养老地产政策

养老地产政策（精选6篇）

篇1：养老地产政策

关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

一、旅游地产相关政策

旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的今天，不出意外，旅游地产或许将成房企利润增长新的亮点。

（一）政策支持

旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调结构”“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发的凸显出来。早在07年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而十二五规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。

在政策支持方面，以海南建设国际旅游岛为例，国家在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。

国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。2011年3月，中国财政部发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。离岛免税政策的实施将会带来海南旅游环境的改善、扩大旅客数量及购物的规模、提高旅游购物的档次和人均消费增长等诸多好处。

国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。此外，海南还积极开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵活和自主的土地使用权，促进旅游业的建设和发展。

财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现，中央财政特地加大对海南的均衡性转移支付力度，加大对海南在其他一般/ 7

性转移支付和专项转移支付的支持；在一定时期内还将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外，中央还赋予了海南省西部大开发政策，在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，海南享受和西部一样的优惠政策。在投融资政策上，中央还支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金等，条件成熟时，还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。

此外，国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持，在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力，多个主管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先，游艇业已经被列入旅游业“十二五”发展规划，并且在国家发改委近日发布的鼓励发展产业目录中，游艇设计被纳入鼓励支持产业；另外，交通部正在对中欧游艇运行环境进行对比研究，未来可能启动相对宽松的扶持政策；最后，17个省市将游艇业列入地方“十二五”发展规划。加上11年4月海关总署制定实施的《中华人民共和国海关对海南省进出境游艇及其所载物品监管暂行办法》，对目前影响游艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑，如游艇停靠地、逗留时间、出入境管理和游艇担保等，以加强对旅游业配套服务设施发展的支持力度。无疑作为旅游与地产联姻的产物，在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下，旅游业的政策支持将会大大促进旅游地产的发展。

（二）土地政策

开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般/ 7

适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。

（三）新经济政策下旅游地产发展契机

1、住宅用地调控从紧,旅游地产成投资新宠

在宏观经济企稳回升的前提下,针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题,中央出台了一系列调控政策,如《关于遏制房价过快上涨的通知》、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解,目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄,投资总额超过1000亿元。

2、休闲产业浪潮涌起,旅游地产平台广阔

《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展,已经开始走上转型增效的成熟道路,逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后,海南房地产市场形成了“百企陈兵,千亿会战”的局面；星光国际集团与丽江市玉龙县签约开发“星光国际传媒度假村”项目；以黄山大观为代表的山岳旅游地产趋升温等。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。

3、宏观政策鼓励消费,旅游地产需求增加

2009年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度,摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降,服务和享受型消费比重不断提高,消费结构升级持续时间相对缩短,转换速度加快。由此可见,我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。

4、基础设施益完善,为旅游地产铺平道路 / 7

为应对国际金融危机的冲击,2008年年底国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布的数据,在我国4万亿元投资计划中,1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测,城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台,在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言,中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善,特别是公路网络的完善,致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显,这为旅游地产的开发铺平了道路。

（四）南京市出台规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目

为规范、引导旅游度假区的发展和管理，合理开发利用旅游资源，促进旅游产业转型升级，南京市近日正式出台了《南京市旅游度假区管理办法》。《办法》共分２５条，对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。南京市政府相关负责人介绍，作为亮点之一，《办法》中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。《办法》还规定，经批准后的旅游度假区规划，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。因调整总体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的，应当依法报请原审批部门核准。对旅游度假区的相关经营行为，《办法》也有明确规定，区内商品和服务必须实行明码标价，并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。

二、商业地产相关政策

近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业/ 7

地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

（一）推动中国商业地产的十大政策

1.国税总局：商用地下室开征房产税

财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的通知，2006年1月1日起，对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税：工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的底下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2.南京叫停产权式商铺

2006年5月29日，南京市房产管理局停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管力度外，仍允许其继续销售。

3.六部委171号文：切断外资投资房产通道

2006年7月，六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（71号文），对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。

4.住宅禁商实施催热商业地产

2006年6月住宅禁商在各地全面实施，给商业地产发展带来更多机遇：

一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌，低价、面积小，二三级的写字楼受宠，分割写字楼空间受宠，写字楼租赁投资公司受宠，会进行写字楼运营的写字楼中小投资者将大大的获利。

二、低端的社区商业和二手商业将受宠，大型商业中心的带写字楼或办公型综合商业中心，将是未来发展的方向和新的产品。

三、商业地产将进一步融入住宅项目，大型的综合配套社区和SOHO社区不复存在，独立的社区写字楼将会以投资品的形式产生。/ 7

5.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

6.银监会“54号文—《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》”收紧房地产信贷 要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放贷款；政策是针对于融资能力不强的小型房地产商，对于全国性大房地产商来说反而是一次机会，一次打击小地产商的机会。

7.香港金管局收紧内地房贷

从2006年三季度开始，香港金融管理局要求银行独立汇报用于购买内地物业的贷款数据，将内地地产企业赴港贷款尺度收紧；政策规范了内地商业地产的投资开发，阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。

8.银监会：开发商项目自有资金比例不低于35% 为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具流向房地产市场，银监会规定开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

9.《城市商业网点规划条例》

《条例》规定：10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证，之后拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续；《条例》在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使投资开发的盲目状况将有所改善。

10.《商店建筑设计规范》

部分条款将会成为强制性标准，有助于提升现代商业设施的建筑设计水平，规范商业设施的开发建设，使建成的商业设施更加符合商业需求，缓解商业地产空置情况，从而推动商业地产步入良性发展轨道。

（二）注意事项 / 7

首先，商业建筑的土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成10年，利率是6.25％，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。

三、养老地产相关政策

我国自1999年始就正式进入人口老龄化社会，其标志为60岁以上的老年人已超过我国总人口的10%。自此，国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免、以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。2010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，加强应对人口老龄化战略研究。”2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老龄人安享老年生活。民政部“十二五”规划指出，到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元，根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化，政府将开始承担起社会养老服务社会责任。其后，伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。

对于养老产业支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展行业来说，政策支持缺乏使从事养老地产开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难还是在经营阶段。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。/ 7

篇2：养老地产政策

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

篇3：养老地产政策

根据去年9月国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》, 从2011年到2015年, 全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿, 老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照世界卫生组织标准, 60岁以上老年人口达到总人口的10%, 为“老龄化社会”;超过14%为“老龄社会”。也就是说, 到2015年, 中国将既是一个人口大国, 也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”, 因此, 我们必须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题, 其中居住问题就是一个大课题。

随着政府对房地产市场一轮又一轮的调控, 房地产市场似乎进入了“冰河期”, 开发商的日子似乎也不像以往那么好过了。在这种情况下, 过去不为人知的“养老地产”渐渐成为了人们耳熟能详的新名词。

所谓养老地产, 是指面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品。去年来, 众多国内大型保险企业、地产企业宣布进军养老地产, 引起外界关注。养老地产, 这种新兴的房地产业态, 正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的绝佳选择。

然而, 养老地产是一种以“适老化设计”为核心理念的地产形式, 它不仅仅是建造适合老年人居住的住宅, 还必须提供医疗、康复、休闲、娱乐等一系列与老年人生活密切相关的服务, 在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式, 与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符, 并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。在这个远未成型的庞大市场面前, 多数企业都是在摸着石头过河。发展模式的不明确、收益率的不确定、相关政策法规的缺失, 将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

人们不禁要问, 养老地产, 到底是不是追逐利益的开发商制造出来的又一个噱头?养老地产前景究竟如何?

现状：中国还没有真正的养老地产

2012年, 地产调控政策依然如故。在此背景下, 即便是有富余资金存量的地产商也不得不考虑寻求新的获利渠道, 再加之“十二五”规划对养老事业的重视向市场释放积极信号, 养老地产正在成为各大开发商、保险资金和境外资本争夺的热点。

根据媒体报道, 北京顺义东方太阳城去年曾举办一场关于养老地产的小范围闭门研讨会, 竟引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名, 这让主办方始料不及, 也折射出了当下养老地产的热度。

房企试水

去年以来, 面对一波又一波的宏观调控, 国内的房地产企业, 尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏, 尽量超前抢占市场, 养老地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。

去年, 养老地产已成为万科旗下业务版图的新分支, 而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科宣称以商业地产、旅游度假地产、养老地产作为新的三个主要增长点, “前两个领域, 对于大多数人群来讲都是奢侈品, 可以买, 也可以不买, 但是养老对于相当多的人来讲, 它就是必需品。”

近来又有消息称, 作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山, 并将于年内竣工;而在历经两年多的研究之后, 保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。据业内人士透露, 保利方面正在重点研究养老地产的未来发展, 并因此成立了一个小组在国内各地考察, 也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式;此外, 华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

卡森国际副总裁陈维认为, 随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨, 传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈, 而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展, 而养老地产就是其中一类。“未来还会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发, 目前的这些企业则是在试水。”

险资圈地

去年年底, 楼市销售与土地市场一片萧条, 但弱市之下仍有逆势拿地的黑马, 最为吸引人眼球的是保险资金的跨行拿地。

去年12月16日, 泰康之家投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块国有建设用地使用权。泰康之家是泰康人寿旗下专业从事养老社区投资与经营的子公司, 而此次在昌平拿地, 是该公司进行养老社区试点的具体操作。

实际上, 在投资养老地产方面, 泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月, 泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格, 成为保险业中首个浮出水面的养老地产项目。此后不久, 泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地, 计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉, 该项目将于2013年至2014年建成。另外, 泰康人寿已在上海、三亚拿地。

而拥有超万亿资产的中国人寿, 则计划在河北廊坊筹建养老社区, 项目总投资为1000亿元, 首期投资约100亿元。中国人寿董事长杨超曾透露, 中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局, 而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此, 在北京, 中国人寿也购置了相当大规模的土地。另外, 国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资, 或者间接推动养老地产进度, 大有星星之火可以燎原之势。

保险资金为何如此热衷进入养老地产市场呢?一位业内人士这样指出了保险企业主要思路:“保险机构需要有新的利润增长点, 需要一个新的持续的利润增长模式。”据该人士介绍, 养老地产向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品, 还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等, 至少可将寿险产业链拉长20～30年。世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示:“对于保险公司这样一些金融企业来说, 怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事, 而养老地产对资金的吸纳量很大, 就成为市场新的动力。”

养老地产到底是什么?

开发商进军养老产业是一个好事, 但事实上, 养老是一个系统工程, 绝不是盖几所房子那么简单。

“从大的分类来看, 养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。”清华大学建筑学院教授周燕珉介绍说。养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品, 其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人, 提供护理及医疗服务的设施。

“海归”学者李力曾在国外专门学习和从事物业管理。李力说, 国外的成熟的养老社区, 对老年人的照顾包括许多方面, 比如, 饮食起居、打扫卫生、代为购物等生活照料, 治病、护理、传授养生之道等身体和心理上的照料, 还有免费提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。有的社区还成立了老年人工作室, 给老年人提供力所能及的工作岗位, 一方面帮助老年人摆脱孤独, 促进心智健康, 一方面给他们增加了收入。

“养老地产在选址、设计、后期服务方面与一般的房地产项目也有很大区别。”李力表示, 在项目规划分区上, 整个项目根据各地域人群生活特点分成若干个组团, 设计成四合院式的结构;设计还将楼房的底层架空, 使电瓶车能够直接开到电梯门口, 既方便腿脚不便的老人, 同时可以避开多雨的气候;项目建设还打破建筑标准, 降低开关插座高度, 地面消除高差, 采用防滑材料铺地。另外, 室内装修无棱角, 特殊区域进行了软包口保护。

“这一系列的服务都不是开发商自身所能负担和解决的, 需要政府、社会、社区等方方面面的努力和配合, 需要政策支持。”李力说, “养老项目不仅要自然环境好, 而且应该是集居住、商业、医疗、度假为一体的成熟社区, 除了给老年人提供完善的硬件设施, 还能提供优质的软性服务。

“中国还没有真正的养老地产”

反观国内, 各类资本一窝蜂钻进养老地产市场, 但却鱼龙混杂, 形势并不明朗。

“现在很多养老项目远离成熟社区, 周边配套设施没有十年八年都难以发展起来。成年人生活都有很大的不便, 何况老人?”他看来, 目前国内一些开发商所从事的养老产业, 更像是一场以养老为名的“圈地运动”。

保利地产集团有限公司副总经理王健也承认, 目前保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点, 但需要投入多少人、多少钱以及采取怎样的运营模式能够盈利, 这是养老地产最大的难点。目前国家对于养老地产的相关政策缺乏, 开发商并没有建立成熟的盈利模式。即使泰康和保利, 也都是通过建养老地产来提升高净值客户的附加值, 以带动其保险和住宅的销售。如何让养老地产真正成为独立的产品形态和业务模式, 还有一段很长的路要走。

“中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。”周燕珉指出, 国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类, 北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。纵观各类养老设施不难发现, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主, 均有“福利”的性质;险资的主攻方向则是高端养老项目, 有度假村的性质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。某位开发商告诉记者, 从建造规模、定位来分析, 险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支, 从大范围来看, 甚至可以归为商业地产。该开发商认为, 险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营, 从而获益。在莱坊房地产经纪 (北京) 有限公司联席董事杨杏妮看来, 开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向, “北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌, 但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓, ”她说, “开发商拿地困难是众所周知的, 如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些, 不能排除这是一种忽悠。很多著名的养老项目, 养老公寓只是配建在项目里的, 开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”资料显示, 北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米, 其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米, 养老公寓约有142套房源, 主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科方面在接受记者采访时透露, 幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。如此定位自然与“公益性”相距遥远。对于这一点, 业内人士似乎已达成共识:中国还没有真正意义上的养老地产。

即将到来的老龄社会, 让养老地产的发展似乎成为必然。但是, 我国目前无论是市场环境, 还是政策、标准的配套, 似乎又难以支撑养老地产的全面发展。

养老需求客观存在

由于养老观念及家庭结构的改变, 传统的家庭养老模式已面临挑战。“中国人传统的家庭观念是主张三代同堂的, 但现在的家庭结构日趋小型化, 尤其在经济较发达地区, 更多的成年子女并不会与父母共同居住。”周燕珉表示。另一方面, 在“421”家庭结构下, 子女要照顾老人难免心有余而力不足。“一对年轻夫妇需要照顾四位老人, 有时可能还需要照顾更加年迈的祖父母、外祖父母, 家庭负担很重。”周燕珉说, “年轻夫妇同时还需要抚养小孩, 又要在职场竞争中生存, 所以子女很难较好地照护每一位老人, 这是未来必须面对的客观事实。”除了传统的家庭养老外, 我国还有机构养老和社区养老等多种养老方式, 而后两者都存在不少弊端。数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体。而且, 养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足, 为追求零事故及便于管理, 难免有把老人当病人的倾向。而以行政区划分的社区养老, 又往往缺乏专门为老人服务的资源, 在养老服务方面的专业性上存在不足。社区的养老服务建设滞后, 住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。

家庭养老日益困难, 养老机构及社区养老又不够专业, 依托社区建立起社会化的养老服务体系, 就显得尤其必要。养老地产, 似乎正好能够弥补现有养老方式的不足, 满足巨大的养老需求。

不过, 事情并没有这么简单。

许多专家认为, 对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。对于急速发展的养老地产行业来说, 政策支持缺乏, 从拿地、建设与经营阶段, 开发建设企业都是一头雾水。养老地产尽管前景看好, 但其巨大的投入和缓慢的收益, 使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

而且, 如一位业内人士所说, “养老地产至少涉及两个产业, 一是房地产行业, 二是服务行业。任何一点前期的预估不足, 都可能造成投资风险。”养老地产区别于其他居住产业的显著特点是, 既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅, 又要运营和管理养老设施, 直接为老年居民服务。可是, 中国目前在新的养老机构的建设上, 沿袭了其他产业注意硬件而不注意软件的弊端, 缺乏许多相应服务。

由此可见, 考虑到庞大的养老需求, 养老产业的潜力非常可观, 可是, 如果为养老地产找准发展方向, 却是颇费思量的。

市场存量必须明确

业内人士提醒说, 养老产业绝不仅是养老地产, 养老地产范围过于局限, 应纳入养老产业整个体系方有发展前景, 同时, 亦要考虑到风险性, 不能盲目上马。

因此, 在选择养老地产的商业模式之前, 许多问题都需要厘清。

最突出的问题是, 虽然众多开发商发力进入养老地产领域, 但他们对于行业客户需求量到底有多大, 似乎还没有一个清楚的认识。

目前, 开发商们无一例外地将目光紧盯高端养老地产客户。据了解, 这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭等。而中等阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。

正如中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员开彦所说的, “养老地产面对的是社会养老理念、养老机制和养老地产市场问题。有一些数据让我们感觉到市场很大, 但是市场的缺口也很多。”

主要还得靠社区养老

“民政部发布的社会养老服务体系‘十二五’规划中, 提出鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施, 以社区养老作为主要养老模式。社区养老的概念就是加强社区的老年设施。国家应该在每个社区配一个医生, 现在好多社区没有医生, 拿一点药都要到处跑。”中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦表示。

中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬也很赞同这种观点:“社区养老是非常重要的模式, 应该说是很主要的模式。我认为新盖房子解决不了这个问题, 必须得结合现在的保障房建设解决养老问题。”

他认为, 高端养老地产本身就是一个非常大的产业链, 需要很多专业的护理人员, 而现在没有足够的市场, 也缺乏这样的培训和人才, 所以作用不大。

还有一种观点更鲜明, 认为压根就不需要高端的养老地产。

“我觉得我们把老年问题和老年住宅扯在一块儿了, 我认为是社会存在老年问题, 而不存在老年住宅问题。”北京市规划局原副局长毛钺说, “以后每个家庭都有老人, 难道为了这个事情去建老年住宅吗?我觉得是不可能的事儿。老年人到这个年龄了需要的是社会服务, 有了那些配套, 有了上门服务就解决了。有人把老年分成6 5～7 4岁、7 5～8 4岁、85岁以上三个阶段, 我现在是在第二阶段里头, 可是还没有感觉到我需要一个老年住宅。所以我觉得, 如果一定需要老年住宅, 应当把我们的住宅标准从一开始设计就往老龄化, 或者病残人使用方面来设计, 再把电梯、电脑急救那套东西配备上, 就可以了。不要去专门建一个社区, 其实老年人怕孤独, 怕离开亲人, 怕离开自己熟悉的环境。”

中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯观点没有这么“极端”, 但他也表示, 老年的居住问题核心并不是房子问题。

“房子问题很简单, 比如说住的旧楼改造一下比买新房的影响小得多, 现在北京、广州都开展了, 过去老楼加电梯。我觉得对老人的考虑在建筑上面不是大问题, 但是从类型上看, 我觉得有几类:有可能为主的就是居家的, 在社区, 只要增加一些社区的服务内容, 提高住宅本身的标准就可以达到;第二类通过旧住宅的改造, 为什么说这个呢?我发现很多老年人, 其它方面的改造涉及到他的时候他都不想动, 他说我没几年了我不想动, 老年人不想折腾。所以我觉得既有建筑的提升, 适应老年人功能的提升, 也是一个方面;第三类是集中式的, 现在老年公寓总体来讲, 实际上就是升级的养老院。”

可见, 对于高端的养老地产, 赵文凯认为并不是完全没有需求:“不是一点需求都没有, 但是通过房地产市场化可能比例比较低。许多人退休金三千块钱, 能住什么样的房子?能够承受高端养老地产的占多少比例?这可是个问题。”

“从全世界的范围来看, 老龄化的问题普遍是在发达国家比较突出, 像发达国家随着经济发展, 随着福利制度的完善, 老龄化的问题是相伴产生的。因此, 我认为解决老龄问题主要依赖于国家的政策扶持, 以及福利制度的完善。地产首先是一个资本的运作, 是盈利性的, 因此福利性跟盈利性是矛盾, 不可能整个社会上大范围靠盈利性的地产去解决就福利性的老龄问题。”赵文凯说。

其实, 他们的看法也是不少专家的共识:面向高端富裕群体的养老地产更像是一种高级疗养院, 这是没有办法大面积推广的, 所以解决养老问题主要的发展方向还是以靠社区为主。

“两条腿走路”

看来, 要解决养老问题, 应该采用“两条腿走路”的方式, 一条是针对社会孤寡老人和中低收入老年人群, 用加强社区服务、扩大社区配套福利为主的方式, 这需要更多的国家的投入和政策支持;另一条是通过市场机制, 为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系, 使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得。市场化的目的就是为中高档收入老年人提供条件优越的、寄托生活理想的生活环境, 让社会和子女充分释负。

“养老地产这种长期运营模式, 与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目, 面临的将是5年、1 0年甚至更长时间的运营周期, 此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入, 这并不是所有人都玩得起的。”一位开发商如是说。

“但是, 房地产市场必然会细分, 企业面临必然的经营选择。在这种情况下, 养老地产是一个不错的契机, 甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说, 我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例, 可以说能想到的、想不到的, 我们都在积极地引进, 然后根据市场实际情况进行组织, 摸索最适合当地的盈利模式。”

最现实的，即是最可行的

有人预测, 我国养老产业有巨大商机, 于是, 许多开发商争先恐后地挤进该领域。从未来养老产业的商机、社会需求以及无任何松动的房地产调控政策等方面的情况看, 开发商们的这个决策似乎也是正确的, 甚至是前瞻性的。

然而, 虽然“养老地产”看上去很美, 但通往养老产业美丽前景的道路并不顺畅。只要进行理性的分析, 我们都能清楚地看出, 养老地产其实是高端休闲地产或旅游地产的一个分支, 在高端地产发展仍不充分的情况下, 养老地产的开发更不成熟, 国内甚至还谈不上有成功的模式。在这种情况下, 即使要开发养老地产, 也必须认清并直面如下问题:

首先, 虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会, 但是, 中国人几千年来的养老观念和生活习惯, 仍然是希望和子女甚至是孙子女住在一起。为什么我国老年人喜欢与子女住一起?一方面, 老年人都普遍害怕孤独, 需要下一代或隔代陪伴, 渴望与子女交流, 享受天伦之乐的亲情;另一方面, 作为30～40岁左右的社会主力军, 按照中国的传统, 也需要父母帮助照顾孩子及家庭, 而将父母送进福利院养老被普遍认为是不孝的。因此, 在已经不再工作的老年人当中, 就目前乃至近几年来看, 真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数, 许多老年人即使未必选择与子女同住, 但也会选择与子女住在距离比较近的地方, 以便于亲情的交流。同时, 如果做一个项目, 明确是“养老地产项目”, 而非老人也难以选择购买或入住。也就是说, 养老地产的客户群体将会很窄, 这是开发者首先面临的一个问题。

而且, 养老地产到底应该定位于高端还是低端?如果做成低端的养老院、老年公寓等, 则无法与普通地段、普通价格的楼盘竞争, 开发者将面临着尴尬的局面, 而且名不副实、无甚新意。与其做这种名义上的养老地产, 还不如做普通大众项目的受众多。如果定位于高端, 一方面, 根据我国传统的消费习惯, 越是老年人, 消费越慎重, 中国的传统文化中, 多数老年人的潜意识中, 还是希望将积蓄留给子孙后代, 而不是自己大笔消费或将积蓄全部消费完;另一方面, 绝大多数老人都属于中低收入家庭, 这是一个不争的事实, 家庭条件恐怕也不允许将他们送进高端养老地产。所以, 能选择高端养老地产项目的客户群体将是更窄, 不利于项目的推广和销售。

篇4：养老地产政策

各方资金欲抢养老“大蛋糕”

11月12日，十八届三中全会闭幕，改革纲领性文件中相关利好的养老政策有望落地的消息刺激了当日养老相关概念股突然大幅拉升。而就在两个月前，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等。养老地产将再度成为业界关注的焦点。有业内人士表示，此次三中全会将为养老改革方案定调，或促养老地产掀起布局潮。

养老地产成为各方投资资金都欲抢先进驻的一块“大蛋糕。从目前的养老地产市场格局看，基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过1000亿元。万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入了养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

其中，万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目，但当前处于初步阶段，规模较小。而保利地产有北京和熹会及上海西塘越项目；世联地产则联手太晚恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；包括远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年在内的房企也启动养老地产试点。目前参与养老地产的房企经营模式基本上采取会员制，出售为主、租售并举以及纯粹出租。

除“房企系”外，多家险资也圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚三地都有进展，新华保险在西安、武汉建立了两个健康管理中心项目，北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超过500亿元。

另一投资主力是“央企系”。11月9日，中铁置业在海南三亚发布了以医疗、养老配套为核心内容的“第三代住宅”——中铁·子悦薹。该项目打造的“悦生活”八大服务体系，以满足业主医、食、住、行、氧、游、学、乐作为其服务和配套基本要素。“第三代住宅”在养老服务和医疗服务的重点投入，不难看出中铁置业“试水”养老地产的动向。而在今年四五月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。

养老地产究竟是块多大的“蛋糕”，可供逾80家房企争食？国泰君安一份研报预计，若按照国内多地提出的9073计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积的1.4%（1364万平方米）。按上述研报计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，若选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。

中信建投地产首席分析师苏雪晶表示，养老地产对房企的吸引力很大，预计将会有越来越多的房企涉足该领域。首先，从海外经验来看，养老是未来提供稳定现金流的产业，一旦入住率提升后，养老机构可持续现金流情况非常良好，将是对开发商吸引力较大的资产；其次，以养老的概念获得土地储备已经是非常成熟的思路。

业内人士预计，到2050年我国80岁以上高龄老人将由现在的2100万增加到1.08亿人，生活不能自理的发生率将达到30%以上。90岁以上的老人失能率将达到50%以上。由于高龄化、失能化的加剧，老年人对宜居环境的要求越来越突出。与此同时，我国城镇化的速度也在加快，未来二十年，城镇化速度还将以2%到2.5%的速度递增。2015年城镇化率要达到53.8%，2020年达到57.9%，届时城镇人口也将超过8亿人。越来越多嗅觉敏锐的知名房企前赴后继地进军养老地产。

养老地产仍在“试水”

“虽然养老地产逐步开始成为各方追逐的投资热点，但到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。”清华规划院养老产业研究所所长陈首春说。

养老地产不是简单的房地产项目，更多的溢价在于后续服务和运营管理。三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏认为，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略了配套服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。

显然，占据海南三亚这块中国养老热土一席之地的中铁置业打算放慢脚步“精耕细作”。据了解，总投资53亿元的“第三代住宅”——中铁·子悦薹项目首次在海南旅游地产界引入中国首席家庭医生服务品牌“蓝卡诊所”。诊所为社区业主提供365天、24小时服务，居民可使用医保卡就诊。同时，社区与120合作建立急救转运绿色通道，联网北京协和医院、上海瑞金医院、沈阳军区总医院等北京、上海、沈阳三甲医院。此外，建立业主健康档案，由专业体检服务机构负责进行定期健康体检、由专家开具运动处方、提供科学膳食指导，与绿色生态生产基地建立长期合作，为社区居民特供绿色有机食品等等。建立老年培训学校，定期组织老年人度假旅游活动，专为老龄会员提供园区特色工作岗位……这一系列健全的软硬件服务体系提供了老人在养老、医疗、养生、保健的全面需求。

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中国房地产业协会副会长朱中一在海南三亚接受本刊记者专访时说，“第三代住宅”是一个观念的转变，这种以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系是一种安全的、舒适的、宜居的、全方位的养老住宅模式，尤其在养老服务和医疗服务上的投入是中国养老地产必不可缺的重要内容。朱中一表示，目前在养老地产方面，开发商比较容易介入的是可以引入社会资金、采取市场化运作的领域。“我主张探索老年人住房反向抵押养老保险、连锁型养老项目、有限产权等形式，做到休闲、养老相结合；基本养老和满足不同人群的养老需求相结合。”

朱中一口中“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

华远地产股份有限公司董事长任志强认为，“以房养老”是国际通用办法，但不是政策，完全是个人自愿的行为。真正意义上的养老地产项目需要有医疗和殡葬的配备，而我国殡葬是不会放开成为市场化的行业。“我们做的养老地产只是刚刚退休到完全不能自理中间这一段，而真正的养老地产要包括完全不能自理的后头一段。医疗、护理和后续殡葬服务都要涵盖才是真正的养老地产。国际上养老地产占房地产行业的比重是5%，我国只有1.2%左右，有发展前景，但不会是主流。”

大多数房企并不愿意直接将自己的项目称作养老地产。万科总裁郁亮在今年的年中业绩推介会上表示，用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老首先是服务，房子只是工具。花样年集团养老产业运营总监高峻则表示：“我们更愿意说是养老产业，而不是养老地产，以服务为主体，花样年主要是居家养老和社区养老两大业务。养老是个大产业，最先进去的是房地产，但不等于只有房地产。”

早在2010年万科便“试水”风头正劲的养老地产市场开发和营销。2012年，远洋地产推出其老年公寓项目后，远洋地产总裁李明曾对媒体高调表示：“此养老机构将确定盈利。”相比李明的乐观，万科集团副总裁、万科物业首席执行官朱保全显得更为冷静审慎。他认为，社区养老由养老服务公司独立运营看来是一个世界性难题。美国养老社区发展虽然相对成熟，但业绩也一直不理想。就国内而言，无论是哪种方式介入，养老产业目前都尚无成熟模式可借鉴。

无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通百姓最关注的“靠什么养老”问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。据悉，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

中国房地产业协会老年住区委员会秘书长江书平接受本刊记者采访时表示，今年5月24日，中国老龄产业协会、中国房地产业协会联合下发了《关于联合开展中国老年宜居住区建设试点工程的通知 》，这项计划将在全国范围内通过对试点项目提供政策运用、经营模式、规划设计、工程建设、市场开发、养老服务、运营管理、人才培养等环节持续跟踪和专家顾问指导，协助企业建造老年宜居住区示范项目。而国务院《意见》要求，新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求全国社会养老床位数达到每千名老人35～40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

篇5：养老地产政策

（3月28-29日）

【课程简介】

房地产培训：养老地产政策解析及开发模式讲解培训；我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

【课程特色】

以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持 以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营 以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点 以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑

【课程对象】

●从事养老地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总监、高级经理等高层管理人员；

●与养老地产相关和感兴趣的管理以及执行人员；

●养老产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者； ●政府职能部门领导，设计院从业人员。

【课程收益】

快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式

重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式

重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域

科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式

【讲师简介】

许豫宏：中房商学院房地产培训讲师，旅游学者，教授级高级经济师；天津商业大学硕士研究生导师；著名的城乡战略与旅游地产规划专家；旅游产业与区域经济顾问导师；国内百个城市旅游产业经济顾问；清华大学房地产总裁班培训导师；北京大学房地产政府班特约导师；盛方咨询集团首席专家；国内外多家官方机构咨询专家、划设计院（所）技术指导专家；…… 许教授擅长领域：

文化旅游地产、休闲商业地产、养老养生地产、主题地产。。许教授研究行业：

文化产业、旅游经济、区域经济、政策解读。。许教授个人著作：

曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》等五部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》等两部。

【课程大纲】

一：养老地产的典型性案例

1、许教授领军实操的案例

2、养老地产经典案例解析

二：养老地产的关键词解析

养老产业

2.1.1养老产业的概念与现状 2.1.2养老产业的政策与机遇 2.1.3养老产业的问题与挑战 养老地产

2.2.1养老地产的概念与政策 2.2.2养老地产的现状与发展 2.2.3养老地产十大难题与八大路径

三：养老地产的创新式路径 养老地产产品开发技术教程 3.1.1养老地产---机构式养老 3.1.2养老地产---居家式养老 3.1.3养老地产---旅居式养老

2、养老地产配套服务技术教程

3.2.1养老地产的配套设施

3.2.2养生地产的配套设施

四：养老地产的建设标准技术性规范 1.养老地产的建设标准---国家标准 2.养老地产的建设标准---行业标准 3.养老地产的建设标准---地方标准

4.养老地产的建设标准---国外标准 5.养老地产的建设标准---盛方标准

五： 沙龙答疑

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【考察项目】

北京太阳城

太阳城坐落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。

社区周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

北京太阳城三期建筑用地面积为 25000平方米；总建筑面积为 155300平方米，楼层状况：11栋六层、3栋九层

北京太阳城位于北京著名的小汤山温泉疗养区毗邻温榆河高标准绿色生态走廊，百里长河、万亩草坪、景色优美宜人，空气清新舒适，交通便利，东距首都机场17公里，南距亚运村15公里，距未来奥运商圈7公里。社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。

现代欧式生态建筑风格，简约大方，通透敞亮，建筑形式及外立面与自然环境和谐统一。完全按照健康住宅标准设计施工，户型空间设计，注重生活习惯和人体健康的要求；合理的进深及开间，人性化功能分区，科学的采光通风，营造出舒适健康的居住空间。新型环保材料和工艺的运用，消除和减少了环境污染；新款门窗型材，保温、防尘隔音、降噪，有效保证了室内的能源指标和空气健康指数。

作为低层低密度项目，小区环境优美，空气清新，生活配套完善。水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉

广场等，构成了北京太阳城城高品质的生活环境，人文居住与绿色景观和谐统一，营造出现代人理想的居住环境，是不可多得的、高性价比的养生宅。

为了居住者不同层次的个性与追求，精心设计了十多种丰富多彩的户型，从70平米的一居、106平米的二居、140平米的三居等等，多种空间形态，随意选择。户型整体精巧实用，功能完善，动静分区，干湿分离，大面宽，短进深，明厨明客明卧，通透采光，空间利用率高。使人在家里的每一个角落都能感受到多彩生活的惬意氛围。

北京太申祥和山庄（国际敬老院）

北京太申祥和山庄（国际敬老院）是经北京市昌平区民政局批准成立的大型综合性国际敬老院，其坐落在北京正北，京昌高速辛庄桥以西800米处。我院注册资金3000万元，整体占地450余亩，其中150亩建筑均采用中国传统宫廷格局，辅以苏州园林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300亩专门设置老人种植乐园。北京太申祥和山庄（国际敬老院）之创立旨在秉承“居好家、述健康、颐天年”之根本，其经营就是“给老人一个祥和的家”，让曾经为社会做出贡献的各界人士，能够在我们这里颐养天年。为此，我们推选会员制养老，即让在这里入住的老人以参与或推广的方式来招收会员，以保障敬老院的高层次、高品味及高度个性化的空间，使这里民为一个真正的大家庭。

山庄环境优美，配套设施完善，设有恭耕垂钓、门球、网球、餐饮、客房、健身、娱乐等配套服务项目。包括：生活居住区： 设有单人间、双人间及独立四合院共二百多床位，全部参照三星级酒店标准建造装修，并充分考虑老人所需要的轻松、方便与温馨，整个院落均采用无障碍通首，在室内卫生间设立了紧急呼叫系统，并聘请营养师制定符合老人营养需要的三餐食谱，养老院为老人提供亲人般的细心照料，每天安排丰富集体活动，给老人交流感情，给交朋友提供了多种空间。全方位的生产配套服务。总之，我们会想老人所想，急老人所争，给老人感受到家庭般亲切和温暖。老年大学区：山庄特设老年大学，教授书法、篆刻、绘画、根雕、太极、气功、音乐、文学、插花、茶艺、服装设计、中医保健知识、电脑操作及网络知识等。并定期举办各类作品展览拍卖活动，拍卖收入将全部捐献社会福利事业。社会福利事业： 老年大学还将根据老人举组建老年合唱团、老年秧哥

队、老年服装表演队、老年剧团、老年民间艺术团等，并特设独立资讯网络，成立老年投资顾问团，以发挥老年人的特长，使他们发挥余热。

生态农庄团： 太申祥和山庄特设生态种植区和生物饲养区，提供家庭专属种植区，使老人的子女、亲朋和老人一同享受到春日恭耕、夏秋收获的乐趣，并能在和自然的沟通中陶冶情操、怡情怡趣。国医诊疗区： 特别聘请享受国家特别津贴的国家级中西医专家组成山庄国医馆，为老人的保健、调 养、诊疗提供全面服务，并指导医护中心根据 人不同的身体状况，综合运用仪器检查、中医诊疗、西医诊疗、全身保健按摩、足底按摩、针灸、心理健康指导、药茶、药膳、药酒及康复设施等，为每一位老人制定个性化养生保健计划。计划每三个月调整一次，以保障客观可操作性，这意味着老人每三个月将全面体检一次。国医馆的设立为老人的健康提供了全面保障。康体娱乐区： 包括康体娱乐综合楼及室外网球场、室外门球场、室外羽毛球场、人工湖钓鱼等，综合楼内设有：室内游泳馆、保龄球馆、台球室、健身房、桑拿浴、蒸气浴、冲浪浴、歌舞厅、KTV贵宾间、棋牌室、中西食廊、酒吧、五十－－二百人多功能会议中心、放映中心等设施，为老人及其家人的健身及娱乐提供了理想场所。同时，综合楼还设有总统套房、普通套房、标准房等接待用房，使老人的家人在山庄得以探亲、商务、度假、会议、康体、休闲、娱乐兼顾。目前我院还在北戴河开设了分院，在朝阳区开设了婚庆俱乐部，同时我院也在加紧运作黄山及海南分院，预计明年初即将开业，总之太申祥和山庄的目标是创办国内最好、国际一流的敬老院。山庄现属中华慈善总会会员单位，为开辟中国养老事业的新纪元而献上自己的一份力量。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月28-30日

北京（详见报到通知）

[培训费用]：5680元含考察费、培训费、中餐费、资料费等（住宿代订，费用自理）团队报名优惠

篇6：首届养老产业与养老地产高端论坛

【主持人周燕珉】：中国正面临快速老龄化的严峻挑战，但是现阶段我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，目前只有1.16%的老人在养老机构，居家和社区的养老设施比较滞后。另一方面，养老地产有着巨大的市场，尤其是在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其发展的前景被广泛看好。因此，联合各方力量，共同探讨适合中国国情的市场需求和养老产业的发展模式具有重大的迫切性的现实意义。在此背景下，清华大学建筑学院和中国房地产报联合主办了此次首届中国养老产业和养老地产高峰论坛。

下面我们先有请清华的领导致辞，有请清华建筑学院党委书记边兰春教授致辞！【边兰春】：尊敬的各位来宾、各位专家、老师们、同学们大家上午好！非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有意义的老年论坛，再次我代表清华大学建筑学院向各位的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的问候。

首届中国养老产业与养老地产高端论坛由清华大学建筑学院和中国房地产报共同举办，论坛旨在聚焦于我国当前所面临的老年社会的挑战，联合政府机构、金融机构、养老机构、房地产开发企业、老年住宅产品生产企业、建筑设计单位和相关媒体等多方力量共同探讨和展望未来中国的养老产业和养老地产的发展，包括养老产业的发展模式，国际先进经验的交流，老年住宅的设计等多个主题。可以说，这是新形势，新的发展要求下的一次跨学科，宽行业的交流盛会。

和谐社会的发展目标要求我们建设一个以人为本，服务日益人性化的社会，一个老少共融，不分年龄，人人平等的社会。当前国家制订了以居家养老的政策，全国有90%的老人在家养老，同时养老住宅的开发和建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，所以联合各方面的力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。

清华大学建筑学院一直在建筑设计、科研等领域关注住宅与社区发展的研究，我们一直强调通过多学科交叉的课程设计和实践环节在社区规划和建筑设计中应对不同人群的实际需要，实现美好环境和和谐社会的共同缔造。

建筑学院组成的科研团队长期进行老年住宅的研究，开设有住宅经济化设计和老人居住建筑设计等多门课程，开展了大量关于老年人居住需求和老年住宅设计等方面的科研和实践工作。参与编制关于老年居住建筑方面的国家标准和相关图集，并且与国内外政府部门、著名大学及研究、设计和开发机构搭建起了广泛的交流和合作平台。

今天到来的很多嘉宾都曾经与我院在这些领域的研究有过很好的合作，并对我院在这些学科方面的发展给予了非常多的关注，再次我也表示非常衷心的感谢！

老龄化社会给我们的不仅是挑战，更是学科与行业蓬勃发展的时代机遇，跨学科，跨行业的合作是老年产业发展的必然趋势，对于清华而言，需要我们进一步发挥学术先锋作用和学术整合的力量，将产学研相结合的办学思想贯彻其中，对于我们在座的每一位而言，这更是不可推卸的社会责任。社会的发展离不开对人本身的终极关怀，老年人是我1/39 们社会的财富，也是全人类的财富，建立一个充满活力的健康长寿的社会，是人类社会发展的永恒目标，这其实也是在谈论涉及我们每一个人自身未来的重要话题。

所以我们很高兴在清华大学举办这次论坛，希望通过本次大会能够在决策部门、学术界、相关机构、企业中发起关于老年地产问题、老年养老问题等全面而深刻的讨论，并搭建起一个广泛而密切的合作平台，为推动我国走向健康的老龄化，积极的老龄化社会作出贡献。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢边教授的精彩致辞。本次活动得到清华大学学院领导的支持，还有许多学生、老师、志愿者也给予我们很多的帮助，在此表示感谢！下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞！

【单大伟】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业，都如此关注首届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为主办方代表，我感到由衷的欣慰和激动。欣慰的是关注养老地产这体现着房地产行业对未来产品细分市场的关注和分析，也体现了中国步入老龄化社会，作为房地产企业的服务意识。激动的是，通过今天各抒己见的深入探讨，我们在了解国际经验的基础上，期待着为养老地产的中国化发展找到一个突破口。

沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，当中国社会以典型的未富先老方式进入老龄化和高龄化时期，相关的政策、配套服务是否完善，如何使得银发一族老有所养。

2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市更提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。

在这样的背景下，城市管理者、服务机构、金融机构、房地产企业面对未来的银发浪潮我们能做一些什么？引导大家去思考这样的问题也就是中国房地产报、清华大学建筑学院共同主办这次高端论坛的意义所在。从另一个层面讲，关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展，有一种观点认为，传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多。而中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。尤其是当我们国家制订的以居家养老为主的政策，全国将有90%的老人在家养老，因此，养老住宅的开发与建设迫在眉睫，急需要建设大量的养老住宅，而养老地产所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持还不够完善，商业模式也刚刚探索起步，养老建筑的设计尚缺少经验，这些都需要业内共同探讨和呼吁，研究并整合相关资源，多做一些有益的尝试和探索。

各位来宾，养老地产的命题还有许多亟待求解，希望今天的研讨会能为整个行业开一个好头，也希望跟中国房地产报一样有责任感的媒体将声音传递出去，倡导行业学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展携手努力。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢单总的致辞，也非常感谢单总和中国房地产报这个团队为了这次会议作出了很多的贡献。下面我们进入大会报告阶段，首先有请中华人民共和国民政部社会福利和慈善事业促进司王振耀司长发言！

2/39 王振耀司长毕业于南开大学，先后获得哈佛大学行政管理硕士以及北京大学法学博士，2008年9月，他开始负责组建民政部社会福利和慈善事业促进司，并担任司长。正在直接推动中国福利制度，特别是养老服务产业的规划和发展，他同时还是北京师范大学社会发展公共政策学院的兼职教授，王司长的讲演题目是中国养老服务政策的基本走向，有请王司长！

【王振耀】：以中国养老服务政策基本走向为题，我想谈八个方面的问题。

第一，所有在座的嘉宾都会关注的一个问题就是一年来中国养老服务政策的进展。大家知道最近一年来，是我们养老服务界在历史上最为忙碌的一年，从中央的行政部门到具体的养老院的服务工作人员，全面都在经历着一个转型，经过我们一年的努力，我自己感觉到我们的进展比较多。大家知道第一个大的进展就是在去年确定了新农保，就是在农村建立新型农民养老保险，就是农民60岁以后可以得到国家的基本养老金，有55块钱。当然这是在逐步的进行试点和推广，去年已经有10%以上的县展开了这项工作。

第二，去年到今年，最大的一项政策就是高龄津贴。尽管中央没有统一的文件，但是因为宁夏以及其他一些地方的逐步推广，在全社会已经形成了一种共识，那就是对高龄的80岁以上的老人，该按月给予适度的生活津贴。这项政策的进展应该说使相当多的80岁以上的老人感受到了整个社会的进步。

第三，有所进展的是去年我们在座的许多同志积极参与的养老服务业的床位建设。去年我们逐步统计，去年一年我们中国整个养老的床位增加了七万张，我们居住的老年人也增加了十万人以上。另外，我们也增加了一千多个养老院以及其他养老机构。去年一年成就不小，当然在看到成就的时候，大家都会感受到去年扩展的十万多个老年人进驻到养老机构大部分还属于五保对象，但是无论如何已经有相当多的老年人开始进入到养老机构。

第四，我们整个养老的工作布局开始发生了变化。去年的养老工作从单一的床位建设，现在发展到了以居家养老为基础，开始兼顾养老护理，应该说开始了多方面的，包括推进民间的养老机构的建设，多方面，多层次的一个政策调整。它是一种结构性的调整，去年来看，这种结构性的调整产生了比较大的效果。到现在为止，由于去年一年来社会意识的转变，我们很坦率的说，加上今年整个房地产的形势，现在是什么样一种状况呢？现在是有几千亿的民间的资金或者说是其他别的领域的一些资金，大家都在盯着房地产。这个领域现在应该说已经被很多做企业的人开始盯上了，开始感兴趣。这和一年多前，和两年前是完全不一样的。去年一年的结构性的变化使整个中国养老服务业的布局产生了重大的推进。

第五，去年整个养老行政管理的工作进度也发生了重大的调整。从原来的逐步试点型开始过渡到全面普及型，去年有两个最大的普及，一个大的普及就是宁夏一个月的时间建立了高龄津贴，并且进行了普及。另一个就是北京，北京原来的工作部署时间要长一点，但是从去年开始，一直持续到现在，北京在全国率先发起了养老服务业的革命。大家都知道，去年颁布了九养政策，九个方面的措施，其中大家都知道的是对所有80岁以上的老年人都发了100块钱的养老护理券。这个是在全国走在最前面的，随之而来的是北京的老年人开始在探寻多重得到服务的机会，北京不是80岁以上的人给高龄津贴，北京是60岁以上的人，如果没有养老金就发200块钱的福利养老金。同时北京农村农民的新型养老保险的基础养老金不是55块钱，而是280块钱。所以在北京一个老年人如果60岁以上没有养老金，那就意味着可以从国家，可以从政府这边得到480块钱，现在80岁以上的人又开始能得到100块钱的护理券。大家看到北京的养老产业现在正在迈开大的步骤。

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不仅如此，今年春天北京又进行了另一个大的台阶的攀登，这个攀登就是原来认为三年要普及的托老所，社区里面的老年饭桌又决定一个月完成，就是五一节就要因地制宜来完成这样一个养老服务的基础性工程。应该说这样一种工作部署在全国带了一个很好的头。

第六，去年以来，我们养老产业界现在出现了比较大的三个行业性的联盟，尽管松散，但却昭示了我们整个养老行业的进步。三个大的联盟大家知道主要是长期照料、养老产业、研究界推进的研究、护理、实践的一条龙的联盟。同时也成立了养老产业方面的协会，应该说老年养老服务业的组织化的程度正在得到全面的提高。

回顾一年来的进展，我觉得我们的养老服务业正在出现健康发展的局面，这是我要向大家报告的第一个问题。

第二个问题，养老服务业形势的严峻性。

应该说养老服务业到目前这个阶段，我们大家千万不要以为形势一片大好，没有任何艰难的、严峻的挑战。其实回顾一年多的工作，我们迈开了大步，但是我们只是刚刚迈步。大家知道我们的养老服务业的第一个大的挑战就是我们还有一个亿左右的农村的60岁以上的老年人，还依然没有得到基础养老金，还是依托于家庭赡养为主，还没有纳入到现代养老保险或者是基础性的现代养老保险的范围，这应该说是一个很大的挑战。

另外一个比较大的格局，我们离退休人员和整个低保人员目前的退休金和得到的最低保障的标准不一样。大家知道我们有5000多万人是退休人员，他们的平均工资一个月是1200块钱多一点，另外还有近2000万人是纳入到低保、五保，他们的标准也都比较低，一个大的挑战。

另外一个大的挑战是高龄老人，大家知道高龄人去年的同期数据是1800多万，现在有数据预测可能达到了2000万，就是80岁以上的老人，但是在全国到目前为止，只有七个省市自治区在全省范围内按月发放养老金，相当多的，甚至是发达的省份还没有在全省普及高龄津贴。

第三个大的挑战是我们高质量服务的养老机构。高质量的养老服务机构在全国依然偏少，与国外的养老服务机构相比，我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面，我们觉得现在应该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷，提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品，富裕的老年人进入养老机构有时候也感受不到较高质量的服务，这是我们今天在座的同志要讨论的问题，我们应该深深思考这个问题。

我们的商品还不对路，有的方面还很不对路，我们对社会的说服力还很差，这是我们养老服务业，现在要和其他成熟的市场的商品比较，我们高质量的服务产品和他们的差距太大了。

第四，我们的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都还有着比较大的缺陷。大家知道，包括我们的行业管理，今天台湾的养老协会来了一个比较大的代表团，刚才我们见面一聊，他们是一千多个养老机构，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他们的信息是比较准确，加工出来的产品也能够提供给各个养老院。我们国家应该说现在在行业管理，行业联合方面还存在着大的缺陷。这是我想谈的第二个问题。

第三个问题，我们下一步应该如何定位养老服务业的机会目标。就全国总体而言，应该定位为一个目标，就是要建立与中等经济发展水平相适应的养老服务体系。我们现在的养老服务是远远落后于我们的经济发展水平，所以说从个体上来说，我们是未富先4/39 老，我们的很多老年人没有养老金，但是从国家来说，从整体来说，可不是未富先老，已经是有了财富，没有落实到老年人这里，存在着一定的技术障碍。这个国家的GDP已经接近了4000美元，4000美元是中等发达水平，中等发达水平的时候全世界包括我们同等发达水平的发展中国家他们的养老的各方面的政策措施都远远高于中国，那我们怎么能说是未富先老呢？坦率的说是个体未富，国家富了，是一富一老，不是未富。但是现在关键是如何进行政策调整。

第四个问题，当前的政策重点应该注重三类人。第一类贫困老人。纳入低保和五保的老年人，他们大体上有两千多万。第二是高龄老人，应该说高龄老人就是80岁以上的老年人，这些老年人现在也接近两千万。第三个是失能失智老人，大体上超过了一千万。这三类人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，给老年人进一步的发放津贴、补贴，让老年人手里应该有一定的资金，才有服务能力。

第二件事，要进行基础设施建设。

第三件事，要进行一系列的政策调整，要向以老年人为本的这样一种基本的趋势发展，使我们的多项政策更有利于老年人。

第五个问题，如何规划未来。大家知道今年是规划十二五建设之年，现在国家已经决定我们要制订专项的十二五的国家养老服务体系建设的规划，这个规划应该是确定整个国家养老服务体系建设的基本格局。这个基本格局应该是以基层社区的养老服务为主，应该是以刚才谈的三类老年人的服务为主，但同时一定要注意促成政府和民间的积极互动，形成未来良性的政策格局，恐怕要调整许多技术性的政策。

第六个问题，我要特别谈到的是我们的产业就是联盟或者是说我们行业组织的重要性。我们大家都知道一年多来，一年来我们能数得出来，我们全国的一百个，全国的二百个，全国的一千个这样的优秀的养老院是哪里？是谁？应该说没有数得出来。为什么没有数得出来？说明我们养老服务业、养老的行业坦率的说还停留在一盘散沙的局面，我们需要联合，需要联盟，需要更多的行业标准，行业体系，行业评价活动开展起来。我特别希望，我们这样的论坛向全国推出多种类型的养老服务的领头的群体，模范的群体，让我们在我们行业内部需要形成一套大家比较认同的一个标准，这是我想谈的未来的工作。

第七个问题，高度重视咨询机构的作用。现在我们发展养老产业，其实和发展别的产业一样，我们对咨询机构的作用重视不够。外国的咨询机构到中国来，发现中国的养老界的许多很优秀的企业家，他们的学习依然停留在手工式、经验式这样一个层面。大家来见了见，听了听，简单的了解了一下概况，就认为自己弄明白了，听清楚了，就完全可以大胆的推进，这里没有各类咨询机构的详细的规划，没有各种方案的选择，没有市场的预测，没有公共关系的处理，所以坦率的说，我们养老服务业的挑战应该说关键是在于我们立足点，起步还没有把知识运用起来，或者是还没有形成有机的结合。这是一个很大的挑战，一个现代行业的发展，有了资金，有了需求，但是没有很好的咨询业，大家如果还不知道用咨询机构，这就是一个很大的问题了。不知道用咨询机构，我们知道就会出现多种多样的资金的浪费，我们不愿意向咨询机构付那几十万块钱，付那几百万块钱，最后我们可能浪费的是几千万，几个亿，几十亿。我希望大家对这个问题进行深思。

第八个问题，我要向大家提醒的是，现在的中国政策发展的模式已经出现了重大的转型，这个转型就是政府和民间开始了良性的互动，这个良性的互动就是当一项政策如5/39 果有社会需求，如果民间的呼吁比较得当，并且形成一定的声势，政府往往会顺应大家的要求，调整我们现行的政策，从这个角度来看问题。我衷心的希望大家通过这次会议，通过会后的活动，通过聚智举力，提出更多好的政策建议，也使我们中国的养老服务业的政策建立在更为健全的、良性互动的一个平台上，谢谢大家！

主持人周燕珉】：刚才王司长非常恳切的把现在全国老年方面的态势描述的非常清楚，最近几年政府连续出台了很多政策，也总结了一些问题，说明现在的问题还很重，任重而道远，今后的工作也讲了重点是什么。下面我们就有请孟晓苏先生发言！孟晓苏是幸福人寿保险股份有限公司的董事长，孟晓苏先生是享受国务院特殊津贴的专家，是九所高校的兼职教授，经济学博士，曾任中房集团董事长。2007年孟晓苏开始酝酿启动银行系保险企业在金融领域中发挥全新的业务模式，房产反向按揭，牵头组织成立幸福人寿保险股份有限公司，建立全新的国民养老保险体系，为中国健全和夯实社会养老保险体系作出了一个支撑。孟晓苏先生讲演的题目是以反向抵押贷款，实现以房养老，有请孟总！

【孟晓苏】：非常高兴参加这次养老产业和养老地产的论坛，感谢主办单位对养老产业的支持！我研究养老已经多年，特别是研究以金融创新实现以房养老。我向国家写了一些政策建议，也和其他一些研究学者共同写了一些著作，关于以房养老的著作现在已经完成了八被，特别是反向抵押贷款。根据我们所收集的一些资料，我们看到了中国从2000年以来已经进入到了老年人社会，60岁以上的老人超过了10%，而65岁以上的老人超过了7%。

我们老龄化第一是速度快，来势猛，第二是因为421家庭的问题，使得老年人的抚养比明显的加大。第三就是居民的富裕速度还是慢于老龄化速度。国家来说我们不穷了，但是从个人来说需要找到未富先老的办法。

现在很多人都在研究如何投资养老设施，而中国的保险业是允许投资养老设施，目前还不能够投资其他的房地产行业。现在也有一些保险公司在积极研究如何能够建设养老院，但是选址如何，在什么地方建，这是我们在座的很多房地产界人士都需要关心的。往往一选就选到了荒野地区，因为那儿的地便宜，选在了荒山野岭的这么一些地方，这些地方缺乏基础设施，老人生活很不方便，建筑医院也很费劲，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担，大义凛然，走向荒山野岭，这种方式并不太好。

用什么方式建设养老院呢？首先我给大家要报告的是我们有很多土地，以中房为例，早在80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区要改造了，这些小区位置绝佳，因为80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二环路以内，而现在这些小区需要改造了。为什么建了那么多小区呢？原来在那个时期，各地建房需要指标，全国有20%的指标分给了中房集团，他在国家的领导下，在若干城市集中的建成了一批住宅区，推动了中国城市综合开发。

因为建了房子不能光给中房的员工自己住，还要卖给别人住，卖给别的单位住，由此推动了中国的住房商品化。现在这些小区都老了，没有外墙保温，没有停车位，一般都是小户型，现在都成了棚户区了。当年户型要求每套不超过47平米，别以为小户型是现在才有了，当年我们就盖小户型了，现在这些房子都已经旧了，不是我们建筑质量不好，而是规划要求太低了，老百姓住不下就是在两栋楼之间盖房子，成了棚户区，现在这个棚子都搭了有25年了。

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在改造这些小区的过程中我们看到因为这里面居民也老了，我们拿出15%-20%来建设老年社区，像呼和浩特有一个小区是市中心的一个小区，未来建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新东华小区，未来拆建了以后有10%的住宅建成老年社区，而且房子还不贵，因为现在要招拍挂，土地一平米的楼面积价都达到了两万块钱了，但是这些地方的房子依然可以卖得比较便宜，5000、6000块钱一平米，这是中房原有的土地，我们不主张卖高价。

怎么样推动小区建设呢？现在还是需要找到资金渠道，所以我主张用PE的方式加强中房这样的企业建设老年社区的能力，是不是能够推动保险业通过PE的方式来参加呢？现在正在研究关于PE方案，我作为保险公司的董事长非常希望拿我左手的钱投资我右手的项目。

谈到PE这个产品，其实关于房地产金融产品，很多都是我们这些人，而不是原来的金融界人士引进的，最成功的是我们引进的住房抵押贷款，当时是由我、宋春华、顾云昌等这些人建议的，现在已经大规模推行了。抵押贷款保险是我个人向国家建议的，当月实行了。还有反向抵押贷款、解决中低收入家庭住宅的房地产信托基金这些都得到了支持。

今天我要给大家介绍的是反向抵押贷款，这是我们这些年研究并且积极推动的。这个产品是我在2003年就把它介绍给温家宝总理，温家宝总理当天做了批示，批示给主管部门，一个是原建设部，一个是中国保监会，要建立一个以房养老的寿险服务，两个主管部门很快拿出意见，认为孟晓苏的建议很好，可以加快推进，这是2003年124号文件。

他要推进了我们就等着，但是一等就等了七年，这七年中产品没有推进，但是有关的法律障碍在逐渐的解除，这个产品迟早要在中国大行其道。中国现在也和很多国家，特别是像美国一样，也出现了一些有房产，但是没有现金的老人，在美国叫住房富人，货币穷人，这种老人上百万价值的房产不能在有生之年变现，怎么解决这个问题呢？他们又引进了一个荷兰的产品，就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品是人生资源的一个很好的配置，因为人活着就需要住房，也需要钱，人死了当然就不需要钱了，也不需要房了，他不住在这个地方了，搬到另一个地方去住，那个地方很小的面积就够了。

老人把自己身后的资产，用不着的资产用来提前变现，换了在世时候的生活、消费需要，由于这种产品有点像把抵押贷款反过来做，这种产品是金融机构按月向老人付钱，老人去世了以后房子归金融机构，我就把这个翻译过来叫做反向抵押贷款，这种产品很适合我们的国情。

90年代，美国人开始实行反向抵押贷款了，现在在美国反向抵押贷款已经是一个普遍的方式，日本近些年来老年人也踊跃的参加反向抵押贷款，日本引进这个产品的时间和我向总理报告的2003年的时间差不多，就是这七、八年的时间里，日本有39%的老人通过反向贷款实现养老了，而我们这个产品还处于一个尚待研究的领域。

日本和美国大量的推行反向抵押贷款有一个重要的原因就是他们都是有遗产税的国家，这就是推进老人以房养老的一个重大的社会力量。

7/39 其实在我们中国，反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，对国家贡献了，也没有积蓄，不像日本老人越老越有钱。再有一个老年人没有养老保险，现在给老年人上养老保险行不行呢？来不及了，你现在一次性交给200万，还不如交给他自己慢慢花呢。所以中国在这种情况下从中年人开始就攒钱，用自己在银行里的钱给自己建一个保险。但是中国人虽然是没有多少积蓄，但是中国人有房子，特别是公房出售，就形成了很多老人因为一套房子而身价几百万，现在房子也不是一套了，也还有人有两套和三套的房子，而用房产来实现以房养老恰恰是非常适合中国老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少钱呢？虽然我们没有具体的测算，但是模拟测算一下，我们主张中国以房养老老人是以65岁起步。65岁以后，根据男性老人的分析，他每个月可以得2万块钱，而且终身源源不断。我们再分析一位女性，这个房子比前面那个男性要小，但是女性的平均寿命要高于男性，所以平均下来每年和每个月要得到的少一点，加上房子再小一点，即便是这样，这个老太一个月也可以得到14000块钱。有一个老部长问我说，我要是做的话能得到多少钱呢？我给他算了一下，一般老部长是66岁起算，房产260平米，每平米按三万块钱计算，这就是780万，未来的升值我们还要少算，因为保险公司都愿意给他少算，可是老年人希望多算。这个老人一个月可以得四万块钱。

如果能够推行这个产品，对老年人的好处大了，至少有五个好处。第一个好处，要启动房产金库，补偿老年生活。这个情况下，房产成了金库了，等于给自己存了一笔钱。

第二个好处，解除经济顾虑，愉快延长证明。如果没有钱的话，生活质量就不好了，在这种状态下，老人有钱了，而且是源源不断，这种老人如果拿了保险公司的抵付金以后，再到银行存起来，就是想不开的老人了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了，你还存什么钱呢？也要学月光族，月月花光，下个月钱又来了。根据国外统计，用了反向抵押贷款的老人一般比正常的要多活两年左右。李岚清同志听说我这个产品以后，他说了一段话，他说他看过一个法国电视剧，一个法国老太太入了这么一个保险，结果老太太活了100多岁，把两个基金人和一个律师都给熬死了，这个老太太就是不死。第三个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。但是人老了没有钱就没有尊严，住个院还得看医生和护士的脸色。以后老人有钱了，一个月多拿好几万块钱，儿子和儿媳妇看你的时候，你就塞给他五千块钱，下个礼拜儿子没有空了，儿媳妇带着孙子来看你。

第四个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，是中低收入者但是有房产的家庭，这种产品自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。民政部前任的一位副部长曾经问我说孟董事长你的产品很好，但是你的产品是给有钱的人，他说我管的人你管得了吗？我说你管什么，他说我管低保。告诉他说管得了，我给他讲一个上海发生过的一个真实的故事，是浦东电视台报道的一个七旬老人状告子女的故事，他一生没有生育，养育丈夫的一子一女，老爷子死了以后给他留下了25000块钱，他的子女都下岗了，把这25000块钱都骗走了，这个老人一怒之下把这一对子女告上了法庭。小叔子说这个钱是留下给我嫂子的。

上海东方电视台介入了，很煽情，一看这个节目很有意思，一个老人被子女抛弃，告上法庭，多热闹啊，电视台想夺眼球，就拿着电视镜头去拍，透过电视镜头大家看到这个老太太是一贫如洗，什么都没有。但是同样，透过电视镜头，我发现的却是另一番景象，原来老太太在浦东有一室一厅的房改房。我问我上海的总经理，我说浦东一室一厅值多少钱？他说值一百万。原来杨老太太是有着一百万身家的富婆啊，就这么一个富8/39 婆为了两万五千块钱把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押贷款，老太太一百万房产抵押到里面，每个月可以给她8000块钱，8000块钱对一个老太太还愁什么啊，不光是自己衣食有靠，还能拿出一部分钱来接济这两个子女，那时候这两个子女肯定会争着叫妈了，和谐社会就是这么建立起来的。

第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，这他房产已经归社会了，不再归他自己了。不管他是活的长还是活的短，老人走的那天就领光了全部，就是命来该有的，他都拿走了，剩下的不归他了，归别人了，归社会了。这样房子就可以依法避税了，不入的资产还是要交税。

有人说这么好的产品是我们夫妻两个共抵一套还是各抵一套啊？是各抵一套好，因为很多人都是有两套房子。如果两个人共抵一套的话，保险公司还是要按年龄小的计算，而且还要按照生命长的计算，还要加一个死亡的系数，这样每个月得的就是少，一个人抵押一套就得的比较多。特别是如果两个人押一套，现在中国老夫少妻盛行。

对社会观念的影响，第一是中年人，可以放心花钱不必攒钱养老。扩大消费有利于经济发展。第三个好处是可以反腐败，59岁现象说的是一些官员在临近退休的时候，对未来生活预期不良，为了保持住自己的生活水平而做了一些有损党和国家的事，一旦被捉不仅毁了自己的一生，还为执政党带来了名声的损害。田凤山这个人是国土资源部的前任的前任的部长，他受贿了500万，他有一套房产是800万，他为什么为了500万的受贿断送了自己的名声呢？不就是因为没有入我这个反向抵押贷款吗？所以，如果有了反向抵押贷款，按照中纪委的同志说，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我说怎么有一半呢？他们认为有一半压根儿就是坏人。

现在人的新观念是人生最大的遗憾是人死了钱还没有花完，人生最大的悲哀是人没有死钱就花完了，我讲了五年了，去年被赵本山给剽窃了。

保险业在中国还是远远落后于发达国家，还是因为我们缺乏创新能力，现在是一张保单卖全国，整天打电话追着你让你买，实际上这些产品都不好，我们现在最怕就是接保险人的电话，先生你买保险吗，小姐你买保险吗？把这个很好的产业做成这样了。这么好的产品为什么保险公司不推进呢？第一个是害怕房价下跌。第二个担心是说土地到期，土地70年，到时候怎么办呢？物权法这几年也设立了，说土地使用权可以自动续期了。第三个是保险公司不让投资不动产，现在也可以投资不动产了，当然法律制度有待细则的出台。最后一个担心说中国老人都愿意把房产留给子女，很多老人有两套、三套房子，中国有10%的老人是没有子女的，他们靠谁来养老呢？子女养老肯定是达不到，而指望子女养老在现代社会中也慢慢的成为了奢望。

中央电视台一调查说有一半老人愿意选择以房养老。现在我们要分析我们应该在儿女养老和票子养老的基础上为老年人提供一个以房养老的条件，让他可以选择。正因如此，所以我幸福人寿在成立的时候就引起了社会的热烈的议论，希望我们能够尽快推出这种产品。如果有了这种产品，人生养老的三个需要里有两个就可以通过这个解决了，老人可以自己给付自己了，第二是起居照料可以解决了，第三个是亲情关怀就可以了。

这种产宾被厉以宁教评价为四种功能，其中住房的养老功能就是厉以宁教授概括出来的。这种产品的实行不光是需要保险人努力，还需要开发公司的努力，因为评估、管理都需要保险公司。我们的利益就是要建立和谐社会，老有所得，病有所医，老有所养，住有所居，学有所教，这些都可以解决。

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我们的目标是建立和谐社会，我们的做法是要创新，通过创新，包括金融创新来实现以房养老，我讲完了，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才孟总讲的特别生动形象，下面阵阵掌声。下面我来讲一下我们做老年地产和老年建筑这方面的研究。

我今天讲的内容有三个方面，第一个是养老居住需求和养老地产的概况。第二个是养老居住产品类型和设计要点。第三个是养老建筑设计实践的案例。

刚才王司长讲了我们国家的一些养老的状况和出台的一些政策，我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。

我们看一下现在国内的养老建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落。这里面我们可以看到居家养老是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料，同时住在家里，但是由社区提供服务。机构养老指的是有政府的，也有企业的，公共福利院、私立老人院，老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。

总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老，而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老，大概是这么一个方向。

从我们的调查中可以看到，现在多数的老人希望在家里养老，有85%的老人表明了有这样一个意愿，有6.69%的老人希望住到机构。在养老住宅这个方面，有很多的发展的前景，从发达国家的养老上来看，因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院，很多人老在医院排队，所以建了很多医院。后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金，很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病，长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施。后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施，不喜欢这种生活，还不是很适应，所以希望在家养老，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老了。

我国本来就有这种传统观念，就是天伦之乐，愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老开始，我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展，但是养老设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够，还是不能满足需求。国际上的入驻养老设施一般占老年人口的4-6%，我们国家是占到了1%点多。

目前我国的养老地产存在哪些问题呢？首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少。缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服，这个我们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验，我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接入的也很多，给了养老很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来，所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。

缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发，老人的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会身体不好，需要照护了。今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合适，明天他摔一跤，需要护理了，但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了，但是还不能完全落地，特10/39 别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的。从这一点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

我们看一下婴儿潮的现象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮。1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人要考虑购房和养老的问题，两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的。

养老居住模式和社会背景的关系。首先是时代背景催生了迁居养老。首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居，可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策，其实父母的养老子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来，他们老想着给父母买一个房，有这样的一种想法。父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求。还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房的刚需，现在年轻人比较独立，老人也是这样的，让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来，也不想住在一个屋子里，一个套型里，可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显。

两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了，现在的房价非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了，原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款，但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱。所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了，对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必须在经济上相互扶持。

还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住，可以节约时间和生活的成本。这张表感到，选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近。老人特别希望看护第三代，和小孩在一起，活的特别的高兴，这种情况是各个地方都可以发现的。希望就近居住，一个是可以互相帮助，另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人到了周末跑到很远的地方看父母，希望就近居住。

养老模式和经济能力的关系。老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是改革30年以后，到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平，足以支撑他自己的独立生活。他们追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉，到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方，把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学。老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入

此外，以房养老也是一个特别重要的方法，解决养老资金的来源，刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金，倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老人，老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式，怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下，当前老年人居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看。

第一个方面，地段区位来分，还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方面有城区型、景区型还有气侯区域型。在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去。郊区是用地比较宽松，房价也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区。景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公11/39 寓，强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。

我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区，比如说北京太阳城、东方太阳城(论坛新闻)，这些都是专门面向老人的。也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住，这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多种的老年设施，比如说老年公寓，专门的老年户型，日间照料中心，活动中心等。

我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，在这个地图上把这些老年社区都点进去，大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的，蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国家开办的。不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度。我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题，我们可以从这几个方面考虑一下我们今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的。

比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅，在这个其中我们应该配件老人的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区。建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实，应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源，可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的产品。旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造。我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手这类活动已经都展开了。

在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素，比如说土地的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好，老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去，或者是请医生到那边定期去进行门诊。

这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的，这边是护理程度低，这边是高，这边是经营难度和易，有一些像林总关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向，应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓，老年社区，老少户两代居，在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了，这个并不是非常的有难度。

养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造，这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子，他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历，这些老人可以到大学里去学习或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。刚才说的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神，后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了，他只要老有所为了，身体也会相对健康一些。

我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点。

作为一个小区的规划的示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施，怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老。这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的一些楼栋，可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型，因为进出比较方便，12/39 轮椅什么的也可以很方便的进出，给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层。还有老人公寓，老人公寓，社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过，很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里，比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓，小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园，等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走，这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间，而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场。

托老中心，这个小区里我觉得应该配置，可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都(论坛新闻视频)管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。一个社区里怎么样插入这样的老人的设施设备，有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚，我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。

老少户的单元设计，老少户是怎么样的呢？像这样一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理，门的位置可以在不同的位置上有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置，可以在这儿设置，有三种设置方式，可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置上，其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起，成了一个大户型。我设置在这儿，这个户型我可能是没有买，或者是出租出去都可以。如果设在这儿，比如说老人不在，这两套都出租了也可以。

我们想说的是我们只通过把门的位置换一下，设立不设立这个门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松。

还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯，万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。短外廊里面这样的户型老人觉得很好，特别是卫生间，他觉得就应该对着廊子，我们问他们说，他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救。

郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住，是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套，一家人一起来，或者是几个人一起就伴来的形式会好很多。

结伴式度假我们也做了一个分析，觉得很好。到这儿来住几个星期或者是几个月，他们个人来的时候觉得比较孤独，我们清华的教授就是几个教授都在那儿买了房子，或者是会员制的，大家结伴去养老，那才比较有意思。可能是个人的房间都有起居、餐厅大的空间，但是可以有一个共同的空间。他们平常自己在房间里住着，有可能白天到这儿来活动，通过公共空间使老人相互认识，他们到这儿以后活动的比较有意思，要是住旅馆的话，就觉得养老的方式对他们来说不是很合适，觉得很孤独，这样的话使他们能够更多的在一起活动，相互认识。

还有一种就是自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了，但是这个建筑如果没有办法适应他的话，对他很不方便，让他搬走，马上离开也是非常困难的。这几年我们都是健康的，可能是过三、五年以后就不健康了，怎么适应呢？比如说这个就像我们平常的单元式的房子，我们过了多少年以后，我们要求它或者是有这种需求的时候，我们可以让它变成了像护理单元，比如说这边全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有13/39 公共的洗浴和卫生间，我们可以动作非常小就可以变为另外一种形式，可以互换，适应老年人生活习惯的变化。

下面举一些室内的例子，这是我自己家，这是起居和厨房的关系，我们希望起居和厨房之间是用玻璃，使得两方视线上可以沟通，如果在厨房里做饭，外面有一点什么事不知道，所以到了老年以后，相互的关照就特别的重要了。门厅要比较亮，鞋柜的设计也要适应老年人的要求，还有完善去上厕所，通过扶着台面去厕所比较安全，扶手的设置也是很重要的。

住宅卫生间里面，这是一张日本的照片，他们的老人公寓做的非常好，有扶手，有紧急呼叫的系统，包括卫生间的水池可以坐着洗脸等等，这些都是保证安全，并且是干湿分区。厨房的设计，像一些公寓里面我们也用不着非得做一个非常大的厨房，大家注意必须要用电的炉子，不能用明火，因为用明火有时候比较危险。

下面讲一下老年建筑设计实践的案例，这里面我们举了一些案例，政府出资建的一些老年福利设施，有西藏和河北。

这是西藏拉萨城关区的社会福利院，前两天我也去讲了一下关于福利设施应该怎么建设。这是政府城关区出资建设的，有150个床位的老人院，其中有五保户70多人，还有一些自费老人。建在旁边的一个村子里面，旁边都是藏族的农居的风格。旁边有古树林、转经的塔等，地段条件非常好，我们把它也建的跟民居长的差不多形式的样子。首先我们到西藏市区老人居住的地方或者是老人院里面去调研，他们的民族特色非常清楚，他希望把床都摆的靠近窗户，我们觉得这个很奇怪，因为我们平常都觉得窗户跟前比较冷，西藏的温差也比较大，但是西藏一个特点就是白天的太阳非常好，把被褥都晒热了，晚上虽然没有暖气，但是屋里也很暖和，所以床都摆在窗边。另外他们都供奉着佛，必须要在屋子里有佛龛，所以这是民族特色的特殊的需求。

我们觉得每个地方气侯条件和老人的生活习惯是不同的，老人的客户群要细分，根据特点去做设计，如果你仅凭着想象，很多地方是不适合老人生活的。这个地段我们注意尊重周边的环境，地貌。总建筑面积是5000多平米，容积率是1.2，这是一层的平面图，可以简单的分析一下，这里绿色的都是房间，这部分是五保户的，这部分是自费的老人。最重要的我们通过调查感觉到跟社区的互动是很重要的，我们可以看到在周边这些地方，沿路都设计了公共的场所，比如说茶室，就是可以转完经到这儿休息，公共浴室也可以对外开放，村子里的人也可以到这儿来洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管这些，也是不合适的，这样也不是特别容易可持续发展的。通过我们调研感到，村民们也愿意参与这样的活动，也愿意到这儿来跟老人有一些共同的活动，我们把这些公共活动室对村民开放，有时候收一点费也可以帮助老人院持续的经营。

这是我们设计的立面，保持了西藏传统民居的风格，树林全都保留下来，这里面分别做了几个院子，看起来比较亲切，保障日照。这是保留的一棵古树。

第二个例子讲一下河北中捷民政事业服务中心，总面积不到两万，有300多张床位，他们要求是五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和老年公寓。中间是一个服务楼，把两边衔接，分几期，后面这期持续往上增长，前面是第一期的开发。中间是光荣院，光荣院是原来退伍军人，有残障的功臣住在这个地方。后面将来会开发一些老年住宅以及护理的建筑。这是整体的鸟瞰图，这一部分是老年公寓，这一部分是国家出资办的孤儿院、残障老人的服务中心。

这里面是老人公寓的平面，这里面也吸收了国外的一些先进经验，包括管理在这里怎么样形成，我们也考虑了设计的要点。这些房间都是老人的房间，可能是双人间和单14/39 人间，到了边上由于窗户可以开得比较多，我们做了套间，我们当地调查，有一些人有一定的经济实力，他们希望要一套房子，这里面可以夫妇分室，做一个两室户的房间。这样的一条腿都有一个服务中心，有一个服务站，可以服务的比较方便，里面还有公共的小厕所，每间屋子都有卫生间，还有服务台还有仓库等等。中间这一条是公共的活动中间，每一条都有专属的活动空间，包括餐厅，可以在这儿就餐。这边还有一个总的服务台，可以管理公共服务的空间，管理人员的劳动的时间段的不同，希望可以节省时间，这是非常重要的。这是外观的样子，目前地方政府可能很多地方都要求建设老人院，我们也希望作出典范。

目前我国面临严重的老龄化的国情，并且发展速度非常快，希望社会多方面的解决养老居住问题，养老地产现在刚刚开始，如果能够有一个健康的发展的话，会起到一个很好的作用。同时现在地产项目虽然大家都想富，可是经验也比较少，特别是全过程的开发已经建成了这样的例子，下午有台湾、日本和咱们国内的一些嘉宾也会讲一些经验。老人建筑设计希望人性化、精细化，这个地方我们想象的比较简单了，觉得有一个无障碍的通道就可以了，其实不是的，还有更多的细节，希望大家能够了解和关注，有爱心才能把这个建筑做好，今天我就讲到这儿，谢谢大家！

下面有请清华大学老年研究中心裴晓梅老师演讲，他是美国德克萨斯大学老年教育研究所客座研究院，主要研究中国老年人口医疗改革和社区发展，裴老师用社会学的角度给我们讲一些内容，有请裴老师！

【裴晓梅】：大家上午好！我今天想从人文的视角讲一下老年型社区的建设及其问题。今天的中国以老年人为目标群体的房地产项目在大城市的郊区迅速扩张的势态是有目共睹的。这些4项目多为参照国外退休社区模式的高端老年住宅，建造者意在为富裕起来的城市老年人打造服务周到的社区。老年人群体规模迅速的扩大，这是一个现实，和城市人口消费模式的变化又使得越来越多的地产企业投资于高档老年住宅的开发中。另外还有一些规模较小的老人住宅项目，使开发商看准了老年增长的趋势，旨在尽早加入到老年市场当中来。

在以人为本和和谐社会发展的目标指引下，一些地方政府也在把建设养老设施放到了治理的日程上，在一些城市不难发现一些政府主导的老年公寓和养老院的兴建。老年住房市场的兴起反映了政府和市场对老年人生活照护、服务需求的重视，也反映了当代中国人在决定晚年居住方式时有了选择的空间，这无疑是一件值得庆幸的事。

另一方面，我们也看到目前老年住宅市场的发展存在一些问题，首先是住宅形式比较单调，除了比较高档的老年公寓就是相对简陋的养老院所，处于平均收入水平的老人要选择既能支付得起，又能满足晚年生活需求的居住环境也不是那么容易的。其次是现有的老年人住宅与养老服务的实际脱节，尽管许多新建老年公寓冠以养老公寓的名义，由于对老年人生活需求并没有真正了解，所提供的服务缺少针对性和连续性，对于入驻的老年人而言，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题。由于缺少专业的管理人员和服务人员，入驻的老年居民仍然难以得到有质量的服务，中国老年住宅市场的发展刚刚起步，出现上述问题并不奇怪，要使这个市场健康、持续的发展下去，除了潜在的消费者数量的增加和消费能力的增长因素外，还需要对消费者的需求进行更深刻和精细的研究。我们要了解老年住宅市场中现有和潜在的消费者的特征，特征形成的因素和特征对居住选择决定的影响，只有如此，企业才能开发更适合老年人居住的居住产品，政府才能对此行业的发展进行更有效的规范，老年个人才能可能获得真正意义上的适宜居住关系，并因此而提高晚年生活质量。

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首先，我们要清楚中国老年人这个群体是一个在年龄、经济状况和身体状况方面高度分化的群体。这种群体分化影响着老人们的居住选择和消费，无论是市场开发还是政府住房规划，都应该关注老年群体特点，在中国我们看到受现有政策的影响，通常把60岁以上的人划分为老年人。我们审视现在的人口结构，所谓老年人既包括60多岁的人，也包括80、90甚至是100岁的老人。同为老人，60多岁的人和80多岁的人在生活状态下是有明显差异的，不同年龄层次的人对居住环境有着不同的需求，一个60多岁退休不久的老人很可能身体依然健康，不但生活能够自理，还有能力照顾子女和孙子女，如果他的住房得到改善，并对现有居住环境十分熟悉，则此刻他更换居住环境的意愿并不十分强烈。

对于70多岁的老人而言，生活照料开始，成为选择居住环境的影响因素，即使是身体健康者，随着视力和听力等身体功能的下降，也开始希望居住环境中有人陪伴，这时候的老人或是考虑住的离子女近一些，或是住到有人照料的环境中去。

80岁以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不仅仅是因为身体功能弱化了，还有一些人患有不同程度的慢性病。此时的老年人一半的人口已经处于丧偶的状态，如果所居住的社区有相应的服务可寻，这样是最好的选择，如果没有相应的服务可寻，子女又没有办法照料，可以选择一个可以提供设施的社区。不是所有的老年人都需要更换居住环境，也不是所有的老年人都有更换环境居住的意愿，老年住宅消费者的消费动力更多来自于需求，而需求会因为年龄差异而不同。

另外一个差异，表现在老年群体当中的收入差异，收入水平的分化。因为老年人作为住宅市场的潜在消费者，受到收入水平的限制，一般来讲，老年人的潜在收入来源包括社会养老保险，离退休金，资产收入，工作薪酬以及来自子女的定期供养金。中国城市大多数老年人都有社会养老保险收入和离退休收入，只有少数人，多于女性老人和高龄老人没有收入，有固定收入的老人虽然衣食无忧，但是社会保险收入不足以使这些老人有能力购买有质量的老年住宅，除非子女可以提供相当部分的资金。

如果我们把老年人的收入分成五等分，我们可以看到80岁以上的年龄组的人，这些人当中低收入的人所占比重要远远大于低收入者在60多岁和70多岁年龄组所占的比重，显然年龄的增加，老年人的收入局限也会越来越大，住房的消费能力也会降低。一部分年纪较轻，身体状况较好的老人在退休后还有机会继续参与生产性的劳动，在稳定的社会保险收入之外还能获得一定的劳动收入。这些人作为住宅市场消费者，或许更愿意把住房作为投资，购买能够用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年纪较大，收入水平在平均线下的老人，不用说消费老年公寓，如果没有政策的支持和子女的帮助，甚至连入驻普通养老院的愿望都难以实现。

在照顾需求方面，老年群体也是分化的，因此，老年人居住环境的选择在多数情况下是受照护服务推动的，个体衰老主要表现在两个方面，认知和肌体的衰老，首先是认知方面，随着年龄的增高，老年人的短期记忆能力有所下降，大脑容易受环境的干扰，这就是为什么老年人更容易陷入困惑状态，在学习当中老年人需要比年轻人花更长的时间消耗信息。现在的老年人一个最大的恐惧就是认知能力的丧失。这种状况在一开始的时候表现非常的微妙，并不明显，随着时间的推移症状会越来越明显。处于这种状况的独居老人随时都可能遭受到伤害，甚至是生命的危险。老年人口失智率随着年龄的增长而上升，目前我国没有这方面的统计，以美国为例，60岁以上的人口中约有5%的人处于不同程度的失志状态。衰老的另一个特征表现在身体方面的变化，视力、听力的下降，骨质疏松在老年人的身上表现非常的多，这些因素都加在一起，对老年人很容易造成伤害，对老年人而言，问题不是摔倒，而是什么时候摔倒和摔伤的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔伤的经历。此外，85岁以上的老人发生致命事故的情况是60-70岁老人的四倍，除了摔伤造成残疾外，老年人，特别是75岁以上的老年人当中许多人是关节炎、高血压、中风后遗症的慢性病患者。

我们看慢性病在不同年龄组的分布，60岁以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80岁以上的年龄组中，这个比重已经比80岁以下年龄组的患者比例高出了10个百分点。这个十分明显的差异暗示，高龄老人对特殊居住环境的需求比低龄老人要大得多。慢性病的后果极易导致老年人的失能，无法独立生活，需要人在身边提供日常基本的生活照料，甚至还需要人长时间的提供护理和看护服务。

当然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是带病的状态下，绝大多数的老年人还有较好的日常生活能力，总体而言，90%以上的老人都有较好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠别人的帮助才能生存。3%的人日常生活能力属于中等水平，需要某种程度的外部帮助维持日常生活。在这里我们再看到年龄对需求的影响，80岁以上的人日常生活能力较好者所站得比重比80岁以上的人所占的比重低18个百分点。随着年龄的增高，老年人的日常生活能力呈下降趋势。

较早进入老龄人社会的国家已经有一些研究，随着年事的增高，人们不得不尝试适应心里和身体能力的变化，适应的办法就是把时间和精力集中在习惯了的活动类型上，这就是保持生活的连贯性，测量生活连贯性的重要指标就是是否在同一个时间，同一个地方长时间居住。当高龄老人不得不更换居住环境时，通常是为了生活的更方便，更有利于延长独立生活的时间，更有利于在有需要的时候获得必要的照顾和服务。由于大半生都是在拥挤和简陋的住房中生活过来的，晚年改善住房条件的愿望十分的强烈，但是一旦经济条件允许就会追求宽敞一些、现代一些以及环境优雅一些的住房。因此单纯改善居住条件的角度出发，不难断定老年住宅是一个潜在的巨大市场，然后中国的老人和其他国家的老人在照护需求方面没有什么不同，在选择晚年居住环境时，除了改善硬件环境以外，最关心的还是是否适合养老，就是所选的这个居住环境是否能够满足生活照护的需求。

如前所述，老年人的需求是多样的，满足这个群体的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅产品设计在满足老年人独立生活需求方面做了许多的尝试，高档的老年公寓和老年社区就是属于这种尝试的，老年院所的建造开发者代表了对老年生活照料需求的关注，他们意识到老年居住和老年生活照料服务之间的关系，对于那些完全不能自理，身体脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，现在也有了选择老人护理院的可能，尽管设施还不足。

可以看出住房市场已经把老年人按生活自理程度分为三类：独立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根据这些情况，为身体能够自理的老人建的老人公寓，为需要照料的老人建的养老院和为生活完全不能自理的老人建造的护理院。现实的情况是，这三类类型并不十分清晰，有一些护理院并不一定容纳完全不能自理的老人，少数养老院也为不能自立的老人提供服务，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少见到，老年公寓所提供的目前更多是一个免于孤独的生活环境，一个万一出事能够及时获得帮助的许诺。应该承认，住房市场为今天的老人提供了比以往更多的选择，问题是当一个老人经历所有上述三种情况时，这样的居住分类就破坏了他晚年生活的连续性，现实生活中一个老人的晚年生命历程极有可能是从生活完全自理到完全不能自理的过程。在不断变迁的居住环境的过程当中，老人不但总是处于一种适应新的环境的不安全感中，而且需要被迫丢掉和自己生活息息相关的物件和情感记忆。这说明了现有的老年居住安排在人性17/39 化设计方面还有巨大的改善空间，这需要市场开发者们的努力，也需要城市规划者的关注。

在创造适合老年人生活城市社区当中，我们需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原则要达成一些共识。首先我们需要认清满足老年人住房这件事和照护老年人生活，和维护他们的健康，这几方面的需求要同时得到满足。

在规划当中，要注意到养老院和护理院等设施的目标是满足一部分老年人的需求。大多数老年人是有能力和意愿在自己的家中或独立，或与家人在一其渡过晚年的，全面的、多样的、有质量的社区服务可以帮助他们实现这样的一个愿望的。

这种共识有助于把现有城市规划中对养老院所和养老公寓建设的关注转移到社区建设的关注来，在城市社区建设中，有许多需要考虑的问题，针对老年驻所需求，要考虑三点问题，一个是养老里面的倡导，连续照顾服务体系的建立，以及老年服务产业的发展。首先是就地养老的问题，其实对于中国老年人而言，就地养老从来都是一个现实而不仅仅是一个理念，传统社会的中国老人除了就地养老没有其他的方式，现在大多数人也没有轻易放弃自己熟悉的环境，近些年来，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来老年住房发展的趋势，而迁居老年公寓也确实成为有经济实力的人追逐的一种时尚，其实这种印象未必经得起时间的考验，在人口已经老化的社会中，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-6%左右，有人会说，因为中国的计划生育政策是未来老年人家里没有子女可以提供照顾，所以入驻养老设施必然成为趋势。事实上，不仅中国的老年人将没有子女可以依靠，许多发达社会的人口做已多年处于低增长和负增长的状态，依靠子女照料已经成为奢侈的想法，但是这并没有妨碍社会大多数老年人在自己的家里渡过晚年，只是在特别高龄或者是有特别需求时才选择入驻养老机构，之所以会如此，是因为住房不仅仅是一个居住的地方，还是一个独立的象征，家庭聚会的焦点，幸福记忆的源泉，与邻里和周围社区关联的纽带。

对于老年人来说，年龄越高，住在自己所熟悉的驻所就越发重要，因为家是一个人在社区中位置的主要表征，外观可以说是自尊的来源，内涵集中了生活的意义。

其次，如何实现就地养老的问题。在现代城市建设中，实现就地养老，就需要把城市、社区建成一个适合老年人居住的地方，一个能够维系居民生活连续性并提供安全感的地方，一个在人们身体发生变化的时候，满足他们变化需求的地方。比如说住房设计、装修和改造提供更多的坡道、宽道，以便轮椅的通过，安装结实的扶手等等。当然老年个人是否有能力重新装修其住房，以及是否应该为低收入老年人的住房改造提供公共财政支持，则是随着而来需要考虑的问题。

再如失能会导致对居家服务的更多的需求，在独立生活的高龄老人中需要日常的照料，对于需要照料的老人，现在绝大部分的照料是由家人提供的，只有少数老人雇佣保姆和小时工，社区建设当中应该设计诸如日拖照料、膳食提供和活动中心等满足居家老人需求的服务，减轻家人照料的负担，提升老年人服务的专业化程度，促进老年产业的发展。就地养老还需要考虑建设一个提供不间断照顾服务的社区，何为不间断照顾服务的社区呢？如果我们简单的看一下这个社区的话，就是说这样的一个社区生活的老人从60岁到90岁，甚至是100岁，晚年生活的各个环节都能在一个社区当中得到满足。一个60或者是70多岁的老人日常生活能力还很强的情况下，他所需要的是在生病时是否能够及时就医，房屋出现问题时是否有人及时维修，甚至有了问题，是否可以在社区内可以获得必要的咨询帮助。这时候就需要社区提供从医院到家庭病床，康复中心等卫生服务、房屋维修服务、信息咨询服务，随着年龄的增加和体力的下降，他还很可能需要18/39 一些家务劳动的帮助，当他到了80岁或者是90岁的时候，特别是当他生活自理能力降低时，他还可以得到日托中心定时上门照护等服务。即使是在完全不能自理的情况下，还有入驻社区护理院的选择，其生命的最后阶段，还应该在自己居住的社区内得到必要的临终关怀服务。

如此在以人为本的思路下，一个相对完整的社区为老年人服务体系就这样建立了起来，这个不是一幅图景，在我们看到的一些发达社会中已经成为现实。如果大家有机会去上海世博会，我建议大家去德国馆参观一下，那里有一个多代屋的展示，实际上就体现了我所说的这个社区照护体系。

最后还有必要重新思考一下社区服务产业的投资问题和消费问题。这可能是大家最关注的问题，在城市社区建设中，建立一个连续照护体系，除了需要认真的规划，还需要资金的投入，还需要建立有效的规范制度。

规划者需要认识到社区服务体系的建设和投入不仅是福利投入，还是对服务产业发展的投入，这种投入涉及多个领域，包括专业劳动力的职业培训和信息技术的开发，其结果会有效的刺激服务和消费，促进服务产业的总体发展，特别是全球金融危机让我们看到了中国产业结构转型和扩大内需的必要，为社区老年服务体系的建设的投入恰好符合中国产业结构调整和扩大国内有效消费的发展趋势。当城市规划者充分意识到这个问题的重要性时，就会有更充分的公共资金的投入，也会有更积极的措施激励其他资源的投入，这一点在刚才王司长的讲话中已经给们带来了希望。

此外，大多数老年人需要帮助才能够真正消费得起老年服务，组织完善的住房保险和长期照护保险则是提高老年人消费能力的重要途径，为此，建造适合老年人生活的城市社区将不再是一个设想，在不久的将来，在中国可以成为现实。谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢裴晓老师！刚才他给了我们很多的具体数据，对我们国家现在老人的状态做了一些分析，给了我们一些理念。今天上午的讲演内容就到这里结束了，谢谢大家！下午我们会有日本、中国台湾地区的一些专家做一些经验的分享，希望大家准时到达。

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好！首届中国养老产业与养老地产高端论坛下午的内容正式开始，有请本届论坛特邀主持人清华大学建筑学院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位发言人和一场论坛。首先先请日本横滨国立大学教授大原一兴先生发言！

日本老龄化出现的比我国早，我在日本待了七、八年，对日本的情况非常的了解，他们在这方面积累了很多的经验，大原老师是专门研究日本老人设施和变迁过程的，今天有幸请到他，我也是非常的高兴。大原先生是毕业于横滨国立大学，他在老年基础设施领域有很深的造诣，原来我们也访问过大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸请到了他，我们非常的高兴。下面我们有请大原一兴先生进行演讲，谢谢！【大原一兴】：首先在这里要感谢主办方的盛情邀请，下面进入我的演讲时间。今天的内容主要由五部分构成：日本个别式住宅的设计指南和纯住宅的修改；结合住宅部分的附加的服务；养老设施的住宅化的趋势；近年来养老设施和地区性的活动等。

首先向大家介绍的是面临老年人的独立住宅，日本的住宅分为两三层的独立住宅，在这里面90%的老年人选择在家养老，老年人持有所有权的大概占85%左右，为了确保19/39 新建的住宅的保证上，1980年开始，日本各地区制订了设计指南，在1995年正式制订了老年人设计指南，对现存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相关条例。

现在像我们图中所看到的是玄关的照片，在日本由于习惯，玄关会有高低的差，为了方便穿脱鞋，为了考虑轮椅，没有高低差是最理想的，但是由于传统的习惯，高地差的减弱并不容易普及。存在明显高地差的地板、把守和脚下的照明就被着重的考虑到，现在也出现了坐在椅子上可以上下移动的升降机，这种设计在家庭住宅也可以使用。此外在洗手台附近的设计当中，比如说可以调解洗手台高度的洗手台，同时也注意下面的空间，方便于轮椅的出入，以及周围的收纳空间，这些方面的设计都经过了详细的考虑。在关于卫生间的设计上面，大家现在从图中可以看到，为了帮助老年人站立，设计了电动的坐便器，可以从后面扶助老年人自动起立。在浴室的设计上，考虑到日本传统比较喜欢泡澡的习惯，我们在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移动式的升降椅，门口为了方便轮椅的出入，采用了拉门的设计，同时也出现了家用的为了方便老年人出入的电梯。

在接下来的住宅改修的方面，主要向大家介绍的是改修的实例，这是一位坐轮椅的居民的房间，榻榻米采取的是可移动的榻榻米，可以增加房间的机动性。在浴室、卫生间上采用了一条直线的设计，方便升降椅来回穿梭于这几个房间内。

刚才我们介绍的主要是独立住宅中的各种手段，但同时这样的手段在集合、公用住宅当中如何使用呢？下面我就介绍一下。1987年正式制订了向老年人公开住宅制度化，主要是保障了无障碍设计，同时在内部的设计上传感器、通报设施这些设备、设施也可以让老年人更加安心，同时在这样的住宅当中一定要存在管理人之间的谈话，建立小区内的会所，日本的这些制度都是参照了以前英国的住宅制度而制订而成的。具体的实例设计方面，由于是针对老年人的住宅，所以一定要遵从无障碍设计，无论是卫生间、浴室还是门厅的部分，都一定要适合老年人使用。

无论是集合住宅还是独立住宅，为了让老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在软件方面，尤其是护理服务上也是十分必要的。现在我们看到这个图主要是显示的日本现在近年来的一个数据库，在2000年的时候由于制订的护理保险制度，我们可以从最右边看，1-5是大家需要监护的一个大概，体现不同的强度，从这张图上我们知道护理政策是相当具有必要性的。现在各种的护理政策在一般的民间老年公寓当中也被广泛的适用，现在大家图上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10层是为一般比较健康的老年人设计的住宅，虽然有管理员长期在里面，但是并没有设置护理服务。6层是专门为需要提供护理服务的老年人准备的。

这个就是这家老年公寓的平面图，我们现在看到右边的平面图是7层以上为比较健康的老年人提供的平面图。左上角的是需要监护的老年人的平面图，大家可以清晰的看到6层的房间面积比7层的房间面积要相对的小一些。现在大家看到的三张照片是7层以上为一般比较健康的老年人提供的住宅的照片，上边这张图也是7层以上的老年人的食堂照片，右下角这张图是6层以下老年人的食堂的照片。现在日本的住宅关于一般的住宅和护理的住宅结合在一起综合形式的住宅是比较多的。

接下来我们要向大家如何把设施更加偏向住宅化的模式。面向老年痴呆症的设施当中体现的最为明显。现在养老设施的住宅化趋势以及住宅养老设施化是同步进行的时代，在这里养老设施、居住化主要是重视住宅环境的改善，此外也从以前的大房间向单人房间进行变动，加强了小型环境的改善，以及多机能性、护理服务的连续性的追求。

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我们从现在这张图表中可以看出，现在这种护理型的老年公寓的辅助标准面积在不断的上升，养老设施当中房间的面积越来越趋向单人化趋势，而房间的面积在不断的增长。这张图当中主要是显示了日本的现有各种各样的老年公寓，这边是显示了各种老年公寓的名字，这种形式的老年住宅大概是从哪年开始的。比如说我们现在从上面看到这个蓝色的部分是关于日本特别养护型老年公寓，主要是对需要监护型的老年人居住的房间，大概的房间面积是下面显示房间面积的大小。最近在新型建筑的老年公寓当中，面积在逐步的变大。在具体的空间上面，从大规模的集体的形式变成了小规模的特别看护形式，从以前的多床位的设施变成了现在以单人生活为中心的养老设施。

关于具体的房间配置方面，我们可以从图中从左到右看到，最左边的是很大的房间，里面有很多的床位的形式，慢慢的转变成房间开始具体的划分，现在变成的完全是提供单人房间的趋势。以前的设施是很大的单位来看护的，到现在是逐步的分成一个一个的小单元式看护形式。这种护理型的养老设施经历了各种各样的平面组合的尝试，近年来以小单元的组合形态居多，基本的形式都是小单元的组合。这张图中大家看的稍微不是那么清楚，主要介绍的是日本像看护的养老设施当中的各种各样的形式。现在养老设施的空间我们主要提倡回归于住宅化、家庭化，空间里面我们要提倡人道性、舒适性、习惯性。现在图中显示的是一家小规模的养老设施，外观上没有人能看出是养老设施，跟一般的住宅没有什么太大的区别，右侧是门口的照片。这种所谓的以九个人为一个单位的，主要的入住者是有老年痴呆症的老年人。

现在照片当中是每个房间的门口的部分，并不是从走廊直接进入到门口，而是走廊到住宅门口会凹进去一个空间，再到房间门口。走廊和房间中间用的是拉窗联系在一起，这样也加强了个人空间和公用空间的联系。而我们从外观，从街道上来看，并不是很容易就发现哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，实际上老年公寓是右边的图中所显示的。

接下来向大家介绍一下近年来在日本养老设施中的与地区性联系比较密切的设施，在这里我认为普通的生活主要是在追求我们以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我们很难定义，大概都是虚拟的概念，而所谓居住模式的典范也是根据时代在不停的变化的。为了保证个人私人空间，尊重个人隐私是普通生活的一部分，公建面积是养老设施接下来需要提高的一部分。什么样的养老设施是满足普通人生活的养老设施呢？这个问题我们也进行了问卷调查，得到了大家现在所看到的这些照片。

比如说图中所显示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依从于自己的生活习惯，跟周围的人聊天等等环境都显示出了跟家里一样的气氛出来。此外如同我们中国在社区养老一样，在日本的养老设施的地区有相当紧密的关系，像我们现在图中所看到的，绿色的部分中间的这部分是监护型的养老设施，而相关的地区性的一些活动包括橙色的部分，包括蓝色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具体的是右边这些照片。

刚才地图上的养老设施，在周围的这些民宅原本就是一般的住宅，图中这个是叫中山的家庭住宅，中间的老年人是监护型的养老设施里面入住的老人，他每天都是工作人员帮他打水，在生活上他自己没有什么主动性，只是被迫的等待而已。现在每天进行一些活动，对老年人的每一天都有日间护理，白天从老年公寓来到人家家里，在这里每天会有几个老年人在一起，每天到这里跟大家一起聊天，度过一天。我们研究室到这家去访问的时候，正好赶上老年人在这家里就像一家之主一样，跟工作人员说客人来了，快给客人倒茶之类的，平常没有积极主动参与的人在这里什么事情都在积极主动的参与。像这样的住宅是属于一种跟设施性关联性比较强的住宅。

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包括我们刚才介绍的先从小规模的与地区性关系紧密联系的养老设施被广泛注目着。2006年根据护理管理制度形成了小规模、多功能的在家看护的组合模式，这种模式跟我们中国所说的日间护理的养老模式是一样，白天往返于养老设施和家里之间，有必要的时候这个老年人也可以当天住在家里，不返回养老中心。现在图中是一个小规模多技能的设施，主要是在一个很传统的街道的里面，是由一个造醋的小工厂改造的，现在大家所看到的平面图，左下角的平面图是小工厂的平面图设施，右上角是改造成养老设施之后的平面图，在设施里面，像住房的部分跟一般的住宅没有任何的区别。近年来日本进入高龄化社会，老年人的比例也在大幅度的上涨，现在图中的表格黄色的部分就是日本的关于今后老年人口的预测，紫色的部分是中国的，大概四十年以后日本老年人口会接近40%。

这是我们可预测的未来的老年人口的总数，在图中所介绍的调查的这个村的老年人口的比例已经增长到了47.5%，这个村是日本的一个小岛村，在这里由于高龄者的比例已经达到了47.5%，就是两个人当中就会有一个老年人在地图当中颜色稍微重一点，黑色的部分，在这里老年人的生活不仅仅是单纯的依赖着养老设施，而是整个地区和整个环境。在日本一般只有在养老设施中才会看到老年人的聚会和聊天，在这里一般的地方都可以看得见。现在图中的这些照片就是在刚才的地图上所看到的灰色的部分，在设施附近的一些老年人的活动。我们认为在不久的将来，社区和养老设施将会变成一体化，老年人就地养老，社区也会变得越来越适合老年人居住。我们现在图中所看到的是日本长野县的一家老年中心，是利用一家废旧的银行改造的。在日本这种地方性的改造十分常用，因为比新建筑要便宜很多，现在图中所看到的也是原来一家五层的楼房改造成的养老设施，四、五层是养老设施，三层是初中生和高中生的补习班。

现在的这张照片一看好像是一个电影院，但是仔细一看不是，附近的居民就喜欢这个电影院的老建筑，外观并没有改变，只是内部进行了改修，偶尔还会有人走错，所以在门口贴出了不是电影院的表示通告。这里面也保持了一些原有电影院的设施，这个部分是可以让来这里的老年人依旧很开心的看那些老电影。在日本，一般的社区附近都会存在商店街，这里是商店改造的老年人住宅和多功能的养老设施。从老年人的房间里面可以看到外面来来往往的居民，这样可以减轻老年人的寂寞感。

最后我认为老年人参与到生活中来是十分必要的，在各有的养老设施当中，护理人员和被看护者存在着一种固定的关系，虽然这是护理人员的工作，护理起来也比较方便，但是对于老年人来说与外界的联系会减少，生活也会变得单一化，改变护理人员和被护理者的固定的关系，让老年人参与到平时的琐事中是十分必要的。

目前的中国国情来讲，并没有过多的涉及到痴呆症的问题，在日本这是一个相当大的问题，图中就是一家痴呆症养老设施的照片，在这里老年人会参与到日常生活当中来，引导老年人自己动手的能力。现在看到厨房的做饭部分，对这些有认知症的老年人来讲一个人做饭是比较麻烦也是比较困难的，在这里我们提倡大家互相帮助，共同的完成生活琐事，不仅可以促进老年人的自立能力，也能够使大家相互帮助。

现在看到的也是一家老年痴呆症养老设施的平面图，在这家养老设施当中并没有强调设施的种类和概念，而是强调了这里的老年人自立能力，每个人都自己动手做饭。附近市场的这些商贩每周也会固定来到养老设施里面，去为老年人贩卖一些新鲜的蔬果。老年人可以根据自己的收入制订自己每天的菜单，这种让老年人自己购物的行为可以帮助老年人预防痴呆症的发生，这就是我们所说的参与的重要性。

谢谢大家！

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【主持人周燕珉】：刚才大原先生讲的这些研究的内容是他们研究了很长时间，特别的深刻，但是今天因为时间的关系，最终PPT的演示不是的好，照片不是特别的看得出来。我用一点点时间把他刚才的讲演稍微总结一下。

我先简单的说一下他说的那些内容当中有几个重点，第一个是国家的政策经常在改变，房间的大小都变了，他们对老年人的护理设施的要求一个房间不能多于六个人，后来改成了四个人，最近一个房间变成两个人。还有对智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多岁的人，大部分人都有智障的问题，在这方面的研究非常多。刚才说的九个人一组的组团护理就是专门针对智障的老人设立的，他们有变成了空间的小型化的形式了。

他说的地域化的问题，现在不是光组织，回归社区，日本的房子都是个人住宅，社区的建筑都是一个一个的，这种情况下，是小规模多功能的老年人设施，在这点日本也是在政策的支持下做了一个非常好的规划。此外改造的建筑很多，把一些个人的住宅改造了，工厂改造了，我到日本就有这个感觉，街道上原来是一个小商铺，现在改成了老人院了，密度非常高。还有对街道的改造，促使老人积极活动，这一点日本人都比较内向，做的很多建筑上的设计帮助大家互相交流。中国的老人这方面的情况不是特别严重，因为中国老人都很喜欢跳舞什么的，但是高龄化到一定程度以后，老人就不爱动了，这时候需要一些建筑和设计使得他们可以动，也是延长寿命的一种方法。非常感谢大原先生！

下面有请我国台湾地区的陈敏雄理事长讲演。台湾地区在福利机构这一块做的非常好，我们也去参观过，他们各种形式的都有，由于陈敏雄先生是好几个院的院长，也亲自在一线干活，他对这些都非常的了解。今天我们有请陈敏雄先生给我们介绍一下这方面的经验，有请

【陈敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、与会的各位理事、先生，下午好！清华大学是我们向往的地方，我是第一次来，感谢主办、协办单位的邀请给我这么一次机会，到这边来介绍一下台湾的老人照顾机构的现状跟发展。

台湾有一千多家的老人院，我们台湾最古老的老人院创立于康熙26年，已经有400年的历史了，还有一家在高雄，创立在咸丰年间，知道咸丰是谁吗？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的历史。我今天要介绍的是三个主题，台湾的高龄化、少子化时代带来的社会的冲击。第二，老人机构的概况，还有市场的供需的状况。第三，整个未来银发市场的发展，还有产业化。

这张图告诉我们1993年的9月，台湾的老人占了总人口的7.1%，有149万人，这个是按照联合国世界卫生组织，只要你人口达到7%的时候，叫做老龄化社会。这是2010年的3月，我们统计数字已经达到了10.68%，有246万9000人的老人在台湾。在2018年，我们会达到14.36%，就是有334万人，只要你14%就是老年社会。2026年，我们会达到20%，就是超老人社会。

在60年前，台湾每一个妇女生7个小孩，现在我们已经生1个了，甚至是0.9个。我记得我们中国大陆有计划生育的政策，台湾没有，但是我们都默默做到了。他也凸显了一个问题，人口少子化比高龄化更严重。这个图是未来台湾人口结构50年是一个什么样子，各位看看现在2008年，老人是10%，15-64岁的有生产力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人会达到20%的时候，生产人口越来越小，老人越来越多。最重要的问题是台湾的总人口是在往下掉，总人口并没有增加，而且老人在增加，生产力在减少，小朋友更少了，这个是一个很可怕的现象。

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台湾的家庭的照顾功能逐渐的变小，第一个是社会变迁，家庭的结构由大家庭变成了小家庭。第二就是妇女就业人口在提升，我们在2006年有48.7%的妇女的上班率，但是我个人认为不止，因为很多家庭的家庭妇女在工作，只是政府没有统计而已。每户家庭平均人口数下降，在这样的情况下，老人的需求已经很不容易从家庭中去取得适合的照顾了。再来就是说养老防老的观念，老人愿意与子女同住的比例越来越降低了，这样的状况下怎么办呢？换句话说，台湾老人的事业越来越发展了，特别是1997年以后，台湾的老人事业可以讲是红火的发展，这十年来发展的很快。在2007年我们国家定出了一个政策，什么政策呢？服务的原则是全人照顾，就是身心的照顾，要多元连续性的服务。推动方向，我们是以居家式照顾、社区式照顾为主，机构式照顾为辅，不得以才住机构，尽量在家里和社区，而且三者最好是连接起来。

台湾的老人院的现状，在经营形态来看有公营的，一共加起来是26家。民间机构是财团法人机构，是没有钱的，是非营利组织，这个是108家。有一种是私人立案的，规模限制在49床以下，规模比较小，1997年政府才开放的，一共有932家，成长的香港可怕。还有一种是公设民营，就是政府盖的，提供设施设备，委托民间的财团管理，从中收取一些费用，一共有14家。

社政体系管的我们一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有长期卧床的三种模式。还有一种是老人公寓，我们有一种叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名称怎么样，都是叫老人住宅。

还有一种是卫生体系，属于我们的卫生署管的，一共有373家，如果说100床以上的，就要集中到中央来立案。存在的方式有两种，一种是由医院来设立，一种是由自己设立的。在台湾经营比较好的都是医院护士的，私人设立的一般来讲经营都是比较差一点的。在台湾还有一个很特别特别的机构就是退伍军人服务委员会的体系，当时从大陆到台湾去的老兵就住在这个地方，本来有很多很多，一共有18家，现在都80多岁了，现在只剩下了10800多床。市场供需是跟严重的失衡。

未来台湾银发市场发展与产业化的趋势。我们台湾基本来讲老人失业是定位在社会福利，老人机构也是社会福利，但是有开放的一点点小空间，允许我们做一些产业。老人公寓就是其中的一种，大家一直在努力，可能是未来发展的一个新的方向。不管是什么家，总是慢慢的在发展，新的人就是新贵，有钱的老板，绝对不会住在那边，还是有需求，所以就由老人住宅取代了，这样比较贴近民众的想法。

同时，政府也在鼓励说你们应该用比较低的利息贷款给你，更重要的是奖励，让大家觉得同样的土地会盖更大。未来我们是觉得有发展潜力，不会受房地产的涨跌情况所影响。我们有一个润泰的生活新象馆，很多人都去参观过。还有一个是台塑集团在长庚养生文化村有一个，另外一个是我自己经营的一家机构，叫台北市阳明老人公寓。

第二种模式就是财团法人安养护机构。400床、500床的很多，我经营的中心就是453床，这样的机构应该是朝经济的规模，而且要以强调优质、完整性、连续性、功能的方向来规划，必须是跟社区、跟居家去做连接，强调多层级照顾。我自己经营了社团，我拿自己的经验跟各位做一些分享。这几家是我们经营的，加起来一共有900床。我们把它建的模式连接起来，建构一个恒安体系的多层级照顾的图，从居家开始，社区还有老人住宅，还有机构，日渐照顾，还有喘息服务，就是短期的服务，也许是一个礼拜，还有送餐服务等等。

第三种模式就是在台湾有不少公益的设施，现在逐渐的都凋零了，怎么办呢？这些设施总是要改变的。现在用很高的价格，老人都是很节俭的，钱花不下去，所以要优质、24/39 便宜。政府投资应急设备，民间的一些有能力的单位来投资软体，大家来合作，主要是给民众的价钱偏低，而且优质的服务。

目前有两种方式来做，第一种方式是OT的方式，政府新建，民间经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。在台湾的法律规定最高只能9年，不管机构大小，要重新的设置。目前老人机构在整个台湾有14家。还有一种是BOT，政府提供一块地，这块地环境不错，地点不错，交通也OK，就由民间来盖，盖了以后让你经营，一般来讲是30年、40年，50年，以50年比较普遍。50年以后再给政府，台湾有一个很有名的案子就是101大楼，是曾经世界最高的大楼，这个就是属于办公大楼的BOT，标到的那家公司可经营70年，70年以后要还给政府，不是让房子，是你要折旧，70年以后谁来经营再说，条件会重谈。

老人机构也是这样子的，我下面要介绍一个我自己参与的案子。台北市第一个社会福利的BOD案，是由桦福集团来承接的，他的老板是清华大学毕业的。这是凯撒饭店的旗舰店，总投资是100亿台北，其中28-30%是社会福利。这是一个很特别的案例，大家可以看一下这个图，这是101大楼，他就在这个点上，这是一个捷运，这条也是捷运，地点前后面是捷运，一共有两万多平，所以说这个是未来的蛮特别的一个地方。里面有展览机构，有老人机构，有老人住宅，有420个房间，老人养护有100床，还有日间监护，还有公园、绿地等等。

这是用公家的土地做投资，跟民间的专业做结合。台湾有一个问题就是说有932家小型机构，这些机构因为规模太小，量实在是很大，占了整个台湾的老人机构的86.3%，蚂蚁多了可以把大象抬走，也是很有力量的。这些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其实这是没有效益的。这样的状况怎么办呢？我们说应该鼓励他们要朝着社区化、多家联手经营的方式经营。但是我们也知道不是那么好做。

在这样的局面下，我们鼓励他们去做多层级的方式，使用连锁的经营，但是我们也知道这是很不容易的，但是将来势必要这么做。刚刚我们日本教授大原一兴先生提到了失智的问题，每一个老人都是单人床，而且是12间单人床为一个组织，未来一定有市场，因为失智太严重了，但是我们有规定，要单人化，照顾人员一定要是台湾本岛的人，为了他们容易沟通。这样高各人力成本，高设备的成本之下，我也不知道怎么经营，老人付得起这个费用吗？这是一个问题，现在大家都在那儿看着，暂时没有人当第一只白老鼠。

产业化的趋势整个来讲是社会独立的定位，我就拿三机构试探一下是不是产业化。第一，银发族跟饭店式的经营组合。住进去要600万，如果到海那边要加倍，一千多万，当时定位为高级公寓。这个经营也很成功，但是问题是这个房子当初在盖的时候是准备盖住宅，后来生意不好，改成了老人院，也很成功。这个房子盖的时候土地有银行贷款，房子也有建筑贷款，这个房子比如说15亿台币，肯定是转投资了，很多是转投资失败了，失败的话怎么办呢？一定会产生问题，所以台湾的内省部不允许抵债。这样的状况下，住在里面的老人就要像住饭店拿发票一样。他们都是金字塔顶端的那一块人，照顾的也很好，很有口碑。但是问题来了，因为是特殊的一种，里面的人会老化，年纪都80岁了，这个楼里的人越来越多，所以那些服务员一个一个的进来，而且各个国家都有，印尼的，菲律宾的，越南的都有，好像一个大杂院一样。所以必须要做成一个联盟才能提升竞争力，这是他们考虑的一个问题。

第二个是跟养生、医疗式经营组合。长庚养生春是200信号年创立的，台塑是以养生做主题的，这个跟刚才的案例比起来，差很多，是从20-30万之间，刚才的是500、25/39 600万，差很多钱。好像也不怎么成功，有人称为是失败的案例，为什么失败呢？因为那么多年住的人不到一半，这样的情况下让其他企业主想投资的不敢投资。

第三种就是我们自己的恒安，我们没有什么权，我们利用我们的专利跟政府的资源做连接，我们采取多点的连锁经营的方式，财产本金就是社会福利，不像公司没有办法股票上市，没有办法筹措资金，我们取得政府的信任，跟政府做合作，不过环境都很好，地点都不错，而且空间也很大，所以容易达到一个顺势扩展的局面。

这样的状况下，通过这样的竞争快速的去发展经济规模，很多的财团，包括台塑也是大财团，我们跟他们做竞争，坦白的讲我们要努力，我们台湾的很多专家对我们的发展很有兴趣去研究，认为有一个象征的指标性的意义。

这样的状况未来还是有变数的，会产生很大的影响，也会有很大的挑战，未来怎么样就靠运气和智慧，我就简单的报告到这里，谢谢。

【主持人周燕珉】：刚才陈先生讲了一些台湾机构运营的情况，这些经验非常值得我们学习，因为本来地区的发展在我们前面一步，另外他们老人的情况也跟我们这边是比较接近的，所以他的这种管理的模式和做法，成功和示范的经验都对我们有参考的意义。前几个月我们刚去过台湾，参观了各种类型的老人院，收获特别的大，很多经营模式方面比别的国家更加容易接近。今天由于时间的关系，也没有来得及讲的更多，将来有机会我们会再请陈理事长。

下面邀请天津市鹤童老年福利协会常务副理事长方嘉珂先生为大家介绍在国内的现代养老机构的一些运营的经验。方嘉珂先生是鹤童老人院的创始人，经历了十年的艰辛使鹤童老人院由一所发展成为了五所，为我国民办非营利性的社会养老行业和老人养老产业的发展探索出了一条新路，现在有请方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的论坛是中国最有钱阶层和未来最有钱阶层的论坛。周教授是我们中国老年建筑设计的先行者和第一人，我很荣幸今天能够做最后这一段汇报。谈不上经验，我想更多的是应该有一点反思，特别是听了从上午到刚才的各位嘉宾的演讲之后，我想讲三点。

第一，把养老机构的由来和演变的过程简单的描述一下。

第二，我们大陆目前养老机构的现状评析。

第三，向老年房地产商建三言。

养老机构的由来与演变，按照我的研究，特别是刚才台湾的陈先生谈到的，因为我们大陆和台湾基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他们康熙年间就有养老机构了，我的理解是养老机构源于长期照护，长期照护又源于照护，照护又源于照顾。有人的存在就开始有了照顾的问题，当然不限于老人。当照顾的问题解决需进一步对解决的方案有更高的要求的时候，比如说满足感、舒适度、安全的考虑，这样的话配套而来的一些监督、实务一些设计，照护就应运而生了。何为照护？照护是要针对目标的照料与护理，应该是照顾、陪同、守护、监督、管理甚至是控制。当所涉及的内容单纯，时间不长，一般就可以叫照顾了。但是当所涉及的内容复杂，时间长了，配套的事项繁多的时候，则需以照护来决定

何为长期照护，当照护的时间变得长，并且形成了专属的内容、领域和学科，形成的独特的工作形态，创立了制度和体系的时候，那么长期照护就开始产生了。比如说照护的执行，谁来执行？专业的要求，照护的实点，执行的时程，资源的耗用，质量管理，以26/39 及相关的权利、义务、监督等配套的问题出现时，长期照护是了解、掌握、满足需求者的需要，对需求者提供医疗、保健、护理、社工、康复、心理、营养、药事、管一等系列服务。长期照护现在理论上又分为居家式、社区式、机构式，甚至延伸到长久性的设计和特殊的照顾服务。比如说对临终关怀的照护、痴呆人的招护。机构式的长期照护是指长期需要照护老年人、残疾人，住宅为实现特殊目的而设置的建筑空间内，提供全天后的综合性包括住宿、护理等机构式的服务。

能为需要密集照护的老年人提供完整且高密度的专业照护的业态，而且还能减轻家属在精神和体力上的负担，凡是依赖程度较高，没有家庭和社区照顾资源的老年人，都是机构式照护的对象。

机构式和社区式、居家式的比较。从发达国家的地区经验来看，最早被考虑和建置的应该是机构式，之后才往居家式和社区式发展。机构式在长期照护中所占的比例大约是停留在3：7，或者是2：8。此种比例具有普遍性、终极性、必然性、合理性、方便性，重要性难以替代。在成本效益上，机构式也最为合适。机构式在经营规模、拓展制最大，就接近了社区式，而社区式规模精致，就接近了机构式。机构式的比例虽然可能变小，但是不可或缺。前两者的比重越大，在机构式的基础上延伸服务乃理所当然。机构式是前两者服务的基础和平台。

结论，由照顾衍生出照护，照护又衍生出了长期照护，最后形成了养老机构，这是第一点。

第二个问题谈一谈养老机构的现状和评戏。量少、言微、位卑、差钱、法无。

第一，量少，社会福利社会化以前，只有政府对三无老年人和城市福利院和乡村敬老院的存在。社会福利社会化以后，城市的社会力量开始介入，但是与高速增长的老年人需求相比差距甚远，床位数至少应该达到老年人口比数的3-5，但是实际上只有1%。

按照没有数量就没有质量的观点，较比学校、医院等类似的行业，养老机构还普遍处于低水平发展阶段，存量太小的必然结果就是不能形成行业规模，更别提进入社会主流行业。

第二，言微。存量少的直接后果就是行业发声太小，特一是机构式长期照护老年人基本无音。当然较比发声大曾经红火一时的全国星光老年之家现在已经成了昨日黄花，尽管又在改头换面，演变成如今的日间照料中心，但是前途未卜。

比照我国每年两会教育界、卫生界在地方、全国人大的、政协的代表、委员名额，养老竟无界别，也就是说能为全国近2亿老年人说话的人没有。

第三，位卑。突出表现是从业人员以退休、进城和下岗失业人员为主要从业者及从业者与家庭保姆和医院护工并没有较大区别。位卑导致从业者寡。要实现养老机构从业人员专业化、职业化、行业华的目标，从业者高学历、高福利和高待遇至关重要。

第四，差钱。社会的投资趋向是如何使投入产出利润最大化，不将养老机构建设纳入国民经济增长的指标，不享与教育、医疗等行业同等的待遇，就总处于差钱的状态。

导致资本迟迟不尽入的还有所谓的非盈利，加上原有政府直接举办的以样板自居的利益九届，就是说很多民间资本进不来，在我的理解当中，非盈利大家总体来讲在我们的国民当中搞的不大明朗，认为非盈利就是白往里放钱，出不来。刚才台湾，包括我理解的日本的体制内都应该占了绝大多数，但是那个里面并不意味着你不营利。

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再有就是关于政府举办这一块，大家刚才也看到了，日本好像根本就不提有关政府举办的概念，但凡和政府竞争某个行业的时候，民间永远是败将。已经进入或者是准备进入的资本也常常是限制于社会责任和献爱心的局面。我跟很多房地产商也接触过，搞了一种建筑，最后说我献爱心，来一块地盖一个不要任何汇报的机构，在这种状态下或者是装裱自己，或者是与政府讨价还价，甚至有赎原罪的心态。而这一切都源于没有法律的归宿。

第五，法无。立法始终是关键所在，但是迄今能算得上是法的仅为3672字的老年人权益保障法。该法又是15年前，1996年颁布，单就内容论还没有涉及有关养老机构的内容，明显时过境迁。我研究过台湾的社会福利法，把养老机构的床位数都写出来了，可见规范之新和之细。我们呼唤新的能够涉及养老机构的法律法规尽早出台。

关于出台护理保险法，也应该尽早的纳入国策层面，钱从哪里来势必会成为主要问题。我们还期盼着养老护理人员法，德国有，临终关怀法，德国有。我们业内呼唤非常大，我以为跟前面讲的所有的内容都相关，这个法在发达国家没有。结论应该倒着说，由于我们的法无，所以导致了差钱，由于差钱，导致了位卑，导致了言微，最后导致了量少。

第三，向老年房地产商建三言。底层建院重布局，长期照护重设计，建管分离重分工。

第一言，底层建院重布局。我们今天没有请香港的嘉宾，一线大城市要学香港，高层建筑的底层，1-3层都可以用来做养老机构，老人与子女们同住在一栋楼内感觉良好，跟我们以上发言者谈的什么老少居一系列的东西差不多，香港或者是说拉到我们北京、上海这种超大型城市，地如此紧张的情况下，我们的高层底商是我们的特点，只要盖高层政府就盖底商，我觉得应该学香港，高层底面建养老机构。学习美国，大动干戈到城郊打造所谓的养老设施，老年城的做法应该有一些质疑。就规模论也不会是越大越好。刚才台湾的陈理事长也谈到这个问题，要强调养老机构，在养老服务体系建设中的骨干和宝塔尖的地位，同时会对居家和社区服务有必然的辐射作用，而不是相反。绝不是补充作用。可喜的是我们国家已经在转变，上午有的专家提到了咱们几年前的提法，居家为基础，最后机构为补充，现在民政部已经改变提法了，发改委提出来了机构为支撑，我以为还不够，还应该是形成骨干，中午我跟台湾的陈理事长交谈的时候，他非常同意我的观点，因为他的机构就是骨干，同时辐射了相当多的社区和居家。

还要评估日间照料中心，晚间空间资源的浪费的存在，香港很多养老机构现在都在改变，由过去的建日间中心现在划归为养老机构，因为晚上闲置了。我们现在不管这些，说做一件事全面铺开，最后再说不行再关，是一个很大的问题。还要评估居家服务人员资源浪费之存在，如果用外地的打工妹可以不考虑，但是对于照料高龄的或者是高端的概念，那是解决不了问题的。

第二言，长期照护重设计。对什么是高端老年人的定义要重新明确，养老机构主要是面向需要长期照护的老年人，所谓高端由此而来。用有钱和无钱来定高端、低端，不断会导致养老行业的混乱，甚至还会冲击其他行业，比如说酒店业，有钱的人，自理的人可以周游四海，可以到各种酒店去住，如果我们给他打造的是所谓的老年的酒店，将来的麻烦恐怕第一个抗议的就是酒店业，我不知道在座有没有酒店业的，除非你转型。在台湾有一家转型，但是最后又陷入了危机，好像我的理解是那样的，何去何从还是问号。

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因为解决需要长期照护老年人支付能力不足的问题，首要责任人是谁？是政府，其次是谁？是保险公司。老年人所接受的社会服务标准应该是一致、公平、公开和公正的，不应让钱把老年人划分为所谓的高端和低端。这在德国非常的明显，德国的养老机构有钱人正常进入，没钱人该谁补谁补。养老机构的建筑设计和配套设施必须是定位于长期照护老年人的专业化设计。我走了很多地产商建的所谓的老年公寓，当然很多是改建的，后来我跟周教授讲，反功率极高，因为太不专业了。

第三言，建管分离重分工。能建设养老机构的未必能继续管好，长期照护型的养老机构，今后的走向必然要由专业化、职业化和行业化的管理团队来完成。

鹤童在托管养老机构方面已经走出了一条成功之路，比如说在北京月坛街道敬老院已让其扭亏为盈，为了与市场接轨，鹤童与奥地利合资成立了一个公司，并在香港注册，在引进国际的管理模式和团队打造优秀的团队方面鹤童愿意与在座的老年房地产投资者、建设者和所有者精诚合作。

由机构的演变是照顾演变成为了养老机构，现在的基本情况是立法是主要问题。我就说这些，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才方先生给我们理清的许多的概念，讲的特别的清晰，因为他身在第一线，可能特别了解现在市场的情况和老年机构建设的情况，提出了很多深刻的问题，也值得我们深思。这个跟政府、开发商以及学者都是密切相关的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建议，可以说是非常具有实际的意义的，特别有现实意义，可以很好的借鉴。

下面进入我们的论坛时间，有请中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生主持！

主持人】：养老地产高端对话现在开始，有请对话主持人中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生！

【主持人郝伟东】：首先我们要以热烈的掌声给到周教授，今天我本人也得到了非常好的学习，也是非常难得的一个养老地产和养老产业的研讨会，让我们以热烈的掌声感谢清华大学周教授的主持。

下面我们的对话将围绕着城市和房地产选址这样一个角度开始，首先有请山东省文登市副市长谭远国；有请清华城市规划设计研究院副院长袁昕；太阳城集团董事长朱凤泊先生；台湾老人福利协会副理事长陈立基先生；香港大唐金融集团大陆业务负责人陈辉先生。

我们今天的主题是养老产业和养老地产，上午我们听到了很多养老产业包括养老住宅非常专业的研讨。我们今天报名参会的大概90%是地产商，由此可见我们国内总活跃的房地产业非常关注这个养老产业的前景。谈到房地产，第一就是选址，房子的价值第一是地段，房地产发展的第一个问题就是选址，在哪儿做项目。第二个我今天听到了一个信息，我们这次来参会的有四个城市，这四个城市各有各的特点，城市也在思索，也在非常的关注这样一个养老产业的发展。

我们这次对话的嘉宾有政府、行业协会、城市规划设计单位、金融机构和开发商组成，正好构成了一个产业链的上下游的结构，我想今天我们的对话为了使得主题比较集中，我们以文登作为一个案例，如何使得房地产业养老产业和城市的战略选择结合在一起。背景就是文登市最近刚刚在全市形成了一个城市新的战略，就是要打造中国第一个养生29/39 之都，作为一个城市，举全市之力把养老、养生产业作为城市未来发展的方向，首先有请谭市长给我们介绍一下养生之都的战略定位。

【谭远国】：各位朋友，大家可能是对文登不熟悉，我先简单的介绍一下文登，文登是威海下属的一个县级市，在全国百强县里排第14名，这是文登的情况。刚才郝总给大家介绍了文登目前正在打造一个养生之都，为什么要打造养生之都呢？我们总结了八大养生资源，三大优势。

八大养生的资源：第一，文登这个地方南靠黄河，有一座山，海拔923米，有海有山，这个地方一年四季分明，夏天比较凉爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，气侯非常好，非常适合养生。

第二，空气好。文登这个地方优质的空气优良达到百分之百，优质的天气达到190天，这是全国比较稀有的。特别是空气中含有着负氧粒子特别高，能达到11000个，这个是空气中的维生素，所以很适合养生，所以说文登是一个天然的氧吧。

第三，文登有独特的海洋的资源优势。我们文登有156公里的海岸线，特别是有12公里的天然浴场，特别是海边还有防护林，非常适合养生。

第四，我们具有温泉的资源。文登是中国的温泉之都，我们文登有五处温泉，温度在65-77度之间，温泉当中含有各种微量元素，阴离子、阳离子，对调解神经功能，增强免疫力非常有好处。

第五，食品养生。文登这个地方物产非常丰富，小麦、玉米、地瓜、花生、大豆，特别是我们生产的西洋参特别好。在文登这个地方海产品非常丰富，我们除了吃五谷杂粮以外主要是吃海鲜，吃各种贝类，海产品特别丰富

第六，文化养生。文登名字的由来是秦始皇到文登去寻找长生不老之药，在这里特别盛行的是道教文化，想当年王重阳率领其他弟子走过千山万水，想找一个长生不老的地方，最后选择在了文登，这儿的道教养生文化比较丰富。

第七，森林养生。我们这里有一个国家森林公园，还有一个省级的森林公园，我们的森林覆盖率可以达到46%，我们的森林养生的资源非常好。

第八，医疗养生。文登作为一个县级市我们有两所三级医院，特别是文登有一个骨科医院，是中国的三大骨科医院之一，特别是院长是我们山东省的泰山学者，骨科医院主要是治疗腰疼、背疼。

三大优势，第一是区位优势，因为这个地方是环渤海圈，在青岛、烟台和威海中间。另外一个是交通优势，特别是威海的机场就在文登的境内，到北京来50分钟，特别是到韩国首尔，韩国的釜山40分钟，有两条高速公路，还有铁路，特别是目前的胶东半岛有一条高速铁路，完工之后文登到青岛到烟台只要半个小时，这是交通的优势。还有一个是土地优势，这么好的资源，大家都知道土地是我们的基本国策，你没有土地有再好的资源没有办法开发，而文登这里有很多的开发资源。

还有三大地域，第一是目前中国逐步的走向老龄化时代，我们文登可以达到15%。世界卫生组织调查研究，亚健康的人员达到了70%，这样的人员特别多。还有我们现在生活水平不断的提高，原来是解决温饱，最近几年是逐步想解决住房，解决汽车，第三次消费高潮就是养生。

八大资源，三大优势来支撑我们要打造一个中国的养生之都，温泉、海洋、森林样样都有，这在全国是独一无二的，我们还是长寿之乡，百岁以上的老人有47岁，国家30/39 优秀旅游城市，国家园林城市，这些称号都有。所以我们决定要打造一个中国的养生之都。

【主持人郝伟东】：这个城市的养生条件，自然条件真的是相当的好，说了这么多的优势，给我印象很深刻的是秦始皇要去那儿求仙，道家要在那儿选址，长寿之乡是一个硬道理，一个地方如果人是长寿的，说明这个地方是非常适合人类居住的。

其实我们国内有很多这样的地方，非常适合做这样的产业，刚才谭市长还没有介绍，还有一个优势，不是荒郊野岭，是百强县里面的第14位。

作为我们产业投资者的投资机遇怎么样呢？下面我们有请朱总谈一谈。

【朱凤泊】：文登市的情况确实是很吸引人，但是做养老产业我相信在全国各地像文登这样的好地方很多，作为地产商做养老地产首先选择的当然是自然环境，但是更重要的是当地的消费水平。我们考虑通过十年的养老地产的投资建设，如果我们选择一个城市做养老产业的话，我们要看人均GDP是否达到了5000美元以上，如果不是这样的话是不行的，我们凭空制造了一个阁楼，无人喝彩。我对文登的情况了解的不是太多，我们考虑现在比较成熟的划了三条线。

第一条是中国的沿海，特别是东海、江浙这一代，福建、广西。中线我们认为是在重庆、四川。北线是北京、内蒙、山西。大的趋势来看，如果做养老地产，从我个人的拙见来看向这三条线发展。

【主持人郝伟东】：其实有一个概念需要理清一下，文登是要做养生之都，养老是养生产业集群里面的一部分，更着眼的还是因为养老经过分析因为老年人的行动能力，包括本地市场的支撑的问题，因此这个城市的希望在外部市场，外部市场现在还看不到以养老成为一个产业的核心，而是养生。我们之前袁院长没有参与过他们的策划和规划，他是参照着一个国际养生城市的案例，吸引的是城市亚健康人群，包括中青年。养生跟养老的关系是城市配置一个养生的旅游业和养生的产业集群，养生的培训服务业，养生的文化业，养生的社会制造业，同时又为养老提供了非常好的条件。

中午我跟岳成老年事业开发中心的赵总聊了一下，他们也在做一些关于候鸟式老假养生的项目，不是纯粹养老的课题，而是能够有移动的跟退休经济有关系的一部分客群。关于养生这一块，一会儿我想再听听周总的意见。中午我也跟陈理事长聊了一下，这种着眼于外部市场的养生城市有很多的案例，您提到了泰国，请您给我们介绍一下泰国的情况。

【陈立基】：泰国的外贸部到我们单位来参观，我问他们的主要目的是什么？他们说泰国要发展，要发展文化产业，我问他们的优势在哪里？他说没有天然灾害，土地便宜，人工也便宜，人民亲和力又很好。以前我曾经听过北欧的人到泰国一下飞机就跪下，因为太舒服了，他们觉得很感动，那都是优势了。这是7、8年前的事了。

刚才听到了文登市长的介绍，我就在想发展养老范围比较窄，养老只是其中一部分，条件这么好，应该是发展观光，观光是无烟囱的工业，发展的好自由也会把养生这一块拉进来，千万不要铺的太大，不然的话很难收拾。

【主持人郝伟东】：正好请袁院长接着聊一下，因为清华参与了文登养生的策划，在您的观念里面，一个养生之都应该是一个什么样的产业集群呢？整个城市在策略、规划和空间上，包括资源的梳理方面应该是怎么样的呢？

31/39 【袁昕】：今天是从养老扩大到养生的主题，我谈一谈作为一个城市规划者和建设者的专业人员的角度谈规划和设计，大概有两个层面，一个是规划，一个是设计。

从规划来讲，我们很高兴能够和文登市合作，来进行探讨这方面的发展的趋势。通常来讲我们上来要先探讨城市的定位，人口发展的规模，现在我们希望把人口规模做大，希望能够把土地的规模做大，更多的是城市的运营或者是城市的经营，但是背后是人口的集聚，很多城市是把发展第三产业作为我们城市未来发展的一个重要的目标，第三产业、服务业的对象又是谁呢？我觉得随着人口寿命的逐渐的延长，老年人所占的比例越来越高了。文登看到了自己在这一块可以有很好的发展前景，以这样的方式去吸引更多的人来到这里，对促进他的产业发展起到很好的作用。

从设计上来讲，包括刚才作报告中谈到的老年的住宅是专业的设计，确实从这样的设计上来讲我们分为几块，实际上都在做规划和发展。老年住宅有很多专业性的需求，这方面确实也需要很专业的团队去配合，这一点我们也是在做一些研究，也希望把我们的这些研究成果转化成在市场上或者是在实际当中能够落地的，能够让大家有更多感受的条件。我们也是希望可以做一个上下游的配合工作。谢谢。

【主持人郝伟东】：下面我想问一下大唐金融的陈总，陈总我先给您提供一些数据。近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。在聊这个话题之前，我正好也听到了清华规划院的一个报告，什么是养生产业呢？跟养老的关系是什么呢？养老是里面的一部分，但是养生产业是非常庞大的一个产业集群，都跟健康和生命有关系，这里有养生的旅游业，像三亚可以到那儿度假，非常好的环境。也有稍微高端人群养心，比如说重庆的缙云山，每个人去那儿养养心，这样一种养心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素还是像德国的温泉小镇，花费都非常昂贵。印度有瑜珈，心灵静修也可以达到每年20万的游客。其实这些案例都属于养生产业，我特别感兴趣刚才大原教授讲的日本的可以有助力的马桶座椅，这些设备不知道谁来生产，这些也属于养生产业的设备制造，包括深海鱼油，包括一些生物制药，一些生物技术萃取的养鱼药品，这都属于养生产业的范畴。当一个城市具备了这么全面的产业集群的时候，养老的条件无疑是非常的好，但是唯一要解决的是老年人的伦理问题，包括异地养老的问题，但是条件是具备了。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。

作为金融机构面对这样一个市场，也面对各国包括国内的众多的案例，您从中有没有看到一些投资的商机，或者是未来用哪种方式，无论是跟城市合作还是跟地产企业合作。

【陈辉】：这么多房地产商来到这个会议上，表示这个市场一定是有需求的。我们资本是寻求回报和收益，这么多房地产商来到这个会议上，说明他们也是寻求机会。现在国内有一个讲法叫拉动内需，老年人的养老需求其实可能是拉动内需的很大的一个部分，我们是这么看这个行业的发展的。

至于说到养生和养老，我认为可能是一个延续，现在比较讲养生的，人到中年了，也考虑养生，但是消费最多的还是老年人群。我们的父母在养生中花的钱比他平时吃饭都要多，老年人有时候被养生品骗的很多，他们这方面有很大的需要。至于说涉及到文登的产业的发展方向，我认为应该讲是观光养生是一种方向，但是我认为在养老中怎么定位，要在整个山东半岛，大家经常去山东的话，现在很多中级城市建得很好了，山东整个的产值在国内也是靠前的，应该定位周边的城市跟他有一个同一个文化群的人有什32/39 么养老需要。如果想发展成像三亚这种形式不是不可能，但是必须要突出更多的优势，三亚的阳光和海岸线是别的城市不具备的，文登必须要拿出别人的城市不具备的东西才能吸引更远的游客。

所以我认为做成一个地区性的养老的基地，同时也做成了一种全国的养生的中心，我认为这是有可能的，我是这么一个看法。

我认为金融机构对房地产是有很大的兴趣，整个的产业的增长对我们来讲会提供很大的商机，金融机构是一个锦上添花的部门，我们也希望有机会介入，但是我们希望最主要是看到起码能提供一个让我们能认可的经营模式，这个模式是可复制，可扩大的，金融机构就会在这方面做更多的努力。

【主持人郝伟东】：说到金融，谭市长，我昨天跟您聊，现在有几个基金对文登投资非常感兴趣，说是今天晚上就要跟您沟通一下基金在文登投资的规划和设想，您现在可以简单给我们透露一下大致是一个什么样的情况吗？

【谭远国】：大家对文登的资源和地理位置都不太熟悉，对于打造成一个养生之都大家都产生了怀疑。我们逐步发现了我们文登资源的优质性，所以政府加上我们的有关专家共同谋划，利用我们的优势资源，打造一个养生之都。我们目前的策划工作已经和清华大学城市规划院合作，我们会按步骤来实施。刚才我听有一位老总说文登可能是一个区域性的养老基地，这不是我们的方向，文登这个地方的海洋资源非常的优质，有12公里的金色沙滩，海水一点污染都没有。特别是在北方的沿海城市，有山有水有温泉的地方很难找到。中国现在大部分海景开发的都差不多了，像这么优秀的资源确实是不太多了。特别是文登的有一座山在胶东地区是第一高峰。这里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，号称是江北的九寨沟，这是一个非常有灵气的地方，目前有几个开发商都看重了这个地方，田园风光非常的好。养生在中国是一个新兴朝阳产业，养生应该说是与健康有关，人最珍贵的是健康，长寿是我们的追求，怎么样才能健康呢？要养生，要养心。我们目前为止要和几个开发商对话，我们要打造一个田园风光的景区，养生地产。我们的海边从2007年开发，投入了28个亿的基础设施，供水、排水、供暖、供热样样俱全，我们的养老地产马上就可以开发了，希望大家能够走进文登，了解文登。

【主持人郝伟东】：您刚才也谈了一个新的话题，养生之都，养生地产，或者是叫健康产业。健康产业不仅是地产商参与，朱总您除了是咱们中国最早做养老地产，为天下子女尽孝心的这样一种理念，您有没有关注过关于更宽的，关于健康产业的多元经营呢？还是纯做养老地产的呢？

【朱凤泊】：养生和养老并不矛盾，只是养生的概念更宽泛了，包括养老，还包括对于中年人，对于亚健康人的调整和调理。今天养老地产的论坛，我们把论坛的主题更宽泛化了，谈到了养生，我想做一个案例分析，来看看我们中国的国情，是否能够急功近利的做到。

大家了解美国有两个城市相连，一个是圣地亚哥，一个是尔湾，尔湾这块地用了一代半人的时间打造了一个城市，给这个城市赋予的内容就是养老城。和它相连的是圣地亚哥，圣地亚哥有100、200年的历史，圣地亚哥打造的就是养生城，这两个城市的功能各不一样，尔湾是一个非常好的成功案例，之所以成功还得益于美国是一个移民国家，人民从来不把自己住在这个地方称为自己永久的地方。但是我们中国有5000年的历史，我们居住在一个地方叫故土难离，很难靠一个概念，一个主题把人口集中到一个地方。所以说，如果我们要人为的打造一个养老城，除非有行政手段。比如说现在我们有几个二线城市，现在政府已经出台了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它现在的人口33/39 才180万人，要在五年内发展到350万人，靠什么呢？靠引进各种产业来把人口增容。这样做是能够做到的，而我们作为一个投资商，作为一个策划，把一个地方人口增容，很难做到。

所以我们作一个选题的时候，一定不能离开中国的国情，中国的历史。我觉得文登很好，我虽然没有去过，但是我们也经常有一些朋友谈到文登，我想有一个建议，文登可以作为一种休闲度假产业来发展，如果没有了人口政策，没有靠政策来搞人口增容的话，先不要说叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投资那么大，还需要人来的话，我倒觉得圣地亚哥是一个成功的案例，养生内容做的很多很多，圣地亚哥后来就成为了一个休闲度假圣地。我觉得我们的市长可以把圣地亚哥的情况了解一下。

【主持人郝伟东】：我们今天其实是抛出了一个新话题，由养老说到了养生，今天毕竟还是养老地产，大家更多的关注还是关于养老地产的发展，包括投资商、开发商，结合老龄化事业如何做，有哪些新的创新。作为台湾在这方面做的是历史比较久，经验也比较丰富，您作为看待大陆的方兴未艾的市场，台湾的专业机构有没有想多和大陆合作投资养老地产呢？

【陈立基】：我在台湾看过一个广告，在台湾有一个很有名的水库，风景也不错，旁边盖了一个饭店，这个饭店经营不好，后来转型为养老院。我自己在做这一行，他有车送大家去，我也去了，到现场我只听几句话就知道大做不好。他们说住在我这里的养老院，每天都吃活鱼，我就知道这个理念很奇怪了，果然后来就没有做起来。老人家有他的特性，老人家不喜欢离开原来住的地方，还有一个是社会关系，原来的社会关系他不喜欢断掉了，让他重新适应一个环境，会造成他的选择，他去玩一玩，去玩几天，泡泡温泉，吃一些养生的东西，这都是可以的，所以我是赞成发展观光，空气好，交通便利，又有海鲜，西洋参什么的，光从西洋参就可以发展很多的药膳。

刚才有提到台湾的台塑的养生村，是王先生筹划的，投资了100亿下去，台币100亿大概是人民币20多亿。我在念EMBA的时候，我和同学交换名片，我一看他是台塑企业的高级主管，我就说现在养生做的怎么样，他看了看我说学长我知道你的意思，我们这是一个失败的案例。不是他规划的不好，王先生非常有眼光，买了一大块土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值钱，但是在那儿盖养生村，连接原来的医院，这是一系列的连接。第一期是3750床，他们在规划的时候到我们机构不下十次，我就跟他们说不要盖那么大，我看后来跟他们说没有效。他们说没有办法，我们董事长要做就要做大，如果做成功的话，三千多人住在里面每天救护车一叫，把人运出去很恐怖的，还有去餐厅吃饭，餐厅会是很大的，所以要是小而美的，这样成功了就可以复制。

【主持人郝伟东】：台湾的专业机构有没有想在大陆进行选址或者是合作呢？

【陈立基】：我知道有人来投资，但是做的很辛苦。

【主持人郝伟东】：为什么呢？

【陈立基】：好像是因为税的问题，这个我不太清楚。在大陆投资的优势是人事费比较低，因为在台湾已经做了二、三十年了，认为经营管理很有优势，应该很有信心。一般也不做大，我们都不喜欢做的太大，做的太大就机构化了，谈不上什么温馨照顾，越大越没有办法贴心服务。

【主持人郝伟东】：中午还提到了一个模式，每一个项目不要太大，不要机构化，但是商业模式上可以做连锁，可以在全国铺点。

【陈立基】：建立品牌。

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【主持人郝伟东】：朱总您做这个历史也比较久了，是一个代表性的企业，有没有今后的商业模式是怎么样的战略布局呢？

【朱凤泊】：我倒不是王婆卖瓜自卖自夸，太阳城到今天走了过十年，我想各位可以把它作为一个案例来分析，太阳城一共有1700个住宅单位，全部是销售的，还有500个老年寄宿，就是租赁的房间有500个。按照一个房间两个人的话，也有几千位老人。现在太阳城无论是住宅还是租住，基本现在都是满的，刚才提到了一个话题，说太大就不美，不温馨，我有一个不同的见解。其实做什么事情没有绝对化，在中国的国情下，在一个区域内找准自己的一个模式，首先要符合一种大政，在大政下面我是投资人，我来说了算，这个说了算就是谋划。谋划的好就是一个好项目，也有成功的案例，也有失败的，就在于我们做老年养老地产项目当中，我们怎么从结构上，在以后长久发展上理清。

我们当时把房地产和养老产业作为一对孪生兄弟，一对双胞胎捆绑起来一起做，所以我们又卖房又租房，还提供服务。刚才最后一个主题发言者讲最好建房的别管，找专业团队，我就犯这个大忌，从挖第一锹土到今天又建又管，我觉得关键在于模式。

目前我们出台的有关养老地产政策的前提下，我们现在没有什么捷径可走，我倒觉得如果说养老地产是一片茂密的山林，我们要想到这个山林去，我们必须要经过一片沼泽，我们是先挖土填满了沼泽还是搭一个桥过去。我们有很多先驱者，包括我们学术界、理论界，我特别佩服周老师，太阳城里的好多户型都是他的心血。作为开发商，在运营商怎么能够取得成功？有很多政策的限制，有很多干预，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作为开发商，你自己要明白，要清楚。比如说最难的，我们一直面临着很困惑的问题，由于我们卖房，政府说你是开发商，你不是做老年的，由于我们又有租房，银行就讲你是做老年设施的，养老地产看不明白，贷款我也不给你。所以想得到政府支持的时候，由于你卖房，政府远离你。

最典型的北京市政府知道太阳城这个地方，当时政府由一个副市长带队来考察太阳城，先派了先遣队来了太阳城以后回去汇报他是房地产商，市长于是就不来了，也不做调研了。我们发展当中有很大的资金需求，银行说你这是老年项目，我们银行目前不做这样的贷款，你说作为开发商多难，想找个娘，娘不待见你，想找个爸，爸不理你。

我们苦苦的挣扎，到今天用了十个年头才把太阳城做成，是滚动开发。太阳城就一个好，做到今天没有贷款，整个资产十多个亿，没有银行一分钱，都是太阳城的。所以在中国的国情下，做事情很难就在于你如何策划，也就是说你要逾越这片沼泽的时候你是填石头还是搭桥，在于我们自己创造和规划。

【主持人郝伟东】：请问袁院长您是搞规划的，原来围绕一个城市做一个项目的比较多，围绕着养老产业像朱总提出的问题，您觉得在几年前刚开始做的时候您想向朱总提什么建议？

【袁昕】：就单一项目来讲，其实每个项目的差异性都会比较大，很难说对同一类项目有一个相对来讲比较集中的建议。因为定位、市场，包括区位条件等等都有很大的差异性。比如说去参照一下圣地亚哥，特别是所谓的阳光地带在养老产业这方面的发展都可以给我们不少的启示，这个可以给文登更多的做一个参考。

我注意到泰国国家旅游局在境外投放的广告，作为国家战略来讲明显的分了两个阶段，第一个阶段就是阳光、沙滩，当时并没有养生和养老的概念，是纯旅游的概念，是为了让大家去认识泰国，了解泰国，就像我们文登一样，现在很多人对文登不了解，我觉得文登有资源，在这方面可以向前走一步。但是走过一段时间以后，大家对泰国开始35/39 接受和了解，知道了自然的资源，包括其他的一些相关的品质和设置的时候，他的国家在这方面做了一些调整。国家旅游局此后再投放广告已经变成了健康主题了，你到泰国来就不仅仅是旅游，你可以到这儿来疗养一下，休养一下。虽然在本国有很好的社会医疗保障体系，但是你要排队，要等很长的时间，还不如用相对来讲比较低廉的价格到这儿自己能够比较快的去解决这些问题，这是它的发展的策略。所以我觉得目标的定位一定是要跟他的策略结合起来，才能对整个的产业的发展有一个比较好的判断。

刚才您也提到了养老产业后续有很多的产业链，我们做产业就是为了把产业链尽可能做的长一些，从养生这一块来看，可能涵概的内容会更丰富一些，先从哪儿起步，是不是一下子可以做到养老，这也未必，要看市场的条件。这一点也是我们下一阶段要规划和设计需要去进一步梳理和细化的一些部分。

【主持人郝伟东】：朱总的发言讲了太阳城是十年的历史，可以说是酸甜苦辣，朱总，如果说回到十年前，您还会不会再做太阳城这种模式呢？第二个问题是下一个十年，您想怎么做呢？

【朱凤泊】：十年前拿到这块地的时候很便宜，没有用几个钱，有不少人出主意干脆把地整理整理卖了，挣几个亿得了。你说做一个人，你就专门为了钱吗？其实也不是，我觉得还是应该做事。当时选准这个目标就义无反顾，尽管这个过程很难，但是还是做下来了。我做了以后尝到甜头了，我们真的有下一个十年的规划，还是想做养老地产。我们十年摸索出了不少经验，我们觉得按照我们自己的经验发展，当然有好政策更好，有银行支持更好，但是如果政策还是这个政策，银行还是这个银行，我们照样还能做得更好。我们主要是摸索刚才谈到的像文登这么好的地方，我们选址的问题，选在哪儿，太阳城的成功就得益于是在北京，如果在一个二线城市就坏了，因为做的太大了。

刚才我说了1700个住宅单位，500个租赁式的房间，叫城还真的是对了，很大，整个建筑面积是32万，所以我们差一点在黄山选了一块地方，差一点在那儿做。后来考虑到我的资金供应问题暂时停下来了，多亏停下来了。目前我们想好了，到城市人口增容比较快的，经济发展速度很快的，像内蒙古我们用两年时间做了调研，内蒙古原来在全国的经济地位排名第29位，到现在全国排名第9位，增长速度排名第3位。它是一个资源大省，养老是一个空白，别看那个地方冬天很冷，冬季也很长，刚才谈到的那个话题，养生度假养老。我再做的时候就准备把渡假、休闲、养老达到成一个项目，这样的话冬天在那里老人也有可玩的内容，现在我太阳城就做了一个大的温泉俱乐部，在老年城里作为一个以水为媒介，以温泉为媒介的一个场所，就可以纳人气，可以来很多人。所以太阳城的成功还有我又做了休闲会所俱乐部，也做了一个医院，我为我找准了点，我相信在内蒙那个地方也能做起来。

当然，现在在座的有很多地产商，我几乎平均每个星期可以接待两拨到太阳城来考察的，有的回去就做了，有的考察来考察去没有做。我倒觉得别轻易动手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地产一拍脑门你做去吧，错不了，因为市场等着你呢，你卖不了三万块也能卖两万块，你不能砸手里。但是做老年地产可不是头脑一发热就做了。从这十年当中看，有几百个要做项目到我们这儿考察的，真正动手做的没有超过五个，这个是对的。目前我们的政策是一块坚冰，还没有打开，而且各地又不一样。有的地方政策给予了很多的扶持，政府真的是下决心要做养老产业，培育老年地产，有的地方是急于把本省的经济搞上去，把这一块忽视了，或者是不重视，所以还要看政府和政策。现在的现行政策如果做老年公寓，从开始建设的时候，你拿下的是正规手续，现在就是每个床位给补贴8000-16000，有这样的政策。太阳城再有一两个月就能拿好几百万，这已经定下来了。这个政策有了，这是做老年的。

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但是做老年从开始建设这一块政策又不全，你选择了一块地，你是用什么程序做老年项目，这在大陆是一个大问题，这个制度一直没有理顺。现在做老年项目大多数都是按房地产去做的，一套房地产，政府就离你远远的，本来老年地产应该得到政府政策的支持，甚至是培育你，帮助你。总而言之一句话，做老年地产一定把政策、人均收入、市场需求几块问题研究好了再投入。我下一个十年还继续做。

【主持人郝伟东】：虽然很难，下一个十年还继续做。我们说一下下一个十年，我们有请陈总谈一下下一个十年我们一致关心的PE和瑞斯能否在这个产业里发展呢？

【陈辉】：今天我们可以给大家统建一个产品就是上午孟晓苏提到的瑞斯，像老年这种公寓或者是持有型物业的租金应该是相对比较稳定的，因为老人的人群的波动性应该是比较小的，我认为瑞斯这个产品要求的回报不是特别高的，实际上是求长期稳定的回报，这个产品可能是比较符合老年地产中的一个出口，因为瑞斯是房地产在金融市场的终端产品，瑞斯现在在香港来讲已经从政策法规上很完备了，而且这个市场已经是成熟的了。房地产商的能力在于开发能力，可能是资本市场寻求的是一种稳定的回报，一部分资金有这方面的需求，保险公司现在为什么对养老地产有这么大的需求呢？就是因为他们的资金是一个长线的寻求稳定回报的一个资金，其实这类资金在未来的中国国内的市场会越来越多，比如说像养老金都有这方面的需求，所以我认为房地产商可以在这方面，你们产品出口的时候可以考虑这些产品。

PE应该讲现在对所有的养老产业而言都是虎视眈眈的，但是我也必须讲明白就是像朱总这样，营利模式已经确定了，PE会蜂拥过来，如果你的营利模式不确定的时候，他们可能会相对保守一点。

国内目前的瑞斯市场目前讨论的还是银行间的债权市场，跟普通的大众有一点距离，大家可以研究一下香港的市场情况，谢谢。

【主持人郝伟东】：陈总总体感觉是看好下一个十年。

【陈辉】：出口不会限定于一两个金融产品，基础还是在房地产商的规范，而且是正常运营的角度上、基础上，我们金融市场会提供更多的金融产品。但是目前瑞斯已经是一个成熟的产品了。孟总觉得倒按揭也是一个成熟产品，瑞斯更多是面向房地产行业，养老地产来讲更适合这个产品，是从这个角度来看的。

【主持人郝伟东】：我们就说下一个十年，袁院长您觉得在国内有志于做健康产业、养生产业或者是养老产业的城市选择，您感觉下一个十年中国将出现一个样的情况呢？

【袁昕】：老龄化问题是我们中国全社会面临的问题，而不是某一个城市面临的问题，因此从整个城市发展中两讲，是需要每个城市政府都关注的事情。从老人的社会问题上来讲，也是未来我们社会发展所需要关注的事情，但是从这两点来讲，我觉得与老人相关的产业在未来的十年都会有一个比较大的发展。养老地产或者是养生作为一个链条的开端往下延伸的话，会根据各自城市结合自己的资源，再加上周边的发展形势的判断来做选择。

【主持人郝伟东】：陈先生，您觉得下一个十年，大陆养老产业这一块将是什么样的情况呢？

【陈立基】：未来的十年商机无限，但是竞争还是很激烈的，城市资源怎么样，同样的你自己的企业有哪些资源，你的竞争力在哪里，盖房子只要有钱，有好的设计，都可以达到，但是日后的经营管理呢？也非常非常重要，最后的竞争力就在事后的经营管理，为什么有的饭店要交给别人经营管理，人家有一套管理方式。商机无限，但是也是37/39 竞争非常激烈，成不成功都是在这个细节中。包括人为的，包括你整个团队怎么带出来，那个团队投资人已经在后面了，应该是管理者还有专业人员，专业人员包括护理、社工、心理辅导等，这方面的人才，整个的团队，整个的公司文化要呈现出来，让住在里面的长辈觉得我住在这里安全、安心，我觉得吃的不错，我也觉得我住在里面是受到尊重的，而且我觉得很有尊严，家人来看我不会觉得我是住在养老院，我是住在类似饭店管理那样的，住在里面很有尊严。

【主持人郝伟东】：总的感觉是商机无限，但是依然会有人死掉，有人会活下来。谭市长，下一个十年，您心目中的文登会是什么样的呢？

【谭远国】：过程我听了各位专家对这十年的展望，养生和养老确实是现在的一个主题，我们社会已经进入到了老龄化的社会，我们每个人都是追求长寿和健康，我认为养生在今后十年肯定会成为第三次社会浪潮。不管是养生还是养老，哪里好往他里去，追求最高的养生。女同志希望永葆青春，永远年轻，男同志希望永远健康强壮，老年人也希望长寿，这是一个养老的城市，养生的城市。在北京的养老公寓大概是15000左右，文登这个地方蓝天、白云、阳光、沙滩、海浪、温泉，我们的客源都是外地消费群体，房价是在4000-5000左右，不管是养老还是养生的成本都很低。

我们有这么多的优质资源，有这么高级的规划部门给我们搞谋划、规划和策划，文登一定会按照这个策划往前发展的，追求长寿，追求健康的理想之都，养生、养心、养形、养老、养颜，成为大家一个非常向往的地方。我希望在座的各位嘉宾到文登去买套房，到文登去投资，希望大家有时间可以去考察一下。

【主持人郝伟东】：大家有什么问题可以提一下。

陈敏雄：刚才我听了大家讲的很有感触，台湾也有这样的经验，我想汇报给各位参考。在台湾很难找到大面积的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一个开发商、地产商投资那么大，90亿、100亿台币下去，而且要占30%做社会福利，这个是很难的，而且有规定，这些房子盖起来以后，住宅可以盖，盖越多回收越快，但是这些住宅只租不卖，这是房地产要命的一个地方。那怎么办呢？刚才你提到了瑞斯的观点，通过这个观点把土地的产权证券化，这是瑞斯的概念，把钱赶快收回来。他用的是公家的土地，50年，让你用50年，如果你表现的好，50年快到的前三年经过一种手续之后再加你20年，这就是70年，70年当中你好好做，透过瑞斯的方式把钱收回来，那些房子再慢慢的租，还有租金的收入，还有瑞斯的收入，这一点就是目前台湾的一个做法。他有一个问题，没有保险公司的资金进来，只是一般的券商的资金和银行的资金，如果保险公司有资金进来，再通过瑞斯的机制，这样的运作会更好。

刚才谭市长提多了文登的事情，其实韩国有一个很好的案例，三星集团有一个55公顷的空间，从2001年开始盖第一栋，2005、2006年盖第二栋，住在里面的都是金字塔顶端的那一块，企业家、银行家、教授或者是将军，配套的还有养护197床，是整套的配套。还有就是运动中心，还有文化中心，医疗中心。已经开放给临近的民众，大家一起来，所以强调的是三代同堂的概念，这个经营的很成功。

【主持人郝伟东】：谢谢陈理事长！

【提问】：我想问一下台湾的陈理事长，您刚才说到不要太大，那么您认为根据您的经验多少床位算大，多少床位在经营上最合理呢？

【陈立基】：200、300床，越大照顾越困难，200、300床位比较容易服务。

【提问】：低于多少床位呢？

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【陈立基】：再低的话也不行，我们也要为业主着想。

【主持人郝伟东】：今天我们的论坛到此结束，总之，我们看到了养老地产的巨大的商机，也找到了方法，感谢各位嘉宾、听众和来宾，谢谢大家