宏观调控对房地产业影响论文

【摘要】本文在调查房价对消费者的影响的基础上，发现房地产具有消费品和投资品双重属性；房价波动对不同年龄层次不同类型的消费者的消费行为影响不同；高房价对居民消费支出具有显著的抑制作用，导致居民生活质量下降和非房地产经济部门增长乏力。进而提出针对性建议。今天小编为大家精心挑选了关于《宏观调控对房地产业影响论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

宏观调控对房地产业影响论文 篇1：

企业进入与就业增长

摘 要：

笔者利用1997年～2011年中国房地产业相关数据实证分析了企业进入对就业增长的影响效应，结果表明：（1）中国房地产业企业进入的当期对就业增长产生较强的正向效应；（2）以后各期既产生正向效应，也产生负向效应，总体上来看正向效应较强，显示出较高的间接供给效应；（3）从长期来看，其影响效应近似呈U形特征，在第4或第5期影响效应最小。此结论与中国房地产业的发展与房地产业企业进入的现状相吻合。

关键词：企业进入；就业增长；系统GMM

企业进入与就业增长关系的研究是产业组织研究领域中的一个重要课题，企业进入如何影响就业增长蕴含着重要的政策含义：是鼓励企业进入还是扶持在位企业？就企业进入影响就业增长的内在机制而言，企业进入对就业增长会产生直接效应和间接效应。因此，新企业进入一个行业后，不仅短期影响就业增长，还具有长期影响效应，既可能产生正向效应，也可能产生负向效应。从长期来看，将会改善行业的供给条件，提高行业的供给能力，推动行业的就业增长。

经验研究也表明，不同行业企业进入对就业增长具有不同的影响效应，而且发现企业进入对就业增长的影响是一个长期的连续的动态变化过程。众多的研究已开始使用企业进入的滞后变量来解释企业进入对就业增长的滞后效应（Audretsch et al，2001；Acs et al，2003）。关于企业进入对就业增长的影响效应，不同国家、不同行业或不同样本的研究结果并不完全相同。从1997年亚洲金融危机过后，伴随着中国经济的快速发展，中国房地产业开始从无到有、不断发展，已经成为国民经济的重要行业之一（肖可砾，2012）。中国房地产业的发展使房地产企业大量进入，1997年中国房地产企业共21286家，至2011年已增至88419家，房地产业企业的进入影响房地产业就业增长，中国房地产业年平均就业人数也从1997年的683217人，增长到2011年的2256964人。显然，房地产业企业进入拉动了中国房地产业就业增长，但就其长期效应来说并不明确，其作用机制也并不明朗。鉴于此，本文将构建中国房地产业省际动态面板数据模型对此进行实证研究。

一、中国房地产业企业进入与就业增长

1998年国家为克服亚洲金融危机对经济的负面影响开始启动房地产政策，以刺激需求拉动增长。1999年开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。随着各项政策措施的贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业成为一支“新兴产业”。积极鼓励的政策催生大量房地产业企业进入该行业，房地产业企业的进入不仅带来了直接的就业增长还带来了间接的就业增长，表现为房地产业企业进入后的各期对就业产生增长效应。由于房地产业兼有消费与投资两大功能，房地产的消费和投资需求与投机需求使房地产价格飙升，为稳定房地产价格，2005年3月国家加强对房地产业的宏观调控。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。但是2008年本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，许多企业退出楼市，房地产就业也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，为克服世界金融危机对中国经济的影响，2009年以后政策再次松动，中国房地产市场迅速地由萧条转变为繁荣，这时房地产业企业进入呈现上升的势头，房地产业就业有所上升。

1997年～2011年中国房地产企业个数与房地产业就业人数及其增长率变动轨迹反映了房地产业企业进入状况以及房地产业就业状况，从一个侧面也折射了经济发展状况以及国家对房地产行业的政策使然与宏观调控。

总体来看，1997年～2011年中国房地产业企业个数和就业人数均呈上升趋势变化。1997年～2011年中国房地产业企业进入率与就业增长率也呈相同趋势变化，其中，2004年和2008年房地产企业进入处于相对较高水准，就业增长率也较高；而在2005年和2009年二者均处于低速增长期。可见，我国房地产企业进入与就业增长与国家对房地产业的宏观调控政策密切相关，当国家采取抑制房地产发展的政策时，房地产企业进入和就业增长均呈下降趋势，当放松房地产发展时，企业进入和就业增长就会呈增长趋势变化。理论上来说，不同行业在不同的发展阶段其企业进入对于就业增长的影响效应不尽相同，对饱和型的行业来说，新企业进入往往导致已有企业的退出，对就业的影响较小。相反，对成长型的行业来说，企业进入会导致就业的增加。从房地产业发展的阶段性上来看，我国房地产业当属后者，从时间变化趋势上的分析也表明房地产业企业进入确实拉动了房地产业就业的增长。

此外，中国房地产业企业进入与就业状况也具有鲜明的地区差异，如表1所示。处于东部地区的各省份企业个数与就业人数多高于中西部地区各省份企业个数与就业人数，相对来说企业进入率和就业增长率却较低。如属于东部的长三角地区，上海、江苏和浙江地区，年均企业个数均超过3000家，年均就业人数上海为8.64万人、江苏为8.78万人、浙江为6.58万人；而企业进入率和就业增长率上海分别只有7.02%和0.67%、江苏分别为10.92%和8.56%、浙江分别为10.47%和8%。而处于西部地区的西藏、云南、内蒙古、青海和新疆等地区企业个数和就业人数均较少，反而企业进入率和就业增长率较高。可见，虽然我国各地区的房地产业统一在国家宏观调控下运作，房地产市场的供给、需求和房地产价值的体现可以突破房地产不可移动的局限性，使各地区的房地产业的发展趋同。但是，各个地区的经济发展水平、基础设施建设、信息化程度、自然资源禀赋、社会文化等因素的差异却会影响房地产业的发展程度，同时，房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的区域性特征。

从我国各地区年均企业进入与就业增长之间的关系来看，不管是东部地区，还是中西部地区的企业进入与就业增长之间均呈明显的正向关系。

二、实证研究

（一）模型与方法

首先，企业进入不仅当期对就业增长产生影响，而且企业进入后的各期也会影响就业增长，当期的影响主要是直接效应在起作用，而进入后各期的影响主要是间接供给效应在起作用。Audretsch等（2001）对OECD国家的研究、Acs等（2003）对美国的研究、Fritsch等（2004）对德国的研究以及Carod等（2008）对西班牙的研究等都使用了滞后变量来解释滞后效应。Fritsch等（2004）选择最长滞后期为10期， Carod等（2008）选择最长滞后期为7期。滞后期的选择，过短不能反映企业进入对就业增长的长期影响，过长又会受到观测值较少的限制，因此滞后期的选择是基于经验的而非理论的。本文选择了不同的滞后期进行回归，然后根据模型的估计结果确定滞后期阶数为9阶。

其次，每一期企业的进入对于就业增长的影响只是代表着新信息的作用，而包含就业增长的滞后变量却蕴含着企业进入影响就业增长的历史信息，同样这些历史信息也影响着当期的就业增长。添加就业增长的滞后变量连同企业进入的当期和滞后变量可以完整地反映企业进入的信息和历史信息对当期就业增长的影响。

再次，由于房地产企业进入对就业增长的影响具有鲜明的地区差异性，房地产业企业进入不仅在时间维度，也在地区维度影响房地产业就业增长。

因此，为考察中国房地产业企业进入对就业增长的经济效应，本文计量模型设立为

式（1）中i表示省、市、自治区的横截面单元，t表示时期年，ECit表示第i个地区第t期的就业增长率，NREit表示第i个地区第t期的企业进入率，p表示企业进入率的滞后阶数，μit为随机扰动项。考虑到国家宏观调控与经济增长对房地产就业的影响，控制变量设定为地区经济增长率gdprateit。鉴于房地产业具有明显的地区差异，因此在模型中加入不可观测的省、市、自治区单位的个体效应ηi。模型采用包含一阶滞后被解释变量ECit-1的动态面板数据模型，不可观测的个体效应ηi可能和被解释变量的滞后期相关而产生内生性，致使标准的面板数据模型的估计可能不一致。所以，本文采用两步系统GMM对模型进行估计。

（二）变量与数据

1.企业进入率。在房地产市场上有企业进入也会有企业退出，不仅企业进入影响就业增长，企业退出也会影响就业增长，因此本文选择企业净进入率来衡量企业进入，计算公式为

NREit=（Entriesit/Entriesit-1-1）×100% （2）

其中，Entriesit表示第i个地区第t期的企业总数，房地产业每年都有企业进入和退出，两期相减可知该行业内每年的企业净进入数，NREit表示第i个地区第t期的企业进入率。

2.就业增长率。用房地产就业增长率来衡量房地产就业增长，计算公式为

ECit=（Empit/Empit-1-1）×100% （3）

其中，Empit表示第i个地区第t期的就业总数，ECit表示第i个地区第t期的就业增长率。

本文相关数据均来自《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》（1997～2012）。

（三）结果分析

本文采用两步系统GMM对模型进行估计，同时对比一步系统GMM和一步、两步差分GMM的估计结果，估计结果见表2。从4种方法的估计结果来看，除估计系数的大小存在差异外，影响效应基本一致。而根据检验残差的序列相关性的AR（1）和AR（2）检验以及判断动态面板数据模型工具变量有效性的Sargan检验结果来看，两步系统GMM估计结果更为有效。选择两步系统GMM估计结果进行分析，如模型A4。回归结果显示，企业进入当期对就业增长产生显著正向影响。从长期来看，在以后各期除滞后第5、6期外各期也均显示房地产业企业进入率可以拉动房地产业就业增长。从长期影响的变化轨迹来看，企业进入对就业增长的影响效应呈递减，至最低点后，又呈增加趋势变化，在滞后5期企业进入对就业增长的影响效应达到最低点。

分析表明：（1）中国房地产业企业进入的当期对就业增长产生较强的正向影响，说明房地产业企业进入直接产生的正向就业增长效应较为明显。（2）企业进入后各期既产生正向效应也产生负向效应，总体来看正向效应较强，显示出房地产业企业进入后在房地产业企业的微观经济效率、房地产业结构变化、技术进步与创新、房地产业产品的多样性或房屋质量的改进等方面产生了间接供给效应，拉动就业增长，房地产业的间接供给效应比较明显。（3）从长期来看，企业进入滞后4或5期对就业的影响效应最低，企业进入对就业增长的影响效应近似呈U形特征。

这种结果与Van Stel等（2003）、Fritsch等（2004）、Baptista等 （2005）、Carod等（2008）研究的结论具有相似性，但不尽相同。Van Stel等（2003）同时检验了英国企业进入对就业增长影响的短期效应和长期效应。对短期效应的检验结果表明20世纪80年代和90年代英国的企业进入对就业增长的影响效应具有异质性，在20世纪80年代二者不相关，而到90年代以后呈现显著的正相关，产生这种现象的一种合理解释是英国对“企业”采取政策的变化，20世纪80年代英国对企业采取的政策从增加企业数量为导向转向提高企业质量为导向，对企业采取的政策变化引起企业进入对就业增长的影响效应产生变化。而对长期效应的检验结果发现企业进入对就业增长的影响效应呈倒U形特征，企业进入的初期正向效应较小，并呈递增趋势，4.5年后达到最高点后呈下降趋势，9年后对就业产生的效应渐于消失。Fritsch等（2004）的研究也证实了企业进入对就业增长同时产生正向和负向效应，并且研究结果表明企业进入对就业影响的间接效应要显著大于直接效应，在企业进入后的第8年正向效应达到最高点。 Carod等（2008）对西班牙制造业企业进入对就业增长的影响效应的分析与Fritsch等（2004）的研究结果极为相似，企业进入对就业增长的影响效应开始具有较高的正向效应，而后这种正向效应开始下降，甚至出现负向影响，在影响效应处于最低时，又开始呈正向影响，然后仍会产生负向影响，整体效应大致呈倒S形特征。而Baptista等（2005）的研究结果表明企业进入对就业的影响效应呈U形特征。从中国房地产企业进入与就业增长数据的两步系统GMM估计的结果来看，其结果与 Carod等（2008）和Baptista等（2005）的研究结果具有相似性，而不同于Van Stel等（2003）的研究结果。

另外，4种结果还一致显示，前期就业增长对当期就业增长呈显著负向影响，说明地区就业增长具有趋同的特性。而经济增长对房地产业就业增长产生负向影响或影响效应并不显著，根据两步系统GMM估计的结果可见，经济增长率并不显著影响就业增长，一方面经济增长虽然可以推动就业增长，但另一方面，国家逆风向行使的房地产调控政策抑制房地产企业进入减少就业增长。

（四）稳健性检验

为检验结果的稳健性，本文利用两步系统GMM估计对企业进入与就业增长数据进行了包含各滞后期企业进入率的模型进行分离回归。表3报告了包含企业进入率的最大滞后阶数为9期模型的分离回归结果。分离回归和整体回归相比较，就系数而言，除滞后4、5和6期的企业进入对就业增长的影响方向不一样外，其余各期均相同，表明估计结果具有稳健性。分离回归的结果支持整体回归的结论，这些系数部分反映了不同时期企业进入对就业增长的影响，当期有个较高的正向影响，其系数为0.467，以后4期正向效应下降，在滞后4、6和7期还产生了负向影响，而后第8期和第9期又产生相对较高的正向影响。基于以上结果，从总体上来看中国房地产业企业进入对就业增长的正向效应较为明显，这与中国房地产业发展的现实相吻合。整个1997年至2011年间国家对于房地产业采取的政策上来看多是积极的鼓励政策，积极的鼓励政策促使房地产业企业进入推动就业增长。

三、结语

本文以中国房地产业为例对企业进入影响就业增长的经济效应进行了实证研究。结果表明：（1）中国房地产业企业进入的当期对就业增长产生较强的正向影响。（2）企业进入后各期既产生正向效应也产生负向效应，总体来看正向效应较强，房地产业的间接供给效应十分显著。（3）从长期来看，企业进入滞后4或5期对就业的影响效应最低，企业进入对就业增长的影响效应近似呈U形特征。此实证结论与1997年～2011年中国房地产业的发展与房地产业企业进入的现状相吻合，1997年以来中国曾把房地产业作为“新的经济增长点”和“支柱产业”来发展，确实对就业产生增长效应，1997年～2011年这一期间中国房地产业发展的现实表明这种增长效应与国家对房地产的宏观调控政策之间存在内在联系。因此，国家对于房地产业企业进入的鼓励政策，从就业增长的经济效应来说具有合理性。但与此同时房地产业也具有很强的社会功能，房地产业的发展还存在房价过高、投机性强等因素也影响人民的居住和生活。所以，国家在鼓励房地产业发展发挥其经济功能时也要处理好其社会功能。

我们的分析表明，鼓励企业进入的政策选择不仅短期能够推动就业增长，从长期来看，还可以推动行业的创新和行业增加值的增长，提高行业的供给能力，促进就业增长。因此，政府应完善市场选择机制，推动市场公平竞争，更多的资源应提供给那些能够推动就业增长的新企业的形成，而不是流向无效率的在位企业。此外，分析房地产业企业进入对就业增长的经济效应，也为国家培育新兴产业提供借鉴经验，发展一种新兴产业，政府在政策支持上应发挥应有的作用。

作者：李洪亚

宏观调控对房地产业影响论文 篇2：

宁波房价对消费者影响调查分析

【摘要】本文在调查房价对消费者的影响的基础上，发现房地产具有消费品和投资品双重属性；房价波动对不同年龄层次不同类型的消费者的消费行为影响不同；高房价对居民消费支出具有显著的抑制作用，导致居民生活质量下降和非房地产经济部门增长乏力。进而提出针对性建议。

【关键词】房价 消费 影响

房地产业在我国起步于20世纪80年代中期，近十多年来我国经济高速增长，居民财产随之持续增长，房产成为城市居民家庭财产中最重要的一部分。而房价的不断攀升，对居民消费的影响越来越不容回避。

一、调查概况及目的

（一）调查概况

本次调查采用问卷调查（电子稿形式发放和实地发放两种形式），发放问卷164份，收回的有效问卷164份，有效回收率100%。在受调查的男士占53%，女士占47%，在问卷调查的设计中，充分考虑了年龄、地区、职业、分布，大体上能反映当今房价对消费者的影响总体状况。

（二）调查目的

此次调查旨在更全面地了解目前房产价格对消费者说产生的影响，从中分析房价不同性别、年龄、收入人群的消费者所产生的不同影响和主要的影响因素，并与相关文献和数据进行比较，以挖掘影响房价大幅度波动对消费者影响的深层原因，倡导城镇居民理性的住房消费观念，使高房价回归到合理区间，为增加城镇居民日常消费、扩大内需创造良好的市场环境。

二、现今房价对消费者的影响分析

（一）房子对婚姻的影响

在对现今消费者对于结婚是否一定要有房的调查中，我们了解到只有百分之七的人认为结婚没有房子不是问题，而不确定的人群占到了百分之三十九，认为结婚一定要买房的人占到了百分之五十四。在中国庞大的人口基数下，由此可看出购房的需求庞大，且住房对婚姻起着很大的影响。

（二）消费者收入调查

收入的高低决定消费者对房价的敏感和未来对住宅总价的承受能力。在对消费者乐手如的调查中我们了解到百分之四十二的消费者的月收入在七千到一万元之间，而月收入在七千元以上的消费者只占百分之二十一。

（三）租房与购房比例

对消费者目前住房形式调查得出百分之五十六的人已有自己的住房。百分之四十四的人还没有拥有自己的房子而是凭借入租他人出租房来满足自己的住房需求，而这一部分人是很大的购房潜在客户。

（四）租金消费支出

对于目前租房居住的消费者租金占月收入比例的调查结果为：在百分之二十以下的占12%、在百分之二十到百分之四十的占34%、在百分之四十到六十占39%、百分之六十到八十占13%、百分之八十以上的占2%。总的来说目前租金水平还是相对较高的，占据了消费者月收入的很大一部分支出。

（五）贷款消费支出

对于贷款购房的消费每月所还贷款占每月收入比例的调查结果为：在百分之二十以下的只占3%、在百分之二十到百分之四十的占13%，而在百分之四十到六十占34%、百分之六十到八十占44%、百分之八十以上的占6%。从数据中显示目前大部分消费者的每月收入中还贷款所需费用占了绝大部分比重，由此可看出当前大部分消费者还贷压力巨大。

（六）购房原因

目前消费者购房的主要理由有三点，刚性需求占百分之四十六，为了改善居住环境占百分之二十八，而现今将购房作为一种投资的消费者也占到了百分之二十六。

（七）现今房价是否合理

目前消费者对在对当前房价的判断当中，有37%的被访者认为房价很高，另外有44%的被访者也认为目前房价偏高，只有15%的被访者才认为目前房价是合理的，这表明，大多数购房者认为房价已超过自己的预期。

（八）年轻消费者购房压力大

针对在18到30岁之间的消费者的购房方式调查显示22%的消费者父母帮其进行购房，百分之45%的消费者由父母付首付后期贷款自付，选择全部由自己承担的消费者只占33%。由此可得知现代年轻消费者购房很大一部分需要父母的资助，成为所谓的啃老族。

（九）消费者眼中房价上涨的主要因素

对房价上涨原因的看法中，有36%的被访者认为是需求旺盛造成的，这在经济学中，需求旺盛和供应不足都可以导致价格上升，这反映了市场的经济规律。32%的被访者认为这是由于炒房的结果，12%的北方这认为是房地产商暴力一起的，8%的被访者认为是国家相关部门控制力度不够引发的，其他因素占3%。

（十）目前房地产存在的问题

消费者认为目前住房所存在的问题：房价太高占41%，房屋质量差占24%，房屋售后服务差12%，住房周边环境差9%，房型不好、实用性不高占14%。有数据可以看出目前有部分房产性价比不高，问题比较多，而最主要的在于价位和质量问题。

（十一）消费者目前可承受房价

目前消费者能够接受的价格在18000元每平方的占5%，14000到18000元每平方的占11%，10000到14000元每平方的占21%，6000到10000元每平方占35%，低于6000元每平方米的占28%。虽然统计出数据有72%的消费者可以接受6000元每平方米以上的房價，但在调查中我们也得知，许多消费者是迫于现在房价的实际情况被迫作出的选择。

（十二）消费者对于政府调控看法

对政府关于房价的宏观调控的看法：百分之二十八的被访者认为有明显的抑制房价上涨效果，百分之二十六对房价上涨没有多大的抑制效果，百分之七的被访者对认为政府宏观调控对房价根本没影响。而最大比重百分之三十九的消费者还是认为政府宏观房价涨有了一定的抑制效果但不明显。由此可看出政府对房地产的调控任重而道远。

三、结论

（一）房地产具有消费品和投资品双重属性，房价波动对房主或租赁者的消费者的消费行为影响不同

对于有房者来说，房价上涨其固有资产价值上涨，消费者可以通过抵押贷款或卖掉房子来实现受益，这种实现的收益将对个人消费产生积极的影响。即使持有人并没有再融资（诸如抵押贷款）或出售房产，但房产本身变现能力更高也意味着消费者预期资金增加，让消费者感受到自己更加富有。这也将促进消费者其他消费支出。对于租房者来说，房价上涨将对他们个人消费产生消极影响。由于房价上升，房租随之上升，租房者不得不支付较高的房租，预算约束更加紧张，从而不得不减少个人消费。反之亦然。

（二）高房价对消费者消费支出具有显著的抑制作用，导致居民生活质量下降和非房地产经济部门增长乏力

不管是贷款购房还是租房，没消费者都需在每月收入中支出很大一部分份额。而剩下的收入还要支付水电、保险等固定支出，并且由于通货膨胀率导致物价上涨，只是消费者每月剩余资金对其他消费支出能力有限。由此看出高房价对消费者消费支出具有显著的抑制作用，导致居民生活质量下降和非房地产经济部门增长乏力。

（三）现代婚姻价值观与高价位房价使目前年轻消费者倍感压力

在我国处于较高价位的房价是生活成本中最贵的一项，而且目前大部分人认为房子是婚姻的保障，结婚一定要有房。这让许多年轻人不敢谈恋爱，不敢结婚，不敢把老人接到身边赡养。高价位的房产使得年轻人自己买不起房，不得不成为“啃老族”。

（四）我国房地产行业还相当的不完善，房地产商和建房相关人员为获取最大利益，导致现今房屋建造存在许多的问题

目前房地产行业还存在许多问题，价格太高时其中的重要因素，其次便是质量问题，许多消费者花费了大量的积蓄购房，但由于验房不当，法律意识薄弱，购入不符合国家质量标准的住房，是消费者自身权益受到很大损伤。从而也降低了消费者的固有资产价值，其价值降低导致消费者财产总值降低，对消费支出起到了抑制作用。

（五）我国的经济发展指标下达地方政府进行实施不完善

国家中央领导下达发展经济的任务指标，创建小康社会。本身目标是创新科技领导发展，但是到了地方政府事施时就转变成基本依靠授权变卖土地来提高地方经济。并没有重视其他行业的发展，没有寻求发展经济的平衡性和可持续发展。政府的引导很大部分会决定起地方居民的主要的关注对象。这都大大不利于其他行业的发展。

四、建议

（一）我国政府应该加大对房地产行业的监控和改革

改革现行的房地产开发模式，调整房地产供给结构。增加房地产开发和建设的途径，打破只有房地产开发商开发房地产的格局。并完善相关法律，加大相关执法制度。对房产建设规划的事实进行监督，保证符合国家标准，减少豆腐渣工程，完善购房者权益。推行保障性住房是应该加大监管力度，保证落实。杜绝徇私枉法，贪污舞弊现象。逐步调整产业结构，平衡各行业的经济比例，大力发展第三产业，降低地方政府对土地财政的依赖性，保证经济的可持续发展。

（二）希望消费者理性购房

市场价格取决于供求关系。但目前高房价并非完全是由供求关系引起的，房地产商逐利等许多人为因素，对高房价起着推波助澜作用。在购房时应当自己审核自己所购房屋是否符合国际相关标准和房产商提供的数据标准。如果并没有符合相应标准，则应慎重选择。还有消费者如果能够增强依法维权意识，人为制造供求紧张局势，炒房导致房价高涨时，消费者不可跟风抢购，应冷静观察，按照自己的实际需求选择在恰当的时间购买；当自己的权益受到侵害时，要敢于拿起法律武器，将其推上被告席，依靠法律讨回公道，维护自己的合法权益。

参考文献

[1]李政军宏观经济学讲义.2008.

[2]杨永华.论房价和房价收入比较.经济学家，2006.

[3]宋勃.房地产财富效应的理论分析和中国经验的实证检验1998～2006[J].经济科学，2007（5）.

作者簡介：胡慧惠（1991-），女，宁波大红鹰学院经管学院10营销2班学生。

作者：胡慧惠

宏观调控对房地产业影响论文 篇3：

建设银行股票投资价值分析

一、宏观经济形势分析及对银行业的影响

（一）宏观经济形势分析 2010年我国经济延续了2009年以来的回升向好态势，工业生产强力反弹，国内需求强劲，出口恢复性较快增长。2010年我国经济实现10.3%的快速增长主要归功于投资、净出口及消费的快速增长。在三大经济增长引擎中，投资对GDP增长的贡献率为54.8%，推动GDP增长5.6个百分点；消费对GDP增长的贡献率为37.3%，拉动GDP增长3.9个百分点；净出口对GDP增长的贡献率是7.9%，拉动GDP增长0.8个百分点。可见，我国经济增长仍然依赖投资拉动。从财政政策方面看，初衷为“保增长、扩内需、调结构”，但从实际效果看，由于财政收入增长速度远远高于GDP，仅有6000亿元的赤字，积极财政政策实际上并不积极，扩内需效果并不明显。货币政策方面尽管2010年央行声称继续实施适度宽松的货币政策，但从六次上调存款准备金率（包括差别化的存款准备金率）和两次加息的实践看，货币政策并不宽松。2010年央行对银行业的监管力度加大，对商业银行的存款准备金率、信贷额度及放款节奏进行监管，并通过差别化的存款准备金率对银行进行惩罚。银监会对商业银行的监管更加严格，要求银行对房地产贷款、地方政府融资平台贷款、过剩产能企业贷款、“两高一低”行业贷款等风险进行严格控制和排查。同时，银监会对资本充足率、存贷比、不良率等指标监管更加严格，并将监管指标达标与机构网点设立、业务产品创新审批挂钩，对四大国有银行与股份制银行的监管严于城商行和农信社。

2011年我国经济的总体运行态势依然良好，经济增长继续由前期政策刺激的偏快增长向自主增长有序转变，主要的经济指标保持平稳较快增长。2011年上半年国内生产总值（GDP）为204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。经济增速在宏观调控下平稳回落，但仍保持较快增长。2011年上半年社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%，国内市场销售实现平稳增长。2011年上半年我国进出口总值17036.7亿美元，比2010年同期增长25.8%。其中出口8743亿美元，增长24%；进口8293.7亿美元，增长27.6%。累计顺差449.3亿美元，收窄18.2%。2011年上半年我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.4%。 其中6月CPI同比上涨6.4%，创下三年以来的新高，也超出市场普遍预期的6.2%，食品价格快速上涨成为主要原因。2011年上半年国工业生产者出厂价格（PPI）同比上涨7.0%，其中6月份PPI环比与上月持平，比2010年同月上涨7.1%。此外，我国物流与采购联合会发布的2011年6月份我国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%，已经连续三个月回落。

以上数据表明，在2011年上半年持续的宏观调控之下，我国经济依然有着不俗的增长，显示出我国经济的强劲惯性。2011年上半年经济数据显示，我国经济“硬着陆”的可能性已然大大降低，但通货膨胀的压力依然很大。

进入2011年下半年后，前两个月的经济表现进一步印证了这一判断。如表1所示：

从表1的6月、7月和8月的CPI&PPI数据可以看到，2011年通货膨胀率在7月份见顶的可能性非常大，但仍然会在高位维持一段时间。从6月、7月和8月的PMI数据可以看到，经历前期数月持续回落之后，PMI有可能在7月份已然见底，后期将在50%（以上）附近的区域徘徊。由于PMI是一个先行的指标，与GDP具有高度相关性，且其往往领先于GDP几个月，因此有理由相信未来我国的GDP将保持较高（9%左右）的增长。

由此预期2011年下半年我国的经济政策，在宏观上将会依然维持偏紧的态势，这是控制通胀所必须的政策环境。如果轻易放松调控政策，将会前功尽弃。但在具体的政策制定上，下半年或许与上半年有所不同。2011年上半年，中国央行加息3次，提高存款准备金6次（最近一次的日期为6月20日）。2011年7月6日中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，将一年期定期存款利率上调至3.5%；7月和8月，中国人民银行均未对金融机构存款准备金率进行调整。目前，大型金融机构存款准备金率处于21.5%的历史高位，远远高于2008年6月7日达到的上一个高点（17.5%）。由于经济增速可能进一步放缓，经济结构的进一步调整，宏观政策将会更加注意在治理通胀和保障增长之间取得平衡，政策操作在力度上将会趋于温和。

（二）宏观经济对银行业的影响 主要包括：

（1）作为经营货币的特殊金融行业，银行业是典型的宏观经济周期性行业。在我国间接融资占据主体的情况下，银行业更是一个与宏观经济形势有着较高关联度（正相关）的行业，宏观经济的波动对银行业的整体盈利水平有着重要的影响。当宏观经济运行呈上升态势时，社会投资需求增强，资金需求加大，货币供应量增加，信贷投放速度加快，市场实际利率走高，从而对银行业的整体盈利水平产生正面的、积极的影响与推动；当宏观经济运行开始转向下降趋势时，企业经营收益减少，社会投资需求减低，企业偿债能力减弱，市场利率走低，信贷投放量与速度开始放缓，从而对银行业的整体盈利水平产生负面的、消极的影响与作用。在影响或反映我国宏观经济形势的各种因素或指标中，比较重要或经常被提及的有：社会固定资产投资规模与增速、（新增）货币供应量与增速、金融监管政策、利率及利率走向、金融机构存款准备金率，以及上面提及的GDP、CPI、PPI和PMI等。

（2）由于我国经济V型反转之后，恢复增长的基础并不稳固，更多依赖投资拉动，消费和出口的贡献相对较小，而加息对投资的抑制作用是显而易见的，因此前一阶段中国央行采取在“稳健”之名下的紧缩性货币政策时，更多地依赖于上调准备金率。

不仅如此，中国央行已于9月初决定，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。央行网站统计数据显示，截至2011年7月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元，如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元，共计44415.16亿元。简单测算，如将存款准备金率考虑为21%的平均比例，则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。保证金存款纳入存款准备金缴存范围“相当于未来半年上调存准率三次”。

不断创历史新高的存款准备金率加剧了银行业的流动性风险，银行业需要以牺牲部分收益为代价提高资产的流动性，从而满足监管部门的要求，因此削弱了银行业的盈利能力。但事情总有两个方面，在国内经济增长仍然保持较高速度的条件下，市场流动性的过度紧缩直接导致了市场实际利率的飙升（如据报道，2011年二季度我国民间借贷利率已普遍达到或超过24%的年利率），也导致了缺乏国资背景的中小企业融资十分困难。在此背景下，商业银行对于贷款利率的议价能力大大提高，表现在优惠贷款利率的消失，取而代之的是贷款利率基于基准利率的普遍大幅上涨。此外，商业银行还通过大量表外业务（如理财产品、信托投资等）的形式绕过监管，实施放贷，通过中间业务费用收入的形式实现收益。这样一来，被流动性紧缩削弱的银行盈利能力，在一定程度上又从其他渠道得到了补偿。

（3）未来我国宏观经济的走势将会如何，可能会有哪些宏观经济政策出台，这些政策又将对银行业产生什么样的影响。所有这些直接影响着对上市商业银行未来的整体盈利能力和收益水平的判断。综前所述，由2010年、2011年上半年及7月和8月等的情况可以预期，我国宏观经济将在未来一段时间内保持较高速度的增长，同时通货膨胀的压力将会在高位维持一段时间后逐步回落。在此背景下，央行在货币紧缩政策上或将做出一定的调整，由主要采用上调存款准备金率为主过渡到更加灵活、同时相对温和的发行央票等工具为主，同时不排除再次加息以缩小事实上的负利率。此外值得期待的是，央行将加大对中小企业的金融政策扶持力度，采取某些定向宽松的信贷政策以支持我国中小企业的发展。

另外，《巴塞尔协议III》于2012年1月1日开始逐步实施，主要内容是关于资本充足率的变化。从目前的情况来看，我国对于银行业资本充足率的监管标准要严于《巴塞尔协议III》，因此该协议的实施对于我国银行的直接冲击有限。然而，不确定性在于我国多家上市银行引进了国外银行资本作为战略投资者，一旦这些战略投资者有资金需求的压力，不排除其将出售所持股份的可能。比如就在2011年8月底和9月初，美国银行在禁售期届满后即沽出约一半的其持有的建设银行股权，但这对于上市银行的盈利能力没有直接的影响。

加息对于银行业盈利能力的影响是复杂的、多方面的，需要具体分析。在当前实际市场利率高高在上的情况下，对称加息不会影响银行的信贷投放量。由于对称加息将扩大银行存贷的利息差，因而对于银行业的盈利能力具有提升作用。另外，一旦央行决定放松对中小企业的信贷，将会给银行的信贷收入增长注入新的动力。因此有理由相信，我国正处于一个较长时期内信贷最紧的阶段，未来我国信贷的紧缩程度将会逐渐趋向缓和，银行业的经营环境也将逐步好转。

二、建设银行财务分析与竞争力评价

（一）建设银行资产质量分析 如表2所示：

表2显示，截至2011年6月30日建设银行资本充足率为12.51%，较上年末略降0.17个百分点；核心资本充足率为10.42%，上升0.02个百分点，主要是上半年其利润增长较快，核心资本进一步充实。同时，建设银行加强了对表内外资产资本使用效率的分析，压缩低效资本使用，改善资本配置结构，主动控制表外风险资产增长速度，保持资本充足率相对稳定。

由表3可知，建设银行资产质量稳定，2011年中期不良贷款总额为634.2亿元，不良贷款率为1.03%。在房地产和平台贷款的风险控制方面，上半年建设银行主动控制房地产业贷款增速，2011年中期房地产业贷款占比已经下降至6.8%；而平台贷款中现金流全覆盖贷款所占比率持续提高，拨备覆盖率和拨贷比分别为244.7%和2.53%。总之，在不良贷款率继续下降的情况下，建设银行增加拨备的力度并未减低。截至6月末，不良贷款率为1.03%，较年初减少0.11%，但拨备额却增加了120.1亿，将拨贷比稳定在2.53%的水平，提前达到2.5%的银监会监管标准。

（二）建设银行盈利能力分析 如表4所示：

表4显示，建设银行2011年上半年实现净利润929.5亿元，同比增长31.3%。期间贷款规模仅增长8.31%，但营业收入总额却增长了27.87%，这表明建设银行的营收结构有了较大的改善，盈利能力有了显著的提高。对建设银行营业总收入的构成结构进行分析发现，净利息所占比率由2010年的76.8%下降为2011年的74.3%，而手续费及佣金收入所占比率由2010年的21.9%上升为2011年的24.3%。2011年上半年，建设银行的净利息收益率同比上升25bp到2.66%。经分析，其原因有：对称加息导致实际息差的提升和信贷紧缩背景下银行对贷款利率议价能力的提高；资金紧张使得同业市场拆借利率明显上行，建设银行作为国有大型银行的资金优势明显。如建设银行的存贷比一直比较稳定，上半年末存贷比是60.5%，远低于银监会的监管红线，因此吸存压力不大，吸收存款的成本相应也就比较低了。

2011年建设银行的手续费及佣金收入增长较快，与去年同期相比增长41.71%。具体到业务内容，增长较快的项目有电子银行业务收入（增长56.34%）、信用承诺手续费（增长50.59%）和担保手续费（增长49.04%）等。2011年上半年，建设银行的年化净资产收益率为25.80%，年化总资产收益率为1.65%，继续名列上市银行的前茅；同时其成本收入比为25.86%，同比下降1.9个百分点，在上市银行中属于比较低的。这些彰显了建设银行突出的成本控制能力和优异的综合盈利能力。

三、建设银行股票投资价值分析

（一）上市银行股票投资价值分析 在理论上，股票的投资价值可以用市场认可的市盈率（即估值水平）×股票的每股收益来计算或衡量，然而不仅股票的每股收益（或预期每股收益）会经常地变化，而且市场认可的市盈率水平也会随着市场形势的好坏而上下波动，因此一只股票的投资价值事实上是无法简单地通过一个计算公式来确定的。

当宏观经济形势向好、上市公司盈利增长确定性高或超过预期、市场交投活跃或交易者情绪高涨时，市场认可的市盈率也往往处于高位，即相比其历史中值有比较大的正偏差；相反地，当宏观经济形势向淡、市场风险因素较多、上市公司盈利低于预期、市场交投清淡或交易者情绪低迷时，市场认可的市盈率也往往处于低位，即相比其历史中值有比较大的负偏差。同时宏观经济的发展具有周期性，具体行业的发展也有其自身的规律和过程，加上市场的形势的上下波动，使得对一只股票的投资价值进行分析与判定，必须结合分析时各方面的具体情况，才有可能得出比较贴合市场未来发展的结果。

在A股市场里，大盘银行股在多数时候的表现都不尽如人意，A股市场投机气氛浓郁，无疑是导致A股市场整体估值偏高、绩优的大盘银行股整体估值偏低的原因。那么如何来分析与衡量A股上市银行的合理估值水平，并以此来判定上市银行股票的投资价值呢？笔者认为可以从横向和纵向两个方面进行分析：

（1）纵向分析，以历史数据为依据进行分析。2007年至2010年全体盈利的A股公司（剔除了市盈率和市净率为负的公司）平均的市盈率（PE）为67.69倍，平均的市净率（PB）为4.01倍；A股上市商业银行2007年至2010年平均的市盈率为23.07倍，这一期间平均的市净率为3.51倍。2007至2010年全体A股盈利公司平均的净资产报酬率（ROE）为9.21%，这一期间全体A股上市商业银行平均的净资产报酬率为15.76%。

经过2006年和2007年2年的连续上涨，上证指数于2007年10月16日达到6124点的历史最高位。为了应对2008年的全球金融危机，我国于2009年开始实施了四万亿的投资计划，造就了2009年的信贷狂欢，使得国内银行的信贷规模迅速扩大，由此可见，期间的上市银行的估值处于相对高位的水平。笔者认为，A股上市商业银行2007年至2010年期间的23.07倍平均市盈率为23.07倍和3.51倍的平均市净率，应为中国上市银行PE和PB波动范围的上沿。

（2）横向分析，即以外部数据为参照进行分析。这里选取香港汇丰控股作为参照，主要的原因为汇丰控股与中国建设银行在各自的领域内都可称得上为系统性重要银行，并在规模上也具有可比性。汇丰控股是香港最重要的银行，也是香港联交所市值最大的上市公司。从发展轨迹来看，1991年汇丰控股有限公司成立，并在伦敦和香港上市，其时的净资产为800多亿美元。经过15年年均17.5%的净资产复合增长和年均21.1%的净利润复合增长，于2006年成为全球第三大上市银行（其时的规模相当于中国银行和中国建设银行的总和）。在1991年～2006年的15年期间，其市盈率（PE）估值区间为8.9～21.7倍，均值为15.3倍；其市净率（PB）估值区间为1.7～3.6倍，均值为2.65倍。

由于汇丰控股与在A股上市的我国四大国有银行具有可比性，同时四大国有银行在所有A股上市银行中具有相当大的市值比重与绝对的优势地位。因此笔者认为，汇丰控股在1991年～2006年长达15年期间的PE波动范围（8.9～21.7倍）和PB波动范围（1.7～3.6倍），以及其均值（PE为15.3倍，PB为2.65倍）均可以作为A股上市银行PE和PB估值的重要参照。那么A股上市银行的估值下沿又在哪里呢？据报导，2011年9月14日在A股上市的全部16家上市银行2011年（简单）平均动态市盈率约为7.5倍，（简单）平均动态市净率约为1.27倍。这样的估值甚至超过2008年金融危机时期的低点。

经过前一段时间的下跌之后，进入2011年8月&9月，上证指数在2500点附近波动，市场情绪及人气极其低迷。2011年9月12日～9月16日这一交易周（4个交易日），沪市总成交208.0万手，交易金额为2120.6亿元。其平均的单日成交量仅为52.0万手，平均的单日交易金额为530.0亿元，可以说是近5至6年来的最低水平。通过上面对宏观经济及其对银行业的影响的分析可知，我国正处于一个较长时期内信贷最紧的阶段，未来我国信贷的紧缩程度将会逐渐趋向缓和，银行业的经营环境也将逐步好转。

在如此的宏观经济形势和市场状况下，2011年中期A股上市银行依然取得了不俗的业绩（数据来源为各上市银行2011年中报），如表5所示：

综上分析，A股上市银行现阶段已然处于其估值底部区域；同时可以判定A股上市银行的估值波动范围为：

PE：7.0倍～23.0倍，均值在13倍左右；

PB：1.2倍～3.5倍，均值在2.2倍左右。

由上可知，现阶段某些银行股的价格已经接近其净资产，此时在二级市场上买入这样的银行股票，无异于新开一家银行，更何况这些银行已具有较强的现时盈利能力。因此，现阶段上市银行作为一个整体而言已具备很高的中长期投资价值！

（二）中国建设银行股票估值预期及风险因素分析 具体为：

（1）中国建设银行的估值预期。作为国有四大银行之一的建设银行，其净资产总额以及净利润总额在全体上市银行中均列于第二位，仅次于工商银行。建设银行2004年至2010年的盈利能力情况如表6所示（数据来源于中国建设银行的各年度年报）：

建设银行在2004年至2010年的营业收入增长率和净利润增长率存在较大波动，但其成本收入比逐年下降至31%左右的水平，显示其经营效率逐年提高并趋于稳定；其净资产收益率则在20%附近上下波动，且2007年至2010年有上升趋势，显示其盈利能力稳定并逐渐增强。建设银行2011年中期的年化ROE达到25.80%，也印证了这一点。与其他上市银行一样，建设银行的估值近两年也一直处于下降的趋势当中，现阶段更是达到动态PE 6.0倍左右的水平。如图1所示，建设银行当前的估值是四大国有银行中最低的。

综上分析，笔者认为建设银行现阶段已处于其估值底部区域。虽然存在诸多的不确定风险因素，但未来随着宏观经济形势的进一步明朗，以及建设银行出色盈利能力的持续表现，市场信心将得到提振，其估值水平将逐步得到恢复，并向行业长期估值水平的均值靠拢。此外2011年中报显示，建设银行核心资本充足率和资本充足率分别为10.42%和12.51%，在四大行中是最高的，因此预计新资本协议实施对其的冲击较小，短期内建设银行应无再融资压力。这一因素对其未来股价走势的影响是正面的。

（2）未来风险因素的分析。2010年A股市场上市银行的PE、PB估值出现了不小的降幅，且持续下降。但估值下降的背后，却是上市银行净利润的高速增长。统计显示，A股市场全部16家上市银行，2011年上半年共实现净利润4650亿元，同比增长34%。而同期，沪深两市上市公司共实现利润约9650亿元，利润增速22%。究竟是什么原因造成了银行股业绩与估值严重背离的现状呢？分析其中的原因对于判断银行股未来的价格与估值趋势无疑是很有帮助的。众所周知，上市公司股票的市场价格更多地取决于市场对公司未来盈利前景与能力的预期与判断。因此笔者认为，当前上市银行的价格走势整体表现不佳，主要有：一是我国宏观经济发展存在一定困难，不确定因素较多。当前经济发展的主要困难在于国内通胀居高不下，迫于控制通胀的压力而采取的货币紧缩政策对企业（特别是中小企业）的经营造成了一定的不良影响，投资拉动型的增长模式难以持续。不确定因素集中表现在国内经济结构调整进展缓慢，国外各主要经济体经济复苏微弱且麻烦不断等方面。二是市场担心银行资产质量出现恶化。这种担心主要集中在房地产市场可能发生的剧烈波动所带来的银行不良资产的剧增，地方政府对土地财政的严重依赖和地方政府平台贷款可能的违约风险所带来的银行经营上的困难，以及经济发展减速引发企业倒闭风潮所带来的银行资产恶化的风险等。三是市场担心更加严格的监管新规将引发上市银行的再融资风潮。巴塞尔协议Ⅲ公布之后，中国银监会推出了中国执行新资本协议的计划。截至目前，尽管相关的资本管理办法还在征求意见稿阶段，但其产生的影响已能大致估算。2011年8月下旬，全国人大财经委副主任委员吴晓灵公开表示，据有关部门研究，几家系统性重要银行近几年有4000亿至5000亿元资本缺口。因此A股市场上市银行的再融资时间点可能会因此提前，这无疑对上市银行的股价有负面影响。此外新法规提高对银行（核心）资本充足率的要求，虽可降低上市银行的经营风险，但在客观上也将在一定程度上降低上市银行的盈利能力，如影响上市银行的净资产收益率的提升等。

此外，由于A股市场长期以来一直背负着“圈钱市”的恶名，投资者（特别是中小投资者）对于上市公司（特别是大市值公司）的大规模再融资行为有着近乎本能的抵触情绪。因此上市银行可能到来的再融资风潮在心理层面上将对市场产生较大的负面影响，严重压抑投资者对上市银行的投资热情。

综上分析，笔者认为上市银行现阶段的股价对以上风险因素有所反映与消化，使得对上市银行的中长期（3～12个月）估值抱有良好的预期与判断。然而从长期的角度来看，投资时须对以上风险因素保持密切关注，还要注意观察是否出现了其他新的重大风险因素，如国际与国内的政治和社会环境的重大变化等。

（3）未来行业表现催化因素的分析。通过观察与分析，笔者认为虽然现阶段投资者对上市银行的投资热情不高，但在未来3至12个月内，还存在一些可能兑现的行业表现催化因素的。主要包括：国内通胀形势在四季度得到明显改善，货币紧缩政策进行微调；国内通胀在2012年上半年得到彻底控制，货币政策转向松紧适度，存款准备金率开始下调；房地产行业平稳着陆（价格适度下降，交易量恢复到正常状态），地方政府平台贷风险低于预期等。

参考文献：

［1］陶鹂春：《汇丰银行研究——银行股估值基准及其非理性繁荣》，国信证券有限责任有限公司研究报告2006年12月。

（编辑 杜 昌）

作者：姜缅 吉仕红