大学园区周边商业空间设计研究论文

大学园区周边商业空间设计研究论文（通用9篇）

篇1：大学园区周边商业空间设计研究论文

摘要:通过对湖北省武汉市黄家湖大学城(主要是武汉科技大学及湖北中医药大学)的实态调研，对大学生消费行为及周边商业空间现状进行分析，并提出合理的建议以促进城郊大学园区周边商业的良性发展。

关键词:大学生 消费行为 城郊 高校 商业空间 设计 策略

1大学生消费行为特点

1．1消费的个别差异性

我国的基本国情决定了地区经济发展的不平衡，此外，各个行业之间的收入级差较大，来自全国各地的大学生们，其家庭结构的不同使得消费程度和消费种类的差异性十分明显。

1．2消费的种类多样化

随着我国经济的快速发展，大学生所在家庭的经济能力以及有了显著提高，大学生的消费种类也愈来愈多，校园内的散布式商业网点无法满足他们衣、食、住、行、用以及休闲娱乐等各个方面的需求。

1．3时尚快消产品为主导

现如今的大学生是站在时代前沿，标新立异，追求着时尚的一个群体。这种追求自我，与众不同的心理特点在消费上的反应就是时尚快消类商品受到热捧。由于家庭经济能力的提升，他们的消费思考时间更短，而且更新频率较快，基本上有了新一代的产品就会抛弃上一代，而不是以产品能否使用为首要考量。

1．4消费的超前性与从众性

现在的大学生大多为90后，独生子女多，父母对他们基本上是有求必应，使其养成出手阔绰、挥霍浪费的习惯，甚至于提前将生活费透支使用。而大学生又基本处于群体生活之中，个性敏感且有较强的虚荣心，从而容易引发攀比新历，产生从众的消费行为。

2城郊大学园区周边商业现状

2．1稳定的消费群体

城郊大学园区周边商业的消费对象主要包括城郊大学园区内的师生和周边居住区的居民，而这一人群的学习、工作甚至于生活的环境就处于周边商业的辐射范围内，由于长期的交流和消费行为，使其与商业的经营者彼此互相了解、熟悉。同时由于地理因素的影响，此类商业对于周边人群而言消费十分便利。这些因素都使得城郊大学园区周边商业的人群消费产生依赖性，从而产生稳定的消费群体。

2．2消费需求量大面广

城郊大学园区内有大量的大学生和教职工，而城郊大学园区的周边居住区居民的数量也比较庞大。因此在这块区域中产生了人口密度大，消费集中的可观消费人群。

2．3一定的消费心理倾向

虽然城郊大学园区周边商业的消费对象种类较多，但最主要的仍是城郊大学园区的大学生。而通过前文的分析可知，这一消费人群有着消费多样化、快速消费和从中消费的心理倾向。

3城郊大学园区周边商业空间存在的问题及原因

3．1规划布局不合理

在过去的大学校园或校区规划设计中并没有充分考虑周边商业空间的发展情况，而随着时代的进步和发展，越来越多的城郊大学园区建成，其周边的附属商业空间也进而自然产生。但此类商业建筑大部分是由以往的校园周边商业摊点自发成长形成的，由于之前规划控制的缺失，导致现如今的城郊大学园区周边商业空间布局问题频出。例如，有一些使用频率较高的商业网点距离校园或学生宿舍区较远，可达性差;又如，有的商业建筑完全是商人唯利是图，在是原生的其他功能空间上强行改造，由此导致了严重的功能不适用的缺陷。事实上，直到如今，城郊大学园区周边商业的规划与设计仍没有得到应有的重视，时常被城市规划视作“违建”建筑。随着越来越多的周边小吃街等商业摊点被迫消亡又顽强地再生可以看出，城郊高效的确需要适当的商业空间作为学校内部商业的有益补充，然而这些建筑又因为乱搭乱建，毫无规章制度可言而给当地社区及校园的健康发展带来了负面影响。此外，由于大部分的城郊大学园区在规划初始，并没有考虑其周边商业空间的设计，导致难以吸引大规模的商业投资，大部分还是个体户和小商户为主要业态，难以有长远的发展前途，随着城市交通的跨越式发展(如地铁的修建)，反而减弱了城郊大学园区对所在地的经济发展的促进作用。

3．2综合治理的缺乏

正是由于前文所述，规划布局的不合理，导致在城郊大学园区中的学校出入口出现了大量的流动性商贩，尤其是在早中晚的餐点时间愈发密集。这些大量的商贩拥挤在交通要道之上，导致机动车交通的不便;而大量的人流也随之带来安全隐患。正是管理部门对于城郊大学园区周边商业空间的管理缺失，导致流动摊贩大量集中于城郊大学园区周边，同是折损了城郊大学园区的形象。城郊大学园区周边商业空间的形成是自发的，无前期规划，导致各商业空间随意布置，功能交叉或过于分散难以聚集成型，给周边人群带来不便;而管理缺位的直接后果就是令人忧虑的建筑环境和卫生条件，以及无处不在的安全隐患。

3．3缺少人性化的考虑

3．3.1经营项目重复如前文分析可知大学生的消费存在明显的倾向，但同时也不可忽略个体间的差异性和消费的多样性。而城郊大学园区周边商业的商家并没有着眼于此，而是一味追捧销量高的商品，对于市场的个性化需求却并不敏感，由于缺少科学的经营思维，导致大量商家经营项目同质化严重(比如一窝蜂地开设奶茶店)。

3．3.2空间细节设计差人对于商业空间的需求是多层面的，不仅有生理上的需求，即可以满足使用上的方便快捷;而且有心理上的需求，即可以达到舒适惬意。除了商品类型外，城郊大学园区周边商业空间并没有足够重视心理需求，环境设计非常简陋，基本没有任何的交往空间等。城郊大学园区周边地区处于城市和校园的交汇处，在很长一段时间内都被校园规划和城市规划所忽略，形成了双重边缘区域，所以其周边商业多半都属于自发形成的，并没有统一的规划设计，一些原生问题很难根治。

4城郊大学园区周边商业空间更新与规划建设建议

4．1扎根校园，环境融合随着时代的发展与进步，城郊大学园区的发展正向着绿色、开放、低碳、强调“在地性”等方向展，大学校园长期给人以幽静的书香门第的印象，师生受过高等教育，人文素养较高。因而周边的商业空间应以此为依托扎根于校园文化，巧妙利用城郊大学园区周边的水域、绿化、植被、坡道等自然资源，打造出与大学校园文化底蕴相通的、怡人的周边商业空间。

4．2强化个性设计

经过调查得知一部分在校大学生的经济情况并不十分富足，主要依靠父母，在消费时并不喜欢华而不实的东西，对于价格比较敏感，因此商业空间中的室内装修不需要走华丽路线。反而商业空间中的个性化气息或免费的公共空间提供可以更加吸引他们，增加消费的机会。因此，城郊大学园区周边商业空间的设计应该强化个性，具有前卫和时尚的元素，注重人的需求，才能吸引更多的消费群体。

4．3商业空间布局的优化

在城郊大学园区周边商业空间中最为普遍的问题就是商业空间布局的随意性和其进而导致的周边环境脏乱差的问题。解决之道，应是从宏观和微观两方面进行入手，即城市规划定位和校园规划设计相结合。不过，大拆大建并非首选:在微观层面上，拆除城郊大学园区原生态的、小规模的、多元化的商业空间，将会导致原有的亲切、怡人的空间氛围逐步消亡;在宏观层面上，则将导致城市中的商业空间形式种类减少，城市的多样性遭到极大破坏。因此在商业空间布局优化的过程中仍应以多样性和小规模为首要原则。

参考文献

［1］裴来虎．武汉高校周边商业空间研究［D］．华中科技大学，2005．

［2］谢超．大学新校区商业服务空间体系设计研究［D］．南昌大学，2010．

［3］马斌．高校商业服务设施研究———以长江三角洲地区高校为例［D］．同济大学，2005．

［4］乔晓英．大学周边商业环境治理效应分析———山西师大周边餐饮业的调查［J］．现代交际，2015(07)．

［5］高长海．大学园区催生的微区域商业结构分析———以安阳师范学院大学生活园区为例［J］．开封教育学院学报，2013(05)．

篇2：大学园区周边商业空间设计研究论文

长沙高新区优惠政策摘编

高新区管委会全面执行国家级高新技术产业开发区的所有优惠政策和优先享受长沙大河西先导区的优惠政策，并向企业提供优质高效的服务。

1、区内高新技术企业从被认定之日起，减按15%的税率征收企业所得税。

2、管委会财政每年安排2亿元产业发展专项资金，用于支持重大支柱产业、特色产业和技术创新项目；每年安排2000万专项资金，用于专项扶持服务外包产业的发展。

3、对一次性固定资产投资在5亿元以上的重大电子信息、装备制造、新材料行业生产经营企业，在项目投产后，根据项目对高新区财税的贡献情况，给予其按固定资产投资总额10%或10%以上的产业发展配套资金支持

4、对2008年1月1日以后未在麓谷设立生产基地的各类企业总部和地区总部，其年纳税总额在500万元（含500万元）以上的，视其财政贡献情况，经审定，自营运之日起3年内按其所缴税收高新区财政实得部分的10%-40%给予奖励。

5、对世界500强、国内100强企业进入麓谷从事电子信息、装备制造、新材料产业研发生产或设立企业总部、地区总部，根据其品牌影响、投资规模和产出效益等情况，一次性给予50至100万元的产业发展配套资金支持。

6、上述3、4、5款所指企业和企业总部、区域总部的高管人员所缴纳的个人所得税，自缴税之日起3年内，按区级财政实得部分的50%奖励给本人；如在麓谷首次购房的，则按购房前3年度个人所得税高新区财政实得部分的100%奖励给本人，其奖励额度最高不超过房价的80%。

7、根据受贷企业新增税收情况，高新区财政给予不超过银行贷款利息额的40%的贷款贴息，但同一企业获得的各级政府支持的总贴息额最高不超过贷款利息额的100%。

8、对园内高新技术企业实行挂牌无费管理，企业只纳税，不缴行政事业性费用。

9、区内企业根据情况可采取提前报关、联网报关、快速报关、上门验收、加急通关、担保验收等便捷通关措施。

长沙高新区优惠政策分类汇总

信息来源：长沙高新区管委会门户官网 点击文字超链接可直接跳转至相关政策文件

（一）资金支持类 产业发展专项资金管理办法2011-06-08

 关于印发《长沙高新区高层次人才创业投资基金管理暂行办法》的通知2013-01-23  关于印发《长沙高新区创业投资引导基金管理暂行办法》的通知2013-01-23  企业股份改制和融资上市资助实施办法（暂行）2011-06-08

 关于印发《长沙高新区中小微企业投融资平台贷款项目财政贴息实施办法（暂行）》的通知2013-09-26  长沙高新区促进就业小额担保贷款实施办法2014-10-30 

（二）产业扶持类 促进商贸服务业发展的暂行规定2011-11-30

 促进服务外包、电子商务、动漫游戏产业发展暂行办法2011-06-08  关于促进新材料产业集群发展的若干政策意见2011-06-08

 鼓励引进龙头企业、推进技术创新、壮大产业集群的若干规定2011-06-08  鼓励和扶持区内企业与境内外行业龙头企业合资合作的暂行办法2011-06-08  关于电力智能控制与设备创新型产业集群建设的若干意见2013-09-26  《长沙高新区加快科技创新促进产业倍增发展的若干政策》长高新管发〔2014〕1号2014-03-03  长沙高新区落实省市政府加快移动互联网产业发展政策的实施办法2014-04-29 

（三）创新创业类 关于建设国家创新型科技园区的若干政策意见2011-06-08  人才创新创业奖励实施办法(暂行)2011-06-08  鼓励企业自主创新实施办法（暂行）2011-06-08

 关于对被征地农民创业对象发放一次性创业补贴的通知2011-06-09 

（四）平台建设类 招商代理管理暂行办法2011-06-08

 长沙高新技术产业开发区中介机构管理办法2011-07-01  长沙高新区科技企业孵化器扶持政策实施细则2014-10-30 

（五）人才鼓励类 关于印发《长沙高新区重大招商项目中介人和有功人员奖励实施办法》的通知2013-09-26  长沙高新区人才创新创业奖励实施办法(暂行)2011-07-18  长沙高新区博士后科技创新资金管理办法2011-07-18  长沙高新区创业服务中心鼓励留学人员、大学生来区创业的实施办法（暂行）2011-07-18  长沙高新区对科技创新专家、优秀企业家、优秀科技人才给予奖励的实施办法(暂行)2011-07-18  长沙高新技术产业开发区引进高层次人才五年行动计划（2012－2016年）实施办法2012-07-02  长沙高新区对麓谷园区企业推出首批公共租赁住房的实施意见2011-07-01

周边工业园区项目政策调查

经咨询相关园区开发单位，没有具体发文，都只是口头承诺。

1、麓谷企业广场。是高新区政府投资开发的，园区招商引资优质企业，年税收创新和增加。高新区对麓谷企业广场，有一个税收返还，也是奖励招商引资的方式。

2、麓谷新长海中心。没有独立有效的政策，主要针对创业企业和人才引进，自身没有太多奖励优势，但是对园区的人才和创新奖励研究比较透彻。

3、海凭医疗器械产业园。特殊园区，有一个“免临床”政策，对于医药医疗企业行业。投产和收入回款有提前有限性，对于招商是一优势，项目自身不享受政府政策补贴。

4、中电软件园。据闻有一个6000万的扶持资金，但是目前宋加问对方否认了，具体情况不详。

5、芯诚科技园。除享受高新区相关优惠政策之外，还可以享受信息产业园出台的优惠政策，需要特别指出的是，在省市区三级政府出台的专项移动互联网政策方面芯诚科技园具有先天优势。

信息产业园优惠政策摘编

1．为入园企业提供40%的租房补贴； 2．企业平台建设支持最高可达50万元； 3．通讯服务补贴最高可达30万元； 4．企业参加交流活动最高奖励50万元； 5．获得资质认证最高奖励50万元； 6．企业申请专利产权最高补贴30万元；

7．对显著提高效益企业管理层最高奖励200万元； 8．入园企业上市最高资助100万元；

9．入园企业优秀人才给予一次性奖励最高20万元；

10．对入园企业研发高科技项目最高给予100万元启动资金支持。

移动互联网政策详见《移动互联网产业发展政策汇总材料》。

篇3：高校周边商业社区研究分析

一、高校周边商业社区现状

1. 空间形态。

高校周边商业社区的空间形态分为沿街道线性分布和独立的商业社区。其中沿街道线性分布的典型代表是商业街, 一般存在于高校的老校区。这些商业街一般是早期周边居民为师生提供服务消费而自发形成的, 多流动摊位。这种商业空间可以产生很好的商业氛围, 但易造成人车流线交叉, 存在交通安全隐患。而独立的商业社区的典型代表是大学城, 一般是自上而下的统一规划与管理形成的一种较为成熟的具有现代街区特点的商业空间形态。这种商业社区空间一般吸引圈大、服务范围广、商业功能齐全, 但是出现情况相对较少。

2. 交通组织。

商业街由于主要是由高校和附近居民步行前来消费, 时间点集中于上下课时间, 且道路本身宽度狭窄, 不利于机动车穿行, 因此整条商业街形成了步行为主的商业空间。大学城的交通组织一般是经过统一规划建设的, 交通便利。

3. 商业社区发展程度对辐射范围的影响。

商业街多沿街线性分布, 规模较小, 消费主体绝大部分为在校师生以及附近居民, 受学校寒暑假影响较大, 因而此商业社区对校园的依附性较强, 对其所属区域居民等影响较小。大学城便利的交通条件、多元化的经营内容、全面的服务使得附近学生、居民消费频率较高, 校园的人文氛围使其更具文化特色, 能够形成独立的商业吸引圈。

4. 高校商业社区的业态构成。

我们对该高校商业街进行了实地访问, 采用实地调研法将商业街业态进行了分类。其中, 餐饮类店铺占商业社区总店铺的比例接近40%, 其次是服装鞋帽类店铺占商业社区总店铺的比例为30&左右, 美容美发类店铺的比例为14%左右。

二、高校周边商业社区现状中存在的问题分析

1. 缺乏综合治理。

高校周边商家和流动摊贩大多集中于学校综合主要出入口与生活主要出入口周边的街道上, 特别是每天早中晚都会有大量流动摊贩聚集。交通拥堵、建设混乱、人员混杂, 因而存在安全隐患, 影响高校安全与秩序, 有损高校形象。对管理部门而言, 在高校建设初期, 未将其纳入特殊区城市规划中, 是其规划及服务意识的缺位。

2. 经营项目重复率高。

经营项目存在自发性和无序性, 经营者易忽略大学生个性化的需求, 因而商品市场上同质性高也就成为高校周边商业社区的一大特点。作为商家, 仅着眼于同类商品销量高, 消费群体庞大, 而对市场运作缺乏长远预测, 在无科学调查、经营分析的基础上, 很少有商家会考虑是否存在经营项目重复问题。

3. 高校优势发挥欠缺。

每所高校都涵盖有不同专业类型的学科, 但目前大学生动手能力差, 实践意识不强, 无法有效的将课本知识与实践内容相结合是一大现状。首先, 他们对校园周边的商机缺乏敏锐性, 目光仅仅局限于校园内部。其次, 高校的组织引导不到位, “行万里路不如高人指路”, 高校应有意识的加强同学们应用知识的能力, 积极鼓励同学们文明科学的走进高校周边商业社区, 使大学生的高素质商业表现在商业社区内部起到模范作用。

4. 流动摊贩无序经营。

流动摊贩数量多, 种类多样, 相比经营固定店铺需要的营业执照、卫生许可证等市场准入证件, 流动摊贩均不需要办理, 其整体运作具有相当大的灵活性。而缺乏强制管理的后果就是食品质量安全难以得到保障, 出现安全事故责任人难以得到落实, 安全隐患巨大。

三、高校周边商业社区发展的改善措施

1. 政府引导协调高校周边商业社区协调发展。

政府作为主导部门, 应发挥其服务职能起到引领作用, 对高校周边商业社区的建设可以分类进行。一方面, 对于高校的老校区, 重点把握“改造建设”。集中优势部门及时整治, 严格建立健全并执行准入制度, 对现有商铺进行卫生、商品质量的监督。另一方面, 对于高校建设新校区时, 突出“规划建设”, 汲取老校区发展经验, 完善基础设施, 限制交易时间。

2. 商家提高特色经营种类。

商家在准备入住高校周边商社社区前, 应根据政府规划选择适宜的地段, 在积极调查周边商家销售商品类型的基础上再根据大学生的消费特点选择经营类型少, 市场空间大的商品。其次, 商家应用于创新销售商品的类型, 而不是仅仅局限于餐饮服饰等方面。

3. 管理部门加强对流动摊贩的管理。

要想割裂摊贩与学生的交易链条是不切实际的, 也是不符合市场经济规律的, 而应采取规范化措施以改善现状。管理部门应规划出特定的区域给流动摊贩以此固定其经营地点并办理相关执照, 同时质监局、卫生局等应对入驻摊贩的食品卫生情况做出抽样调查确保合格以维护消费者权益。

摘要：从1999年开始, 我国高等教育实施扩招政策, 大学生人数迅猛增加, 高校的发展和建设进入了新阶段, 加上大学师生、科研人员等高消费群体的不断增加, 高校周边形成了以商业街为主要空间形态的商业社区。商业社区在给高校师生带来方便的同时, 也存在着一些不容忽视的问题, 如缺乏有效管理、经营项目重复率高等。本文以高校周边商业社区为研究对象, 从商业街的空间形态、业态构成、交通组织等方面分析问题原因, 并针对问题提出改善措施。

关键词：高校商业街,大学城,问题分析,改善措施

参考文献

[1]张权, 李白茹.成都温江大学对周边经济发展影响的调研分析[J].时代经贸, 2008.

篇4：大学园区周边商业空间设计研究论文

[关键词]社会资本；物流园区；商业模式

1013939/jcnkizgsc201520016

1 研究背景与意义

我国物流园区的发展还处于起步阶段，缺乏理论和实践基础，虽然国外有成功的范例，但是至今关于物流园区规划、建设及运营的理论尚未成熟，如果不考虑各国的国情差异，盲目照搬国外的经验是具有风险的。物流园区研究和实践对推动我国物流发展、国民经济发展具有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济持续、协调、稳定发展，通过统一规划可以促使众多物流企业聚集在一起，可以实现专业化和规模化经营，发挥整体优势和互补优势，可以促进物流技术和物流服务水平的升级，对共享相关设施和配套设施、对降低运营成本、提高规模效益起到重要作用。

2 物流园区商业模式

参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。

21 土地使用权有偿出让模式

由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。

22 自行投资模式

由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。

23 “投资—经营—移交”（BOT）模式

通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理，给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。

24 合资/合营投资模式

政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。

3 适合社会资本引导物流园区发展的商业模式

在物流园区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此社会资本引导物流园区发展的时候，需要综合运用多种商业模式，发挥各种商业模式的优势，避免其劣势，最大程度的发展物流园区，同时获得相应的收益。

31 综合商业模式介绍

目前，由于国内经济发展水平所限与物流管理人才不足的原因，在物流园区的管理中，应注意借鉴发达国家物流专业运营商的经验，或者引入加盟；在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不好，物流园区应采用社会资本引导的商业模式来进行招商引资，即鼓励社会资本投资物流行业，辅以专业运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系，在此过程中实行综合商业模式，即：政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。然后，由投资者吸引社会资金，通过多种融资方式、资金渠道、股权形式进行资金的筹措和解决，并在此过程中进行物流园区的建设、开发与运营，同时将相关利益相关者引入园区开发的全流程中，通过公开招标、资产置换等方式实现上下游利益相关者共享园区利益。

32 综合商业模式操作方案

（1）前期拿地依托政府。在拿地阶段，要研究地方政府、区域发展的规划，了解当地的经济发展趋势和特色产业，物流园区的规划和发展阶段，与政府主导产业、地方优势项目相结合，在选址拿地阶段要紧靠政府政策导向，争取以低廉的地价取得土地，并获得相应的税收政策。

（2）缺口资金多方筹措。拿地和注册公司启动项目阶段，由社会资本主要投资方出资，然后出资方依靠低廉土地优势，结合地块信息，配套完善可行的研发规划方案，将土地和公司进行增值（增值数在初期投入2～3倍），然后以公司股份进行资金募集，在此过程中要保证初始投资方绝对控股权（一般在51%），由此可以实现初始投资完全撤出，用于下一步的工程建设。此种方式基本实现由合作各方以现金形式出资，提供公司注册资金和一期用地地价费用，然后在建设阶段依靠银行贷款获得项目建设资金并通过土地增值收益獲得持续开发的资金，在建设阶段还可以引入资产置换，实现滚动开发。

（3）工程建设置换资源。物流园区建设资金来源方式有三种，包括企业自筹、银行融资、资产置换，约定比例为2∶5∶3。在物流园区研发方案确定后，即确定挑选部分置换资源，介入甲方供应，辅以一次招标、二次资产置换，根据供应商（合作伙伴）主业区域提供可选置换资源；资产置换过程自供应商招标伊始即谈判资产置换比例，确定资产置换资源，价格为集团批复的销售价格下调10%进行计算，根据确定的价格和资产置换比例及资金数量确定资产置换资源。资产置换资源确定后根据乙方需求进行操作：①直接过户给乙方，使得乙方可作为资产进行抵押贷款或资产自持；②签署合同由甲乙方约定，乙方进行使用或出租享受相关收益；③乙方签署合同后进行出售，出售成功后由甲方过户给相关卖方；④甲方在完成销售70%后帮助乙方促成销售。

（4）后期运营专业操作。在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权，但根据实际情况，在园区运营初期引入国内外专业物流园区运营机构不失为一个好的解决方案，以此来充分学习、借鉴其技术与管理优势。

4 社会资本引导物流园区发展的展望

物流园区是物流企业集中的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，最近几年在我国得到了快速发展，未来将呈现以下的发展趋势，值得后续研究、实践过程中高度关注。当然，物流园区的建设周期长，投资大，投资回收期长，所以具有较大的风险，主要包括：物流园区建设的决策风险、布局规划风险、投资风险、管理风险等，所以为了规避风险，建设园区过程中对存在的风险进行分析和研究是很必要的。

参考文献：

[1]彭望勤建立物流基地的一些问题[J].国际商业技术，2001（5）：50-52.

[2]许扬帆城市物流基地规划与设计[J].物流技术与应用，2001（3）：38-42.

篇5：大学园区周边商业空间设计研究论文

关键词：西北湖,文化,人本,商业,融合

一、概况

西北湖位于江汉地区北部, 南临建设大道, 东临新华下路喷泉公园, 广场陆地面积1.6公顷, 水域面积4.5公顷, 绿化面积4174平方米, 停车面积2900平方米, 可供人群活动用地为10034平方米, 环境幽雅, 空间开阔, 是目前汉口中心地区第一个中心开放型休闲、娱乐广场。过去是武汉市区季节性雨水调蓄湖。2009年3月, 我们对西北湖周边环境进行全面调研时, 发现西北湖作为汉口商业形象的代言者, 存在太多的问题, 综合起来有以下几个方面:

1) 湖区人车混行现象严重, 存车设施短缺, 乱停占道现象严重, 配套设施不完善。2) 湖区基础设施老化, 步行道凹凸不平, 配电设施挤占便道, 道路铺装品质不高。3) 湖区建筑立面广告、门店牌匾缺乏规划, 湖区周边休闲娱乐设施不足, 照明、绿化、城市家具、标识系统缺乏统一规划。4) 湖区大量硬质驳岸, 这对生物过程的连续性是毁灭性的破坏。5) 沿滨水大面积高密度的建筑群紧箍湖泊, 阻碍了水陆风向城市的纵深延伸。6) 湖泊水体遭受污染。7) 房地产开发项目对滨水地段的侵占, 剥夺了公民享受公共资源的权利也对滨水景观造成新一轮的破坏。8) 滨水建筑群的建筑形体、风格、尺寸互不关联, 独立自主。建筑轮廓线缺乏节奏、韵律和协调。

二、理念

在经过深入的分析和系统的城市设计后, 我们发现西北湖商业区不可能单靠完成某一个单项设计就能实现整体品质的提升, 它是一个系统问题, 要用系统的方法来解决。于是提出“3C共融”的理念, 即通过文化 (Culture) 、人本 (Customer) 、商业 (Commerce) 的融合来解决湖区所面临的各种问题, 以文化提升商业, 以人本推动发展, 以环境促进繁荣, 从而实现西北湖商业区整体品质的提升。其中“文化”是动力, “商业”是基础, “顾客”是根本。此后, 通过优化交通环境、完善市政设施、美化街区景观、整治重要节点等几个方面的系统设计, 不断将设计理念转化为可操作的设计方案。

优化交通环境:在北湖北岸增设隔离, 彻底实现人车分流, 改变了人车混行的局面, 为其他系统的设计提供了有效支撑。

完善市政设施:在实现人车分流的前提下, 通过封闭位于湖中心的黄孝西路, 尽可能的增加行人的通行空间, 并通过管线入地等基础设施的改造与完善, 为湖区的进一步设计创造了必要的条件。

美化湖区景观:在完成上述基础工作的前提下, 从3个方面对湖区街道空间展开了具体的设计:一是重新整治沿街建筑立面并规范广告牌匾的设计:二是通过铺装、绿化、城市家具、标识、雕塑等的系统设计使商业区形成富有文化内涵的独特个性:三是通过地面、橱窗、连廊、楼体4个层次的立体照明系统, 提升街区夜间的商业活力。

整治重要节点:街道空间是线性的, 线性空间中的节点就成为西北湖商业区活力的源泉。为此我们提出整治节点空间是提升街区品质的关键, 并规划了4处节点空间。

湖区的绿化:湖区的绿化可以把乔木、灌木、藤木、草木还有水生植物合理的配置。建立一个长期的、共存的、四季分明的滨水植物群落。

滨水轮廓线塑造:横向的节奏感、韵律感和集群效应, 形成有个性的天际线。纵向的层次感和阶梯效应———临水跌落、前虚后实。

建筑风格与色彩的和谐:建筑应形成整体色调的统一协调, 并强调视觉高潮部分的个性特征。

科技手段改善湖区水质:可采用上海太平桥绿地设计对水质的处理:采用多重科技手段考虑沿岸的行人安全和生态安全, 湖底铺设了防水毯, 湖体水质得到保证, 重启系统为湖水增氧, 设计了鱼类专用生化系统。加强与城市周边环境的联系:因地制宜, 进退有序, 开设环湖道路。强调滨水土地的多功能实用, 尽量将城市公共活动置于湖畔。可持续发展:以保护滨水区周围的生态环境、独特的自然资源为前提, 保证滨水区周围的水域和陆域的生态平衡, 达到生态环境可持续发展。要珍惜滨水区的历史文化遗产, 使城市的历史文化能持续发展。历史文化的可持续发展和生态的可持续发展是经济可持续发展的前提和保证。因此, 滨水区景观的开发应体现经济效益、环境效益、社会文化效益三者的协调、统一、持续发展。生态驳岸:对于较陡的坡岸或冲蚀较严重的地段, 不仅种植植被, 还采用天然石材、木材护底, 以增强堤岸抗洪能力。如在坡脚采用石笼、木桩或浆砌石块等护底, 其上筑有一定坡度的土堤, 斜坡种植植被, 实行乔灌草相结合, 固堤护岸。

三、结语

城市滨水区景观生态规划是城市规划、环境建设中的重要组成部分。在当今城市迅速发展的时代, 建设和规划城市滨水区对城市经济发展、改善城市生态环境、提高居民生活质量、延续城市历史文化都有着重要意义。在开发城市滨水区时, 遵循滨水区规划原则, 吸收国内外先进的经验, 结合自身的特点和实际情况出发进行规划设计, 使人与自然环境找到良好的结合点, 最终达到完美的和谐。

目前许多城市对滨水空间进行规划设计或开发建设时将滨水空间与城市空间割裂成两个部分造成城市空间原有的肌理和文脉在滨水区域得不到延伸和经一步发展, 自然水域也仅仅作为一项景观要素来定义, 没有通过整合渗透到城市的大环境中去。很多城市由于城市规模发展和建设的需要, 破坏了原有的自然滨水景观。城市的使用者是人, 城市设计应以人为本, 亲水性是人的天性, 因此人对于自然水域的亲近性和可及性建立亲密的人水关系将是滨水设计的首要原则。

随着后工业时代的到来, 新的发展理念将影响滨水景观的塑造, 西北湖景观对于整个汉口的城市区域结构、景观格局有着不可替代的作用, 随着武汉产业结构的调整、城市功能的重新定位、可持续发展理念的逐步落实, 西北湖及其周边湖区景观优化也应与时俱进, 但也面临着市场经济与历史遗留问题带来的困难。滨水景观的提升有赖于各专业尤其是景观规划设计、城市规划、建筑、环境、生态、水利、旅游、市政等多学科多部门的协作, 需要全社会的广泛深入地参与。

参考文献

[1]易敏.滨水城市的滨水景观塑造[J].湖南师范大学.

篇6：大学园区周边商业空间设计研究论文

【关键词】市场经营；大学科技园；规划建筑设计

一、市场经营下我国的大学科技园潮

我国和世界其他各国的科技和生产活动搞得如火如荼，各国各地政府逐渐认识到科技园区对于发展本地经济的重要性。各地区都在搞自己的“开发区”和“高新科技园区”。大型的科技园由政府出巨资规划，铺设基础设施和兴造大楼。科技园结合地产项目的有香港的“数码港”，由政府批出土地让私人公司开发。该项目由美国的Arquitectonica公司设计，规划和建筑设计颇有特色。附带的住宅 “贝沙湾”每平方尺售价上万港元，早已让“数码”为名的开发收回了投资。我国内地的科技园，多由政府划出土地，由各单位自行建造大楼，如深圳高新科技和大学科技园区。在这一层次下的是小型的科技或办公园区，多由民间或半官方的投资推动，一般的情况是由政府在土地上给予优惠条件，开发费用多由民间或半官方公司筹集，按照市场规律办事。这样的开发公司一般没有实力可以一次性地把楼全部造起来，而必须依照市场和楼市的规律滚动性开发。他们的开发和活动开展对本地经济无疑起到促进作用。作为现今中国房地产大潮中的一部分，这种遍地开花的科技或办公园区比较讲究经济效益。

二、大学科技园概况

以厦门大学科技园主园区为例进行分析。项目位于厦门市翔安区，地处厦门大学翔安校区南侧，和厦门大学相隔一条公路，是厦门大学国家科技园的核心区域。其主要是以高新技术、生物医药和航天航空产业等高端产业研发为中心，并兼顾发展相关配套服务功能，其中主要有航空工业、办公、旅游等功能，集产学研为一体的综合片区。厦门大学科技园位于创业园中心，由四个地块组成，规划建设用地面积大约为5.6万平方米，基地地形呈平面缓坡，基地东南面有一座高12.8m的山体。此项目用地交通发达，背面有城市主干道翔安南路，其余3面都有城市规划道路，基地具有良好的可达性。基地背面是原居民肖垄村和配套用房，基地南面是产业园职工生活区域。周边的条件十分优越，不仅有利于厦门大学科技园的建设需要，同时还能够为厦门大学科技园提供更多的新机遇。

三、市场经营下大学科技园区规划建筑设计

（一）规划原则

总体规划是以保留山体为基础前提的，重视环保和生态发展，从整体环境构思出发，因地制宜，遵循环境发展规律，重视发展前瞻性，使大学科技园的设计既具备个性，又融入环境。以科学合理的方式进行功能区和空间形态划分，注重以山体为本，根据工程设计的具体情况，为使用者创造丰富的多功能、多层次和多形式的生态环境和交往空间，将其引入建筑物内，从而具备更加良好的生态效益。以保留山体为基本原则进行规划设计，充分发挥厦门大学的辐射作用，将园区规划成国家级的产业园。

（二）规划结构

规划结构主要是一廊、两带、三中心的空间体系。通过设置此种规划结构，为大学科技园使用者营造丰富的、轻松愉快的人性化办公和科研空间，在实现科研的基础上，推动市场经济发展。

1.一廊

园区的视线通廊，也就是园区形象，是构成大学科技园吸引力的外在表现，是公众对外显形态的印象、感受和评价。所以，園区内的中心设置成一条城市景观通廊，能够直接将科技园的形象展现给人们。

2.两带

两条绿化带景观贯穿办公，庭院式布局的科研办公区，多变的架空层设计，丰富多样的空间变化。人们在架空层的空间穿梭中，能够亲身体会到不同的景观、空间和光影虚实的结合，将整个科技园区造就成了一个有生命活力的场所。

3.三中心

整体布局形成园区主广场的形象中心，共享空间的山体绿地中心，能源大楼入口形象中心。

（三）功能布局

建筑布局采用的是组团式放射式的布局。园区主要分为能源大楼、会议酒店区、科研办公区、公共广场区和保留山体区五部分。基地背面有六栋组团式的科研办公楼，南面有两栋科研办公楼。基地的东面是星级酒店和能源大楼。在功能布局设计中，对基地四周规划建设的影响、基地的地形地貌、科技园内的功能组织、流线设计等要素进行综合考虑，通过弧线连廊和绿化平台作为主导，将基地的各个功能分区连接起来。基地北面的科研办公区域紧邻城市主干道，通过人行天桥和厦门大学相连，所以在紧邻街道处设计一个下沉广场，作为学校和办公的公共活动空间。在下沉广场周边设计商业，不仅能够丰富功能空间，还能够为学校办公提供一些休闲娱乐场所。基地的南面科研办公区域紧邻原有山体，所以底部采用架空处理，将位于基地的山体景观引入科技园内部，和科技园的景观相呼应，促使科技园形成多层次的景观变化。南面、北面的科研办公区域通过绿化平台和弧线连廊连接，在建筑之间形成连续的、生态的办公休息区域和公共交流场所。办公楼的室内设计也延续了绿色生态的设计手法，将园区内的绿地景观延伸到办公区域，从而为办公区域提供良好的生态环境。基地的东面是酒店和能源大楼，紧邻城市道路。酒店和能源大楼分别设计单独的出入口和广场。建筑以双子塔的形式设计，在建筑的底部以架空绿化平台相连接，将两栋建筑物连接，在平台上形成绿色生态公共空间。

（四）造型处理

在科研办公的立面造型上，充分体现开放和活跃的办公形象，所以在立面处理上大量采用玻璃幕墙和石材，通过体块的穿插，将造型的整体感体现出来。在沿街科研办公区域采用白色的横向石材，横向石材和玻璃幕墙竖向分割，形成横竖对比，石材和玻璃之间有明显的虚实对比，这样一来，使得建筑的沿街面更加生动、有活力。南面的科研办公则选择深灰色的石材，与深色玻璃幕墙相配合，使得建筑整体上显得更加厚重和沉稳。酒店和能源大厦以双子塔的形式设计，位于科技园区东面，是科技园的视觉中心。酒店、能源大厦外立面设计上采用浅蓝色玻璃幕墙，在体块外设计竖向白色装饰线条，打破玻璃方盒子的单调性，使建筑更加富有层次感。

（五）空间层次设计

在空间设计上，强调围合私密空间与开发空间独立营造，且相互渗透的关系，设计需要满足多种功能空间复合叠加，其一要满足办公科研的使用要求，其二考虑商业需求。科研办公需要安静的空间，而商业需要活跃开放的空间。所以，在设计时，采用了竖向空间设计的方法，利用空间组织，自然形成人流导向。围合的私密空间在于表现科技园独立自主的科研精神，开发空间提供信息交换的场所，并合理利用建筑架空、穿插等设计手法，营造出具有现代风格的空间布局。

（六）景观设计

景观规划主要是以山体为中心，场地应该顺应地形，从高向低设置，山体、绿化广场和平台绿化奠定了整个基地的绿色基调。大面积的草坪铺垫，跌水和架空层式庭院景观，使景观层次更加丰富多元化。绿地周围划分出三个独立且连续的组团景观，其各自之间具有各自的绿化中心，形成了轻松自由的休憩绿地，给人一种贴近大自然的感觉，使得整个科技园和绿色生态相互融合、相互渗透，为区域性生态环境，注入了大量的新鲜空气和景观。

四、结语

综上所述，在我国大力发展创新型产业的过程中，各地逐渐涌现了大量的科技创意产业园区，本文主要以厦门大学国家科技园为了，对科技园区的规划建筑设计进行了详细分析，从城市整体、规划原则、构思、结构、造型、布局、景观设计等各方面做了深入分析，以期能够为后续大学科技园的规划设计提供有利的帮助。

参考文献

[1]孔庆书，王震.基于SLP理论的高校大学科技园选址研究[J].河北工业科技.2016（04）.

篇7：大学园区周边商业空间设计研究论文

1.1 园区邻里中心简介

所谓邻里中心, 就是指在每个居住密集区, 建设一种集小区服务和商业功能于一身, 有各种文化、娱乐、零售、饮食等服务设施, 为附近居民提供日常生活所需服务的社区商业模式。

参照新加坡城市规划的经验, 苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念, 将商业和公益项目有机结合, 完善和优化商用产业组合, 努力实现“消费者、经营者、股东”三满意, 得到中新两国政府的一致肯定, 成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来, 成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。

1.2 邻里中心的管理模式

邻里中心的管理模式是集约化管理、多角化经营, 不是商品组织者, 而是商户的组织者。集约化的“集”就是指集中, 集合人力、物力、财力、管理等生产要素, 进行统一配置, 集约化的“约”是指在集中、统一配置生产要素的过程中, 以节俭、约束、高效为价值取向, 从而达到降低成本、高效管理, 进而使企业集中核心力量, 获得可持续竞争的优势。多角化经营, 就是企业尽量增大产品类别和品种, 跨行业生产经营多种多样的产品或业务, 扩大企业的生产经营范围和市场范围, 充分发挥企业特长, 充分利用企业的各种资源, 提高经营效益, 保证企业的长期生存与发展。

邻里中心合理运用新加坡组屋“以人为本”理念, 突出“家庭”和“邻里”, 具有浓厚的东方色彩。在邻里中心可以吃到快捷的西式快餐, 也可以在中国移动营业厅缴费, 还有健身馆、鲜花店、便民药店等等, 消费理念同先进的社区商业模式相融合。

2 湖西邻里中心的特点及对商业发展的影响

目前, 公司在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心, 总投入近4.5亿元, 总建筑面积超过12万平米。其中, 玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑地属湖西范围, 是园区首先发展起来的邻里中心。历经10年探索, 邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”, 企业效益和社会效应协同提高, 充分满足市民物质文化生活需求。

2.1 湖西邻里中心发展特点

2.1.1 规划在先, 有序发展

邻里中心模式在开发区内建设, 先把整体框架规划好, 然后再建设邻里大厦;在开发的同时根据邻里中心“便民利民”的理念进行招商。在情况允许的条件下, 首先完善与居民生活息息相关的12种必备业态;在此基础上, 逐步引进其他的38种基本业态。

2.1.2 商业服务和公益服务有机结合

邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务, 还有文化教育体育卫生医疗等方面的设施。在规划时, 每个邻里中心都拥有一套完整的卫生医疗服务设施。一方面增加了医护人员的就业机会, 另一方面也方便了附近的居民生活。

2.1.3 便民、利民

邻里中心把所有商业和服务设施集于其中, 既缩短了这些设施与社区居民的距离, 又满足了人们多样化需求, 提高了居民的生活质量和城市环境质量。邻里中心的服务对象以本区居民为主, 有别于中心商务对外交流为主的城市功能, 但两者又互为交叉, 共同构成城市人民活动中心的完整系统。

2.1.4 层次构架紧密相连

邻里中心公司秉承“诚信经营是企业立业之道、兴业之本”的信念, 注重提高管理人员的业务素质, 并形成“领导层、管理机构、管理人员、承办人员”四个层次构架, 把管理工作贯穿到企业的各项工作中并不断创新, 建立奖惩机制和动态监管机制, 实现了管理信息化, 提高了工作效率。

2.2 邻里中心对湖西商业发展的影响

2.2.1 功能用地布局形成以轴向布局为主

在“邻里中心”思想指导下, 园区功能用地布局发生了变化, 发展以轴向布局形式为主。商业用地居其核心, 其两边是生活居住用地, 再外围为工业用地。这种功能布局缩短了人们居住与就业购物、休闲娱乐等生活空间的距离, 大大缓解了城市交通拥挤。邻里中心模式的引进, 通过经营活动为社区商业的发展贡献力量, 也通过在社会公益活动履行社会义务。

2.2.2 交通网络形成以立体化大交通为主

在“邻里中心”思想指导下, 园区交通网络发生了改变, 构建以“立体化大交通”为主。这样, 既缩短了湖东与湖西的距离, 同时也缩短了园区与古城区、园区对外沟通的距离, 为园区新一轮开发建设提供强有力的支撑。随着轻轨1号线建设的不断努力, 相信将成为古城区与园区、高新区紧密联系的纽带。

2.2.3 管理形成以集约化为主

有了邻里中心, 园区马路上的小店面没有了, 改变了传统社区服务业“小而散”、打破了沿街为市的传统社区商业模式, 而将这些商铺集中到住宅区中心, 大大减少了小区门面房商铺带来的环境污染、噪声扰民等问题, 对改善人居环境和城市面貌有很大好处。并且利用社区商业中心的有利位置, 定期与周边社区合作, 成为社区文化建设的重要阵地。

2.2.4 引起商业服务的升级

随着城市经济发展, 人们对生活不再只是要求数量, 而更加看重生活品质。邻里中心不仅改写了传统社区商业的定义, 而且提供了范本。作为社区商业服务的升级, 邻里购物中心提供的是更大规模的更高层次的服务, 提供的是物质和精神的双重满意服务。在邻里购物中心, 不仅可以享受便捷的购物, 高端的服务, 而且可以通过参加社区活动甚至在愉悦购物过程中促进人际交往, 结识朋友, 有力促进邻里关系和睦乃至大社区建设进程。

3 湖西邻里中心发展中存在的问题和原因

3.1 存在的问题

3.1.1 没有商业街, 空间受限

邻里大厦建成后, 很多企业租赁的空间就会受到限制。例如, 在新城邻里中心, 由于一楼和二楼没有足够大的空间用来做卫生所, 必须把卫生所放在四楼, 这样就直接导致了很多老年人看病时会困难重重。并且在规划上为了达到不扰民的目的, 没有规划夜市和商业街, 一方面很难聚集人气, 另一方面也直接导致古城区的退休老人不敢进驻园区, 甚至会导致园区人气外流。

3.1.2 垄断经营

店面租金太高, 邻里生鲜蔬菜价格也高。虽然业态种类很齐全, 但是每种业态数量多为1~2家, 在总量上形成了规模, 但在每种业态数量上没有形成规模经营, 容易形成垄断, 甚至会导致恶性竞争。

3.1.3 大众餐饮、医疗配套不合理

经过调查了解到, 在需要增加的服务设施中, 园区居民认为应当增加大众餐饮店占总数的48%, 同时提出早餐供应也不合理, 而且价格高、网点少、品牌少, 需要适当增加一些有特色的小吃店;居民看病也不是很便利。

3.2 导致问题的原因

3.2.1 规划还不够合理

由于邻里中心的特点之一是规划在先, 从规划到建设到完工, 然后招商、运行, 这是个漫长的过程, 需要几年甚至更多的时间。在这几年中, 经济会飞速发展, 所以在运作过程中就会出现当初规划的商业空间可能不会适合现在的经济实情。

3.2.2 邻里中心急于上市

由于邻里中心有限公司急于上市, 邻里中心有发展成以营利为目的的商业模式, “便民利民”思想逐渐淡却, 导致邻里中心店铺竞争加大, 租金增高, 很多企业和店面难以生存, 最后导致生存下来的店面少之又少, 最终形成垄断形式。

3.2.3 招商不当

邻里中心招商部没有基于“便民利民”理念, 在最初招商时, 盲目招商, 形成以左岸为主的餐饮一条街, 银行一条龙等现象。由于邻里中心空间有限, 这样的招商形式使邻里中心其他业态的门店数量明显减少。大众餐饮本身门店面积不大, 盈利空间不大, 高昂的租金使很多商家望而却步。

4 对园区邻里中心商业模式进一步发展的建议

4.1 认准商业定位

针对空间受限问题, 园区政府应该从商业项目招商开始就引入定位观念, 用定位招商来让园区商业在档次、形式上形成互补。邻里中心可以先招商再建大厦。按照企业的要求合理分布空间, 最大限度的利用有限的资源。针对蔬菜价格过高这一难题, 邻里中心应该统一进货渠道, 和市区蔬菜批发市场进行比价, 统一价格, 制定良好的奖惩制度。

4.2 认真秉承“便民利民”理念

针对店面租金太高这个问题, 邻里中心应该继续秉持“便民利民”理念, 政府也应该充分发挥其调节职能, 给予店主一定补助, 带动店主们的开店积极性。

4.2.1 合理商业网点布局

针对湖西没有商业街这点事实, 园区政府应该加强对商业网点的布局、运营和管理, 重视发展城市中心商业区, 建好特色项目, 同时也要发展社区商业, 保障民生, 形成立体化的商业网络;同时, 园区应该在增加资源的同时, 合理安排重点和时序, 选择一些重点项目加强建设以留住人气和商气。

4.2.2 增加大众化餐饮店

针对邻里中心的早餐供应情况和大众餐饮店数量少这两点, 园区应该统一管理早餐车, 统一供应早餐品种, 适当增加小吃的种类。例如:统一编制和管理邻里放心100早餐车。

4.2.3 便利园区交通

交通方面加紧与古城中心商业区的对接, 在市区一些主要商业区增设开往园区商圈的专线巴士;并且明确定位, 整体与局部、各项目间错位发展, 在塑造环金鸡湖特色商圈方面作出更大努力。

摘要：随着改革开放的不断深入和经济全球化的进一步发展, 苏州工业园区商业呈现蓬勃发展的势头。尤其是在“邻里中心”模式引进后, 园区湖西商业遍地开花。如今, 邻里中心在湖西的发展表明了该种模式成功适应了苏州工业园区的发展要求, 对“邻里中心”模式的研究将会进一步指引湖东商业的发展方向, 对园区整体商业发展起着举足轻重的作用。本文从理论和实践上对“邻里中心”模式在苏州的应用进行了研究, 重点分析了邻里中心在苏州工业园区湖西社区的发展。

关键词：苏州工业园区,邻里中心,商业模式

参考文献

[1]杭兰.邻里中心概念在高新园区规划中的应用[D].河海大学, 2007.

[2]素琴.城市混合型社区文化融合[D].苏州大学, 2007.

[3]郝娟.西欧城市规划理论与实践[M].天津:天津大学出版社, 2006.

[4]匡强.新型城市社区工作模式创新[D].南京师范大学, 2006.

篇8：高校大学生创业园区建设研究

摘 要：文章从H大学创业园区建设背景介绍入手，结合大学生创新创业需求，构建了以“创业APP平台”为中枢，集“创新创业服务中心、创新创业实训教育中心、创新创业项目孵化中心、实体创业中心、众创空间”等为一体的拥有“六大核心功能区”的创业园区。形成了以“创业APP平台”为连接平台，以“项目指导和优化”为辅助平台的“项目+资金”联动运行机制。结合完善的园区管理体制，能够保证园区运行的顺畅、有效。

关键词：高校；大学生；创新创业；创业园建设

中图分类号： G459 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）35-107-2

1 项目背景概述

当前，“创新驱动战略”已成为我国新常态经济增长形势下的国家重大战略，成为未来中国发展战略的重要支撑。全国高校积极谋划大学生创业孵化园建设，是积极响应政府号召，顺应我国经济转型发展规律的需要，也是适应高等院校教育教学改革发展以及大学生就业成才发展等要求的战略需要。

H大学是一所以工、医为主，理、经、管、文、法、艺多学科协调发展，具有留学生教育、研究生教育、本科教育、继续教育等全方位教育层次的省属重点骨干大学。2013年6月省委常委会做出H大学整体搬迁决定后，学校主管部门即开始着手新校园大学生创业园建设规划工作。

建设创新创业科技孵化园符合国家“双创”发展战略需要，符合高等教育理念和技术的最新变化趋势，符合学校实验实践教学的理念、定位和总体规划，对于开展创新创业教育与实践活动，深化教育教学改革，转变学生就业观念，提高学生创新创业意识，增强学生创新创业能力，激发大学生创新创业热情，推动地方区域经济转型升级有着十分重要的作用和积极的意义。具体如下：①营造校园及地方创新创业氛围，吸引更多大学生及社会人士关注创新、创业；②挖掘大学生创新创业潜能，激发大学生创新创业激情，培养大学生创新创业精神，提高大学生群体创业能力。③用创新引领科技发展和创业实践，缓解大学生群体就业压力，以创业推动就业，固本培源，激发就业倍增效应，为经济增长提供强大的人力支撑；④打造创新创业高科技产品。推进创新、创意向产品的顺利转化。⑤推进“大众创业、万众创新”的“双创”国家战略，为建设创新驱动型城市，建设创新驱动型大国，提供更多的新技术、新产品、创新型企业和创新创业型人才。

2 H大学创业园区功能区规划及设置

H大学在前期走访调研了部分省内外高校创业园区，就当前高校创业园区运行情况进行了分析和探讨。在此基础上，进一步梳理大学生群体创新、创业实践过程中在“创新开发、创业培训与教育、创业所需场地、资金、创业过程中法律、政策方面的服务”等各方面的实际需求，进而确定创业园建设在“科研及其转化，创业培训与教育，以及提供创业资源”等方面的核心功能。最终搭建了以“创业APP平台”为中枢，集“创新创业服务中心、创新创业实训教育中心、创新创业项目孵化中心、实体创业中心、众创空间”等为一体的拥有“六大核心功能区”的创业园区。

“创业APP平台”的中枢作用主要体现在，资源的整合，信息的共享，以及各功能区的通联，包括“项目库、资金库、沙龙信息共享、资源库、交流平台”等基础模块，将学生创新者与志同道合的朋友、让学生创业者与投资人互相连接，促成人才与人才、科技与资本结合；同时，为已达成初步意向的投资方与创业团队方以及孵化园管理方提供一个良好的谈话环境和高效的成果展示场所，也为孵化园内部各团队以及项目的管理提供一个很好的交流和展示场所。

“创新创业服务中心”形成“点、线、面”整合的服务网，为我校参与创新创业的师生、科技人员以及投资的科技企业的技术创新、技术孵化和自主创新成果产业化做好及时、全面的服务。创新创业服务中心分三大功能区，分别为创新创业项目咨询中心、创业政策及法律服务中心、创业平台数据中心。

“创新创业教育实训中心”为全校有创新创业意愿的学生提供创新创业能力课程的教育实训。聘请校内外的创新创业导师团队对同学们开设创新创业学堂、论坛，进行创意、创新和创业三位一体的创新创业教育，进一步激发学生的创新创业热情、提升学生的创新创业能力。

“创业项目孵化中心”是创新创业型人才培养、创新创业项目孵化输出的基地，以“关心、扶持、资助自主创新创业、成就梦想”为宗旨，搭建“项目挖掘+过程辅导+引资推动+基础支持+管理咨询”的创新创业孵化服务平台。对拥有较好创意、创新和创业项目但尚不成熟的团队，提供1年场地、设备和一定额度的资金支持和初期指导，进行项目孵化。项目孵化成熟后，推荐到实体创业中心继续发展，并推向市场。

“实体创业中心”对持有成熟创新产品和创业项目完全具备创业条件的创业团队，提供从工商注册、税收登记、资金资助、贷款融资、法律服务、财务代理等方面“一站式”创业服务，培植一批中小微创新型企业。对科技创新能力强，经过园区成功创业孵化的优秀创业企业，积极与相关行业专家和企业联系，进行投资及扩大企业规模，鼓励其进行产业化发展。

“创业学院”致力于系统的创新创业教育，培育具有综合创业素质和创业能力的创新型创业人才。将工商企业管理专业纳入该学院，并且每年从其它专业大一新生中遴选60人编班进入该学院。以学生创新创业意愿为先导，采用“创业教育与专业教育相结合，个性式引导（辅导），网格式授课，阶段式培养，螺旋式推进”的培养模式，在做好专业教育的基础上，进一步激发学生的创新意识，夯实创业基础，训练创业素质，拓展创业能力，培育创业项目，最终实现大学生毕业即实现成功创业并带动部分大学生就业。

3 H大学创业园区运行及管理

3.1 运行机制

在以“创业APP平台”为中枢，集“创新创业服务中心、创新创业实训教育中心、创新创业项目孵化中心、实体创业中心、众创空间”等为一体的拥有“六大核心功能区”的创业园区搭建完成后，H大学创业园区的运行机制也基本定型。形成了以“创业APP平台”为连接平台，以“项目指导和优化”为辅助平台的“项目+资金”联动运行机制。如下图所示：

3.2 创业园区运行管理

管理机构建设。H大学成立了创新创业工作领导小组，负责统筹协调全校创新创业教育、指导与服务工作。责成招生就业处具体负责学校创新创业孵化园的建设与管理工作。

专家指导团建设。通过校内选配和校外聘请，聘任一批富有创业经验与创业能力的专业教师、企业家、创业成功人士、科研人员、管理人员为创新创业导师，为大学生自主创业提供技术、智力、政策咨询、法律援助等方面经常性的咨询、专业化的指导和跟踪服务。

管理制度建设。制定孵化园管理、创业基金管理、创业导师管理、创业项目管理等一整套管理制度，建立具有学校特色、专业特点和行业特征的创业咨询、扶持与指导服务体系，形成科学合理的长效工作机制，充分发挥孵化园资金、技术、场地、专业指导等资源的作用，为广大创业创新研究和自主创办企业提供支撑。

专项基金建设。通过争取地方政府、行业企业和成功校友的支持，多渠道筹措，设立华北理工大学大学生创新创业基金，专款专用，对进入园区创新创业的学生给予资金方面的支持与帮助。

项目管理程序。项目管理是高校创业园区管理的核心。H大学制定了项目筛选与入驻规范，入驻项目日常管理规范，项目运行阶段考核机制，项目退出机制等系统的项目管理程序，保证创业园项目管理规范化、科学化。

4 结论

近年来，各高校创业园区的建设和发展直接得益于国家政策的宏观推动和政府的支持，高校要把握这一大的历史机遇，营造良好的创新创业氛围，建构科学、合理的创业园运行机制，为大学生创新创业提供优质平台，提高大学生创新创业热情，提高大学生创新创业成功率。

参 考 文 献

[1] 吴志锋.高校创业孵化状况研究[J].交流，2012（08）.

[2] 朱静然.河北省大学生创业孵化基地建设策略研究[J].河北师范大学学报，2013（4）.

篇9：蚌埠大学城商业空间布局优化研究

在大学生强大的消费能力驱动下,各路商家长驱直入,大学城商圈涌现。与大学生强大购买力不相称的是,目前蚌埠大学城高校周边的商铺大多数还是处在分散运营、各自为阵的初始形态,对于商业的布局、人流的聚集以及规模商圈的形成带来消极的影响。因此,需要对蚌埠大学城商业空间布局的进行研究,研讨其商业类型、商业形态、发展优势劣势等,提出优化建议,以促进蚌埠大学城商业经济的发展。

一、蚌埠大学城概况

(一)蚌埠大学城建设

蚌埠大学城位于蚌埠市东郊龙湖东岸即蚌埠市龙子湖区,全境位于龙子湖国家4A级风景区东岸,北依高速铁路蚌埠南站。大学城共占地10 000 亩,共投资2 000 亿,建筑面积670 万平方米。目前大学城一期工程已经完工,有4 所大学进驻,分别为:安徽财经大学、安徽电子信息学院、蚌埠医学院和蚌埠学院。自2002 年建设至今,蚌埠大学城已初具规模,各类校舍、道路、供水等公用配套设施建设已投入资金6.1 亿元。

(二)大学城商业发展

随着商家涌现,大学城逐渐形成了一个商业服务街区即现在的龙湖春天商业街。龙湖春天商业区位于蚌埠大学城核心位置———被4 所高校围绕,占地782 亩,建筑面积达62 万平米。龙湖春天商业街是蚌埠大学城唯一的商业区,距离每1所城内高校的步行距离都在15 分钟左右,购物便利。其市场以个体经营为主,以零售方式出售商品,经营时间相对集中。但由于现有市场的不成熟,商业等级较低,服务设备不完善,使得龙湖春天商业街的发展受到压抑,这也说明蚌埠大学城商业空间还没被合理开发利用,蕴藏着相当大的发展空间。

二、蚌埠大学城商业空间现状

(一)蚌埠大学城商业类型

本文对蚌埠龙湖春天商业街商业类型的种类和数量进行了实地调研,并把商业服务业、社会服务业以及娱乐业划分到服务业之中,得到统计结果(见下页图)

本文对龙湖春天商业街的商业类型进行了分析:(1)三大行业中,餐饮业占比遥遥领先,高达54%;(2)在服务业当中,美容、美发店占比都是最高的;(3)商业空间主要用于餐饮行业,商业服务主要满足于物质层次上,在精神服务上的投入较少,也即是精神层次上的消费较少,商业服务结构偏低,商业类型很少。

(二)蚌埠大学城商业形态

各校内部的商业布局规模普遍较小,经营内容以小型超市、报亭、理发店、打印店、书店、照相馆、干洗店、水果店、快递收发处等服务为主,经营状况相对良好,消费群体相对稳定。校内商业布局主要利用学生宿舍、食堂、活动中心等建筑布局的架空层或内部部分地域,布置商业店铺和服务类摊点。这种布置的优势在于可以提高建筑布局利用率,其大部分布置在宿舍下面或内部,使得学生接受服务十分方便;其不足之处在于布局狭小,布置局促,经营环境氛围欠佳,难以形成较强的商业气息。

资料来源:实地调研(作者自绘)。

蚌埠大学城商业形态主要为面式棋盘型组织形态和带状式商业组织形态两种。以龙湖春天商业街为例呈现出的这种“面”式商业空间布局不但服务于进入其区域的人员,还对区域外部一定范围的人群有着较强的吸引力,可以满足相同空间区位中群体的不同消费需求,或满足不同空间区位中群体的相同消费需求。带状式的的校园商业空间是由多个商业单体组成,并主要沿街道方向顺序展开,且服务于进入其内部的人群,也对其展开方向临近区域的群体有着较强的吸引力。

三、蚌埠大学城商业发展SWOT分析

SWOT是Strengths,Weaknesses,Opportunities,Threats这四个英文字母组成,意为优势、劣势、机会和威胁。

(一)发展优势

1.潜在消费者不断增加。蚌埠大学城的师生数量逐年增长,远期来看,蚌埠机电技师学院、蚌埠经济技术职业学院等也将陆续驻进,完全建成后,大学城学生规模将超过10 万人。潜在消费者的不断增加,消费群体的相对稳定,加之大学生的消费面广、消费水平不断提高等,将在长期里对蚌埠大学城商业的发展起到十分重要的推动作用。

2.周边的商品房不断增加。随着蚌埠大学城历年来的建设,其周边土地也陆续吸引着房地产开发商。商品房的增多,无疑会带来一定数量的常住居民,而常住居民的加入,不仅给大学城商业带来更多的消费者,增加消费服务类型的需求也会增加。

3.旅游业的发展。大学城附近的龙子湖是国家4A级旅游景区和省级风景名胜区,其面积约为杭州西湖的3 倍,据此,市政府可以参考西湖景区的建设大力发展旅游经济,建立环湖商业圈。

(二)发展劣势

1.目前的大学城商业空间布局不够合理。蚌埠大学城商业发展发展缓慢,发展不成熟,尚未形成规模的商业空间。龙湖春天商业街虽然是作为蚌埠大学城唯一的商业中心的地位存在,但其规模小、经营范围狭窄、布局相对杂乱、功能不够健全,还存在不少阻碍其健康发展的隐患。

2.自发形成的商业布局有待规范治理和改进。由于缺乏合理的功能分区、管理较疏松等,导致流动性商业摊点较多,占道经营严重,经营相对混乱,街道卫生状况欠佳,特别是饮食摊的食品安全卫生状况不容乐观。

3.楼盘面积在扩大,给商业圈的合理布局增加了难度。房地产的开发很大程度上影响着大型商业中心的形成,包括龙湖春天商业街那仅有的土壤也被用来建造住宅楼盘,规划的不合理使得土地在商业活动方面利用的有效性得不到提高,使商业空间的布局较为分散。

(三)发展机会

1.消费群体规模的扩大。随着高校历年的招生人数扩增,蚌埠大学城的消费者数量稳中有升。日后其他院校进驻和非流动居民的增加也会给大学城商业带来更多的消费者。

2.主要消费对象的消费能力提升。《大学生蓝皮书:中国大学生生活形态研究报告(2013)》显示,较以往相比,大学生的消费能力在逐年提升。在消费能力逐渐增强的情形下,蚌埠大学城商业有着很大的发展空间。

3.大学城外的商业配套吸引力较差。蚌埠市区现有的商业网点存在着远、贵、少的弊端,例如从大学城坐公交到商贸区大概要40 分钟。市内百货大楼那一片局域设施相对旧、脏,不但商场内商品价格相对大部分大学生而言是昂贵的,而且其商品很多都是适合社会白领群体穿着,故不会使大量消费者流失至市区。

(四)发展威胁

1.消费圈内人流量较小,人气聚集度不够。蚌埠大学城位于郊区,人流量小,商业发展不够完善,消费规模偏小和商业区的分流影响了大学城商圈内人气的聚集。

2.消费格局不完善,消费档次偏低。蚌埠大学城内消费结构以餐饮行业为主,而服务业和零售业则很少,且大多数规模较小。

3.经营环境相对较差,管理难度比较大。龙湖春天商业街内店铺分布随意性强,各种类型的经营商家交错分布,没有形成合理的消费格局。

四、优化蚌埠大学城商业空间布局的对策建议

(一)蚌埠大学城商业发展的定位

1.以中偏低档商品和中偏高档服务为主的大型城郊购物中心为发展目标;消费目标主要是大学城的师生,其次是周边常住居民,最后是大学城外消费者;以综合性超市、专卖店、娱乐休闲、辅导机构和等级良好的餐饮为发展方向。

2.将龙湖春天商业街内的餐饮业、服务业和零售业有序地分开,有层次地布局,同行业的商铺设置在一起,并规范好对各所高校外部的摊贩的管理,总体上改善卫生街道状况。

3.打破原有的商业中心建筑结构,建造商业大楼,使不同的商品服务在不同的楼层进行,这样既可以减少商业空白点,还可以规避目前城内商业面积的限制,有效地利用商业空间、提高土地利用率。

4.减少商品房地产在大学城内的投资建设,在周边的建设最好有一定的距离,保证日后大学城建设用地的扩展。

5.重视商品服务的均衡发展,加大服务业和零售业的比重,加快大学城商业发展升级的步伐。

6.加强饮食、道路卫生和安全的监督管理。高校门口前的小食街由于沿着马路摆设,过往车辆的烟尘尾气毫无遮拦地粉刷着道路两旁的饮食摊。不仅如此,每到学生下课后晚餐宵夜时间,人流增多,道路经常出现拥挤,车辆行驶不便,加之路灯的惨淡,行人的安全令人担忧。

7.商圈布局的构想。由于蚌埠大学城商业空间尚未被充分开发和利用,故可以对蚌埠大学城商业空间布局的综合分析:首先,将龙湖春天商业街在原有基础上扩大商业用地面积;其次,在龙子湖公园东处侧建立延湖商业带;最后,在高铁站一带建立一处商业群,扩大大学城商业空间。

(二)蚌埠大学城商业类型优化

1.增设业种、提升商品服务水平。实地调查发现,蚌埠大学城商业服务种类不齐全,比如书店规模偏小,书籍种类不齐全和服饰销售少,衣服质量偏低以及娱乐场所少,娱乐环境差等。蚌埠大学城商业应该从提供吃、穿、用为主的消费服务扩大到住宿、健身、文化、医疗等方面,保证消费者追求消费个性化,满足对休闲娱乐、文化、健康等消费的需求。

2.改变消费格局。蚌埠大学城各高校学生的主要消费支出为饮食消费占60%以上,服饰以及日常用品的消费占总支出的28%左右。所以蚌埠大学城未来几年的发展规划应以服务业和零售业为主,把发展重点放在文化、娱乐等商业服务方面,但也应该保持对餐饮业的规模,并在原有餐饮规模上适当升级,进行有机的更新换旧。

(三)蚌埠大学城商业形态优化

1.商业空间层级化。根据下页表可知,目前蚌埠大学城的层级有区域级和校园级两种。再根据蚌埠市与蚌埠大学城的情况,本文认为,优化蚌埠大学城商业空间层级结构,总体布局可以采取“轴线发展+ 组团放射”的结构,分为“城级—区域—校区”三级空间布局模式:大学城级———主要建筑群为大学校园、商业购物中心。根据层级特点,可以利用龙子湖风景区和高铁南站的优势,发展旅游产业和环湖商业街以及在高铁站附近区位建立商业群落和房地产。蚌埠大学城目前还没有这一层级商业空间。区域级———与大学城级商业区比较,区域级商业区商业设施的经营和服务则显得内容较为单一,其主要满足区域内几所学校的师生日常所需。该层级的商业空间主要表现在被各所大学包围着的龙湖春天商业街,而这也是蚌埠大学城目前所有的一种商业形态。校区级———该层级的商业空间位于各个校区的教学区或者生活区内,也几乎是所有大学校园里都有的商业活动。这种的划分不但便于管理,还提高了大学城商业空间的使用效率与服务覆盖率,有利于大学城商业活动的管理和发展。

资料来源:作者自绘。