农贸市场合作开发合同书

农贸市场合作开发合同书（精选8篇）

篇1：农贸市场合作开发合同书

“****农产品贸易市场”合作开发

协议书（草案）

甲方：

乙方：

为推进农业产业化经营，提高农业综合效益，促进农民增收，根据《国家农业综合开发资金和项目管理办法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，现甲、乙双方本着平等互利、诚实合作的原则，就合作开发建设“****”事宜，达成协议如下：

第一条项目概况

1、项目名称：、2、项目地点：、3、“市场”建设包括行政办公区、农贸市场和商住楼等综合配套设施。规划面积：亩，规划总建设面积约万平方米（最终以规划许可证为准）。

第二条合作方式

1、甲乙双方以“市场”项目申请规划、土地、报建、施工、验收等批建手续。

2、“市场”范围内的房地产及相关权益属甲乙双方共同拥有；“市场”内房地产以“市场物业管理公司”名义进行出租和出售，所有收入属于甲乙双方共有，并按比例分配“市场”利润。

第三条机构建立和管理

1、组建北海市共和农贸市场物业管理公司（下称“管理公司”）。其机构设置由乙方负责，甲方参与管理。

2、“管理公司”其职能：

（1）负责“市场”项目建设和项目完成后的经营、管理工作。

（2）在项目开发过程中，负责项目的规划、土地、报建、施工、验收等批建手续的办理。

3、“管理公司”有独立的经营、管理“市场”的权利，项目完成后，负责对“市场”房产进行出租和销售。

第四条项目出资、利润分配及风险承担

1、甲方以****入股，按****万元/亩计，共作价****万元。

2、乙方负责开发建设并支付全部资金及税费。预算资金约 ****万元。

3、甲、乙双方均为“市场”的股东，股权分配为：甲方**％、乙方**％。双方收益从“市场”房产出租、出售中获得。

4、甲乙双方合作经营期暂定20年，到期后视实际情况决定是否继续合作，如终止合作，须清算资产，并按*％： **％比例分配资产或承担债务。

第五条双方的权利与义务

1、甲方承诺在本协议生效前，“市场”项目所属土地无债权、债务关系。

2、甲方应统一相关群众思想和意见，本协议事宜须征得与该土地有关的村民的签字认可，确保在项目建设过程中没有不正当的干预、干扰。

3、甲方协助乙方办理规划、土地、报建、施工、验收等批建手续。

4、甲方以15％的股权获得“市场”房产出租、出售所得利润。

5、乙方负责办理规划、土地、报建、施工、验收等批建手续。

6、乙方负责“市场”设计、施工等全部建设工程，并承担全部的建设资金。

7、乙方以*％的股权获得“市场”房产出租、出售所得利润。

8、本协议签字后，乙方须在2个工作日内向甲方支付20万元项目建设保证金；为保证项目建设进度，乙方在项目动工前必须保证1000万元投资款到位。

第六条违约责任

1、如果因为一方违约或过错行为使项目或对方产生损失的，应由违约或过错方承担赔偿责任。

2、在项目运作过程中，因甲方资金不到位而导致项目无法继续运作时，乙方有权退出该项目的合作，并保留向甲方要求相关赔偿的权利，同时本协议自行终止。

3、在项目运作过程中，因乙方所提供土地有权属纠纷，甲方有权退出该项目的合作，并保留向乙方要求相关赔偿的权利，同时本协议自行终止。

4、因不可抗力的意外事件发生或项目被政府机关要求停工，致使项目不能进展并完工的，其损失由甲乙双方按股权比例负担。

第七条其它

1、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

2、本协议的附件是本协议不可分割的一部分，具有同样的法律效力。

3、本协议的修改、补充须经甲乙双方签订变更，并须保证双方同意，作为协议的补充部分。协商不成，任何一方可依法起诉。

4、本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

年月日年月日

篇2：农贸市场合作开发合同书

甲方：开发有限公司

住所地：

法定代表人：

乙方：有限公司

住所地：

法定代表人：董事长

鉴于:

1、甲方为昆明市五华区科技产业园管理委员会所属的全资国有公司。经昆明市五华区科技产业园管理委员会授权，甲方有权在本合同约定期限内合理的经营和使用本合同约定的土地。

2、本项目约定的土地系五华区科技产业园范围内政府已经批准征用的土地，但因相关农村经济组织的部分土地征收补偿费用尚未结清，该土地尚未移交给产业园区。

3、政府规划本项目土地为商业用地，但目前该地块尚未具备进行永久性商业设施开发的条件。乙方有意利用该地块建设相关的汽车销售市场，甲方愿意与甲方开展合作。

经甲乙双方协商一致签订合同如下：

一、项目概况

1、项目土地位于五华区科技产业园地块（本合同称：该地

块），土地面积约为170亩（含地块内的道路和设施用地）。地块的四至范围为，东至；南至；西至；北至。土地的现状为未进行开发的农业用地。地块的状况以双方确认的本协议相关附图为准。

2、该地块尚未办理土地出让手续，甲方尚未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证。

2、双方合作在土地上建设“昆明泛亚中升汽车文化广场”（暂定名，本合同简称：本项目）。该广场经营包括但不限于：汽车销售、汽车维修、汽车备件供应、汽车信息咨询及汽车便民服务等。该广场将由8—10个汽车四位一体实体经销店及相关配套设施构成。

二、合作期限

本项目合作期限为10年，自_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

三、甲方提供的合作条件

1、甲方提供该地块10年的土地使用权。

四、乙方提供的合作条件

1、乙方必须在本项目所在地（五华科技产业园区）设立独立法人的有限责任公司，以该设立的公司开发经营本项目。该公司的工商、税务登记和税收缴纳均必须按属地管理原则办理，税收必须在五华科技产业园区缴纳。

2、乙方必须完成本项目的立项、建设等各项批准手续，甲方予以协助和给予相关的便利条件。但因相关部门不予批准或在本项目经营

过程中给予处罚的，由乙方承担相关风险。

3、本合同订立后，乙方评估本项目可行的，乙方应当在本合同订立后3日内一次性向甲方出借资金人民币万元，由甲方的主管部门向该地块的村民组织付清尚欠的征地补偿费。该征地补偿费付清后，甲乙双方共同协助办理土地移交手续，将该地块移交给乙方进行开发建设。

4、该地块之上现有高压电网通过，为了合理的利用土地，甲方的上级部门正在编制高压电网迁移的设计方案。该设计方案批准后，乙方应当按批准的设计方案实施该地块相关的高压电网迁建工程，相关费用由乙方承担，并进入本项目的开发建设经营成本。

5、乙方（含乙方组建的有限公司）为本项目的建设经营主体，乙方筹措资金完成本项目的全部工程建设，并承担日常经营管理责任。

6、本合同订立后3年内乙方在三年内必须将奔驰、宝马、路虎、奥迪、克莱斯勒、捷豹、雷克萨斯、沃尔沃、丰田、本田、福特、大众、马自达等汽车品牌当中的6—9家建设或引入该汽车广场。同时三年内该汽车市场将为所在地提供近3000个就业岗位。且应当确保本项目内的汽车经销商在五华科技产业园缴纳税收。

五、甲乙双方的合作利益分配

1、本项目获得利润后，甲方享有本项目%的项目税后可分配利润。但是，乙方确保甲方每年最少可以分配万元的利润。若实际可分配利润高于该数额的，以实际可分配利润为准。实际可分配利

润不足上述数额的，乙方应当按上述数额向甲方分配利润。

2、除甲方的上述约定利润后，其他利润均归乙方享有。

六、乙方向甲方出借借款的归还

1、按本合同第四条第3款的约定，乙方向甲方出借的借款，甲方以本合同约定的分配利润归还，甲方分得的利润不足归还价款的，归还借款的期限顺延。若本合同约定的合作期限届满后，依然未还清的，双方另行协商处理方式。

2、若在若本合同约定的合作期限未届满，本合同因非乙方原因不能继续履行的，甲方必须一次性还清乙方借款。

七、合同期限届满

1、合同期限届满后，本项目上的所有不动产归甲方所有，甲方无需给乙方任何补偿。

2、合同期限届满后，甲方或上级部门对该地块的用途没有调整，甲乙双方可以继续合作的，甲乙双方另行协商合作条件。

八、期限未届满本合同终止的赔偿责任

本合同履行期间，甲方不得单方面终止合同。但是，由于甲方上级部门因规划或其他政策原因要求终止合同的，乙方可以要求相关部门应以赔偿。

九、合同解除

1、本合同因政府规划调整或政府其他政策的重大调整而导致不能履行时，或本合同签订后90日内，本项目没有任何实质性进展的，任何一方可以解除合同，双方互不承担违约责任。

2、本合同签订后6个月内乙方未进场施工；或本合同签订后12个月内，本项目基础设施尚未完成；或本合同签订后3年内，乙方不能履行本合同第四条第6款义务的，甲方有权解除合同。甲方解除合同后，乙方应当将土地腾空交回甲方，甲方对乙方在本项目的投资不予任何补偿。

十其他事项

1、本合同履行过程中发生纠纷，协商不能解决的，由项目所在地地有管辖权的人民法院裁决。

2、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

3、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

篇3：论房地产合作开发合同的法律性质

一、房地产合作开发概述

《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》) 第2条第3款规定, 房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该规定至少明确了以下三个问题:首先, 房地产开发只能在国有土地上进行, 这就排除了在集体土地上进行房地产开发的可能性, 尽管有些学者有不同意见, 但笔者以为, 在我国现行的国有集体二元土地制度之下, 不宜将集体土地纳入房地产开发视野之中。其次, 房地产开发须以取得国有土地使用权为前提, 这就廓清了房地产开发与建筑工程承包之间的差异, 后者不以取得国有土地使用权为前提。最后, 开发是指进行基础设施、房屋建设的行为。在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 出台之前, 人们对开发行为是否仅限于商业行为有分歧, 学者一般也将房地产开发分为以经营为目的和以自用为目的的房地产开发两类, 而根据《解释》第14条的规定, 房地产开发行为仅限于商业性质的开发, 不包括以自用为目的的开发, 在《解释》出台过程中, 多数意见也认为, 非经营性的合作开发行为不是房地产开发行为, 而只是一般的合建、联建房屋行为。

房地产的合作开发作为房地产开发之一类, 自然亦应遵循《房地产法》之规定。关于房地产的合作开发, 在《解释》出台之前, 学者们对其内涵外延各有不同认识, 司法实务中其称谓与内容也千差万别, 在《解释》出台之后, 该概念就成了一个专门法律术语, 具有特定的内涵外延。《房地产法》第27条明确规定:“依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。”此乃房地产合作开发的基本法律依据, 但是其在以下三个问题的规范上是模糊不清的:其一, 何谓房地产合作开发;其二, 合作开发与合资开发有何区别;其三, 开发与经营是一种行为还是两种行为。对于这些模糊, 《解释》第14条进行了一定的澄清, 结合该条以及《房地产法》第2条的规定可知, 所谓房地产合作开发, 是指双方或多方当事人以出让土地使用权为前提, 共同投资、共享利润、共担风险合作进行经营性的基础设施和房屋建设的行为。由该定义可知, 房地产合作开发的构成要件有三:

1. 房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。合作开发本

身即意味着主体的多元性, 以此区别于房地产的单方开发, 因此, 当事人共同投资组建独立法人进行房地产开发就不属于房地产合作开发, 而是单方开发, 法人而非法人投资者是房地产开发的主体。《房地产法》和《解释》对此问题虽未明言, 但应做如此理解, 以体现和贯彻民事主体法律地位的独立性。

2. 房地产合作开发以共同投资、共享利润、共担风险为构成

要件。在起草《解释》的过程中, 参与起草的法学理论界和实务界人士多数认为, 房地产合作开发须以共同投资、共享利润、共担风险 (所谓的“三共”) 为构成要件, 少数意见认为其仅以共同投资为构成要件。而正式颁行的《解释》对房地产合作开发的“三共”要件已经作出了明确的规定。另一方面, 由房地产合作开发的“三共”要件可知, 《房地产法》没有明确区分的合资开发与合作开发在《解释》中已经得到廓清, 即合作开发以资本联合为构成要件, 但由房地产合作开发的主体多元性所决定, 合作开发的资本联合形式不包括成立独立于投资者的法人以进行房地产开发的情形, 此乃法人人格独立原则之必然要求。

3. 在房地产合作开发的共同投资中, 必须以出让土地使用权

为其组成部分。尽管从文义上看, 《解释》第14条似乎并未将出让土地使用权作为房地产合作开发必备投资内容, 但结合《房地产法》第2条的规定可知, 房地产合作开发必须以取得出让土地使用权为条件, 亦即至少须一方当事人以出让土地使用权作为出资才能进行房地产合作开发, 至于其他的投资则可以是资金等财产或财产权利。根据《房地产法》第2条的规定, 如果当事人对其所开发之房地产所占用之土地不享有国有土地使用权, 就不可能是构成房地产开发, 当然也就不可能构成房地产合作开发了。

值得注意的是, 关于合作开发与合作经营是一种行为还是两种行为的问题, 由于《解释》只规定了房地产合作开发的问题, 所以应认为《解释》是将房地产合作经营包容在房地产合作开发的范围之内, 而这也符合房地产开发的商业性质以及社会一般的观念。

二、房地产合作开发合同法律性质之争

《解释》第14条对房地产合作开发合同的概念进行了权威的界定, 即所谓合作开发房地产合同, 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资, 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从该条中并不能清晰地看出房地产合作开发合同的法律性质, 该问题在法学界争论也很大, 见解各异, 究其原因, 是因为现实生活中房地产合作开发的形态各异, 因此, 在研究房地产合作开发合同的法律性质之前, 首先有必要明确房地产合作开发的不同形态。

一般来说, 我国现实社会生活中主要存在着以下六种房地产合作开发形态:

1. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术

等, 以双方的名义进行房地产开发, 在工程进行了一定阶段后, 即可各自以自己的名义对预分得的房地产进行预售, 或者在开发完成后各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

2. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以土地使用权人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

3. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以他方当事人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

4. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

组建非法人组织 (如合伙企业) 开发房地产, 开发完成后, 双方当事人取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

5. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以其中一方的名义开发房地产, 开发完成并出售后, 当事人依约分配售房价款。

6. 双方或多方均提供部分出让土地使用权, 其中一方或双方

又再提供资金、劳务或技术等, 以双方或其中一方的名义进行开发, 在工程进行一定阶段后, 即对房地产进行预分配进而进行预售, 或者在完成开发后, 双方当事人依约进行实物或资金分配。

正是由于房地产合作开发的形态复杂多样, 所以学者对房地产合作开发合同的性质众说纷纭, 归纳起来, 大致有以下几种观点:其一, 承揽合同。该观点将土地使用权人分得的部分房屋视为合作开发房地产的他方当事人承揽的定作物, 而将他方当事人取得的部分土地使用权看作土地使用权人支付的报酬。其二, 互易合同。该观点将房地产合作开发合同视为部分土地使用权与部分房屋所有权的交换。其三, 合伙合同。该观点认为当事人缔结合伙合同, 以土地使用权、资金、劳务和技术等作为出资, 成立合伙, 共同建造房屋, 并分享合伙之收益。其四, 买卖合同与承揽合同并存的混合合同。该观点认为他方当事人为土地使用权人完成一定工作, 土地使用权人以转让他方当事人取得的部分房屋所占用的土地之使用权作为报酬, 而他方当事人又以此项报酬抵充受让其房屋所占用土地之使用权的款项。其五, 附合合同。该观点认为有的国家规定房屋是土地的构成部分, 与土地一起共同构成不动产, 房屋不能单独成为不动产, 所以他方当事人以自己的资金、材料在他人享有土地使用权的土地上建房, 是动产附合于不动产, 因而土地使用权人原始取得房屋的所有权。

关于房地产合作开发合同性质的上述六种观点, 似乎都是可以自圆其说的。在房地产合作开发的前五种形态中, 如果说附合合同的观点在我国并不正确, 因为在我国房屋本身就是不动产, 那么承揽合同、互易合同、合伙合同、混合合同的观点却是可以成立的。而第六种房地产合作开发形态, 则仅有合伙合同说可以作妥当解释。同一合同竟然可以做多种性质完全不同的解释, 而这些解释看起来似乎都各有其妥当性, 显然, 这些解释的正确性和合理性是值得怀疑的, 同时值得引起重视的是, 在分析法律现象时应多做事实的分析, 而不应轻易地进行拟制的分析。另一方面, 如果将同一合同多种解释这种现象作为合同竞合来处理, 则如此之多的竞合肯定会严重损害法律的稳定性和确定性, 因此, 有必要另辟蹊径考察房地产合作开发合同的法律性质。

三、作为合伙合同的房地产合作开发合同

基于前文对房地产合作开发概念的界定, 笔者以为合作开发房地产合同在性质上乃是一种合伙合同。其理由主要有以下几方面:

1. 理论上, 将合作开发房地产合同定性为合伙合同是妥当的。

《合伙企业法》、《民法通则》都明确规定, 合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征, 而理论界和实务界传统上一般也认为, 合作行为亦以合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险为特征, 因此作为合作行为之一种的合作开发房地产自然亦应属于合伙合同。

2.《解释》第14条实际上已经将合作开发房地产合同定性为

合伙合同。虽然《解释》第14条明确规定合作开发房地产仅以共同投资、共享利润、共担风险为特征, 不以共同经营为条件, 但是这并不损害合作开发房地产合同作为合伙合同的性质。因为《合伙企业法》、《民法通则》的规定以及传统观点认为合伙应以合伙经营为条件, 是一种错误认识。首先, 在理论上, 合伙人共同经营合伙事业并非是所有合伙的必备要件, 如在隐名合伙, 隐名合伙人即不参加合伙经营, 即使在普通合伙中, 合伙人亦可放弃其对合伙事业经营的权利;其次, 在实践中, 许多合伙的经营并非是由全体合伙人共同进行的, 甚至在有的合伙中部分或全体合伙人并不参与合伙经营, 而由其他合伙人甚至第三人进行经营;最后, 从比较法的角度看, 主要大陆法系国家如德国、日本以及我国台湾地区等国家或地区的民法典都未将合伙经营作为判断合伙成立与否的标准, 而一般是将合伙界定为二人以上互约出资以经营共同事业之契约, 此“经营共同事业”并非共同经营!可见, 合伙经营尽管通常是多数合伙组织的特征之一, 但是并不是所有的合伙组织都具有该特征, 缺乏该特征并不能说明其非合伙组织。《解释》之所以未将“共同经营”作为房地产合作开发成立之条件, 乃是因为在起草《解释》过程中, 我国法学理论界和实务界人士多数认为共同经营在目前的合作行为中已无足轻重, 实际中许多合作方不参与经营的, 而由其他合作方独立经营, 且这也符合合同自由原则, 故认为不应再将共同经营作为认定合作的条件。可见, 《解释》不仅间接地将合作开发房地产合同的性质界定为合伙合同, 而且也纠正了对合伙特征的不妥当的传统认识。

3. 合作开发房地产合同是当事人联合起来、经营共同事业而

缔结的合伙合同。在现代私法中, 自然人的联合方式是多种多样的, 单就财产关系而言, 自然人的联合主要通过两种方式实现:一是通过合伙合同实现联合, 二是通过组建法人团体、非法人团体实现联合。在房地产合作开发中, 各方当事人为了获取资源和财富, 相互合作进行房地产开发, 将其开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产, 这都是当事人联合起来以取得资源和财富的体现, 而组建法人进行房地产开发, 其已非房地产合作开发已如前述, 房地产的合作开发仅限于组建非法人团体或者缔结非组织型的合伙, 而此两者都必须首先缔结合伙合同, 因此合作开发房地产合同自应是合伙合同。当事人之所以只有通过缔结合伙合同才能实现其联合, 其根本原因在于合伙的目的乃是经营共同目的事业, 学界通说认为合伙须建立在经营共同目的事业之基础上, 此亦为大陆法系各国法律均明确规定。[8]而承揽合同、互易合同、混合合同、附合合同等均无经营共同事业之目的, 仅是当事人间直接的利益交换, 并不涉及当事人与第三人的利益交换问题, 而合伙合同的当事人之间虽然也存在着一定的利益交换, 但就主要方面而言, 是合伙人以合伙为媒介与第三人进行利益交换, 各合伙人之间具有经营共同事业之目的, 因此, 主张房地产合作开发合同的性质是承揽合同、互易合同、混合合同或附合合同的观点是不正确的。

4. 就实践层面考察可知, 现实社会生活中的房地产合作开发,

就是双方或多方当事人为了从中获取资源和财富而经营的共同事业。在前述六种房地产合作开发的形态中, 一方或双方或多方以出让土地使用权为投资, 他方则以资金、劳务或技术为投资, 共同设立合伙以开发房地产, 从中获取利益, 只不过投资方式、分配方式、组织方式不同罢了。关于投资方式, 既有一方当事人又有双方或多方当事人以其出让土地使用权为投资的, 既有仅以出让土地使用权作为出资又有以出让土地使用权和资金、劳务或技术等作为出资的。关于分配方式, 既有实物分配又有资金分配。关于组织方式, 既有普通合伙又有合伙企业, 前者如仅仅为开发一个楼盘而缔结合伙合同, 利益分配完毕后合伙即消灭, 后者如依据《合伙企业法》而成立的房地产开发合伙企业。理论上将前者称为行为性合伙而后者称为组织性合伙, 所谓行为性合伙是指其仅具有临时性共同事业、具有较强契约性的合伙, 通常是当事人仅就特定事项结成合伙, 事毕合伙即消灭, 德国法上称其为偶然合伙 (Gelegenheitsgesellschaft) 。所谓组织性合伙是指具有继续性共同事业、具有较强团体性的合伙组织, 我国《合伙企业法》中的合伙企业就是典型的组织性合伙, 其具有相对独立的民事主体地位。在我国房地产合作开发中, 行为性合伙较多而组织性合伙较少。

从以上分析可知, 合作开发房地产合同实际上就是合伙合同之一种, 理论界与实务界对房地产合作开发合同的性质及其法律适用认识不清, 很大程度上与我国民法学界引进联营概念一样, 是将生活中的不成熟的、未进行适当抽象的概念直接纳入法律规范领域的结果, 这是我国私法立法以及学术研究不成熟的表现, 在我国当前正在进行物权法乃至民法典起草的过程中, 该类问题应该得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅问题

在我国现实生活中还存在着一类特殊的合作建房方式, 即合作住宅的建造, 根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》第3条的规定, 所谓住宅合作社是指经市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的公益性的具有法人资格的合作经济组织。而住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅被称为合作住宅。合作住宅具有以下几方面特点:

1. 合作住宅的建造主体是作为法人的住宅合作社, 城镇职工、居民可自愿加入住宅合作社。

2. 建造合作住宅的资金来源主要有社员交纳的资金、银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入的资金。

3. 合作住宅的建造受到政府全程监督指导, 从住宅合作社的

兴办、合并、分立、终止到合作住宅的建设管理等都受到政府的监控。

4. 合作住宅可由住宅合作社、社员个人单独拥有所有权, 或者由住宅合作社与社员个人共同所有。

5. 合作住宅不得向社会出租、出售, 社员家庭不需要该住宅

时, 须将其退给本住宅合作社, 后者以重置价结合成新计算房价, 按原建房时个人出资份额向社员个人退款。

6. 合作住宅所占用之土地是划拨土地。

由合作住宅的上述几方面特点可知, 合作住宅建设虽然具有社员合作的因素, 但其与前文所述房地产合作开发, 是性质完全不同的两个事物, 其差异至少体现在以下几方面:第一, 与房地产合作开发不同, 合作住宅的建造行为不属于商业性的房地产开发, 因此, 合作住宅不得向社会出租、出售, 而合作开发之房地产得在市场自由流通;第二, 房地产合作开发的主体可以是任何民事主体, 而合作住宅的建造主体是作为法人的合作住宅社, 而该合作住宅社也仅有城市职工、居民才有资格加入;第三, 房地产合作开发的资金来源于当事人的投资, 而合作住宅建造的资金来源渠道众多;第四, 较之于合作住宅的建造, 房地产合作开发所受政府监控的程度较低、所受政府优惠亦较少;第五, 与合作住宅的所有权归属方式不同, 房地产合作开发因其开发模式多样, 其房地产所有权归属方式亦较复杂;第六, 合作住宅所占用之土地是划拨土地, 而合作开发之房地产所占用之土地是出让土地。

参考文献

[1]耀振华:房地产的共同开发和委托开发探析[J].政法论坛, 1997 (2)

[2]韩延斌:《国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改意见综述[J].人民法院报, 2004年6月29日

[3]杨与龄:房屋之买卖、委建、合建或承揽[M].正中书局, 1981.413～415

[4]参见《德国民法典》第705条、《日本民法典》第667条、我国台湾地区民法典第667条

篇4：合作开发房地产合同若干问题探讨

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

篇5：农贸市场合作开发合同书

1、当事人之间权利义务的关系不同

合作开发合同，当事人之间的权利义务是平行的，即当事人都承担类似的义务，又都有权请求和监督另一方履行相应的义务。

委托开发合同，当事人之间的权利义务是相对的，这与一般的双务合同相同，即委托人的主要义务也就是研究开发人的主要权利;研究开发人的主要义务即委托人所享有的权利。

2、当事人进行研究开发工作的方式不同

合作开发合同的当事人共同参加研究开发工作，具体表现为，合作各方可以共同进行全部的研究开发工作，也可以按合同的约定进行分工，分别承担不同阶段或不同部分的研究开发工作。

委托开发合同，则是一方进行物质投资和经费投入，另一方从事研究开发。

与此相联系，二者的合同主体也不同。合作开发合同，当事人各方大多为专门从事研究开发工作的科研单位，而委托开发合同，则一般是科研单位与企业之间的合作。

3、合同当事人签约目的不同

合作开发合同，当事人之间的权利义务关系是共同的，各方的.目的是一致的，通过研究开发取得的成果是共有的，可以是共同共有，也可以是按份共有。

委托开发合同，委托人提供投资供另一方研究开发，其目的是为获得研究开发成果，用于其生产领域，获取经济效益;研究开发人从事研究开发工作的目的是为了获取报酬。委托开发合同的成果所有权依合同的约定在当事人之间进行不同程度的分享。

4、合同当事人分担风险的原则不同

合作开发合同，研究开发过程中出现的风险通常由各方当事人共同承担;委托开发合同，其开发风险则一般由委托人承担，也可依合同约定由双方分担。

合作开发合同范本

甲方： 法定代表人：

乙方： 法定代表人：

根据《中华人民共和国技术合同法》的有关规定，经双方当事人协商一致，签订本合同。

一、项目名称： (注：本参考格式适用于新技术、新产品、新材料、新工艺及其系统的研究开发活动。)

二、本技术开发项目在国内外的现状，水平及发展趋势：

三、本研究开发成果应达到的技术经济指标：

四、投资总额：其中甲方投资 乙方投资 在总投资额中：甲方占X%;乙方占X%。

(注：所谓投资，不仅包括以货币、设备、场地进行的物质投资，还可以包括以专利技术、非专利技术进行的技术投资，采取货币以外的形式进行投资的，应当折算成相应的金额，明确当事人在投资中所占的比例。)

五、双方的具体分工：

1.甲方负责： 2.乙方负责：

(注：当事人各方应当按照合同约定的内容、以自己的技术力量参加研究开发工作，共同制定研究开发计划，共同解决研究开发中发生问题，或按照分工分别承担设计、工艺、试验、试制等不同阶段或者不同部分的研究开发工作，并与其他当事人协作配合，直至完成研究开发项目。任何一方当事人，对合同约定或全体当事人决定必须履行的义务，都必须认真履行。)

六、双方的违约责任：

1.任何一方不按照合同约定进行投资，造成研究开发工作停滞、延误或失败的，违约方应向另一方支付数额为项目总额X%的违约金;

2.任何一方不按照合同约定的分工参与研究开发工作或不按照合同约定与其他各方完成配合任务的，违约方应向另一方支付数额为项目投资总额X%的违约金。

七、成果归属与分享：

在履行本合同中完成的研究开发成果的专利权归双方共有：

注1：当事人各方可以根据具体情况约定权利和义务：

1.一方转让其共有专利权的，另一方或者其他各方可以优先受让其共有的专利申请权：

2. 合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的，可由另一方单独申请，或者由其他各方共同申请。

3. 发明创造被授予专利权以后，放弃专利申请权的一方可以免费取得该项专利的普通实施许可，该许可不得撤销。

4. 一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利。

注2：合同开发所完成的非专利技术成果的使用权、转让权以及利益分配办法，由当事人在合同中约定。合同没有约定的，视当事人均有使用或转让的权利。除另有约定外，一方当事人使用和转让该成果所收获得的收益，另一方或其余各方无权请求分享。

注3：在实践中，合作开发合同当事人以合同约定成果分享的情况主要有以下几种：

(1)约定研究开发成果的专利申请权不为各方共同，而归一方当事人所有。但享有专利申请权的一方当事人可按约定将由此取得的经济利益向其它当事人作适当补偿。

(2)约定向合同外第三人转让研究开发成果时，应经合作开发各方当事人协商一致，由此所取得的经济利益由各方分享。

(3)在特殊情况下，当事人各方还可以在合同中约定对技术成果权的分享份额以及各自享有的专利申请权。如对在技术开发的各主要阶段(实验室开发阶段、生产工艺开发阶段)产生的研究开发成果(或阶段性成果)约定各自独立享有的权利。

(4)约定由当事人一方享有对合作开发成果的独占使用权或转让权，但取得这一权利的当事人应向其它各方当事人支付约定的价金。

八、合作开发合同的风险承担原则

在履行本合作开发合同的过程中，因出现无法克服的技术困难，导致研究开发失败或部分失败的，其风险责任由当事人按如下比例合理分担：甲方负担X%;乙方负担X%。

九、合同争议的解决办法：

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第1种方式解决：

1.提交xxx仲裁委员会仲裁;

2.依法向当地人民法院起诉。

十、有关名词和术语的解释：

本合同自双方当事人签字盖章之日起生效。

甲方法定代表(或授权代表)签名 盖章 签字时间 签字地点 开户银行 帐号

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篇6：校企合作技术开发合同书

鉴于：

本合同签约各方就本合同书中所描述项目的研究开发、投资融资、成果权属、收益分配、风险责任以及与之相关的技术和法律问题经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》之规定，达成如下协议，由签约各方共同恪守。

第一条 签约方

甲方：

乙方：

第二条 合同性质

本合同属于：

1、委托开发合同 □

2、合作开发合同 √

第三条 签约时间和地点

本合同由上述签约方于 年 月 日在 签订。

第四条 项目名称（用简明规范的专业术语概括技术特征）

第五条 技术内容 5.1 技术主要组成部分：

5.2 研究方法和技术路线：

5.3 技术开发手段：

5.4 技术目标（包括技术指标和参数）：

第六条 研究开发计划 6.1 阶段进度：

6.2 总体计划：

第七条 转委托

7.1 合作双方是否可以将部分开发工作转委托给第三方：（1）是 √

（2）否 □ 7.2 转委托的具体内容包括：

第八条 保密要求

8.1.合作涉及到甲乙双方所有人员均有保守商业秘密和秘密信息的义务。在签订协议、合同和合作过程中知悉的商业秘密和秘密信息，不得向任何第三方泄露或者不正当使用。泄露、披露或者不正当使用该商业秘密和秘密信息给对方造成损失的，应承担赔偿及其他相关法律责任。

8.2.本条所说的商业秘密，指不为公众所知悉，能为权利人带来经济效益，具有实用性并且权利人采取过保密措施的技术信息和经营信息，包括但不限于合同书、合同附件、客户名单、经营渠道、科研内容、科研成果等。

8.3.本条所说的秘密信息是指甲乙双方中一方明示要求对方保密的信息。

第九条 权利保障

签约方保证本合同涉及的全部技术内容具有自主性和真实性，并不因本合同的履行而侵犯他人的合法权益。

第十条 风险承担

10.1 在本合同履行过程中，因现有技术水平和客观条件下难以克服的技术困难造成的损失，风险责任按如下约定承担：

第十一条 技术成果权益的归属和分享

11.1 履行本合同产生的技术成果申请专利的权利归 方所有； 11.2 履行本合同产生的技术秘密成果有关权益约定如下：

1、使用权归属：甲方□ 乙方□ 甲乙双方□

2、转让权归属：甲方□ 乙方□ 甲乙双方□

3、使用、转让所产生利益的分配办法：

第十二条 成果验收 12.1 技术成果交付载体：

12.2 技术成果交付时间、地点： 12.3 技术成果验收标准、方式：

第十三条 相关技术服务

13.1 签约方确认，履行本合同是否需要相关技术服务：（1）是 □

（2）否 □

13.2 相关技术服务的内容、方式：

第十四条 合同的解除和变更

14.1 在合同履行过程中，发生以下情形之一的，签约方可在 日内通知对方解除合同：

（1）标的技术及与之相关的技术已经公开，使本合同的履行已没有意义或没有必要；

（2）因对方违约使合同不能继续履行或没有必要继续履行；（3）其他约定情形：

14.2 如本协议在履行过程中变更、补充和修改，可根据双方的合作意愿和实际情况进行友好协商，经双方同意后变更合作协议。未经双方同意，任何一方不得随意更改本协议。

14.3 在协议履行期间如因单方面原因提出中止合作，双方应进行友好协商，并满足协议附件要求的前提下，经双方同意后终止本协议。

第十五条 补充约定

本协议为总协议，其中具体事项可以本协议为基础另行签订具体协议或《实施细则》。未尽事宜可以另行补充约定。

第十六条 合同生效

本合同一式 份，经签约各方签字盖章后生效，本协议有效期暂定三年，自双方代表(乙方为本人)签字之日起计算，即从__ __年_ _月__ 日至_ ___年_ _月_ _日止。

甲方： 乙方：（盖章）（盖章）

（盖章）

法定代表人/委托代理人：

地址：

篇7：村级留用地合作开发合同书

甲方： 乙方： 法人代表： 法人代表： 住所： 住所：

根据中共杭州市萧山区委办公室和萧山区政府办公室颁发的《关于进一步完善村级留用地和实施开发性留用地安置政策的意见》（以下简称《留用地意见》）中关于撤村建居的10%发展留用地政策精神以及政府有关部门颁发的相关文件，甲方已取得甲乙方双方合作开发项目地块的留用指标。

甲、乙双方根据有关法律、法规和政策规定，本着平等自愿、互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，就合作开发“”（以下称项目）相关事宜达成本合同内容。

第一条 项目概况

1.1项目名称：暂定为“”项目，以有权机构批准名称为准。1.2项目性质：留用级建设项目，拟开发建设等综合设施。1.3项目用地位置和面积：位置 市 区 村，东至，南至，西至，北至，约 亩，四至范围和实际面积以规划部门核发红线和土地管理部门测绘为准。

1.4 土地用途和年限：，具体用地比例根据用地规划确定，其中商业用地使用年限40年，综合用地使用年限50年。1.5土地性质和使用方式：国有建设用地使用权协议出让。1.6项目用地的具体土地条件和建设规划指标，以政府审批的文件为准。

第二条 合作方式

2.1根据《留用地意见》的规定，甲乙双方共同设立实施本项目开发建设的项目公司（名称另定）。项目公司在本合同生效后一个月内登记设立。项目建设依据的所有文件和审批手续均以项目公司名义办理报批并获得有权审批机构的批准。项目开发建设由项目公司全权独立实施。

2.2本项目用地出让所需交纳的级差地租以及相关税费由甲方支付，同样，依据有关政策可以获得的级差地租的返还全部归甲方所有。甲方以此净地方式与乙方合作开发建设本项目。

2.3甲方以该项目土地全部使用权作为合作条件，项目地块的价格经甲、乙双方共同认同的评估机构进行评估；乙方负责该项目建设的全部资金投入。

2.4项目公司的运作及管理由乙方全权负责，但项目建设概念性方案、实施性方案及以建设项目土地使用权或者建设项目进行抵押等重大事项，须由甲、乙双方共同确定。

第三条 项目公司的组建、治理、清算 3.1甲、乙双方共同出资组建项目公司，项目公司名称为：杭州 置业有限公司（暂定名，以工商核准登记名称为准）。

3.2项目公司注册资本为 万元人民币，其中甲方出资 万元，占全部注册资本的 %，以货币形式一次性足额交付；乙方出资 万元，占全部注册资本的 %，以货币形式一次性足额交付。3.3项目公司设立董事会，董事会由五名董事组成，其中甲方推荐二名，乙方推荐三名。董事长从甲方推荐的董事中选举产生，为项目公司的法定代表人。

3.4项目公司总经理、高级财务人员由董事会根据乙方的提名聘任。

3.5项目公司设监事会，设监事三名，由甲方推荐二人担任，乙方推荐一人担任。

3.6目标项目开发完成后，项目公司依照法定程序清算解散，甲、乙双方各自的出资由项目公司返还给各方，项目公司无力返还的，由乙方负责赔付。甲、乙双方其他权利义务按本合同进行结算，不按出资比例分享红利、项目公司剩余资产及其他财产权利，也按出资比例分担风险和亏损。甲方除负有本合同第四条约定的权利义务外，不承担其他义务，也不享有其他物权及财产权利。乙方按本合同约定包干投入项目开发建设的成本及费用，按本合同享有物权及其他财产权利。

第四条 权利义务 4.1甲方权利义务 4.1.1按期足额向项目公司缴付出资。

4.1.2完成项目地块合法出让手续，并全面履行国有土地使用权出让价款及税费清缴义务，享有政府部门依政策返还的级差地租。4.1.3负责对项目地块进行价格评估、价格公布，并就本合同约定的合作开发事项及合作内容，履行经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报经街道、区政府批准同意等民主决议及审批手续。

4.1.4甲方负责项目土地合法受让至项目公司名下的工作及所有费用，包括土地红线范围内的所有建筑物、构筑物动（拆）迁安置、征地（含代征部分）、办理土地出让手续的工作；交纳土地级差地租及领取土地使用权证所产生的一切税费。以净地方式交给项目公司进行开发建设。

4.1.5做好村民及土地周边相邻关系的处理及协调工作，保证项目开发建设不受任何非法的阻碍。

4.1.6依照本合同第五条的约定，享有财产权利。4.2乙方的权利义务

4.2.1按期足额向项目公司缴付出资。

4.2.2负责以项目公司的名义办理项目的报建及审批手续，并按照国家有关规定建设本项目，以竣工验收合格的商品房标准交付房屋（建设周期为三年，自土地使用权证登记在项目公司名下之日起计算至项目符合交付条件时止）。

4.2.3负责投入除土地成本以外的项目开发建设成本及费用，并承担项目公司的债务、亏损及风险。

4.2.4未经甲方同意，不得将乙方在项目公司的股权或者实际经营管理的权利义务转让给第三人。

4.2.5依照本合同第五条的约定，享有财产权利。

第五条 物业分享及结算

5.1项目竣工验收合同并符合交付条件后，甲方分享51%份额的房产及相应的土地使用权（不包括物业管理用房），乙方分享49%份额的房产及相应的土地使用权。

5.2甲、乙双方各自所得房产具体位置应在建设规划许可证批准后予以明确落实并由双方确认，原则上竖向分割或按幢分配。在分配过程中，如有面积差异的，甲、乙双方按市场价格以货币形式予以找补。

5.3甲、乙双方在物业析产、转让、租赁过程中产生的各项税、费均按有关规定各自承担。

第六条 担保

6.1为保证本合同的履行，在本合同生效之日起十日内，乙方向甲方支付定金 万元人民币。该定金在本合同物业析产登记完毕、项目公司清算注销且无违约情形时，由甲方无息一次性返还给乙方。6.2对于乙方在本协议中负有的义务及责任，由乙方保证人负连带责任。保证期限为乙方主债务履行期届满之日起二年内。保证范围为主债务、利息、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用。

第七条 项目建设资金的筹措与使用

7.1除土地成本以外的项目开发建设成本及费用均由乙方筹措并承担。

7.2乙方就本项目累计投入建设资金达到项目用地评估价值的50%，且在乙方向甲方和/或项目公司提供甲方认可的、额度不低于项目用地评估价值一倍的反担保后，项目公司可以项目用地或在建工程进行抵押向银行申请取得贷款。如银行贷款资金仍不足解决项目公司的资金问题或项目公司未能取得抵押贷款的，乙方应当立即追加投入资金，否则，由此引起的工期延误等责任由乙方承担。

7.3乙方应当在银行贷款还款期限以及项目物业析产登记前负责归还所有银行贷款，否则，因此导致项目被采取强制措施或停工的，视为乙方违约，甲方有权提前解除本合同，并追究乙方的违约责任。7.4项目公司的资本金、乙方投入项目的其他资金、银行给项目公司的贷款，必须用于项目建设。

第八条 合同解除

8.1甲方存在下列情形之一，乙方有权解除本合同：

8.1.1甲方不履行合同约定的义务，经乙方通知期履行后三个月内仍未依约履行的。

8.2乙方存在下列情形之一，甲方有权解除本合同： 8.2.1违反本合同约定及项目公司章程的规定将项目建设用地使用权或者在建项目对外进行抵押或者设定其他担保的；

8.2.2违反本合同约定及项目公司章程的规定擅自作出其他重大事项的决定，给甲方造成损失的；

8.2.3违反本合同约定将股权或者实际经营管理权利或者义务转让第三方的；

8.2.4乙方因资金不能及时到位等原因，致使项目非正常停止运运达三个月以上的；

8.2.5承建项目施工的企业停止施工三个月以上； 8.2.6项目实际运作进度迟于项目进度计划六个月以上； 8.2.7因乙方的原因或者乙方未能使项目公司按期归还银行贷款本息，致使项目资产或者乙方的股权被查封、扣押的；

8.2.8乙方不履行本合同约定的其他义务，经甲方通知期履行后三个月内仍未依约履行的。

8.3任何一方解除本合同的通知到达对方后，对方如有异议应当在通知到达之日起三个月内提出，如无异议或者超过三个月未提出异议的，本合同自通知到达之日起解除。双方应当自通知到达之日起六个月内按8.4条约定对项目清算处理完毕。

8.4因解除本合同而进行项目清算处理时，项目公司返还乙方实际投入的全部资金，乙方在项目公司的股权以1：1的价格转让给甲方或者甲方指定的第三方，乙方不再享有项目公司的股东权利及其他财产权利。项目公司的资产归乙方退出后的项目公司所有。

第九条 违约及赔偿

9.1任何一方迟延履行本合同，应当向对方支付每日3000元的违约金，迟延履行超过90日的，违约方应当按第9.2条向对方支付违约金，且对方有权解权本合同。

9.2任何一方不履行义务的，应当向对方支付2000万元的违约金或者适用定金罚则。

9.3违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应当赔偿对方全部损失。

第十条 其他

10.1根据本合同第五条规定，在对方物业分配时，如乙方所得房产超过49%，超出部分的房产及相应的土地因政策规定只能以甲方名义办理房地产权证，因此，甲方承诺该部分房产使用权益归乙方所有，将该部分房产的他项权证做在乙方名下，并由乙方保留相关的房地产权证（具体位置待项目竣工后由双方确认，并由甲方出具相应的证明文件）。如今后政策调整，该部分房产证可独立做在乙方名下时，甲方应积极予以配合。

10.2甲方所有部分的物业租赁给乙方，租赁年限为十年，自物业析产登记在甲方名下之日起计算，租金为 元/平方米/月。10.3项目公司章程及其他申请登记、批准、备案的合同、文件与本合同不一致的，以本合同为准确定各方的权利义务。10.4本合同未尽事宜，甲、乙双方友好协商解决，可以签订补充协议。本合同后继变更或补充须采取书面形式，并应经本合同各方正式授权代表签署。上述变更或补充协议生效后，即成为本合同不可分割的部分，均与本合同具有同等法律效力。

第十一条 争议解决

如因本合同下的或有关本合同的任何争议，或对本合同的解释而产生争议，双方同意应尽力通过友好协商解决该等争议。

如各方仍不能满意地解决争议时，则任何一方有权将争议提交甲方所在地人民法院裁决。

第十二条 正本和生效条件

本合同应由本合同双方签署四份文本。每份文本均为本合同正本，本合同各方各执文本二份。

本合同由双方授权代表签署。本合同自对方授权代表正式签署，并按《留用地意见》的规定完成民主决议及批准程序之日起生效。本合同由对方授权代表于首页记载之日期在浙江省杭州市签订。

（以下无正文，为签署页面）

甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 授权代表（签字）： 授权代表（签字）：

乙方保证人（盖章）： 授权代表（签字）：

附件：

1、甲方村民代表大会决议

2、乙方股东会决议

篇8：农贸市场合作开发合同书

中俄旅游合作经过了十多年的实践,中俄旅游管理和经营部门都积累了一定的经验,也从失败中吸取了教训。尽管中俄旅游合作取得了一定的成绩,但仍然面临着很多问题,这些问题如果不解决,势必会影响中俄旅游的进一步合作。

1)1992版护照的停办,造成中国出境游客的大幅度下降。2005年8月,国家公安部开展打击中国公民到境外赌博专项活动,取消了中俄边境地区异地办照资格, 1992版旅游护照不再发放。目前,1997年版护照在国内尚未普及,而国内有很多在1992版护照停办后,都误以为是中俄边境各口岸不允许出境,这对中俄旅游产生了严重影响。据统计,2005年至2006年9月,中国边境口岸绥芬河市出境去俄罗斯旅游人数比同期下降88.2%,制约了中俄两国边境经贸、旅游、文化交流的提升,也影响了中俄旅游的进一步合作。

2)俄罗斯政府对本国自然人携带自用商品过境采用新的海关税标准,使单纯以购物为主的旅游形式受到冲击。自2006年2月26日起,俄方对本国自然人免税携带商品入境实行新的海关政策,即对旅游购物包裹限次限重,从一周一次改为一月一次,重量从50公斤降为35公斤。此项措施一出台,使来中俄边境口岸绥芬河的旅游购物成本增高,入境人数减少。此项措施不仅影响到旅游业本身,还对中俄边境口岸的边贸市场和其他服务业产生冲击。

3)边境口岸出入境国际班车运力不足,远远满足不了边境旅游的需求。目前,中俄边境的所有口岸都面临国际班次不足问题。以边境口岸绥芬河为例,国际客运仍执行10年前两国签订的国际客运运输协议,出入境班车数量10年来未增加班次,出入运量小,远远满足不了出入境旅游者的需求。据了解,在旅游旺季,两国口岸因购票困难,俄罗斯入境购物者常常滞留在口岸,造成旅游成本的提高。

4)购物旅游环境尚需进一步整治。目前,俄罗斯大部分旅游者主要目的还集中在中国边境口岸上,约占俄罗斯到中国旅游总数的80%以上。2004年,俄罗斯从绥芬河口岸入境者达36万人次,2005年达到47万人次,2006年1—9月达到45万人次。俄罗斯的旅游者仍以出境购物为主要目的,因此口岸的购物环境好坏,直接影响旅游业的发展。中俄边境口岸绥芬河已成为俄罗斯购物旅游者的重要目的地。但目前中俄口岸的旅游购物环境尚需进一步的整治。除出入境客运运力不足以外,“帮帮干”队伍尚未得到根治,在大街上兜售商品者屡见不鲜,商场业主的野蛮经营,强买强卖的事件常有发生,涉外治安事件仍然存在。这些因素都严重地制约着中俄边境旅游的发展。

2 开发俄罗斯旅游市场的对策

经过治理整顿,各地的对俄旅游工作开始走向正规,并逐渐向国际惯例接轨,以一种全新的面貌稳步发展。如何在这种新的旅游形式下更好地发挥作用,为中国旅游业的发展贡献力量,关键是进一步提高对边境旅游重要性的认识,制定出促进边境旅游发展的方针和政策。

2.1 对俄罗斯旅游市场要重新认识

俄罗斯是一个独特的、新兴的市场,其独特性体现在浓重的购物游色彩。到目前为止,这一市场基本上是自发形成、自我成长。但是这一市场发展到今天,已经是我国的第三大客源市场,对此我们需要给予必要的重视。

俄罗斯是中国的近邻,莫斯科飞抵中国的时间是7个小时,而从伊尔库次克和海参崴飞到中国的时间只有2个小时。由于距离近,来回旅游价格相对便宜。如远东地区到中国北戴河度假的价格仅相当于到黑海度假价格的1/3。从布拉戈维申斯克或哈巴罗夫斯克赴海参崴旅游的费用也不如赴中国境内旅游便宜。俄罗斯远东地区在中俄边界呈带状分布着不少城市,来华旅游较方便。加之俄罗斯人具有旅游的天性和传统,国内假期较长,随着其经济复苏,出境旅游的人会越来越多,而中国有很多适合其需要的产品,经过努力,中国能够成为其远东地区游客外出首选目的地。

边境旅游是一种特殊旅游形式,但对边境地区来说,应该确立一种“边境大旅游”的观念。就是不仅着眼于将国内旅游者送出去,或把境外的旅游者接进来,从中赢得一点“过路钱”,还要采取措施,在增加边境地区本身吸引力上下功夫,使各种旅游者在边境地区逗留的时间延长,使他们的消费增加,多一些对边境地区经济发展有利的“副产品”。也就是说,发展边境旅游不仅仅是扩大对外接待能力,而且要充分发挥边境地区自身的多种优势,靠边境地区各个部门、各个单位的相互配合,借发展边境旅游和边境贸易,促进边境地区社会经济的发展,发展边境旅游重要不是使几个直接从事经营的企业获得较大的利润,而是整个社会受益。发展边境旅游要有长远观点,注意加强设施和旅游吸引物的建设,培育自己的特色,树立自己独特的形象。

2.2 发挥优势,深度开发俄罗斯旅游市场

1)对于购物游应继续进行深度开发。俄罗斯人来华购物是一个十分特殊的市场,有很多特殊的要求。该市场自苏联解体后存在不少商机,中俄双方旅行社对于开发这一市场均做了不少工作。但也要看到购物旅游潜在的隐忧。随着俄罗斯国内经济改革的进行,其市场经济体制逐步建立,经济已经开始复苏,经济转轨正在进行,俄罗斯国内目前短缺的日用品和轻工业产品必将有一大部分改由自己生产,到时大规模的国外采购将不存在。另外,购物游经过几年的发展,市场格局也发生了变化;俄罗斯商人越来越精明,从最初的到口岸采购逐步向更便宜的市场搜寻;由到市场采购转向去厂家采购;由大量采购转向来样加工;进而有先富起来的一些人买设备回国内自己生产。而且现在的购物游也面临着越来越激烈的国际竞争,一些国家如土耳其等国也积极吸引俄罗斯客前往购物。照此趋势,购物游市场将会出现萎缩。因此,对于购物游市场的进一步开发应给予必要的关注。

2)扩大口岸会议旅游的规模。一是“引会”。利用口岸的优势,清凉夏季的气候特点,广泛收集有关部门对俄经贸研讨、市场研发的信息,引进规模大、档次高、影响力强的会议在口岸召开,在能力不足的情况下考虑与国内有经验的会展机构联手。二是“造会”。利用各种节日举办群众参与性强的“歌舞节”、“狂欢节”、“旅游文化活动周”等节庆活动,邀请俄罗斯表演团体加盟,形成区域性规模盛会。从而提高对俄会展旅游的影响力。三是“拉会”。挖掘各种积极的力量,把一些专业会议拉到口岸召开。四是“炒会”。加大会展宣传工作力度,打造地方会展知名品牌。将赴俄罗斯投资、经贸洽谈、研讨会、科技交流等会展主题炒热,吸引全国各地的客商、媒体的目光,带动本地客流、物流的增长。

边境绥芬河口岸应以贸易综合体为基地,实现旅游会展一体化。旅游会展本来就是紧密相联、互相促进的一对经济活动载体。当前要加快做大贸易综合体的会展(含商展)功能,要实施年度计划,把多种展销会、博览会、洽谈会以及专项会议按季节进行筹划、安排和落实,保证会展、商展形成链条,常年继续不断。努力把中俄绥—波贸易综合体做成中俄边境环境最美、人气最旺、商气最浓、中西文化合璧的知名旅游会展中心。

3)利用时机,提供方便,联手操作。目前俄方旅行社大多私有化,而且旅游业务发展良好,所以俄方旅行社在推广中国目的地方面较积极。特别是包机旅游完全靠旅行社自身组织客源,每当推出线路后旅行社均要在当地电视台、报纸打广告招徕客人。俄远东地区的一些旅行社在宣传中国度假方面,在电视台、电台、报纸的投入都很大。因此,我们可以利用这些有利时机,为俄方推广中国旅游提供必要的方便。另一方面就是联合国内的旅行社和目的地的企业赴俄进行联合推广,不少企业对此呼声很高。

4)深化改革,强化管理,提高旅游从业人员素质。要进一步深化对俄旅游企业改革力度。首先,把边境口岸的旅游企业按照出境游、入境游、商贸游等专业分工建立三个旅游联合体。联合体内部实施统一标识、统一质量标准、统一营销,通过连锁化和规范化经营打造企业品牌。其次,引进与外联相结合,形成旅游网络联盟。引导企业与国内大旅社和俄罗斯旅游企业组建跨国集团,争取成为俄罗斯人到中国内地旅游的批发商、中国人赴俄罗斯旅游的代理商。第三,把旅行社、宾馆、交通、运输等旅游要素重新进行整合,为游客提供一条龙的服务体系。

加大旅游市场清理整顿的力度。将现有经营边境游的门市房、小企业整合统一规范到各国际旅行社,按照统一广告宣传、统一旅游产品、统一报价、统一财务管理的“四统一”原则实施集约化经营,消除内耗,一致对外,提高企业的竞争力。积极引导企业采取请进来、走出去的策略,谋求双赢发展的新路子。利用口岸的区位优势,全方位开发俄罗斯旅游市场。加强对接待宾馆酒店的教育和管理,改善接待条件,提高接待档次和服务水平,为广大俄游客创造一个舒适、畅通、安全的环境。

为提高对俄旅游的竞争力,必须对现有的旅游企业强化管理,提高旅游从业人员的素质。一是旅游管理部门要加强学习,提高驾驭旅游经济的能力。在管理中,建立网络管理体系,完善旅游安全预警机制和应急机制。积极组织旅游区、旅游饭店参加等级、星级评定。促进旅游管理向科学化、标准化、规范化发展。二是采取自己培训与外派学习、引进人才相结合的方式,整体提高全市旅游从业人员的综合素质。同时,建立健全导游员管理制度,试行“导游人员星级制”,建立起优胜劣汰的竞争机制。通过采取强化培训、强化管理、强化监督的措施,建立一支优秀的翻译、导游队伍。三是深入开展旅游服务创品牌活动,配套完善旅游服务体系,努力实现旅游服务的规范化、个性化、人性化,使服务成为旅游的一个魅力品牌。四是建立完善旅游协会机制,发挥行业自律作用。五是组织企业制定诚信公约,全年开展“诚信旅行社”、“诚信宾馆饭店”评比活动,提高旅游行业诚信水平。发挥旅游行业协会的作用,从制度建设入手,在导游、领队中推行服务质量承诺制。加强对旅行社广告的监督管理,净化旅游广告市场。对全市涉外宾馆(饭店)重新进行资格评定,使涉外宾馆(饭店)的接待条件得到提高。

5)全力开发进出境旅游客源,加快边境口岸市区景区景点规划和建设速度。一是要加大跑上和对俄攻关力度,千方百计促成人员、货物、企业自由进入贸易综合体,尤其是确保俄边民自由进入贸易综合体旅游购物,增加新的入境客源。二是要利用俄罗斯“中国年”的有利时机,实行口岸办理一次性去俄旅游证件,扩大出口客源。旅游部门应充分利用好这次有利契机,会同机关部门搞好组织策划,按照大趋势、造大势的思路,组织力量走进俄罗斯,通过开展丰富多彩的活动,把中国的旅游优势宣传到俄罗斯,把中国的边境口岸和重要的旅游城市打造成最具魅力、最具有吸引力的城市。三是要延伸观光旅游线路,把口岸旅游线路与中俄内陆大城市以及著名旅游景区连接起来,做大跨国长线旅游。四是要加快市区景区景点规划和建设速度,使其与贸易综合体成龙配套,形成商务游、度假游、生态游、跨国游功能一体化。同时要抓好旅游服务工作,继续推进文明城市建设,创造一个文明和谐的旅游环境。

目前,针对俄罗斯市场的开发,国家旅游局需要牵头做一些工作,联合地方旅游局和企业界,分别针对各自应解决的问题采取切实的行动。建议召集与俄罗斯市场关系较大的地方和企业召开研讨、协调会,拿出统一行动的市场开发方案,以促进中俄跨国旅游合作的大发展。

摘要：2007年是在俄罗斯的“中国年”,为推动中俄旅游业的发展,提升俄罗斯“中国年”的水平。本文对影响中俄旅游合作的主要因素进行了客观的阐述;并对中俄旅游合作的前景进行了比较全面的分析,提出加快推进中俄旅游业发展的相应对策措施。

关键词：旅游合作,主要因素,对策措施

参考文献

[1]张桂元.开放发展展望[R].绥芬河研究所,2006.