货币政策对房地产价格的调控的影响分析

一、我国货币供应量与房地产价格的综述

截至2019年3月底, 中国广义货币供应量仍然远超美国和日本的总量。目前, 虽然我国经济增速放缓、外汇储备净减少、人民币贬值压力较大, 但广义货币供应量增速却依然保持8%左右。在货币供应量迅速增长的同时, 房地产市场价格也不断攀升, 房价上涨的速度已然超过了居民可支配收入的增速, 导致大部分民众购房越来越困难, 更糟糕的是存在不法投机者向房地产投入大额资金, 造成房子供不应求的假现, 哄抬房价, 对房地产市场的正常秩序造成了严重干扰。随着房地产市场的膨胀, 商业银行为了获得更多的利润必然减少超额准备金。此外, 巨大的信贷扩张扩大了货币供应量, 从而刺激了房地产业的投机需求, 进一步造成房价大幅上升, 甚至可能会导致房地产市场泡沫。

二、实证分析

(一) 建模检验

本文选择广义货币供应量 (M2) 、准货币供应量 (QM) 、商品房销售均价 (CMSP) 、房地产开发投资额 (REDI) 、人均可支配收入 (BBI) 、银行同业间拆借利率 (SBR) 以及国内生产总值 (GDP) 作为研究变量, 建立VAR模型来分析货币供应量对房价的影响。

首先对所有序列变量取对数以消除异方差的影响, 在动态回归拟合前, 先用R软件进行ADF检验, 得到在5%置信水平下, 原序列都不平稳。而经过差分后的对数序列的P值都小于临界值, 说明差分后的对数序列是平稳的, 说明原对数序列都是一阶单整序列。用Eviews软件对各序列进行格兰杰因果检验和Johansen协整检验, 结果为除了LnBB和LnSBR以外, LnM2、LnQM、LnREDI、LnGDP都能格兰杰引起LnCMSP。之后对于存在0个协整关系的假设, 检验后P值小于临界值, 所以拒绝原假设, 认为LnM2、LnREDI、LnGDP和LnCMSP之间存在协整关系, 即它们存在长期的稳定关系。所以决定以LnM2和LnQM分别与LnREDI、LnGDP、LnCMSP建立VAR模型, 采用多数准则原则得到VAR (M2) 模型和VAR (QM) 模型的最优滞后阶数是5阶。继续验证VAR模型的平稳性, 用Eviews求出AR特征方程的特征根的倒数绝对值, 观察单位根分布图发现全部AR根倒数的绝对值都在单位圆内, 所以构建的VAR模型都是稳定的。

(二) 脉冲响应分析和方差分解

用Eviews10做脉冲响应, 从图4-5和图4-6可以看出, 分别用M2和QM的一个标准差冲击CMSP后, 冲击效应都在第二期开始加速上升, 且分别在第三期和第四期达到短期峰值, 之后都下降, 最终都在第十五期接近稳定, 说明M2和QM对CMSP的影响在短期内可以促进房价的上涨, 长期作用逐渐衰弱, 且存在一个季度的滞后期。再进行方差分解, 从输出结果得到M2、ERDI和GDP对CMSP的贡献率随着滞后期数的增加而增加, 稳定时, M2的贡献率约为6.1%, QM的贡献率约为10.8%。除此之外REDI的贡献率最高, GDP的贡献率最小。

(三) 小结

本文选取自2001年3月到2019年3月底的季度数据, 采用VAR模型选取广义货币供应量和准货币作为货币供应量的指标, 分析了货币供应量对房地产价格的影响, 得到货币供应量对房地产价格具有正向的促进作用的结论, 短期内推动房价上涨的内在动力是货币供应量的增加。

三、政策建议

建议政府多利用土地建设廉租房、经济适用住房。通过大量构建廉租房和经济适用住房, 解决房地产市场中供不应求的现象。从信贷层面把控房产资金来源, 在银行向房地产行业投放信贷的过程中, 应对不同类型的贷款需求采取差别对待, 对于有居住需求的贷款者, 降低贷款者获得信贷服务的门槛。对于投资性购房需求者应该严格控制贷款规模和数量。货币供给量并不是影响房地产市场价格水平的唯一因素, 政府还可以应用包括各种利率水平在内的价格性政策工具。同时完善资本市场的投资渠道, 吸引资金, 减少大量货币盲目流向房地产市场。银行等金融机构在发放贷款时应严格审核, 规范相关信贷业务流程, 主动防范金融风险。央行应当对银行大额资金去向紧密关注, 防止银行信贷过量投放于房地产市场, 并防范银行资产违规投入房地产的风险。

摘要：我国房地产行业规模扩张迅速, 商品房销售价格存在非合理性上涨的现象, 这对经济的良性发展造成了不良影响。房地产业的发展离不开金融机构的支持, 货币供给数量的变动直接影响着房地产行业资金的流动, 进而影响房价。本文通过构建VAR模型分析了货币供应量对房地产价格的影响, 其中运用ADF平稳性检验、格兰杰因果检验、Johansen协整检验、脉冲响应分析和方差分析等方法, 得出:货币供应量增加能够较大的引起房价的上升, 因此在政策实践中应当有效管控货币供给量水平及增速, 防止房价过快增长。

关键词：ADF检验,格兰杰因果检验,Johansen协整检验,脉冲响应分析,方差分析

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