北京房地产政策分析

北京房地产政策分析（通用6篇）

篇1：北京房地产政策分析

北京房地产“均值价格”曲线分析

京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。

经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。

大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。

大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。

笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。

上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。

从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。

定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”，而“两条“均值价格”曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。

市场预估的“房产新政”，要害在房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，将回归可控性的理性阶段。如果汇率逼近趋势分析的“交汇点”，如果北京房地产价格继续疯狂上涨且同步逼近“价格区间”，那么，北京房地产的历史性拐点将真的会出现

篇2：北京房地产政策分析

一月份：

央行：2014继续稳健的货币政策 大力推进金改

1月9日-10日，2014年人民银行工作会议在北京召开。会议明确提出2014年的8项工作重点，包括继续实施稳健的货币政策，全面深化金融改革，扩大人民币跨境使用，健全多层次资本市场体系，深化外汇管理重点领域改革等。会议同时明确提出，2014年的工作重点：一是继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长。

二是全面深化金融改革，努力在金融重点领域和关键环节改革实现新的突破。三是扩大人民币跨境使用。

四是健全多层次资本市场体系，促进金融市场深化发展。

五是深化外汇管理重点领域改革，切实防范跨境资金流动风险。

六是加强金融风险监测、排查和监管协调，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

七是扎实推进金融服务现代化，全面提升金融服务和管理水平。

八是深入参与国际经济金融政策协调和规则制定，增强我国的国际地位和话语权。

二月份：

国土部:原则上特大城市中心城区不再新增建设用地

国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》

除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。

三月份：

【两会声音】李克强：增加中小套型商品房供应

3月5日上午9时，十二届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。报告称，要完善住房保障机制，还要提高大城市保障房比例。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税。

【两会声音】李克强：引导民间资本参股投资金融机构

今年要深化金融体制改革。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，扩大汇率双向浮动区间，推进人民币资本项目可兑换。稳步推进由民间资本发起设立中小型银行等金融机构，引导民间资本参股、投资金融机构及融资中介服务机构。

北京4月起调整住房公积金贷款额度 部分贷款额减少 北京市住房公积金中心将按照该市最新的最低工资标准进行贷款额度的审核。

李克强：土地出让金收入要全面审计

李克强表示，对于社会公众高度关注的一些领域，比如像土地出让金收入、矿产权的转让等，要全面审计。

李克强：房地产问题是个大问题 要分类进行调控

对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

央行创设支小再贷款 下达额度500亿元

中国人民银行下发《关于开办支小再贷款支持扩大小微企业信贷投放的通知》(银发〔2014〕90号)，正式在信贷政策支持再贷款类别下创设支小再贷款，专门用于支持金融机构扩大小微企业信贷投放，同时下达全国支小再贷款额度共500亿元。

《通知》明确，支小再贷款发放对象是小型城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和村镇银行等四类地方性法人金融机构。贷款条件设定为金融机构须实现小微企业贷款“两个不低于”，即上季度末小微企业贷款增速不低于同期各项贷款平均增速、贷款增量不低于上年同期水平。期限设置为3个月、6个月、1年三个档次，可展期两次，期限最长可达3年。为体现对金融机构发放小微企业贷款给予利率优惠，支小再贷款利率在人民银行公布的贷款基准利率基础上减点确定。

资本市场“国六条”改革 国务院发文要培养私募市场

国务院总理李克强3月25日主持召开国务院常务会议，提出六条举措促进资本市场健康发展，包括推进股票发行注册制改革，扩大资本市场开放，便利境内外主体跨境投融资；同时，放宽资本市场业务准入，促进互联网金融健康发展。城镇住房保障条例意见稿出台 保障房满五年可购买

国务院法制办3月28日就《城镇住房保障条例(征求意见稿)》公开征求意见。此次征求意见稿从规划与建设，保障性住房的申请、使用与退出，租赁补贴，社会力量参与，监督管理和法律责任等方面对城镇住房保障工作进行了规范。四月份：

央行：继续实施稳健货币政策 保持适度流动性

中国人民银行货币政策委员会4月3日在2014年第一季度例会上强调，将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。央行：下调农商行存准率 货币政策取向不改变

4月22日，中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存款准备金率，其中下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2%，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5%，于4月25日起执行。

将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，并在此基础上进一步创新运用好货币政策工具，改善和优化融资结构和信贷结构，促进经济结构调整。

国土部明确养老用地用途 最高年限50年

4月23日，国土资源部对外公布《养老服务设施用地指导意见》明确称，养老

服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地；养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高不超过50年。

五月份：

人行：加强对房地产行业贷款违约风险监测

5月6日，中国人民银行在其发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》中表示，有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。人行承诺，将限制房地产市场内的投机性投资，同时为公共住房以及中等收入居民住宅的需求提供支持。人行也重申扩大人民币汇率灵活性的意图，人民币汇率需要稳定在一个合理的水平。

国务院正式发布“新国九条” 促进中国资本市场发展

5月9日，国务院正式发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展，健全多层次资本市场体系。

北京7月起购房可自行办理房产证

5月15日下午，北京市住房和建设委员会发布《北京市房屋登记工作规范(试行)》，推出了多项便民举措。其中，今后购房者可以避开房产开发商代办房产证这一环节，自行办理预售商品房的房产证。据悉，该规范将于7月1日起实施。两部委明确小产权房不存在转正可能性

近日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。这是继5月23日两部委联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，官方又一次强调小产权房的非法身份。

习近平：发挥市场决定性作用 减少政府对微观经济直接干预

5月26日，中国国家主席、中共总书记习近平主持中共中央政治局集体学习，期间他强调，要使市场在资源配置中起决定性作用，就要从广度和深度上推进市场化改革，减少政府对资源的直接配置，减少政府对微观经济活动的直接干预，把市场机制能有效调节的经济活动交给市场。

六月份：

篇3：北京房地产税收调控政策探讨

1. 1 北京房地产税收改革变迁历程

从20世纪50年代初期开始, 我国开始征收房地产税收。回顾北京房地产税收改革变迁历程可分为三个阶段。

(1) 1949—1978年。中华人民共和国成立当即进行税收改革。国务院建立了统一的税务机构, 并颁布《全国税政实施纲要》, 规定全国开始统一征收包括房产税、地产税、遗产税、印花税等14项税 ( 不包括农业税) 。1973年, 我国实施工商税制改革, 把原城市房地产税, 工商统一税及其附加、盐税等合并为统一的工商税。这次改革其城市房地产税仅是名义上作为一个税种而存在, 但仅仅对非企业单位及个人征收, 征收范围狭窄, 在工商税中所占的比例也非常低。因此, 这一阶段的房地产税收改革, 其核心问题主要是统一和简化税制, 充分发挥税收的财政功能。

(2) 1979—1993年。随着我国进入改革开放的新时期, 经济形势发生了翻天覆地的变化, 为适应经济的发展, 20世纪80年代初期恢复征收契税。1984年, 我国实施利改税改革, 将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种, 对内资企业和个人恢复征收。1986年国务院正式颁布了《房产税暂行条例》。1987年4月, 为保护耕地, 开征耕地占用税; 1988年, 为调整城镇土地级差收益, 促进城镇土地利用效率, 国务院颁布《城镇土地使用税暂行条例》, 开征城镇土地使用税。

(3) 1994年税制改革。1994年, 国家实施了新中国成立以来规模最大、范围最广、影响最深远的一次税制改革, 经过此次改革, 为了抑制土地投机行为, 我国第一个对土地增值额征收的税种———土地增值税开始征收。经过1994年的税制改革, 我国房地产税收体系逐渐完善起来, 财政功能增加, 且房地产税收的经济调控功能也逐步发挥, 基本上形成了适应社会主义市场经济体制的房地产税收体系。

我国现行房地产税收体系是我国税制体系中较复杂的一个行业税收体系。从流转过程, 按不同环节的划分, 首先, 在房地产开发环节, 包括耕地占用税、契税、印花税; 其次, 在房地产转让环节所征税税种, 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、土地增值税及印花税等; 最后, 在房地产保有环节, 若房屋自用则包括房产税和城镇土地使用税; 若住房出租, 则涉及营业税及附加、所得税 (个人所得税和企业所得税) 、房产税、城镇土地使用税和印花税。因此, 在我国房地产税制体系中, 对房地产开发和转让环节有较重的税负, 减轻了在房地产保有环节所征收的税。

1. 2 北京房地产业税收制度主要调控政策回顾 (2003—2012 年)

2003—2007年, 楼市暴涨, 国家采取宏观调控政策, 稳定楼市发展, 在税制方面实施成本抑制型房地产税收政策。2005年出台“国八条”, 将个人转让住房免征营业税的购房年限从1年延长到2年。2006年中央进一步出台的“国六条”, 又将个人转让住房免征营业税的购房年限从2年延长到5年, 进一步增加投机性房地产炒作成本。

2005年10月, 国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》, 通知规定, 个人出售自有住房的所得, 应按“财产转让所得”项目征20% 的个人所得税。2006年7月, 国家税务总局又发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》, 该通知强调, 对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格作为转让收入, 允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及其有关合理费用; 对个人转让其自用5年以上, 并且是家庭唯一生活用房取得所得的, 免征个人所得税。

北京市地方税务局在2008年发布《关于房改带危改项目有关税收问题的通知》 (京地税地〔2008〕216号) , 进一步规范北京市房地产业税收制度。并根据财政部公布的《国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号) , 自2009年1月1日至12月31日, 个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的, 全额征收营业税; 个人将购买超过2年 (含2年) 的普通住房对外销售的, 免征营业税。北京市地方税务局、财政局及建设委员会公布《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》 (京地税营〔2005〕345号) , 对其操作进行更详细的规定。

而从2010年起, 不足5年的普通住宅转让, 将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税, 非普通住房则将全额征收。

2010年财政部及国税总局, 进一步明确对个人购买普遍住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减半征收契税; 对个人购买90平方米及以下普通住房, 且属于家庭唯一住房的, 则按1% 税率征收契税; 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

2011年财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定将购买不足5年的住房对外销售的, 将全部征收营业税。并从2011年1月起, 重庆、上海两地发布通知, 将作为房产税改革试点, 开始征收房产税。要更大范围推广房产税改革的消息从未间断, 但目前并没有付诸实施。

2 北京房地产税收结构现状分析

一方面, 房地产税收政策作为一项重要的宏观调控工具, 它与房地产市场的发展有着十分密切的关联性, 两者是相辅相成的。合理的规范房地产税收政策, 可以促进房地产市场的健康稳定发展; 另一方面, 国家的税收收入水平也被房地产市场的发展决定着, 健康稳定的房地产市场能够提高国家的税收收入, 反之, 房地产市场持续低迷, 房地产开发投资规模将会锐减, 大大影响了国家的税收收入水平。

2. 1 北京市房地产业税收占税收总额比重分析

数据来源: 2013 年北京市统计年鉴。

由表1可以看出, 北京市房地产税收收入在税收总额中占有较大的比重, 是国家税收的重要组成部分。从房地产税收占总税收比重变化可以看出, 国家的宏观调控政策是有一定效果的, 2009年的宽松税收政策使得所占比重有所增加, 而2010—2011年的严厉调控政策, 使得房地产业税收在税收总额中所占比重降低。

2. 2 北京市地方税收结构现状

资料来源: 北京市地方税务局网站 http: / /www. tax861. gov. cn/

可见, 在地方税收中, 营业税是最主要的税收来源, 在我国房地产保有环节的税收, 房产税仅占4% 。根据北京市地方税务局公布信息, 2013年, 北京市全年各项税费收入突破3000亿元, 达到3100. 3亿元, 同比增收203. 5亿元, 增长7% 。其中, 第三产业税收主体地位稳定, 达到2063. 6亿元, 占比达到89% 。房地产业、金融业、现代服务业收入规模居前, 合计完成1617. 9亿元, 占比达到69. 8% 。

2. 3 我国房地产保有环节税收分析

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。

单位: 亿元

数据来源: 2007—2011 年中国财政年鉴和中国税务总局网站数据整理所得。

随着房地产业的快速发展, 房地产业保有环节的税收收入也逐年 增长, 2008年, 全国城镇 土地使用 税为816. 90亿元, 增长幅度达112% 。但总体来看, 保有环节房地产税收收入的增长速度仍慢于总税收收入额的增长, 其税收收入占总税收收入的比重平均在2. 4% , 占地方财政收入的比重平均为4. 6% , 占比都偏低。

3 现行房地产业税收体系存在的主要问题

3. 1 重流转税, 轻保有税

一方面, 现行的房地产税收政策在房地产保有阶段, 只开征城镇土地使用税和房产税两个税种, 而房产税只是针对房屋出租经营者征收, 对个人住房自住或空置等均未开征, 因此, 购房者买到商品房之后, 只有用于经营才需每年支付一定的城镇土地使用税和房产税, 但这个费用平摊到每平方米建筑面积上的税收又是极少的; 另一方面, 房产税的计税依据以面积和房产原值计算, 如若不用则不需要缴纳任何费用, 因此, 无论房地产价值如何变化, 购房者所缴纳的税收不受房地产价值的影响, 其自住型商品房保有期间更是不必缴纳房产税。

因此, 保有环节税费过低, 持有房产成本几乎为零, 而流转环节税负又极易转嫁, 这就使得开发商捂盘销售, 抬高房价, 销售行为扭曲等问题产生。另外, 消费者投机需求也随着房价的高涨而膨胀, 房屋空置率也进一步增加, 商品房的流通, 特别是二手房市场的发展受到限制。

重流转税, 轻保有税的税制体系, 不利于房地产资源的合理配置与利用, 也助长了市场投机行为, 促使房价上涨。

3. 2 税种复杂, 重复征税

我国房地产业税制设计中, 在各个环节都有着不同的、多种类的流转税收, 并且在各环节中也存在着重复征税的问题。比如, 在对于房产转让和出租环节、对房地产开发经营, 以及房产税和城镇土地使用税方面存在重复课税的问题。更详细的说明则比如, 在房屋出租时, 既征营业税, 又征房产税; 房屋转让时, 既征所得税、营业税, 又按照所取得的土地增值额课征土地增值税。

由于政策失误, 对同一征税对象重复征税, 使得房地产税收负担日益增加, 房地产开发成本也增加, 而更直接的则表现为买房者负担的加重, 导致了房地产市场的失衡。

3. 3 税基设计不合理

目前, 我国计税依据以土地面积、房产原值或租金收入等作为计税依据, 不能反映土地的级差收益和土地、房屋的时间价值。

比如, 房地产税征收实行从价征税和从租征税的方式, 在征税范围方面狭窄, 计税依据也不能反映房产的市场价值和时间价值; 城镇土地使用税, 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 没有考虑用地的质量等级及房地产的用途, 土地资源利用存在浪费现象; 此外, 房产税、城镇土地使用税的征收范围不包括农村的非农业建设用地, 与城镇化发展步伐不协调。而耕地占用税的税基, 耕地只限于种植农作物的土地, 对其他形式的农作物免税, 存在税负不公平问题。

3. 4 税收监管力度差, 存在漏征漏管现象

随着城市经济的快速发展, 城市建设步伐加快, 大量流动人口涌入北京等大城市, 也使得住房租赁业发展迅速。但房地产业租赁业的大规模发展, 并未带来房地产税收的大幅度增加, 一方面, 房地产经营税收利率低; 另一方面, 其城市个人住房租赁隐蔽性强, 监管征收较困难, 故对个人住房的经营性租赁存在漏征漏管的现象。

实践中, 个人住房租赁可通过中介出租、直接出租、转租再租等方式, 对于中介出租, 监管难度相对较小, 而直接出租、转租等方式, 出租房与租赁房直接签订合同, 收取租金, 对此, 很难实施有效的税收监管。居民房屋持有成本低, 出租又存在巨大的利润, 吸引着更多的人在房屋租赁市场投资, 税收漏洞更大, 社会资源也得不到更好的配置。

3. 5 调控力薄弱

目前, 我国宏观调控政策为鼓励基本住房需求, 抑制房产地产市场的投机需求, 在税制调控方面主要集中在交易环节。

在一级市场上, 土地增值税是主要的调控政策, 在理论上, 土地增值税实施差别征税, 可以抑制房地产开发商对开发豪华的大面积住房的热衷度, 但其税制设计繁杂, 监管不严造成土地增值税的征管存在漏洞, 实践中, 土地增值税大量税源流失, 从而使其调控力度大打折扣。在二级市场上, 税收调控政策主要是对打击抑制的投机性需求等从重征税。但实践中, 税收的优惠只是有限的, 对消费者的影响很小, 大多不会考虑税收的影响, 因此其调控力度不够, 未能达到预期的效果。

4 我国税收政策的建议

4. 1 归并精简税种

从国际经验看, 美国仅设置了财产税、遗产税、赠予税和房地产经营所得税, 英国专门对房地产征收的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠予税, 精简的税制体系设置, 便于中央管理, 厘清税收征纳关系, 并提高税收征管效率。

其次, 我国地价房价的快速膨胀, 与政府的税收体系不完善、土地财政等有着不可分割的关系。在美国等发达国家, 大多数国家土地实行私有制, 政府主要通过税收制度, 取得房地产的增值收益。

我国要想达到住宅价格理性回归, 房地产业的可持续发展, 政府在房地产开发阶段应主要着眼于取消或减轻房地产开发过程中的不合理收费, 减轻开发时行政性收费项目。在房地产各环节归并精简税种, 减少因税种复杂而出现的重复征税等现象, 减少税收不公平, 并降低征税成本, 提高监管、征收效率。

4. 2 实行差别化税率, 对不同购买行为者区别对待

调控及税收的目标均包括合理分配资源, 保民生, 调节收入分配差距, 因此, 对于投资型的购买者, 政府可更多地向其征税, 而对自用型的购买者, 政府应给予相应的优惠或补贴。而这种差别化税率的实施, 需要建立在房地产市场信息对称, 对购房者有完善的房产信息登记的制度下。目前, 不动产登记工作已在全国展开, 差别化税率的实施将有良好的基础。通过了解购房者家庭的住房信息, 对购买大面积、多套住房者, 有投机倾向者征收重税, 实现在购买环节对投机行的有效抑制。

4. 3 加大对房地产保有环节征税

从国外经验看, 大多国家在房地产市场运行的各个环节都设置了税收, 但其税负相对集中在房地产的保有环节。比如, 英国在房地产取得环节, 其印花税仅按土地和房产取得价格的1% 征收, 而在房地产保有环节, 其不动产税、经营性不动产差额占总税收额的30% 左右。其重保守的税制体系, 大大地推动了房地产市场的流通效率及资源配置效率。

因此, 本文认为应当加大对房地产保有环节的征税, 加快推进房产税体系的建立, 及对土地闲置税的研究等。增加对保有环节的征税, 有效解决税负转嫁问题, 对大面积占用土地资源的住宅、长期闲置的住房和两套以上的住房征收重税, 提高投机者持有房产的成本, 适当减少买房环节的税费, 形成购房容易养房难的局面, 促进拥有多套房产者对闲置住房的出售, 增加房地产市场的供给, 从而实现房地产资源的重新配置, 稳定房价, 实现房地产业的可持续发展。

4. 4 健全税收法制建设, 保证房地产业税收征管的有效性

各国政府历来都对税收的法制建设有着高度的重视, 如韩国, 制定了包括《关于抑制不动产投机特别措施税法》等相当完备的房地产税收法规; 日本与房地产相关的法规有60多个。因此, 税制体系的改革与完善, 与税法的制定与修订是紧密相连的。

一方面, 立法机关通过一定的立法程序, 表决通过房地产税法的设立, 可视为代表民众的意见, 有利于税收的执行; 另一方面, 税收基本法的建立, 将对征税范围、征管程序、税权划分、税务机关和纳税人的权利和义务等税收问题, 有了统一的指导, 明确的规定, 对单行的税收法律、法规也有着统领、约束、指导、协调的重要作用。

参考文献

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[2]童慧.税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析[J].技术与市场, 2010 (7) .

[3]张坤.我国房地产税收制度改革研究[D].太原:山西财经大学, 2012.

篇4：北京房地产政策分析

【关键词】房地产；泡沫；危害；现状；对策

房地产行业是影响我国国民经济的重要行业，可以说，房地产行业的发展，影响着我国整体经济水平的发展。近些年来，我国房地产行业经理了快速发展，到市场泡沫，到政府宏观控制，到趋向稳定的总体过程。其中，以北京房地产市场的发展为典型代表，其在经历了快速发展后，由于缺乏调控，形成了房地产市场泡沫，影响了社会主义市场经济的平稳发展。

一、房地产泡沫分析及危害

1. 房地产泡沫

房地产指的是土地、建筑以及土地与建筑物三种形态的不动产，其具有固定性、不可分离性及稳定性的特征。而房地产泡沫指的是房地产行业由于投机等行为，使得房地产价格远远地脱离其市场价格及实际价值，导致房地产价格持续上涨、脱离市场实际需要的情况。而当房价上涨到一定的程度时，由于市场失调、违背经济价值规律，房价将会急速下跌、供过于求，最终将面临泡沫破裂的经济市场环境。

总的来说，房地产泡沫是由于房地产的价格脱离了市场基本规律、基本价值而产生的，其波及范围广、影响程度高，不仅仅会对现有的房地产行业造成极大的冲击，还会间接影响到与房地产相关的行业，造成面积的失业、经济萧条的消极后果。

2. 房地产泡沫的危害

房地产泡沫具有极大的危害，这是毋庸置疑，也是众所周知的。而具体来说，房地产泡沫的危害主要表现在以下几个方面：

其一，有可能直接导致金融危机的发生。

房地产行业不论是在我国，还是在其他国家，都是国家的支柱性行业，一旦其发生了较大的波动，将会影响整体经济的正常运行，甚至可能直接导致金融危机的发生。以08年全球爆发的次贷危机来讲，其起源则是房地产市场，由于房地产市场泡沫的破裂，直接影响了美国的支柱性行业，波及到其他相关行业，再波及到世界各地，造成了难以挽回的损失。

其二，影响相关行业的发展。

房地产行业并不是一个独立性的行业，而是与其他相关行业有着十分紧密联系的行业。如传统的第二产业中的建筑业、运输业、采矿业等等行业，又如第三产业中的房地产销售业、服务行业、物业管理行业等等。可谓“触一发而动全身”，直接、间接地影响了我国许多相关行业的正常运行。

其三，给居民带来巨大的危害。

房地产市场泡沫，极大的原因是由于部分商人、居民的投机行为，故意抬高房价，以图通过“炒房”“囤房”等行为再次高价出售，赚取其中高额的差价。由于房产是刚需，过高的房价使得普通居民面临着十分严峻的挑战，许多居民被迫成为“房奴”，而一旦房地产市场泡沫破裂，受到损害的，最终也是普通居民，其可能面临着巨大的银行负债压力，严重地影响了日常生活。

二、北京房地产现状分析

1. 整体房地产市场情况

房地产市场具有较强的区域性特征，北京作为我国的首都，可以说不论是在政策上，在地理位置上，还是在整体经济环境上来看，都具有较为优越的条件。

随着我国整体房地产市场的走向低迷，北京房地产也不例外，在经历了高速发展后，进入了房地产泡沫的时代，房地产的供求失衡导致了北京出现了大量闲置的空房，房价的虚高与居民的实际收入不匹配，给居民的生活带来了极大的压力。

2.房价收入比失衡，商品房空置

据统计，当前，北京的房价收入比已超过了30：1，超出了全国平均水平的6倍之多，可见北京房地产市场泡沫严重，已对原有的房地产市场造成了十分严重的影响。

另一方面，北京的商品房空置率高，在2012年，其商品房空置率已高达19%。而根据国际通用的标准，商品房空置率达到10%～13%则说明出现了泡沫，北京商品房空置率已远远超过13%，房地产行业亟需进行大力的调控。

3. 政府出台相关政策进行调控

为了对当前房地产市场进行调控，我国新一轮的房地产调控政策已陆续出台，对北京房地产市场进行了多角度、多层次、多方面的调控。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的最新数据显示，今年1—3季度，北京完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%，降幅较上半年有所收窄。可见，北京房地产市场总体来看，市场以不断加大保障性住房和自住型商品房的建设为导向，市场逐步走稳。

三、应对北京房地产市场泡沫之对策

1.建立房价预警机制

当前，我国对北京房地产已出台了许多的调控政策，也起到了一定的作用，但从长远来看，还需要建立起稳定的、长期的调控政策。其中，房价预警机制则是房地产调控政策中不可缺少的一项重要环节。

通过房价预警机制，将北京居民的房价收入比控制在合理的区间内，建议采用较为严格的国际通用标准，即6-7之间。采用国际通过标准，有两方面的好处：一是对我国采用相对严格的标准能更好地对房价进行调控；二是可以借鉴其他类似国家在房地产市场泡沫中的经验，采取同类、相似对比的方法实现对北京房地产的宏观管控。

2. 进一步细化北京房地产市场监管体系

对房地产市场进行管理，离不开监管体系。北京的政府宏观调控政策对于当地的房地产市场经济的变化管理较为完善，然而，还需要对现有的监管体系进行进一步的细化。

首先，建立风险机制，对房地产的价值进行客观的评价与评估，尽可能地减少呆账、坏账和信用风险，为金融市场的发展提供一个良好的环境。其次，加强对金融机构的监管。对银行的资本充足率、风险管理等方面进行内外双向监管，提高对金融机构的监管。

3. 规范土地市场管理

规范的土地市场管理有利于对房地产市场进行管理，由于现有土地市场管理力度有限，管理的范围有限，导致部分商人投机取巧，炒卖土地，通过土地出让使得地价上涨，影响房价的波动。

因此，应当从源头入手，加强对土地市场的规范，防止部分商人利用钻现有制度的空子，影响房地产市场的正常运行。通过加强对存量土地的管理、对土地的出让进行严格监管，要求必须通过公共资源交易平台进行等方式，使得土地转让公开、透明、公正，使得土地市场管理得当。

4. 调整信贷结构

从各国的经验与教训中，我们可知道，当政府实行较为宽松的货币政策时，往往会使得房地产行业的杠杆率较高，这也是造成房地产市场泡沫的重要因素。

因此，为了使得房地产行业的杠杆率控制在合理的范围内，可以通过不断调整信贷结构来实现。在我国，影响杠杆率的因素主要有土地出让首次缴款比例、土地增值税、土地储备贷款等内容，因此，在调整信贷结构时，也应当紧紧围绕着这些内容来进行。

为了使房地产行业发展在可控范围内，还应当对房地产开发商的信贷准入门槛进行调整，提高准入门槛，实行从紧的政策，对其进行严格的审查和控制制度。

四、小结

房地产市场的发展影响着我国整体社会主义市场经济的发展，必须对其加以十分的重视。北京房地产市场呈现出市场泡沫，但仍在可控的范围内。因此，当前需要重视对房地产市场的监督与管理，从不同的角度与层面出发，对现有房地产市场进行调整，以为未来北京房地产市场的发展奠定良好的基础。只有不断地加强对房地产市场的监管，才能真正改善人民的生活，促进我国国民经济快速、健康、稳定的发展。

参考文献：

[1] 徐源鸿；王丽婕；苏晓莹；李红勋.北京房地产市场泡沫分析与对策[J].中国集体经济，2014（13）.

[2] 侯为民；孙咏梅.中国房地产市场泡沫化程度分析及对策[J].社会科学特辑，2014（7）.

[3] 陈蕾.我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析[J].现代商贸工业，2015（2） .

篇5：北京房地产政策分析

财务分析报告

（一）生产经营及经济运行总体情况

根据北京彭博房地产开发有限公司2011年制定的年度预算指标，财务状况方面，2011年全年实现流动资产2800万元，长期投资800万元，固定资产20万元，资产总计为3620万元，负债总计为1915万元，所有者权益为1740万元。至2011年1-9月，实际完成流动资产2744万元，长期投资800万元，固定资产20万元，资产总计为3564万元，完成预算的98%，负债总计为1824万元，为年度预算的95%；所有者权益为1740万元，与预算相符；经营成果方面，全年预算指标为：主营业务利润为100万元，管理费用400万元，财务费用-20万元，净利润为-280万元。至2011年1-9月，实际完成主营业务利润为0万元，管理费用245万元，为全年预算的61.25%（计划进度应为75%），财务费用-4.8万元，为全年预算的24%，净利润为-245万元，为全年预算的87.50%。

（二）财务状况分析

1、资产负债分析

（1）资产状况

A、其他应收款从年初的2208万元上升至2351万元，增加了143万元，主要系计提应收广西上元臵业有限公司借款利息所致。

B、长期投资金额800万元没有变化，系2004年9月份对广西上元臵业有限公司的股权投成本,持股比例40%,广西上元臵业公司的注

1册资本为2000万元,截止2011年9月30日，广西上元臵业公司处于项目建设后期和产品预售阶段，2011年末将按权益法对长期投资进行调整核算。

C、1-9月固定资产增加2台台式电脑，计8900元，为日常办公所用，对生产经营没有大的影响。

（2）负债状况

A、其他应付款从年初的1646万元增加到1710万元，净增64万元主要系计提第二三建设公司1100万元借款利息所致。

B、预提费用由年初的40万元上升到9月末的60万元，主要系计提彭博大厦的房租和物业费所致。

（3）所有者权益

本期所有者权益内的实收资本及盈余公积无变化，未分配利润则从年初的-15.7万元增加到-261万元，主要系管理费用发生245万元所致。

2、销售收入

本期未实现销售收入。

3、成本费用状况

（1）管理费用及其主要项目的对比分析（单位：万元）

由表可看出：管理费用比上年增加97万元主要是由于租赁费增加70万元、社会保险增加13万元、住房公积金增加15万元、审计律师费增加9.5万元等造成；而管理费用比预算降低55万元，主要是工资费用下降15万元、业务费下降14万元和审计律师费下降50万元所致。

（2）财务费用简要情况

本期计发生财务费用-4.8万元，主要系收到商业银行的定期存款利息。

4、财务状况简要预测

根据今年1-9月业务发生情况，2011全年预计发生管理费用350万元，财务费用-6万元。

北京彭博房地产开发有限公司

篇6：北京房地产政策分析

（3月28-29日）

【课程简介】

房地产培训：养老地产政策解析及开发模式讲解培训；我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

【课程特色】

以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持 以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营 以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点 以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑

【课程对象】

●从事养老地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总监、高级经理等高层管理人员；

●与养老地产相关和感兴趣的管理以及执行人员；

●养老产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者； ●政府职能部门领导，设计院从业人员。

【课程收益】

快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式

重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式

重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域

科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式

【讲师简介】

许豫宏：中房商学院房地产培训讲师，旅游学者，教授级高级经济师；天津商业大学硕士研究生导师；著名的城乡战略与旅游地产规划专家；旅游产业与区域经济顾问导师；国内百个城市旅游产业经济顾问；清华大学房地产总裁班培训导师；北京大学房地产政府班特约导师；盛方咨询集团首席专家；国内外多家官方机构咨询专家、划设计院（所）技术指导专家；…… 许教授擅长领域：

文化旅游地产、休闲商业地产、养老养生地产、主题地产。。许教授研究行业：

文化产业、旅游经济、区域经济、政策解读。。许教授个人著作：

曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》等五部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》等两部。

【课程大纲】

一：养老地产的典型性案例

1、许教授领军实操的案例

2、养老地产经典案例解析

二：养老地产的关键词解析

养老产业

2.1.1养老产业的概念与现状 2.1.2养老产业的政策与机遇 2.1.3养老产业的问题与挑战 养老地产

2.2.1养老地产的概念与政策 2.2.2养老地产的现状与发展 2.2.3养老地产十大难题与八大路径

三：养老地产的创新式路径 养老地产产品开发技术教程 3.1.1养老地产---机构式养老 3.1.2养老地产---居家式养老 3.1.3养老地产---旅居式养老

2、养老地产配套服务技术教程

3.2.1养老地产的配套设施

3.2.2养生地产的配套设施

四：养老地产的建设标准技术性规范 1.养老地产的建设标准---国家标准 2.养老地产的建设标准---行业标准 3.养老地产的建设标准---地方标准

4.养老地产的建设标准---国外标准 5.养老地产的建设标准---盛方标准

五： 沙龙答疑

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【考察项目】

北京太阳城

太阳城坐落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。

社区周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

北京太阳城三期建筑用地面积为 25000平方米；总建筑面积为 155300平方米，楼层状况：11栋六层、3栋九层

北京太阳城位于北京著名的小汤山温泉疗养区毗邻温榆河高标准绿色生态走廊，百里长河、万亩草坪、景色优美宜人，空气清新舒适，交通便利，东距首都机场17公里，南距亚运村15公里，距未来奥运商圈7公里。社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。

现代欧式生态建筑风格，简约大方，通透敞亮，建筑形式及外立面与自然环境和谐统一。完全按照健康住宅标准设计施工，户型空间设计，注重生活习惯和人体健康的要求；合理的进深及开间，人性化功能分区，科学的采光通风，营造出舒适健康的居住空间。新型环保材料和工艺的运用，消除和减少了环境污染；新款门窗型材，保温、防尘隔音、降噪，有效保证了室内的能源指标和空气健康指数。

作为低层低密度项目，小区环境优美，空气清新，生活配套完善。水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉

广场等，构成了北京太阳城城高品质的生活环境，人文居住与绿色景观和谐统一，营造出现代人理想的居住环境，是不可多得的、高性价比的养生宅。

为了居住者不同层次的个性与追求，精心设计了十多种丰富多彩的户型，从70平米的一居、106平米的二居、140平米的三居等等，多种空间形态，随意选择。户型整体精巧实用，功能完善，动静分区，干湿分离，大面宽，短进深，明厨明客明卧，通透采光，空间利用率高。使人在家里的每一个角落都能感受到多彩生活的惬意氛围。

北京太申祥和山庄（国际敬老院）

北京太申祥和山庄（国际敬老院）是经北京市昌平区民政局批准成立的大型综合性国际敬老院，其坐落在北京正北，京昌高速辛庄桥以西800米处。我院注册资金3000万元，整体占地450余亩，其中150亩建筑均采用中国传统宫廷格局，辅以苏州园林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300亩专门设置老人种植乐园。北京太申祥和山庄（国际敬老院）之创立旨在秉承“居好家、述健康、颐天年”之根本，其经营就是“给老人一个祥和的家”，让曾经为社会做出贡献的各界人士，能够在我们这里颐养天年。为此，我们推选会员制养老，即让在这里入住的老人以参与或推广的方式来招收会员，以保障敬老院的高层次、高品味及高度个性化的空间，使这里民为一个真正的大家庭。

山庄环境优美，配套设施完善，设有恭耕垂钓、门球、网球、餐饮、客房、健身、娱乐等配套服务项目。包括：生活居住区： 设有单人间、双人间及独立四合院共二百多床位，全部参照三星级酒店标准建造装修，并充分考虑老人所需要的轻松、方便与温馨，整个院落均采用无障碍通首，在室内卫生间设立了紧急呼叫系统，并聘请营养师制定符合老人营养需要的三餐食谱，养老院为老人提供亲人般的细心照料，每天安排丰富集体活动，给老人交流感情，给交朋友提供了多种空间。全方位的生产配套服务。总之，我们会想老人所想，急老人所争，给老人感受到家庭般亲切和温暖。老年大学区：山庄特设老年大学，教授书法、篆刻、绘画、根雕、太极、气功、音乐、文学、插花、茶艺、服装设计、中医保健知识、电脑操作及网络知识等。并定期举办各类作品展览拍卖活动，拍卖收入将全部捐献社会福利事业。社会福利事业： 老年大学还将根据老人举组建老年合唱团、老年秧哥

队、老年服装表演队、老年剧团、老年民间艺术团等，并特设独立资讯网络，成立老年投资顾问团，以发挥老年人的特长，使他们发挥余热。

生态农庄团： 太申祥和山庄特设生态种植区和生物饲养区，提供家庭专属种植区，使老人的子女、亲朋和老人一同享受到春日恭耕、夏秋收获的乐趣，并能在和自然的沟通中陶冶情操、怡情怡趣。国医诊疗区： 特别聘请享受国家特别津贴的国家级中西医专家组成山庄国医馆，为老人的保健、调 养、诊疗提供全面服务，并指导医护中心根据 人不同的身体状况，综合运用仪器检查、中医诊疗、西医诊疗、全身保健按摩、足底按摩、针灸、心理健康指导、药茶、药膳、药酒及康复设施等，为每一位老人制定个性化养生保健计划。计划每三个月调整一次，以保障客观可操作性，这意味着老人每三个月将全面体检一次。国医馆的设立为老人的健康提供了全面保障。康体娱乐区： 包括康体娱乐综合楼及室外网球场、室外门球场、室外羽毛球场、人工湖钓鱼等，综合楼内设有：室内游泳馆、保龄球馆、台球室、健身房、桑拿浴、蒸气浴、冲浪浴、歌舞厅、KTV贵宾间、棋牌室、中西食廊、酒吧、五十－－二百人多功能会议中心、放映中心等设施，为老人及其家人的健身及娱乐提供了理想场所。同时，综合楼还设有总统套房、普通套房、标准房等接待用房，使老人的家人在山庄得以探亲、商务、度假、会议、康体、休闲、娱乐兼顾。目前我院还在北戴河开设了分院，在朝阳区开设了婚庆俱乐部，同时我院也在加紧运作黄山及海南分院，预计明年初即将开业，总之太申祥和山庄的目标是创办国内最好、国际一流的敬老院。山庄现属中华慈善总会会员单位，为开辟中国养老事业的新纪元而献上自己的一份力量。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月28-30日

北京（详见报到通知）

[培训费用]：5680元含考察费、培训费、中餐费、资料费等（住宿代订，费用自理）团队报名优惠