农贸市场管理整体设想

农贸市场管理整体设想（共6篇）

篇1：农贸市场管理整体设想

小区物业管理整体设想

浅水湾地理位置优越，预期景观理想，楼盘定位高端，硬件品质一流，在未来物业管理配置上应有相应配备，并留有上升的空间，小区管理整体设想与策划也应体现超前的思维和理念，遵循安全可靠、保障有力、清洁环保、合理运行、节能降耗、保值增值的原则，对本项目所涉及的管理重点及关键控制点作出以下响应。

一、高标准、高水平管理的措施

（一）规范管理，健全制度

本项目硬件设施先进，智能化系统集成度较大，定位的客户群对物业管理预期较高，这必然要求物业管理要走专业化、规范化、科学化的道路。为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，导入ISO9001：2000（质量管理体系）的要求，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出适合本项目特点的一整套完善的控制程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性，保证本项目可靠运行。

（二）加强员工法制教育、依法执勤

本项目市场定位较高，预计业主素质也较高，有较强的法律意识，物业管理员工要有清醒认识，保护好业主合法权益是我们的责任和义务，所以对我司员工有必要进行长期不懈地系统地法制教育，同时纳入个人考核，使每个员工都明白依法执勤的重要性。

具体做法：定期开展普法教育，进行典型案例分析，并结合公司整体培训计划，纳入培训考核体系。教育内容主要分为以下几方面：党的政策方针、法律法规、思想道德教育；公司规章制度和企业理念教育、现代化企管理知识教育、职业道德与服务礼仪教育、文化基础知识教育、员工服务意识、安全意识、保密意识教育。主要方式的跟班培训：对抽调到铁岭浅水湾项目的工作人员先进行强化培训，熟悉当地的物业管理法律法规，树立服务意识、保密意识、安全意识。在本地招聘的员工由公司总部派专人现场进行强化教育，一边进行岗位培训教育，一边下到各岗位进行跟班学习，熟悉管理环境，达到入驻即进入严谨的工作状态的要求。

（三）建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求

设置专线服务电话，受理各种服务需求和业户投诉，推行首问责任制，严格信息反馈处理，做到事事有记录，件件有结果，主动适应业户的特性需求，及时调整运行工作时间以配合需求，保证最大限度的满足客户需求。

（四）推行电脑网络化和内部办公自动化管理

全面实现电脑网络化和办公自动化管理，在管理处内部建成局域网并与公司之间建立网络互联，安装先进的物业管理和财务管理软件。对日常管理事务和财务收支状况即时响应，并按法规规定定时公布费用使用情况，实现区内信息无障碍交流，通过电脑化管理，提高工作效率，使服务水平得到提升。

（五）加强总部人力支持，形成人才资源共享

充分利用总公司及铁岭项目现有各类专业人员的技术优势，依托人力资源可共享性来满足短期大型保养维修的集中技术需求，确保维修养护的质量并最大限度的降低本项目管理的运行成本。如在技术改进或大型维修方面,总公司将派出技术专家组对专项问题进行技术诊断,制订详尽的整改措施,编制实施方案后，交由分公司具体实施。本部将定期安排本部专业人员对分公司相关人员进行全方位的培训与工作指导，并定期对分公司的工作进行考核、检查、督导，对出现的各类问题进行研讨，拟制解决方案，有效保证公司整体管理工作的一致性。

（六）建立素质优良的员工队伍

要实现我们在本次物业管理中的各项承诺，最关键地在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证我司用人机制的有效推行，我们坚持德才兼备的原则，让具有真才实学的人担当重任，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，实行优胜劣汰，并通过持续不断地培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选和培养一批“政治过硬、业务精良”的有志之士充实到员工队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对员工实施科学培训，规范管理，并为表现出色的员工不断提供高层次培训、加薪、升职等激励措施，以保证员工队伍的素质优良。

（七）公开工作环节，全程服务实现目标管理

管理处公开各项办事制度，工作职责、工作流程；向业主承诺服务内容和公开服务标准；各项收费公开。管理处加强管理服务全程控制，对各个层面执行服务和操作进行指导，检查和查出基层服务质量上存在的问题，任何环节、时间发现问题，立即落实整改。不断完善和提高质量体系的运行标准，实现管理处的服务质量目标。

（八）加强内部考核与建立业主对服务质量的评议监督机制

公开管理处人事考核及对服务质量引进监督机制：我司除了实行内部员工考核监督，还要将管理处主要岗位人员置于该项目业主使用人的考核监督之下，定期公布考核结果，定期收集业主评议监督意见，对不能胜任工作人员，及时予以撤换。

二日常物业管理的承诺与措施

（一）各项日常物业管理工作的管理

1、提供管理服务标准执行《辽宁省住宅物业管理服务标准》。

2、实现过程，执行ISO9001：2000质量管理体系，以作持续改进，不断提高服务质量。

3、针对各项工作的性质，编制具有实操性的作业指导书，确保日常工作得到指引。

（二）公共服务

1、接待

1）“以顾客关注为焦点”作标准，实行“首问责任制”。

2）设置职能部门---客户服务中心、服务专线电话。

3）佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，对待住户表情自然和蔼、亲切。

4）接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致

5）一视同仁；使用文明用语，不应使用服务忌语。

2、值守

1）提供24小时值班服务，受理住户的投诉、意见征询反馈、缴费、零星报修、信报收发、业户档案建立及保管等事务；

2）对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见

3）编制完善的值班制度和交接班制度，各项工作有记录。

4）不定期走访住户，加强与其进行沟通；策划社区各种文化活动，丰富小区的日常生活；不断地了解及满足其合理需求。

3、服务时限

1）一般情况维修故障处理：接到报修任务时，维修人员一般在15分钟内赶到现场进行维修。当因维修任务繁忙、电梯故障或人手不足等其他原因时，会事先致电业户预约或说明情况，但也不会超过30分钟赶到现场维修。

2）紧急维修故障处理：接到报修任务时（如跑水、漏电、停电、供暖设备、漏水等），维修人员立即放下手上其他工作，并在10分钟内赶到现场进行维修。

（三）便民服务

为铁岭浅水湾住户们设身处地的着想，提供体贴入微的服务，分担其工作压力，解除其后顾之忧，是我们应尽的业务。我们将开展全方位的便民服务，以用户需求为己任，以用户满意为目标，塌塌实实将便民服务活动做到实处，让所有人都真切的感觉到我们无处不在的真诚服务。

1、开展方式

公司在多年的经营管理中已形成一整套便民服务体系，并有丰富的便民服务管理经验。针对铁岭浅水湾配套设备完善的情况，我们准备在各住户入伙后派发“意见征询表”，统计并了解广大住户的实际需求，切合实际开展有针对性的各项便民服务。

（管理处将成立客户服务中心，开展咨询、代购物、维修、清洁、绿化等服务，秉承“以用户为中心，优质、方便、灵活、实惠的经营方针，充分利用小区现有的场地、资源和人力，最大限度地方便、满足业主和使用人的工作、生活需要。）

2、便民服务制度

1、及时征求广大住户的意见和建议，完善便民服务事项。

2、做好分析、调查工作，以住户满意为目的，全面、细致地设计便民服

务项目，做到“超前”服务。

3、管理处安排专人２４小时值班，随时接受用户意见、建议、咨询和投诉。

4、服务项目和收费标准实行公开、公平、公正的原则，并向住户公布；在

服务过程，随时做好回访工作并根据用户意见进行对项目和费用的调整。

5、严格执行有关法律、法规及服务标准。

（四）超前性、创造性、全方位服务的意识

我司长期从事物业管理服务行业，在长期的服务实践中，主动借鉴行业先进的服务理念，不断学习总结，并结合国内客户的传统风俗和需求特点，面对新世纪国内物业管理服务市场飞速发展的大环境，具体到本项项目，我司提出以下若干具有超前性、创造性、全方位的服务意识

1、零干扰服务：就是我们在提供服务的时候，避免干扰客户的正常活动，既与客户保持物理上的距离，又要适时提供客户需求的服务，我们称之为服务的隐性化，这充分体现了以客户需求为关注焦点，从中突显出客户的尊贵。本项目服务的客户主要是有一定社会地位的来自社会各层面的人士，由于个人隐私的保密性和怕干扰性，更要求服务提供商具有“零干扰服务”的意识和解决好服务与干扰矛盾的能力。

在用户正常上班时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。

在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外），住宅小区二次供水池清洗、给排水、强电设备设施的维修保养等工作通常安排在凌晨1点至4点。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。最大限度地为业主提供一个舒适、安静、无干扰的生活环境是我们所追求的目标。

2、零距离沟通：主动与客户沟通，在心理交流与服务需求上做到零距离，想客户所想，急客户所急，与客户的需求愿望保持同步，另一方面在接受客户意见建议的时候，让客户感受到我们善解人意，值得信赖的真诚。我司将遵循“自信互尊、相互理解、双向双赢”的原则与客户沟通，做到与业户心与心的交流、沟通，让业户无时无刻不感觉到我们细致、周到的服务，真正做到与业户成为朋友。当业户以我们的工作产生质疑与误解时，我们应采取积极的态度，通过真诚的沟通、耐心细致的工作，消除业户与我们的隔阂，拉近我们的距离，使我们的服务管理工作得到业户的理解与支持。

3、零盲点服务：就是提供全方位覆盖的服务，通过分析项目服务关键点，确定出服务关键点并对其加强服务的提供，同时也不能忽视非关键点的服务，并在内部管理上主动确定出容易忽略的非关键点，通过循环监测保证服务的“零盲点”。

在物业服务管理上，我们在关注重点区域工作的同时，从不忽略那些在工作中不易引起重视的细小环节，如地下污水井、阴井、管网的清理疏通工作，屋檐上、天花内的清理工作等，使红线内的所有管理区域都处在整体管理状态中。在企业内部管理运行方面，对一些容易忽视的问题，如日常工作记录是否及时、准确，详实，员工餐厅饭菜质量及调换频次等细小的问题，全面纳入到我们管理视线之内，并实行全方位的保安监控措施，保证无控制盲点，做到“零盲点服务”。

篇2：农贸市场管理整体设想

物业管理服务的整体设想及策划

一、东欣佳苑住宅小区情况介绍

1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。

2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。

3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。

4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米

总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）

其中:物业管理办公用房237.2平方米

社区用房136.8平方米

物业经营用房534.5平方米

5、绿化情况：绿化率30.1%。

6、建筑密度：28.5%

7、容建率：2.0

8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲 1 与防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。

二、物业管理服务整体设想及策划

东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下：

（一）管理理念定位

树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理

在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。

（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。

（2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作 的实施提供保障。

1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。

3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

2、管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。

业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

高低错落的建筑群构成了东欣佳苑主轴风景线，我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的 充分的安全监控、有效到位的细分化服务。

东欣佳苑在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建了一个山、水、家的理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

（二）整体方案策划思路

东欣佳苑管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。

一个目标

东欣佳苑住宅小区的物业管理，在接管后争取成为余姚市有影响的物业小区。

二大类创新服务

1、安全防范管理服务

（1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在东欣佳苑编织一只安全防护网。

（2）为了使业主能充分了解和运用安全防范系统，我们在业主入住时提供操作手册，并对业主进行操作培训。

（3）为小区业主提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置业主热线，当业主需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。

（4）为了给业主提供一个更安全的环境，我们将在智能控 制中心为业主室内报警系统提供：紧急按钮、延时门磁、烟感、防盗感应接口。

2、环境保护服务

（1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

（2）建立园林绿化、景点生态链。以中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，将鸟、蝶、蜂、萤等引入东欣佳苑的绿色生态家园，创造一个四季如春的优美环境。

八大管理措施

措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合 在物业管理前期介入期间，选择市内外几个类似物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化东欣佳苑设计和施工方案，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

措施二：实施人才战略

在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施三：真情营造绿色家园

在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将东欣佳苑营造成 绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

（1）减轻小区的环境污染

住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

（2）加强绿化管理，美化住宅环境

我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加业主的植物知识。

（3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。

措施四：环境建设中融入“人性化”理念

随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

（1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综 合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

（2）拟定《东欣佳苑环境手册》，对园区的标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统、车体外观系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。如在入住期，我们将着手对各类商业用房进行合理调配和布置统一外在形象。对灯箱标牌的布置，实现统一规格、统一材料，安装高低、宽度、大小做到统一，文字由经营户自选设计；设置统一的空调机位；同时实行夜间灯光布置，由我们按规定时间统一开启等。

措施五：开展安全、有序、亲情、形象的保安管理服务（1）根据东欣佳苑的实际情况，合理、科学地配备各岗位人员，实行24小时公共区域安全管理，确保区域安全。

（2）制定保安部工作标准，以制度保证各项工作的落实，确保管理无盲点。

（3）开展礼仪服务，每位保安做到主动开口问好服务，如“某先生，早上好！，使业主倍感温馨。”（4）对全体保安进行设备设施知识培训，使每位保安具有正确的分析判断能力，发现隐患，及时处理。

措施六：规范操作，确保设备可运转率100%（1）根据小区设备设施情况，制定工程部工作标准，各岗位职责、设备管理制度、设备运行检查与维修保养的操作规范和操作流程等。（2）吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进行技术培训，确保设备设施安全操作和正常运行。

（3）重点设备设施如监控报警系统、水泵、电梯等实行认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况，便于分析解决。

（4）与设备供应商、专家保持联系，确保配件供应，技术支持，有效保证设备安全运行。

措施七：多方位联动，共建社区文化

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法有：

（1）通过政府职能部门的社区服务网络平台，积极参加社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。

（2）与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边业主的活动交流。

措施八：针对不同的物业类型，开展有特色的服务 东欣佳苑总建筑面积达66740.01平方米。在我们对业主和服务资源进行细分后，初步形成认识，来指导我们的服务，为业主提供的服务和需求将以业主为中心，了解不同层次业主的各种需求，提供不同的需求服务。

（1）对公寓业主提供的特色服务

生活需求：为业主提供送水上门、中介、订餐等各种服务。安全需求：人防技防相结合、24小时保安。交往需求：开展各种社区活动，增进相互沟通。

尊重需求：员工以礼待人，便衣岗服务为业主提供一个自由的发展空间。

（2）对商铺业主提供的特色服务

中标后，我们将对周边环境、商业布局进行调研，征询业主的意见，了解潜在的需求和发展的可能性，以商业网点功能布局、经营种类分布等作引导，做好优势互补，减少重复、交叉建设。同时，做好营业期间的经营秩序维护和室内外环境卫生保洁，加大巡查力度，为商户提供一个安全、整洁、有序的经营环境。

第二章

管理机构设置和规章制度

机构设置基本思路：严格人员的素质管理，提供全方位家庭式服务；采用两个区域管理相结合的管理办法，运用现代化管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

一、管理机构设置

（一）管理处组织构架图（详见附表1）

（二）机构设置基本原则

公司设立“东欣佳苑”管理处，全权负责该小区的物业管理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原则，采用管理处主任负责下的三部（综合管理部、保安部、工程部）的机构设置模式。

1、业主委员会、物业公司、管理处主任共同构成决策层，通过管理处指挥协调和监控管理处工作。

2、保安部负责配合公安机关，做好小区的治安管理、车辆 9 交通秩序管理、消防管理和装修管理工作，发现违章事件和突发性事件及时处理，并积极开展日常服务。

3、工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和为业主提供有偿和无偿服务。

4、综合管理部负责小区内环境卫生保洁、卫生防疫管理，绿化养护、绿化管理，社区文化建设，物业管理费收取及管理处财务和常用材料、物资采购、保管等工作。

（三）整体工作流程

1、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。

2、各项工作运作过程由公司各职能部门参与并现场指导。

3、运作过程将由物业行业主管部门及开发商进行全程监督指导，对出现的问题及时进行沟通、协调并解决，以使东欣佳苑的日常管理能更成功、具有特色。

二、管理机制和规章制度及企业近远期目标

（一）管理机制

1、激励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励

以人为本是我公司重要的经营理念，也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。

10（1）激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次则包括沟通、提升、文化等方面的激励。

（2）奖惩体系必须坚持：“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。

（3）报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核，是我们进行奖金分配原则的主要依据。

（4）对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置，并为此提供足够资金和物质装备。

2、监督机制：制度完善的监督规范，分层管理

（1）实时监控制度：公司及时对各部门日常管理工作进行监督控制，发现问题及时纠正。

（2）定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作计划，由公司审核，并评估工作业绩。

（3）定期巡视制度：不定期巡查，弥补纰漏，促进管理工作更加完善。

（4）投诉处理制度：接受业主投诉，尽快调查事情原委并做出处理方案，调查事情原委，尽可能给业主满意的答复。

3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度（1）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布的有关法规、条例和实施细则。（2）巡视检查制：由管理处对各员工进行定期和不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

4、信息反馈及处理机制

管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1）管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。

（2）公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。

（3）业主意见箱。

（4）管理处员工的反馈信息。

获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

（二）规章制度

科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法宝。接管东欣佳苑后，我们将严格按照有关法律法规的规定结合我公司的现状，对东欣佳苑实施专业化、规范化、现代化管理。进一步加强提高服务质量，改善环境和预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。

在此我们例举主要的规章制度，共计34条。其中公示管理制度8条；内部岗位责任制度7条；内部管理动作制度13条；考核制度6条。具体分布如下： 公示管理制度

1、业主规约

2、环境保护管理规定

4、消防安全管理规定

6、房屋装修管理规定

3、园林绿化管理规定

5、公共设施管理规定

7、停车场管理规定

内部岗位责任制度

8、装修管理规定

1、管理处主任岗位职责

2、工程部负责人岗位职责

3、保安部负责人工作职责

4、门岗巡逻保安员岗位职责

5、车辆管理员岗位职责

6、清洁工岗位职责

7、绿化工岗位职责

内部管理运作制度

1、员工守则

2、员工行为规范

4、保安人员管理细则

6、维修人员管理细则

8、应急处理程序

3、劳动人事制度

5、清卫人员管理细则

7、业主投诉处理工作制度

9、员工培训制度

10、财务管理制度

11、回访制度

12、档案资料管理制度

13、材料、工具领用制度 考核制度

1、服务中心人员岗位考核标准

2、工作考核奖惩制度

3、清卫人员岗位考核标准

5、维修人员岗位考核标准

4、保安人员岗位考核标准

6、绿化工岗位考核标准

接管东欣佳苑后，我们将结合东欣佳苑的特点，补充修改 一部分公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施，在业委会成立后，则通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

（三）企业的近期目标及战略构想

1、企业的近期目标

第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《宁波市物业管理示范住宅小区达标评分细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对招聘的员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办公自动化；为创优达标打下基础。

第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建国家健康城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，使小区达到余姚市物业管理优秀小区标准。

2、战略构想

（1）引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发 展奠定坚实的基础。

（2）采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，使企业的综合能力和各项考核指标名列余姚市前矛，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

（3）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

（4）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

三、物业用房的使用及办公设备、设施的配置和折旧

（一）物业管理办公用房的设置及利用

按照招标书中给定物业管理办公用房面积237.2平方米，设置在一楼部分，计划安排利用如下：

管理处主任室50㎡

会议室50㎡

综合办公大厅50㎡

更衣室30㎡

档案室30㎡

投诉接待室20㎡ 其余的作为员工活动室和业主与物业公司的交流和沟通场所。

（二）物业设施的利用

1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立 应充分利用，如未设立则由物业弥补。

2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。一个次出入口，定时开放。

3、充分利用开发商配置的智能化设施，由管理处工程部维保，各职能部门使用，确保可使用率达100%，为小区的规范化管理建立良好的基础。

（三）经营用房的利用

按照招标书中给定的物业经营用房面积534.5平方米，设置于1号楼东侧E1—通二商铺及11号一层南侧，计划安排利用如下：

出租,用于小区物业管理服务配套。

第三章

管理人员配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关，针对东欣佳苑综合管理集约化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务）。

一、人员配备和培训

（一）东欣佳苑管理处人员配备(附表图2)

（二）人员配备说明

1、管理处在人员配备上将根据东欣佳苑的房屋竣工实际情况来实施，公司将拟配备物业服务人员22人（其中主任1人、16 管理员1名、保安13人、工程人员1人、清洁员4人、绿化员2人）。

2、在第一年由于绿化是建设单位免费维保期间，其中2名绿化工在小区绿化由建设单位养护期间改作清洁维护，加大小区装修期保洁力度。

（四）服务人员素质要求

管理处主任：高中以上文化，有二年以上物业管理经验，有物业经理上岗证书，懂智能化办公，具有开拓精神。

保安部人员：男，初中以上文化，有保安工作经验。工程部：有专业上岗证书，具备维修基本技能保安员：50岁以下，体貌端正，反应敏捷、作风正，掌握保安基本知识和基本维修技能。

清洁工：吃苦耐劳、体貌端正，60岁以下。绿化工：精通绿化养护技能。

（五）专业培训计划

我们将根据该项目的实际情况，制定与小区特点相符合的岗前、岗中和定向培训。岗前、岗中培训大多由公司高层专业人士从事教授，而定向培训则安排有关专业单位或保送到专业公司培训。公司员工必须通过培训，经过考核合格后，方可上岗。

1、培训目标

通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、所从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的 言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示我司员工的优秀形象。

2、培训计划： 岗前培训内容

东欣佳苑管理规章制度：全体员工 物业管理基本知识及法规：全体员工 保安形象、行为、规范等：保安人员 东欣佳苑管理概况：全体员工 形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工 入住手续及装修管理：相关人员 社区文化、家政服务：相关人员 设备维护标准：工程人员

二、人员录用与考核及奖惩淘汰机制

（一）人员录用

1、知识层次：为符合东欣佳苑高品质物业管理的要求，管理处主任要求高中以上文化；

2、工作经验：管理处主任必须具有物业管理经验和经历。

（二）人员的考核

1、基础工作考核：

1）仪容仪表：制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等。2）考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之一。

三、人员上岗仪表、行为、态度的标准的规定

（一）仪表

1、注意保持个人仪表整洁。

2、员工应随时注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。

3、维修人员和清洁工不佩带任何饰物、留长指甲，保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。

（二）行为

1、以立姿工作的员工，正确的姿势为：双脚与肩平宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅的扶手上，不盘腿，不脱鞋。

3、面对业主表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和业主交谈注意说话艺术。处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。

4、在为业主服务时，不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐怖的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。

5、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理维修场地，不接受业主的任何馈赠。

（三）着装

1、工作时间必须着公司制服。

2、上岗着装须按规定统一、整洁，并佩戴工作卡，工作卡佩戴在左前胸，上班不准穿拖鞋。

（四）态度

1、微笑，是员工最起码应有的表情。

2、对宾客业主态度热情、真诚友好、精神饱满、不卑不亢。

3、客人讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心 不在焉。

4、说话要讲究艺术，多用“请”、“谢谢”等敬语。

第四章

各项管理服务承诺指标

一、房屋及配套设备设施完好率达99% 实施措施：坚持房屋及配套设备、设施的养护与维修相结合，保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命。明确责任人员，做好质量管理工作，经常检查定期养护。

二、房屋零修、急修及时率达99% 实施措施：建立健全报修、约修制度，公布报修电话，24小时受理业主报修。接到报修，详细填写维修单，注明需维修地点、报修事项、报修时间，并尽快到达维修现场。零修现场及时完成，急修不过夜，维修完成后，由维修人员填写到达时间、维修时间、维修结果，并请业主签字认可。保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

三、维修工程质量合格率达100% 实施措施：严格执行《维修工作制度》和《维修回访制度》，严把维修施工质量关，坚持各个维修项目的标准，按照工序操作，一步到位，杜绝返工，并及时记录维修工作台帐。加强管理，把维修人员的工作质量作为考核重要指标。

四、绿化完好率达98% 实施措施：严格执行《绿化养护工作制度》，由专职绿化人员负责养护。建立岗位责任制，做好绿化养护、病虫害防治等工作，每日记录养护管理情况，管理处主任直接巡查监督，确 保小区绿化布局合理优美，花草树木配置得当，生长良好，修剪整齐美观，无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害、无树木枯死现象。通过社区文化和宣传、教育，规范业主行为，共同维护小区的绿化环境。

五、保洁率为99% 实施措施：严格按照保洁工作标准进行操作，并督促检查，把小区清洁工作作为考核的重要指标。

六、道路完好率达95%

实施措施：坚持道路及停车场维护和管理标准，落实维护和管理责任，坚持每日检查，定期养护，确保交通安全和停车安全。

七、管理费收取率达98%

实施措施：摆正物业管理服务与收费的关系，做好物业管理服务与收费的宣传工作。管理服务工作要到位，收费工作要做细，严格按规定标准收费，在业主业委会未设立期间，定期召开业主（住户）代表座谈会，征询物业费收缴工作意见，以利物业费收缴工作的进行。

八、住户投诉处理率达100% 实施措施：责任到人，安排专人负责业主（住户）投诉处理工作。受理投诉后，一般问题在48小时内处理解决，特殊问题在5天内妥善处理。

九、居民对物业管理满意率达95%

实施措施：坚持“以人为本”的管理服务理念，从业主（住户）心理需求的群体意识出发，提高管理服务水平，建立业主（住 户）信息反馈机制，设立业主（住户）议事信箱和电话，博采众长，借用大家的智慧，做好管理服务工作。

十、消防火灾发生率控制在0.50/00以下

实施措施:加强消防安全的宣传工作，以防为主，增强业主（住户）的消防安全观念。落实消防安全工作制度，建立义务消防队，定期进行训练和演习。经常进行消防安全检查，保证消防设备、设施完好。

十一、治安事件发生率控制在0.10/00以下

实施措施：建立高素质的保安队伍，落实治安工作责任制。有效地使用各种安全防范设备、设施，做到人防、物防、技防相结合，搞好群防群治。

第五章

物业企业管理方案

一、房屋设备、设施管理与维修管理两部分组成

（一）房屋管理方案

1、房屋管理由工程部负责，在接管验收后建立房屋数据库档案，全面掌握房屋的类别、结构、产权、数量等情况。

2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。

3、加强房屋装修管理，禁止违规装修。成立装修巡查队，以加强日常管理，确保房屋结构完整、外表美观。

（二）房屋维修保养管理措施

1、房屋主体结构部位：（1）由管理处每周组织专业的检查单位，对主体结构进行检查，发现问题及时处理。并一年对房 屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理（2）每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按维修计划组织维修。

2、外墙面：由管理处负责每周检查一遍，发现问题及时处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。

3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重新沟缝。

4、楼梯通道：（1）由管理处负责每周检查，发现问题及时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。（2）确保楼梯通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。

（三）设备设施安全管理运行方案

东欣佳苑各类配套设施齐全，是一个科技含量高的智能型小区。因此，房屋共用设施设备管理是我们今后重要的基础管理工作。在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，最终确保设备完好和安全使用。

设备管理指标承诺如下：

消防设备设施完好率100%；维修及时率98%；维修合格率100%；公共楼道、公用照明灯完好率98%；电梯故障排除率100%；设备完好率98%；设备可运转率100%。

针对上述目标，制定管理方案如下：

1、设备安全运行管理方案

（１）建立设备安全管理制度。为确保设备安全运行，结 合东欣佳苑物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。

（２）特种设备的管理：对行业部门有特殊安全性能要求的设备实行合格证制度，电梯、消防等按有关法规严格执行。

（３）操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核合格后持证上岗，并经常进行安全操作培训。

（４）巡检和安全管理：在管理处设备管理人员日常管理和维护基础上，公司职能部门要进行每季一次的巡检和每年二次的安全大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保小区的设备设施的安全运行和完好状态。

2、供电系统管理方案

（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）负责供电运行维修的人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障，并做好维修记录、运行记录。

（4）停电应预先告示，以防发生意外事故。（5）对临时施工用电，制定相应的管理制度。（6）发生火灾、水灾等情况，要及时切断电源。

3、弱电及自动化系统管理方案

（１）监控中心实行24小时运行值班制度及时对消防监控、摄像监控及业主报警联动系统发生的警报情况进行记录，并根据各种应急预案进行处理。

（2）建立可以维持两个同时进行的巡更路线使技防与人防有机结合。

（3）维修人员每日一次对摄像监控、消防自动报警、业主 室内报警等系统的运行状态、仪表数据进行检查，并作记录。（4）每月一次对监控中心的设备设施做一次全面保养。（5）智能化设备的日常维护以管理处技术人员为主，大、中修项目委托专业单位完成。

（6）做好智能化设备的技术档案资料管理工作。

4、电梯运行管理方案

1、东欣佳苑客运电梯属无司机运行梯，实行全天候24小时运行，设专职维修工值班。

2、电梯钥匙由专人管理，电梯停运必须在一楼挂牌告示。

3、严格按照电梯运行管理记录制度，聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。

5、给排水系统运行管理规范

（1）建立用水、供水管理制度积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管理工作正常，无跑冒、渗漏。（3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（4）限水、停水时将在规定时间内提前通知住用人。（5）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房无积水、浸泡现象发生。

（6）无大面积浸水、泛水、长时间停水现象，出现事故，维修人员在规定时间内进行抢修。

（7）制定专门的给排水和维修事故应急处理方案。

6、水泵管理、维护 每月对水泵进行检查，泵体外观清洁、无积灰污垢，油漆完整，泵与电机连接保证轴度符合要求、弹性完好；泵与管道阀门连接处不应有渗漏现象，阀柄齐全，驱动丝杆与密封填料应紧密，不应渗漏；试运行时要求无异声，轴承无发热，电流不超。

7、给排水管理维修养护计划

维修人员必须全面了解设备的性能、用途、路线走向和控制阀门的位置、各用水设备和用水点的布局，以使正常的检修、检查能顺利进行。

（1）操作按《给排水作业指导书》进行维护保养，并记录，工程部主管对保养工作进行监督检查。

（2）每年年底制定《给排水设备检查保养计划》，并按运行情况制定大中修计划，经管理处主任审核后上报公司职能部门。

二、市政等公用设施管理具体方案

（一）具体管理

道路、停车场：每天检查2次，随坏随修，做到平整无积水、无漏水、无缺陷，完好率100%。

明暗沟：每周检查1次，即坏即修，做到畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。

路灯、庭院灯：每月检查1次，即坏即修，做到灯泡正常，灯罩完好无损，完好率100%。

供水设施：每日保养，安全操作，运作情况正常，自动控制良好。每周维修保养各类阀门器材。每季泵体检查、更换磨 损件、管道系统保养。做到阀门开闭灵活，系统密封良好，无泄漏，电机保护齐全，水表度数准确，运行无异常声响、工作轴承温度正常；连续不间断供水；有检查记录、维修保养记录。

供电设施：每日检查，做到各接线处无跳火、发热现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。

2、管理措施

建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。一是人员巡逻，二是闭路电视监控系统，一经发现，立即处理，并作好详细记录；充分发动业主，做好公益性的宣传；定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复或消际，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。

3、档案建立：

（1）市政设施明细表；

（2）市政设施维护保养记录；

（3）市政设施检查记录表；

（4）供水系统周检保养记录；

（5）沟、池、井清理记录表；

（6）配电房、水电房巡视记录表。

三、环境卫生管理具体方案

（一）环境卫生的基本实施方案

管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好小区环境建设，我们在小区内配置了清洁工4名，实行动态保洁。在楼层或小区醒目处上墙公布保洁责 任人，接受业主监督。实际操作中将结合东欣佳苑的实际情况，制定保洁工作手册，保洁员按操作流程规范操作，楼内保洁避开业主上下班高峰，推出零干扰服务，为小区居民提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手：

1、环卫设施建设

要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配置外，可考虑配置1辆清扫车及各种清扫工具，在主要的交通要道上设置果皮箱。负责作好环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。

2、环境卫生管理措施

（1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传，加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区环境。

（2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合东欣佳苑的实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。

（3）小区内公共区域清洁内容

地面保洁：不定时保洁，小区主道路两侧，每月拖洗一遍，做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、平台、天棚无尘、无蜘蛛网，所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。楼道、楼梯、走廊：小高层、高层每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。保洁率99%以上。

消防楼梯：每周清理一次，做到扶手、梯阶及平台、墙面、天花、外露设施喉管、门、垃圾箱、消防箱、玻璃、铁护栏清洁。

绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、水龙头、指示牌、铁栅栏、各类雕塑整洁干净。

设备用房、水箱：每月一次，包括清扫地坪、门窗、天花、墙面及清除废物、水箱内外。

室外娱乐区：每月一次，包括各类娱乐设施、凉棚。

（二）道路住宅、商业网点等保洁工作

1、道路住宅保洁工作

针对东欣佳苑保洁特点,要求高、精致，以确保东欣佳苑环境整洁、优美、有序。

（1）道路保洁与住宅保洁实行分块，制定各自的工作范围和工作标准。

（2）道路保洁采用流动性保洁办法，每2小时轮番巡回保洁，以提高地面光洁度和工作效率。住宅保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。

2、商业网点保洁工作

商业网点的室外部分由物业清洁人员负责，每天清扫三次，并随时检查，确保地面干净、无垃圾、无污垢。

四、绿化养护管理的具体实施方案

（一）绿化设施设备的配置

为搞好小区绿化，将拟派2名绿化工对小区绿化进行养护和种植，并计划购置多功能绿化剪2把及零星绿化工具若干。

（二）绿化植被的定期养护

1、绿化养护工作内容

（1）公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。

（2）清除杂草。清除绿地杂草是绿化工作最困难的事情，通常采用人工清除的方法，但效果不佳，龙其是成长季节，气温高、湿度大，杂草生长迅速，往往超过绿地原草种。为了控制杂草生长，我们除了掌握特点，用人工清除杂草外，还采用化学方法清除杂草。

（3）修剪草坪。绿地草长势必须得到控制，否则基部太长修剪后会影响视觉美。为了控制绿地草长势，在5-10月，每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。

（4）修剪枝叶。修剪树木枝叶要兼顾树木长势和造型，我们对乔木修剪的原则是考虑让它枝叶茂盛，夏季遮荫面积大，而灌木则是考虑其造型，至于花朵艳丽的灌木，则主要保持其来年花朵不退化的原则。

（5）除虫灭害。虫害和病害会影响植物的长势，为了正确判别虫害和病害，正确使用农药及其配量，将要求绿化工必须深知这方面技能，严格控制和消灭病虫害。施用农药时要提前3天用；书面及公共广播、网络等形式通知业主，防止儿童和宠 物接触而发生意外。

（6）清扫断枝落叶。绿化工每天要清扫绿地利花坛中的断枝落叶，保持整洁的绿化环境。为了达到这一目的，划分绿化责任区，并落实考核指标，强化管理。

（三）管理措施

1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。

2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。

3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。

（四）绿化养护实施计划

1、草坪

修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切边整理2次，草坪保持平整，草高不超过10CM。

清杂草：常年清除杂草4遍以上，杂草面积少于5%，成片杂草不超过1CM2。

灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次。病虫害防治：一般年喷药不少于3次，有效控制病虫害。

2、树木

修剪：乔、灌木年修剪3次，基本做到无枯枝，明枝10CM以下，篱、球、造型植物及时修剪，年3遍以上，作到枝叶紧密、圆整。

中耕除草、松土：适时中耕除草年3遍，疏松表土2次以

上，做到地成片无杂草，土壤疏松。

施肥：按品种，生长、土壤情况适时施肥，年普施肥1遍，花灌木增施追肥1遍。

病虫害防治：防治结合，及时灭治，年适时防治3-4次，主要病虫害发生低于防治指标。

五、公共秩序的维护及治安配合具体实施方案

为了保证小区公共秩序井然有序，我们拟派保安部全面负责小区车辆进出管理、人员出入管理、公共秩序管理、消防安全管理。并以责任制细化，落实到每个工作岗位，实行了目标考核。

（一）车辆进出管理

1、车辆管理人员配备

由保安部负责住宅区域地下及临时停车位的车辆停放管理，设置专门的车行通道，实行小区内人车分流。

2、车场设备及停车标示设置（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车点。

（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃易爆及危险物品存放。

（二）保安服务和消防服务

1、人员配置

（1）每班保安人员配置：主出入口2人，次出入口1人，监控室2人，有兼职巡逻。

32（2）保安人员身体健康，工作认真负责。

（3）对小区日常护卫事项做出正常反应，能正确使用消防器材。

（4）上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。

2、门岗管理

（1）主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。（2）对车辆进出管理和疏导，保持出入口畅通。（3）对大件物品搬出实行记录。（4）对外来人员进入进行登记。（5）阻止小商贩随意进入小区。

3、巡逻管理

（1）每天不定时在小区内巡逻。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

4、技防设施和救助

保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，保证消防通道畅通。

（三）公用设施管理

（1）围墙：每季1次巡查围墙，发现损坏立即修复。（2）道路、场地等，每月1次巡逻街坊路面、侧石、围墙、窖井、健身设备等，发现损坏，在1月内组织维修。（3）休闲椅、室外健身设施等，每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织修复。（4）安全标志，对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

六、消防、安全管理实施方案

（1）通过对消防法规宣传、教育，增强业主消防意识，普及消防知识。

（2）设立兼职消防管理人员，负责消防工作的管理指导、检查、监督与落实，并组建义务消防队（物业管理处所有人员）。（3）建立专群结合的消防队伍，定期进行消防训练，每年举行一次消防、高层人员紧急疏散演习，并邀请住用人共同参与。

（4）建立消防控制中心24小时值班制度，制定消防岗位责任制、消防档案管理制度。

（5）建立各种消防设施、设备的检查和养护制度。（6）装修期间对室内消防系统进行严格控制，防止破坏，并严格控制使用明火。

（7）制订有效的突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、指路标志完好，应急疏散通道畅通。

5、各种消防设施设备的检查和养护

（1）小区消防及通风设施、设备：消防泵、增压送风、排烟设备每季启动1次，每年保养1次。消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。每年检测一次探测器，不合格的应当调换。每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。（2）消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。

七、各类档案建立和管理

小区档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，我公司将特别设立档案室，建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及业主装修等方面发挥重要作用。对东欣佳苑的档案资料管理，将沿用我公司的经验做法如下：

（一）档案建立

1、档案的建立执行以下流程：

收集-整理-分类-编号-登记输入电脑-入柜-利用-检查

2、明确档案内容，实行系统收集、集中管理。

3、建档要求：制度化、标准化、电脑化。

4、档案、资料的分类检索：（1）开发商提供的资料： 1）小区建设各项批准文件； 2）小区规划图、竣工总平面图； 3）单体建筑、结构、设备竣工图； 4）地下管网竣工图；

5）有关设备设施的使用维修技术资料； 6）业主清册（房屋分配方案）； 7）分幢分层平面图和套型图； 8）其它必要的资料。（2）管理处建立资料：

1）物业资料；

2）业主（住户）资料； 3）日常管理资料；

4）出租房屋档案； 5）装修管理档案；

6）大工程维修档案；

7）零星维修档案；

8）收费管理档案； 9）设备管理档案；

10）社区文化档案； 11）业主（住户）意见调查、统计记录； 12）服务质量回访记录；

13）业主（住户）投诉及处理记录；

14）员工管理档案；

15）培训档案； 16）行政文件；

17）业主委员会文件。

5、档案的编号：按科学方法，进行统一、系统编号

（二）档案管理

1、依照规定程序收集各项工作的档案资料，按科学方法检索，机密文件加密，专人管理。

2、原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期定项目有系统性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见。

3、按照档案对温度、湿度和照明要求，建立标准化的档案资料室。

4、采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表、卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。

5、建立科学检索及查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。

6、严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。

7、加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、36 锁符合防盗、防火、防虫、防鼠防潮湿的要求。

8、实现档案管理的规范化。建立档案管理工作严格依照工作流程及管理规章制度运作。

9、档案分类组卷按照全国物业管理示范小区文件标准，科学细分，逐一编写文件号，登记造册，并编制文件目录，为方便管理工作，除部分保密文件外档案实行开架管理。

第六章

社区建设

社区的高度文明是物业管理工作成功的重要表现，随着时代的进步，物质水平的提高，人们越来越注重生活质量，注重精神文明建设和人生价值，因而社区文化建设是创造良好的人文环境、生活环境的重要手段，也可以说文化建设不仅是物业管理公司自身的需要，更是我们实施物业管理的润滑剂。

一、与文明社区创建工作的配合及社区活动安排 东欣佳苑的自然环境和人文环境构成了东欣佳苑的一道靓丽的风景线。我们本着“资源共享、优势互补、共同发展”的原则，通过以下几个方式来配合文明社区的创建工作。

（一）开展环境文化建设

东欣佳苑的自然环境和人文环境构成东欣佳苑的环境文化。对此我们高度重视，环境文化建设的目标是园区文明洁净、环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。

1、我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组，义务监督，发现问题及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

2、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。如义务植树、家庭盆景艺讲座等活动颇具创意，可以激发社区成员共同关心环境的潜在热情。

（二）东欣佳苑行为文化建设

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。

1、创办小区中老年健身队，提高小区中老年人的身体素质。

2、配合社区进行除四害、清除杂草等义务活动。

3、配合社区，开展五好户评选活动，利用宣传窗、信息显示屏等宣传市民文明规约和公民道德教育；

二、配合卫星城市建设及社区居委会文明治理工作开展活动

1、健全组织、落实责任。物业主动与社区、派出所等单位取得经常性联系，做到齐抓共管，形成合力，控制小区治安案件的发生率。

2、坚持人防、物防、技防并举，积极构筑覆盖全小区的立体治安体系。

3、建立案件及重大事件发生及处理情况上报制度，每月由专人上报公司。

4、充分利用物业宣传机制，动员业主代表，共同做好宣传工作，建立治安联防组织，发动业主参与平安大市建设。

5、加强环境卫生保洁、防病防疫和治安防范工作，特别是做好沿街商铺的卫生保洁、秩序维持和暂住外来人员的管理。

6、结合东欣佳苑的特点，我们将从以下几个方面来做好配合平安大市建设及综合治理工作开展：

（1）业主家庭防盗：人防加技防；

（2）业主家庭防火：防火知识宣传，消防学习，器材保养；（3）自行车防盗：保安加强巡逻，要求业主车辆进车库；（4）机动车防盗：车辆出入登记，加强巡逻，地下停车库有录像系统监控，业主发固定停车证；

（5）易发事点的防抢（如电梯内、停车场）：保安加强巡逻，监控，制定相关应急预案；

（6）杜绝赌、毒、黄：加强宣传，组织健康的社区文化娱乐活动，群防群治，特别对外业租赁人员，作为重点管理户；

（7）周边环境安全：配合大区和社区民警开展巡查； 三、三大服务及收费标准

提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务社区提高业主生活质量的一项重要保障，在东欣佳苑，我们将根据小区结构、地理位置及周边配套设施情况、业主调研的结果，并结合我们多年来开展便民服务项目，提供以下各项服务：

（一）常规性服务

根据《宁波市物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对东欣佳苑全体业主提供的经常性服务，贯穿与物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理维护、公共秩序维护、绿化管理、社区文化服务等。

（二）委托性服务

根据物业管理的特点，为方便业主，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、有线电视、电话等费用收缴委托的设施线路维修委托，市政、环卫、绿化、公安等部门管理职能委托。

（三）特约性服务

特约性服务是为满足业主（住户）特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。

1、无偿服务

家政服务：介绍保姆、代请家教、代留口信、代叫出租车

商务服务：代订车票、船票、机票、代办旅游手续、代寄代领由件、代订报十杂志、临时代保管小物品

礼仪服务：代办吉事庆典、区内摄影、代送代购礼品鲜花

2、有偿服务

3、特约性服务措施

（1）在管理处主任领导下，综合管理部负责日常特约性服务工作。

（2）服务内容及收费标准要报业委会备案，上墙公布。（3）服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。（4）管理处每季发放业主征询单，征询特约服务实施情况，充实服务内容，提高服务质量。

第七章

前期管理措施

一、前期管理

（一）前期人员安排和培训

若有幸接管东欣佳苑，我们将按小区建设进度委派管理处主任、工程技术人员和保安人员入驻东欣佳苑现场，介入前期物业管理与服务工作。

1、我司在中标后15天内，将选派一名管理人员负责与开发商的联络并参与项目的前期介入工作，从物业管理者的角度向开发商提出合理的意见和建议，将开发商的信息反馈给公司，由公司管理和技术人员组成项目前期工作小组，以对项目的前期工作进行专项管理。

2、其它物业人员的介入：保安为提前三个月

3、员工职责及培训

管理处主任：主要负责改善管理方案及相关管理制度，与各相关部门建立沟通渠道，选聘并落实各岗位人员，岗前培训合格率为100%。培训内容是有关行业的政策法规、房屋结构与识图等。

房屋工程人员：对下水管道、化粪池、窨井逐个检查，指导清理残留的建筑垃圾，确保入住使用后不发生堵塞、泛水等现象。培训内容是房屋结构和识图、物业管理概论等。

保安人员：负责维护小区前期的治安，控制外来人员出入，确保前期工作的正常开展，抑制治安事件的发生。培训内容是保安基础知识、军事化训练等。

（二）管理、监督、配合方案

1、在开发商与业主签订商品房购买合同时，与业主签订《前期物业管理服务合同》，在协议中明确双方的权利和义务、装修管理事项及物业公司的服务标准，订立《业主临时管理规约》，41 并做好宣传解释工作，使业主在签订房产买卖合同的同时，感受到物业管理的服务已经开始。

2、熟悉小区整体规划设计和单体结构图纸，就设计中一些不合理或遗漏情况提出改善意见和建议，提出功能布局或材料使用问题的专业意见。

3、在工程施工阶段，对开发商提出以下建议：

（1）对小区的重要大型设备、设施的供应商，尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择声誉较好、售后技术服务良好、价格适中的企业。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢材以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，并参于监理，共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。

（4）建议开发商对所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位都达成书面保质、保修协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供货地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、配电设施、监控系统、消防报警系统、水泵等）的供应单位应提供清晰明了

的操作使用说明书，并对物业管理相关人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明，最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）对大型重要的公共配套设备，设立独立的电表，高层的室内照明插座电源应与空调系统用电线路及计量分开，高层电梯与照明应分开计量，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

4、做好竣工验收配合工作，把好验收关，对不符合管理要求的工程项目力令其整改，满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收全面把关交接，尤其是房屋平面图、设备设施竣工图、设施设备安装、使用和维修技术资料等。

5、物业的接管验收

（1）对在前期介入阶段提出的整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给牧业公司。

（3）凡小区采用非市面上常见的建材、设备和设施的，要求开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（4）验收时注意和物业管理密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取

水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统是否足够，设施做好与否，空调滴水、排水系统（含商铺）是否完备等。

（5）小区公共设备、设施、辅助场所、停车位等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉和纠纷）。

（6）验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

（三）公司的前期管理费从初期物业管理费中开支，费用按招标文件规定分步到位，主要用于办公设备的购置、前期介入人员的工资、物业公司的管理费用及相关的办公费用。

二、入住管理

（一）入住规约

入住参照宁波市建设委员会文件即市建房管《业主临时规约》示范文本执行，在业主签定购房合同时一起签定。

（二）公众制度

为了倡导精神文明建设，使我们的管理和服务更上一层楼，是离不开小区业主的配合，因此制订了各种公众制度：

1、业主规约

2、精神文明规约

3、业主手册

4、环境卫生管理规定

5、文化娱乐场所管理规定

6、车辆管理规定

7、装修管理规定

8、治安、消防管理规定

9、物品出入管理规定

10、装修人员管理规定

（三）入住手续及相关工作程序

1、业主入住前筹备工作

管理处正式成立后，管理处主任根据标书负责编写业主入驻工作方案，并做好下列工作：

（1）落实投标书中拟定的各类人员配置。（2）完成物业办公用房装修。（3）制订并实施物料采购计划。

（4）制订入住工作流程，做好入住资料的准备。

2、入住办理“一条龙”

我们坚持“热情、周到、高效、便利”的原则，为业主提供“一条龙”服务。编制物业交付工作程序，拟定开发商与物业交付操作程序。为方便业主，提高为事效率，管理处设立接待中心，使业主能在一个地方就能办妥所有的事项。

（1）交房一站式：交房时由物业管理公司和开发商联合设立交房中心，双方集中在一起。按照交房的有关手续，办理交房手续，向业主提供必要的咨询和服务，实行“首问责任制”并在交房中心把相关手续全过程办理完毕。

（2）服务一站式：业主可以通过任何一种联系方式，要求物业管理公司提供合理的服务，接待人员不能以任何借口予以回绝，而必须直接负责落实。特殊情况确实不能满足业主要求，也应如实告知，取得业主谅解。

（3）报修一站式：业主通过报修电话或上门报修，接待人

必须按规定负责落实填写报修单，维修结束后还应电话或上门回访，检查维修质量，不得中途推逶。

3、入住流程：

验证并留存----发给业主手册等资料----签订各类协议书----交费----验房----钥匙发放（若不合格，整改并验收合格后，发放钥匙）----存档

4、便民措施

1、为解决小区交付入住初期搬运量大，外来人员管理不便等问题，我们将组织便民搬运队，以低于市场平均价水平为业主提供各类搬运服务。

2、为方便业主装修，在装修初期，引进装修建材超市，为业主提供价廉物美的合格装修建材产品，提供联系搬家公司服务，邀请专业人员举办环保装修讲座及装修现场指导。

3、与燃气公司、电话公司、有线电视、网络公司签订代办业务协议书，为业主办理相关业务。

4、与学校、派出所联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

三、管理服务收费标准公布上墙并做好宣传工作

1、依照有关规定在小区宣传窗内张贴东欣佳苑物业服务管理收费标准。同时公布市物价局有关文件，让业主（住户）明确知道物业收费规定。

2、在《业主入住手册》中介绍有关物业收费规定和情况。

3、在东欣佳苑管理处收费点张贴东欣佳苑物业管理收费标准及缴费注意事项。

4、向业主（住户）宣传物业公司的权利和义务，以及业主（住户）的权利和义务，做好细致的解释宣传工作，让业主（住户）认识到缴纳物业管理费是自己的义务和职责。

四、装修管理

（一）依法管理装修和违章搭建措施

1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业管理服务合同》和订立《业主临时管理规约》，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。

2、把好入住办理时宣传交底关。办理业主入住手续时，发给业主《业主手册》，手册中包含《小区管理制度》、《业主规约》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。

3、把好装修备案关。在装修备案时，对于不符合规定的内容不予同意，装修备案人员不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相邻关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。

4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。

（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损

坏，阴止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。

（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。

（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。

（4）对装修重要事项的重点规定：

1）物品搬运：业主承担其所聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料的搬运一律使用指定电梯或吊装，不得使用楼梯走廊进行搬运，进出电梯或吊装时，应注意上下、左右的安全，避免在搬运过程中对相邻物业造成损坏，同时须时刻检查吊装设备是否安全。

2）禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖门洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线、燃气管线及弱电系统等到）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。

3）业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范

围。

（5）建筑垃圾的处理措施

1）建筑垃圾必须袋装，自行或委托小区搬运队堆放到管理处指定地点，不可散乱堆放或堆放在楼道口及楼道内。

2）木屑刨花类垃圾当天清理，不准过夜，以消除火灾隐患。3）争取有关部门支持，做到建筑垃圾2-3天清运一次。

5、把好违章制止关。对于业主或装修施工队不听劝阻的，及时联系有关部门，并迅速组织人员，制止违章装修和搭建的行为，对于通过努力仍无法制止的违章装修、私搭乱建行为，或者违章装修造成严重后果的，及时通过行政执法部门或通过法律途径解决。具体可以通过以下几个途径：

情理手段

业主出现违章装修，做到以理服人，以情感化业主，急取业主的支持和理解。

行政手段

在业主不愿整改的情况下，向上级机关及业主的所在单位反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改。

经济手段

根据《宁波市房屋安全使用管理条例》的有关规定，严惩违反装修有关规定的行为，提请房屋管理行政部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚，以维护其他业主的利益。

法律手段

业主在办理装修备案时，管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》，划清管理

处、业主、装修施工单位之间的责、权，对小区装修进行法制管理。对违章并无视一切的业主，我们将通过法律途径予以解决。

（二）外观管理措施与承诺

根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》及东欣佳苑的特点，也为保护建筑外观整体形象，小区内不得外装防盗窗、雨蓬与花架；空调外机定点定位；小区外围营业用房门面装饰统一。特承诺在东欣佳苑的外观管理上达到余姚市物业管理示范小区标准，具体措施如下：

1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。

2、将外观管理具体内容在业主《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时规约》中也作出约定。

3、空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。

4、多层、小高层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。为防止高空坠物，高层不可安装晾衣架、花架。

5、提倡不装防盗窗。若要安装，须安装与窗玻璃内侧；敞开式阳台不可安装防盗网。

篇3：农贸市场管理整体设想

自从有人类活动开始, 建筑就以其特有的空间性, 影响着人们的生理活动和心理活动。建筑的空间性是一个既简单又复杂的概念, 在芦原义信的《外部空间设计》一书中, 他非常形象的阐述了建筑的内部与外部空间之间相互转化的关系。在笔者看来, 在两者之间的转化中有一座桥梁, 那就是人的心理感受, 影响人心理的因素都有哪些, 它们对空间属性的营造有什么样的影响, 或者说构成空间的元素都是怎样组合的, 通过对空间元素的重新建构我们可以得到怎样的空间属性, 我觉得是一个很有意义的研究课题。下面笔者将以普通标准教室为例, 通过引入格式塔心理学的理论, 来对组成我们教室空间的元素进行合理的分析和重构, 形成新的符合当前时代发展的教室场所, 从而得出一些可以提高我们学习效率或者使大家相互之间都感到舒适的相关结论。

1 我国教室状况的概述

中国的教育事业正处在加速发展的时期, 尤其是最近几年国家对教育的投入逐年加大, 教育已成为我国非常重要的一项长期投资。我们传统的大学教室作为学生的主要学习空间, 已不能适应现在乃至未来的教学任务, 甚至还可能影响学生的健康状况。在我国经济迅速发展, 学校数量大量扩张的背景下, 现有的教室布置作为一种固定的模式一直延续到今天, 与之相反的是学生的学习效率却没有很大提高甚至还出现下降。因此, 怎样有效的提高学生的学习效率, 增进师生之间情感的交流, 是我国当前各个学校面临的一个紧迫的任务。

在我们传统教室的空间设置中, 虽然节约了资源, 最大限度的容纳学生, 使更多的人接受教育, 但也存在许多问题, 譬如座位一般都是成行成列的布置, 没有照顾到学生的心理因素, 拥挤的座位密度增加了学生的不适感和紧张感, 生硬的桌椅和墙壁色彩则让人感到冷漠, 同时教室只提供给学生学习空间, 无其他附加功能, 几乎断绝了大家相互交流的场所, 更使老师和学生的实际距离拉大产生隔阂感, 这和以人为本的发展策略相违背, 因此我们是否可以尝试通过对室内建筑元素的“解构”及重新建构来解决这一问题。

2 格式塔心理学

格式塔心理学是西方现代心理学的主要流派, 其主要研究有关人的认知过程, 即人的心理活动不是由几个元素构成, 个体的行为也不是单纯的由一些反应堆积而成的, 整体不能还原为各部分、各元素, 是整体大于部分存在, 并制约着部分的性质和意义, 是经由个人对外界刺激进行选择与组织后的反应。

格式塔心理学在建筑设计中反复强调整体大于局部的总和, 在设计中应该从全局出发, 把使用者也作为其中的一部分而加以考虑, 对每个元素进行重新的建构, 组合成新的“场所”。而在我们传统的设计中, 一般只是将教室作为一个单独的使用空间, 对这个空间没有任何整体性的再设计, 而根据格式塔心理学理论, 我们应该对教室的尺度、比例、色彩、光照、学生的心理感受进行重新的组合, 建构出符合教学场景的新场所, 而不能像以前那样杂乱无章的堆砌。

3 教室场景的营造对人心理活动的影响

在《场所精神》一书中, 诺伯舒兹论述了建筑空间中场景营造对建筑及人心理的影响, 因此我们完全有理由相信不同的场景对建筑空间有不同的影响, 换言之就是空间属性的不同会赋予人不同的心理感受, 而构成场景的元素则是我们需要研究的问题。在教室中, 空间尺度, 心理距离, 家具比例, 室内色彩, 光照等一系列的客观元素构成了教学场景, 赋予空间以教学属性, 根据格式塔心理学的理论, 我们可以通过对这一个个客观元素的重构和组合, 创造出一种完全崭新的教学场景, 使其达到整体大于局部之和的效果, 从而提高学生的学习效率。

3.1 对教室空间尺度的重构

人的一生中大部分时间都是在室内度过的, 可以这样说, 一个成功的建筑, 它的空间比例肯定能恰到好处的凸显着人的舒适感。教室尺度的处理是表达空间效果的重要手段, 它涉及到空间气氛的营造, 比如学生的课桌, 除了满足比例尺度问题外, 还应该根据人体工程学来进行合理的设计。在标准大学教室的空间中, 人作为空间中的主要使用者, 对桌椅的尺寸都应该有一个比较适宜的尺度, 尺度过大或过小都会让人感觉到心理上的不舒适, 同时桌子与桌子之间也应保持一个合适的距离。2002年颁布的GB/T 3976—2002学校课桌椅功能尺寸标准, 增加了高等学校课桌椅部分的基础要求和尺寸标准, 根据这些标准, 我们完全可以通过合适的比例来使人感到舒适。同时, 多元化是以后的发展趋势, 功能的多元就意味着交流强度的增加, 因此, 适当增加教室的功能性, 例如增加一些存放学生衣服 (尤其是在冬天, 在室内脱掉的外套放置问题也很让人头疼) 的衣柜, 不仅解决了实际问题, 而且功能的增加也就意味着使用频率的增加, 直接增加了学生之间的交流频率。

3.2 对教室空间距离的重构

当我们走进教室, 只要存在一个与人共有的空间范围, 大部分人都会选择靠窗, 靠墙或靠门的位置, 这是因为我们在寻求一个有边界的安全空间。实际上在人与人相处的过程中, 有两个因素影响着我们相处的融洽感, 一个是生理距离, 另一个则是心理距离, 这两个距离构成了我们的空间领域。在教室这个特殊的环境中, 每个人都有自己的空间领域, 当这个空间领域被打破时, 会引起我们的不安及一系列反应。因此, 从心理学上讲, 我们都需要一个保护空间, 一般我们将人与人交往的距离分为四种:亲密距离 (交谈双方关系密切, 身体距离从直接接触到相距约45 cm) , 私人距离 (45 cm~120 cm) , 礼貌距离 (120 cm~360 cm) , 一般距离 (360 cm~750 cm) 。由于在教室中, 学生之间的关系一般都很亲密, 考虑到教室的利用率, 功能安排以及生理心理上的需求, 建议采用45 cm~120 cm的距离, 而且在我们传统的8 400 (长) ×6 300 (宽) ×3 600 (高) 标准教室空间中, 由于资源, 定式思维的影响, 一般座位数在50人~60人之间, 有的教室甚至能达到70多人, 但是如果从心理学的角度而言却显拥挤, 因此结合国外教室的情况和心理距离的理论, 我们大学教室所容纳的人数一般为25人~30人之间。

3.3 对教室色彩的重构

色彩心理学家认为, 不同颜色也会对人的情绪和心理有不同的影响, 五彩缤纷的色彩能够通过视神经传递到大脑神经细胞, 从而有利于促进人的智力发育, 而在和谐色彩中生活的人, 其创造力高于普通环境中的成长者, 若常处于让人心情压抑的色彩环境中, 则会影响大脑神经细胞的发育, 使智力下降。在我们传统的教室中, 大部分教室都是白墙黑板, 由于白色涂料会反射大部分照在其上面的光线, 因此会让眼睛紧张, 使眼睛因为调节强度而变得疲劳, 同时还令人产生一种冷漠感。由于教室中的色彩起着多方面的作用, 有助于调动学生的情绪, 提高学习效率, 因此怎样通过对教室墙壁色彩的运用, 让学生的眼睛感到一定的舒适, 这是我们需要深入研究的问题。有关专家研究表明, 淡黄色、浅蓝色和橙色可以让学生学习集中注意力, 现在有的学校已经开始了这方面的尝试。同时课桌是学生学习的主要载体, 由于现有的课桌都是方方正正, 减少了学生对它的亲切感, 因此富有一定曲线或柔和形态的课桌是人性化的又一选择, 因为学生大部分时间都要面对课桌, 桌椅的颜色对人心理的影响也不容忽视, 怎样和墙面进行合理的颜色搭配, 这也是需要深入研究的一个课题。

3.4 对室内光照的重构

教室是学生在学校生活的主要场所之一, 而教室照明不光影响着学生的视力健康, 而且还关乎学生的学习效率。由于人对外部的感知90%都靠视觉来完成, 因此教室光环境决定着学生的学习效率。为了满足教室的照明需求, 2004年国家颁布了GB 50034—2004建筑照明设计标准, 由于我们对室内光环境的不重视, 再加上许多教室年代久远, 因此现在的教室能否满足国家标准, 这是一个需要解决的问题。同时, 在照度分布不均匀的环境中, 易导致眼睛为适应不同照度不断移动而引起的视力疲劳、视力下降, 甚至引起学习效率下降。因此在教室这种大量用眼的环境中, 应该合理的布置灯具或者配光来保证照度均匀, 保证教室的每个学生都有相近的照明条件, 此外, 应适当加强黑板处的照度, 提高视觉焦点, 减少学生的分心。一般教室都采用人工照明, 由于现在的墙面、天棚、地板都会反射光照, 在满足国家对大学教室光照要求的前提下, 怎样计算出合理的光照条件和灯具布置, 需要我们详细的研究和实验。

4 结语

大学教室的再改造在设计之初就根据格式塔心理学的理论体系, 强调每个空间元素对人心理的影响, 改善了学生学习的舒适感, 这样做的好处是保证了设计的完整性, 由局部到整体, 最终达到“整体大于局部之和”的效果。当前的工作主要是逐步建立一套可供实施的教室设计标准, 整合现有的各个部分的行业标准, 例如教室桌椅的尺寸、规格与学生数量之间的关系;墙壁色彩与灯光反射的关联;完善教室排课的管理机制, 对学生心理与教室空间进行更深入的研究等问题, 最终形成完整, 合理的设计范例。

对现有的大学教室空间与学生心理关系进行合理的分析, 从人文关怀的层面上来说, 不仅是对学生内心需求的一种满足, 而且是未来学习空间发展的一个主流方向。本文仅从现有的室内空间元素进行一定的分析, 希望能为未来的大学教室空间设计做出有益的探索。

参考文献

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[2]郭巍巍.室内心理空间营造要素分析[J].大众文艺 (学术版) , 2011 (12) :78-79.

[3]吴琼.基于视知觉的建筑心理空间研究[D].杭州:浙江大学, 2012.

[4]任然.室内设计的心理因素探讨[J].大众文艺, 2010 (11) :121-122.

篇4：提高整体英语素质的几点设想

一、 首先分析一下两极分化现象产生的原因

作为英语教师，我们也要接受这样的事实，影响学生成绩的因素有天生兴趣因素的关系。有的孩子的确如说的那样像有语言天赋一样。但是对于大部分学生来说，还没有树立语言学习的信心的时候就已经接收到外界的一些类似英语多么难学的信息，从而只能使他们望而却步。

二、 怎样提高后进生的成绩

可以说英语后进生成绩的提高不是一蹴而就的工作。教师需要长期坚持。

1. 了解后进生的基础，增加其学习兴趣

兴趣像个磁盘一样能够集中学生的注意力，我不否认有很刻苦的学生，但是兴趣这个最好的老师会让学生在挣扎的学海中少费些心血。而且乐于学习，我们都知道何乐不为的道理。对于后进生而言，不可以妄自断言他们对英语的学习是没有兴趣可言的。建立后进生的英语学习兴趣的首要环节是应该全面地了解后进生的英语学习基础。教师要在不伤害学生自尊心的情形之下摸清到底学生成绩差到什么程度。比如我在教学中，为了了解班里新来同学的学习成绩，就针对性地从单词语法方面做了几次小测试，当然一两次的成绩好像也不能说明一个学生的英语素质，还需要教师在日后的教学工作中细心观察。只有掌握了学生的学习程度，教师才可以有针对性地对其开展兴趣培养的训练。我在教学中，帮助一些学生提高学习热情，我在班级建立英语角活动，并且安排一些成绩并不是很优秀的学生担任重要职务。经常使用鼓励性短语如very good， great， perfect等等。不是有话说“好孩子是夸出来的”吗，而且对于老师的表扬学生都是很乐于接受的，所以，请教师们不要吝啬自己的表扬。为了让一些英语成绩不是很理想的学生看到自己的闪光点，我也会根据学生实际设置课堂问题，更会加大力度地表扬他们的进步之处。课堂之上教师也应该多动动脑筋利用形式活泼多样的课堂模式激发学生学习的热情，我在教学中常应用小卡片、剪贴画、小模型这样的小道具，即使是司空见惯的事物在课堂中出现也会让学生有种耳目一新的感觉。

2. 教学中分层次教学，兼顾两级

有的教师在授课过程中为了节省时间断章取义地安排教学内容，有些内容觉得简单就省略不讲，而对于那些层次相对较低的学生可能还不能完全理解内容。教师可以根据学生的实际情况分层次留家庭作业，要让学生明白的是家庭作业不是任务，而是对课堂所学知识的巩固加深。

3. 在班级开展实施互助学习小组

学习小组不仅仅要建在课堂上，还要在课后。教师可以精心挑选一些热心的学生让他们在班级寻找帮助的对象。在互相帮助的过程中，这些学生在帮助别人的同时，自身价值也得到了体现。英语知识的学习过程如果互相合作可以收到事半功倍的效果。比如英语单词的记忆、段落的背诵，如果能够两个人互相考着背诵，不但节省时间，还能够加强记忆。通过此方法的学习，可以让全体学生共同提高，实现课堂的高效性。

4. 学校、家庭、社会密切配合

在这个问题上，我认为实行“文件管理”制度。以要求学生完成家庭作业为例，家长把当晚在家里完成作业的情况和在学习中遇到的问题记录下来并根据表现进行签字，第二天交给老师查阅，老师可以快捷地了解到学生在家里完成作业的情况，可以及时地对学生的不当之处进行教育辅导，并督促其及时改正。文件可以以下几个部分组成： （1） 平时作业与成绩记载； （2） 每次月考成绩记载及试卷分析； （3） 不同时期学生的思想情况简要分析。

三、 培养学生的英语文化

在我们的应试教育压力之下，英语只是作为一门考试必考科目存在人们的印象中。英语是一门交际语言，要提高学生的英语素质我觉得重要的因素还要培养学生的文化知识。东西方的文化差异决定了学习英语的效果。长期以来，在英语教学中语言和文化的这种关系一直未得到足够的重视。在教学实践中，似乎认为只要进行听、说、读、写的训练，掌握了语音、词汇和语法规则就能理解英语和用英语进行交际。而实际上由于不了解语言的文化背景，不了解中西文化的差异，在英语学习和用英语进行交际中屡屡出现歧义误解频繁、语用失误迭出的现象。如：用How much money can you earn a month？来表示对外国人的关心，殊不知这是一句冒犯的问话，侵犯了别人隐私（privacy）， 会激起对方的反感。中国人以谦逊为美德，如当外国人称赞中国人某一方面的特长时，中国人通常会用You are overpraising me（“过奖”）来应酬，这往往会让说话者感到你在怀疑他的判断力；抑或是用“Where？ Where？”来回答，弄得外国人莫名其妙，不知所云。相反，通过学生在学习语言时对文化的兴趣，就可以利用他们发自内心地想了解其他民族的兴趣和动力，从而提供了学习该民族语言的基础。教师可以根据班级学生的兴趣爱好搜集一些相关的文化知识。以剪贴画的形式张贴在班级的背景墙上，通过这种方法可以吸引学生的注意力，而且形象直观容易记忆。

篇5：农贸市场管理整体设想

1、总体顾问理念

住宅小区物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理具有专业化、企 业化、社会化、经营化的特点。杭州“浅水湾”城市花园是高层住宅小区,对于 保安消防管理, 客户服务等工作有较高的要求。新金桥物业将发挥自身具备的人 才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验, 结合杭州当地实情, 建立一套符合 杭州“浅水湾”城市花园物业管理模式的总体顾问管理概念。

新金桥物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上,安全消防第一”;“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境” 的管理理念将以卓越高效的物 业管理为客户服务,创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间,为杭州 人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境,以达到物业的保值、增值, 实现社会效益,经济效益的同步增长。

(1 整体设想与策划方案 a 项目特点分析 : 围绕总体顾问理念, 新金桥物业对项目进行了全面系统的分析, 存在以下几个特 点: 1 智能化设施设备运行维护

“浅水湾” 城市花园作为杭州地区的高档的住宅区。拥有变频供水电子监控, 远红外报警等, 智能化设施设备, 因此对其管理和维护是维持整个小区运转的基 础。安保防范

浅水湾城市花园总建筑面积打 23万平方米,并分多期开发,对安保防范工 作提出了很高的要求, 且智能化安保设施的高效正常运转需要一个过程。新金桥 物业确

保因管理原因造成的治安事件发生率为零。从我们长期管理高档物业的经 验来看,良好的安保防范是衡量管理效绩的关键。清洁环保

作为一个主要以高级公寓为主的高档精品楼盘,环境因素是一个重要的指 标。根据小区的整体规划, 绿化面积占较大比例, 这对绿化保洁工作产生了较大 压力。公众形象

“浅水湾” 城市花园地处杭州市中心商业区内, 同时作为杭州市的高档精品 楼盘, “浅水湾”城市花园必将成为公众关注的焦点。作为似心服务的物业管理 公司, 其工作的方方面面在接受业主的监督管理的同时, 其工作成效将直接接受 公众和媒体监督考评。新金桥物业力争不仅从硬件上更从软件上提高“浅水湾” 城市花园的整体公众形象, 真正做到经济效益、社会效益的双赢, 提升中联房地 产公司的品牌形象。人才管理

“以人为本” 的管理思想, 不仅体现在对外服务管理上, 而且还体现对企业内部 员工的管理。良好的奖惩措施和完善的培训体系是企业持久发展的动力之源。

b 管理办法

措施之一:智能化设施设备的专业化管理

发展新金桥物业规模优势, 充分利用新金桥公司总部工程设备部人力资源支 持,实施对机电设备等方面的专业化物业管理,同时,在管理运作方面,加强智 能化维护保养。

措施之二:“安保”的三防结合管理

在现场勘查, 查阅资料的基础上, 根据智能化防范的条件, 结合新金桥物业 的安保管理经验,从实际情况出发,确立了前期安保管理以“人防为主,技防为 辅” ,常规期安保管理以“技防为主,人防为辅,全面防范” ,重大活动安保管理 以“联手警方,全面防范”的整体治安防范思路。同时结合“浅水湾”城市花园 智能化情况, “三防”结合即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整 的保安防范体系, 由管理中心统一指挥调度, 强调多重结合, 即固定岗与流动岗

相结合,全面防范与重点防范相结合;“物防”上要根据现场实际情况,增设门 禁等手段提高防范能力;“技防”运用“浅水湾”花园的智能化保安设施,如闭 路电视,监视系统,红外线报警等,结合管理中心的统一管理,快速调度,确保 治安防范万元一失。

措施之三:“科学高效的环保管理”

绿色环保管理在精心养护区内绿化同时, 注重对 “浅水湾” 花园管理处电梯 厅等处绿化摆放;实施垃圾分流, 特别是各种办公设备产生的有毒有害废物(如 复印机碳粉、硒鼓、电池等 ,以加强环保建设。在降低成本同时,以确保小区 环境清洁, 植被完好, 全面加强小区环境文化和环保建设, 并在此基础上做好如 下各项工作: 1 维护好已有的园林绿化, 实施全方位立体式绿化工程, 加强对小区内业主 的环保意识的灌输,使每个人都自觉热爱小区的环境;2 垃圾分类收集,建立回收系统;3 统一规划小区的各种自然景观和人文景观。我们深信, 经过我们的努力和 科学管理, “浅水湾”花园必将能通过 ISO1400环保认证,成为一个绿色 环保的住宅小区。

措施之四:“装修综合管理”

新金桥物业在注重施工装修阶段的施工管理质量监督和配合验收, 保证施工 质量的同时,对于小区内出现的二次装修,我们将通过亲情手段、行政手段、法 律手段

等综合管理手段进行装修综合管理, 为确保小区内无一例违章装修, 我们 强调预防为主,有错必纠。预防上,我们大力宣传培训,业主装修单位和员工进 行装修制度、装修要求等方面的培训,明示制度,有据可依;在装修审批上严格 把关、并明确双方的契约关系, 不讲情面, 不留缝隙。加强追踪监督、采用经理、工程部、保安员齐抓共管的方法,将违章装修消灭在萌芽状态。

措施之五:“立体形象管理”

“ ISO9001质量管理模式” —— 新金桥物业总部专设质量技术监督部, 依据 2000版的 ISO9002标准, 对 “浅水湾” 城市花园的各项物业管理运作进行监督和评定, 发现问题,及时汇报,及时处理,及时总结。

“全面服务,满意 100”—— 新金桥物业将发挥在住宅小区管理的丰富经验和人 才优势,为业户提供方面齐全的物业管理全面服务。

“服务窗口统一化” —— 新金桥物业将在小区内设客户服务中心, 统一对外服务, 除各项报修、投诉处理等日常事物协调,还小区业主提供各类 VIP 服务。同时, 它还负责对外的公共形象、营销策划、大型活动协助和与业主和各执法单位、政 府机关各项工作的协调。从而提高物业管理整体服务的效率,保证信息的畅通, 使小区内的业主在安全舒适的环境中居住生活。

措施之六:“人才多层次的管理”—— 高档的物业需要优秀的物业管理人才。新 金桥物业将在派出高级项目经理和各类高级工程技术人员等人才的同时, 注重吸 纳杭州当地的优秀管理人才, 并严格实行资质管理, 确保各类岗位人员的专业素 质和综合素质。在保障人才素质的同时, 新金桥物业更注重人才本土化和人才梯 队的建设,为“浅水湾”城市花园下一步发展提供坚实的人才基础。

2、争创“省级物业管理优秀单位”和“全国物业管理优秀单位”实 施计划(1 各项基本管理制度的建立

我司将根据建设部 《全国优秀管理小区标准》 和 《浙江物业管理优秀评分标 准》 以及我公司管理住宅小区的经验建立一套适用于 “浅水湾” 的各项物业运作 手册。它包括保安、保洁、绿化、内务、工程、客户服务等所有有关的物业管理 内容。

(2 各项基本管理制度的实施

为保证各项制度的有效实施, 根据质量体系文件的要求, 对新招聘的员工进 行全面的培训, 并进行考核, 确保应知应会, 并开始严格按照各项工作标准实施, 同时根据工作考核标准进行考核,保证各项制度的有效实施。

(3 浅水湾各项硬件设备的标识

根据标识管理的规定对浅水湾项目管理、服务、工程设备, 小区内部及周边 环境、交通标志、人员等进行标识,确保在需要追溯的情况下可以实现追溯性。

(4 创优的联系准备工作

按照的具体的时间安排, 结合 “浅水湾” 实际情况制订创优各条线细步工作 实施计划组织项目工作人员学习领会达标创优的有关文件分解实施小区硬件整 改包装工作。小区员工进行达标创优培训

(5 工作整改

公司达标创优领导小组对小区进行第一次内部检查并进行整改创优工作申 报工作,实施全面创优小区检查的现场演练

(6 迎接创优评比

a 建立科学完善的物业管理制度。

b 用 2个月的时间在本公司原基础上建立一套符合 ISO9002质量体系要求的工 作规程,管理办法。

c 建立每周一次的小区创优工作小组会议,落实解决创优工作问题,协调部门 工作。

d 在管理处范围内严格按公司的培训体系对小区员工进行上岗培训, 岗中培训 和转岗培训,确保管理的质量,提高管理人员的服务意识。

e 由公司质管部门对该项目的管理处工作进行不定期的检查,以确保服务质 量。

篇6：市场营销部2013年工作设想

----市场营销部

子在川上曰:逝者如斯夫,不舍昼夜。不知不觉,2012即将结束，新的就要开始。虽然一切都显得蠢蠢欲动，还是要回顾这一年来的点点滴滴。

众所周知,今年可以说是一个波澜不惊的年份。全年仅有年初由深圳的小盘新股次新股带领的一小拨吃饭行情，年初市场对高送转小股本股票进行了一次不温不火的炒作,市场总体成交量无法放大,这次的炒作持续时间也很短,在3-4月份就匆匆结束了。年初大家非常期待的蓝筹股年报预期估值修复行情却成了今年最大的一个陷阱, 回头反思,今年的波动和2010年2011年如出一辙。全年指数跌幅15%左右,个股偶尔有题材行情,但是市场整体参与者盈利仍然非常困难,绝大多数投资者从年初到现在已经亏损累累。有不少投资者已经连续三年亏损。在全球经济全国经济二次探底的挣扎中，市场营销部的全体同仁依然在风口浪尖团结一致、同心同德、相互协作、顽强拼搏。为公司的发展付出了艰辛和汗水。

2013年工作即将全面展开，预示着我们明年的工作仍将充满着挑战。为此，我们有必要对过去的工作认真总结，保持清醒认识，并着手准备应对2013年我们将面对的新形势和新问题，根据工作实施情况以及把握当前形势及时部署2013年工作安排，现总结汇报如下：

一、2012主要工作内容及预算目标完成情况

1.营销队伍建设情况

今年,营销部把营销人员的储备放在重要位臵,由于地理位臵偏远造成的人才匮乏,营销部把招聘工作上升为日常工作的一项。营销部通过社区、人才交流中心、网络和报纸等各种渠道诚聘营销人员。将重点放在金融专业的应届毕业生。通过综合素质，学习能力面试的把关，截至目前营销部共面试营销人员59人次，招聘录用22人，其中实习营销人员9名，在校实习生2名。现留营销人员7名，其中正式员工3名、非全4名。我坚信,在我们的不懈努力下,一定会打造一支骁勇善战的营销团队。

2.营销渠道的建设与维护 2.1．银行网点的维护

营销部逐一拜访市区包括工农中建4家银行19家银行网点,独山子区中行工行2家银行的4家营业网点，在离营业部比较远的农七师各团场7家农行营业网点,营销部依然不放弃对银行资源的储备,培养非全日制营销人员为主导的维护农七师垦区的银行网点,区分发掘银行资源。今年4月至今，公司组织了“宏源证券—农行新疆分行联合营销”活动。营销部积极响应，全体营销人员主动与各农行网点员工联系、洽谈，共同营销服务客户。

截止目前银行渠道共开发客户287户，占营业部36.28%。其中有效户123户，占营业部43.16%。新增资产149万元，占营业部22.88%，销售理财230万，占营业部66.67%。销售基金32.3万，占营业部销售总额的100%。

通过今年一年银行网点的维护，营业部与中行、农行和工行建立了牢固的合作关系，为今后银证联合营销做了良好的铺垫。2.2.社区渠道的开发与维护

总结去年社区渠道营销拓展的经验，吸取社区多、人员少、营销力量薄弱的教训。今年营销部将社区渠道的宣传主要锁定在3个规模较大、人员集中，收入较高的社区，并将社区营销的频率减少到每月（5月—9月）2—4次。

截止目前社区渠道共开发客户82户，占营业部10.37%。其中有效户26户，占营业部9.13%。新增资产31万元，占营业部4.76 %。

今年营销部虽在社区展业的次数少了许多，但与社区的联系并未减少，近两年营销部与各社区居委会、物业等工作人员建立了良好关系，为今后在社区举行宣传展业等营销活动打下了坚实的基础。

2.3.其他渠道营销 今年（5月—9月）营销部组织营销人员市区各人流量大的地段举行宣传展业活动，提升营业部在本地区的知名度,随从短期效应来看效果并不良好，但我相信只要长期坚持下去，当行情爆发的时候引导自然客户前来办理业务。其次是对有兴趣的客户做重点回访。

截止目前通过其他渠道共开发客户41户，占营业部5.18%。其中有效户16户，占营业部5.61%。新增资产26万元，占营业部3.99%。

3.经纪业务业绩开发情况

2011年截至目前我营业部公开发客户791户，其中有效户285户。新增资产651.16万元。其中营销部开发客户410户，占营业部 51.83%。其中有效户165户，占营业部57.89%。新增资产206.42万元。占营业部31.71%。

4.基金和理财产品销售

营业部共销售基金32.3元，销售理财345万元。其中营销部销售基金32.3元，占营业部销售总额100%。销售理财320万元，占营业部销售总额92.75%。

5.营销人员培训情况 5.1.基础培训 2012年营销部组织新增市场营销人员培训每人60个学时以上，内容涉及金融领域的各个方面，促使营销人员更快的掌握专业知识，增强营销人员的营销能力。并单独针对见习营销人员开展数次基础知识培训 5.2.专项业务培训

对部门所有营销人员进行岗位职责、相关制度、行为规范的培训，并组织“证券法律法规”、“证券基础知识”、“营销技巧”等的培训，在培训的同时经常针对一些问题开展讨论，如：技术分析、基础业务、基金理财、信托产品、营销案例解析等等。

5.3.创新业务培训

对部门所有营销人员进行财富管理知识的培训，灌输财富管理理念，促使营销人员在实际的营销工作中拓宽营销思路，创新发展营销理念。

6.营销工作中的不足 6.1.传统的营销理念需要改变

现阶段国内优秀卷商市场营销人员的营销理念以在保证客户资产安全的前提下为客户提供资产保值增值的服务，而我们的营销人员则是利用客户的贪婪心理营销客户开立股票账户，进而引导客户进行股票交易，提高交易量赚取佣金收入。使得客户在行情不好的情况下资产受到损失。6.2.营销客户群体的不广泛 目前营销人员主要服务群体大部分是市场上的中低端客户，缺乏针对高端客户、机构客户的营销经验。6.3.客户综合开发与服务进展缓慢

单兵作战，不能全面把握客户需求，挖掘客户价值。在业务开发与客户服务的过程中，主要还是各个营销人员各自为阵，没有形成“团队作战”的优势，特别是对于核心客户的综合需求把握不足，信息沟通和协调机制不畅，在挖掘机构客户的业务价值，对机构客户提供综合理财服务方面，还需要进一步探索和推动。

二、2013年市场预测、行业发展状况预测和竞争对手分析

1.2013年市场预测

从今年以来的经济运行状况看，我国经济增长阶段转换的征兆更趋明显。2013年，全球经济仍处危机后的调整期，国际环境充满复杂性和不确定性;国内原有竞争优势、增长动力逐渐削弱，新优势尚未形成，市场信心和预期不稳，经济运行处在寻求新平衡的过程中。世界经济结构改革不到位和需求增长乏力等问题难以根本改观，金融危机的影响呈现长期化趋势。同时也应看到，发达国家实施再制造业化战略，以互联网、新能源为代表的第三次工业革命正在兴起，全球产业结构调整出现新动向。我国总需求增长仍面临一定下行压力。

鉴于以上分析，预计2013年中国A股的总体走势为缓慢震 荡上行，成交量与A股总市值不会有大的增幅很可能随上证指数的缓慢上行而缓慢增长。

2.行业发展状况预测

2.1.传统零售经纪业务要向财富管理方向转型

客户不再满足于原来的股票和国债交易服务，而是需要一站式的财富管理服务。证券公司只有通过不断整合资产管理、投资银行和自营业务的各项业务优势，从零售客户的综合理财需求出发，坚持以客户为中心，针对不同类型的客户提供各种标准化、人性化和网络化的理财服务。

2.2.券商战略上重视提高为机构投资者提供全能服务的能力 中国机构投资者的队伍发展非常迅速，未来还将增加社会保险、养老保险等长期投资机构，活跃市场的对冲基金、量化投资基金等新兴投资机构也方兴未艾。证券公司传统的通道业务，乃至纯粹只提供研究服务的公募基金公司服务模式也已经走到了转型的关头。证券公司要向海外的主交易商模式学习，把机构投资者所需要的产品设计、发行协调、渠道销售、投研服务、交易服务和后台服务等内容全部完成，让机构投资人专心投资。2.3.创新自营和交易业务成为证券公司未来重要的利润增长点

“十二五”期间，中国证券市场将面临诸多市场创新，从而将带动证券公司的创新业务发展。首先，随着转融通机制的运行，证券公司的融资融券业务将迎来快速发展阶段；其次，股票约定式回购业务将允许证券公司从事类贷款业务，有效提升业务收入。由此引发的证券公司自营和交易业务的转型需要证券公司创新各种策略性投资，包括直接投资、套利交易、做市商业务等，都将成为新的业务增长点；再次，对战略新兴产业的支持发展和多层次市场体系的建设将为证券公司在创业板市场和场外市场业务开拓方面带来机遇；随着人民币国际化进程的加速以及上海打造“两个中心”战略目标的确定，国际板也有望推出，利于证券公司在更大平台上开拓业务；此外，未来跨境跨市场ETF、备兑权证等创新产品的不断推出，也将给证券公司带来新的业务机会。可以预计，证券公司创新业务的收入贡献将不断上升。

3.竞争对手分析

奎屯及周边地区分别在独山子、乌苏设有华融和宏源各一家营业部，相互之间有一定的竞争，同时平安、长江和海通等券商通过与银行、保险人员个人合作等各种违规手段对奎屯地区市场进行渗透，主要利用万分之8以下的低佣金手段吸引客户，对此，市场营销部营销人员不断加强与银行各网点业务人员的深入合作，充分利用公司投研团队提供的资讯、金宏源财富中心及理财师服务团队提供的价值产品深入开展客户服务工作，提高客户满意度，以优质服务吸引客户、留住客户，通过一年多的努力，外来券商来奎屯地区违规招揽客户的情况已得到控制。

三、2013主要工作内容

1.团队建设的后续发展

奎屯营业部市场营销部只有营销人员7人，营销力量比较薄弱，相较其它营业部的差距还有很长的路要走。在新的一年，市场营销部部拟通过高等院校的定期招聘、社会渠道的宣传、及网络、电视报纸等媒体渠道，面向社会公开选拔优秀的人才。并鼓励现有员工介绍有志从事证券行业的人才加入宏源证券。

计划新一招聘市场营销人员人员15名以上，为营销团队的做大做强提供保证。

2.培训工作的完善

继续坚持定期的培训工作，从专业知识、营销手段、创新模式、实战技术分析等方面进行培训，提高营销人员的整体综合素质。鼓励营销人员参加各种自学考试，包括期货从业资格、基金销售资格、证券投资分析师等职业资格的认定。

计划明年将创新业务的培训放在与传统的经纪业务同等重要的位臵，将市场营销人员逐步打造成为全方位的金融营销服务人才，能够为客户提供综合理财服务。

市场营销部目前的培训体系也是依照公司培训手册模板建立，其他部门同事如有更好的意见，欢迎随时交流，如有新的需求也欢迎随时沟通。

3.营销活动组织

当前营销人员开拓市场主要是依托银行网点为主，2013年营销部依旧要加强社区宣传，市场推广等工作。打响宏源品牌。计划在大型社区、建材市场、各大集贸市场、购物中心等人口流量较大地区举行奎屯营业部形象宣传。

下一计划开展25次以上的社区营销宣传活动，活动主题暂定为“个人及家庭财富管理”，通过此渠道开发客户目标为150户，其中有效户目标 50户，新增资产目标350万。计划开展30次以上的“地段”营销宣传活动，活动目的主要以宣传为主、营销为辅，通过此渠道开发客户目标为100户，其中有效户目标 30户，新增资产目标300万。

由于部门组织社区活动目前处于刚刚起步期，当前效果还不明显，环节急需优化改善，各位同事如果有什么好的方法，欢迎积极交流沟通，尽快创建一套适合奎屯地区营销的社区、“地段”营销模式。

4.兵团市场的拓展

目前营业部市场营销人员大部分主要坚守市区市场，面对日益激烈的竞争环境，相较而言，奎屯市周边团场地区的营销开拓存在较大的发展空间。而奎屯市周边地区市场开发最有效的方法主要还是兼职的市场营销人员。在这里鼓励大家走出家门，大力拓展周边人脉和市场，发展自己个人下线，为更好的业绩做出更 大的努力。

计划明年发展兵团地区营销下线7人以上，通过团场渠道开发客户目标为350户，其中有效户目标 50户，新增资产目标300万。

5.银行渠道维护再开发

在2012年的基础上，继续维护银行渠道，积极利用银行活动，共同开展银证联合营销。这里要求全体营销人员加强联系并熟悉已有银行网点及相关工作人员，在现有的银行保险工作人员中发掘、发展自己个人下线，为后期营销活动工作做好铺垫。

下一计划通过银行渠道开发客户目标为600户，其中有效户目标 200户，新增资产目标2000万。并鼓励现有营销人员在银行发展自己的营销下线。

五、2013年本单位创新发展工作主要内容

1.以客户关系为核心构建市场营销体系

通过银行、社区等营销网点、网络等“触须式效应”，在做到标准化服务的大前提下，再根据客户自身特点去满足个性化需求，应该是营销部及营销人员必须重视的工作。从国外券商的零售业务发展来看，客户体验是零售业务发展的精髓，提供人性化、差异化的服务体验是零售业务追求的最终目标，市场营销部的营销工作也应该从“以业务流程为中心，以追求业务规模为目标” 逐步转向“以客户关系为中心，以服务体验为主线”在满足客户多层次服务中赢得客户

2.营销服务体验

把握零售业发展的精髓，现在市场营销部营销人员的问题是：营销、服务水平参差不齐，没有统一的营销、服务标准，有些时候客户甚至不知道自己能在营销人员那里享受到什么服务，营销、服务渠道的互动性很差，营销人员为了完成自己的工作任务，一旦敲定了客户的所属关系之后，工作中心立马偏向其他潜在客户，仅仅只是在与自己的客户见面后才寒暄几句，偶尔给出一些官方的投资建议，而这一次大多数情况就是发生在客户和客户经理同时出现在营业部或银行的情况下，公司的金融产品完全是根据市场和公司需求来设计，以至于到销售产品的时候营销人员就得不断的给客户讲解概念（还有可能不被接受），个人认为这是一个营销人员赢得客户的关键要素是以满足“客户需求”为核心，在今天已经成为了零售业务发展的主流趋势，我们必须把握客户体验模式的主要特点：产品丰富多样、销售渠道宽广、突出服务体验、体验无处不在。

具体的营销服务客户体验流程可见下图：

客户体验瞄准目标客户赢回客户客户咨询管理客户策略客户问题管理接触客户绩效评估客户开发了解客户流程管理人员与组织架构信息技术平台

3.品牌建设工作

作为营销人员销售的产品依赖的是公司的研究能力和产品设计能力，作为一线的销售人员我们要做的最重要的就是搞好营销服务，特别是针对公司的各个时期不同的理财、基金、信托等产品做好与之相对应的服务。让“宏源证券奎屯营业部”不仅仅 作为一个营业部的名字留在客户心中，更要能代表着一种或几种优质的服务。

4.保持学习和创新的精神

中国的证券市场在近几年的发展是十分迅速的，新业务的不断推出，业务规则的不断完善，这些都需要营销部的营销人员保持着不断学习的态度去面对营销工作，我们总在说投资者教育工作，想做好投资者教育工作我们必须从自身做起只有营销人员自己对各项业务吃透了才能去传道授业解惑。创新发展工作也是市场营销部重视的一项工作，而往往很多时候为了创新而创新就会使得创新发展工作变成虚的，真正的创新一定是从本质需求出发的，而本质需求一定是对营销的每一个细节的不断推敲而产生的，这就要求在营销部一线的营销人员对自己本质的营销工作一定要有着细微到发梢的认识，否则创新发展将成为一句简单的口号。

市场营销部