调控政策

调控政策（精选8篇）

篇1：调控政策

建设部官员近日透露，相关部委近期不会再出台进一步调控政策，工作重点将放在各项措施的落实上。此前，有消息说，针对目前房地产交易清淡的状况，上海市拟出台救市措施。

月中旬房地产新政实施以来，房价上涨迅猛的势头以及投机炒房之风均得到有效遏制，国内各主要城市房地产市场呈现交易萎缩、原创：购房者持币观望的现象。

分析人士认为，有关方面出来表态救市，显然是不希望房价暴跌现象的出现。

目前我国经济仍保持着高增长、低通胀的良好势头，但不少经济学家以及国家有关部委认为，应警惕经济下行和通缩现象的出现。由于当前经济持续快速增长，有很大一部分是房地产投资拉动的。如果房地产成交量持续萎缩，将会影响房地产投资，最终拉低经济增速。因此，当前房地产投资应该“防冷”。

政府部门对房地产行业的态度“忽冷忽热”，看起来似乎不可捉摸，但其实暗含很深的用意。

从房地产市场供求关系看，投资增加意味着市场供应的增加，市场供应增加本应使房价下行。但目前的问题是，房地产市场结构不尽合理。一些地方政府为了增加财政收入，热衷于高价卖地，开发商为了赚取高额利润，开发所谓的高档住房。这样，一些大城市出现了“有房没人住，有人没房买”的怪异现象。就住房消费本身而言，不应完全是市场行为，政府有义务为中低收入家庭提供住房保障。

分析人士认为，从建设部官员透露的信息来看，管理层的真实意图并非是抑制住房消费，而是要通过合理的制度安排，建立起一个健康有序的市场，促进老百姓的住房消费，进而使我国的经济结构日趋合理。

《房产政策近期不出台调控政策》

篇2：调控政策

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

篇3：继续调控政策未见“拐点”

在10月29日的国务院常务会议上, 国务院总理温家宝表示, 今年年内应坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任, 继续严格执行政策;同时还要增加普通商品住房用地, 促进房价合理调整。

中央调控未见松动

此番表态, 意味着楼市调控不会轻易放松。

而此时继国八条、国十条、限购、限贷等一年多的市场调控之后, 楼市已是“寒风阵阵”。10月18日, 国家统计局发布数据表明, 北京、上海、深圳、广州等一线城市房价环比再次全面持平停涨, 这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

在房价持续松动的同时, 房地产开发景气指数创2009年9月以来新低, 行业呈现“入冬”迹象。统计显示, 9月全国房地产开发景气指数为100.41, 创造了2009年9月以来连续25个月的最低点。

“房地产调控到现在已经逐渐显现效果, 但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因, 所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放”, 北京中原市场研究部总监张大伟认为, 现行楼市调控政策应该已经基本见底, 不会再出台更严厉的措施, 但现行政策年内放宽的可能也不大。

一边是中央政策未见松动, 一线城市的新开盘商品住宅纷纷出现降价促销现象;另一边则是保障房建设对商品房市场的“釜底抽薪”。

10月25日, 中国住房和城乡建设部部长姜伟新在向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设情况时表示, 今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套, 截至9月底, 已开工986万套, 占年度计划的98%。现在看, 可以在11月底前全部开工。

而来自央行最新发布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》则揭示了商品房信贷的尴尬:报告显示, 今年1～9月, 全部金融机构人民币各项贷款余额52.91万亿元, 其中, 三季度房地产贷款余额10.46万亿元, 同比增长14.6%, 比上季度回落2.3个百分点, 前三季度累计增加9923亿元, 三季度末, 保障性住房开发贷款余额2808亿元, 前三季度累计增加1150亿元, 占同期房地产开发贷款增量的52.3%, 比上半年高9个百分点。

这也就是说, 房地产贷款增速从一季度开始, 已经连续三个季度回落。而在这种情况下, 保障房却占据了开发贷增量的52.3%。

地方煎熬还是冲动

当中央在政策上不见丝毫松动之际, 饱受市场和信贷双重挤压的楼市已到了最敏感的时期, 重拾向上还是掉头向下, 从某种程度上说关键取决于地方政府的执行力。

在上海, 市长韩正在第23届上海市市长国际企业家咨询会 (IBLAC) 会后举行的新闻发布会上, 就公众关心的经济热点进行回应, 谈到上海楼市时表示:“我曾经说过、也是不争的事实, 上海的楼市价格太高。国家的宏观调控和上海所贯彻的措施是有效的, 我们看到房价过高的势头正在得到有效遏制。下一步, 我们将继续坚决贯彻落实国家关于房地产的各项宏观调控政策措施。”

在珠海, 自11月1日开始执行“双限令”, 即市户籍居民家庭 (含驻珠部队现役军人和现役武警家庭) 、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非珠海市户籍居民家庭, 在香洲主城区内只能新购1套商品住房;房地产开发企业应将商品房预售价格报价格主管部门备案, 持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过市2011年度房价控制目标 (11285元/平方米建筑面积) 的, 价格主管部门暂停备案, 商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

但也并非尽如人意, 毕竟, 土地, 也许是今天地方财政最难以剪断的一条“脐带”。

10月14日, 南京市政府低调印发《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》。其中第14条显示, 要加快推出区位佳、规划优、条件好的“三好”地块, 对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。

10月17日, 广州市携南站商务区31幅地块赴香港招商, 也提出了一个刺激方针, 外资企业拿地将适当延长土地出让金首付款缴纳期限。

广东佛山住建局更是出过一个短命的公告, 称10月12日起放宽限购条件:允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这则《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》借网络迅速传播, 佛山市一时间在网上获得了“限购松绑第一城”的称号。

但是, 就在十多个小时以后, 该局又在网站上通告称, 为“综合评估政策影响”, 暂缓执行该政策。

这场最终“朝令夕改”的松绑便是地方政府矛盾状况的写照, 在楼市调控进入深水区, 牵扯于其间的各个利益集团都在这个“土地——房价——利益”交织的网络中各怀心事, 虽然佛山紧急叫停了放宽限购令, 但是依然需要警惕部分地方政府放松对政策的执行。

拐点真相抑或手段

随着限购、限价、限贷等政策持续发力、步步趋紧, 使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区间。成交量萎缩、房价松动、开发商资金紧缺均已成为既定事实, 调控似乎看见了曙光。

在北京, 房地产交易管理网统计显示, 从9月1日至10月25日, 北京市新增供应住宅套数合计为16169套, 但整体签约率只有一成左右。一手住宅库存量已经接近12万套。

在浙江, 前三季度的统计数据显示, 房地产投资达3102亿元, 同比上升50.1%, 但商品房销售面积同比下降15.3%。

据江苏省统计局最新发布的数据, 前三季度全省房地产开发投资3951.3亿元, 同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米, 同比下降2.2%, 其中住宅销售面积下降3.2%。

北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平。

在中央和地方的双重围堵之下, 楼市拐点似乎正由若隐若现。于是, 很多人认为短期楼市拐点已经到来。同时, 楼市拐点显现的观点在数据上也找到了支撑:国家统计局数据显示, 70个大中城市中房价环比下降的城市在增加, 而一线城市房价连续3个月停涨;已公布三季报的A股上市房企三季度业绩下滑明显, 其中60%的上市房企现金流为负, 具有以价换量的内在激励;央行调查显示, 四季度有购房意愿的居民占比不足15%, 房价下调似乎在所难免。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则比较肯定, 目前房价的拐点趋势已经确定。“如果把70大中城市所有价格平均一下可以发现, 8月70个城市相比7月上涨了0.02%, 而9月涨幅已经回落到0.003%, 基本上确定停涨, 数据上的拐点已经确立, ”杨红旭认为, 春节之前, 楼市将保持价跌量平态势, 明年一季度继续低迷, 并预测未来十年, 中国楼市暴利时代不再, 投机性购房需求也将萎缩, 市场波动的频率和幅度, 将明显小于过去十年。

但在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来, 中国房地产市场的拐点还需要一定的时间才能确立, “现在的情况只是冰山一角, 根本谈不上拐点, 充其量只是酝酿拐点的过程”。

篇4：调控政策速冻楼市

中原地产研究中心统计数据显示，在10月过去的16天里，全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套，而9月同期签约为137483套，环比减少约7000套。其中，一线城市北京、上海环比分别下调了42%与16%，而深圳与广州签约量上涨幅度超过50%。二线城市开始整体降温，上周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套，已经连续两周低于4万套。

因为网签的滞后效应，实际成交还未完全反映当下楼市的真实数据。不过，从限购城市看，蓄客大量放弃购房意向的现象比较明显。预计成交量将在10月下旬开始逐渐反映到签约数据上。

点评：政策还在继续发力，如果年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

总理再提新兴城镇化

近期，新型城镇化再次被国务院总理李克强提出，他表示，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

关于新型城镇化的议题，早已在今年年初的政府工作报告中提出，“要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务”，重新阐述了基本公共服务的内涵，即教育、就业、医疗等，这与2015年的简单表述明显不同。

同时提出“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全 人地钱 挂钩政策”，这与2015年表述的“合理分担农民工市民化成本”相比，表明了政府对农民工市民化的需要更为迫切。

点评：总理此类表态，应该理解为住房政策调控目标依然是不变的，即虽然近期各类政策出台，但保护刚需购房利益依然是住房发展的一个重要目标。对于刚需购房者来说，相应的信贷等内容并不会有太大的变化，购房节奏保持稳定即可。

营改增减税成效明显

自今年5月1日以来，建筑业、房地产业、金融业、生活服务四大行业全面实施营改增已近5个月。

据国家税务总局统计，今年1月份至4月份全国营改增减税847亿元，5月1日在建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业全面实施营改增后，5月份至7月份全国营改增累计减税达1260亿元。今年1月份至7月份营改增整体减税共计2107亿元。

以建筑行业为例，上海宝冶集团，仅5月份至7月份，该企业税负下降累计超过1000万元。同样作为行业代表，截至7月份，中交上海航道局有限公司因营改增减负约101万元；上海市机械施工集团有限公司总体减负达302余万元。

篇5：货币调控政策

我国货币政策由宽松转向稳健已经有半年时间。现在准备金率已提高到20.5%的历史高位，进一步提升的余地很小。下一步的调控措施应该在利率上更多考虑。因为，低利率政策长期化是有害的。而考虑到防止经济的过分减速，对称和不对称加息，都是可取的选择。

我国货币政策由宽松转向稳健已经有半年时间。半年来，央行收缩流动性的举措频繁推出。已经七次上调存款准备金率，现存款准备金率达到20.5%的高位。自去年12月26日存贷款基准利率由降转升、出现拐点后至今已有三次加息。这些货币调控举措的推出，都与经济运行态势密切相关。

当前突出的是，居民消费价格指数(CPI)上行、通胀预期增强、实际负利率扩大。政府强调，控通胀仍是当前宏观政策的首要任务，货币政策仍需保持必要的力度。可以预见，央行仍然有进一步从紧的举措推出，加强流动性管理的决心不会动摇。

存款准备金率工具用起来轻松，但不能无限使用

央行货币政策对宏观经济的调控，其工具大体分为数量型与价格型两种。提高存款准备金率和加息有共同点，也有诸多的差别。一般来说，两者都能通过收敛货币乘数效应达到减少流动性、进而防止通胀和抑制经济过热。但作为数量型工具，存款准备金率主要针对的是货币供给方，通过提高法定准备金率的方法抑制货币信贷过快增长，是一种较为直接的控制货币供给的方法。而加息则是主要作用于货币需求方，通过提高信贷资金成本的方法，减少市场对货币信贷的需求。

提高存款准备金率是针对商业银行实施的货币政策工具，加息针对的是企业财务和居民资产配置。但提高存款准备金率不能有效影响金融市场资金价格并引导资金流向。在当前金融体制和金融生态环境下，银行出于多种考虑，往往会将信贷资金优先投放给国有企业及具有政府背景的项目。由此，存款准备金率提高约束的是银行可贷资金规模，而受影响的多是中小企业、民营企业。

我们知道，市场经济条件下，最有效率的方式是由价格机制来引导和配置资源。利率是资金的价格，提高利率，就是提高资金的使用成本，经济上缺乏效率或者盈利水平低下的项目会被淘汰，总体而言资金会优先用于最有效率的投资，从而优化了投资结构。同时，提高利率也可以起到紧缩货币信贷的作用。

然而，实践中，央行更倾向于调整存款准备金率，而谨慎使用利率工具。其原因还在于流动性总量的形成因素，外汇占款是第一来源。中国国际收支顺差态势不会根本改变，央行通过外汇占款渠道被动投放大量流动性，而央票余额大幅增加难以为继，不断提高准备金率来对冲外部流动性就成为央行必然的选择。

当然，也不排除央行还有其他间接的考虑，认为低利率可以更好保增长，提高存款准备金率可以避免加重地方政府的债务负担。据测算，目前地方融资平台上的总债务规模有4万亿以上，这就意味着利率每提高1个百分点，地方债务就会增加400亿元以上的负担。这无疑会使地方财政雪上加霜，也使银行的债务风险较快显现。而且，地方政府的这些项目本身的可能低效率对政府、对银行乃至对社会都是一个风险隐患。

再从当前融资体系看，在以银行间接融资为主体的融资体系下，央行在较长时间内都无法放弃货币信贷目标制，为了调控货币信贷量，准备金率是不可或缺的见效快的调控工具。在公开市场操作、准备金率、再贷款和利率等传统政策工具中，准备金率无疑是对货币信贷影响最大以及效果最为明显的工具。而且，准备金工具具有强制性、惩罚性和低成本性的特点，央行在运用该工具的时候面临的阻力较小，对冲成本相对低廉，央行可以通过降低甚至取消准备金存款利率的方式进一步削减对冲成本。因而准备金工具便日益成为央行的常规性对冲工具。

但是，任何一种对冲工具都是有使用空间的，准备金率也不可能无限制地上调。首先，提高存款准备金率是收缩流动性的有效手段，可是它也不是有针对性地对付形成过剩流动性的源头即外汇占款。本质上说是错位的，是治标而非治本。国际收支一直双顺差，外汇占款就一直新增，准备金就一直要被动提高。如何改善国际收支结构进而改善经济结构才是根本之策。

其次，提高准备金率是通过收缩货币信贷的方式对冲过剩流动性，但是无论经济增长在什么速度上定位，信贷规模的调整也只是在增量上做文章，不可能真正压下去。在间接融资为主的融资体系之下，信贷被压缩到一定程度副作用增大，烂尾工程增多，会制约经济发展。

第三，由于中央银行对商业银行的准备金存款支付很低的利息甚至可能不予付息，因此当准备金率提高到一定程度之后，无法覆盖存款利率，会使商业银行出现经营困难，这是央行所不希望看到的。

还应该看到，提高存款准备金率，尽管是起到对冲外汇占款的作用，本质上是针对流动性过剩的一种调节手段。但如果流动性不过剩，货币信贷总量适度，即使外汇占款规模不小，也不需要提高银行存款准备金率。现在准备金率已提高到20.5%的历史高位，进一步提升的余地很小。因此，央行货币政策应该改变过于倚重准备金率工具的倾向。下一步的调控措施应该在利率上更多考虑。

低利率政策长期化是有害的，不应该长期维持

实际上信贷需求旺盛和通胀预期，既来自于过剩的流动性，也来自于较低的实际利率。负利率人为降低了投资的资金成本，加剧了对信贷的需求。对于资金剩余方而言，负利率无法覆盖当前金融风险敞口，从而逼迫过剩流动性通过囤货炒作商品市场和通过资产价格泡沫运作等手段规避负利率下的风险敞口。所以，低利率的弊端很往往被低估。

长期的低利率政策，必然会鼓励投资冲动，加剧通货膨胀。低利率政策总是与宽松的货币政策紧密相连。货币超发和低利率是导致通胀的主要因素。低利率意味着资本的低成本，大量超发货币进入资本品领域，导致房地产价格急剧上涨，城镇的生活成本和商务成本随之提高，引致通胀的自我循环。

低利率政策使投机性交易盛行，助长资产泡沫。低利率是一种保投资从而保增长的扩张思维。低利率政策助长信贷需求，客观而言总有部分流入资产部门。低利率促使经济中流动性过多，资产价格不断攀升。

低利率加剧产能过剩。利率是资金的价格，当价格信号被人为扭曲，就会扭曲资源配置。一方面造成低效投资形成产能过剩；另一方面又挤压了有效投资的生存空间。低利率刺激一些原本不该投资的项目，特别是一些重工业、房地产等资金密集型产业，这些项目对利率的反应非常敏感。低利率导致投资过度扩张，最后的结果就是所谓产能过剩。

低利率情况下的投资有时又是事与愿违。越来越大的投资需求导致原材料价格和工资也相应上涨，投资成本上升，最后证明原来的投资是无利可图的。即使对一个项目本身的开工过程而言，所需资金难以在现有利率下一次筹备完成。那些完全因利率降低而执行的项目，一旦利率上升，将变成错误的投资决策。因此，人为低利率政策是目前国内许多错误投资及资源浪费的一个重要诱因。

低利率政策导致出口产品要素成本低，不利于产业升级。多年来，中国外贸出口态势强劲，原因在于出口产品要素成本低，产品价格竞争力强。这里的要素有土地、劳动力及资金等，资金的低成本即为低利率。对中国而言，劳动力、土地和资本的要素价格同样被极大压低。企业在享受到本国高额储蓄和低廉资本的同时，把这种好处廉价折进出口产品中，创造巨额贸易顺差。要素价格的低估，使我国成为全球制造业中心，也成为其他国家企业利润和居民福利贡献中心。

低利率还形成了不合理的财富转移效应。人为压低的利率是把社会财富进行了再分配。资金使用者生产成本降低，资金提供者利息收入减少。对于目前国内15万亿元居民储蓄存款，如果以市场化民间信贷市场利率计算，一年财富转移达1.5万亿元之巨。如果不以这种市场化利率来计算，储蓄存款利率上升3个百分点，一年的转移财富就达4500亿元。社会财富迅速向少数使用这些资金的资金密集产业转移（如房地产），也使居民财富迅速减少，消费能力下降。

长期的低利率政策导致资本替代劳动效应，不利于就业问题解决。资金密集型行业相对劳动密集型行业利润高，在资金价格严重低于均衡水平时，企业倾向于使用资本而不是劳动，即低利率时，国内大量资金涌入资金密集型行业，产生资本替代劳动现象。我国资本本来比较昂贵，土地也比较昂贵，但这些年的经济增长把资本变得很便宜，有些地方为吸引外资，人为压低土地价格，使资本进入门槛进一步降低。资本替代劳动使我国的人力资源被极大地闲置与浪费。

可见，长期维持低利率政策弊端明显，既损害经济发展也影响社会稳定。

以低利率来阻挡热钱进入是不切实际的，紧缩政策如需强化，下一步应当考虑使用价格型调控工具

几乎所有不合理的经济政策背后都可能存在某种似是而非的理由，低利率同样如此。有

些人士认为，在人民币名义汇率看升的情况下，如果利率水平高于国外会导致热钱的进入。这个逻辑的内在假定是热钱进来是为了在我国银行账户上吃利息。其实，银行利率只是投资的机会成本，资本流向考虑的是投资报酬率而不是单纯的银行利息，无论是房产市场还是股票市场，只要能获得更高的报酬，资本就会趋之若鹜，如果我们的政策目标是阻挡外资热钱的进入，或者进行资本管制或者设法降低投资报酬率，这显然是不现实也不可取的。实际上，低利率阻挡不了热钱，热钱主要不是吃利息，相当大一部分是用于股票投资和实物投资，其中也包括炒房。而房价与股市都与利率是反向波动的，利率越低，房价和股价越高。可见，低利率反而是热钱进入的有利机会。

紧缩政策实施的半年时间，央行根据“相机抉择”的方法，更频繁地使用了货币数量工具而非价格工具，更多的是从维护金融安全、保持经济稳定发展的角度考虑。但货币政策的使用，既要有调控目标的权衡，也要有在工具使用上的利弊权衡。通货膨胀是综合因素形成的，但主要还是需求因素。考虑到最近美联储决定维持量化宽松政策，而今年以来我国投资、消费和出口的实际增长有所抑制，货币供应量增速处在可控状态。

篇6：房地产调控政策

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

篇7：房地产调控政策

（1）2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理制度的紧急通知》要求二套房首付款比例不低于40%。

市场反映：2005年上海房地产市场出现明显下降，最大降幅超过20%，除上海外，全国房价继续大肆上涨。

（2）2005年先后公布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买房屋2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

市场反应：房价继续上涨。

（3）2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国15条）要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

（4）2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，2008年全年房地产出现明显下跌（跟国际经济环境有很大的关系）

（5）2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》松绑2套房贷。

市场反应：其他金融政策全面松绑，2009年楼市复苏后大涨。

（6）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国10条）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

篇8：加强政策调控,稳定物价水平

“从去年到现在, 感觉什么都在涨。十块钱买不到几样菜, 水果、鸡蛋、大米、油, 没一样不涨。”家住北京市通州的杨大姐说, 她现在热衷于每天晚上8点多去超市“扫货”, 一些当天没卖完的蔬菜会打包降价销售。物价不断高涨, 生活成本不断增加, 这给很多中低收入的家庭带来了不小影响。

从2011年年初开始, CPI便不断走高, 2011年7月份更是达到了6.5%, 创下了近3年以来的历史最高记录。为了稳定物价总水平, 各地展开了一轮轮的“物价保卫战”。

2012年, 对于我国宏观经济来说, 是稳中求进的一年, 物价总水平将在宏观调控基调总体不变的情况下, 继续保持下行趋势, 但上行压力不容忽视。为防止价格反弹, 财政政策将继续结构性减税, 加大民生领域投入, 货币政策将注重微调预调。

物价上涨导致城市生活成本增加

从数据上看, 2012年3月食品价格环比上涨0.2%, 季调后环比上涨1.9%, 是CPI超预期的主要原因。从商务部公布的3月食用农产品价格看, 3月前两周食品价格小幅反弹, 而后两周则出现小幅回落。统计局公布的食品价格涨幅高于商务部食用农产品价格涨幅, 是造成市场预期普遍较低的原因。

对此, 平安证券称, 食品在中国CPI中的权重约为30%, 食品价格依然是推动CPI高企的重要因素。3月CPI同比上涨3.6%, 其中食品价格上涨7.5%, 鲜菜价格的涨幅更是达到了20.5%。从食品细项数据看, 猪肉、鲜菜和水产品价格分别上涨11.3%、20.5%和11.4%, 三者合计对CPI的贡献达到1.3个百分点。此外, 粮食价格上涨4.3%, 对CPI的贡献也达到0.12个百分点。肉类、蔬菜、水产品价格同比增速的大幅反弹, 是导致CPI超预期的主要原因。

统计局公开的数据显示, 除了食品价格上涨, 3月非食品价格也环比上涨0.2%, 同样高于市场预期, 显示本轮通胀周期中非食品价格具有非常强的趋势性。平安证券认为3月CPI的超预期反弹值得警惕。一方面, 食品价格和非食品价格呈现普涨态势, 3月环比均上涨0.2%;另一方面, 从食品细项看, 权重较大的品种也出现了普涨局面, 肉类、蔬菜、水产品和粮食价格涨幅均较大, 特别是鲜菜和水产品3月同比增速分别反弹了14和3.9个百分点。

除了食品价格上涨, 跟百姓生活息息相关的日化用品也再现涨价潮。在一些大型超市, 宝洁旗下海飞丝和沙宣品牌的产品已提价, 平均涨幅超过10%。200毫升的海飞丝洗发水从之前的21.9元涨至25.9元, 涨幅为18%, 是提价幅度最高的单品之一;400毫升的沙宣从之前的47.9元涨到52元, 涨幅为8%。据深圳另一家大型超市岁宝百货称, 今年春节后, 联合利华旗下的多芬沐浴露、强生婴幼儿护肤品已经有过不同程度的涨价, 涨幅从5%到10%不等。

与此相对应的是, 宝洁、联合利华、立白、纳爱斯这四大日化巨头去年纷纷要在4月1日提价的消息, 引起国家发改委的注意。发改委随即约谈企业负责人, 相关企业的涨价计划由此搁浅。

除了基本生活保障, 油价及房价的上涨也给人们增加了不少生活压力。3月20日发改委再次上调成品油价格, 且上调幅度较大。此次除了农产品上涨幅度较大外, 油价上涨也成为关注焦点。

数据显示, 本月发改委上调了成品油价格6%—7%, 创下2008年6月以来成品油价的最高涨幅。业内人士分析, 油价上涨后导致运输成本增加, 进而带动商品价格上涨。如一吨成品油价格上涨600元, 中国国内的不少蔬菜、肉禽都是通过公路运输, 运输成本上涨, 最后涨价就成为必然, 终端消费者成为最后的买单人。

关于油价对CPI的影响, 有市场人士担心, 随着成品油价格上涨“蝴蝶效应”的显现以及酝酿之中的资源类价格改革, 物价上行压力仍然较大。

4月CPI涨幅回落符合市场预期

面对不断上涨的数据, 国家开始实施一些列调控政策。5月11日国家统计局发布数据显示, 4月CPI同比上涨3.4%, 较3月份的同比增幅3.6%小幅回落0.2个百分点, 环比下降0.1个百分点, 基本符合市场预期。分析认为, 成本推动作用增强, 通胀压力依然长期存在, 预计中央今年将进一步采取措施降低流通环节成本稳定物价, 全年有望完成4%目标。

根据统计局数据, 在4月份3.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨的翘尾因素约为1.8个百分点, 新涨价因素约为1.6个百分点。其中翘尾因素和新涨价因素分别较3月缩小0.1个百分点, 整体拉动4月CPI较3月涨幅回落0.2个百分点。

商务部重点监测的食用农产品价格、农业部监测的农产品批发价格和国家统计局监测的“50个城市主要食品平均价格变动情况”的数据都显示, 4月份以来食品价格总体处于持续回落过程。

4月食品价格同比和环比涨幅出现“双降”。食品价格同比上涨7.0%, 涨幅较3月缩小0.5个百分点, 影响居民消费价格总水平同比上涨约2.2个百分点。

分细项看, 4降3升, 其中鲜菜价格涨幅较大。4月鲜菜价格同比上涨27.8%, 影响居民消费价格总水平上涨约0.77个百分点, 涨幅较3月扩大7.3个百分点。蔬菜价格在4月前三周持续回落, 最后一周受前期全国部分地区降雨天气影响, 蔬菜上市量略有减少, 商务部重点监测的18种蔬菜批发价格出现回升。而油脂价格为上涨, 4月涨幅扩大0.3个百分点。

降幅比较明显的是肉禽价格, 4月肉禽价格同比上涨8.2%, 涨幅较3月缩小3.1个百分点, 其中猪肉价格涨幅较3月回落6.1个百分点。根据商务部监测数据显示, 猪肉价格自春节后持续下跌, 与1月下旬比下降14.1%。

4月份食品价格环比数据降幅较为明显, 较3月涨幅回落1.1个百分点。分析认为, 环比数据大幅下降显示当前食品价格较为稳定, 5月还将保持下行趋势, 预示着未来CPI上涨压力较去年明显缓解。

非食品价格方面同比涨幅也出现回落, 幅度为0.1个百分点。分细项看, 只有文化娱乐项同比涨幅扩大0.2个百分点, 其余3项下降, 3项涨幅为0;其中CPI权重中占比较大的居住价格同比上涨1.8%, 涨幅缩小0.2个百分点。

成本推动作用增强, 通胀压力长期存在

4月25日, 中国社会科学院发布《中国经济前景分析—2012年春季报告》指出, 2012年CPI涨幅趋降, 全年有望回落至4%以下, 但通胀压力依然长期存在。

报告指出, 当前我国面临的通胀压力是多重因素共同作用的结果, 主要因素是劳动力成本上升, 农产品价格上涨, 垄断产生的低效率、高价格, 资产价格上涨和泡沫, 以及大宗商品价格高位震荡等。

各界人士普遍认为, 与此前信贷激增、游资炒作引发的价格上涨不同, 近期涨价压力主要来自成本价格上涨, 成本推动作用增强, 当然也不排除部分行业跟风涨价。

近期中国人民银行货币执行报告指出, 当前影响物价上涨因素较多, 特别是全球流动性充裕, 土地、劳动力、环保成本上升会持续一段时间。

中华全国商业信息中心报告也指出, 当前成本油等基础原材料价格仍在上行通道, 会进一步推高生产、物流成本, 进而增加通胀压力。这与他们此前判断3月成品油提价将会对物价带来“推涨效应”的结论一致。

当前已有部分企业表示在用工、土地等成本都不断攀高的情况下, 只有转嫁成本来保证企业利润。近期部分超市包括食用油、奶粉在内的居民日常消费品涨价, 加剧了市场对于新一轮成本拉动型上涨的担忧。

多措并举降低流通环节成本, 全年物价目标有望实现

专家认为, 当前控制流通环节成本是稳定物价的重点。日前召开的国务院常务会议也要求, 完善流通政策和居民必需品储备制度, 促进市场价格平稳运行。

流通环节多和成本高一直是推高终端消费品价格的重要原因, 去年商务部就会同几大部委出台政策降低流通成本。近期成品油提价后, 物流企业压力加大, 流通环节再次面临涨价压力, 商务部再次把降低流通环节成本提到了重要位置。据悉, 近期已有商务部相关人士表示, 今年将进一步出台政策打通流通环节, 促进产销对接, 稳定农产品价格。

专家指出, 当前控物价除了保障供需, 减少物价上涨的货币因素等措施外, 财税、金融等领域政策共同发力才能保障经济平稳运行。

对此, 国务院日前出台《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》明确, 继续贯彻去年以来出台的财税、金融和公共服务等领域的各项优惠政策。

中国社科院财贸所研究员张斌认为, 重申政策导向, 有利于企业减负, 尤其是“营改增”等政策重点针对流通领域企业减负。“随着今年继续深入实行结构性减税, 将有更多企业受益。”

在一系列控物价措施下, 各界普遍对未来物价形势持乐观态度。4月26日, 国家发改委价格司副司长周望军表示, 如果国际油价、食品价格两个不确定因素能够得到控制, 今年完成4%的CPI预期调控目标还是比较有把握的。

交通银行首席经济学家连平表示, 预计2012年前三季度CPI同比持续下行, 第四季度同比有所回升, 预计全年CPI同比涨幅在2.7%至3.3%之间, 较上年明显回落。

摩根大通报告认为, 即使将输入性通胀、人力成本上升以及资源价格改革等影响考虑在内, 中国今年仍有望实现将全年通胀控制在4%以内的目标。

物价与经济增长往往是一对矛盾。物价涨幅下来了固然令人欣慰, 但经济增速的持续回落, 值得警惕。

由于月度没有GDP数据, 规模以上工业增加值成为中国经济月度主要代表性指标。4月份中国规模以上工业增加值同比增速回落至9.3%, 比上月回落了2.6个百分点, 比去年同期回落了4.1个百分点。

中国经济的“三驾马车”在4月份速度继续回落。固定资产投资同比增速从前三月的20.9%回落到前四月的20.2%, 社会消费品零售总额增速从3月份的15.2%回落到4月份的14.1%, 出口增速从3月份的8.9%回落到4月份的4.9%。

王军认为, 4月份的工业增速还是处于比较疲弱的状况。出口增速的回落, 有些超出市场预期。应当说, 4月份中国经济还处在寻找底部的过程中, 很难说已经成功探底或企稳反弹。

4月份金融数据也低于市场预期。4月末, 全国广义货币M2余额同比增长12.8%, 比上月末低0.6个百分点;当月人民币贷款新增6818亿元, 同比少增612亿元。王军认为, 目前流动性偏紧, 形势不容乐观。

“对稳增长, 应当给予更多的关注。”张立群强调, 考虑到经济的惯性和政策的滞后性, 应当尽快“筑底”稳住经济增长。目前看来, 出口不确定因素太多很难把握, 扩大消费的政策见效需要长期努力, 稳定投资是比较现实的选择。

最新投资数据中, 已经能够看出一些端倪。在投资整体走低的情况下, 前四月到位资金中国家预算资金增长28.7%, 增幅比前三月提高3.8个百分点;中央项目投资虽然同比下降4.1%, 但降幅比前三月缩小5.6个百分点。

“现在稳住投资, 不是再像一揽子计划那样做, 而是重点保证‘十二五’重点项目和民生工程的投资。现在正是‘十二五’规划实施的关键时期, 保持适度的政府投资规模还是非常必要的。”张立群说。

王军指出, 去年10月底宏观政策开始预调微调, 但出于物价涨幅较高的顾虑, 以及政策的滞后性, 预调微调力度和效力还没有完全发挥出来。未来应当加大预调微调力度, 在投资特别是基建投资方面要适当加大力度, 还要通过减税等办法支持实体经济特别是中小企业的发展, 以保持经济稳定增长。

稳住投资, 中国经济就不至于失速。但中国经济的未来, 在于消费。对于提振居民消费, 需要通过深化改革来实现。

专家们认为, 随着刺激消费政策的退出, 以及经济增速的回落, 居民消费自然会出现放缓。但中国消费的潜力是巨大的, 要从根本上提振消费, 要靠收入分配改革, 以及医疗、养老等社会保障制度的完善。希望收入分配改革的总体方案能够尽快出台, 尽快采取措施增加中低收入阶层的收入, 降低他们的负担, 这是长久之策。

5月12日, 央行宣布再次下调存款准备金率, 这是继2月18日之后的年内第二次下调。观察两次下调存准率, 有一个共同的特点, 都是在社会融资规模数据发布后的第二天公布的。这可能说明, 货币政策决策与社会融资规模及其结构关系密切。社会融资规模或信贷增长应该低于经济增长和物价上涨之和, 而不能超过。未来应着力提高资金的效率, 把握好货币政策的开关, 坚持稳健政策不动摇, 货币政策不能放松。

存准下调与社会融资规模关系密切

据2月17日公布的数据显示, 2012年1月我国社会融资规模为9559亿元, 比上年同期少8001亿元。5月11日公布的数据显示, 4月份社会融资规模为9596亿元, 比上年同期少4077亿元, 因此有必要下调存准率。而2月、3月的融资数据规模比同期分别多3912亿元、355亿元。尤其是3月, 环比多增加了8136亿元, 因此下调存准率显然没有必要。

从结构来看, 1月以来, 我国外汇存款持续增加, 4月余额达到3645亿美元, 比去年12月底的2751亿美元增加894亿美元, 同比增加53.2%。而4月外汇贷款余额比去年底5387亿美元只增加223亿美元。这就是说, 4月份增持了671亿美元外汇, 改变了2011年10月以前外汇存款相对外汇贷款增加较少的状况。市场增持外汇, 投放的人民币流动性相对减少, 因此成为下调存准率的另外一个理由。

应该说, 第一次下调存准率以后, 2月、3月我国社会融资规模数据同比增加了4267亿元, 有利于商业银行放贷, 并稳定经济增长。但4月的数据显示, 这个效应很快消失。因此4月份下调存准率, 也有利于商业银行再次扩大信贷规模, 可缓解银行放贷的资金缺口压力, 以实现全年的信贷计划。

当然, 央行下调存款准备金的理由并非只是社会融资数据。本次下调存款准备金率可能还有其他考虑。

从国内看, 出口、财政收入和投资等情况是影响货币政策决策的因素。首先, 4月出口增速从3月份的8.9%下降到4.9%, 远低于市场预期的8%以上。其次, 4月份, 全国财政收入10774亿元, 同比增加692亿元, 增长6.9%, 其中税收收入为9428亿元, 同比增长2.6%, 如此一位数的增长, 在最近两年的税收史上少见, 让市场感到经济速度下降可能成为现实。再次, 固定资产投资同比增速从1-3月的20.9%继续回落到4月的20.2%, 而前几年都在25%以上。以上几个因素显示经济增速放缓。为保经济增长, 降低存款准备金率扩大信贷是必然选择。

从国际看, 全球形势并未有实质性好转, 尤其是欧洲形势更加不确定, 也是影响货币政策的重要因素。美国2012年第一季度经济增长2.2%, 而去年第四季度增长3.0%。其中出口增长5.4%, 高于去年四季度的2.7%, 这对我国海外市场竞争产生压力。事实上, 最近两年, 我国出口到美国、欧洲市场的份额在下降。扣除物价上涨因素和汇率升值因素, 我国对欧美出口实际没有增长, 企业对欧美出口的盈利增加不多。此外, 美国存在着继续实行量化宽松货币政策的可能, 第三次量化宽松政策一旦出台, 可能更大幅度刺激国际大宗商品价格上涨, 对我国稳定物价的目标构成压力。因此, 央行货币政策工具选择了下调存准率而不是降息。

此外, 奥朗德就任法国总统, 提出要修改已达成的紧缩财政开支契约, 这意味着欧洲紧缩开支的政策难以持续。不仅如此, 他还提出要增加富人税收, 甚至赞成适度的通货膨胀, 这对德国和欧元区政策都构成了新的挑战。

奥朗德的上台, 在希腊也产生了影响, 在5月6日的议会选举中, 希腊两大政党的支持率都大幅下降, 希腊民众乃至公务员都反对紧缩。德国总理日前也警告称, 希腊应坚持国际承诺的改革计划和预算目标。欧洲前景的不确定, 导致国际金融市场烦躁不安, 欧元持续下跌。市场担心欧洲很难走出债务危机, 甚至会产生新危机。

世界经济前景不确定的情况下, 我国货币政策保增长是首要的, 而抑制通货膨胀位居第二位。因此, 首选降低存准率而维持利率不动, 保持贷款的高成本, 有利于抑制企业的贷款冲动。

把握货币政策开关

总体来说, 市场正逐步改变人民币升值预期, 我国出口速度下降, 境外投资增加, 外汇储备增加可能相对减少, 因此外汇占款增加导致流动性增加预期在降低, 未来2-3个月左右存在继续下调存款准备金的可能。但就我国实际情况和外部因素来看, 人民币兑美元可能仍保持升值态势, 外汇储备将继续增加, 这将导致外汇占款继续增加, 只是增加的幅度比去年小些, 这一情况下, 货币政策不会选择继续下调存准率。

今年1—4月, 我国信贷增长为15.1%, 这个速度不算很低, 甚至超过去年的速度, 这不利于控制和消化2009-2010年信贷扩张带来的物价上涨压力。按照今年经济增长7.5%和物价上涨4%的计划, 信贷增长保持12%左右就可以了, 过多的超增长将带来后续物价上涨压力。因此, 继续下调存准率, 不利于控制物价, 除非外汇占款大幅下降。我们已经习惯于经济增速保持在9%以上, 降低到7.5%乃至以下, 不少人不能接受, 这并不正常。高速度成为政绩和习惯思维是非常危险的。在制定2000年我国经济翻两番目标时, 考虑到基数扩大, 计划前高后低。但实际结果不仅前十年经济增速高, 后十年增速更高, 2000年后我国经济增长加速。这说明我们对经济增长的规律认识不足。但是, 如果今天依然按照年均7%—9%的速度规划 (实际执行的) , 来衡量未来十年乃至当下的经济增长, 可能同样不当。

过去的二十年, 经济增速规律不起作用, 未来十年内则一定发挥作用。我国资源、发展方式、技术创新和品牌乃至汇率变化等, 都不会支持未来十年年均增速保持在7%-9%以上。如果我们依然要保持如此高的增速, 代价必然是继续以高信贷、高投资刺激粗放式经济增长, 我国将成为全球物价水平最高的国家之一。此前进行价格改革时, 不少人认为放开价格就可以实现国际接轨, 但最近几年的情况表明, 住房、烟酒、服装乃至耐用消费品等的物价已经超过了发达国家, 如果以购买力平价衡量, 价格倒挂更厉害。如果继续高增长, 产你业创造性和品牌性很难发展, 只配给全球跨国公司打工, 转变发展方式可能成为空话。