房地产调控政策评析

房地产调控政策评析（精选6篇）

篇1：房地产调控政策评析

房地产调控政策评析

（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）

上海大学房地产学院：刘一兵08120688

摘要

众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。

就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。

我想，伴随着各地相应政策细则的出台，政策叠加效应的愈发明显，各地房地产市场必会向一个更加稳妥的方向发展。作为个人，很高兴看到中央新政的出台。因为之前的调控并未使房价出现松动，抑制房价的政策大多只能起到扬汤止沸的效果。一项好的政策，需要长期坚持，“虎头蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此机会，建立有效的住房保障体系，建设的长效机制。

篇2：房地产调控政策评析

在世界两大阵营之中，宏观调控问题的解决可谓是“殊途同归”。首先，在资本主义世界，二十世纪三十年代的世界经济危机之后，凯恩斯主义应运而生，资本主义国家进入了政府与市场有机结合的现代化市场经济时期。美国罗斯福“新政”的历史性胜利，使“国家干预经济”在美国、进而在整个资本主义世界被当作一项基本国策确定下来。二十世纪六七十年代的，以“滞涨”为特征的新一轮经济危机的爆发之后，取而代之的“混合经济”理论开始独占鳌头，八十年代初，经济法体系的重心开始发生转移，逐渐实现了自以反垄断法为代表的“市场规制法”向“宏观调控法”的转变。直至二十世纪九十年代，才出现了“现代主流经济学新综合”的趋向。反观发展历程，从“政治国”、“经济国”进而到“法治国”，从消极片面的“夜警国家”到全面干预的“国家之手”，从“弥补市场缺陷”的国家干预经济到“塑造国家的未来”的现代宏观调控，法律，尤其是经济法在规制国家行为过程中扮演着愈发重要的角色。 现代法治国家，宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容。从体系架构上讲，各国现行宏观调控法律体系主要包括三种类型：第一，现代意义上的计划法;第二，政治意义上的经济决策法;第三，各种作为调节手段的法律，可以细分为财税、金融、土地、外汇管理、信贷等方面。在制定法律、构建体系的过程中，不同国家之间有所相通，但也各有不同。德国市场经济采取的是社会市场模式，形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系;日本市场经济采取的是政府主导型模式，形成了以计划法、产业决策法为核心的宏观调控法律体系;英国与美国市场经济采取的是消费者导向型模式，形成了以财政与货币决策为主导的宏观调控法律体系。

二、美国模式的经济法评析

在经济发展的任何一个阶段，政府都会或多或少地干预市场的运作，差别在于这种干预的力度与方式不同。罗斯福新政之后，美国政府将传统意义上的宏观调控方式赋予了明确的法律效力，将财税、金融、外汇等法律化、制度化，进而打破了先期“放羊式”的消极管理模式，相继颁布了一系列宏观调控法律法规，二战后进一步完善，形成了一套日趋完备的宏观调控法律体系，“宏观调控立法”逐渐成为经济法律体系中最为重要、起主导作用的组成部分。在房地产领域，美国政府同样采取了许多积极的调控措施，集中表现在：

1、美国房地产宏观调控立法 美国没有中国意义上的宏观调控概念，严格的说，应该从美国宪法规定的国会调控权来理解有关宏观调控的理论与实践。在美国，房地产宏观调控职能的生成依据是联邦宪法第一条第八款第三项的“贸易条款”。从联邦法律来看，美国宪法有关贸易的条款经过最高法院的逐步解释，使联邦的经济管理决策权已经涉及到越来越多的重要领域，房地产领域就是一个典型。 在房地产财税立法方面，美国非常重视对房地产保有的征税，并以之作为调控房地产业运行的重要手段和地方财政收入的重要来源。从征收环节来看，大多数国家主要集中在房地产保有环节征税，而在房地产经营环节征税相对较少。一方面，极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给。另一方面，高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动，这既促进了房地产市场繁荣，又推动了房地产市场各种生产要素的优化配置。 在金融方面，为了保障货币政策的实施，实行市场经济体制的国家倾向于制定一系列与金融决策相适应的金融法规。191x年，美国颁布了《美国联邦储备法》(即中央银行法);20世纪30年代起，美国政府开始从金融领域着手大规模地干预房地产市场;193x年，《住宅法》的出台以法律的形式预设了房地产业的发展趋向。 在土地方面，20世纪60年代，联邦政府与州政府共同通过环境保护立法的方式部分规定了“土地利用规划”问题;州政府也颁布了一系列调控地方社会经济关系的法律规范，比如加利福尼亚州有关“促进海岸开发”的法规，又如州政府通过颁布建筑、划区、环保等法规加强其在城市规划、环境保护方面的管理权;州政府还会通过法定的房地产税征收权、房屋征用权强化对土地的管理。

2、美国房地产宏观调控决策 论文摘要：美国享有宏观调控职权的组织、机构有：白宫办公厅，财政部，商务部，决策发展办公室，经济顾问委员会以及行政管理和预算局等，在性质上属于联邦政府的`职能部门，但是并未排除了地方政府宏观调控的合法性。 美国政府相继建立了预先批准制度，加强了对进入房地产经纪业的限制;同时又采取一系列住房优惠决策，对购房消费者提供了更多的保护;颁布、实施各种与土地利用相关的城市规划和管理法规，加强了政府对土地的控制;通过设立土地使用价值税、土地填空税收优惠、选址地价税等房地产税收决策，限制房地产商的投资、开发行为;通过提供政府补贴住房等优惠决策，保障低收入群体的住房利益;此外，收集、管理房地产的基础数据也是美国联邦政府的一项基本职责。

三、美国模式对中国的启示

1、建立房地产宏观调控立法体系 经济法视野下宏观调控与法的融合，是现代国家机器职能发展到一定程度的必然要求。当社会本身的力量不足以在私法的第一次调整中维持下去，国家担当起第二次调整的重任。无论是作为“国家战后的疗伤器”，还是“经济危机的救急方案”，当其他一切调控手段必须通过法律手段发挥作用，法律手段被当作宏观调控的基本手段时，建立宏观调控立法体系成为大势所趋。发展到一定阶段的市场经济，对宏观调控法有一种天然的渴求，这种渴求落实在对GDP做出巨大贡献的房地产业之上，即要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。

2、选择适合的房地产宏观调控模式 房地产宏观调控法律体系的建立与完善，因各国社会经济模式的不同，而形成了不同的宏观调控模式。美国受凯恩斯理论的影响，更侧重于对财税调控和货币调控手段的运用，调控目标上更关注于对购房消费者弱势群体一方利益的保护;德国受社会法治国家理论的影响，更青睐于以金融调控手段和立法手段的运用，调控目标上更关注于经济实效。而即使在同一类型的社会经济模式之下，宏观调控模式也各有特色，例如，日本和改革开放之前的中国，同样是计划法主导型，日本同时重视产业决策法在产业结构调整中所发挥的巨大作用，形成了较为完备的房地产宏观调控法律体系，而当时的中国过分强调了经济总体的计划性，严重影响了产业经济的良性发展，最终权力的膨胀遏制了法治的进步。

3、找准规律，活学活用房地产宏观调控手段 在不同宏观调控立法模式之下，同一调控手段在不同国家不同时期的功能仍是相通的，区别在于运用手段的力度不同。例如，在多元化选择之下，“财政决策”得到了各国的一致认可，“金融决策”次之，然后是其他投资决策、消费决策等，这是由各种决策功能的不同决定的。财政决策利于经济结构的调整，金融决策利于经济总量的增长，因此成为各国宏观调控的首选。而在同一国家的不同阶段，手段的运用也是灵活、易变的。例如，处于经济赶超时期的国家更加重视计划手段的运用，或者同时擅长运用产业决策的调控方式;处于市场经济发展稳定期或者成熟期的国家，调控的重心转向财政决策法，进而与金融决策法综合运用。

4、淡化意识形态，回归经济法价值诉求 首先，不同意识形态之下的法治之治，在理念是共通的。例如，对正义价值的追求，无论是美国“资本权力+国家权力”的干预模式，还是中国“劳动权力+国家权力”的干预模式，再到德国对“资本与劳动”的一视同仁，资本主义在“正义价值”层面耦合了社会主义对“公正价值”的追求。 其次，经济法追求的是社会公平，或者说是实质公平，这并不与效率优先相矛盾。在宏观调控领域，首先强调市场主体自由竞争，由市场机制进行资源的配置，如果分配格局导致差距过大，则由政府进行宏观调控——通过财政法和金融法来调控，实现实质上的平等。 再次，对“人权保障、以人为本”理念的强化。马克思将人定义为“一切社会关系的总和”，这意味着任何法律关系问题也都可以最终归结为人的问题。经济法所表达利益的全局性与总括性与个体利益的保护并不冲突，个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连、一脉相承的。

篇3：对“国五条”房价调控政策的评析

一、“国五条”简介

(一) “国五条”内容简介

国务院常务会议明确了五项具体的政策措施: (1) 完善稳定房价工作责任制; (2) 坚决抑制投资投机性购房。严格执行商品住房限购措施, 严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围; (3) 增加普通商品住房及用地供应; (4) 加快保障性安居工程规划建设; (5) 加强市场监督。加强商品房预售管理, 严格执行商品房销售明码标价规定, 强化企业信用管理, 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设, 加强市场检测和信息发布管理。

(二) “国五条”的出台背景

改革开放以来, 中国的政治经济文化等各方面正式步入快速的稳健发展轨道, 整个国家的发展呈现出蒸蒸日上的劲头, 势不可挡。与此同时房地产市场也正日益体现出它飞速发展的潜力。国家对于房地产市场的调控也一直在不断地努力中。自2009年12月份开始楼市调控以来, 政策经历了四次升级, 分别是2010年1月“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”, 2011年1月的“新国八条”, 2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。国务院常务会议, 不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策, 坚决打击投资投机性购房, 还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。由此可见, 此次政策的出台并非一时的草率决定, 是对中国房地产市场宏观分析后所做的理性调整。

二、对“国五条”的评析

根据事物的矛盾性原理, 每一项政策或法规的出台都会有正面的效益和负面影响, 国五条也不例外。

(一) “国五条”的闪光点

从“国五条”这一新的住房改革措施出台实施以来, 社会各界的反应不绝于耳。该项政策从宏观上, 对整个房地产市场的调控, 直接带动政府效益的提升, 房价、地价的抬升, 税收收入的加大, 对国家财政而言, 都是可观的数字。面对当下的形势, 我们能做的就是理性地对新政策予以分析, 充分发挥它的优势, 将这一优势应用到现实中来, 更好地推广开来, 当然, 我们也要学会审时度势, 将弊端予以改进。“国五条”中同时也提到二套房贷款首付提高的政策。针对之前社会上出现的“房姐”、“房叔”等恶劣现象, 使得房源得不到合理的控制, 贫富差距更加明显。结合到现实生活, 富人毕竟是少数, 好多的“房奴”为了房子忙忙碌碌奔波一辈子一点都不稀奇。从公平的社会理念出发, 为保证公平的实现, 提高首付比例势在必行。从而, 合理有效地通过宏观调控限制了有房人再买房的现象。

(二) “国五条”的不足

“国五条”是“新国八条”出台两年以来, 政府针对房地产调控做出的又一次明确表态。相对于很多人之前对于“新国八条”的热切关注, 对“国五条”的关注明显大有减少, 更甚至感受到了给看似火热的房地产交易市场带来的寒意。因为广大国民意识到了, “国五条”的实际影响力远远小于市场传言的政策力度。多数人认为, 这五方面政策措施大多是对原有措施的强调, 对市场的影响可能比较有限。相反的是, 多数的专家学者将关注焦点转向了限购和二套房房贷政策方面。“国五条”中最引人注意的是提出了“限购扩容”。这一细节可看作是“限购令”小范围升级, 原来有些城市, 尤其是中西部省会城市限购执行得较为宽松, 如果按照“统一要求”, 则接下来会有城市调整方案, 进一步收紧。限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延, 范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限, 较为依赖投资型客户, 限购令将会对此类城市产生较大影响。在“国五条”实施过程中, 出现了一种令人匪夷所思的提议, 即征纳20%的个税, 这是很多人难以接受的。这一措施的实行, 严重阻碍了二手房的专卖交易, 对二手房业主构成极大的限制, 从而迫使广大住房消费者更趋向于选择购买新房。由于中国现行的新房供求关系严重失衡, 进而导致住房消费者对二手房的购买力度极度下降, 也变相提高了新房的房价, 进而引发一系列的连锁反应。房地产市场房价的提高, 导致了整个房地产市场中相应的物价、材料价格的提高等等, 并且, 这种调控落实到现实中还是需要相当长的时间来实现。

三、“国五条”引发的思考

“国五条”的政策一经出台, 作为房地产市场调控的主要参与者, 国土部率先表态要主动配合相关部门做好房地产调控, 积极响应国务院政策的号召, 进行了全面的研究部署, 全力配合, 提出坚决抑制投机投资性购房, 严格执行商品房限购措施, 扩大个人住房房产税改革试点范围等配套政策。

(一) “国五条”的效果

“国五条”出台, 导致二手房的交易出现了井喷现象, 可见, 其效果并不如人意。中国楼市新“国五条”在各地落地一个月时, 中国指数研究院做了调查分析, 就其2013年5月2日发布的数据结果显示, 2013年4月中国100个重点监测城市 (新建) 住宅均价环比2013年3月上涨1%, 连续第11个月环比上涨。各地也纷纷在2013年3月底出台了自己的实施细则, 但是纵观各地的具体实施情况而言, 力度还是比较小, 比较松的。房产是与住房居民生活息息相关的大事, 但是, “上有政策, 下有对策”, 很多城市的住房与城市规划单位不重视, 因而导致将这一政策的落实的脚步予以搁浅, 迟迟得不到解决。基于此相应的政府及其工作部门应当制定一些与住房居民切身利益相关的具体的措施, 将利益落实到实处, 而不是只是纸上谈兵, 使得住房居民怨声载道。

(二) 相应的配套措施

历经这次“国五条”的住房改革的实行, 我们看到, “以人为本, 以社会为本”的社会理念得到充分体现, 充分体现了国家对人民利益的保护。乐观的是, 政策出台实施以来, 各部门、各省市积极响应国家的号召, 纷纷将政策落实到实处, 使得政策得以顺利进行, 使得进程得以井然有序。国土资源部作为房地产市场调控的主要参与者, 国土部率先表态要主动配合相关部门做好房地产调控, 积极响应国务院政策的号召, 进行了全面的研究部署, 全力配合, 提出坚决抑制投机投资性购房, 严格执行商品房限购措施, 扩大个人住房房产税改革试点范围。

根据民法的“房随地走”、“地随房走”的理论, 房价一度上涨, 势必会导致土地价格的暴涨。从根本上来说, 中国高房价的症结在于高地价, 高地价的原因在于政府对于土地收入的依赖。与此同时, 我们必须认识到, 在这种有利情形下, 潜在着某种极端隐患, 即过高的地价, 造成过高的房价, 进而导致广大消费者对房地产市场的“望而却步”的心理, 这对消费者, 甚至对整个消费市场, 乃至整个国家都有不利的影响。房地产市场一直是中国的主导市场, 是关国民经济命脉的主流市场, 这就更加确定了进行住房改革步伐的艰难和谨慎。的确, 中国的房地产市场有太多的虚化与非理想, 这种走向神坛、偏离正常轨道的商品呼吁市场的进一步完善, 宏观调控的进一步改革, 即便是复杂、长期, 但仍然要充满信心。

摘要：从“国五条”的内容、出台背景出发, 引出对其闪光点、不足、效果以及相应的改善措施等多角度的评析, 以期对房地产的调控有所建树。

关键词：“国五条”,调控政策,房价

参考文献

[1]刘俊霞.论住房市场失效与住房社会保障制度的构建[J].投资研究, 2008, (4) :19-23.

[2]王盛, 高宪哲.共有产权制度保障性住房的有意探索[J].天津经济, 2009, (10) :43.

[3]丛诚.论财税政策对住房保障体系的支撑[J].中国房地产金融, 2008, (3) :10-14.

篇4：房地产调控政策评析

关键词：房地产；政策；调控

住房市场化改革极大地释放了城市居民改善住房条件的需求，极大地刺激了与住房建设相关联的产业发展，是中国经济持续高速增长的重要动力源泉。住房市场化改革带来的必然结果是住房价格的市场化。但是，在土地资源国家垄断和分税制的财政体制下，住房市场供给由于土地的限制而严重短缺，而城市化所带来的住房需求却不断高涨，因此住房市场价格必定通过快速上涨来平衡市场供需。每当房价上涨过快时，政府就要对房地产市场进行调控，但调控效果往往并不理想。因此，有必要对历次房地产调控政策进行归纳和总结。

一、住房用地从协议出让到“招拍挂”的转变

1998年房改之初，我国各城市国有土地均是通过行政划拨或协议出让的方式实现土地使用权的转让。1999年年初，国土资源部发布《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，要求各市、县制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施，尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。2001年5月，国务院又发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，督促各地要大力推行土地使用权招标、拍賣。这两个通知只是对地方政府提出要求，但并不要求强制执行，因此实际上各城市在土地出让中仍然是以协议出让为主。这几年当中，虽然随着住房需求的高涨，住房价格有所上涨，但由于土地供给比较充分，住房价格上涨幅度比较有限。

2002年4月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定各类经营性用地，从2002年7月1日起必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这个规定出台以后，虽然在实际操作过程中，仍有一些经营性土地的使用权是协议出让的，但许多大城市都开始实行了“招拍挂”制度。实践证明，实施了“招拍挂”的土地往往地价较高，其周边地区的房价也开始快速上涨。

为进一步落实土地“招拍挂”制度，2003年4月监察部和国土资源部联合出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，决定在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。2004年3月底，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，所有经营性土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这就是所谓的“8·31”大限。

自此以后，中国各城市基本都实现了土地使用权通过“招拍挂”进行转让。土地使用权通过招拍挂的形式转让虽然有效遏制住了土地转让环节的寻租现象，但在客观上使得土地出让的速度减缓，住房用地供应总量相对不足，从而助推房价进一步上涨。

二、房地产调控政策基调反复变化

1998年房改以来，我国房地产调控政策的主基调从鼓励发展到紧缩限制再到促进发展最后到严厉调控，经历了四个反复变化的过程。

（一）改革、完善并促进房地产业发展阶段（1998-2002年）

1998年房改初期，国务院出台了扩张性的货币政策包括多次下调存贷款利率，特别是购房抵押贷款利率，政府减免购房相关的税费等多项措施促进房地产业向市场化方向发展。2000年，国务院正式批准房地产企业上市融资，房地产业得到资本市场的资金支持。这些政策和改革措施为房地产开发投资提供了大量的流动性支持，为房地产市场的繁荣发展注入了一剂“强心剂”，使房地产市场很快走出低谷，并迅速成为国民经济的支柱产业。

（二）“管严土地，看紧信贷”的连续调控阶段（2003-2007年）

自2003年开始，中国政府实施了以“管严土地，看紧信贷”为主基调的宏观调控措施。

2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》使得一批不符合规范的房地产项目停工、停建，一些不符合通知要求的中小开发商被迫退出房地产行业。2004年的“8·31大限”使得住房用地均通过“招拍挂”实现出让，在客观上使得住房用地供给相对大幅减少。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象提出八点要求，首次提出稳定房价是地方政府应该承担的责任，并对如何稳定房价提出了指导性的意见。2006年5月，国务院提出促进房地产健康发展的六条措施，强调要切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。紧接着，在套型面积、户型比例、首付款等方面均作出了量化规定，尤其是规定了“90/70”政策。2006年7月，又出台了限制外资购房和强制性征收二手房转让个人所得税的政策。2007年8月，国务院召开全国住房工作会议，提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

自2003年到2007年的五年以来的宏观调控中，中国人民银行屡次上调存款准备金率和商业银行贷款基准利率。存款准备金率从6%一直上调到2007年底的15%，总共上调15次；商业银行贷款基准利率从5.31%一直上调到2007年底的7.47%，总共上调9次。

（三）放松信贷鼓励发展阶段（2008-2009年）

2007年10月以后，中国珠三角地区的深圳、广州等城市房价出现了局部的价跌量减的现象。与此同时，美国爆发了次贷危机，并逐步演变为全球性的金融危机。受此影响，全国各地房价在2008年纷纷开始下跌，宏观经济增速也开始步入下滑通道。为了使中国经济走出国际金融危机的阴霾，也为了避免房地产这个重点支柱性产业出现深幅调整，政府又开始出台一些促进房地产业发展的政策措施。

2008年10月，中国人民银行出台文件，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。11月，国务院决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。具体支持政策包括：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。2009年5月，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为下调为30%。这是对房地产企业信贷政策的一次较大幅度的放松。

在这些促进房地产业发展的刺激政策下，2009年房价出现报复性上涨态势。国家统计局数据显示，全国各大城市房价涨幅在2009年均呈现大幅攀升态势，到12月，全国70大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅创一年来新高。

（四）严厉限购加大调控阶段（2010-）

在房价上涨幅度超出政策制定者预期后，中央政府开始出台一系列限制房地产发展的政策调控措施。

2010年年初出台的“国11条”就明确要求二套房首付款比例不得低于40%。国土资源部也屡次出台政策要求严查土地出让和建设中的违法违规问题。到4月15日，国务院出台“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。之后，全国各大城市都相继出台了地方版的调控细则。但是这次调控效果并不显著，房价仍然有继续上涨势头。2010年9月底开始，多部委再次联合出台政策重拳出击，开启了年内第二次调控。2011年年初，国务院又出台“新国八条”，要求贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对执行“限购令”的城市进一步扩大范围、强化执行等等。

三、房地产宏观调控政策效果不显著的原因分析

（一）政策调控目标不够明确

中国房地产历次调控政策对于调控目标都没有加以明确界定，如“促进房地产业健康发展”、“采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展”等等。究竟怎样是健康发展，过快上涨究竟是什么概念，涨幅多大才算是过快上涨，上涨是指同比还是环比等等都不明确。在政策调控目标不够明确的情况下，商品房市场并没有获得一个明确的政策预期。因此，调控政策是否持续，还会持续多久等就会成为当前市场各方猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个一致的预期，因而往往使得调控政策目标落空。

（二）住房用地招拍挂加大了住房供需缺口

随着城市化进程的深入发展，更多的农村居民将变为事实上的城镇居民，住房市场化改革使这些人的居住需求极大地释放出来。这就要求有大量的住房及住房用地能够提供出来。但是住房用地公开招拍挂使得土地出让的速度大大减缓，造成了短期内严重的住房供不应求，因此房价必然会大幅上涨来平衡供需关系。这是决定中国大中城市房价快速上涨的根本原因。政府调控政策如果不从根本上改变这种住房供需关系，就不会使房价保持在比较稳定的水平。

并不是说土地招拍挂方式不好，应该说土地招拍挂是现有土地制度下使土地资源得到充分利用的最好方式。但是应该看到，在土地国有的基本制度下，在“分税制”的财政体制之下，地方政府为自身利益最大化必然通过减少土地供应量来抬高地价进而拉升房价。

（三）限制需求的调控政策在长期中是无效的

住房需求是人类的基本需求之一。人们生活水平提高了，改善居住条件，扩大居住面积的需求也是适当的。大幅提高二套房贷款首付、利率以及禁止三套房购买的严控需求调控政策，只能在短期内压制部分需求，如果政府不能着眼于长远提高住房供给量，这些政策最终在长期中将是无效的。

四、房地产调控政策建议

（一）调控政策应该更加注重土地供给制度建设

现有的调控政策基调不断改变，有时需要促进发展，有时又需要限制发展，打乱了正常的市场秩序，且效果并不显著。其实，政府调控政策应该更加注重在土地供给制度上下功夫。

房价过快上涨的根源在于土地供应市场的垄断以及地方政府“土地财政”的利益关系。因此，要从源头上遏制过快上涨的房价，除了进一步完善土地招拍挂的出让方式以外，更重要的是要切断地方政府在商品房市场中的利益链条，改革土地供给制度。

（二）今后调控的重点应该是放在扩大商品房有效供给上

中国房地产业发展十几年以来，商品房市场的供求关系没有发生根本性的改变，供不应求仍然是主要矛盾。住房的有效供给不足主要可以通过三个方面加以解决：一是各地政府加大土地供应量；二是促进房地产企业减少囤地行为，加快土地开发进度；三是加快現有存量空置住房的流转使其转化为有效供给。

参考文献：

1、(美)丹尼斯·迪帕斯奎尔,威廉·C·惠顿著;龙奋杰等译.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社,2002.

2、(美)阿列克斯·施瓦兹著;黄瑛译.美国住房政策[M].中信出版社,2008.

3、黄石松,陈红梅.房价之谜[M].社会科学文献出版社,2009.

4、牛凤瑞,李景国.中国房地产发展报告(No.5)[M].社会科学文献出版社,2008.

篇5：房地产调控政策

（1）2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理制度的紧急通知》要求二套房首付款比例不低于40%。

市场反映：2005年上海房地产市场出现明显下降，最大降幅超过20%，除上海外，全国房价继续大肆上涨。

（2）2005年先后公布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买房屋2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

市场反应：房价继续上涨。

（3）2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国15条）要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

（4）2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，2008年全年房地产出现明显下跌（跟国际经济环境有很大的关系）

（5）2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》松绑2套房贷。

市场反应：其他金融政策全面松绑，2009年楼市复苏后大涨。

（6）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国10条）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

篇6：111213房地产调控政策

2011年1月10日国十一条出台

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2011年1月17日实施差别化房贷政策

2011年1月26日新“国八条” 限购限价

2011年1月27日个人住房房产税改革

2011年2月9日《关于调整住房公积金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一价全国执行

5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月19日《保障性住房目标责任书》

住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011年7月12日新“国五条”

国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。

2011年7月21日国务院发布土地市场“国五条”

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月1日央行：继续实施文件货币政策 执行差别化房贷

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条，并于13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

2012年影响房地产行业的政策

3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”

回顾：2012年3月5日，十一届全国人大五次会议召开，会上温家宝表示，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。点评：这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归。7月1日：“闲置土地”定义变宽

回顾：2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之

一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责

回顾：12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2013年房产政策大盘点

国五条

2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为

核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。房产税扩围

国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围

房产(新闻 新房 论坛 微博)税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

2014 年一季度中国房地产市场形势总结

1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制

2014 年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为 2014 年房地产调控政策的主要基调。

落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进。

从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，其中推进不动产统一登记成为房地产财税制度改革的基础。国土资源部副部长徐德明在全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。3 月 26 日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议明确不动产统一登记制度完成时间表，用 3 年时间全面建立不动产统一登记制度，用 4 年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

(2)新型城镇化规划着力健全城镇住房制度，促区域协调发展

国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局。3 月 16 日，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》3出台。《规划》充分把握“以人为本”的重点原则，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。城镇住房制度建设面临新格局。《规划》指出，将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。自此，我国住房制度建设工作的未来脉络逐渐清晰，政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化发展。

优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移，把有条件的县城和重点镇发展成为中

小城市。未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势其他中小城市，着重发展中西部小城镇。

(3)棚户区改造成为保障安居工程新重点，托底民生再推以房养老

保障安居工程持续推进。李克强总理提出，要“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”今年新开工目标较去年（630 万套）有所增长，保障安居工程保持较快的建设速度。

政策性金融机构或将筹建升级。住建部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，积极有效地拓宽住房保障金的融资渠道。此前十八届三中全会和中央城镇化会议均提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此外，有消息称国开行正组建住宅金融事业部，创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求发行“住宅金融专项债券”，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际开工的 323 万套基础上大幅提升。住建部副部长齐骥在解读新型城镇化新闻发布会上表示，“到 2012 年底为止，各地已改造棚户区 1260 万套，2017 年底计划完成 1500 万套，到 2020 年再完成 1000 万套。

中央文件促公共租赁住房和廉租住房并轨顺利。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，从 2014 年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。同时财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。

(4)地方调控强调分类指导分城施策，市场分化促政策差别化

两会提出因城因地分类调控，支持合理自住需求。两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。李克强总理答中外记者问时，也强调对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。