国有土地上房屋征收补偿价值评估

2022-09-10

一、国有土地上房屋征收补偿现状

一直以来,征收补偿问题是我国社会矛盾焦点之一,也是当今社会的热点。于2011年1月19日国务院的第141次常务会议,通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》(简称《条例》),对原有法规作出了一系列调整。然而,从实际征收来看,《条例》颁布之后依然出现了较多关于征收补偿方面的争议案件,甚至不乏自焚之案,例如成都唐福珍和湖南汪家正自焚案等,而江西南昌的地铁一号线房屋征收过程中也出现过不少的纠纷之事。因而,鉴于这一敏感的现实问题,笔者对国有土地上房屋征收补偿问题从其他角度进行深入探讨,以切实保障公民的合法权益。

二、房屋征收补偿价值评估中存在的主要问题

(一)征收评估范围的内容欠缺

《条例》中补偿的内容包括被征城市房屋的价值、因征收而造成的搬迁之费、临时安置的补助费用、停产停业的损失费用和其他补贴与奖励金额。[1]在实际征收中,城市房屋被征收而被征收人获得补偿这一活动属于被迫交易性质的行为,他们原本的日常生活、学习与工作以及良好的邻里关系等均被迫打乱了,且导致了社会生活的成本、精神心理的损失和就业的机会成本等各方面相应的增加。

其次,一般情况下,被征收人获得征收补偿款项的实际时点与征收决定公告之日(价值时点)之间都会相隔一段时日。根据西方经济学基本原理,需求是消费者在一定时期内在各种可能的价格水平愿意且能够购买的商品数量;供给是生产者在一定时期内在各种可能的价格水平能够提供出售的商品数量[3]。随时间推移,各类商品供求关系会发生变化,而被征房屋极有可能在这时差内因暴发性市场需求的增加而发生明显的价格上升,尤其是二手房市场价格,则被征房屋也会产生一个增值,从而使得被征收人所获补偿款并不与类似房地产市场价格相等。

再者,依据亚当斯密的社会比较理论,一个人做一件事,他会通过各种可靠的比较方式来了解自己所获报酬是否恰当合理,而比较的结果必将对其今后生活生产的积极性产生最直接的作用与影响。在征收活动中,被征收人会按该理论进行比较并判断其自身合法权益是否得到完全保障。因而,当被征收人获得补偿款时,如果不足以支付购房款或维持原有生活的,或从纵向角度进行比较后发现自身因被征收房屋而遭受到了不合理的损失时,这些被征收人可能会采取相应的抵制行为,而这些行为可能会制约征收工作进展。因而,为切实保障被征收人的住有所居,应将可能的增值部分均给予公平补偿。

最后,考虑到房屋所有权人或房屋使用权人对房屋的占有本是一种权益投资,则房屋所有权人对房屋所有权或者房屋使用权人对房屋及土地的使用权是必将产生期权的。期权是在买方支付一定权利金后,在某一确定日期或该日期之前的任何时点内都拥有以一定价格出售或购买一定数量标的的权利。[4]换言之,被征房屋除应包括其价值时点的市场价值外,还应将未来可能的期权权益价值包含在内。因此,根据实物期权理论可知,被征收人被迫丧失了房屋所有权或房屋使用权和土地使用权和与之相应的未来发展权权益这一期权价值。

(二)征收评估价值的基准偏低

补偿标准,顾名思义势必与评估范围相对应的,应在明晰补偿的评估范围后,再根据各项补偿内容进行确定。在补偿活动中,被征房屋的价值或临时安置的费用或搬迁补助费用或停产停业损失或其他补贴或奖励等内容的补偿基准都较低。例如被征房屋的价值,它的价值基准是不低于征收决定公告之日与之类似的房地产市场价值,而在南昌市地铁一号线征收补偿活动中,不同地段之间的被征城市房屋的补偿单价却极其地相近,显然,这一现象说明由估价机构评估所提供的市场价值可能存在着受征收人影响或相对程度干涉等问题,从而导致房屋征收呈现一个补偿基准偏低的基本态势。

(三)征收评估机构的择优问题

《条例》中房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。[1]以江西省南昌市的地铁一号线征收为例,其在评估机构择优上的做法是先由被征收人自由协商选定;如若不然,则由各个被征收人以书面形式将自己选择的二或三个估价机构提交给征收单位,以大多数人的一致意见来选择估价机构;若以上方式都行不通,则由政府相关职能部门在征收指挥部公开组织各大估价机构进行摇号或抽签等随机方式选定,而被征收人若想参与抽签会则需凭身份证或户口簿等身份证明材料提前到相应部门提交书面申请书,并要求其进入抽签会现场时仍需经过严格地身份检查,禁止无关人员自由入内。此外,并非所有符合要求的估价公司都被列入候摇或候抽的名单。显而易见,种种的这些行为已与《条例》中关于估价机构应由被征收人自由选定,同时应有社会公众(尤其是被征收当事人)广泛参与的相关规定相悖之。

三、房屋征收补偿价值评估的完善路径建议

(一)明确征收补偿价值评估的内涵

在房屋征收补偿活动当中,征收补偿价值评估不同于征收估价,不仅包括被征房屋、类似不动产或产权调换房屋的价值评估,还包括装饰装修、地上附着物、停产停业损失费等内容。也就是说除了可以协商或已选用协商方式确定补偿价值的内容之外,其他补偿内容均通过评估方式加以确定,且被征房屋补偿市场价值的评估不仅包括被征实物的价值,还包括相关权益(权利、利益和收益)的价值,即除条例所规定的补偿内容外,还应包括被征收人对房屋及其土地未来发展权的收益价值,被迫增加的社会生活成本、精神心理损失和就业机会成本,以及居住权的保障价值等。

(二)提高征收补偿价值评估的质量

1. 详细并准确定位估价对象

首先,明确估价目的,不仅要考虑被征房屋及土地本身的价值,还要考虑它们所拥有的期权价值及被征收人因征收而被迫增加的社会生活、精神损失及就业机会成本损失等。

其次,明晰被征房屋产权,理清房地产的产权状况。

再者,合理确定估价时点,房屋征收决定公告之日至被征收人获得征收补偿款之日期间房地产市场产生增值的情况,还应给予被征收人以额外补偿。

最后,明确估价对象状况。实物状况应一致规定为某一时点下所包含的具体内容;区位状况不应是价值时点的实际状况,而应规定为被征后的未来可能状况;权益状况应考虑全面,除不考虑租赁、抵押、查封等限制因素影响,不仅要考虑房屋产权状况等因素,还要考虑被征收人损失的各类权利、利益和收益。

2. 培养并提升评估人员综合素养

通过对房地产估价人员进行各种主题的培训以及各种实践机会的熏陶,丰富估价人员的实战经验,提升其专业水准,增强其综合素养,努力在具体的估价作业中做到客观、公正、合理,尤其是在城市房屋征收补偿价值的估价实践中,要明确自身的立场,既不能随意迎合被征收收人的不合理要求,又不能被所谓的行政干预权力所屈服,坚持以独立、公正、客观的态度,发挥专业水平评估出最科学、最接近市场价格的评估价格。

(三)严肃规范现有征收补偿中评估机构选择

合理、公正地确定房地产评估机构需要房地产管理部门和房屋征收部门的支持与配合。

第一,政府相关职能部门应不断完善估价机构信誉信用档案管理制度,持续性地向公众公示资质等级高、社会信誉佳、总体实力强的评估机构,供被征收人进行协商并选出委托的估价机构,并且应将征收所在地的所有估价机构都纳入候选名单。

第二,由征收单位举办的随机摇号或抽签等优选估价机构的选拔会议应无条件地让所有被征收人或被征收代表参加。

第三,当征收范围超过一定规模时,建议引入招投标制度,以最大程度地减少有关单位暗箱操控选定估价机构的可能性。

(四)构建征收补偿价值评估的监督及责任配套机制

在征收补偿实践活动中,社会公众鲜少参与,甚至作为直接当事人的被征收人都几乎无实质的参与。

为了实现征收补偿价值的公平公正,笔者建议在征收补偿决定前后均应辅以社会公众和监察机关参与及监督的配套制度,同时明确相关执行部门的对应权责,且笔者建议该监制组织应由社会公众、上级人民政府和征收当事人代表等人员构成,并贯彻执行动态监督,深入了解实际困难等具体问题,以便具体分析和解决问题,不断健全和完善这一配套机制,进而对征收各方当事人的实际行为起到一定程度的维护和约束力。

同理,对于征收补偿价值评估的监督和责任机制也是如此,由社会公众和监察机关进行不定期参与及监督,并且明确估价机构及相关利益者的权责,为科学、合理征收补偿价值评估的实现创造优良的环境。

摘要：在分析我国大陆《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房屋征收评估办法》及价值定义的基础上,结合江西省南昌市的实际状况,指出征收补偿价值评估中存在着评估范围不够全面、所评得的补偿标准较低及评估机构选择等问题。要解决目前的征收补偿价值评估问题,则必须将合理评估征收补偿价值作为征收补偿状况优化的关键。

关键词：征收,补偿,价值,评估