国家调控政策对三四线城市房产销售影响分析

2022-11-21

一、引言

(一) 我国房地产销售受政策影响较大

房地产市场经过20多年的发展, 已成为我国经济的支柱性产业。进入21世纪以来, 纵观我国房地产市场的发展历程[1], 大致可分为三个阶段:2001——2007年, 房地产发展的繁荣时期;20008年房地产骤然遇冷;2009——至今, 房地产又进入了新一轮的蓬勃兴起阶段, 但是库存积压问题也随之显现出来, 国家先后采取限购和刺激需求等政策维护房地产行业的稳定[2]。

(二) 近20年的快速发展在三四线城市形成了较大的库存积压

21世纪以来, 我国房地产市场投资过热, 房地产价格不断上升, 房地产市场迎来泡沫经济时代。三四线等中小型城市趁着这股热浪, 大兴房地产, 房地产价格年年上升, 但是由于城市缺乏足够的竞争力和吸引力, 人口外流, 房地产行业逐渐冷清。根据库存分布研究显示, 三四线城市住宅是最难消化区域, 其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘[3], 分化的格局很明显, 房地产市场面临很大的风险。

(三) 不同类型城市结果差异明显

近年来, 我国政府出台了一系列刺激措施, 包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例等。在这些政策的作用下, 楼市整体呈现回暖趋势, 但是主要集中在一二线城市, 三四线城市改观甚微[4]。

二、调查

(一) 样本选取

按照我国经济地理区域的划分, 从长三角、珠三角、中部、环渤海地区四个区域选择三、四个中强三线城市进行调查研究。我国三线城市共73个, 根据经济地理区域分布[5], 选取南通、中山、襄阳、鞍山4个城市作为研究对象, 综合排名为10、15、50、19。

(二) 调查结果

南通市和中山市房地产销售量近年来有所回升, 襄阳市房地产销售量处于中等水平, 鞍山市房地产市场疲乏。

(三) 分析

1. 影响房地产销售的因素分析

影响房地产销售的主要因素可分为两大类:第一类是市场因素:房地产销售平均价格x1、居民人均可支配收入x2、房地产投资总额x3、城镇化率x4、国内生产总值x5等;第二类因素是政府政策因素:银行利率z1、公积金贷款首付比例z2、户籍改革制度z3等。

2. 销售模型的确立

采用多元线性回归模型分析市场因素和房地产销售量之间的关系。

(1) 南通市

在0.05的显著性水平下, 回归方程为:

(2) 中山市

在0.05的显著性水平下, 回归方程为:

y=-371.629+0.022x1+0.044x2+1.592x3-0.359x4, 且R2=0.916, 表示该回归方程高度拟合。

(3) 襄阳市

在0.05的显著性水平下, 回归方程为:

y=211.507+0.219x1-0.061x2+0.77x3+0.053x, 且R24=0.956, 表示该回归方程高度拟合。 (剔除人均可支配收入)

(4) 鞍山市

在0.05的显著性水平下, 回归方程为:

y=270.288-0.105x1+0.04x2+2.304x3-0.017x4, 且R2=0.991, 表示该回归方程高度拟合。

三、结论

通过分析我们可以发现, 对于不同城市, 即使影响房地产销售量的因素都一致, 其影响房地产销售量的走势也不尽相同;在同样政策的调控刺激下, 不同城市会做出不同的反应。故提出不同的建议。

南通市:跟随国家政策实施首付房贷降低、提高公积金存款利率、分区域给以住房补贴等政策, 增大居民的消费信心, 均衡区域的发展;中山市:推动户籍改革制度以及公积金首付款比例, 切实提高居民的人均可支配收入、扩大城镇化率;襄阳市:从房价突破, 因为中部地区三线城市发展水平较落后, 区位优势缺乏导致城市吸引力低下, 只有政府严格控制房价, 降低居民购房资金压力, 才能有效解决库存问题;鞍山市:为

了减缓库存压力, 要全面落实户籍制度, 鼓励农民进城;税率、首付比例也应有所降低, 以提高居民的人均可支配收入, 激发购买力。

希望在相应政策调控下, 各个城市的价位能够回归理性, 切实解决人们住房需求问题, 让房屋建筑发挥起应有的作用, 避免住房炒作和投资行为, 让房地产市场健康自由的发展。

摘要：通过分析确定房地产销售量的影响因素, 得出房地产销售量与政策之间的相关性, 建立多元线性回归模型;发现不同类型的城市在同一政策的刺激下会做出不同的反应, 对不同城市提出不同的销售政策建议。

关键词：政府政策,销售量,多元线性回归模型,政策建议