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格, 结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”

但是《城市房屋拆迁管理条例》只对补偿标准做了原则性规定, 具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。一些政府根据拆迁人的申请, 与物价、国土、建设三个部门联合, 代替拆迁房屋拆迁市场主体的自由选择, 单方确定补偿标准, 从而导致补偿价格与市场价格相差甚远。由于近年来土地使用权出让价、商品房价格和二手房价不断攀升, 而政府制定的补偿标准多年不变, 使得被拆迁人得到的补偿远远低于同地段商品房的售价, 甚至低于同地段的二手房价, 给被拆迁人造成巨大的利益损失。同时, 由于房地产评估制度不构建全, 房地产评估机构没有独立性, 大多数房地产评估机构都与政府部门有着千丝万缕的关系。有些房地产评估机构是由政府职能部门业务机构演化而来或是依附于具有行政职能或行政能力的社会组织, 虽然形式上与政府脱钩了, 但在对拆迁房屋进行价值评估时难免会受行政意志的影响, 难以做到独立、客观、公正。

近年来, 在拆迁过程中经常出现“钉子户”的现象, 被拆迁人之所以对拆迁抵触, 是因为政府不能保证拆迁时签订的安置补偿协议内容, 大量安置政策不能连续进行, 致使近年来的暴力拆迁、强制拆迁的行为严重破坏了政府在公众心中的形象, 而且由于对拆迁经费的监管不严, 很多拆迁人在拆迁过程中抽逃经费, 导致被拆迁人无处安置, 补偿经费不能及时发放。而采取产权调换的方式补偿的居住地, 往往不具备被拆迁房屋的医疗、教育等周边环境, 严重影响被拆迁人的生活。

二、房屋拆迁补偿问题分析

(一) 拆迁补偿过程缺乏透明度

公开是现代民主政治发展过程中的基本要求, 其意义在于将公权力运作的基本过程向社会公开, 接受社会的监督, 防止权力被滥用。因此, 补偿的过程应该向社会特别是当事人公开, 但是目前我国补偿的过程还存在许多暗箱操作, 缺乏透明性。在房屋拆迁补偿过程中, 拆迁人和政府往往占据主导优势, 被拆迁人则处于被动地位, 在补偿中, 哪些利益相关者参与了补偿政策的制定, 各方的意见是什么, 最后的补偿决定又是如何得来的, 在我们目前的补偿中这些问题都没有向公众特别是被拆迁人公开, 导致他们对补偿政策的出台缺乏了解, 公众很难有机会参与补偿程序。信息的不对称, 导致拆迁补偿协议签订时违背了平等自愿原则。我国没有统一的关于补偿的法律, 而是各个领域制定了针对特定问题的补偿法律法规比较混乱。政策制定和执行主体在进行补偿时不公开补偿的依据, 再加上利益受损人对于法律和政策的不了解, 导致利益受损人都不知道自己得到的补偿是依据哪些法律法规计算而来的。在城市房屋拆迁安置资金的运用涉及拆迁范围内的所有被拆迁人, 在一定范围内其具有公共资金的性质, 应当被公平得分配到被拆迁人手中。但是我国拆迁补偿金额的多少并没有公开, 这样就给开发商可乘之机, 也容易让老百姓产生抵触情绪, 故意拖延拆迁。

(二) 补偿标准偏低及补偿方式简单化

补偿的标准过低是指受损主体得到的补偿低于其受到损害的利益, 这是目前补偿的一个主要问题, 它具体有两种表现形式, 一是补偿缺位, 即公共政策没有对受到损害的利益予以补偿;二是补偿低于损失, 即公共政策给予利益受损人的补偿低于其受损的利益。近年来爆发的各种矛盾大都是由于利益受损人不满补偿、标准太低引起的, 如河北定州群殴事件、湖南嘉禾强制拆迁案、重庆钉子户事件等。

补偿方式, 也就是承担补偿责任的各种形式和方法。采用何种补偿方式, 直接关系到能否对受害人合法权益提供适当的补偿, 使用正确的补偿方式, 对于弥补受害人的损失具有重要意义。目前, 我国补偿的最主要的方式就是货币补偿, 即公共政策损害了个人的财产权等其他权利, 给予利益受损人一定的金钱补偿。而其他的补偿方式, 如实物补偿、安置就业、社会保障、政策优惠、实际权利补偿等都运用不足, 从而造成利益受损人对补偿方式不满, 因为虽然货币补偿有方便、快捷的优点, 但是有些损害是不能直接用金钱来代替的。

(三) 补偿不及时

在我国目前的补偿中, 被拆迁人在拆迁以后相当长一段时间内都得不到补偿, 严重影响了被拆迁人的生活状况, 也给公共权威当局的形象造成了极大的损害。一般来讲, 被拆迁人相对于拆迁政策的制定和执行主体来讲是处于一种弱势地位, 而且房屋的拆迁对其生活具有重要的意义。如果受到损害的利益得不到及时补偿, 一方面会给被拆迁人生活造成极大的不便;另一方面, 如果损害得不到及时补偿, 会给以后的补偿带来麻烦, 如补偿标金额的计算问题, 因为随着时间的推移, 一般情况下财产都会升值, 公共政策的制定执行主体和受益主体一般都不会按照现在的标准补偿, 但是如果按照原来的标准补偿, 势必会引起被拆迁人的不满;此外由于补偿的滞后导致的财产的利息、利润等在补偿过程中被忽视, 这样也会导致实际补偿低于应有的补偿。

三、城市房屋拆迁补偿制度的完善

(一) 增强公众参与, 提升补偿程序的公开透明度

要保证补偿程序公正公开的一个必不可少的条件就是公众的参与。应当以法律的形式规定进行公开的社会听证, 防止垄断权力和长官意志的滥用。听证会应由政府部门、拆迁人、被拆迁代表及法律界等社会相关部门、人员组成。在确定补偿金额时, 应在充分尊重被拆迁人意见的基础上, 进行慎重界定、论证, 形成听证报告。听证会上遭到3/4以上拆迁地居民否定的拆迁计划和方案, 应该重报政府规划和建设主管部门审批。明确平等、自愿和协商的原则, 切实贯彻实施听证, 让公民真正参与其中, 意见得到切实重视, 唯有如此才能减少拆迁补偿纠纷。

(二) 扩大拆迁补偿的范围, 提高拆迁补偿标准

应该在立法上明确拆迁双方的平等地位和涵盖全面的补偿范围及提高补偿标准, 确保拆迁补偿的公正合理。

补偿范围要涵盖以下两个方面:一是土地使用权。公民在购买房屋时支付的价格本身就包括了承载房屋建筑物的土地使用权价值。因此, 作为公民合法取得的土地使用权也应该受到保护和补偿。二是间接损失。被拆迁人因房屋被拆迁而失去了原本生活、工作等便利条件, 因而带来生活、工作和学习成本增加以及工作机会丧失的损失。

拆迁补偿标准应是动态的, 应随补偿范围的扩大和市场的变化及时调整, 根据被拆迁房屋的土地区位、用途、建筑等因素, 按照拆迁时的市场正常交易价格评估, 对被拆迁人造成的损失给予足额补偿:补偿所有者财产的公平市场价格, 包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格;被拆迁物业的买价损失, 指实际买入价高于正常市场价的价差部分;对因土地被征收而产生的搬迁费和营业损失的补偿;政府对被拆迁人实行恩恤津贴, 即政府额外对被拆迁困难家庭进行一定的补贴, 在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”, 补贴办法可以按户补贴;土地使用价值转移的补偿。

(三) 加强拆迁补偿安置协议书的监管

并不是签订了补偿协议后政府或拆迁人的任务就算结束了, 还要做好拆迁后的回访工作。作为拆迁的组织管理者, 原拆迁地政府相关部门有责任进行拆迁后回访, 经调查落实后, 对未来生活确有困难或因拆致贫的被拆迁户给予一次性补助;委派专职人员审查拆迁补偿安置方案的执行情况, 对拆迁补偿安置协议和拆迁资金、房源的使用进行有效监督, 全程监理和督促拆迁实施单位签约及履约过程;加强对拆迁评估机构的监管, 规范拆迁估价行为, 对职业不规范、故意误评估或因过失造成重大误评估的, 要按照行业自律规范和有关法律规定处理。此外, 要充分发挥行政、司法的监督救济作用, 发挥媒体、公众和舆论的社会监督作用, 保证城市房屋拆迁活动依法、有序进行。

总之, 做好城市房屋拆迁工作, 能够有效地保证住宅建设、城市基础设施建设及旧城改造等的顺利进行。同时, 能够促进城市环境的改善, 提升城市的功能, 为城市经济的发展和社会稳定作出重要贡献。但是, 近年来新闻媒体不断爆料被拆迁户因对拆迁不满而自焚、被拆迁户自制土炮对抗拆迁人员等事件, 这说明我国城市房屋拆迁过程中仍然存在诸多问题, 而最根本的问题就是拆迁过程中的补偿制度不完善, 因此需要进一步健全我国的拆迁补偿机制, 更好的保护被拆迁人的合法权益。

参考文献

[1]符启林.城市房地产开发用地法律制度研究[M].北京:法律出版社2, 000

[2]邹莹莹.我国城市拆迁补偿机制研究[N].理论导报, 2009-06

篇4：房屋拆迁补偿意向书

6月7日，住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称“评估办法”），这是从修订到出台酝酿两年之久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即“新拆迁条例”）最重要的配套规章之一，在此之前，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》已经运行超过七年，沉疴已久，备受诟病。

补偿价格，始终是“中国式拆迁”中最为敏感的地带，近年来发生的涉及抗拆的恶性事件，其激烈抗拒拆迁的原始动机，无一不是补偿价格与市场价格以及被拆迁人心理预期之间的巨大差距。在原有《城市房屋拆迁估价指导意见》中，关于“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格”的规定，正是补偿价格普遍偏低最重要的政策依据。

如果说原有指导意见下的补偿价格是模糊不清的“类似房地产市场交易价格”与“政府指导价”构成的“双轨制”，那么起码从政策演进本身来看，中国的拆迁补偿价格，正在走上一条艰难的彻底市场化之路。

土地使用权明确入价

事实上，在“新拆迁条例”中，“政府指导价”已悄然隐去，仅规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，而在“评估办法”中，“类似房地产价格”得到了进一步的细化，即第十四条规定的“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

舆论对这一进步普遍持赞许态度，这也被认为是“评估办法”最大的亮点，主要原因是“土地使用权”的价值被正式列入了影响房屋价值的因素之一。在 “新拆迁条例”的修法过程之中，“被征收房屋的价值，应当包括房屋所占土地的使用权价值”是北京大学宪法与行政法研究中心提出的重要修法意见，理由为“国有土地上房屋的征收补偿，更多地不是补偿日益折旧的房屋本身，而是房屋所占的土地使用权价值。应该在补偿条款中明确被征收房屋的价值包括土地使用权的价值，从而有利于区别实践中土地使用权形成的不同方式，适当考虑历史因素，进行不同的评估”。

著名拆迁律师王才亮告诉《中国新闻周刊》，据他所知，以前建设部曾经专门请示过国务院法制办：到底土地算不算钱？但始终未获得公文式的确认。

全国律协行政法专业委员副主任袁裕来则对《中国新闻周刊》说，如果忽略土地使用权价值，那么拆迁补偿就是仅仅盯住了“木头与砖头”，此前他已经多次撰文对此进行抨击，因为如果不对被征收人进行土地价值补偿，他们很快就会发现“政府花了几十万元或者几百万元的成本拆迁他们的房屋以后，将地皮拍卖可以获得几千万元甚至几亿几十亿元的土地出让金，而开发商获得土地使用权后的利润可能更加丰厚”。随着公众权利意识的增强，这将有可能成为新一轮矛盾的激发点。

王才亮并不完全认可这一看法，在其看来，即使是在“评估办法”出台之前，拆迁补偿也不可能完全没有考虑土地价值,“只要使用市场比较法而非成本法进行评估，这并不难解决”。矛盾多发的原因是此前的政府指导价多年凝固不动，以北京为例，2003年公布的政府指导价一直沿用到了2010年，“中间八年房价都涨了多少倍了，被拆迁人当然有意见”。在“评估办法”实施之后，他认为“起码从理论上来说”，用市场价来进行拆迁补偿已有明确路径。

但袁裕来提醒，虽然土地使用权入价在定性上已经毫无争议，但如何定量却在操作上存在难度，比如“到底按照新的规划来评估，还是按照原有规划？原有规划可能是一排平房，但新的规划如果是高楼大厦，那价格完全不可同日而语，如果以后成为商用地块，那可能就是几十倍的溢价”。

“只要以房屋而非土地作为征收补偿的切入点，这些纠结就会永远存在。”袁裕来说，这最终将要触及的是土地所有权和使用权的分离问题。

夹缝中的评估机构

在被征收人之外，评估公司以及评估师将是被“评估办法”直接影响的另一个群体，他们也分外焦虑。首佳房地产评估公司董事长高喜善对《中国新闻周刊》感叹：以前说的是《指导意见》，既然是指导意见，就不一定要听它指导的，但现在叫“评估办法”，那就是强制性的了。

高喜善说，虽然以前《指导意见》也说“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但事实上这一条很少真正进入操作层面，“都由拆迁方进行招标，然后选评估机构。要说评估过程中的倾向性，他们选的我们，倾向性能完全没有吗？”

现在“评估办法”中则将其明确为“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。虽然看上去形式上更为中立，但是高喜善一方面对能否真正做到存疑，另外一方面还有诸多关于细节的问号：到底是在所有合格公司中海选，还是政府先划定一个小圈子？如果有小圈子，是政府选还是行业机构自己选？小圈子会不会内定，政府会不会给某家更多的亮相机会？最终产生的形式会不会走过场，是不是真的能代表被征收人的意志？即使前面都正常正当地走完了流程，如果区域过大，被征收人众口不一，最终决定权岂不还是在政府手里？

最重要的是，“评估办法”规定“由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同”，即评估费用将由征收方、也就是政府承担，“难道不会出现谁给钱就谁主导性强一点的现象？”即使是在北京这样评估公司已经竞争极其激烈的地区，高喜善也说“在有些区县，大部分评估还是那几个公司控制，这就是说明了政府对他们的认可”，而这样的“认可”，当然很大程度上取决于评估公司与地方政府的关系。

根据现有制度，建设部门对评估公司实行登记制，评估公司和评估师还要面临双重的年检，命脉掌握在政府手中，这也让高喜善坦承“如果政府倾向性很强的话，评估机构和被征收人都会很难受”。虽然不同意王才亮所说“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要”，高喜善还是承认，要评估过程真正不受干扰，结果还有待观察，“只能寄望于政府真的公正”。

王才亮显然没有这样的幻想，他认为“评估办法”的纠错机制设置很难保证公正。根据规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，则可以向所在地评估专家委员会申请鉴定，“复核和鉴定程序都是在内部打圈，政府本身又是征收人，要承担征收的成本，你觉得希望有多大？”

高喜善也认为“评估办法”中的纠错程序在现实中“不够用”。在以往的实践中，事实上已经采取了专家委员会这样的鉴定模式，但是“鉴定和被鉴定的都是同行，同行之间的保护是很难避免的”，他认为应当像医疗事故那样，当事人可以提起司法诉讼，因为“如果医疗事故的认定都是由医生和卫生局主导，没有别的救济途径，你想想会是什么结果？”

篇5：房屋购买意向书参考

甲方 (以下简称甲方) 乙方代理人 (以下简称为乙方)

关于嘉定区北和公路1001号的厂房买卖，经甲方与乙方代理人商议，达成意向如下：

1、嘉定区北和公路1001号的厂房总建筑面积30000平方米左右，甲方愿以人民币 万元购进，乙方同意以上价格，达成意向。

2、甲乙双方签订该厂房正式买卖合同的日期，拟定年 月 日，在该项目所在地由双方法定代表人签订买卖合同。

3、甲乙双方在签订房屋买卖合同之时，由甲方交付乙方购房定金1000万元。

4、该意向书未尽事宜由甲乙双方法定代表人在签订买卖合同时再行商议。

5、本意向书于年 月 日在上海市嘉定区签订。

甲方(章)： 乙方代理人：

法定代表人(章)：

篇6：房屋租赁意向书

拟出租方（下称“甲方”）：莘县公路局

地 址：邮编：

联系电话：

联系人：传真：

拟承租方（下称“乙方”）：齐鲁银行股份有限公司

地 址：济南市顺河街176号邮编：250001 联系电话：

联系人：传真：

甲、乙双方在诚实信用、平等自愿、友好协商的基础上就乙方拟承租甲方房产事宜达成如下意向。

第一条 拟租赁房屋位置、面积、设施 拟租赁房屋位置为莘县振兴街东首公路局原征收大厅，具有规划手续的建筑面积约平方米（有证部分的房产以房屋所有权证为准）（其中一层建筑面积平方米，二层建筑面积平方米），相关设施包括上下水管道、供电系统、消防系统等，乙方拟承租上述房产（图纸附后）。

第二条 拟租赁期限

拟租赁期限从2011年1月1日起至2013年12月31日止。其中2010年11月8日起至2010年12月31日为装修改造期，装修改造期间甲方不收取乙方租金。

–1–

第三条 拟年租金及构成租赁房屋拟年租金为￥150000.00元（大写：人民币壹拾伍万元元整）（或明确租赁单价）上述租金按照房产管理部门的最终实测面积计算，多退少补。甲方收取的租金不包含物业管理费，乙方不需另向甲方缴纳物业管理费，乙方自主物业管理。

第四条 拟租金交付时间及交付方式：

1、拟租金按半年支付，即乙方每12月15日和6月15日前向甲方一次性付清半年租赁费。

2、以转账方式支付。甲方必须向乙方提供明确的账户信息，因账户信息不准确而造成乙方延迟支付租金的，乙方不承担任何责任。

3、甲方收取租金时应提供收据。

第五条 拟租用房屋用途：银行经营、办公、会议及员工宿舍。

第六条乙方租赁的大厅，办公经营时给甲方留一服务经营窗口，甲方和乙方联合办公（或由乙方代理），进行高速路ETC售卡及服务工作。

第七条不经甲方同意，乙方不得改变房屋的结构和附属设施。

第八条乙方所租房屋使用前查看验收电路、消防、供水等设施，如需改造，经甲方同意后由乙方负责，由上述附属设施发生的一切责任事故均由乙方负责。

第九条 有关费税承担

1、因乙方承租该房产所产生的，依法或依有关规定需由承租人（乙方）缴纳的相关税费，由乙方承担。

2、该房产甲方缴纳的相关税费，由甲方缴纳。

第十条 相关费用

1、租赁期间，乙方因正常经营生活之需要的费用如水电费、网络使用费、广告位审批费等由乙方承担。其中水电单价依据当地政府有关部门规定的价格，加线损、变损计算执行（如遇政府调整价格时，随时浮动），按照乙方实际用量进行结算。

2、租赁期间，租赁房屋的使用权归乙方，包括甲方有所有权或独立使用权并由乙方承租的区域的房屋外墙、房屋顶部的所有广告位及房屋的附属配套设施等。

3、租赁期间，拟租赁房屋前区域的停车位由乙方无偿使用（停车位见附图），乙方有权拒绝其他车辆入内。

4、甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。

5、甲方负责拟租赁房屋的屋顶、主要结构、进户主供排水管道、进户主供电线路等装置的维修。

第十一条 特别声明

1、本意向书自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。本意向书相关内容经银监局等有关监管部门审批同意（即同意乙方租赁该房屋等）且拟租赁房屋具备合法手续（包括建设规划“五证”、消防验收合格证明、工程竣工验收证明等）后，双方应签订正式租赁合同，上述主要条款将纳入合同并不作变更；若未获有关部门同意，则本意向书自动失效。本意向书因此失效的，双方互不追究对方任何责任。

2、甲方保证：对拟出租房地产拥有完全的权利（包括房屋所有权及土地使用权等）；拟出租房地产在本意向书签订时没有设定抵押等任何他项权利，且在本意向书有效期内，甲方不会对房地产设定任何他项权利。

3、甲方须向乙方提供办理经营许可审批手续所需的有关证明。

4、因权属问题给乙方造成的经济纠纷，由甲方承担全部经济责任。

5、乙方有权按照经营需要，合法授权分支机构履行本意向书约定的权利和义务。

6、乙方在本意向书签署后五个工作日内应向甲方支付￥元（大写：人民币元整）的租赁意向保证金（即定金）。该租赁意向保证金将在双方签署正式的租赁合同后自动转为租金，转为租金后甲方应于租赁起始日后的五个工作日内开具租赁收据。

第十二条 违反本意向书的责任

除非本意向书另有约定，任何一方违反本意向书约定的，另一方有权解除本意向书，并要求对方支付伍万元的违约金。因此给对方造成损失的，应当予以赔偿。

第十三条 本意向书一式四份，甲、乙双方各执两份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

代表人：代表人：

篇7：房屋购买意向书范本

兹承购方（以下简称“甲方”）委托xxxx房地产经纪有限公司第xx分公司（以下简称“乙方”）承购下述不动产，承购意向如下：

1、物业地址：

2、物业售价：

3、物业简况：

4、付款方式：

5、甲方须于年月日以前签订正式房屋买卖合同，并支付首期款。

6、补充：

现甲方支付乙方意向金计人民币元整。由乙方按上述条件代为与业主洽谈。若业主同意上述条件则意向金自动转为定金，并由乙方转交给业主，同时业主把产权证交给乙方保存。若乙方在日内不能以上述条件促成该交易，则意向金应于1日内无息全额返还甲方。若业主同意上述条件而甲方再有违约，则意向金不予返还，由乙方与业主分享；若业主接受甲方上述条件后再有违约，则需另行赔偿等额的意向金，同时承担对乙方的违约责任。

甲方委托乙方承购上述不动产之佣金为成交总价的1％，于签订正式房屋买卖合同时支付乙方，若逾期支付的，每逾期一日，须支付应付中介费的3‰/天作为违约金给乙方。

甲方不得私下与该物业业主成交，否则甲方应支付乙方佣金的双倍作为违约金。

本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后立即生效。

甲方：乙方：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

代 表 人：经 纪 人：

日期：年月日代 理人：

日期：年月日

篇8：城市房屋拆迁经济补偿博弈分析

随着中国经济的快速发展, 全国各地的城市化进程不断加快, 各种房地产项目开发、拆迁工作大面积展开。但由于城市的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应以及有关法律、法规的缺位, 在拆迁工作中, 经济纠纷屡见不鲜, 甚至出现伤害、自焚等恶性案件, 严重地影响了社会的和谐和稳定。据建设部统计, 2007年1~6月, 全国因房屋拆除引发三级以上事故多起, 造成20余人死亡, 10余人受伤;建设部受理信件共4, 730件次, 其中涉及拆迁问题的占25%;上访1, 710批次, 其中反映拆迁问题的占70%。据国家信访局统计, 截止2007年6月底, 国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件达10, 000余封, 上访人数5, 000余人。

我国即将正式实施的《物权法》中规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”可见, 如何切实保护私人财产不受侵犯, 是我国当前贯彻落实科学发展观、建立和谐社会所亟待解决的一个重要的现实问题。本文针对拆迁经济纠纷的实质, 采用博弈理论研究拆迁主体之间内部的经济利益关系, 并提出相应的政策建议。

二、博弈概念及参与方

所谓博弈, 是指研究决策主体 (即博弈参与方) 的行为发生直接相互作用, 如各方利益冲突时, 如何采取决策, 以确保自身获益最大, 以及这些决策间的均衡问题。在城市房屋拆迁过程中的博弈参与方通常包括:

1、政府。他们占有很多行政资源, 相对其余各方具有信息优势, 是博弈中最强势的一方。例如, 城市的规划、房管、土地、法院和环保等部门。政府具有经济人理性, 在与开发商就土地转让或拍卖上或与被拆迁人的拆迁补偿协商中, 以及税收上都尽可能追求最大利益, 但其同时受到法律约束, 必须按照法律规定办事, 维护人民群众的利益, 不能一味追求利益最大化。

2、各类开发商。他们占有很多经济资源, 相对被拆迁人具有信息优势, 是较强势的群体, 其开发目的是追求经济利益最大化, 有时甚至设置道德陷阱也在所不惜。因此, 必须建立良好的约束机制和法律准绳, 以避免不正当的竞争, 甚至出现腐败。

3、被拆迁人。即被要求搬迁的原有居住者, 他们几乎不占有行政、经济资源, 处于相对信息劣势的地位, 属于弱势群体。但随着现代信息科技的飞速发展, 其获取各种信息的能力越强, 对拆迁信息的掌握越全面, 在拆迁经济补偿博弈中更具有发言权。

三、博弈模型

(一) 模型假设

1、假设开发商和被拆迁户都是完全理性的个人, 以自身利益最大化为目标。在拆迁期间:被拆迁户有N平方米的住房, 若不开发, 其收益为I0 (住房出售、出租或经营) , 而开发商的收益为I1 (可将开发资金转入其余地块开发) ;若进行开发, 被拆迁户理想的预期补偿为Z1, 不太理想的补偿为Z2, 而开发商理想收益为Z3, 不太理想的收益为Z4。

2、假设政府不开发的收益为A (税收) ;若进行开发, 其理想收益为B1, 不太理想收益为B2。

3、假设被拆迁人在政府和开发商强制下进行拆迁, 其获得补偿为C。

4、假设政府、开发商和被拆迁户三者之间都彼此了解各方的战略空间和收益, 即对其余各方都具有完全信息。

(二) 基本模型

根据模型假设将拆迁各方利益关系用动态博弈扩展式表示, 如图1所示。在此采用逆向归纳法对现实情况中各拆迁主体采取的各种博弈决策结果进行分析。 (图1)

由图1可知, 三方博弈的“帕累托最优”解为“理想 (政府) —理想 (开发商) —理想 (被拆迁人) ”。此状态的纳什均衡解 (B1, Z3, Z1) 是在不损害任何一方利益的前提下, 达到公平与效率的最佳状态。但此种理想状态在现实中往往不会出现, 正如上文所述, 政府处于最强势地位, 有决定开发与否的权力, 如其认为开发商对开发地块出价过低或开发后的收益太小 (低于A) , 可以暂停开发, 但仍能获得各种税收。而开发商也处于较强势地位, 同样有决定开发与否的权利, 如其认为开发收益过低 (低于I1) , 或补偿数额太大, 超过其能接受的底限, 仍可放弃开发, 而将资金转入另外开发效益高的地块, 此两种状态的纳什均衡解都为 (A, I1, I0) 。另外, 开发商还可申请相关政府部门采取行政手段, 进行强制拆迁, 以维护自身利益, 降低对被拆迁人的补偿。由于被拆迁人处于弱势地位, 往往采取拖延方式, 期待以时间换取收益。但多数情况下, 其只能在政府部门的行政裁决下, 被迫接受拆迁, 此时的补偿金额为Z2 (略大于或等于I0) , 三方勉强达到利益均衡状态, 均衡解为 (B1, Z3, Z2) 或 (B2, Z4, Z2) 等;当补偿金额降为C (低于I0) 时, 不存在利益均衡状态, 此时各方不存在公平博弈。

四、实例分析

在最近传得沸沸扬扬的“重庆最牛钉子户”事件中, “钉子户”杨某和吴某夫妇就拆迁补偿问题未能和开发商达成协议, 经政府有关部门多次调解, 双方仍未能达成一致意见, 导致拆迁工程拖延达两年之久, 最终通过重庆市九龙坡区房管局下达行政裁决并申请九龙坡区法院强制执行, 才使杨某与开发商达成协议, 问题得以解决。协议规定:否决杨某最初“原地点, 原面积, 原朝向”新房的补偿要求, 对其采取“拆一还一”的方式进行异地安置。杨某原房屋处于商业核心区, 按照《拆迁安置方案》评估价为人民币247.7547万元, 现位于沙坪坝区的异地安置房价格为人民币306.8847万元, 开发商另补偿杨某旧房设备费、搬家费、装饰补偿费共计12.2222万元。此外, 因开发商在未与被拆迁人达成拆迁安置协议前, 即对该片区进行施工, 给杨某原生意兴隆的火锅店造成了营业损失, 同意赔偿其营业损失共计人民币90万元, 双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权。

对此案例拆迁各方的收益分析如表1所示。由此可看出, “钉” (“钉子户”存在) 的结果是三方达到如图2中①状态所示的利益均衡状态, 此状态的纳什均衡解为 (B2, Z4, Z2) , 它对三方而言都不太理想。如果最初各方能理性地对待补偿问题, 即被拆迁人杨某和吴某若不一味坚持索要“原地点, 原面积, 原朝向”的新房 (不钉) , 而接受合理的异地安置或现金补偿;开发商适当提高补偿数额, 即不但略高于被拆迁人的原有旧房价值, 而且对被拆迁人因拆迁导致的隐形成本增加进行适当补偿;政府依法深入协调双方利益分配, 则三方都能顺利获得开发后的收益, 达到如图2中②状态所示的三方利益均衡状态, 此均衡状态的纳什均衡解为 (B1, Z3, Z2*) 。 (表1、图2)

通过对图2中①、②两种状态的对比可见, 两种不同的决策对各方结果截然不同:

若采取第一种决策, 被拆迁人获得不太理想的补偿Z2远远小于理想收益Z1, 因为该商业核心地段新房本身和经营价值都将远远高于旧房。另外, 由于开发商在未与其达成协议的情况下即对该片区周围地段进行施工, 致使其两年之内无法经营, 对其造成了巨大的经济损失。据估计杨某原经营利润为每天1, 400~1, 600元, 以每天1, 500元计, 假设每年360天, 则两年时间损失为1, 500×360×2=108万元, 而开发商对杨某的营业损失补偿为90万元, 杨某净损失18万余元, 且拆迁后, 被拆迁人新的安置房生活成本增加, 经营利润低于原有利润也给杨某造成了经济损失;开发商最初的理想收益Z3也未能实现, 仅获得不太理想的收益Z4, Z4远远小于Z3。由于拆迁工程拖延达两年之久, 致使开发商遭受了巨大的经济损失, (据有关报道, 由于该“钉子户”的存在, 拆迁人不能顺利进行工程建设, 仅利息损失每天达6万元, 两年累计高达4千多万元) , 同时还丧失了开发顺利完成后的商机和收益 (假设工程能在一年内顺利完工, 则开发商损失了至少一年的收益) , 且最终对被拆迁人的补偿也高于最初的补偿计划;政府同样未能获得理想收益B1, 仅获得不太理想收益B2, B2也小于B1, 由于拆迁工程长期拖延, 政府的税收及相关经济利益亦遭受一定损失。

若采取第二种决策, 被拆迁人不但可获得较为理想的补偿Z2*, 而且还可以利用补偿得到的新安置房进行出租或经营, 获取收益, 避免了陷入两年内无法经营甚至不能正常生活的尴尬局面;开发商亦可获得理想收益Z3, 同时也避免了巨大的利息损失, 减少了机会成本并获得项目顺利完工后的收益;政府也可获得理想的税收和其他的经济利益B1。由此可见, “钉”则俱“损”, “不钉”则俱“赢”。

五、政策建议

1、树立城市建设的科学发展观, 以科学发展观指导城市的建设与发展。城市建设应立足于可持续发展、协调发展, 其规模必须与城市经济发展水平相适应;正确处理城市建设和社会稳定之间的关系。

2、切实贯彻落实《物权法》, 保障被拆迁人的物权不受侵犯, 明确承认被拆迁人的土地使用权, 通过提高土地增值税税率的办法, 用多得的税收收入建立拆迁补偿基金对被拆迁人进行补偿;制定严格的拆迁安置条件作为法律依据, 切实保障被拆迁人的合法权益;对于采取非回迁方式补偿的, 还应考虑补偿因拆迁给被拆迁人增加的隐形成本, 如经营收入减少、生活成本增加等;对于涉及社会利益的拆迁, 应提供经济适用房供被拆迁人购买;对强制拆迁应该有严格的法律限制, 防止地方政府或拆迁人单方面进行强制拆迁, 公正、合理地调节拆迁工作中各方利益。