关于房地产调控的个人看法

关于房地产调控的个人看法（通用8篇）

篇1：关于房地产调控的个人看法

关于房产调控的个人看法

最近我国的两大部发了151号文件，对房市的调控也从一线大城市慢慢的覆盖全国。北京在热火朝天的新政20条。上海也着急的搞了个房产税。

房产税本身就是重复收税，此头一开，法制与财产权越发显得无力了。这是保护弱势群体？国家不能谁哭得越厉害就护着谁。如果试图用政府的权力与一纸出让合同就代替了市场的决定，中国就不需要市场经济了，就退回到了计划指令的统一生产了。当然稳定社会秩序是必须的，这没有错误。建保障性住房是政府的事，但是不能把这个和商品房捆绑到一起。商品房是商品。你要保护弱势群体，你要稳定社会秩序，你要足够的廉价房子。这些国家自己不愿出钱，总不能转嫁到开发商身上吧。把住房保障与市场捆绑在一起本就是一种错误；政府不将重心放在抓好保障房建设上，而放在干预市场上更是一种错误。

中国的大城市高房价是因为改革开放30年中国产生了大量的富人，这些人有强大的消费能力。而且他们都往大城市集中并且买房，这就形成了强有力的需求。中国本质上是该大量的建房子，但是由于经济规律的原因，政府必须要控制土地供应，来抑制经济过快增长，否则就是无可控制的通货膨胀和经济过热，所以建设的过程将是有序和渐进的，不可指望短期内就解决所有人的住房梦，供需环境是短期价格波动的主要原因，长期价格的主要原因还是市场需求。而且一切的炒房都是基于需求的。没有需求谁也不会去做这事的。而且长期价格也还是市场需求定的。你比如说温州人炒迪拜房子几年后失败了。

还有很多年轻人的抱怨。80后都想在好地段买套好房子，那6070后住哪里？他们比80后多付出的10年20年的努力与奋斗怎么说？少玩游戏少发牢骚。多去做事情多去奋斗努力。坐在电脑前不断的谩骂是没有用的。

篇2：关于房地产调控的个人看法

［摘 要］近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。

［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行

政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适

时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

（一）供求均衡：房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控

制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

（二）调控目标：需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房

地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1.源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响

不大。

2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因

素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房

比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场

价格和租金价格会产生较大的影响。

此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准

确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。

（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间

要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调

和配合必然决定和影响执行结果。

关于房地产调控政策的思考(2)

如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。

四、关于分析的手段和方法

目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。

（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析

1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。

2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更

多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。

（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向

负责市场调控的主体—政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。

比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。

五、相关方的利益博弈与协调

从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房

价，并不符合各方参与者的根本利益。

调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。

综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。

［参考文献］

篇3：关于房地产调控的个人看法

(一)现行个人住房课税结构分析

我国现行税制中课及个人住房的税种主要分布于住房开发、流转、保有三个环节,共计9个税种,其中,流转环节课税的税种最多、纳税人承受的税负最重,流转环节课征的税种主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税和个人所得税,此外还涉及耕地占用税、契税和印花税;房产税、城镇土地使用税在保有环节课征。根据现行税法及相关税收政策,以消费者个人为纳税人,各税种对个人住房的基本税务处理如下:

1. 强化了营业税的征收政策。

国家对房地产市场的宏观调控始于2004年“国八条”调控措施的颁布,按照“国八条”的精神,国家税务总局随后下发通知,对个人转让购置的住房由原对住房性质不加区分、一律按差额办法确定计税依据计算营业税调整为:自2005年6月1日起,区别普通住房与非普通住房,按购置使用年限的不同分别给出了不同的营业税征税政策。对购买不足2年转手交易的各种住房,按销售收入全额确定营业额征税;对购买2年及2年以上的,普通住房免征营业税,非普通住房按差额(销售收入减去房屋买价后的余额)确定营业额征收营业税。随着2005年“国六条”的颁布,个人住房营业税的征收进一步强化,国家税务总局下发通知,规定自2006年6月1日起,将所转让住房由购入2年提高到5年适用营业税相关政策,由于加大了转手交易的成本,因此对抑制投机和投资性购房需求发挥了一定的作用。但2008年金融危机的到来,我国房地产市场随之萧条,为刺激住房市场,财政部、国家税务总局下发通知,将5年又改回2年,该政策仅仅适用一年。中央政府4万亿及地方政府相应的救市投入,振兴了各行各业,房地产市场更是繁荣兴旺,但随之而来的是民生困境。在此背景下财政部、国家税务总局又下发了通知,规定自2010年1月1日起,对个人转让购买的住房区分情形设置了三项待遇:一是按销售房屋收取的全部价款为应税营业额全额计算征收营业税,对象是购买不足5年的非普通住房;二是按照销售收入减去购买房屋的价款的余额为营业额差额计算征收营业税,对象是购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房;三是对外销售时,给予免征营业税的待遇,对象是购买超过5年(含5年)的普通住房。从营业税政策的松紧变化中,我们可以感受到营业税被作为了国家宏观调控的手段,现处于强化阶段。

根据现行营业税暂行条例及相关政策的规定,不仅有偿转让住房,个人将住房赠与其他单位和个人的,除特别规定外,也应计算缴纳营业税。

与住房交易市场相比较,国家对租赁市场的鼓励政策凸显了营业税这一调节手段。根据现行税收政策规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,无论居住用还是商用,一律减半征收营业税,而且适用税率由5%降为3%。

2. 进一步规范了个人所得税的征收。

对于个人住房转让所得征收个人所得税的现行主要政策包括:(1)住房作为个人的财产,按照个人所得税法的规定,对外销售时,需确认为财产转让所得,计算缴纳个人所得税,适用税率为20%的比例税率。如果纳税人不能正确计算房屋原值,不能准确计算应纳税额的,税务机关有权在1%～3%的幅度内确定征收率,对个人的住房转让收入直接计算应纳税额。(2)将住房具体划分为商品房、已购公有住房、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)、自建住房、城镇拆迁安置住房和受赠的住房,对不同类型住房允许扣除的原值分别予以界定,同时对允许税前扣除的合理费用(包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用),给出了具体规定,尤其是装修费用,区别不同类型住房给出了具体的量化标准。对购置的住房,明确规定纳税人减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费必须以原购房合同、发票等有效凭证为依据,且需经税务机关审核。(3)对二手房交易征管日益规范,所转让住房完税才能办理过户。通过在房地产交易场所采用一窗式征收管理办法,主管税务机关对个人转让住房应缴纳的个人所得税,与转让环节应缴纳的营业税、契税等税收一并办理。(4)根据我国个人所得税法规定,不仅转让住房,个人出租住房也须计算缴纳个人所得税。个人出租住房应按财产租赁所得缴纳个人所得税,其现行政策要点是:财产租赁所得,每次收入不超过4 000元的,减除费用800元;4 000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额;出租房屋用于居住适用10%的优惠税率,用于经营,无优惠待遇,适用20%税率征税。(5)自2009年5月25日起,个人无偿受赠房屋,除符合特别规定外,需确认受赠所得,按照20%的税率缴纳个人所得税。

3. 个人住房的其他相关涉税政策要点。

(1)自2008年11月1日起,个人销售或购买住房,不区分住房类型,一律享受免征印花税的待遇;个人销售住房,不区分住房类型,一律享受免征土地增值税的待遇;个人首次购买的住房如果是普通住房且建筑面积为90平方米及以下的,契税按1%征收。(2)个人出租住房的房产税以租金收入按4%计算缴纳;出租非住房按12%计算征收房产税。对个人出租住房签订的租赁合同,不仅免征印花税,而且免征城镇土地使用税。(3)对个人居住用房产,除试点范围内的房产外,暂免征收房产税和城镇土地使用税。(4)纳税人出售建造的普通标准住宅,以增值率(增值额与扣除项目金额的比率)20%作为起征点,增值率超过20%的土地增值额,就其全部增值额计税。

4. 试点范围内个人住房保有环节课税要点。

个人所拥有的城镇房产归属于房产税的征税范围,但长期以来,对个人拥有的住房实施免税政策。随着房价的狂飙,为调节收入分配,并将房价控制在合理的价格区域,中央政府将上海、重庆纳入试点,上海、重庆自2011年1月28日起,相继对个人保有的增量住房开征房产税。两地方案基本课税要点如下:(1)上海方案课税要点。方案中,对本市居民和非本市居民住房确定的征税对象有所不同,对本市居民,以家庭为单位,征税对象包括在本市新购的超过一套的住房,该住房无论是二手存量住房还是新建商品住房均属于征税对象;对非本市居民,只要是新购的住房,均属于征税对象。应纳税额按成交价格采用从价计征方法,成交价格中人均不超过60平方米的部分为免征额,免于征税,就超过的部分计税,适用税率按全年商品住宅成交均价实施差别比例税率,税率分别为0.6%和0.4%。(2)重庆方案课税要点。个人住房房产税按成交价格从价计征。方案中,将征税对象划分为三类,并就征税对象分别规定了适用税率和免征面积。对个人拥有的独栋别墅,无论是新购的还是原有的,按不足180平方米的部分确定免征额;对新购的高档住房,按不足100平方米的部分确定免征额。上述两类征税对象按全年商品住宅成交均价适用差别比例税率,税率分别为0.5%、1%和1.2%。对无户籍、无企业、无工作的个人新购的超过一套的普通住房,统一适用0.5%的比例税率,无免征部分。

5. 廉租住房、经济适用住房建设适用的税收优惠政策。

为保障民生,有效调控房地产市场,国家推出了系列廉租住房、经济适用住房建设的优惠政策,税收优惠政策是其中的重要组成部分,其政策要点如下:(1)纳税人按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房取得的租金收入免征营业税、房产税,廉租住房用地免征城镇土地使用税,租赁合同免征印花税。(2)经济适用住房建设用地包括开发商在商品住房项目中配套建造的经济适用住房部分用地免征城镇土地使用税。需要说明的是,房地产开发企业开发经营商品住宅相关税收政策,尤其是土地增值税清算政策、房地产开发企业所得税征收管理办法,对个人住房的供求具有直接的影响,限于篇幅,本文不做具体介绍。

(二)税收政策对住房市场各环节的调控作用

现阶段,税收政策与土地供给政策、信贷政策、保障性住房政策、房地产市场交易管理办法并称为国家对房地产市场进行宏观调控的五大政策工具。作为国家对房地产市场进行宏观调控的重要政策工具,税收政策对个人住房的调节遍布开发、流转到保有的每一个环节,或通过税负转嫁,抑制投资者或投机者的购买冲动,或通过调减开发商开发高档住宅的超额利润,引导其对加大普通住房的开发,或通过限制住房保有量,抑制投机性需求。现就税收政策对住房市场各环节的调控作用分析如下:

1. 调控商品住宅的开发。

商品住宅开发环节实际上是商品住宅的生产阶段,在此阶段科学设置税种予以课税,势必会影响商品住宅的供给,同时也可以控制投资规模、调节投资结构。在此阶段涉及的税种主要有耕地占用税、土地使用税、契税、营业税和土地增值税。需要说明的是,土地增值税按土地增值额适用四级超率累进税率计税,超率累进税率本身就体现了税收对生产者的利润调节作用,以增加值而不是交易收入为税基计税,可以有效防止投资膨胀,更是体现了土地增值税对房地产投资的调节作用。其计税办法体现了该税种的设计初衷是为了调节开发商的高额利润,加大其开发成本,而不是增加交易成本。现行对房地产开发企业的土地增值税实行的“清算制”充分体现了这一初衷。

随着土地增值税“清算制”的实施日渐规范,“清算制”对商品住宅开发阶段的影响已有所显现,主要体现在两个方面。一是开发商囤地现象减少,增加了用于开发的土地,进而增加了商品房的供给。根据“清算制”规定,直接转让土地使用权的,必须自行申报清算。此项规定对“囤地”开发商的影响是:土地囤积越久,土地价格上涨越高,按超率累进税率计算缴纳的土地增值税就愈多,为了防范政策和市场双重风险,理性开发商会将土地流通领域中的土地退出来,如果是实力强的开发商,将会加快土地开发,大大限制了房地产商通过分批、分期等手段囤积大量土地来牟取暴利的行为,并进一步提高了商品房的供应量。二是约束了开发商的“捂盘”行为,增加了商品房供应。根据“清算制”规定,开发商开发的单位清算项目,如果取得销售(预售)许可证满三年却仍未销售完毕的,税务机关有权通知开发商进行土地增值税清算。此项规定对开发商“捂盘”惜售给出了时间上限,为避免清算后的再销售面积的税前扣除项目金额可能减少的风险,开发商不得不加快销售进程,进而有利于遏制开发商惜售或囤积商品房的行为,增加商品房供应。另外,“清算制”中视同销售的规定,也有利于开发商更多地通过规范渠道增加商品房供给。

2. 调节住房的流转。

住房流转环节包括实物交易环节和住房出租环节,其中实物交易环节,包括增量房交易和存量房交易,是住房价值的实现环节,也是现行税收政策调控的重点环节。现阶段我国在此环节设置的税种较多,其中主要是营业税和个人所得税。由于土地增值税日常按房地产转让收入适用2%的征收率预征,直接加大了购房者的购房成本,因此不仅通过“清算制”影响商品住宅开发环节,而且通过“预征制”作用于住房流转环节。此环节征税的作用机理是:通过影响住房的市场供求发挥调节作用。调节的结果是:一方面在房地产转让环节对转让者征收营业税、土地增值税,对购买者征收契税等提高了住房的价格,抑制房地产的投机行为,进而抑制了房地产市场需求。对“二手”住房转让实行差别的个人所得税税务处理办法,对实现我国的社会、经济目标诸如打击住房投机交易、稳定住房市场价格、提高住房利用效率和缓解住房供求压力方面等,发挥了积极的作用。另一方面,交易的高税负对高企的房价有较大贡献。高企的房价影响市场需求水平,阻碍了市场供给。

3. 调控保有的住房。

对个人房产在保有环节课税,其对房价的调控作用主要表现在两个方面:(1)通过增加住房保有成本,降低“囤房”需求,释放房地产资源。“交易成本高,而持有成本低”反映了我国现行税制结构的不合理状态。我国自2003年对房地产市场进行宏观调控以来,税收虽然一直都是重要的调节工具,但“重交易环节、轻保有环节”的税种设置却难以发挥应有的积极效应。尽管现行税收结构在一定程度上对投资或投机需求发挥了抑制作用,但由住房卖方市场所决定,供求失衡,流转环节的税负往往转嫁给购买者负担。同时,由于房产持有成本过低,房地产市场上投机成风,造成房价上涨过快。在房价上涨的预期下,有的家庭,虽拥有多套房产,很少考虑将多余的房产尽快出售,而是待价而沽;有的房产不多的家庭,在伺机购置新的房产。因此,从加大住房持有成本入手,进行税制结构调整有利于调节房地产市场的供求矛盾,降低住房空置率。总之,对个人房产的保有环节进行征税,会增加房产投资的成本,改变市场主体对房价走势的预期,有利于稳定住房市场。(2)改变地方政府对“土地财政”的依赖性,降低开发成本。1994年中央地方分税制实行以来,消费税、增值税、企业所得税、个人所得税等优质税源大部分划归中央政府,虽然进一步加强了中央政府的宏观调控力度,但由于地方事权“不减反增”,而财权“不增反减”,加之地方债务平台尚未完善,致使地方政府长期缺乏有效、稳定的地方财源保障体系,最终导致短期行为的人称第二财政的“土地财政”的盛行,地方政府通过卖地的土地出让金来满足财政需求。“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用,不断攀升的地价最终必将转化为商品房成本,由购房者买单。如果对个人住房在保有环节征收房产税,使其成为地方政府的稳定财源,有利于改变现行地方政府对“土地财政”的依赖状况以及与房地产开放商的不合理利益链条。在保证民生的前提下,取消个人住房房产税的免税待遇,某种程度上可以说是将地方政府“暗中”所依赖的一次性土地出让金收入,以规范的方式均匀地划归地方库,这不仅会降低地方政府过度卖地、推高地价的短期行为,有利于稳定房价,而且将会使地方政府拥有一种大宗、稳定、随自身职能履行而“水涨船高”的税源,更有助于破解土地财政的困局,是地方政府更好地履行保障民生的职责。

二、个人住房课税对房价的影响

(一)房价影响因素分析

2003年以来,我国住房价格上涨较快,并一直保持在高位运行。以房价与居民可支配收入比为衡量指标,联合国人居中心得出合理的住房价格的房价收入比应该为3～6。我国数据显示:1997—2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,平均在6倍左右;而2003—2010年,房价收入比明显上升,平均在9倍左右,但经政策调控和打压,房价虽依然运行在上行通道,杭州、上海等地开始出现降价风波,拐点已然显现。究其影响因素,起决定作用的主要有以人均收入水平为代表的经济发展水平和供求关系。

1. 房价波动应以经济发展水平为轴。

中国科学院的一份研究结果表明,房价与以人均收入水平为代表的经济发展水平成正相关关系,即房价应随经济发展水平的提高而上涨,应随经济发展水平的下降而下调,上涨及下调的速度应以GDP的增长速度为限。近几年来,我国GDP的增长速度维持在9%左右,而房价的增长速度远远高于GDP的增长速度,有的大城市如北京、上海、杭州等一线城市,甚至达到了200%的增长速度,房价严重偏离其运行轨道,超出了人均收入水平的承受范围,事关民生,政府岂能坐视不管。根据房价与经济发展水平的正相关关系,可以预见的是,政府为保持经济的平稳健康发展,必会将房价控制在合理区域内,在政府出台的一系列房贷政策、利率政策和限购政策的作用下,这一回归趋势已开始得到印证。

2. 供求关系影响房价。

经济学告诉我们,供求关系以三种状态影响房价:一是供大于求,房价下调;二是供不应求,房价上涨;三是供求平衡,房价均衡。无论哪种情况,均属于合理状态。但我们对现实的感受是房价高位运行,脱离了合理区域。根据供求关系原理,我们可以推断:这一不正常现象的产出或是源于供给虚低,或是源于需求虚高,或是两种因素共同作用。

从供给层面看,开发成本是房价上涨的决定性影响因素,其中土地成本和信贷成本始终是房价上涨的两大“推手”。2003年开始,国家对房地产市场陆续出台了一系列的调控措施,政策初衷是限制房价,但意外的是,推高了土地供应成本和信贷成本,提高了房地产的预期价格,一方面,房地产开放商捂盘惜售,另一方面,提高了人们的当前需求,尤其是投资和投机需求。在成本推动下,房地产价格上涨,加之不合理的住房结构,致使中小户型住房的居住需求者买不起房。这种情况从2010年起有了改观,随着各地限购政策的普遍出台,以及国家在经济适用房和廉租房建设的投入力度的加大,居住性需求得到满足的同时,房地产开发企业也开始了楼盘的降价抛售。但令我们担忧的是,政府干涉之手毕竟是暂时的,我国人均土地毕竟是稀缺的,随着保障房的大规模上马和国家限购政策的放松,由于保障房主要满足低收入阶层的住房需求,能够分流的中端和高端需求有限,在“18亿亩红线”的硬性约束下,土地供应总量是固定的,用于保障房的多了,用于商品房的必然减少,保障房计划将使预期商品房供应缺口扩大,保障房以外的商品住宅可能会因此而更加昂贵。另外,我国正处于城市化的加速发展时期,随着城市建设和旧城改造力度的加大和国家对征地拆迁工作的规范以及征地拆迁安置补偿费标准的提高,开发成本具有潜在的大幅提高空间。

从需求层面看,住房需求包括刚性需求和柔性需求。住房价格上涨,与我国住房刚性需求大有直接关系。相关统计数据表明,2003—2010年,我国住房空置率呈不断下降态势,说明刚性需求强劲,需求的主体一是25岁～35岁正处于婚恋期的住房消费群体,二是至2020年达到50%～60%的城市化水平将新增3亿～3.5亿的新增城镇人口。“18亿亩红线”已在社会上牢牢地建立了土地稀缺从而房产稀缺的预期,根据中国企业家调查系统2007年发布的调查报告,超过九成的被调查者预期未来本地区房地产价格将持续上涨,而预期下降的被调查者只有1.5%,不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理,由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显,投资购房需求膨胀,形成了对价格的推动。

3. 宏观经济环境的影响。

从供给和需求共同作用的均衡价格看,住房价格受什么因素影响,与住房市场的发育情况、社会宏观经济和市场供求相关。在未来2～3年内,全球流动性过剩问题依然很难彻底解决,这就意味着推升影响房价的动力依然存在且显现强劲势头。而未来几年我国CPI仍将会维持在5%左右,处于高位。CPI的持续走高,将会使通货膨胀进一步加剧,从而成为推动房价上涨的一个动力。

(二)个人住房课税对房价影响的局限性分析

1. 难以改变的“重流转轻保有”个人住房税收政策格局调控作用有限。

作为政府调控住房价格的重要手段,税收政策虽然在三个环节都能对个人住房价格发挥调节作用,但其作用有限,而且税收作为“掠夺式”的收入手段,经常被人们所诟病,而且税收的调节作用与人们的期望往往会背道而驰。比如在房地产开发环节征税,虽然通过规范征收,可以减轻企业的负担和经营成本,从而在一定程度上减轻住宅价格上涨的压力,但就实际效果看,由于信息不对称,涨价效应远远大于降价效应;在流转环节征税,虽然通过加大流转环节的税收负担,可以增加投机或投资性购房成本,压缩转让者的获利空间,达到抑制“炒家”投机炒作的目的,但这种结果往往难以持续,长期来看,流转环节的税负往往成为高房价的“推手”;对个人住房保有环节征税,虽然可通过直接或间接的形式对持有的房地产进行课税,增加房产持有成本,进而减少利用住宅进行投资的收益,但由于纳税人涉及面广,容易引发征纳矛盾,征管成本较高。

通过比较三个环节的调控效果,不难得出的结论是:改变“重流转轻保有”的房地产税收政策现状,取消对个人住房的房产税免税待遇,加大保有环节的征税力度。基于这一基本认识,上海、重庆先行试点对个人持有住房开征房产税,但开征效果不理想,据报道,截至2011年4月底,重庆房产税税收收入70余万元,上海房产税入库税款为100万元左右。基本的结论是,房产税征收成本太高,房产税全面开征难度很大。因此,在当前的房地产市场条件下,个人住房课税对房价的调控效果有限。

2. 与其他调控手段相比,税收政策作为空间有限。

现阶段,我国政府对住房市场的宏观调控政策工具主要包括三种:土地政策、“三限”政策和税收政策。土地调控政策,虽然其对房价的调控受制于开发商的土地囤积行为以及购房者的“追涨杀跌”行为,而且由于政策时滞,调控效果不能及时显现出来,但土地调控政策对地价的调控是迅速有效的。“三限”政策包括限购、限贷和限价政策,其中,限购和限价政策由于对市场有扭曲作用,因此只能是短期政策,可长期灵活使用的是信贷政策,信贷政策对房价的调控作用最为迅速,效果最为明显。利用信贷调控政策,不仅可以通过提高房地产开发贷款利率直接增加开发商的开发成本,迫使开发商缩短资金占用时间,进而减少土地大量囤积,加速土地有效开发,加速商品住宅销售,从而增加住房供给,稳定房价。而且可以通过调节住房贷款首付比例和贷款利率水平,进而直接影响居民个人对住房的投资或投机性需求,为房地产降温。但提高贷款利率水平可能会抑制正常的住房需求,加大中低收入者的购房负担,因此国家需加大保障房的建设力度;税收政策尤其是个人住房保有环节的税收政策对住房市场的调控会直接影响购房需求,特别是投机性需求,因而对住宅价格的调控作用也是较为有效的,但由于税收在住房价格中占比较小,其调控作用必然受到限制,税收政策更多的时候是发挥导向作用。三种政策工具比较起来,税收政策调节力度最弱,应是不得已而采取的手段。

三、完善个人住房课税体系的建议

(一)应站在民生角度设计个人住房课税体系

住宅与人们生活息息相关,其民生性质显而易见。随着我国城镇化进程的推进,在今后10年内,城市化水平要从现在40%多提高到60%,在这个过程中,将有3亿以上的农民进入城市参与分享住房的具体使用份额。因此,“居者有其屋”成为基本的民生目标。进一步加大廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设力度,以促进保障性住房民生目标的实现。如何引导民间资本和社会资金进入低端薄利的保障房建设领域应是政府相关部门重点考虑的问题,其中分环节、分层次的住房税收优惠政策必将发挥显著效应。

(二)应站在完善税制角度进行个人住房税收结构调整

目前我国的住房税收政策存在“重流转轻保有”的状况,这使得税收政策没有起到应有的调节作用。因此,今后住房税收政策的主要改革方向应该是:第一,适时在住房的保有环节开征物业税,增加房地产保有环节的税收成本。不仅有利于抑制“炒家”对房产的投机炒作行为,而且有利于构建完善的地方税体系,为地方政府提供稳定、可靠的财源。第二,对住房流转环节的课税主要以所得税为主,取消或降低在这一环节的流转税,加速推进增值税扩围改革,以利于增加房地产的供给和促进房地产流通。短期看,有利于缓解我国住房突出的供需矛盾;长期看,由于税负转嫁性弱化,因此有利于调节收入分配。

参考文献

[1]石坚.中国房地产税制——改革方向与政策分析[M].北京:中国税务出版社,2008.

[2]刘晓春.房产税改革:千呼万唤始出来[N].中国税务报,2011-01-28.

[3]樊勇.住房价格的形成机制与税收政策调控[N].中国税务报,2011-06-17.

[4]贾康.为什么住房保有环节需要有房产税?[N].中国税务报,2011-06-15.

[5]李彬.探析房产税对房价调控的作用[J].价格理论与实践,2010,(5).

篇4：房地产调控的雷区

最近房产较多的同志们又要经历数个不眠之夜了，因为国务院发布了“关于继续做好房地产市场调控工作通知”，调控打压力度再度升级。作为对之前出台的“国五条”规则的细化，新通知细则十分严苛，并将通过增税、信贷和监督等多种渠道加强对房地产市场的控制。消息一出，深沪股市急跌，CSI 300指数跌幅打破了两年以来的记录，众多内房股更是纷纷触及跌停板。牵一发而动全身，房地产市场对资本市场枯荣与共的巨大影响力展示得再明显不过了。

中央此次对地产市场重拳出击，很大程度上是因为目前楼价上升趋势颇有加剧之嫌。根据中国指数研究院（CREIS）的数据，截至今年2月，中国最大一百个城市的平均房价已经9个月连续上涨，其中上海的平均房价在今年头两个月比去年同期上涨41%，北京的涨势也不遑多让。地产狂热死灰复燃，这显然不符合中央将经济增长模式从投资型向内需型转型的大计方针。李克强总理表示中国要在2020年前达到小康社会，经济增长率有7%即可，显然中央已经彻底否认了过去以地产为代表的投资拉动经济的主体，转而追求强调结构平衡和发展质量的增长模式。

中央新一轮地产调控的巨大决心固然可嘉，但中国是个发展极不均衡的大国，明显不能采取一刀切的方式去整治全国地产市场。虽然中国地产整体涨势喜人，但是在一二线的大都市和三四线的中小城镇之间却存在着明显的差别。根据中国房产信息集团（CRIC）去冬发表的《中国城市房地产风险排行榜》报告，风险排名前五十名全部是三四线城市。在一二线大都市常年存在着针对中低等收入的人群房源不足的情况，即产能不足；而在三四线城市则存在明显的供过于求，不少地区的住房库存需要十年左右的时间才能消化，弥漫着鄂尔多斯般的“鬼城”。因此，中国的地产泡沫到底是指在一二线大都市中中低等收入人群在一房难求的供需博弈下楼价飞升，还是指二三线城市由于供过于求形成的鬼城？在这种情况下，过度围绕一二线城市制定地产调控措施是很危险的。比如“国五条”提出要增加土地供应，这在一二线大都市很好用，但却会令三四线城市房产滞销的问题雪上加霜。

而且房地产是经济增长的重要动力，打压动作太猛会令国民经济伤筋动骨。根据住建部政策研究中心数据，房地产业占中国GDP的比重接近10%，促进了建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个上中游产业的发展。按国家统计局投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。

房地产还是地方财政收入及债务和影子银行信贷的主要承载行业。在中国地方政府的可支配收入中，国有土地使用权出让金是重要组成部分，根据中投证券研究所的数据，2010年，土地出让金占地方可支配收入27%。在地方政府负有偿还责任的债务中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务占23.79%，达到2.55万亿元。另外，房地产业在规模高达3.35万亿美元的影子银行业务中也占很大比重。

照眼下的形势，如果中央在地产调控中对不同地区不加区别的采取一刀切的铁腕手段，很可能令岌岌可危的三四线城镇楼市崩盘，从而给深陷房地产泥沼的地方债务和影子银行带来毁灭性的打击，处理不当，则中国会有爆发欧猪五国般债务危机的危险。

目前的地产宏观调控中还有一个值得担心的地方，那就是过度依赖对需求的压制，这就好比用堵的方式去治水，解决不了根本问题。在这方面，最辛辣的一招当属“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”，虽然意在打击投机需求，但也连带打击了买房自住者的需求。另外，富裕中国人之所以钟爱买房投机，其错不在房市本身，而在于中国投资产品结构的单调，缺乏创新和选择。房地产占中国家庭财富的比重高达41%，而同样的比重在美国只有26%，美国家庭还有相当的财富集中在金融证券，股票，企业债券，共同基金账户，养老金账户等投资产品中。如果中央能够减少在金融行业领域里的国家垄断资本主义和对银行业的严格管制，开放资本市场，促进竞争和创新，则中国的富裕阶层将有更多的投资渠道供选择，而不仅仅是拥挤在房地产市场。

地产调控需要从土地财政，金融改革（影子银行），地区差异和投资环境的全局着手理顺，因势利导，而不仅是简简单单的打压，否则怎么调也走不出“愈调愈涨”的雷区。

篇5：关于房地产调控政策

业内解读：

上海易居房地产研究院副院长杨红旭：“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明官方的态度是，即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面煺出。

共有产权房供应方面较有新意，意味着将上海经验向全国推广。实质仍是经适房，只不过产权清晰后，在煺出时可避免许多纠缠。

中塬地产首席分析师张大伟：继续抑制房地产投资，表明楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但“一刀切”的政策不会再出现。

篇6：关于这次疫情的个人看法作文

上世纪八十年代，有人曾经预言：21世纪是生物科学的世纪,谁掌握了生命科学,谁就主宰了一切。几十年过去了，这句预言似乎只是被当成一个美好的想象。一直到今天新型冠状病毒灾难来临时，我们才意识到生命科学如此的重要!我们才明白，那些坚守在一线的医护人员，那些夙夜在公、争分夺秒潜心研究病毒原理、研究治疗疾病疫苗药物的生物领域科技人才，才是危难时刻能挽救生命的。钟南山、李兰娟、屠呦呦、陈薇......一个个响亮的名字，都是医学或生物界的佼佼者。还有当今生物领域作出重要贡献的施一公、饶毅、颜宁等，他们以骄人的科研成果，引领世界生命科学的前沿。

几年前，我有幸在华东师范大学聆听了我国著名生物科学家施一公院士的一场报告。记得他曾经说过“当所有精英都去从事金融，这个国家一定出了大问题”。经过这场疫情，充分验证了施院士的这一警句不是骇人听闻。在和平年代，要以经济建设为中心，但经济发展的前提和落脚点是人民群众的生命安全健康!因此，科教强国，不能只是口号。重视生物化学的相关专业，重视生命科学人才的培养，势在必行!

篇7：关于房地产调控的个人看法

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：

为落实中央经济工作会议精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性、灵活性、有效性，持续推进国务院关于房地产市场调控政策措施的贯彻落实，按照国土资发〔2010〕34号、〔2010〕151号文件要求，严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，现就有关问题通知如下：

一、增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施

地方各级国土资源主管部门今年以来认真贯彻落实国务院和国土资源部关于房地产市场调控的政策措施，积极推进以保障性为主的住房供地计划落实，坚持和完善土地招拍挂制度，切实加强房地产用地供应和监管，以住宅用地为主的房地产用地供应大幅增长，保障性住房用地占比提高，用地结构进一步优化，城市居住用地地价总体趋于稳定。但由于多因素作用下房地产市场健康运行面临复杂局面，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。对此，地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。

二、完善调控措施，促进土地市场健康发展

未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。

三、严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为

省(区、市)国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于

1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

市、县国土资源主管部门要严格竞买人资格审查，在审查前，要在线查询部、省(区、市)房地产企业土地开发利用诚信档案，对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。市、县国土资源主管部门要将审查发现的违法违规违约行为，及时在当地媒体和国土资源部门户网站的中国土地市场网页上向社会公布。在违法违规违约行为查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。

各地要按照公开公平公正、诚实信用、高效便民的原则，在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容，进一步发挥招拍挂制度在深化土地要素市场改革、加强土地出让领域反腐倡廉建设和调控房地产市场中的积极作用。

四、加强房地产用地监管，严格落实制度

严禁保障性住房用地改变用地性质。保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的，必须依法没收违法所得，收回土地使用权，由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让。坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。省(区、市)国土资源主管部门应对各地房地产用地开竣工申报制度的建立情况进行检查，对未按照国土资发〔2010〕34号文件规定建立制度的市县，要提出通报批评，限期建立。

各地务必按照今年上半年房地产用地专项整治的要求和政策标准，进一步加大违法违规房地产用地清理查处力度，加快处置因政府原因造成的闲置土地，促进市场秩序进一步规范。2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作。

各级国土资源管理部门要根据本通知精神，严格贯彻落实已有各项政策规定，进一步强化房地产用地管理调控。国土资源部将对各地贯彻落实情况进行指导监督和检查。

篇8：关于房地产宏观调控的思考

作为房地产宏观调控对象的住房既是生活必需品, 也是一种投资品。当住房是生活必需品时, 与一般商品相同, 住房价格与其需求量之间存在反向变动的关系, 即住房价格提高, 将限制住房消费者对住房的需求量;反之, 住房价格下降, 将促使消费者对住房的需求量上升, 且在一定价格范围内, 住房的需求缺乏价格弹性。作为投资品的住房有着一条与一般商品不同的需求曲线, 即住房价格在超过一定的限度后, 随着房价的上涨, 不仅不会限制住房需求, 反而促使住房需求增加, 这就是通常所讲的“追涨”;同理, 当住房价格下降时, 住房需求不仅未增加, 反而减少, 并促使房价进一步下降, 这就是通常所言的“杀跌”。

事实上从我国房地产调控的经历也可看出住房的这一特点。当政府采取优惠政策鼓励居民购房时, 住房需求尤其是投资性开始增加, 住房价格上涨, 而伴随着房价的上涨, 住房需求进一步增加, 于是房价不断上涨;而当政府取消购房的优惠政策, 或采取更严厉的抑制房价的政策时, 住房投资性需求的减少, 将使房价下降, 而房价的下降会进一步使住房需求减少。于是我们看到在宏观调控政策的作用下, 住房市场呈现出大起大落的特点。调控的本意是要尽力消除市场的波动, 但似乎是政策本身造成了房价的波动。其根源就在于调控对象的特殊性。因此, 为避免房价因投资性需求增加而快速上涨, 政府不应不分投资性需求还是生活必需品的需求而笼统采取鼓励居民购房的政策, 否则, 将人为助推住房投机的行为。在房价下降时, 政府也应采取措施稳定房价, 否则, 房价因投资性需求的减少而持续下滑, 最终将对金融系统以及整个宏观经济造成危害。

二、房地产宏观调控政策目标的误读

从2005年至2010年, 政府数次调控的目标都为“稳定房价”、“抑制房地产价格过快上涨”、“遏制部分城市房价过快上涨的势头”等, 并未提出达到让房价下降的目标。但每一轮调控民间都寄希望于政府调控能降低房价, 甚至有人提出确切的房价下降幅度。二次调控后, 许多银行纷纷报出自己因房价下降而导致坏帐的承受能力, 这更加强了公众对调控促使房价下跌的期盼。因此, 当调控政策出台而房价并未下跌时, 便普遍质疑政府调控的无效, 这其实是对政府调控目标的误读。既要防止房价过快上涨, 又要防止房价过快过猛下跌, 即“稳定房价”才是政府调控的目标。据统计, 2010年70个大中城市房价同比涨幅, 4月为12.8%, 5月为12.4%, 6月为11.4%, 7月为10.3%, 8月为9.3%, 9月为9.1%, 10月为8.6%, 11月则降到7.7%, 房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制。因此, 对比2010年初提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的调控目标, 调控政策并非无效。

事实上, 对政府调控目标的误读, 一定程度上会影响政策的效应。正如日本土地经济学家野口悠纪雄提出的经济问题可能会被“政治化”。随着房价上涨, 舆论开始高涨, 媒体不断将房价上涨作为新闻报道, 由于住房与百姓生活紧密相关, 过一段时间, 房价问题则开始被“政治化”。对政府而言, 立即采取措施比政策效果更重要, 因为可以平息民怨, 但有可能导制政府采取表面性、短视化的对策, 更有可能在舆论的左右下, 不断采取对策, 甚至过多的行政干预。因此, 政府在调控中应保持比较清醒的头脑, 过度干预, 对房地产市场造成扭曲。

三、房地产宏观调控效应的制度基础

房地产宏观调控效应的发挥离不开制度的变革, 解决房价问题的根本不是靠调控政策, 而是靠制度, 制度不改变, 就不能从根本上遏制房价上涨。目前, 我国城市的高房价背后有诸多原因, 但最主要的还是制度原因。一是城镇住房制度。我国在住房制度设计上存在“重售轻租”的问题, 政策鼓励居民购房而不是租房, 买房的人多了, 房价自然会涨。同时, 大量拆迁仍可居住的旧房屋, 代之以新建公寓房, 使我国城市化成本越来越高。二是现行的财税制度以及官员考核制度。1994年我国实行分税制改革, 中央政府重新集中了财权, 却造成地方政府的财政收入与其承担的支出责任不平衡, 地方政府增加财政收入的途径主要是依靠增加预算外收入, 而预算外收入的主要来源即土地出让金, 由此形成了地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。据国务院发展研究中心报告显示, 土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%, 土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。由于土地收入成为地方政府的主要财源, 因而不难解释降低房价以及促使房地产市场降温并不是地方政府所希望的。而追求地方财政收入最大化的最终目的还是为了政治利益, 即获得上级政府的认同, 得到晋升的机会。因此现行的分税制以及官员考核机制刺激了地方政府通过“卖地”牟利的动机, 在很大程度上助推了房价的上涨。三是住房保障制度。目前在全国城镇的低保家庭中, 通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右, 在全国已开展廉租住房的城市, 覆盖面大多仅在1%左右。据研究, 廉租房供应每增加5%就可使房价下降3%～4%。因此, 住房保障制度的完善不仅在一定程度上可以降低房价, 还可减少因房价上涨而产生的舆论压力。