调控政策加速房地产企业并购重组

调控政策加速房地产企业并购重组（通用8篇）

篇1：调控政策加速房地产企业并购重组

调控政策加速房地产企业并购重组

作者: 程彩清 日期： 2011-07-28

2011年，房地产调控再次“亮剑”。先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。多从政策挤压之下，不少势单力薄的中小房地产企业出现了“钱荒”，不得不等人并购或贱卖资产。

房企抱团取暖5个月并购案超50宗

2010年9月29日，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010年11月3月，住建部等部门下发通知，规定公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公积金贷款投机性购房。2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%.之后，央行2011年内连续6次上调存款准备金率，3次加息，信贷市场连续收紧。

新国八条及后续政策犹如肃杀的秋风，让房企资金链开始变黄，为了过冬，房企纷纷抱团取暖，统计显示，2011年前5个月出现超50宗房企并购案，项目和土地是并购主要风向。专家说，如果调控继续严厉，销售不畅，今年年底房企并购将“滚滚来”。

据南方都市报的不完全统计，4月和5月两个月，房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗，涉及万科地产、恒大地产、SO H O中国、奥园地产、嘉德置地、渝开发等房企。实际上，房企并购数据在今年第一季度就已经相当惹眼。根据清科研究中心的数据，2011年第一季度，房地产行业并购居首位，共完成32起并购案例，占比14.1%，超过2009年全年的并购案例数。也就是说，今年5个月就出现了超50宗并购案例。

在货币和市场环境不断从紧的背景下，近期房地产开发企业间的土地、项目以及股权转让案例频繁发生，尤其是对中小房企的兼并收购呈现出加剧的趋势。但业内人士也认为，目前形势并没有危及到开发本身，因而房企整体的并购还未开启大幕。现在以项目和地块收购为主的并购模式属于正常范围内的交易，卖项目或土地的公司寻求套现，而接手方收购项目作为储备。当资金状况更为紧张，房企的整体并购就会出现，资金越紧持续越长，并购出现越多，数量越大。如果成交量持续下降，今年年底可能会出现并购潮。

地产大鳄趁机吞下缺钱的中小企业

房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的中小房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

数据显示，2010年中国房地产市场并购案例共发生近90起，其中万科一年内收购24家公司，平均每半个月收购一家，金地也收购了13家公司，收购金额达4.73亿元。进入2011年后，并购案例进一步增多。

据业内人士的透露，对房地产行业的开发贷款，所有商业银行都已经收紧，但是在银行内部对不同的企业有所区别，对优质企业的融资需求会相对宽松，部分央企和国企均在优质企业行列。

除了央企和国企，部分的民营企业资金状况也相对乐观，其中，以开发商业地产见长的SOHO中国最为典型。截至6月，SOHO中国的现金超过了180亿元。6月23日，SOHO中国与汇丰、渣打等十家银行签署了最多相当于6.05亿美元的3年期可转让贷款融资。在整体行业负债率超过60%的背景下，SOHO中国充裕的现金，无疑成为市场焦点。

据SOHO中国的董事长潘石屹介绍，今年SOHO中国计划用于收购的资金达150亿元。从今年4月以来，SOHO中国已经斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。虽然在CBD土地争夺战中，SOHO中国败北，但潘石屹表示，这并不影响SOHO中国在下半年的收购计划。

除了万科等龙头房企今年有进一步的并购意向外，海尔地产集团近日也表示，海尔地产也正在全国范围内寻找适合收购的优质项目。他透露，目前海尔正在洽谈的北京几个地产项目，分别位于海淀区、房山区和通州区，预计收购金额在10亿元左右，产品涉及住宅和写字楼等多种业态。

上半年房地产市场呈现六大特点

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。

2011年上半年我国房地产市场呈现六大特点。

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认

为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

专业测评认为内地房地产市场并购加剧

由中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》）显示，在2009年房企IPO融资总额为302亿，但进入2010年，这一数字却为零，融资紧张程度可见一斑，加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。

由于房地产市场整体客户量减少，《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。

经《报告》统计，2010年百强房企实现股权融资112亿，较2009年的463亿大幅缩减，而债券融资额为618亿，较2009年的373亿明显增加。2010年信托融资大幅增长，从不到50亿增长到194亿，其中百强企业占据了130亿。

之所以出现这种情况，是因为2010年4月下发的“国十条”明确规定对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

此外，房地产企业的竞争进入百亿级别。前20强房企销售金额的中位数为326亿元，明显大于百强中位数79亿元，门槛起点显著提高，整个行业的竞争已经从数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。

篇2：调控政策加速房地产企业并购重组

1.你认为本轮调控政策的效果会在什么时间完全显现出来？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更长 □ ④说不好

2.对当前房地产市场政策调控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④说不好

3.本轮调控中，影响最大的政策及措施是（请按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信贷政策 ② 土地政策 ③ 财政税收政策 ④ 市场监管措施 ⑤ 其他政策

4.当前调控政策对房地产市场的预期影响将会表现在哪些方面？（可多选）

□ ① 对房价影响较大 □ ② 对商品房有效供给影响较大 □ ③ 对企业资金影响较大

√④ 对企业未来投资计划影响较大 √⑤ 对企业土地购置意愿影响较大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.当前调控政策对房价的预期影响将会表现在√ ① 有效遏制房价过快上涨，使房价维持现状 □ ② 房价会回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房价还会继续上涨 □ ⑤ 其他

6.（5 题选②则回答此题，其他选择不必回答）对房价回落程度的看法：

□ ① 回落幅度较小（在 10%以下）□ ③ 回落幅度较大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明显（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.开发投资比政策出台之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 减少

8.（7 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房开发投资减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑤ 其他原因请注明是什么原因）

□ ① 销售下降，开发意愿下降 √ ④ 市场前景不明，观望

9.商品房销售面积比政策出台之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 减少 □ ② 资金紧张

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地紧张

10.（9 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房销售面积减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑥其他原因请注明是什么原因）

□ ① 供过于求，供需矛盾造成 □ ③ 房价太高 □ ⑤ 政策不明朗，购房者处于观望

11.商品房销售价格比政策出台之前 □ ①上涨 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供销售面

积减少，销售下降 □ ④ 市场期待房价下降，购房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企业资金来源比政策出台之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 减少

13.（12 题选③则回答此题，其他选择不必回答）企业资金来源减少的原因是（可

多选，如选④其他原因 请注明是什么原因）： √① 销售下降，资金回笼慢 □ ③ 企

业自有资金较少 √ ② 银行开发贷款困难 □ ④ 其他原因

14.企业目前资金能够维持开发的时间大概是： □ ① 半年以内 □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 两年以上

15.面对各项调控政策，企业是否准备或已经采取相应措施?

□ ①有 √ ② 没有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到两年（如回答有，请继续回

答，如回答没有，请跳过）企业准备或已经采取的相应措施主要是：

16.预计上半年企业投资与去年同期相比 □① 增长 □② 持平√③ 下降

17.预计上半年商品房销售面积与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

18.预计上半年商品房销售价格与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

篇3：调控政策加速房地产企业并购重组

为防止房价过热, 促进房地产企业健康稳定发展, 国家政府推出了金融政策、税收政策等多种宏观调控政策, 在这种情况下, 我国房地产市场也发生了明显变化, 给房地产企业生存与发展带来较大挑战, 为更好的应对国家宏观调控给房地产企业带来的影响, 房地产企业就需要做好战略调整, 应对风险, 促进房地产持续健康发展。

1 宏观调控下房地产企业现状

1.1 房地产投资迅速扩张, 房地产价格增长过快

现阶段, 我国房地产整体出现发展过热的情况, 房地产价格不断上升, 严重影标相一致, 这就需要形成动态发展机制, 促进房地产健康发展。从全球经济响了房地产企业健康发展, 这就需要采取有效措施抑制房价过快增长, 只有这样才能确保国民经济处于良性发展阶段。房地产企业的发展应与国家经济发展总体目发展角度讲, 全球经济依然处于放缓状态, 然而我国经济却始终以8%的速度在不断增长, 房地产投资所占比重较大, 从某种程度上讲, 弥补了传统产业给经济增长带来的不足[1]。由于我国房地产投资过于集中, 促进部分城市房价增长过快, 特别是北京、上海、深圳等城市房价变得很高, 因此, 对房地产价格的控制变得十分重要。

1.2 过于依赖信贷资金, 融资渠道单一化

通过房地产政策优化来看, 融资渠道应从原有的单一化转向为多元化, 以便构建新型战略发展[2]。通过调查得知, 我国房地产企业中可以公开发行股票进行融资的企业少之又少, 仅占房地产总数的1%, 所以, 大多数房地产企业的发展都离不开银行信贷的支持, 房地产从开发到销售都需要有信贷做支撑。但由于受国家紧缩货币政策的影响, 企业发展也会受到限制, 国家也逐渐加大了对房地产信贷管理的控制, 这在一定程度上影响到了房地产企业正常经营。因此, 转变房地产企业过于单一化的融资渠道也成为一大问题。

1.3 起步时间较短, 内部治理结构不完善

尽管我国房地产企业已经走过了十多年的发展历程, 但与国外房地产相比起步时间还很短, 加之现代企业管理制度还存在缺陷, 依然需要在发展中总结经验, 增强房地产管理能力, 才能促进房地产行业持续稳定发展。由于房地产过于依赖银行, 所以, 缺乏股东、股权观念, 在管理上多以专权管理或封闭管理为主, 尤其是在封闭管理中, 参与房地产行业的企业类型也各不相同, 这样就会给房地产企业健康稳定发展留下了隐患。

2 房地产企业应对宏观调控政策的措施

2.1 重视发展逻辑

房地产企业的发展逻辑是以服务业务为基础的, 通过企业服务流程、价值链等实现服务业务发展 (具体模式参建图1) 。通过这样的方式, 不仅可以促进房地产企业得以良好运营, 还可以使企业始终处于健康发展状态, 为房地产行业成长奠定基础。

2.2 建立健全以核心能力基础的发展战略

房地产企业要进一步发展, 就要始终坚持服务理念, 重视服务, 利用良好服务吸引客户, 承接更多业务, 促进服务水平的提升, 只有这样才能更好的应对宏观调控政策, 带动房地产企业持续发展[3]。以提高企业核心能力为基础的房地产企业, 就是要将房地产企业转变为服务型企业, 获得更多人对企业的认可, 以此增强企业在市场中的竞争能力。同时, 也要重视对传统企业核心能力的分析与整合, 将传统企业的优势吸引、借鉴过来, 构建以服务流程为基础的核心能力, 以便促进房地产企业又好又快的发展。

2.3 发展战略内容

房地产企业的发展离不开发展逻辑与以核心能力为基础的发展战略框架的支持, 面对新形势, 房地产企业应构建新型发展战略, 其主要内容应设定为促进产业升级转型, 促进发展方式转变, 其中心就是要促进发展动力的转变, 具体来讲就是将要素驱动与投资驱动转变为创新驱动与效率驱动, 积极应对国家宏观调控所带来的市场变化, 将原有危机转变为发展机遇, 增强企业管理效率, 为持续提供新产品奠定基础, 促进企业可持续发展, 减少调控政策所带来的不利影响, 进而为房地产经济发展奠定基础。

2.4 做好人才教育培训

房地产企业的发展需要有人才的支持, 只有高素质人才才能促进企业转型升级, 针对这种情况, 房地产企业就要坚持以人为本, 创新管理, 面对国家宏观调控做好企业组织管理体制重建, 引进高级人才, 借助人才的力量积极应对国家宏观调控。为实现这一目标, 房地产企业就要加强与高校的联系, 共同培养人才, 强化企业员工的职业道德教育, 提高他们的专业技能。如某房地产企业为应对国家为房地产所带来的影响, 早在2010年就与当地某一职业院校的经济管理专业建立起合作关系, 并为该校先后投入了10余万元用于学校教学基础设施建设, 同时企业与学校签订人才培养协议, 第一年就有60多名学生以储备人才的身份进入企业实习, 最后留在企业工作, 不仅解决了毕业生就业问题, 也为企业注入了新鲜血液, 这些学生进入企业以后, 也用自己的新观点为企业发展提供了新思路。经过多年合作与发展, 无论是企业还是学校都迎来了新型发展局面, 且获得了当地政府的赞扬, 政府也以此为基础鼓励其他房地产企业与高校建立合作关系, 为房地产企业构建人才教育培养平台, 这样一来, 不仅提高了房地产行业人才数量与质量, 还促进了行业的转型升级。由此可见, 人才对房地产企业发展有着至关重要的作用。此外, 为更好的发展房地产企业, 企业也应经常组织一些员工培训活动, 让优秀员工参与专业培训, 并为其制定合理的职业生涯规划, 充分调动员工的工作积极性。

2.5 增强房地产企业核心建设

要做好房地产企业核心建设, 就要从四方面入手: (1) 增强吸引客户的能力, 为实现这一目标, 不仅需要为企业树立良好品牌形象, 还需要提高企业在社会上的影响力, 确定企业市场定位, 提供良好的储备技术, 优化企业管理, 只有这样才能获得客户认可。 (2) 强化企业承接业务的能力, 承接更多更好的业务不仅要全面了解房地产市场, 还要有应对风险能力, 加强企业的服务能力, 制定科学合理的方案。 (3) 提高企业的执行力, 这一能力主要体现在企业人员对市场的把握上, 提高企业的执行力, 创新能力, 做好企业控制与管理, 为企业提供信息技术, 只有这样才能全面提高企业的品牌质量, 体现产品的真正价值。 (4) 促进企业服务水平的提升, 房地产企业所建造的房屋, 最终是为了服务消费者, 只有不断的改善或者提升房屋的品质和服务功能, 才能更好的满足消费者的需求, 从而更好的去打造属于自己企业的核心竞争力。

3 结论

通过以上研究得知, 房地产企业受国家宏观调控影响发展上出现了一些问题, 但国家利用宏观调控手段介入房地产企业发展也是为防止房价过热, 满足大众的住房需求, 面对这一现实, 房地产企业就要采取有效措施积极应对, 构建新型发展战略, 确定发展战略新内容, 重视人才教育与培训, 增强企业在市场上的竞争能力, 同时明确房地产企业在发展中需要依靠的核心能力, 用优质的品质与服务打动消费者, 提高企业执行力, 只有这样才能更好的宏观调控政策, 促进房地产企业发展。

参考文献

[1]王誉臻.宏观调控政策变迁与中小房地产企业融资[J].财会月刊, 2014, 12:110~112.

[2]赵亮.宏观调控政策对中小型房地产开发企业的影响及应对策略[J].当代生态农业, 2013, Z2:164~167.

篇4：骤然加速的房地产并购基金

进入高速发展期

从2010年实施房地产调控以来，传统的融资渠道因政策原因无法提供足量的资金，房地产并购基金，可利用其作的灵活性，在特殊时期集合社会各类资金收购陷入危机的不良资产，并通过短时间持有不良资产择机出售的方式，使投资人获益并实现双赢。如德信资本与光耀东方集团合作研发的房地产并购基金，配合光耀东方集团的并购行动，以收购和发展城市核心区域的价值被低估商业物业和停建商业物业为目标。由此可见，房地产行业的生存环境迫使行业不断进行整合，这既是房地产业并购的机会，也是房地产并购基金涉猎的机会。在目前房地产并购金融配套环境尚不完善之时，唯有房地产并购基金能够为房企并购提供资金支持，这是房地产基金参与行业并购的最佳时机并有机会成为主角。

探底回升促并购

随着城市化进程的不断推进及房地产发展的日趋成熟，在房地产调控的深度博弈期，房地产金融一跃而起，有星火燎原之势，部分投资者在需求上有了一定的回升。同时，市场回暖造成了资产价格的上涨，对于供给方也是好消息，部分资产持有者由于对未来缺乏肯定的判断，抱着落袋为安的心态出售资产，供需的相互作用促成了并购交易数量的上升。对于部分开发商而言，相对于今后的预期，现在的房地产价格仍十分诱人，也必须抓住这一时机大举购入资产。

目前成立的房地产并购基金已出现几种类型。一种是有金融背景的基金，如大型国有资产管理公司、信托等背景。另一种是大型房企为背景，有着很好的专业能力和经验，如金地集团的稳盛投资。第三种是房地产开发企业与房地产基金管理公司共同设立的房地产并购基金，可分别吸收两者在房地产开发运作经验和资本运作上的经验。还有一种则是金融背景和房地产开发企业共同设立房地产并购基金，也是结合了两者在各自领域的优势。房地产并购基金在我国目前仍属于初级阶段，在法律、机制、税费、资金渠道源、退出机制上还需逐步完善并健全，还应从规范基金运作的监管政策、拓展并购基金的资金来源、优化创新并购基金投资方式、完善并购基金的退出渠道，加强并购基金自身建设等几个方面去发展并逐步完善。

多重功能的发展

随着房地产开发企业整体格局的不断转变，未来房地产并购市场的竞争将更为激烈，或将进入爆炸性阶段。

房地产并购基金具有融资与管理两大功能。在初期，应以被动式房地产并购基金为主，首先满足房地产并购市场庞大的资金需求。之后，部分被动式房地产并购基金可以向主动式房地产并购基金进行转化，使房地产并购基金能依托其管理团队的专业能力，更好地实现资源的优化配置，为投资人赢得更高的回报。在房地产并购基金的内部治理与运作中，要特别强调风险防范的重要性。房地产并购基金可在其内部成立风险防范委员会并事先总结制定项目筛选的风险标准以及投后管理的标准程，通过内部流程把控风险。在房地产并购基金的项目交易中，即使采用收购上层公司的做法，也要特别注意维护原股东的优先购买权，避免出现类似于复星、SOHO、证大与绿城就外滩 8-1地块的并购纠纷。

篇5：调控政策加速房地产企业并购重组

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

篇6：房地产调控政策评析

（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）

上海大学房地产学院：刘一兵08120688

摘要

众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。

就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。

篇7：111213房地产调控政策

2011年1月10日国十一条出台

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2011年1月17日实施差别化房贷政策

2011年1月26日新“国八条” 限购限价

2011年1月27日个人住房房产税改革

2011年2月9日《关于调整住房公积金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一价全国执行

5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月19日《保障性住房目标责任书》

住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011年7月12日新“国五条”

国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。

2011年7月21日国务院发布土地市场“国五条”

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月1日央行：继续实施文件货币政策 执行差别化房贷

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条，并于13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

2012年影响房地产行业的政策

3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”

回顾：2012年3月5日，十一届全国人大五次会议召开，会上温家宝表示，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。点评：这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归。7月1日：“闲置土地”定义变宽

回顾：2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之

一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责

回顾：12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2013年房产政策大盘点

国五条

2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为

核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。房产税扩围

国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围

房产(新闻 新房 论坛 微博)税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

2014 年一季度中国房地产市场形势总结

1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制

2014 年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为 2014 年房地产调控政策的主要基调。

落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进。

从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，其中推进不动产统一登记成为房地产财税制度改革的基础。国土资源部副部长徐德明在全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。3 月 26 日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议明确不动产统一登记制度完成时间表，用 3 年时间全面建立不动产统一登记制度，用 4 年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

(2)新型城镇化规划着力健全城镇住房制度，促区域协调发展

国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局。3 月 16 日，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》3出台。《规划》充分把握“以人为本”的重点原则，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。城镇住房制度建设面临新格局。《规划》指出，将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。自此，我国住房制度建设工作的未来脉络逐渐清晰，政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化发展。

优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移，把有条件的县城和重点镇发展成为中

小城市。未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势其他中小城市，着重发展中西部小城镇。

(3)棚户区改造成为保障安居工程新重点，托底民生再推以房养老

保障安居工程持续推进。李克强总理提出，要“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”今年新开工目标较去年（630 万套）有所增长，保障安居工程保持较快的建设速度。

政策性金融机构或将筹建升级。住建部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，积极有效地拓宽住房保障金的融资渠道。此前十八届三中全会和中央城镇化会议均提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此外，有消息称国开行正组建住宅金融事业部，创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求发行“住宅金融专项债券”，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际开工的 323 万套基础上大幅提升。住建部副部长齐骥在解读新型城镇化新闻发布会上表示，“到 2012 年底为止，各地已改造棚户区 1260 万套，2017 年底计划完成 1500 万套，到 2020 年再完成 1000 万套。

中央文件促公共租赁住房和廉租住房并轨顺利。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，从 2014 年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。同时财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。

(4)地方调控强调分类指导分城施策，市场分化促政策差别化

两会提出因城因地分类调控，支持合理自住需求。两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。李克强总理答中外记者问时，也强调对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。

篇8：调控政策加速房地产企业并购重组

一、我国房地产宏观调控政策变迁与房地产企业融资情况

(一)1978~1991年

1. 主要政策变化。

1978年后,理论界首次提出了住房商品化、土地产权等观点,国家拓宽住房建设的投资渠道。城市住房资金的来源拓展为财政拨款、企业自筹和个人投资三个方面。1980年9月,北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1985年,“拨改贷”的投资体制开始全面实施,银行主导型融资模式逐渐形成。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

2. 企业融资方式。

1978年至1984年,大部分房地产企业刚起步,规模小。由于当时各种投资均以国家拨款为主,政府鼓励房地产企业发展,因此,银行融资在房地产企业融资中的作用微乎其微。例如中房集团,建设资金的90%以上都来源于财政拨款,只有不到10%的部分来自于银行贷款。1985年至1991年,随着“拨改贷”的全面实施,国有企业资产负债率已从1980年的18.7%上升至1991年的59%,财政资金在基本建设投资总额中所占的比重也大幅下降。1985年起建设银行调整信贷结构,单独划出一块资金,在全国范围内开办土地开发和商品房贷款业务。截至1989年8月底,已累计发放土地开发和商品房贷款322亿元。但这种贷款只对综合开发企业发放,中小房地产企业难以获得。

1989年底,人民银行同意重新印发经修改的1987年由建行总行印发的《中国人民建设银行住房储蓄存款和借款试行办法》,住房储蓄和住房贷款业务开始迅猛发展,中小房地产企业也有了获取银行贷款的途径。这一时期,大部分房地产企业的主要资金来源是企业自筹资金,占城镇住房投资的60%~70%不等。企业自筹资金包括银行贷款、留存收益和社会集资等多种方式,呈现出由财政拨款一元化融资向金融贷款、企业收益留存及社会集资等多元化融资转变的趋势。

(二)1992~1997年

1. 主要政策变化。

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。同年邓小平南巡讲话后,房地产业急剧快速发展,月投资最高增幅曾高达146.9%。一些非房地产金融机构投身于房地产金融业务并开始向房地产公司提供贷款,房地产市场在局部地区一度混乱。1993年7月,中央从清理金融秩序开始进行整顿,以扼制金融资金流入房地产业的管道。之后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。1995年,政府开始实施安居工程,银行的房地产信贷结构有了调整,重点支持城市一般性经济适用房地产开发项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。

2. 企业融资方式。

这一阶段恰逢我国资本市场开始启动并迅速发展,一批大中型房地产企业通过改制上市获得了资本市场的青睐,从而迅速改变了这些企业资产负债率居高不下的状况。但能够上市的多是发展时间已久且政府给予大力支持的国企,中小房地产企业仍难以获得权益融资的机会。虽然该阶段早期房地产较为活跃,但与大中型房地产企业特别是已上市的房地产企业相比,劣势仍然十分明显,而随后政府出台的宏观调控政策对中小房地产企业来说无疑是雪上加霜。当时企业债券市场很不发达,发行债券融资也不可行。因此,这一时期中小房地产企业仍然需要通过金融贷款、企业收益留存及社会集资等多元化融资方式融通资金。

(三)1998~2004年

1. 主要政策变化。

1998~2004年,政府出台一系列支持和鼓励房地产业健康发展的政策,房地产业得到了平稳的发展。1998年,在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下,通过市场解决住房问题,使得有效需求在短期内爆发,并大幅度快速上升。

我国房地产业逐渐市场化并由此迈上快速发展的道路,大致走过了五个阶段:平稳发展、快速发展、调整、复苏和全面调整。2000年,建设部出台了《住房置业担保管理试行办法》。至2003年底,已为近30万个家庭住房贷款提供了担保。2001年6月,中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》,明确银行资金不能成为房地产开发的主要资金来源,并对银行资金进入房地产业划定了三条途径。2003年,国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),充分肯定了房地产业作为国民经济支柱产业的地位,并对促进房地产市场持续健康发展进行了部署。

2. 企业融资方式。

1996~2002年,国家八次调低贷款基准利率,房地产企业的贷款成本随之降低。这一阶段政策给予房地产企业发展很大的支持。这一时期银行的房地产贷款余额巨大,从1998年的3 100亿元左右到2004年超过26 000亿元,增长速度十分迅猛。其中居民个人购房贷款的增长尤为显著,年均增长83%。信用良好的中小房地产企业也能比较容易地从银行获得贷款。因此,这一时期中小房地产企业主要以银行贷款和内部留存收益再投资的方式进行融资。

(四)2005年至今

1. 主要政策变化。

1999年至2004年中国房地产业高速增长,但同时暴露出房价过高、结构不合理等问题。2005年3月,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月,国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(“新国八条”)。同年5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(25号文)。至此,国家开启了控制房价的大幕。2006年开始,国家出台了一系列的政策限制房地产信贷,提高房地产企业贷款的自有资金比例,促使房地产企业调整资本结构、提高权益资本,并积极开拓新的融资渠道。针对2007年开始的次贷危机,央行于2008年9月、10月、11月四次下调基准利率,三次下调存款准备金率。2010年,出台“新国十条”,坚决抑制不合理的住房需求,实施限购。2013年,提出“新国五条”细则,强化征收个人住房所得税,加快推进个人住房房产税的试点。

2. 企业融资方式。

国家出台一系列限制房地产信贷规模的政策,提高房地产企业贷款的自有资金比例和资金成本,促使企业积极开拓新的融资渠道。面对信贷紧缩、上市融资被阻等传统融资模式的受限,房地产信托、房地产投资基金、银团贷款、海外融资、股权合作、可转换债券等新兴融资方式开始出现并迅速发展。但对中小房地产企业来说,由于市场应对能力和抵抗能力比大型房地产企业弱,因此,在这些新兴融资方式的利用方面,中小房地产企业往往只是被动的接受者。总体来看,房地产信托和股权合作在中小房地产企业摆脱融资困境中发挥了较大的作用。

二、中小房地产企业融资创新的思路和建议

长期以来房地产企业融资方式较为单一,多数情况下需要依赖传统的银行借贷等方式,所以房地产企业的资产负债率也一直处在相当高的水平。其中,中小房地产企业的资产负债率更是高达75%,从而面临着很大的财务风险。就目前形势看,在今后相当长一段时期内,国家将持续对房地产行业实施宏观调控,并将仍然会严格控制信贷资金向房地产业的流入。在这种背景下,中小房地产企业要及时转换思路,积极开辟新的融资渠道,创新企业融资模式。

1.加大股权合作的力度,从发展中获利。

由于中小型房地产企业存在规模小、市场竞争力薄弱的问题,所以一味单打独斗最终坐以待毙,不如改变心态,积极引入战略投资者,加大股权的合作力度来寻求新发展。但需要注意的是,因为许多投资者对中小型房地产企业没有充分的信任,并且受到近年来金融危机的影响,很多投资方选择观望的态度,从而使中小型房地产企业找到适合本企业的投资者会有一定的难度。这时就要求中小企业充分利用自身已有的行业资质和市场经验,并抓住混合所有制和企业注册登记制度改革的契机,积极主动吸引合适的投资者。通过这种方式可以实现企业之间资源共享和优势互补,增强企业总体房地产开发实力和市场竞争力,从而在加速发展中获得应有的利益。

2.拓展与利益相关者的合作,加大业务融资的力度。

企业运营所需要的资金除由股东和债权人投入外,还可以通过与其他利益相关者合作的方式来解决,即充分利用业务融资的手段。首先,中小企业应加快开发进度,及早获得客户的购房资金。为此,中小企业应努力提升公司形象、进行有效适当的宣传,与客户形成良好的信任关系。其次,企业应积极拓展和强化与建造承包商、供货商的关系,与建造承包商、供货商之间保持良好稳定的合作关系,以充分利用商业信用融通资金。最后,企业还应加强与政府有关部门以及企业内部员工等利益相关者之间的合作,以加大业务融资的力度。总之,使企业与利益相关者之间形成一种稳定的相互促进的良性互助关系,在为企业争取更多发展机会的同时,加大业务融资力度,降低企业融资成本。

3.充分利用金融创新,开辟新的融资渠道。

由于传统的融资方式已不能满足企业的可持续发展,而且中小房地产企业在国家一系列紧缩政策下融资劣势明显,所以要求中小房地产企业必须开辟新的融资渠道。中小房地产企业在选择融资方式前应客观评价自身融资结构,合理预测资金需求和融资成本。除充分利用近年来兴起的资产证券化、房地产信托、房地产投资基金等新兴融资方式外,要积极研究开发新的融资渠道,如保值回购、有息预付款、售后租回等创新的业务融资模式。

4.加强企业人才培养,深化融资理论研究。

目前新兴的融资方式有很多,融资理论也有很大的发展进步空间。但由于许多中小型房地产企业缺乏融资方面的高层次专业人才,从而使得空有理论方法却无法运用到企业的实际运营中去,使得企业自我发展能力弱、发展缓慢。所以,企业应注重大力引进和培养专业精通的人才,研究新兴的融资理论,将新兴的融资方式与企业的实践相结合,不断改善企业融资结构,促进企业的可持续发展。

5.全面提升企业素质,形成核心竞争力。